第八章房地產(chǎn)投資二

房地產(chǎn)投資分析二

(確定性分析方法)一、簡(jiǎn)單投資收益率法

簡(jiǎn)單投資收益率法是對(duì)項(xiàng)目建成后所得年凈收入與總投資之間關(guān)系進(jìn)行分析的一種經(jīng)濟(jì)效益分析方法。所用的分析指標(biāo)是簡(jiǎn)單投資收益率，簡(jiǎn)稱投資收益率或投資回收率。

一、簡(jiǎn)單投資收益率法投資收益率的計(jì)算式為：R=I年/I總×100%

式中R——投資收益率；I年——年凈收入；I總——總投資。

一、簡(jiǎn)單投資收益率法該方法適用于房地產(chǎn)企業(yè)自我經(jīng)營(yíng)（出租，自己經(jīng)營(yíng)酒店、賓館、商場(chǎng)等）的房產(chǎn)項(xiàng)目分析。因?yàn)檫@類項(xiàng)目在其壽命期內(nèi)，每年都有一定的收入并且凈收入值可以事先估計(jì)。利用上公式即可得出項(xiàng)目投資收益率。

計(jì)算項(xiàng)目投資收益率時(shí)有如下幾點(diǎn)值得注意：⑴年凈收入在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)不同年份可能有不同取值。如果以某一特定年份的年凈收入代入計(jì)算式，計(jì)算得出的投資收益率即為該特定年份的投資收益率。如果將項(xiàng)目壽命期內(nèi)各年的年凈收入的平均值作為計(jì)算式中的年凈收入I年，計(jì)算得出的投資收益率稱為平均年度投資收益率。一般是以正常經(jīng)營(yíng)年份的年凈收入與總投資之比的百分?jǐn)?shù)作為項(xiàng)目的投資收益率。計(jì)算項(xiàng)目投資收益率時(shí)有如下幾點(diǎn)值得注意：⑵同一年份年凈收入的取值方法也會(huì)不一致。由于對(duì)年凈收入的理解不同，對(duì)“年凈收入”取值有如下方法：①

年凈收入I年=毛利潤(rùn)；②

年凈收入I年=凈利潤(rùn)；③

年凈收入I年=凈利潤(rùn)+折舊+利息；④

年凈收入I年=凈利潤(rùn)+折舊+利息+稅金；⑶總投資的取值方法也不一致。對(duì)于總投資也有三種常見取值方法：①

總投資I總=固定資產(chǎn)+經(jīng)營(yíng)前資金費(fèi)用+流動(dòng)資金；②

總投資I總=固定資產(chǎn)投資；③總投資I總=1/2固定資產(chǎn)投資+流動(dòng)資金。

計(jì)算項(xiàng)目投資收益率時(shí)有如下幾點(diǎn)值得注意：從以上三點(diǎn)我們不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)I年、I總?cè)≈捣椒ㄎ唇y(tǒng)一時(shí)，同一項(xiàng)目利用同一計(jì)算式所得出的投資收益率并不相同。因此，利用式進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)，必須說明I年和I總?cè)≈捣椒?。I年、I總?cè)≈捣椒☉?yīng)該盡量做到統(tǒng)一。二、投資回收期法

投資回收期法是考察項(xiàng)目回收所有投入資金所需時(shí)間的一種經(jīng)濟(jì)效益分析方法。根據(jù)分析過程中是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值分為靜態(tài)投資回收期法和動(dòng)態(tài)投資回收期法。又可細(xì)分為靜態(tài)投資回收期法和動(dòng)態(tài)投資回收期法。1．靜態(tài)投資回收期法：靜態(tài)投資回收期法是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值前提下考察項(xiàng)目回收的資金數(shù)等于投入數(shù)時(shí)的時(shí)間，即靜態(tài)投資回收期。I總=

1．靜態(tài)投資回收期法：I總——項(xiàng)目總投資；T靜——靜態(tài)投資回收期；t——時(shí)間單位（計(jì)息周期）數(shù)；Ni——第t個(gè)時(shí)間單位的凈收入。

1．靜態(tài)投資回收期法：靜態(tài)投資回收期法的著眼點(diǎn)在于多長(zhǎng)時(shí)間回收所有投入資金，即注重項(xiàng)目的清償能力，所以它在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中有參考價(jià)值。而該方法對(duì)項(xiàng)目在回收資金以后的相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的獲利能力及總收益狀況未能反映出來，因此，我們說靜態(tài)投資回收期法是一種短期分析法，其分析指標(biāo)——靜態(tài)投資回收期為短期指標(biāo)。該方法在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析中僅作為一種輔助分析方法，而不能單獨(dú)使用它去評(píng)價(jià)某一項(xiàng)目。

2．動(dòng)態(tài)投資回收期法：動(dòng)態(tài)投資回收期法是在考慮資金時(shí)間價(jià)值基礎(chǔ)上計(jì)算項(xiàng)目回收所有投入資金所需時(shí)間的另一種經(jīng)濟(jì)效益分析方法。由于考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，未來收入的資金數(shù)要大于其現(xiàn)值，故由動(dòng)態(tài)投資回收期法計(jì)算出來的動(dòng)態(tài)投資回收期必然大于由靜態(tài)投資回收期法計(jì)算得出的靜態(tài)投資回收期。

動(dòng)態(tài)投資回收期的運(yùn)算式為：動(dòng)態(tài)投資回收期的運(yùn)算式為：

上式符號(hào)代表I’總——投資現(xiàn)值總和；T動(dòng)——?jiǎng)討B(tài)投資回收期；t——時(shí)間單位數(shù)；Nt——第個(gè)時(shí)間單位的凈現(xiàn)金流量；(P/F,I,t)——第個(gè)時(shí)間單位的貼現(xiàn)因子（系數(shù)）；i——貼現(xiàn)率。

2．動(dòng)態(tài)投資回收期法：在全部投資現(xiàn)金流量表中，我們給出了凈現(xiàn)金流量一項(xiàng)。每一計(jì)息期的凈現(xiàn)金流量值與該期的貼現(xiàn)因子乘積即為該期現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值。按照累計(jì)凈現(xiàn)金流量的計(jì)算方法，同樣可依據(jù)凈現(xiàn)值得出各期的累計(jì)凈現(xiàn)值，累計(jì)凈現(xiàn)值為零所對(duì)應(yīng)的時(shí)間即為動(dòng)態(tài)投資回收期。該時(shí)間必然性累計(jì)凈現(xiàn)值由負(fù)向正轉(zhuǎn)變的兩個(gè)計(jì)息期之間，確定方法仍然可利用線性插值法。2．動(dòng)載態(tài)投宏資回芳收期墻法：動(dòng)態(tài)秤投資震回收采期法仆也屬涉短期倘分析蜂方法鋤，通瞇常也喉只作鉛為一盯種輔殊助性凱分析礦方法寒。在遇房地畢產(chǎn)投旨資項(xiàng)苗目的頭回收渣期法稱分析蠢中，計(jì)通常蔑要考痰慮地肉產(chǎn)項(xiàng)歡目的繁特殊不性。當(dāng)房于產(chǎn)市須場(chǎng)供貼大于憲求或傻者需正求不福旺時(shí)兇，住功房得頸零星弦出售販，此扁時(shí)，徑回收蒼期的紐奉計(jì)算壤就得暢依據(jù)妄每一趟次賣候房的促收入積值及腎時(shí)間改，對(duì)厚于出漫租或臟自我定經(jīng)營(yíng)陷房產(chǎn)插的投舍資回逗收期個(gè)，可陸直接卵按前塌述所富介紹匆方法誼計(jì)算焦。第九客章文房地吃產(chǎn)投摩資分縱析三案例擴(kuò)分析業(yè)主章李先姻生去翅年購(gòu)顏買了格一套籌房，稀建筑勒面積10樣0平方烤米，20禍04年底拼，他步在銀挑行貸趁款50萬(wàn)元陜購(gòu)買登一套幣商品兄房用扮于今蜜后自煮住。敏該套精房改劣房每恥年需園負(fù)擔(dān)插維修授等其前他費(fèi)暈用27羅00元，璃結(jié)合消目前忠該區(qū)糖域的香市場(chǎng)臘狀況久，其孔出售熔價(jià)格四為42萬(wàn)元?jiǎng)瘢聼嶙饨?0果00元。蛇現(xiàn)在俯我們瞧來算槽算該脂出租受房子階收租臟金還術(shù)是賣突掉房善子回鉛收資泳金去強(qiáng)歸還彩銀行杏貸款榮更為松合算支？分析租金霞收益袖率的誰(shuí)計(jì)算疏：為掛確保廣出租液房屋千的品墊質(zhì)，賣李先貨生還餅需要碧投入10拳00纖0元左北右購(gòu)柳置電低器和鍵家具喉；此全外，纏出租徑過程非中每隱年幾捉乎都箱應(yīng)留氣出一剃個(gè)月源的空丑置期捏。則統(tǒng)年租淘金凈紡收益=2折00鉆0×陵11躺-2經(jīng)70娃0=刷19徑30魄0元，挑年租江金收狐益率=1趟93鞏00癥/（42賢00嬌00唯+1踐00我00）=4孝.4朝9％。妹顯然輔，與碌其靠少收取減租金清獲取4.快49％的畝年收蒙益率捎，不每如將項(xiàng)房產(chǎn)里出售斯，回排籠42萬(wàn)元坡資金宅去歸杯還那凳套房留子的想部分君銀行剛按揭謎貸款督，因危為銀鴉行房隆貸所籠付出案的資灘金成歡本是5.卸51％，綁高于4.葉49％的恒資金粘收益傾率。一、術(shù)確定猜性分牲析方枝法4.凈現(xiàn)驢值法凈現(xiàn)汗值法周是將段項(xiàng)目里開發(fā)深經(jīng)營(yíng)鍛過程剃中不麻同時(shí)制間所和發(fā)生獸的資倚金流食入和古流出液量用必一定把的貼快現(xiàn)率潮折算壓成項(xiàng)餃目實(shí)夏施初餃期的衫現(xiàn)值頃，然香后計(jì)滅算出章總流由入與鄰總流閥出的榴現(xiàn)值便差額狠來分蹄析方鼠案優(yōu)陣劣的氧一種瘡企業(yè)央經(jīng)濟(jì)咳效益扮分析熄方法湯。該載方法迷的分板析指曲標(biāo)為廈項(xiàng)目稱凈現(xiàn)鑼值。型項(xiàng)目細(xì)凈現(xiàn)撿值就扁是指顧投資暖開發(fā)且建設(shè)糧及經(jīng)禿營(yíng)階緣瑞段的輝資金浙流入外現(xiàn)值屢與資魯金流執(zhí)出現(xiàn)蹲值之甩差額勤。在墻數(shù)值秘上也插等于籌開發(fā)兼建設(shè)譯及經(jīng)消營(yíng)階擇段內(nèi)隔各計(jì)奧息期乓資金鼻流入撞值與戰(zhàn)流出脹值之叨差額鈔現(xiàn)值磁的代摩數(shù)和舍。4.凈現(xiàn)驚值法低公式4.凈現(xiàn)勸值法晚公式式中NP輪V—江—項(xiàng)目叢凈現(xiàn)肢值；NP緣瑞Vt——第個(gè)亞計(jì)息卷期現(xiàn)梅金流伍入值悔與現(xiàn)鋒金流濫出值印之差麗額現(xiàn)幕值；Nt——第t個(gè)計(jì)仔息期化現(xiàn)金閘流入估值與統(tǒng)現(xiàn)金煮流出慮值之即差；(P覆/F,街i,菌t)—短—第t個(gè)計(jì)棒息期包的貼煌現(xiàn)因哨子；It豈——第t個(gè)計(jì)鮮息期里的現(xiàn)纖金流惹入值捉；Pt塑——第t個(gè)計(jì)永息期吊的現(xiàn)通金流途出值駝；t—異—計(jì)息晚期數(shù)狐；n—協(xié)—計(jì)息耍期總栗數(shù)。上述飯凈現(xiàn)帝值計(jì)盡算式漸與凈誘現(xiàn)值挎計(jì)算沙式屬氧同一笑式，賄故凈辟現(xiàn)值董計(jì)算揮也可孟直接欠從“遙全部穗投資池現(xiàn)金駝流量灰表”瞧中直寒接推史算。4.凈現(xiàn)界值法凈現(xiàn)謀值法疾的優(yōu)絞點(diǎn)在呢于考冶慮了覆項(xiàng)目主開發(fā)而建設(shè)沈經(jīng)營(yíng)冒期內(nèi)涼各筆錯(cuò)資金劍的時(shí)們間價(jià)裕值，幻玉對(duì)項(xiàng)受目的追凈利春潤(rùn)有創(chuàng)明確留反映座。因社此，變?cè)摲绞蟹ū粷蓮V泛萍應(yīng)用傷于企膊業(yè)經(jīng)垃濟(jì)效掙益分斑析，憂幾乎察每一透項(xiàng)目忌的經(jīng)宮濟(jì)效儉益分沒析都趙少不喪了凈兵現(xiàn)值紗指標(biāo)董，凈滑現(xiàn)值紫愈大廈，項(xiàng)撲目?jī)裟ダ麧?rùn)驗(yàn)愈高遷，經(jīng)鄙濟(jì)效托益愈免好。豆房地絲式產(chǎn)投廁資項(xiàng)爺目也伶不例零外，即每一滴個(gè)房紅地產(chǎn)僻項(xiàng)目友經(jīng)濟(jì)照效益原分析耕中都畏要使宮用凈親現(xiàn)值鋸指標(biāo)壩對(duì)項(xiàng)翻目經(jīng)糞濟(jì)效的益進(jìn)其行評(píng)哀價(jià)。柔凈現(xiàn)驅(qū)值法息的不愛足之妄處是崗貼現(xiàn)爺率不捎易確畜定。習(xí)現(xiàn)值啄計(jì)算順及凈蝴現(xiàn)值版計(jì)算來均少話不了當(dāng)貼現(xiàn)放率，為那么奮認(rèn)為悼貼現(xiàn)墨率取媽多大卻才合唇適呢封？這伏是一免個(gè)難悅以給機(jī)出準(zhǔn)挎確答勤案的雁問題饞。一乘般認(rèn)橡為貼郵現(xiàn)率剝的大隆小取橫決于晴銀行柏利率杏高低損、項(xiàng)攜目性雕質(zhì)、桂經(jīng)營(yíng)嶼風(fēng)險(xiǎn)羞程度噴、經(jīng)緞營(yíng)目駐標(biāo)和拘要求戴等綜款合因緊素。禮貼現(xiàn)放率取牛值的添準(zhǔn)確令與否煤，對(duì)撇凈現(xiàn)亭值指恭標(biāo)的嫂影響啄很大在，尤緒其對(duì)汽長(zhǎng)期危經(jīng)營(yíng)眨項(xiàng)目效和后半期資既金流良量較脖大的爹項(xiàng)目和更為秤明顯鼓。因勺此，般應(yīng)用楚凈現(xiàn)床值法巾對(duì)項(xiàng)洲目進(jìn)黑行經(jīng)雙濟(jì)效亡益分屬析時(shí)疏，貼餓現(xiàn)率已的取攤值要糧再三神考慮笨。一、前確定漫性分循析方出法5、內(nèi)盈部收拜益率香法內(nèi)部朝收益乏率法轉(zhuǎn)是計(jì)積算項(xiàng)勵(lì)目確墻切盈吐利能元力的鼠一種向企業(yè)菌經(jīng)濟(jì)冬效益樂分析癢方法種，分弟析指漫標(biāo)為太內(nèi)部品收益受率是茄指項(xiàng)傾目在蛋開發(fā)苗建設(shè)沒及經(jīng)且營(yíng)期柱內(nèi)項(xiàng)闊目?jī)艄F(xiàn)值煙等于請(qǐng)零時(shí)哨的貼框現(xiàn)率甜。5、內(nèi)思部收臂益率棉法其表垂達(dá)式短為：5、內(nèi)診部收渴益率也法i—聲—內(nèi)部疼收益菊率，銳通常豈記為IR造R。IR爺R是項(xiàng)添目?jī)敉КF(xiàn)值NP湊V等于來零時(shí)雁的貼槐現(xiàn)率牲，也寧可以收說是兼項(xiàng)目豎在動(dòng)耕態(tài)分謠析中鋼不虧搶不盈吼情況棋下的偶貼現(xiàn)機(jī)率。缺如果粘貼現(xiàn)腎率高束于內(nèi)題部收查益率固，由興凈現(xiàn)睡值計(jì)燃算式粉不難博算出趴項(xiàng)目任凈現(xiàn)究值會(huì)法小于鳥零，家說明肅項(xiàng)目法將虧顆損。獨(dú)如果蠶貸款誤利率色等于兇內(nèi)部務(wù)收益役率，載則貼丑現(xiàn)率明一般并就略廣大于柴內(nèi)部瘡收益右率，飄導(dǎo)致灣項(xiàng)目郊虧損辜。因駛此，難我們傾說內(nèi)圾部收費(fèi)益率路是項(xiàng)攀目所爐能承娃擔(dān)的由最高動(dòng)貸款唇利率帖。當(dāng)現(xiàn)貸款馳利率鳥高于爭(zhēng)內(nèi)部黑收益以率時(shí)纏，項(xiàng)固目?jī)魠铂F(xiàn)值傾必定篩小于艙零，砍項(xiàng)目彈虧損蜂，屬資不可墳接受茫項(xiàng)目伴。只佛有當(dāng)疲貸款餐利率郵低于騰內(nèi)部拾收益壤率時(shí)譯，項(xiàng)勾目才梢不致嶄虧本鋼或盈漫利。款項(xiàng)目御的內(nèi)桶部收狗益率詳愈高塑，項(xiàng)嗎目所欺能承鑰擔(dān)的弦貸款述利率巴愈高喉，風(fēng)修險(xiǎn)愈失小，吉獲利圣愈大繩。5、內(nèi)爪部收掛益率陜法內(nèi)部宮收益徐率的網(wǎng)另一當(dāng)種計(jì)塞算方土法是稼試算鳥法。黃首先規(guī)假設(shè)璃貼現(xiàn)心率為i1炭,計(jì)算時(shí)出項(xiàng)塔目?jī)舯F(xiàn)值NP乘V1研>0；再拌假設(shè)員貼現(xiàn)抓率為i2，計(jì)均算出納相應(yīng)搜的項(xiàng)爹目?jī)粞F(xiàn)值NP即V2逆<0；則加在i1與i2之間瞞反復(fù)響取值寧試算貸，必邊定可倉(cāng)找出越一個(gè)i使得議凈現(xiàn)席值NP防V等于循零，絹這個(gè)i就是把內(nèi)部歸收益激率。慈實(shí)際脅操作虹中，挨只要i1與i2相差嘴不超段過2%（最鑒大不騙超過5%），巡壽可采杜取直戒插值洲法直叛接由NP彈V1與NP騎V2計(jì)算哀出i而不散再進(jìn)錄行多稠次取狠值試撕算。5、內(nèi)摘部收?qǐng)?zhí)益率吸法內(nèi)部叢收益丈率法腐是房寒地產(chǎn)果企業(yè)飼經(jīng)濟(jì)正分析露中另手一個(gè)涼被廣列泛應(yīng)獨(dú)用的背經(jīng)濟(jì)濤效益前分析碑方法彩。該蠻方法門無需監(jiān)假定臘貼現(xiàn)妖率，房誠(chéng)可直派接計(jì)趴算出銹項(xiàng)目時(shí)盈虧榜平衡宋時(shí)的轎貼現(xiàn)言率，常以衡尚量貸芳款利罷率的氣高低姿。因壇此，連內(nèi)部雖收益隙率法執(zhí)是一尼個(gè)很睜實(shí)在斬很可疏靠的簽企業(yè)傘經(jīng)濟(jì)林效益轎分析緩方法調(diào)。該槐方法幼的不傘足之廈處是速計(jì)算鬧；較釣復(fù)雜神，無網(wǎng)論用嗎式累進(jìn)行括計(jì)算釣還是駝試算伏出凈堅(jiān)現(xiàn)值分發(fā)生卸正負(fù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折i1與i2的都地很費(fèi)抽時(shí)間慶。另?yè)湟徊淮阒愄幨芹`內(nèi)部軟收益厭率指腔標(biāo)沒珠有凈懷現(xiàn)值村指標(biāo)叼易于憶理解礎(chǔ)。二、售房地母產(chǎn)業(yè)紋存在湖問題捧與投到資模否式推鏟薦1.房產(chǎn)緞投資飼的幾暢種模秀式房產(chǎn)避投資投是一光個(gè)理過財(cái)熱燒點(diǎn)，咐隨著醒住房捧制度關(guān)的改仇革和襯福利梳分房畢的取欄消，恢住房戒消費(fèi)梅已成見為城蔬鎮(zhèn)居奇民消窩費(fèi)的釘首要拌選項(xiàng)賭。在住喪房消溪費(fèi)的鄉(xiāng)豐廣闊白市場(chǎng)梢中。脈住房株投資夸應(yīng)運(yùn)民而生溝，成困為居院民當(dāng)巴家理謝財(cái)?shù)囊嫱顿Y滑渠道模之一黎。如何織運(yùn)用糾策略法和技頓巧來譯選擇偶適合屈自己覺經(jīng)濟(jì)放狀況刮的住袋房投見資很過有講銷究原。4.房產(chǎn)努投資出的幾六種模死式⑴直豈接購(gòu)刺房模淺式。胞住房各實(shí)物圍投資夠是直霉接投峰資，可即投牽資者鍵用現(xiàn)怎款或家分期倚付款曬的方亂式直餅接向魚房主哨或房游地產(chǎn)劉開發(fā)償商購(gòu)錘買住怒房，撇并適磨當(dāng)裝可修、喇裝飾礦后或饅出售被、或濕出租纖以獲茫取投級(jí)資回侄報(bào)。這是雨一種櫻傳統(tǒng)蒙的房稼產(chǎn)投賞資方評(píng)式，品也是桂住房編投資敢者目輸前最鴨常用朗的一五種方芳式。適合鐮人群象：有糞閑錢佩的收廚入穩(wěn)狡定投蠟資者透。1.房產(chǎn)模投資顫的幾么種模幼式⑵合獲建分姥成。還臺(tái)建睜分成纖就是漢尋找訂舊房志，折醉舊建洽新，繞共售智分成緞。這種鐵操作朽手法須要求鏟投資腰者對(duì)踏房地新產(chǎn)整靜套業(yè)理務(wù)相殿當(dāng)精今通，戒這種父手法竿如果糧操作約得當(dāng)判，可蘇以玩帝“空憐手道濁”，鋸目前剖不少革房地舌產(chǎn)開訊發(fā)公灑司也板都采惱用這行種方絡(luò)式開劣發(fā)房懂地產(chǎn)板，只竹是投圾入規(guī)慕模較痛大，朱另外詢，在梁合建劃方式糠上存職在多技樣性窩。適合助人群據(jù)：實(shí)折力雄需厚或臟人脈菜熟的介機(jī)構(gòu)蜓投資鑒者。1.房產(chǎn)膀投資晚的幾蔽種模筑式⑶器以舊欲翻新仍。即暫把舊育樓買零來或喚租來散，然甲后投香入一掙筆錢戴進(jìn)行瘦裝修拌，以男提高性該樓弊的附毀加價(jià)室值，患最后司將裝叫修一槳新的避樓宇茫出售影或轉(zhuǎn)少租，政從中紋賺取巨利潤(rùn)股。采用匯這種國(guó)方式堂投資放商品布房時(shí)貝應(yīng)注償意：膨盡可板能選演地段浸好、拜易租場(chǎng)售的謙舊樓極。如堆在學(xué)膜校、甲集市造附近鍋的單拔身公雖寓極仗受歡工迎。另外輔，在吹裝修追布局貝之前纏一定我耍結(jié)盯合地傍段經(jīng)頭營(yíng)狀稠況以贈(zèng)及房綢屋建駝筑結(jié)福構(gòu)，初確定訪裝修謊之后珍的樓辰字的趴使用樣性質(zhì)艇以及昨目標(biāo)克顧客最，切旗忌盲亞目投丈資。適合誤投資忍人群源：有闊一定纏實(shí)力鍋和相腐當(dāng)投融資經(jīng)沸驗(yàn)的圈房地濱產(chǎn)從漁業(yè)人接員和楚內(nèi)部昌人士貸。1.房產(chǎn)付投資沸的幾鍵種模胃式⑷以圈租養(yǎng)江租。麻以租駐養(yǎng)租袋就是爪長(zhǎng)期殼租賃踢低價(jià)埋樓字頂，然雷后不鳴新搬普升租督金標(biāo)鄙準(zhǔn)的軋方式末分期聞轉(zhuǎn)租輔從中救賺取之租金丈差價(jià)促。以或租養(yǎng)駝租這記種操孝作成手法選叉叫蘇當(dāng)。速二房絲式東”創(chuàng)。有些竿投資錘人，裂將租征來的嘉房產(chǎn)叮轉(zhuǎn)租鋼獲利義相當(dāng)度豐厚害。如稍果投鞏資者彎剛開次始做浩房地絕產(chǎn)生燒意，雪資金嬸嚴(yán)重室不足恐，這火種投董資方器式比壇較合英適。適合坐人群餃：經(jīng)哲濟(jì)實(shí)榮力較興弱對(duì)研房地新產(chǎn)投紀(jì)資和蠻房地讀產(chǎn)市逢場(chǎng)較秩為熟材悉的買人員劍。1.房產(chǎn)情投資月的幾華種模唇式⑸康以房劇換房讓。以桐房換森房就訓(xùn)是以歉洞察厭先機(jī)