陽光山體公園物業(yè)服務(wù)方案（花園會所）

PAGEPAGE1陽光山體公園物業(yè)服務(wù)方案（花園會所）

目錄第一部分山體公園概況及顧客分析……………………2山體公園概括………………….………………..………………2顧客群體分析……………….……………..……2顧客需求分析…………………….………………3第二部分項目定位及運(yùn)作模式……………….……………4山體公園的定位………………….………………4管理模式…………………………….4組織架構(gòu)…………………………….5第三部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容………………..6正常管理……………………………..6兒童管理…………………………….6康體活動……………………………6安全管理……………………………6衛(wèi)生維護(hù)………………………..……………………7設(shè)施養(yǎng)護(hù)……..………………………7在崗人員行為管理………………..…………….7第四部分物業(yè)管理費(fèi)定價及收支預(yù)算…………..………8測算依據(jù)………………………..……8人工成本測算………………………8物資裝備測算………………..…..9第五部分公園使用功能的幾點(diǎn)建議……………………10一、公園封閉建議………10二、康體健身器材配置建議……….10三、增加閱覽室建議……………….10四、增加棋牌室建議……………..10結(jié)束語………………….….11

第一部分項目概況及客戶分析第一部分項目概況及客戶分析\\一、山體公園概況山體公園位于大連瓦房店市鉆石街48號長城都市陽光花園小區(qū)西側(cè)，是深長城地產(chǎn)有限公司為提升本區(qū)域居民居家生活環(huán)境，著力為都市陽光、世紀(jì)華府的長城顧客量身打造的一個集健身、康樂與一體的休閑場所。公園總面積超過了一萬平方米，是瓦房店市目前為止首家社區(qū)公園；配有專用地面停車場位10個左右、配套用房6間、同時配有籃球場、羽毛球場、網(wǎng)球場、門球場等休閑娛樂設(shè)施；目前已完成施工處于試運(yùn)行狀態(tài)。二、客戶群體分析客戶來源山體公園面向的顧客主要來源為長城地產(chǎn)都市陽光、世紀(jì)華府項目內(nèi)的業(yè)主；同時由于公園周圍五公里內(nèi)目前無其他類似健身娛樂活動公共活動場所；隨著公園的正式投入使用影響力擴(kuò)大，預(yù)計周邊小區(qū)內(nèi)的居民也會到本公園活動?？蛻裟挲g目前公園內(nèi)所配置的主要項目為羽毛球、籃球、網(wǎng)球此類活動項目具有體力消耗大活動動量大等特性，主要適合與1845周歲的年齡群體；這個群體目前也是都市陽光的主力群體對娛樂休閑有著較高要求。活動時間基于公園活動的設(shè)施主要是面向中青年為主的群體，此類群體平時都是處于工作狀態(tài)，因此顧客到公園的主要活動時間將會集中在晚上18：00以后（可能會影響到都市陽光臨近山體公園幾棟住戶的休息），及周末節(jié)假日期間；其他時間會以老人兒童為主，人流量較少。三、客戶需求分析（都市陽光）車位需求公園目前設(shè)有地面停車位10個左右，前期主要的面向顧客為都市陽光、世紀(jì)華府的業(yè)主此類顧客到公園活動一般不會開車前往，車位可以滿足使用；后期隨著周邊小區(qū)居民到公園活動的增加，停車位可能存在緊張狀態(tài)；同時警防小區(qū)業(yè)主長期占用公園停車位現(xiàn)象?？蛻羧后w都市陽光小區(qū)的顧客群體主要為，上班族的顧客較多，此類顧客年輕有活力對目前山體公園的配套場所有較強(qiáng)的認(rèn)同感，也是山體公園目前顧客群體的主力軍；兒童在家較多，目前公園內(nèi)沒有相關(guān)的兒童游樂項目；居家老人較多，通過與小區(qū)老人的交流普遍希望能夠增加適合老人鍛煉的健身器材；客戶興趣通過都市陽光管理處前期對客戶興趣的調(diào)查分析，小區(qū)內(nèi)客戶的主要興趣有，希望認(rèn)識并了解鄰居意向較多；尋求興趣相投鄰居意圖較多，部分尋求業(yè)務(wù)合作；通過以上對客戶興趣的調(diào)查，地產(chǎn)公司可以聯(lián)合物業(yè)公司利用山體公園場所舉辦各類活動比賽提升客戶之間的和睦相處贏得客戶對長城品牌的認(rèn)同感；

第二部分項目定位及運(yùn)作模式第二部分項目定位及運(yùn)作模式\\一、山體公園定位花園會所山體公園的定位為長城都市陽光、世紀(jì)華府項目業(yè)主的花園會所，作為豐富小區(qū)住戶的日常文化，體育生活，加強(qiáng)住戶之間的溝通和聯(lián)系，體現(xiàn)小區(qū)充滿生機(jī)，蓬勃向上的生活氣息，成為業(yè)主們娛樂休閑、交流的中心，成為他們業(yè)余生活不可缺少的一部分。為全體業(yè)主提供一個健身、休閑和交流的活動場所，為小區(qū)釀造一種健康文明、積極向上的文化氛圍；充分展現(xiàn)長城客戶尊貴身份。二、管理模式長城物業(yè)根據(jù)對山體公園定位及客戶群體的分析，以體現(xiàn)長城客戶尊貴身份為服務(wù)點(diǎn)；提出了半開放式花園會所管理模式。針對山體公園的位置及所服務(wù)項目難以做到全封閉式管理，同時又為了突出長城客戶的尊貴身份，（長城客戶根據(jù)身份證明到管理處辦理貴賓卡）長城物業(yè)決定對山體公園實施半開放式管理，既全面開放區(qū)別服務(wù)；全面開放即到公園游樂的客戶群體不做限制，長城客戶或外來人員均可到公園游樂，但部分服務(wù)項目采取收費(fèi)使用制；區(qū)別服務(wù)既對于長城的客戶所有服務(wù)項目免收取服務(wù)費(fèi)，外來客戶根據(jù)活動項目收取一定的服務(wù)費(fèi)用；項目開放模式開放時間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)籃球場封閉式10：0018：00免費(fèi)羽毛球場開放式10：0018：00免費(fèi)網(wǎng)球場封閉式10：0018：0010元/小時（長城客戶免費(fèi)）門球開放式10：0018：00免費(fèi)備注：以上開放時間根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整；三、組織架構(gòu)項目主管（1人）項目主管（1人）秩序維護(hù)員（4人）保潔員（3人）工程養(yǎng)護(hù)員（1人）項目主管統(tǒng)籌安排公園的日常服務(wù)工作，結(jié)合日常工作狀況，分析在服務(wù)中體現(xiàn)出來的管理制度弊端及不完善處，并及時向上級領(lǐng)導(dǎo)反映，以不斷提高服務(wù)水平；處理客戶日常投訴及合理性建議，若存在實質(zhì)性困難而難以解決某投訴或建議，則必須給予客戶滿意的解釋；做好員工的內(nèi)部管理與協(xié)調(diào)，對公園員工有指揮安排、監(jiān)督檢查、批評指正的責(zé)任。秩序維護(hù)員維護(hù)公園內(nèi)公共秩序不受干擾，按規(guī)定時間開放公園的活動場所；維護(hù)社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、綠化場地、健身器材等不受破壞；指揮公園內(nèi)的車輛按位停放。保潔員清理公園內(nèi)的垃圾；隨時維護(hù)公園內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。工程養(yǎng)護(hù)員每日對公園的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐個檢查，逐個調(diào)整；發(fā)現(xiàn)有維修需要或質(zhì)量問題，及時跟保修單位聯(lián)系維修。第三部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容第三部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容\\一、正常管理引導(dǎo)和管理顧客遵守游園守則，對影響和妨礙他人游玩，休憩的活動進(jìn)行管制；引導(dǎo)顧客愛護(hù)各項設(shè)施，不損壞一草一木，做到自覺保護(hù)環(huán)境；控制園內(nèi)不隨意擺攤設(shè)點(diǎn)；控制園內(nèi)活動噪音，避免影響周邊居民的日常生活。二、兒童管理六歲以下的兒童提示應(yīng)有家長或者監(jiān)護(hù)人的看護(hù)下游玩；引導(dǎo)游玩兒童不隨意爬園內(nèi)樹木，建筑物或構(gòu)筑物等；引導(dǎo)游玩兒童不使用與其年齡不適合的活動設(shè)備，以免受傷。三、康體活動活動場地張貼有關(guān)器材的使用須知，提示顧客安全進(jìn)行健身活動；球類運(yùn)動、溜冰等運(yùn)動控制在專門場地進(jìn)行，以免滋擾其他顧客活動；引導(dǎo)顧客選擇適宜的活動器材，在安全使用說明下鍛煉；四、安全管理各類活動設(shè)施定期檢測，維修保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，首先對現(xiàn)場進(jìn)行封閉，并設(shè)置警示標(biāo)志，及時維修；做好園內(nèi)的防風(fēng)、防火、防凍；等工作，在臺風(fēng)來臨前，對樹木，設(shè)施等做好加固措施，及時處理枯枝危樹；監(jiān)督園林養(yǎng)護(hù)公司，不得使用劇毒化學(xué)藥劑，施用農(nóng)藥應(yīng)選擇人流較少的時段進(jìn)行；做好安全保護(hù)措施；園內(nèi)設(shè)施維修時，設(shè)置安全警示標(biāo)志，采取有效的安全保障措施；發(fā)現(xiàn)有攜帶易燃易爆物品，武器及其他危險品的行為，立即報警；園內(nèi)不焚燒樹枝樹葉、垃圾及其他雜物。五、衛(wèi)生維護(hù)衛(wèi)生實行定員定崗，責(zé)任到人。定期檢查考核；園內(nèi)實行立體保潔制度，做到無生活垃圾、無石礫磚塊，無糞便暴露，無鼠洞和蚊蠅滋生，無衛(wèi)生死角。不將垃圾、雜務(wù)拋置于綠地內(nèi)；不在綠地內(nèi)堆放物資材料；不將植物管護(hù)中修建、清理的殘枝、雜草等堆放在綠地內(nèi)；入口廣場、主次干道、重點(diǎn)活動區(qū)域每天清掃不少于3次，其他區(qū)域每天清掃不少于1次；園內(nèi)健身設(shè)施、座椅、垃圾箱等表面每天至少清洗1次，園林建筑、標(biāo)識牌、圍欄等每天至少清洗1次；確保無污物殘留及亂張貼、亂涂畫。園內(nèi)垃圾實行日產(chǎn)日清、不過夜、不焚燒、及時清運(yùn)至指定收集點(diǎn)，垃圾收集容器采用封閉方式；排污和排水管網(wǎng)保證暢通，有效；定期清除沙井、雨水井溝存留的積沙（土）、生活垃圾、積水及其他雜物；確實做好除“四害”及防御工作，定期對全園進(jìn)行2—4次藥物噴殺，消毒。六、設(shè)施養(yǎng)護(hù)園路與鋪裝場地保持整潔完好，無積水現(xiàn)象。如發(fā)現(xiàn)變形，下沉或危及游時，進(jìn)行局部圍閉，并及時修復(fù)；園林建筑。構(gòu)筑物與小品保持外形美觀，如有飾面層剝離、實體破損，給予及時修復(fù)；定期對水電設(shè)施安全檢查，損壞的及時維修，園內(nèi)路燈桿價、燈泡、燈罩隨時檢查、發(fā)現(xiàn)殘損的及時更換；園內(nèi)水電設(shè)施出現(xiàn)問題原則上維修時間不超過48小時；健身器材場地設(shè)施定期檢查維護(hù)，保證設(shè)施的完好無損；一經(jīng)損壞立即停止使用，并進(jìn)行維修。七、在崗人員行為管理衣著整齊、配證上崗；不擅離崗位，不串崗聊天；禮貌待人，使用文明用語；不與顧客發(fā)生爭吵，不出手毆打顧客。第四部分第四部分物業(yè)管理費(fèi)定價及收支預(yù)算\\一、測算依據(jù)山體公園物業(yè)服務(wù)支出主要有管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；公園共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（維保期內(nèi)不列入）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（維保期內(nèi)不列入）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；行政辦公費(fèi)用；服務(wù)傭金及稅金；二、人工成本測算項目數(shù)量金額（元）項目主管工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等1人28920秩序維護(hù)員工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等4人58514保潔員工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等3人35598技工工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等1人14628節(jié)假日裝飾費(fèi)5個節(jié)日2500管理服務(wù)傭金10%計算14000營業(yè)稅金及其附加收入*稅率5.5%7708合計161868元備注：以上費(fèi)用為年度費(fèi)用合計；三、物資裝備測算序號項目單位配置數(shù)量金額（元）管理用房間20辦公桌椅套11000電腦（臺式）臺14500分體空調(diào)臺12000噴墨打印機(jī)臺11000電話部1160組合資料檔案柜套11200員工鐵架床套51200床上生活用品套91620儲物柜組91080合計13760元

第五部分公園使用功能的幾點(diǎn)建第五部分公園使用功能的幾點(diǎn)建議\\一、公園封閉建議目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進(jìn)行封閉隔離二、康體健身器材配置建議根據(jù)對都市陽光客戶群體的分析，小區(qū)內(nèi)有較多的老人；并且小區(qū)內(nèi)目前未安裝任何健身器材，小區(qū)內(nèi)老人健身活動缺少場地及器材，很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地；目前山體公園內(nèi)設(shè)置有門球場根據(jù)目前管理處對客戶的了解，對門球活動感興趣的顧客群體相對教少；建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。三、增加閱覽室建議目前山體公園共計有管理用房6間，其中預(yù)計物業(yè)作為管理用房使用2間；為增加小區(qū)的文化氛圍，建立和諧社區(qū)；展現(xiàn)長城的人性化服務(wù)，為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個好場地，建議在山體公園管理用房中設(shè)立一間為圖書閱覽室，（備注：只對長城客戶開放）配置書架一套，各類書刊、報紙、雜志等刊物預(yù)計費(fèi)用為10000元左右。四、增加棋牌室建議為豐富長城社區(qū)顧客的業(yè)余活動，讓顧客充分感受到作為長城客戶的優(yōu)越感及舒適感；建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室，只供長城物業(yè)都市陽光、世紀(jì)華府專用；預(yù)計配置各種棋牌桌椅板凳費(fèi)用為5000元。

第一部分結(jié)束語第一部分結(jié)束語\\長城地產(chǎn)品牌進(jìn)入瓦房店房地產(chǎn)市場已有5、6年的時間，經(jīng)過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關(guān)系?？梢哉f，長城地產(chǎn)品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產(chǎn)市場的發(fā)展。由于前期各個方面的問題瓦房