5萬億城市更新市場(chǎng)啟動(dòng)

了房地產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，掀開了房地產(chǎn)熱的序幕。從熱，火熱，到過熱，導(dǎo)致調(diào)控的出現(xiàn)。最近一輪調(diào)控(2016年起)，直作為一個(gè)每年十幾萬億的大行業(yè)，其當(dāng)然還會(huì)長(zhǎng)久持續(xù)下去，但需最近，北京、上海、重慶、福州、成都、徐州、無錫等地積極推進(jìn)相關(guān)政策的出臺(tái)，存量君逐一研讀，發(fā)現(xiàn)亮點(diǎn)頗多。比如，比以往相比此前的“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，城市更新的內(nèi)涵更豐富，更落新政讓房企的參與變得有利可圖。這給人一種城市更新只是一個(gè)小眾市場(chǎng)的印象。其實(shí)城市更新的賽：這其實(shí)是一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)，因?yàn)槲覀冎?，即便在“房住不炒”的總基調(diào)下，全國(guó)平均房?jī)r(jià)每年還是會(huì)保持溫和的上漲。而需要大規(guī)因此，「舊改之王」佳兆業(yè)在《2021年全國(guó)城市更新政策行業(yè)報(bào)告》億(如下圖所示)。億平方米，占總體住房需求的34.4%。注意，這只是住宅的量！未來，城市更新將告別過去那種單純的拆除、重建的模式，但是規(guī)房、寫字樓宇、商場(chǎng)等！二、政策明晰之后，落地性大大增強(qiáng)一是城市發(fā)展到這個(gè)階段，必須更新，研究顯示，當(dāng)一個(gè)城市發(fā)展到成熟期、增量開發(fā)增速達(dá)到上限后，如果不進(jìn)行多元化的更新，恰當(dāng)?shù)母滦烷_發(fā)，能讓單位建面的功能從單一走向復(fù)合，產(chǎn)生更二是對(duì)房企而言，行業(yè)已從增量市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，城市更陸續(xù)進(jìn)入存量時(shí)代，新出讓的土地越來越少，眾多房企成立更新集來共同推進(jìn)城市更新。非常典型的是，北京這次出臺(tái)的政策明確了“充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與城市更新，形成多元化重慶的《重慶市城市更新管理辦法》也強(qiáng)調(diào)“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)縱觀最近各地出臺(tái)的政策，“市場(chǎng)運(yùn)作”是基本共識(shí)，不斷向先進(jìn)從拆除重建到完善配套從住宅到商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園早期的舊改是簡(jiǎn)單粗暴的拆除、重建，而如今的城市更新，強(qiáng)調(diào)的是有機(jī)更新，產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)遷移、城市/片區(qū)功能的重新定義、歷史建過去，因?yàn)檎卟惶鞔_，房企幾乎只喜歡拆除重建的舊改，至于有機(jī)更新，因?yàn)楦鞣N不確定性，盈利空間不可預(yù)測(cè)或無利可圖，興趣不大。如今，隨著各地出臺(tái)政策，城市更新迎來新機(jī)會(huì)：一、拆除重建，還可以增大建筑面積城市更新，過去的處理的邏輯是拆>改>留，現(xiàn)在的邏輯是有機(jī)更新，對(duì)部分過于老舊的小區(qū)，各地都明確指出：可以拆除，甚至還可以適當(dāng)增加建筑面積——比如，北京的文件指出：危舊樓房改建對(duì)房屋行政主管部門認(rèn)定的危舊樓房，允許通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造，具備條這和上海版城市更新政策里“拿公共空間換容積率獎(jiǎng)勵(lì)”基本上是同一個(gè)邏輯，目的是為了激勵(lì)市場(chǎng)主體參與。而且是“開展街區(qū)綜合評(píng)價(jià)，變一次性指標(biāo)分配為動(dòng)態(tài)按需調(diào)配，集約節(jié)約利用空間資簡(jiǎn)單的說，對(duì)于符合規(guī)劃正面清單、保障居民生活、補(bǔ)齊城市短板的更新項(xiàng)目，可以根據(jù)實(shí)際需要增加建筑面積，增加的面積不計(jì)入街區(qū)管控總規(guī)模，由各區(qū)單獨(dú)備案統(tǒng)計(jì)。這種創(chuàng)新性安排，可以極無錫對(duì)成片的棚戶區(qū)(危舊房、城中村)等，以及零星危房、低效徐州還指出，對(duì)改建完善或拆除重建類的更新項(xiàng)目，相鄰地塊可在配套更不用多說，比如北京規(guī)定，老舊小區(qū)改造實(shí)施老舊小區(qū)綜合整治改造，根據(jù)居民意愿可利用小區(qū)現(xiàn)狀房屋和公共空間補(bǔ)充便民商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施；可利用空地、拆違騰退用地等增本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海全二、老舊廠房，可以升級(jí)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)在多元化方向上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是各大房企扎堆的領(lǐng)域。新經(jīng)濟(jì)需要新北京等地的政策，明確了老舊廠房改造后，優(yōu)先發(fā)展智能制造、科以發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的項(xiàng)目。一些城市還給補(bǔ)貼。比如，廣州黃埔區(qū)就鼓勵(lì)建設(shè)或升級(jí)改造舊廠房、舊物業(yè)成為工業(yè)設(shè)計(jì)園區(qū)，對(duì)經(jīng)國(guó)家、省、市認(rèn)定的工業(yè)設(shè)計(jì)三、老舊商業(yè)和寫字樓建筑功能混合很多存量項(xiàng)目的改造和運(yùn)營(yíng)，和新的消防規(guī)范有沖突，之前地方政府對(duì)于存量建筑的多功能復(fù)合利用、地下空間靈活利用，普遍采取比如，北京的政策明確：老舊樓宇和其他鼓勵(lì)老舊辦公樓和商業(yè)設(shè)施進(jìn)行升級(jí)改造，調(diào)整功能，提升活力，引入新業(yè)態(tài)。允許增加消防樓梯、電梯，允許建筑功能混合、用途兼容，鼓勵(lì)對(duì)于地下空間的復(fù)合利用……典型案例是更新場(chǎng)(一個(gè)純粹的地下商街)，其所處位置是曾經(jīng)的接到北京市消防部門的整改文件，在整改措施實(shí)施之時(shí)，國(guó)家又出萬平方米，定位為青年潮流發(fā)生地，首店標(biāo)簽明顯，引入的品牌超新開多地政策明確規(guī)定：更新項(xiàng)目采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實(shí)行年租制，年租金根據(jù)有關(guān)地價(jià)評(píng)審規(guī)程核定。租賃期滿后，按照以前的政策，劃撥土地和工業(yè)項(xiàng)目，如果要重新開發(fā)改造，要先由政府收儲(chǔ)、然后再招拍掛出讓，那樣就很容易成為別人的菜，往后，劃撥用地/工業(yè)項(xiàng)目，不管是租賃后做更新的，還是自營(yíng)做更新的，只要滿足一定條件，都可以按照協(xié)議出讓的方式，給你補(bǔ)齊五、調(diào)整用地性質(zhì)土地價(jià)款還能分期區(qū)鳳凰街道塘家第一工業(yè)區(qū)城市更新單元計(jì)劃調(diào)整(草案)》的公塘家第一工業(yè)區(qū)城市更新單元位于光明區(qū)鳳凰街道，龍大高速與光為居住(采取城市更新方式建設(shè)公共住房)等功能……北京等城市的最新政策規(guī)定，用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價(jià)款的，還各類開發(fā)商都有機(jī)會(huì)一方面，集中土拍，高價(jià)地、高自持等地塊頻現(xiàn)，拿地成本不斷上升，多元化拿地補(bǔ)充土儲(chǔ)成為平衡利潤(rùn)率的重要出口；另一方面，行業(yè)已從增量市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。二者都指向城市更新。目規(guī)模超百不過，城市更新仍存在開發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關(guān)一、區(qū)域選擇上十四五規(guī)劃目標(biāo)下，不同都市圈、城市群城市更新的內(nèi)容因地區(qū)問題的不同，存在差異性——涵的更新，小微尺度的精細(xì)化更新和大片區(qū)的統(tǒng)籌更新雙軌并行；2.京津冀城市群偏向漸進(jìn)式的更新，核心目標(biāo)是歷史文化資源的存續(xù)利用，以及開發(fā)創(chuàng)造；、選擇上像深圳、廣州、武漢等十余個(gè)城市，已經(jīng)設(shè)立相關(guān)職能機(jī)構(gòu)，是成熟度最高的；雖未設(shè)立機(jī)構(gòu)，但已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)規(guī)劃的，也有十余個(gè)城市；最次的是啥都沒有，但有項(xiàng)目在開發(fā)的，這類城市最多，選擇上業(yè)和辦公類樓宇更新屬于市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)涉足較多的領(lǐng)域，空間夠大。而老舊小區(qū)、平房區(qū)、危舊房等領(lǐng)域，之前公益性比例更高，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)參與有限，但隨著各地政策和細(xì)則落地，變得越發(fā)有利可圖，因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模巨大，切入賽道眾多，除了改造本身，還有現(xiàn)階段房企參與上海城市更新的主要途徑是與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府接洽成立也可以通過股權(quán)收購(gòu)，或者協(xié)議出讓的方式參與，比如，大唐地產(chǎn)區(qū)城市更新年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露,所有城市更新項(xiàng)目中，從小房企手中收并購(gòu)的還可以選擇合作。因?yàn)?，如上所說，現(xiàn)在城市更新要求很高，很多時(shí)候，一家房企根本干不了。比如，最近，廣州增城區(qū)朱村街朱村村舊村全面改造項(xiàng)目公開選擇合作企業(yè)