XX別墅項(xiàng)目管理提案

序秩秩斯干，幽幽南山，如竹苞矣，如松茂矣似續(xù)妣祖，筑室百堵，西南其戶，爰居爰處，爰笑爰語(yǔ)約之閣閣，椓之橐橐，風(fēng)雨攸除，鳥鼠攸去，君子攸芋如跂斯翼，如矢斯棘，如鳴斯革，如翬斯飛，君子攸躋殖殖其庭，有覺(jué)其楹，噲噲其正，噦噦其冥，君子攸寧上莞下簟，乃安斯寢，乃寢乃興，乃占我夢(mèng)，吉夢(mèng)維何？大人占之：維熊維羆，男子之祥，維虺維蛇，女子之祥乃生男子，載寢之床，載衣之裳，載弄之璋，其泣口皇口皇，朱芾市斯皇，室家君王乃生女子，載寢之地，載衣之裼，載弄之瓦，無(wú)非無(wú)儀，唯酒食是議，無(wú)父母詒罹――《詩(shī)經(jīng)·小雅·斯干》人類從很久以前，就在向往和歌頌優(yōu)美舒適氣派的居住環(huán)境工程開(kāi)發(fā)和推廣的思考邏輯什么是別墅？什么人住別墅？住什么樣的別墅？現(xiàn)有市場(chǎng)上有什么別墅？我們要建造什么樣的別墅？我們?cè)趺磥?lái)建這種別墅？我們?cè)趺磥?lái)賣這種別墅？第一部 解讀別墅身份與地位的象征享受自然鮮氧氣的健康生活古今別墅理解《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》“在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)的園林住宅”《宋書·謝靈運(yùn)傳》“修營(yíng)別業(yè)，傍山依水，盡幽居之美”《新唐書·王維列傳》“別墅在輞川，地奇勝，有華子崗，欹湖，竹里館，柳浪，辛夷塢”現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商別墅已經(jīng)成為廣義的概念，與傳統(tǒng)意義上的別墅有一定的區(qū)別，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的別墅主要是指“高級(jí)住宅”或“花園住宅”馬斯諾需求理論層次別墅滿足的不僅僅是一種物質(zhì)生活的需要，更多的是一種生理和心理的需要，代表著人們對(duì)于居住理想的終極追求形式別墅國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)(5S)景觀（Scenery）：優(yōu)美的景觀是別墅的基本條件，而且還有私家花園，使居住環(huán)境與自然融為一體陽(yáng)光（Sun）：廣闊的視野，明朗的空間，陽(yáng)光伴隨左右。運(yùn)動(dòng)（Sport）：沒(méi)有喧囂和擁護(hù)，有充足的自由空間，可以伸展身心，充分現(xiàn)自我。溪流（Stream）：因?yàn)橛兴錆M靈性、智慧和情趣，更顯尊貴逸事（Story）：有深厚的人文歷史文化的陪襯，體現(xiàn)身份和品味。別墅的市場(chǎng)本質(zhì)□ 別墅意味著占有大量的稀缺資源（土地、河流湖泊、森林等自然資源），因而是實(shí)力和身份的象征□別墅永遠(yuǎn)只為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才能享受□別墅必須體現(xiàn)個(gè)性化，代表著人們對(duì)理想的終極追求別墅的核心價(jià)值身份與地位的象征享受自然鮮氧氣的健康生活別墅類型以建筑風(fēng)以選址以消費(fèi)以建筑以建筑按目標(biāo)近開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)分格分分類型的結(jié)構(gòu)分材料分客戶群分分中國(guó)傳統(tǒng)市區(qū)交居住型獨(dú)體別磚混凝頂級(jí)別規(guī)?；瘎e墅園林風(fēng)格通型別別墅墅土別墅墅別墅墅日式風(fēng)格近郊綜渡假型連排別木制別中高檔頂級(jí)別墅別墅合型別別墅墅墅別墅墅歐洲傳統(tǒng)遠(yuǎn)郊風(fēng)出租型雙拼別新型材經(jīng)濟(jì)型旅游型別墅貴族風(fēng)格景型別別墅墅料別墅別墅別墅墅北美風(fēng)情異地渡旅游型疊加別框架結(jié)TOWNHOUSE及風(fēng)格別墅假別墅別墅墅別墅構(gòu)別墅經(jīng)濟(jì)型現(xiàn)代風(fēng)格辦公型空中別開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新型別墅墅別墅投資別產(chǎn)品創(chuàng)新型別墅墅第二部別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)形成條件□ 人對(duì)高層次的物質(zhì)和精神生活的追求是別墅產(chǎn)生、存在和發(fā)展的源動(dòng)力□經(jīng)濟(jì)發(fā)展，GDP迅速增長(zhǎng)，民營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，為別墅市場(chǎng)造就了很大的一批消費(fèi)群體□ 個(gè)人收入增加，形成了一個(gè)非常有消費(fèi)實(shí)力的階層―中產(chǎn)階層，為別墅市場(chǎng)提供了更廣闊的空間□ 市區(qū)土地稀缺、房?jī)r(jià)上漲、環(huán)境惡化、生活空間越來(lái)越鋏小擁擠，居住已經(jīng)開(kāi)始向近郊延伸，“生活在郊區(qū)，工作在市區(qū)”的模式開(kāi)始形成□個(gè)人收入增加，生活水平不斷提高，消費(fèi)者開(kāi)始選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的居家之地□ 公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速，已經(jīng)完全將郊區(qū)與市區(qū)緊密連接在一起□ 汽車普及，消除了距離障礙，使近郊居住成為現(xiàn)實(shí)別墅消費(fèi)者分析身份和職業(yè)首先明白是什么人會(huì)買別墅，才能準(zhǔn)確地捕捉到目標(biāo)消費(fèi)者，才能了解他們真實(shí)的綜合情況，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、制定價(jià)格、市場(chǎng)推廣提供科學(xué)的依據(jù)。國(guó)內(nèi)成功的開(kāi)發(fā)案例的統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買別墅的人士為：１福布斯級(jí)超級(jí)富豪２大中型國(guó)有企業(yè)的最高層管理人士３大中型外資企業(yè)的高層管理人士４中小民營(yíng)企業(yè)主５文藝界、文化界知名人士６高級(jí)知識(shí)分子：高級(jí)醫(yī)生、高級(jí)教授、高級(jí)工程師、高級(jí)律師、７政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位高級(jí)公務(wù)員８ 海歸派人士９ 職業(yè)投資者購(gòu)買別墅的人士共性特征：□ 年齡在30歲――60歲，主力是35――50歲□ 多為男性□ 這一部分人士有穩(wěn)定的較高的社會(huì)收入□ 有一輛或一輛以上的車，□ 有較高的社會(huì)地位，有的甚至有顯赫的社會(huì)地位□ 日常生活不張揚(yáng)，深藏不露□ 家庭人數(shù)大多在３－６人行為習(xí)慣及愛(ài)好（共性）□ 商務(wù)社交活動(dòng)多，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所□ 穿著名牌服飾，使用名牌用品□ 對(duì)運(yùn)動(dòng)、健康很注重□ 有主見(jiàn)，個(gè)性強(qiáng)，喜歡張揚(yáng)個(gè)性□ 對(duì)香車美女關(guān)注□ 關(guān)注政策、財(cái)經(jīng)方面的信息□ 出差頻率較高，經(jīng)常往返在城市之間對(duì)別墅的要求：消費(fèi)者身份 對(duì)別墅的要求福布斯級(jí)超級(jí)富豪環(huán)境一流，外觀和內(nèi)部超大豪華，生頂級(jí)豪華別墅活、娛樂(lè)、健身等配套十分完善，人身財(cái)產(chǎn)安全保障，大中型民營(yíng)企業(yè)主環(huán)境一流，外觀氣派，內(nèi)部裝修精致舒中高檔居家別大型外資企業(yè)的高適，有文化氛圍，對(duì)生活、娛樂(lè)、健身墅層管理人士等配套有一定要求，大中型國(guó)有企業(yè)的交通便捷，環(huán)境優(yōu)美寧?kù)o，景觀別致，經(jīng)濟(jì)型居家別最高層管理人士有文化氛圍，外觀美觀，戶型設(shè)計(jì)和配墅大中型外資企業(yè)的套設(shè)施適宜居家，并能在一定程度上滿高層管理人士足身份和地位的心理需要，人身財(cái)產(chǎn)安小型民營(yíng)企業(yè)主全有保障，私密性較好，作為二次置（個(gè)體戶）業(yè)，常住居家文藝界、文化界知名人明星運(yùn)動(dòng)員高級(jí)知識(shí)分子政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位高級(jí)公務(wù)員海歸派人士職業(yè)投資者有升值空間，具備出租條件優(yōu)勢(shì)入市較早，搶先挖掘出主力消費(fèi)者劣勢(shì)為控制成本，追求最大利潤(rùn)，在建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)上缺乏現(xiàn)代感，千篇一律，這也是這些工程致命的地方公共用地面積過(guò)大，私有用地面積過(guò)小，綠化多以草坪和灌木為主，立體感和層次感較差，象是做的盆景，完全沒(méi)有“自然”感個(gè)別的距離太遠(yuǎn)，即不適合常住居家戶型設(shè)計(jì)從150m2－450m2都有，造成混亂，200m2－300m2的必然成為22的銷售障礙300m－400m第三部分 全程開(kāi)發(fā)采取差異化策略創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力目標(biāo)市場(chǎng)由于開(kāi)發(fā)規(guī)模的限制，不能兼顧更多的細(xì)分市場(chǎng)，結(jié)合自身的綜合條件及成都市別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)狀況，必須集中地針對(duì)基中的１－３個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)：１ 大中型民營(yíng)企業(yè)主企業(yè)已成規(guī)模，收入穩(wěn)定，具有巨大的購(gòu)買力，能打動(dòng)他們的是環(huán)境、景觀、現(xiàn)代品味的建筑風(fēng)格、完善的配套設(shè)施及安全保障，他們將成為我們 20％的買家２ 小型民營(yíng)企業(yè)主（個(gè)體戶）這部分人士月收入數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元不等，在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，他們一邊發(fā)展自己的事業(yè)，一邊提高生活質(zhì)量，有較強(qiáng)的購(gòu)買力，但比較實(shí)際，他們將是我們80％的市場(chǎng)的主力３ 大型外資企業(yè)的高層管理人士這部分人士家庭月收入在 20000元以上，無(wú)自有企業(yè)，高收入就是用于提高生活質(zhì)量，而且文化層次高，有很強(qiáng)的個(gè)性和現(xiàn)代審美觀他們將是我們 80％市場(chǎng)的主力４ 文藝界、文化界知名人這部分人士家庭月收入在 20000元以上，無(wú)自有企業(yè)，高收入就是用于提高生活質(zhì)量，而且文化層次高，有很強(qiáng)的個(gè)性和現(xiàn)代審美觀他們將是我們 80％市場(chǎng)的主力５ 明星運(yùn)動(dòng)員這部分人士月收入數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元不等，提高生活質(zhì)量，是終極置業(yè)工程定位戰(zhàn)略定位開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立別墅

由于土地規(guī)模只有 123畝，無(wú)法進(jìn)行規(guī)?；_(kāi)發(fā)。

根據(jù)確定的目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買力只適合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅。

由于近郊大量的多層住宅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅開(kāi)發(fā)，因此不能再走同樣的開(kāi)發(fā)模式。

優(yōu)越的自然條件不能浪費(fèi)。基于以上四點(diǎn)，確定最坐佳的開(kāi)發(fā)模式為：獨(dú)立型經(jīng)濟(jì)別墅市場(chǎng)定位消費(fèi)群定位：（詳見(jiàn)《目標(biāo)市場(chǎng)》）產(chǎn)品層次：經(jīng)濟(jì)精品型別墅；

從推出的產(chǎn)品類型和品質(zhì)來(lái)看，屬于小型中高檔別墅，以滿足消費(fèi)者高品味和體現(xiàn)身份的需求

由于控制了總面積，雖然價(jià)格較高，總價(jià)也不會(huì)高，以適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)總而言之，性價(jià)比很高產(chǎn)品定位產(chǎn)品功能定位：居住生活型別墅

缺乏旅游風(fēng)景資源，不可能開(kāi)發(fā)渡假型別墅和有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的旅游型別墅

離市區(qū)很近，道路狀況優(yōu)良，駕車只需20分鐘就可進(jìn)入市區(qū)，具備第一居所的條件

缺乏外事辦事機(jī)構(gòu)和大中型外資企業(yè)，不具備出租條件，因此不能開(kāi)發(fā)出租型別墅基于以上三點(diǎn)，確定居住生活型別墅是最佳選擇戶型定位：面積：80％的別墅面積在180m2－240m2為主力；20％的別墅面積為300m2－400m2，以DIY的形式進(jìn)行銷售在市場(chǎng)推進(jìn)過(guò)程中，根據(jù)儲(chǔ)蓄的客戶類型可適當(dāng)調(diào)整比例價(jià)格定位目前近郊別墅的價(jià)格在 3000元／m2――5000元／m2之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及自然條件，我們的價(jià)格定在3800元／m2――5500元／m2之間。確定低開(kāi)高走的基本原則：一方面避免開(kāi)局不利，另外可以產(chǎn)生一種增值現(xiàn)象，刺激和逼迫消費(fèi)者迅速購(gòu)買，另外還可以吸引以投資為目的的買家。以3800元／m2低價(jià)入市：限18套，一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費(fèi)者，積蓄客戶，另一方面避免入市價(jià)格過(guò)高，造成銷售障礙價(jià)格高走：當(dāng)18套售完后，單價(jià)上漲 300元／m2，然后逐漸上漲最終達(dá)到4800元的均價(jià)付款方式：為了方便消費(fèi)者，推出靈活多樣的付款方式：1銀行按揭2分期付款3一次付款（優(yōu)惠5％）整體規(guī)劃原生森林中，享受獨(dú)立私家大庭院

在市場(chǎng)分析中，我們指出了目前成都市別墅規(guī)劃存在的主要問(wèn)題是：公共用地和綠地過(guò)大，消費(fèi)者沒(méi)有享受真正意義上獨(dú)立庭院間距太小，根本就沒(méi)有消費(fèi)者的私的自由空間水景是人工大水塘，全是死水，只占面積，無(wú)實(shí)用價(jià)值，時(shí)間一長(zhǎng)，成為臭水塘，污染環(huán)境總而言之，是由于開(kāi)發(fā)商既想控制成本，又不因地制宜，還要一味仿效造成的

原山別墅可利用優(yōu)勢(shì)：有大面積的原生林木可以利用緩丘坡地，地形層次豐富礦泉水資源

須彌補(bǔ)的劣勢(shì)：缺乏自然的水景景觀針對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的缺陷，利用自己的優(yōu)勢(shì)，作創(chuàng)造賣點(diǎn)的規(guī)劃：容積率：0.45左右建筑覆蓋率：0.25去掉沒(méi)有實(shí)際功能的公共用地，盡量縮小公共用地面積和公共綠化面積，增加單位用地面積，使每戶獨(dú)立擁有300m2－－340m2的私有大庭院，從而使消費(fèi)者感到物有所值，同時(shí)也作為一個(gè)賣點(diǎn)利用現(xiàn)有雜木林因地制宜，略加處理，建造森林氧吧，作為賣點(diǎn)每單位占地面積：400m2－800m2建筑占地60m2左右（戶型面積160m2－180m2）、120m2左右（戶型面積m2－400m2）道路以東西走向?yàn)橹?，乘?jiǎn)潔流暢實(shí)用，作一些彎道降低車速，但不能有急彎和陡坡！建筑物為東西狹長(zhǎng)，避免過(guò)強(qiáng)日照，并可以加大庭院縱深建造一個(gè)500m2左右的中心廣場(chǎng)將水塔改造成小天文臺(tái)，作為一個(gè)賣點(diǎn)兒童游戲區(qū)：100m2一個(gè)600m2的游泳池利用庭院景觀設(shè)計(jì)，制造一些活水景觀，做到私家庭院公共景觀，不必另外建造湖泊或水溝建造中央礦泉水供水系統(tǒng)，作為一個(gè)賣點(diǎn)別墅建筑設(shè)計(jì)審美與實(shí)用的雙重平衡別墅社區(qū)最重要的就是別墅建筑，一方面要體現(xiàn)主人的品質(zhì)和品味，體現(xiàn)主人的身份和地位，另一方面，要具備使用功能。別墅建筑如果處理不當(dāng)，或者平淡無(wú)奇，或者雜亂無(wú)章，將會(huì)嚴(yán)重到工程的開(kāi)發(fā)成功與否。建筑風(fēng)格：是指建筑給人的視覺(jué)效果及這種效果投射到人的意識(shí)上的心理效果，有明顯風(fēng)格的別墅不僅只滿消費(fèi)者足的物質(zhì)生活需要，更重要的是滿足消費(fèi)者對(duì)個(gè)性的追求、自身價(jià)值和身份的體現(xiàn)的心理需求，將會(huì)成為最主要的賣點(diǎn)目前成都市的別墅的風(fēng)格幾乎清一色的歐洲傳統(tǒng)貴族風(fēng)格和南美風(fēng)情風(fēng)格，盲目地模仿和翻版別人的作品問(wèn)題；因此根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，結(jié)合國(guó)一人對(duì)傳統(tǒng)居住文化的情結(jié)，采用川西民居建筑代表性的風(fēng)格，以現(xiàn)代建筑藝術(shù)形式進(jìn)行來(lái)確定別墅建筑風(fēng)格為：現(xiàn)代川西風(fēng)格別墅主要以現(xiàn)代建筑藝術(shù)為主，大膽造型（簡(jiǎn)約流暢的線條），部分結(jié)合川西民居建筑外觀代表性的風(fēng)格除了必要的承重墻外，盡量少存在墻，以大幅的玻璃墻代替，使室外的自然環(huán)境融入室內(nèi)，給人寬敞的．明朗的良好視沉效果，心情舒暢。在銷售中能給參觀者巨大的吸引力采用落地窗簾來(lái)保護(hù)主人的私密性因?yàn)槭仟?dú)立大庭院，取消上層露臺(tái)，由一層室外回廊向外延伸，與庭院自然銜接，形成半露天休閑場(chǎng)所建筑外觀采用現(xiàn)代造型，從消費(fèi)者看到別墅的第一眼就要被吸引住全部為兩層建筑建筑材料：以磚混為基礎(chǔ)為主，結(jié)合使用新型材料（輕型鋼材）及竹木材料

目前成都市的別墅，全采用磚混結(jié)構(gòu)

新型材料（輕型鋼材）及竹木材料可塑性很強(qiáng)，在創(chuàng)造建筑風(fēng)格上有很大幫助

竹木材料可以讓建筑物與自然和諧從創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力的角度衡量，新型材料（輕型鋼材）及竹木材料有著非常重要的作用戶型設(shè)計(jì)根據(jù)成都市家庭的人口數(shù)及日常生活起居習(xí)慣，以最科學(xué)合理的布局達(dá)到使用功能，把沒(méi)有實(shí)際使用功能及重復(fù)功能的部分放棄，在某些重要區(qū)域適度放寬，控制總面積，從而在提高單價(jià)后，總價(jià)不會(huì)太高，限制市場(chǎng)。具體的設(shè)計(jì)，由專業(yè)設(shè)計(jì)師在這個(gè)指導(dǎo)思想下完成。功能設(shè)計(jì)使用功能及面積（240m2）客休閑餐主衛(wèi)次衛(wèi)次衛(wèi)主次次次廚工廳廳廳臥臥臥臥房房45m212m212m210m27m24m22m218m214m214m212m26m起居貯存室室16m24m2使用功能及面積（213m2）客餐休閑主衛(wèi)次衛(wèi)次衛(wèi)主次次廚工人洗廳廳廳臥臥臥房房房38m212m212m210m27m24m222m216m212m210m25m24m2使用功能及面積（187m2）客餐休閑主衛(wèi)次衛(wèi)次衛(wèi)主次次廚工人洗廳廳廳臥臥臥房房房35m210m210m27m27m24m220m212m212m210m25m24m2關(guān)于車庫(kù)建議：將車庫(kù)設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)結(jié)合起來(lái)設(shè)計(jì)：在主體建筑的旁邊設(shè)計(jì)一個(gè)高 250cm的小丘，車庫(kù)則設(shè)計(jì)在小丘內(nèi)，一地兩用，節(jié)約用地景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃“融入自然的生活”別墅的景觀設(shè)計(jì)關(guān)系到別墅的形象和價(jià)值，抓住現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自然景觀資源缺乏的弱點(diǎn)，發(fā)揮自身自然景觀資源較好的優(yōu)勢(shì)，延伸自然景觀，創(chuàng)造賣點(diǎn)：具體要點(diǎn)：1 利用東北面的叢林陡坡，設(shè)計(jì)建造一個(gè)落差8M的一個(gè)自然環(huán)境融洽的林間小瀑布，作為入口處的景觀，起到先聲奪人綠化以喬木為主，多品種交叉種植，形成自然叢林：多種植香樟、銀杏、松樹(shù)、黃葛樹(shù)等、棕櫚樹(shù)；以灌木為輔：臘梅、桂花等；人造活水，彌補(bǔ)水景不足的缺陷人造小丘并栽種喬木，以此對(duì)各別墅進(jìn)行自然分隔，不露痕跡業(yè)主會(huì)所高尚品味生活會(huì)所前期作為現(xiàn)場(chǎng)售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，集休閑、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)健身、購(gòu)物、就餐的場(chǎng)所，１建造一個(gè)占地4000元／m2，以GOLF為主題的、建筑面積500m2的會(huì)所：一個(gè)2000元／m2的GOLF揮桿練習(xí)球場(chǎng)２３一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)４室內(nèi)功能配置：日用品購(gòu)物中心、休閑廳、觀光臺(tái)、乒乓球室、臺(tái)球室、餐廳以會(huì)所為基地，以 GOLF為主題，制造賣點(diǎn)來(lái)挖掘潛在的消費(fèi)者物業(yè)管理全面系統(tǒng)的管家對(duì)于購(gòu)買別墅的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，除了完美的硬件外，更重要的是享受高質(zhì)量的服務(wù)體系保障，這不但是享受生活，而且也是身份的象征。因此，物業(yè)管理與銷售是不可侵害的。以下幾點(diǎn)將是消費(fèi)者最每感的：誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)綱物業(yè)管理別墅安全保障，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人首要關(guān)心的就是人身和財(cái)產(chǎn)安全（其次是健康）：建議：專業(yè)的物業(yè)管理公司必須開(kāi)盤前90天就要進(jìn)駐管理，對(duì)銷售會(huì)有很大的種進(jìn)3第四部分營(yíng)銷推廣方案市場(chǎng)推廣計(jì)劃階段時(shí)間營(yíng)銷推廣策略目的開(kāi)盤前完成會(huì)所和樣版別墅為推廣活動(dòng)作準(zhǔn)備80天第一階開(kāi)盤前公關(guān)活動(dòng)：人與自然――環(huán)保選出形象代方人，在廣告中段60天大使選拔賽應(yīng)用市場(chǎng)導(dǎo)開(kāi)盤前戶外巨幅廣告將品牌先導(dǎo)入市場(chǎng)入期45天開(kāi)盤前公關(guān)活動(dòng)：“人與自然――人利用媒體跟蹤報(bào)道來(lái)炒作環(huán)40天體藝術(shù)攝影”境開(kāi)盤前會(huì)所、樣板房開(kāi)放日開(kāi)始排號(hào)，儲(chǔ)蓄客戶28天媒介軟文：中央礦泉水供水系繼續(xù)擴(kuò)大和深社會(huì)影響第二階統(tǒng)開(kāi)盤前公關(guān)活動(dòng)：給別墅標(biāo)價(jià)引起社會(huì)對(duì)價(jià)值的認(rèn)知，樹(shù)段20天立產(chǎn)品形象和價(jià)值內(nèi)部認(rèn)開(kāi)盤前媒介軟文：DIY別墅以炒作炒，購(gòu)期15天開(kāi)盤前公關(guān)活動(dòng)：歡樂(lè)周末（內(nèi)部認(rèn)巴西烤肉冷餐會(huì)8天購(gòu)日）正式開(kāi)公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤儀式第三階盤開(kāi)盤后公關(guān)活動(dòng)：名車名模名宅利用目標(biāo)消費(fèi)者的特點(diǎn)再一段15天次引起關(guān)注熱銷期開(kāi)盤后公關(guān)活動(dòng)：周末晚會(huì)創(chuàng)造社區(qū)文化生活氛圍，進(jìn)45天一步帶動(dòng)銷售封盤開(kāi)盤后天公關(guān)活動(dòng)簡(jiǎn)述公關(guān)活動(dòng)（一）活動(dòng)主題：人與自然――環(huán)保大使選拔賽活動(dòng)目的：1引起社會(huì)觀注，開(kāi)始將品牌導(dǎo)入市場(chǎng)通過(guò)媒體將原山別墅的自然景觀、建筑風(fēng)格展現(xiàn)給公眾□活動(dòng)對(duì)象：18歲――22歲女性□活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤前70天至開(kāi)盤前60天□活動(dòng)地點(diǎn)：原山別墅□活動(dòng)形式：通過(guò)形體、才藝比賽選拔出環(huán)保大使1人將環(huán)保大使簽約為形象代言□媒介配合：通過(guò)跟蹤報(bào)道中的圖片和圖像來(lái)將原山別墅的自然景觀、建筑風(fēng)格展現(xiàn)給公眾公關(guān)活動(dòng)（二）□活動(dòng)主題：人與自然――人體模特?cái)z影□活動(dòng)目的：通過(guò)這種最能引起社會(huì)的轟動(dòng)方式，在媒介的跟蹤報(bào)道下，來(lái)引起全社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注迅速提高原山別墅的知名度□活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤前 36天□ 活動(dòng)方式：邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名的人體模特及其攝影師來(lái)成都通過(guò)媒介介紹來(lái)蓉的目的：選外景創(chuàng)作作品兩天后通過(guò)媒介向外宣布：外景選在原山別墅