房地產(chǎn)項目管理-質量控制

房地產(chǎn)項目質量控制本章內容：房地產(chǎn)項目活動過程質量決策階段設計階段施工階段項目經(jīng)營管理階段管理工作質量和最終產(chǎn)品質量最終產(chǎn)品質量驗收

房地產(chǎn)項目質量的內涵 房地產(chǎn)項目活動過程，房地產(chǎn)項目管理工作，以及房地產(chǎn)項目最終產(chǎn)品滿足顧客需要能力的特征和特性的總和。第一節(jié)房地產(chǎn)項目活動過程質量一、項目決策階段1、內容:1)、項目前期市場研究2)、項目決策

1).項目前期市場研究工作質量——市場研究質量項目前期市場研究工作∶指項目投資決策前所進行的市場調查，市場分析與研究工作。項目前期工作質量的好壞體現(xiàn)在兩方面。其一是能否科學地把握和認識市場規(guī)律。大量的調查研究市場與環(huán)境條件，從而認識市場規(guī)律，把握市場脈博。是否掌握了大量信息資料，是否具備科學地分析與研究問題的能力和條件，是保證前期工作質量的重要條件。其二是能否為后期工作階段（如項目決策階段等）提供盡可能詳盡、周到、科學的依據(jù)。項目前期階段的主要任務是在掌握和研究了大量信息資料的基礎上，進行廣泛的方案研究和問題設想。影響 項目前期階段的成果，對確定項目的市場定位、投資經(jīng)營方案、建筑設計風格及標準影響極大，直接關系著項目的決策質量和設計質量，決定著項目對市場的符合程度，是項目成敗的關鍵環(huán)節(jié)，對其質量的影響具有決定性意義。2)、項目決策階段工作質量——決策質量項目決策∶在項目可行性研究及策劃的基礎上，就項目的投資規(guī)模、經(jīng)營形式、開發(fā)方案、投資方案、融資方案，以及市場定位、價格定位、營銷策略等一系列重大問題所作的決策。3、項目決策階段質量控制的主要內容

市場調查資料是否真實，完備和科學。市場分析方法是否科學規(guī)范，市場分析結論是否符合實際。市場定位的科學性、有效性和符合性。審核項目策劃方案的可靠性、與市場的符合性。策劃方案是否符合產(chǎn)業(yè)政策。策劃方案是否符合業(yè)主要求。策劃方案是否具有可靠的基礎資料和數(shù)據(jù)。策劃方案是否符合財務評價要求。策劃方案是否具有潛在風險，以及這些風險是否具有可靠的防范與規(guī)避措施。二、項目規(guī)劃設計階段 項目設計質量直接關系到項目建成后的使用功能和使用價值。設計質量形成于項目設計的全過程，涉及到參與項目設計的各專業(yè)、各層次設計人員。（一）項目設計階段質量控制的主要內容1）設計文件的正確性和完整性。2）設計招標文件，設計競賽方案的可行性。3）設計方案的先進性和合理性，確定最佳設計方案。4）設計單位質量保證體系，專業(yè)交底及專業(yè)會簽制度。5）設計質量跟蹤檢查，控制設計圖紙的質量。6）設計方案的經(jīng)濟性，設計方案的可行性和對目標的符合性。7）設計方案的適用性和與市場要求的符合性。8）設計方案工藝實現(xiàn)的可行性。（二）、項目設計質量控制的過程與任務一）項目設計質量項目設計質量的內容包括兩類。項目的質量標準。如采用的技術標準，設計使用年限、設備及材料質量等級標準，配套及服務設施標準，規(guī)模等等。設計成果的質量，即設計成果的先進性，科學性，正確性，設計文件的完備性，以及設計成果令用戶滿意的程度。二）項目設計質量要求的確定由業(yè)主確定項目的功能目標和項目的質量標準?！绊椖吭O計任務書“規(guī)劃設計要點”或“合同”。按項目功能目標和項目的質量標準確定項目規(guī)劃、建筑與結構設計方案，并確定各部分質量要求，形成各部分的設計要求。對項目建筑的空間、位置、及配套設施的質量要求、使用功能和建筑物協(xié)調要求，并將它們納入項目的質量目標體系中，最終形成項目設計的質量要求文本。各部分詳細技術設計質量要求。三）項收目設計盟單位的擴選擇由于項抹目設計獨質量的雄復雜性事、隱蔽盛性，設姑計單位爐的選擇姓非常重因要。設烏計單位響必須具任有一定勵知名度浸和相應戚資質等些級，而富且具有鬼良好的捆信譽。書在大多知數(shù)情況殃下，可鄙采用競跪標方法臭選聘設興計單位廊。四）勁項目葉設計別工作鑼質量爺控制1、設計潮過程的描各階段西，都應握在階段聰設計成糞果審批內簽章后張，再進艇行后續(xù)息設計。2、委托累設計監(jiān)皂理或聘川請專家殃，對設論計進度帝和質量耍、設計寬成果進族行審查他。3、通過論設計招遍標、評嘉標，保癢證設計喉質量。4、采疼取獎風勵措欲施，衡鼓勵顯設計娃單位底進行啞設計竄方案料優(yōu)化圓。5、請驕科研稿單位醫(yī)或專引家會梅審或碑專門蜂對方子案的秧某些義技術乖問題市進行助試驗莖或研醬究。6、設計右文件質壯量檢驗趁：設計敏文件的嶄完備性專、設計住構思、圖設計工醫(yī)作、設蠶計文件般的正確磁性、全籃面性、低安全性雹、對規(guī)久范要求險的符合佳性等等鮮。五）寫項目挪設計挨方案問的審經(jīng)核設計方減案的審罪核包括移總體方源案和各色專業(yè)設銳計方案叼的審核棍兩部分小內容。1、總狐體方說案審炊核總體臉方案玻的審鄰核主各要在此初步索設計鐘階段獄進行丘，重個點審評核設喝計依彼據(jù)、景項目訪規(guī)模值、項峰目組斥成及喬平面凱布局殿、規(guī)爹劃設玻計、史園林鹿綠化大、配勝套設騎施、絞三廢躁治理刷、環(huán)長境保損護、偷防災矩抗災志、建零設期嗓限、枝投資寸概算灘等文見件資責料的敗可靠計性、致合理撫性、螺經(jīng)濟島性、運先進罰性和汪協(xié)調致性等兇等。2、專煮業(yè)設里計方寒案的污審核重點香審核閱設計抬參數(shù)繁、設被計標秤準、婚設備嬌和結廢構選貴型、毅功能赤和使努用價轟值等爽方面貍，是疑否滿姜足適包用、袋經(jīng)濟勻、美虛觀、魯安全愧、可稅靠等隱要求軟。（1）建筑戰(zhàn)設計方脊案1）平效面布煉置：高平面歉尺寸徑及布織置，祥單元守及戶粉型組蠢合等源。2）空間棟布置：慕空間尺喜寸，室殖內外標父高，建表筑層數(shù)家及層高壞。3）建擇筑造園型、釘平立閣面布霧置等胞。4）室塞內裝梳飾：圈裝飾刮方案叨、裝躺飾材幟料的萄選擇騙等。5）建筑泛物理功轟能：采銜光、隔魄熱、隔馬聲、通避風、節(jié)魔能等。6）工藝低實現(xiàn)的向可能性前。（2）結海構設鍛計方傳案1）設綢計依錦據(jù)及組設計蒼參數(shù)敘。2）方蔥案的掉選擇毒的安錦全性較、可董靠性布、抗固震性木。3）主扁體結靜構布裙置、陪結構么材料耗的選輩擇等徑等。4）工骨藝實也現(xiàn)的剃可能濕性。（3）給排摧水工程澆設計方攜案1）設計窩依據(jù)和雁設計參徑數(shù)。2）方褲案選統(tǒng)擇。3）管線盛的布置釘和所需張設備的榨選擇等燈等。（4）通偉風空戒調設消計方狐案1）設齊計依居據(jù)和梅設計搭參數(shù)善。2）方案抱選擇。3）管斥道布掀置和載設備池選擇巾等等余。其他荒還有泥照明架工程劈燕、排委水工錦程、親道路這工程贏、園恐林綠息化工眾程的吃設計趴方案疼等等六）乳項目恥設計屈圖紙泳的審例核設計圖釀紙是設齒計工作謎的最終登成果，衰又是工呀程施工南的直接趴依據(jù)。法設計階初段質量渴控制的購任務，笨最終要只體現(xiàn)在露設計圖彩紙的質童量控制綁上。七）項鄉(xiāng)豐目設計曬交底與走圖紙會晶審圖紙會包審有如市下主要插內容∶1、設租計圖牲與說輸明是托否齊檢全，些有無公分期芬供圖嫩的時艱間表迎。2、結構破設計抗可震烈度暗是否符診合當?shù)劐X抗震設漿防的要軋求。3、設普計圖筒紙相肥互間貍有無托矛盾慮，專婆業(yè)圖本紙之豈間、白平立亭剖面磁圖之勇間有陷無矛鳥盾，閃標注粒有無麥遺漏魔。4、總平腦面與施牌工圖的臂幾何尺峰寸、平攏面位置陽、標高持等是否應一致。5、防陶火、夾消防粥是否微滿足掉要求捎。6、建筑房誠結構與斃各專業(yè)稿圖紙本除身是否吉有差錯川，施工認單位是御否具備抹施工圖燥中所列勾各種標喜準圖冊粥。7、材寨料來灑源有廣無保眾證，章能否王代換寇，設裝計所估要求場的條坊件能逼否滿艦足。8、地喉基處利理方擴法是奏否合龍理。9、建筑兔與結構掙是否存戲在不能吸施工、寨不便于懸施工的津技術問奪題。10、工藝鳴管道、世電氣線瓶路、設疼備裝置戚、運輸填道路與夸建筑物畜之間或澤相互間緒有無矛離盾，布透置是否陷合理。11、施工粉安全，博環(huán)境衛(wèi)府生有無懂保障。12、工秧藝實莖現(xiàn)有嫌無困放難。三、項獅目實施墾階段房地律產(chǎn)項巡壽目實職施階鼓段的減質量體有兩傻重內賴涵。其一霸是投皆資者歷或建碗設者瘋在項利目各刺項組悲織工柏作實缸施過腸程中屑的工委作質悼量，樣主要等的內娛容是床項目駛工程宇的發(fā)排包、剛監(jiān)理激、控總制和刮管理摧工作杏質量艱；其二是啦項目工辦程的承皺包者對衛(wèi)項目施最工建設飄的施工絹質量。施工局質量辭影響妨因素岸復雜貸，幾訓乎參愧與項琴目工行程施末工的海所有4M1使E條件莖（人在、機怎、料原、法閉、環(huán)查）都豬是質淡量控枯制的號對象豪。（一闖）項夫目施匆工質惰量控駐制過作程項目臺施工部階段擦的質強量控橫制，只是一汪個從努對投嫂入原位材料凡的質中量控功制開懼始，欠直到賢完成冊工程涂質量鄙檢驗延，合安格驗煤收為跌止的偷全過亞程的柔系統(tǒng)拴控制垃過程（二）企項目施魔工質量回控制方掀法項目施懲工質量銳控制的億方法可嫂分：文件皂審核檢驗飾兩類沸。1、文件蓮審核文件濕審核裳就是割對項教目有尚關質檢量的亞技術爸文件在、報換告、斤報表匯的審夾核，返文件營審核樸是項池目質灑量控偵制的自重要菌手段災，其挎具體孕內容獄主要指有如晶下數(shù)患項。（1）審核植施工單突位有關逆技術資挨質的質篇量證明禮文件。（2）審腦核并庸經(jīng)現(xiàn)紀場核腎實項露目開暴工報帆告。（3）審賓核施戚工方贊案、紙施工盟組織斑設計冒和技建術措抱施。（4）審核姐有關材弱料、半線成品的路質量檢褲驗報告候。（5）審核鑒反映工檔序質量訊動態(tài)的臣統(tǒng)計資棗料和控淘制圖表顫。（6）審核訂設計變及更、修思改圖紙饒文件和壁技術核安定書。（7）審楊核有仗關質華量問件題的鴨處理勵報告幟。（8）審核浸有關應罩用新工屢藝、新制材料、鎮(zhèn)新技術允、新結淹構的技推術鑒定慎書。（9）審核模有關工你序交接封質量檢棟查，分許項、分株部工程朵質量檢垃查報告憤。（10）審核伍并簽署右現(xiàn)場有偽關技術畜簽證、敗文件等按。（11）審脈核施傻工單謠位的犬質量疏體系淘文件居（方掌針、戀程序姻）和玻質量衣記錄氏。（12）審微核隱極蔽工倆程質武量檢倚驗記抗錄。2、現(xiàn)蓮場質號量檢徑驗（1）現(xiàn)場勉質量檢河驗的檢沖驗內容①開工寒前檢驗②工領序交發(fā)接檢亭驗③隱蔽蔬工程檢瘦驗④停成工后構復工許前的凍檢驗⑤分刺項、肚分部級工程撥完工免后的否驗收高檢驗⑥成史品保錄護檢舍驗⑦原材酬料質量包檢驗⑧設備優(yōu)運行質爽量檢驗（2）現(xiàn)場沾質量檢務驗的方為法常見叢的現(xiàn)檔場進控行質巖量檢默驗的狐方法蠅有目男測法抓、實準測法兆和試倡驗法銷三種患。①目測粉法：通畜過看、獻摸、敲響、照等肆人工作滋業(yè)過程蘆直觀檢笑查施工率質量的猾方法。②實測相法：人掘工或借將助工具矩、儀器華、設備手檢測質醬量數(shù)據(jù)橋，通過貸實測數(shù)必據(jù)與施夸工規(guī)范輛及質量偏標準所鎖規(guī)定的終充許偏鳴差對照秒，來判雪別質量六是否合爛格的方駛法。③試驗忠法：借柳助于儀場器設備衣，通過逐試驗手紹段對質擋量進行識判斷的漆檢查方巡壽法。2、質量奏控制點零的設置質量控政制點的決設置應番根據(jù)工墻程特點哪，視其鞭重要性最、復雜囑性、精懶確性、無質量標丟準和要完求而定洞。質量豪控制點昌的設置方位置，奇主要視斧其對質撥量特征奪影響的高大小及罪危害程熄度而定3、工序魔的質量煮控制和勺檢驗工序國質量能檢驗焦也是掘對工粱序活撐動效攀果的幼評價鎖。工羊序質俗量檢案驗工凍作的宰內容萌主要吵有下單列幾蝴項。（1）設痛定標困準:把設計笛要求、讀技術標拜準、工碌藝操作怪規(guī)程等裙轉換成碗該工序垃具體而鑼明確的閣質量要肚求。（2）進敘行度圖量:對工序糠的質量大特性進運行檢測針。（3）比婆較判愁定:把度量遭出來的森質量特錫征值同刮該工序危的質量晴技術標巖準進行擦比較，品以發(fā)現(xiàn)捧差異。（4）作出須處理:根據(jù)泰判定蹈的結刺果，吼對合均格的背工序后質量氏予以殺驗收吵，對露不合國格者邁，則貌要查透找原芝因，分采取話對策勻措施呢予以剪調整躁、糾協(xié)偏或演返工求。（5）記錄:把度量猾出來的友質量特東征值，膊質量分卵析、判廣斷、評鞋估與處爸理過程聰完整、哭準確、倒及時地貞記錄下坑來，（三）醬項目施窄工材料袋的質量仇控制1、材料養(yǎng)質量控輩制的基斬本要求（1）掌握仙供應鏈櫻，優(yōu)選拍供貨廠景家。（2）合拒理組白織材屈料供巨應，俱確保駐施工很正常常進行溫。（3）合理佩組織材撇料使用肝，減少晴材料的幅損失。（4）加接強材幣料檢稼查驗耕收，陸嚴把盜質量投關2、材蔬料質縫量控雨制的初主要蘋內容（1）材穩(wěn)料的塘質量棒標準（2）材技料的功質量纖檢（軋試）虜驗（四虛）項討目施枯工方唇案的菜質量唱控制在制定吼和審核乖施工方莖案時，婆必須從輸技術、魯組織、亂管理、呢經(jīng)濟方皇面進行嬌全面分犁析、綜匆合評估素項目施阻工方案期的質量暖，確保愛施工方絞案在技開術上可稅行，在費經(jīng)濟上遺合理，差有利于塊提高項埋目工程舒質量。（五沉）項老目施岡工環(huán)蛇境因洪素的昌質量松控制自然翻環(huán)境:工程微地質封、水辟文、志氣象泰等；管理環(huán)食境:質量保毅證體系浸、質量腥管理制燒度等；勞動跟環(huán)境:勞動組籌合、勞集動工具票、施工呀作業(yè)面匪等等

四、項目經(jīng)垂營管理衡階段房地卵產(chǎn)項望目的換經(jīng)營益管理慢∶指芬項目羞產(chǎn)品刃（商辨品房睜及其幕配套梢設施粉）或旬項目賓服務鎖（營蒼銷服醒務、牌物業(yè)謙管理脈、中遣介服辱務等麥）進繼入流番通和夕使用率領域粒后的概環(huán)節(jié)桌。廣義的斧經(jīng)營管唐理質量鏡∶包括度項目的杰營銷服適務質量拔、中介粒服務質萌量及物講業(yè)管理鑄質量。物業(yè)墓管理行質量才∶指遭物業(yè)花管理課服務乏的質梢量。濱由服道務內頌容、床服務管方式泥、服嚷務態(tài)蠟度以屋及服征務效禁果等聞一系普列服摘務質焦量指析標綜很合而限成。項目利經(jīng)營都使用粱期質鄙量控搏制的近主要夸內容:審核裙承包析商提乘供的編質量軌保證慘書與傘質量郊保修傍書。檢查、勤鑒定項腰目質量劇狀況和創(chuàng)使用情偽況。對出現(xiàn)寄的質量城缺陷，搏確定責籮任者。督促吸承包添商修今復缺房誠陷。在保修陽期結束藝后，檢丈查項目僵保修狀鞋況，移朽交保修流資料。檢查項落目服務冒質量。第二節(jié)管理工咬作質量鴿和最終而產(chǎn)品質航量1、房房誠地產(chǎn)舒項目善的管錫理工不作質直量∶涉及輝房地宴產(chǎn)項央目組文織全餅過程睛，各政環(huán)節(jié)暫管理煙工作變的質板量。如在沒項目堆前期飛的市匹場調企查的景組織嘴與管傅理工投作質調量；釋項目息方案新策劃焦與決插策的煌組織蝕與管吉理工慢作質堂量；饒在項漂目實考施期堪的規(guī)雷劃設斬計、尸項目蘋施工野、設扇備采缸購等驚招標狐發(fā)包箏工作月的組環(huán)織與蹤蝶管理攀工作累質量撇，項邪目進焰度控謝制、醫(yī)投資銳控制局、質誕量控嗚制、蔬合同縫控制