房地產(chǎn)企業(yè)合同法律風(fēng)險與防范

業(yè)合同法律風(fēng)險與防范

馬洪闖

房地產(chǎn)企業(yè)合同法律風(fēng)險與防范

馬洪闖專職律師

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石家莊市橋西區(qū)友誼南大街122號振頭大廈1020室QQ：601338626微信公眾平臺：公司房地產(chǎn)法律服務(wù)/chinalawyer0311市場經(jīng)濟離不開合同。合同是企業(yè)運營中應(yīng)用最多的法律形式，幾乎每個環(huán)節(jié)都要涉及合同。通過合同能使各類資源得以合理分配和優(yōu)化利用。在合同各種條條框框的約束下，實現(xiàn)企業(yè)交易利益的最大化和交易風(fēng)險的最小化。從管理合同入手管理企業(yè)法律風(fēng)險，是打開企業(yè)法律風(fēng)險管理大門的一把鑰匙。房地產(chǎn)企業(yè)合同法律風(fēng)險與防范

主要內(nèi)容：

一、合同與企業(yè)法律風(fēng)險

二、合同中的一些常見問題

三、合同法律風(fēng)險審查與防范

一、合同與企業(yè)法律風(fēng)險沒有危機感，就是最大的危機——哈佛商學(xué)院教授理查德．帕斯卡爾

預(yù)防是解決危機的最好辦法

——英國危機管理專家邁克爾．里杰斯特

企業(yè)法律風(fēng)險分布企業(yè)的主要法律風(fēng)險源于合同2011年、2012年、2013年企業(yè)法律風(fēng)險分布合同風(fēng)險52%公章使用13%行政風(fēng)險13%訴訟風(fēng)險9%人力勞資9%知識產(chǎn)權(quán)4%關(guān)于合同的形式，主要包括書面、口頭及法律規(guī)定的其他形式。商品房認(rèn)購書、備忘錄、會議紀(jì)要、意向書、框架協(xié)議等綱要性文件不屬于合同，但這些文件如果具有了合同所需的主要內(nèi)容、有具體的權(quán)利義務(wù)約定也應(yīng)當(dāng)屬于合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。商品房認(rèn)購書的性質(zhì)認(rèn)購書屬于法律上的預(yù)約合同，即“約定將來訂立一定契約的契約”，是當(dāng)事人雙方對將來訂立本約即正式的商品房買賣合同的約定，是開放商與購房者訂立正式合同的合意，而非房屋買賣合同本身。認(rèn)購書違約責(zé)任的認(rèn)定

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。宣傳資料能否作為合同內(nèi)容？本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)。出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權(quán)。宣傳資料能否作為合同內(nèi)容？剛參加工作不久的大學(xué)生小宋在二環(huán)外購置了一套８０平方米的套二小戶型房產(chǎn)，10月底就要交房了，在一次去工地的時候，原本興奮的他卻突然發(fā)現(xiàn)，房子中存在好幾處與購房時開發(fā)商宣傳材料中不符的地方：開發(fā)商大力宣傳的EPS保溫板并未使用，承諾的公用平臺被加上了一面墻。而最讓他不能接受的是，新房與樣板間同戶型存在很大差異，本該是落地窗的主臥及客廳陽臺被加上一個高近一米的陽臺，采光嚴(yán)重受影響。他帶上購房合同與開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商卻認(rèn)為之前在宣傳中就說明了圖片資料僅供參考，而合同上也標(biāo)注了甲方擁有最終解釋權(quán)，所以既不整改，又拒絕退、換房。司法解釋第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。目前商品房銷售廣告中說明和允諾的主要情形有：（1）向購房人提供某些購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明。（2）對商品房美觀性質(zhì)量的陳述。（3）對商品房使用功能質(zhì)量的陳述。（4）對商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述。二、合同中的一些常見問題（一）內(nèi)容相對簡單（二）濫用合同范本（三）缺乏結(jié)構(gòu)安排（四）表述精度不足（五）忽略版面質(zhì)量（六）未充分行使約定權(quán)（一）內(nèi)容相對簡單很多企業(yè)在使用合同時經(jīng)常從網(wǎng)上進行下載，百度下載的文本，不是全部不能用，而是需要根據(jù)各自企業(yè)的特殊性，進行必要的修改，以適應(yīng)自身企業(yè)的實際情況，最大限度維護自己的合法權(quán)益。（二）濫用合同范本合同絕沒有放之四海而皆準(zhǔn)的范本，每一個合同都有它自身的特殊之處，模仿可以，但要結(jié)合實際情況，增強針對性和實用性。（三）缺乏結(jié)構(gòu)安排起草合同時，要注意結(jié)構(gòu)安排的合理性，不能隨意羅列，想到哪寫到哪，權(quán)利義務(wù)盤根錯節(jié)，毫無秩序。（四）表述精度不足表述精度不足，發(fā)生合同問題非?？上?，許多合同相互扯皮及反復(fù)訴訟都是由于表述不當(dāng)引起的。（五）忽略版面質(zhì)量內(nèi)容決定形式，形式對內(nèi)容具有反作用。當(dāng)形式與內(nèi)容相適應(yīng)時會對內(nèi)容起到積極的促進作用，當(dāng)不適應(yīng)時會起到消極的阻礙作用。所以我們在起草修改合同時，對于合同的版面雖然只是個形式，但絕對不能輕視。要將形式與內(nèi)容適應(yīng)。（六桿）未充臂分行射使約映定權(quán)法律永鑼遠不可刃能事無吃巨細包毛羅萬象擔(dān)，因此引許多細新節(jié)需要鏡當(dāng)事人權(quán)自行約違定。因廣飛告公起司的秋設(shè)計穩(wěn)內(nèi)容為違法鍋或發(fā)嚼布手針續(xù)不煮全而憤引起概的損樂失均粉由廣壟告公曬司承張擔(dān)。三、合舍同法律死風(fēng)險審查與防范合同主譽體條款墨內(nèi)容雙方約惡定權(quán)利姿義務(wù)交易爹需求（一）梯合同主慘體合同桐主體滔是否畢具備本簽訂血及履恰行合琴同的機合法坊資格息，是滾合同型審查睬中的密首要螞問題杜。主體資列格上存貴在法律權(quán)缺陷，搶將是合輝同無可祖回避的拴根本性壘缺陷。1、合特同主體檔資格的購有效性合同主拼體不局改限于企揚業(yè)法人踏，還包勺括個體棕戶、合耕伙企業(yè)棄、自然柏人等也干可以是邀合法的性合同主攔體。合同主啊體審查牽內(nèi)容簽訂合同的主體是否正確、是否合法、是否具有相應(yīng)資質(zhì)、是否具有履約能力1單位的，確認(rèn)當(dāng)事人名稱與工商注冊一致；個人的，確認(rèn)當(dāng)事人姓名與身份證一致2住所地具體、真實，可以聯(lián)系到合同相對方3聯(lián)系電話是否能聯(lián)系到合同相對方42、兵合同襪用章奧的有作效性一份合宜同中涉田及合同安主體的稿約定的惹有兩個死地方：一是合頁同開頭域的甲方廈、乙方潛名稱；一是味合同繩結(jié)尾撇的甲咽方、贊乙方拌蓋章必。合同主借體不規(guī)深范。在結(jié)替尾的總地方居沒有供蓋章迫；與辜某公席司簽鞏訂的耳合同眠僅有睬對方逝個人杏簽字禽沒有仇公司拾蓋章門；蓋章嶼不規(guī)殃范，戰(zhàn)蓋的泊是沒渴有經(jīng)靜過授醒權(quán)或停合法插成立宰的項浴目部辮、采嘗購部最、辦棍事處仗、業(yè)疊務(wù)部斧等部效門的屯章。注：強獲調(diào)合同材蓋章務(wù)必讓對方丙蓋公司稍的公章逮或合同符專用章合同甲蓋章敵后務(wù)必再由峰對方法定代遵表人簽字委托代透理人的必須讓叮代理人麻簽字，炭這個簽供字很有播用，在盤以后合腦同履行候中由其照簽署的俘文件對物事實的奶認(rèn)定會小起到很組大的佐查證作用失。結(jié)論管：合槐同主去體必須規(guī)范障，如感是公鞭司部寬門的網(wǎng)話盡策量有擱公司獄授權(quán)辭，加宅蓋公繡章并貞取得岸原件蝴，并暮有對犬方受織委托野人（蟻或授督權(quán)代息表簽蠶字）連。3、棗從業(yè)愛人員壺資格仁的合浪格性太問題當(dāng)合同證的履行誓具有一臭定的專憲業(yè)性時死，有必否要審查派從業(yè)人豎員是否個具備相刺應(yīng)的資嘆格，以赤核實合北同主體題是否具漲有足夠淘的履行峰合同的杰能力。注冊建乖筑師律師執(zhí)狹業(yè)資格辣證監(jiān)理工蜜程師崗暫位證保險代椅理人資烏格證（二）舉條款內(nèi)刻容在合同積內(nèi)容合昨法性方襪面，交探易內(nèi)容含、交易釀模式以薪及術(shù)語會等均應(yīng)臂盡最大潑可能與戀法律規(guī)憂范的規(guī)考定相一漿致。這楊類審查守也比較商嚴(yán)格，揪主要包浸括合同槽名稱、搬交易內(nèi)朋容、交摩易程序殊三個方物面的審租查內(nèi)容寶。1、步合同迷名稱奴的合億法性但問題《合同棋法》1揭5種合查同，即牲有名合漢同。保陪證合同竟名稱與問合同內(nèi)跡容相符糖。防范建炮議：符合帝有名從合同著特征偉的合專同，蜻應(yīng)當(dāng)主采用跡標(biāo)準(zhǔn)乎的合炸同名跡稱或溫者不兇會使土人誤鑰解的乓通稱初，無采名合糾同也稍不能共張冠盡李戴賞，防辮止合功同名甲稱影扛響對蒜合同膛性質(zhì)昨和法前律關(guān)限系的現(xiàn)判斷艇。2、條款內(nèi)容刑的明確性問題開工熱日期實踐井中，臣當(dāng)事擦人就添開工扭時間王經(jīng)常誼發(fā)生秘爭議撇，在帥此情巴形下參開工任日期衛(wèi)的確閉定一賢般按夕以下引原則告：第一、閱承包人鑼有證據(jù)遞證明實緩際開工堡日期的范以該日幕期為準(zhǔn)出，這里期的證據(jù)腥可以是啞發(fā)包人秧發(fā)出的風(fēng)通知、水工程監(jiān)棵理的記軌錄、當(dāng)慢事人的印會議紀(jì)船要、施猶工許可需證等；第二吐、當(dāng)賽事人券無證填據(jù)證廊明實振際開獅工日慨期，鉆但有紋開工卻報告奴（對買方簽觸發(fā)或愛簽收傳的）澇以開梢工報辜告為驢準(zhǔn)；第三村，無團證據(jù)侵證明臥實際勻施工縫日期址的也抗無開妹工報允告的偉，以杏合同議約定搶的開迅工日鑰為準(zhǔn)患。注：因峽為開工帶日期的歡確定直遠接影響示到工期嶺，所以纖應(yīng)盡量帖取得開舉工日的趨證據(jù)?？⒐の⑷掌诋?dāng)事裝人對覺建設(shè)殲工程掉實際撫竣工粱日期何有爭蘇議的纏，按問照以灑下情班形分喝別處段理：一、建井設(shè)工程趨經(jīng)竣工誓驗收合撈格的，梳以竣工私驗收合果格之日忠為竣工墓日期；二、承枝包人已役經(jīng)提交陪竣工驗融收報告匠，發(fā)包鞏人拖延優(yōu)驗收的悉，以承柄包人提虹交驗收冤報告之蓋日為竣辜工日期眨；三、射建設(shè)泳工程盯未經(jīng)身竣工眾驗收殘，發(fā)酸包人捏擅自港使用川的，吳以轉(zhuǎn)詞移占塘有建狠設(shè)工懼程之啟日為奧竣工伶日期油。3、營交易鉆程序球的合書法性蒜問題合同務(wù)必須繞按規(guī)央定的昌方式楊生效代、變陡更、撕解除某并辦縮慧理手識續(xù)，露除非脾法律竊對相殼關(guān)合架同或狠交易衛(wèi)程序量另有黑規(guī)定愧?！氨竞纤{同自簽次訂后至覺履行完蔬畢之前監(jiān)，任何弦一方不驕得解除鋤合同，給否則必遭須承擔(dān)艘違約責(zé)襲任?！边t與合同獸法矛盾絮。比如棒委托合索同，規(guī)咬定雙方蝴均有權(quán)騾隨時解伶除合同起。4、其犁他合法友性問題各類術(shù)孕語，必趙須符合刻法律規(guī)獲范、技寧術(shù)規(guī)范尾等方面井的權(quán)威刑解釋。定金高與訂勉金、矛押金石家莊餅市仲裁腔委員會奧與石家批莊仲裁恩委員會（三臨）雙雄方約慎定是朝否實牲用1、條款是獵否實用狠，應(yīng)當(dāng)秒從交易稠的目的犧來考慮介。比如腹：公棗司電償子軟填件管尊理設(shè)儉備的晉目的敵是為劃了方歐便管換理員漸工和慈保險部合同歪，但米我們埋購買種的不督單單偏僅是矮個軟閃件，卻還包蝴括安償裝、禽知識曉產(chǎn)權(quán)昏、培布訓(xùn)、財售后他服務(wù)醬等問襯題，滾而這憤些實朵現(xiàn)交煮易目互的所葛必不襖可少梁的內(nèi)老容，拒便是敢實用攻性條顯款。2、識別愧管轄參地點順。爭議管爸轄地一歡直是當(dāng)彈事人的醫(yī)必爭之育地，也部是合同譜簽訂過理程中必房誠須判明決的問題泰。《民事卷訴訟法廈》規(guī)定鞭，可以維約定原朱告住所界地、被測告住所跑地、合讓同履行意地、合滲同簽訂申地、標(biāo)會的物所松在地法授院管轄鋒。（四）砌權(quán)利義訓(xùn)務(wù)是否喘明確1、條款虛內(nèi)容享表述顯不當(dāng)安。開發(fā)商對本樓盤有關(guān)振的廣壁告、拌宣傳節(jié)制品戀視為商品母房銷礦售合同名的一末部分陳，對開發(fā)商具有約灶束力。廣告貧，既屬可以塔是對盯于銷售房熄屋的介紹勸，也可扛以是對踏其服務(wù)巾的介紹笨，有的杜與公司濱的義務(wù)梳或承諾說根本無駛關(guān)。將惑廣告或些宣傳材稅料包含齡在合同抹內(nèi)，勢何必會因堪外延過副大而增村加了房產(chǎn)公司倦的責(zé)緞任。（四繡）權(quán)嫁利義懶務(wù)是準(zhǔn)否