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旅游地產(chǎn)開發(fā)模式及開發(fā)要點(diǎn)分析旅游地產(chǎn)的理論基礎(chǔ)PartOne旅游功能的三層論旅游功能三層論旅游功能旅游的旅游功能總體上可以分為三種,即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂(lè)體驗(yàn)旅游、第三層次的專門旅游。第一層次第二層次第三層次觀光旅游娛樂(lè)體驗(yàn)休閑旅游自然人文景觀游覽游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪休閑、會(huì)議、療養(yǎng)、宗教朝拜資源主導(dǎo)型娛樂(lè)項(xiàng)目型特色資源為主的綜合型頤和園迪斯尼避暑山莊、布達(dá)拉宮旅游功能不同的旅游行為層次是可以共存的。較高層次的功能,并不一定在較低層次的優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)后才出現(xiàn)。同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)化檔次競(jìng)爭(zhēng)化差異化競(jìng)爭(zhēng)化功能層次功能定義旅游功能發(fā)展類型典型案例競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)背景資料:國(guó)際慣例表明,一國(guó)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí),就進(jìn)入國(guó)內(nèi)旅游的需求增長(zhǎng)期,此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游;當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元,旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化,進(jìn)入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期;當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元,旅游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí);達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)業(yè)正在經(jīng)理歷史性的轉(zhuǎn)變,具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變,特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)。但現(xiàn)實(shí)情況表明,國(guó)內(nèi)旅游度假市場(chǎng)仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系,而非簡(jiǎn)單升級(jí)觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅游→休閑旅游→度假旅游4國(guó)內(nèi)趨勢(shì)世界趨勢(shì)旅游度假市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源執(zhí)行多方位高起點(diǎn)市場(chǎng)推廣投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合保護(hù)生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn)評(píng)估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境,制定開發(fā)原則開發(fā)前對(duì)環(huán)境保護(hù)作完善規(guī)劃,輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨(dú)特的人文和歷史資源引導(dǎo)本地居民對(duì)旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式,注重沿路景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價(jià)值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂(lè)文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量政府牽頭制定對(duì)投資者宣傳策略,并啟動(dòng)多方位宣傳推廣工程,為區(qū)域打造品牌引進(jìn)或聯(lián)合其他利益相關(guān)方的參與,基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動(dòng)增強(qiáng)社會(huì)知名度逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會(huì)形象,吸引新的外來(lái)人才謀求國(guó)家和地方各級(jí)政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內(nèi)整合旅游資源,形成統(tǒng)一的知名旅游市場(chǎng),建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競(jìng)爭(zhēng)者等利益相關(guān)者廣泛合作,實(shí)現(xiàn)共贏。區(qū)域定位旅游地產(chǎn)必須考慮的五種要素旅游地產(chǎn)的五種類型、案例及機(jī)會(huì)點(diǎn)判斷PartTwo休閑旅游地產(chǎn)的Resort五種核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)自然/人文資源驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)愉景灣,香港華僑城,深圳云頂,馬來(lái)西亞博鰲,海南安徽,西藏、云南、四川7旅游地產(chǎn)的五種驅(qū)動(dòng)力深圳華僑城——強(qiáng)勢(shì)主題公園提升區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景:位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),城市化程度較高的深圳市,地處南山區(qū)東部,南臨深圳灣資源:資源條件一般,區(qū)域內(nèi)無(wú)特殊資源交通:東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模:占地450公頃,東南面建成區(qū)約320公頃,其中旅游用地約130公頃,中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口:3.5萬(wàn)人現(xiàn)已建成四大主題公園,成為以主題公園為主體,集旅游、展覽、娛樂(lè)、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng),自身資源體系不具備競(jìng)爭(zhēng)力;無(wú)過(guò)多條件限制后天資源培育,有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對(duì)城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性,所以對(duì)政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對(duì)本類項(xiàng)目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過(guò)運(yùn)營(yíng)主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè),并以旅游資源帶動(dòng)城市地產(chǎn),所以對(duì)跨行業(yè)操作能力要求高主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型海南博鰲——商務(wù)會(huì)議帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展區(qū)域背景:海南瓊海市的海邊小鎮(zhèn),資源:集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體,自然資源較為豐富、原始。規(guī)模:轄有17個(gè)村委會(huì),205個(gè)村民小組,總?cè)丝?.7萬(wàn)人,總面積86平方公里??谑胁椛虅?wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型主要依靠博鰲論壇的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng),形成了以商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)的旅游度假區(qū)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng),但也需要較為良好的自然資源以增強(qiáng)作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動(dòng)的聚集要依靠政府的引導(dǎo),政府的政策支持與宣傳對(duì)建立商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要,對(duì)政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度需要經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,帶來(lái)大量的公務(wù)、商務(wù)會(huì)議活動(dòng)的需求城市化程度對(duì)周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強(qiáng)大的商務(wù)會(huì)議策劃操作能力,以商務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展,需要較強(qiáng)的跨行業(yè)操作能力商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古城成功利用成都地域文化,打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能,引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式區(qū)位:位于成都西郊青羊界,新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁,距市中心20多公里交通:距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程;設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線資源:成-溫-郫國(guó)家級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等項(xiàng)目定位:集居住、餐飲娛樂(lè)、休閑度假、旅游觀光、投資于一體,融合各種中國(guó)民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)目標(biāo)客戶:對(duì)老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費(fèi)新觀念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求個(gè)性生存狀態(tài)的都市人群預(yù)期有升值潛力的投資客戶占地面積:680畝建筑面積:20.43萬(wàn)平方米水面面積:3萬(wàn)余平方米容積率:0.4綠化覆蓋率:72%建筑密度:17%旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)整個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動(dòng)、民居四大功能傳統(tǒng)居住區(qū)——建筑風(fēng)格多樣的住宅,毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉,環(huán)境靜雅;特色商業(yè)區(qū)——小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購(gòu)物超市等;
文化休閑區(qū)——詩(shī)書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、12000平方米的中心音樂(lè)休閑廣場(chǎng)、2000余平方米的人造山坡景區(qū)、置信MBA學(xué)術(shù)中心等;
運(yùn)動(dòng)保健區(qū)——中老年人健康中心、診所,足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、滑草場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)、沙灘游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、門球場(chǎng)、少兒武術(shù)館、乒乓球室等運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所;會(huì)所賓館區(qū)——生態(tài)豪華會(huì)所、酒店、客棧、博物館等皇城-明遠(yuǎn)樓-至公堂:三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線酒店賓館分別修建于會(huì)所的西南和正北各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插,動(dòng)靜有致,統(tǒng)一和諧旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)芙蓉古城中四種建筑風(fēng)格的住宅營(yíng)造了強(qiáng)烈的中國(guó)傳統(tǒng)文化氛圍,同時(shí)整個(gè)社區(qū)打造的休閑度假氣質(zhì),引領(lǐng)有別于城市的生活方式建筑:2層為主,面積42--212平方米不等,類型有獨(dú)棟、四合院、聯(lián)排,附帶特色的私家花園和配套設(shè)施建筑風(fēng)格:川西民居組團(tuán)江蘇民居組團(tuán)云南民居組團(tuán)唐風(fēng)建筑組團(tuán)園林:建有亭榭、小橋流水的江南風(fēng)格設(shè)計(jì),綠地景觀錯(cuò)落有致四種建筑風(fēng)格的住宅營(yíng)造了強(qiáng)烈的中國(guó)傳統(tǒng)居住氛圍飲食文化:數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃茶文化:銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化:龍舟比賽、放河燈等天府街市文化:蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統(tǒng)手工制品童趣文化:陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩的玩具民風(fēng)民俗文化:趕廟會(huì)、搭戲臺(tái)、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化:4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道:以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內(nèi)道路,達(dá)成街道名的親切和易于記憶…深度挖掘成都區(qū)域文化,舉辦各種活動(dòng),營(yíng)造強(qiáng)烈的中國(guó)傳統(tǒng)文化氛圍,引領(lǐng)一種充滿傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)成功的關(guān)鍵因素總結(jié)開發(fā)理念——在日漸提高的都市人生活消費(fèi)水平和文化追求中,主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會(huì)發(fā)展而日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要,結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議功能和假日經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)狀,推出整合四大功能的第二居住體系:旅游觀光的功能:獨(dú)特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)成功吸引眾多游人前來(lái)參觀游覽、消費(fèi),帶來(lái)商機(jī);休閑度假的功能:提供安逸、清靜的環(huán)境,迎合都市人周末消費(fèi),休閑廣場(chǎng)供人們品茶、聊天、對(duì)弈、打牌,客棧和酒店提供住宿場(chǎng)所;商務(wù)活動(dòng)的功能:提供會(huì)議、談判活動(dòng)的場(chǎng)所;滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理,外觀古樸,住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實(shí)用性,合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣,價(jià)格合理,吸引了大量購(gòu)房者通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘,展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓,使其一磚一瓦,一檐一壁,都透出歷史的、文化的深沉底蘊(yùn)。例如:飲食文化,童趣文化,天府街市文化,茶文化,水文化,民風(fēng)民俗等等營(yíng)造社區(qū)氛圍,滿足現(xiàn)代人的居住心理利用社區(qū)完善的配套功能,舉辦各種活動(dòng)深度挖掘傳統(tǒng)文化,滿足居住者的文化需求旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)16高爾夫五星酒店別墅式酒店游艇俱樂(lè)部運(yùn)動(dòng)會(huì)所配套會(huì)所酒店公寓商業(yè)街(中心)會(huì)議中心溫泉?jiǎng)e墅(住宅)公寓(住宅)相關(guān)配套千島湖開源度假村綠城千島湖度假公寓千島湖濱江度假酒店別墅千島湖天嶼山頂度假別墅千島湖隨園溫泉1858太湖天闋太湖高爾夫山莊主要物業(yè)功能集中在五星級(jí)酒店、別墅、配套會(huì)所和配套設(shè)施、游艇俱樂(lè)部等,輔助物業(yè)功能主要有酒店公寓、商業(yè)街、住宅公寓等;少數(shù)項(xiàng)目配有高爾夫和溫泉,已經(jīng)成為提升項(xiàng)目品質(zhì)的主要物業(yè)功能;受項(xiàng)目體量的限制影響,別墅式酒店出現(xiàn)的概率并不高—?jiǎng)e墅式酒店占地較多,對(duì)于平衡盈利模式較難把握游艇俱樂(lè)部成為沿湖度假類項(xiàng)目的主要配套五星級(jí)酒店、別墅、配套會(huì)所、游艇俱樂(lè)部成為大型度假類項(xiàng)目必不可少的物業(yè)功能,除此以外,那些吸引高端客戶青睞的極盡奢華的配套產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是最能體現(xiàn)開發(fā)商品牌和項(xiàng)目品質(zhì)的標(biāo)志。旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型千島湖、太湖周邊17五星級(jí)酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎已經(jīng)成為主流模式,從現(xiàn)有的成功案例來(lái)看,這些引擎既能完成昭示項(xiàng)目市場(chǎng)形象作用的同時(shí),將旅游資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源,最終帶來(lái)房地產(chǎn)客戶,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品消化,完成地產(chǎn)盈利。開元度假村湖景品牌溫泉1858溫泉酒店太湖天闕湖景游艇碼頭千島湖綠城湖景品牌千島湖隨園高爾夫酒店千島湖天嶼湖景酒店湖景酒店千島湖濱江蘇州高爾夫高爾夫一線湖景+五星酒店采取一線湖景資源,以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源,將以單純欣賞湖景、商務(wù)會(huì)議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源高爾夫+五星酒店高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場(chǎng)形象,同時(shí)以五星酒店和高爾夫俱樂(lè)部的度假村概念帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式溫泉+五星酒店利用固有資源,通過(guò)溫泉公園等娛樂(lè)場(chǎng)所先期催熱市場(chǎng),土地升值后推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值上漲,從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型千島湖、太湖周邊所選區(qū)域千島湖、太湖案例客戶購(gòu)買用途為自用、投資或兩者兼有;高端別墅客戶主要為項(xiàng)目所在城市以及周邊城市的企業(yè)主,作為第二或第三居所;而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報(bào)率的客戶,客戶范圍較廣。區(qū)域樓盤名稱物業(yè)定位物業(yè)屬性客戶組成購(gòu)買用途千島湖綠城·千島湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客戶為杭州人士,省內(nèi)客戶約占13%,其余是上海、江蘇等地的省外客戶,少量溫州投資客投資為主,享受穩(wěn)定投資回報(bào)和48個(gè)點(diǎn)度假時(shí)點(diǎn)千島湖濱江度假酒店別墅頂級(jí)度假別墅第三居所目前詢問(wèn)客戶大部分來(lái)自杭州約60%及周邊的金華10%、紹興5%、義烏15%等地,開發(fā)商將客戶定位為上億資產(chǎn)的富商自用產(chǎn)品:度假居所,企業(yè)招待千島湖天嶼山頂度假別墅山頂頂級(jí)別墅第三居所開發(fā)商將目標(biāo)客戶鎖定為全球華人富豪自用產(chǎn)品:度假居所通盛·翡翠島山水名墅全島式私家別墅第二、三居所一期客戶為90%杭州的私營(yíng)業(yè)主,其中以外貿(mào)行業(yè)居多約40%;目前客戶除杭州企業(yè)主外,還有義烏15%、溫州5%等地投資者自用產(chǎn)品:度假居住和企業(yè)會(huì)所招待客戶/投資:追求升值空間千島湖開元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超過(guò)50%的比重,溫州、江西等傳統(tǒng)投資客戶在此進(jìn)行團(tuán)購(gòu)的比重較多投資+自用太湖(蘇州)溫泉1858投資型度假別墅度假居所投資客戶主要來(lái)自于周邊的蘇州40%、無(wú)錫30%等地,并有上海10%、溫州5%、常州5%等地客戶,其他10%以投資為主,追求升值空間太湖天闋頂級(jí)別墅第二、三居所購(gòu)買的業(yè)主90%以上客戶為蘇州富豪,其他10%;注:有1位云南退隱高官已售31套中全部為自用,3棟別墅為企業(yè)公館會(huì)所,用于招待生意伙伴以及政府官員;其余主要為自住,有一棟客戶將地下室全部打通(鋼結(jié)構(gòu))作為停車場(chǎng),有客戶將地下室作為女兒舞蹈練習(xí)室太湖高爾夫山莊高爾夫別墅第二、三居所
自用產(chǎn)品旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型千島湖、太湖周邊楚雄彝人古鎮(zhèn)的可借鑒意義PartThree要點(diǎn)之一:選址作為一個(gè)較為純粹的旅游地產(chǎn),本項(xiàng)目選擇在楚雄這一地點(diǎn),無(wú)疑是極為成功的。楚雄市具備如下幾個(gè)成功潛質(zhì):1.當(dāng)?shù)鼐邆湎喈?dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ),既具有一定的消費(fèi)潛力,也具備很大的投資潛力2.作為昆明至大理,昆明至麗江的旅游中轉(zhuǎn)站,具備聚集大批旅游人群的條件3.作為彝族自治州,具備鮮明的地方特色,可充分挖掘,為項(xiàng)目烙上獨(dú)有的民族風(fēng)格4.地方具有相當(dāng)數(shù)量的投資人群5.當(dāng)?shù)厣袩o(wú)大規(guī)模的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),本項(xiàng)目可作為地方重點(diǎn)工程收到地方政府的重視,爭(zhēng)取更大的政策傾斜,享受政策優(yōu)惠綜合以上五個(gè)特點(diǎn),無(wú)疑彝人古鎮(zhèn)的選址是非常成功的,這些選址要點(diǎn)也是未來(lái)此類項(xiàng)目選址的基本要點(diǎn)。彝人古鎮(zhèn)的成功要點(diǎn)要點(diǎn)撓之二芹:物蜓業(yè)形債態(tài)組燦合彝人建古鎮(zhèn)安隨著旨實(shí)際憑開發(fā)沫的效緞果,析不斷格調(diào)整溫產(chǎn)品伸組合染方式多,達(dá)阻到了墾較高伶的市據(jù)場(chǎng)接周受度“以趁店養(yǎng)鞋房”昨這一散投資聾模式斬是彝犬人古衡鎮(zhèn)有壤別與斷其他征同類牧旅游愉地產(chǎn)井的主爭(zhēng)要特英色之禍一,加也符殖合異婚地投趙資的都基本涌要求劍,因溜此受鼓到市津場(chǎng)的建認(rèn)可渾,而休在開腎發(fā)過(guò)允程中洪,開教發(fā)商根據(jù)市原場(chǎng)接受箱度,不五斷調(diào)整辭產(chǎn)品組閥成,這壩也是本碎項(xiàng)目成虧功的關(guān)濕鍵。三期物奸業(yè)形態(tài)票組合一通式千商鋪+二樓后住宅單體中驚式別墅前店后穗院式四到合院組潑合一二期巖物業(yè)形截態(tài)組合一通式電商鋪+二樓住銜宅單體中孟式別墅四合院貴式組院段別墅三期物善業(yè)形態(tài)暮組合一通式鞭商鋪+二樓住架宅單體中敞式別墅前店療后院笛式四垮合院靠組合充(數(shù)謎量大投幅增犬加)四合院見式組院堅(jiān)別墅(數(shù)量母大幅增馳加)“以店握養(yǎng)房”爛的投資珍模式是誰(shuí)本項(xiàng)目蜓物業(yè)的銷基本特蘆點(diǎn)之一吃,“一通式繁商鋪+二樓蛛住宅牽”這一類碧型的系物業(yè)掩在項(xiàng)晉目一乎期受涉到歡駐迎根據(jù)殼一期癥的銷筆售情躁況和出市場(chǎng)扣意見鄰反饋悄,二竊期進(jìn)替一步弄強(qiáng)化近了這只一投笨資模飼式,音在保考持了謠一定耐數(shù)量姑的“一通式羅商鋪+二樓鵲住宅總”類某物業(yè)亭的同隙時(shí),增加差了更驢為投拍資人屋所接抹受的養(yǎng)前店既后院讓式的詞四合缸院戶離型類待戶型系,同檢時(shí),尋還根濤據(jù)部緩分高覆端獨(dú)刷家客倒戶的朽需要鄙,增席加了體純四途合院星組院疊別墅兔。這扇兩個(gè)食新產(chǎn)藍(lán)品得若到市缺場(chǎng)的愉極大蓄認(rèn)可鋸。而在三釀期中,堪在保持“以店遠(yuǎn)養(yǎng)房”活的投資源產(chǎn)品外紙,繼續(xù)繼續(xù)青加強(qiáng)鞭兩個(gè)澡新類承型物晌業(yè)的臺(tái)比重逢。彝人芝古鎮(zhèn)煉的成父功要伐點(diǎn)要點(diǎn)之雷三:特判色突出貞,風(fēng)格親鮮明一個(gè)鼓成功新的旅賀游地踢產(chǎn),嫁需要班有鮮搞明的蒙主題煮,濃疫郁的膜特色慢,而盡且這欺一特蒙色必勁須以站當(dāng)?shù)負(fù)粑幕虨榈桌杼N(yùn),于并為閥外來(lái)角游客咐所接卷受,珠彝人補(bǔ)古鎮(zhèn)謠很好你的做再到了抓這一兩點(diǎn)。鮮明和射獨(dú)特的桑主題是雨項(xiàng)目成萌功的關(guān)洽鍵,但喚是這一校主題必晃須為消下費(fèi)者所賣接受,驗(yàn)不能生欣搬硬套箱。當(dāng)?shù)囟颊^(guò)及人涼群需要發(fā)惠揚(yáng)彝族饅文化,抄保持和嘴發(fā)揚(yáng)彝賤族飲食沖文化、河彝族服間裝產(chǎn)業(yè)追,并將主這些地穿方產(chǎn)業(yè)削通過(guò)民陷俗交流蠻,創(chuàng)造屈經(jīng)濟(jì)效兵益,增喬加就業(yè)剩。楚雄:俗彝族自古治州彝族脅文化彝族型餐飲游客體驗(yàn)快彝族傾文化品嘗虧彝族智美食購(gòu)買估民族帶服飾感受萄民族鑼風(fēng)情現(xiàn)在的乓旅游人欠群,已菠從單純率的觀光腔,向休硬閑旅游壘和度假針旅游發(fā)夾展,這摘兩種類尤型的旅輩游對(duì)地方特伯色和民痕族風(fēng)情榴非常認(rèn)爹可,這泥也將是翻未來(lái)旅境游產(chǎn)業(yè)看的主要滋發(fā)展方怒向之一糊。彝人億古鎮(zhèn)址將民留族風(fēng)冶情較補(bǔ)為純誤粹的井展現(xiàn)趙給游籍客,魔并且袍加以棟放大灣,滿紅足了令游客敗的獵歲奇需釋要。這是本終項(xiàng)目成鼻功點(diǎn)之娛一。同姜時(shí),這筑一要點(diǎn)趴也為本確地人群柿所接受怨。在客戶斑組合上銳,鮮明賊和純粹忙的地方遇風(fēng)格,裳既吸引磁了當(dāng)?shù)氐蔚闹懈呋M(fèi)者購(gòu),又為峽外來(lái)消話費(fèi)者所接犯受。彝族逆服飾彝族切民俗彝人古爐鎮(zhèn)的成最功要點(diǎn)彝人古指鎮(zhèn)的成興功要點(diǎn)要點(diǎn)之疏四:細(xì)霜膩的開慚發(fā)細(xì)節(jié)一個(gè)好漠的項(xiàng)目煉,不僅拿僅需要檔出眾的桑地段、集出色的膽產(chǎn)品,教同時(shí)還鉗需要開儉發(fā)商在蛋實(shí)際操膜作過(guò)程挺中,對(duì)螺細(xì)節(jié)的費(fèi)把控力扮。本項(xiàng)貸目的成牲功點(diǎn)表陵現(xiàn)如下妙:沒(méi)有盒能一她一表夕述的打細(xì)節(jié)適還有牛很多兼,這難些細(xì)宏節(jié)不沾是開腹發(fā)初織期就草能想垮到的連,而言是在慨開發(fā)閱過(guò)程揮中,辱開發(fā)芽商根徹?fù)?jù)市禾場(chǎng)反軍饋意岡見進(jìn)僻行的伏調(diào)整永,尊振重市恨場(chǎng),湖才能刃被市百場(chǎng)所抗尊重音。1.作為桐一個(gè)達(dá)全新副的旅皆游項(xiàng)鐵目,勸如何訂保持忽充足番的人余流是目前期找開發(fā)室的難靜點(diǎn)之線一,洽本項(xiàng)嫁目在悅開發(fā)初期愛,放大見民俗風(fēng)菠情,加流強(qiáng)游客困的參與遭度,同學(xué)時(shí),初些期提供版給旅行俯社較大稱的優(yōu)惠快政策,是屆項(xiàng)目從防一開始籍就保持仿了充足版的人流輩。這也弟是項(xiàng)目長(zhǎng)初期成李功的關(guān)靠鍵。2.分批分墊期進(jìn)行挑租金上撿漲,滿僅足投資浮人短期繞和中長(zhǎng)析期的投裁資回報(bào)位心理,遭增加銷右售賣點(diǎn)3.放棄急冒功近利缺的“門枝票”,緒全面開扶放,最露大限度涉的導(dǎo)入痛人流,毅以物業(yè)綿銷售作傅為主要惰的經(jīng)濟(jì)收此入,但餅是在針饞對(duì)旅游重團(tuán)人群池,又不鳳露痕跡鉤的采用擺雙重標(biāo)倍準(zhǔn),以臂增加額揮外收益未來(lái)拐開發(fā)儀機(jī)會(huì)涂點(diǎn)判筋斷Par愧tFo叮ur根據(jù)前當(dāng)面對(duì)各挺種類型飄的旅游副地產(chǎn)項(xiàng)美目的研強(qiáng)判,適彼合我們杜的開發(fā)飼模式基松本可定彎性為?自然商、人擋文資口源驅(qū)底動(dòng)型迫和商屋務(wù)活艦動(dòng)驅(qū)沸動(dòng)型億的結(jié)姐合體未來(lái)環(huán)開發(fā)朽機(jī)會(huì)列點(diǎn)判叨斷休閑起旅游旗地產(chǎn)溪的Re稅so史rt五種掉核心杜驅(qū)動(dòng)流力核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)自然/人文資源驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)愉景灣,香港華僑城,深圳云頂,馬來(lái)西亞博鰲,海南安徽,西藏、云南、四川以體驗(yàn)蠢經(jīng)濟(jì)的爺原則墨旅游景且區(qū)的規(guī)油劃按空辣間布局梢分為兆旅游城陷鎮(zhèn)和景妻點(diǎn)旅游城娛鎮(zhèn)-出雷發(fā)-景截點(diǎn)-返臣回4.旅游溜體驗(yàn)權(quán)占有凍時(shí)間障越多第,環(huán)批節(jié)越旋多,顧盈利納越多肝故也隙越重區(qū)要景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)1.原則上塑游客選危擇居住茶在旅游云城鎮(zhèn),橋而在景攏點(diǎn)觀光2.以單日蘇計(jì),在朝時(shí)間的卡消耗比屆上,除獅了過(guò)夜械外的時(shí)弓間,城峽鎮(zhèn)、景店點(diǎn)、往戒返為1:宴1:窩1,度失假地固則更靠長(zhǎng)3.在度假罵地逗留美時(shí),該孕循環(huán)反諸復(fù),景點(diǎn)射不同鑄但居醒住地漢相同項(xiàng)目絞選址園:未來(lái)開宋發(fā)機(jī)會(huì)謝點(diǎn)判斷景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)旅游史城鎮(zhèn)瘡與景拌點(diǎn)的潔形態(tài)盡要求5、旅今游城聾鎮(zhèn)要療提供瓜完善外的服帽務(wù)內(nèi)喚容,梳所有絡(luò)功能悶部分晉按照啊城市及建設(shè)便原則訓(xùn)高度蛙聚集媽。1、旅游巧城鎮(zhèn)要齡有極高牲的進(jìn)入罵便捷度注,但其缸附屬的網(wǎng)景點(diǎn)則漸不完全駱要求多臥么容易糧抵達(dá)。3、每雕一處碰景點(diǎn)導(dǎo)或組閱團(tuán)擁慈有明著顯特敲色,蹄最好最在盡籍可能貍小的扶細(xì)節(jié)瘡上也貧不重涼復(fù)。4、每一元處景點(diǎn)碼或組團(tuán)拔的內(nèi)容城設(shè)計(jì)可磁以讓游晴客耗費(fèi)5~7個(gè)小時(shí)腸。2、旅游絲式城鎮(zhèn)應(yīng)罵成為其茫所在景液區(qū)內(nèi)的俗唯一出榆端,并鏈且盡量刻與相鄰礙的景區(qū)餃相對(duì)隔爺離,避轟免使本警景區(qū)成志為到另抵外景區(qū)莫的通路亦。到本最景區(qū)旅彩游城鎮(zhèn)爐與到相累鄰景區(qū)邊的便捷檔程度甚構(gòu)至可以搏成為景謙點(diǎn)設(shè)置滅的取舍葡標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目衛(wèi)選址汽:未來(lái)藝開發(fā)托機(jī)會(huì)劇點(diǎn)判施斷景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)楚雄關(guān)于這表些建設(shè)仔原則,姥我們有脫個(gè)現(xiàn)實(shí)訴例證項(xiàng)目澡選址岔:未來(lái)開虛發(fā)機(jī)會(huì)眼點(diǎn)判斷綜合驗(yàn)前面萌所述濾,未逝來(lái)我拒們的怒選址妙原則岸為:1.具備縫相當(dāng)齊的經(jīng)饒濟(jì)基南礎(chǔ)2.處于攝成熟驢的旅陣游區(qū)險(xiǎn)周邊幸,且監(jiān)具備鉆旅游姑節(jié)點(diǎn)場(chǎng)功能3.項(xiàng)目土編地成本朱低廉4.未來(lái)可藏形成巨壇大的經(jīng)像濟(jì)效益初和社會(huì)盾效益項(xiàng)目油選址謀:未來(lái)困開發(fā)去機(jī)會(huì)姨點(diǎn)判殘斷業(yè)態(tài)請(qǐng)思考適合別本項(xiàng)興目開止發(fā)的法旅游兩業(yè)態(tài)劉有:度假村濕類旅游安、生態(tài)售類旅游淡、休閑揮類旅游烏、文化務(wù)類旅游、恥民俗搖類旅工游、農(nóng)業(yè)襯觀光嚷旅游驢、生悟態(tài)農(nóng)廚業(yè)復(fù)朽合類適合襯的配糞套服光務(wù)有遙:星級(jí)韻酒店尿、餐虛飲、食酒吧富、餐鳳廳、商務(wù)廁會(huì)館栽、商替業(yè)會(huì)掩所、黎酒店?duì)?、酒假吧一慚條街駝、民居、彈民俗客化棧、民波俗餐飲擴(kuò)、休閑環(huán)廣場(chǎng)不適析合本床項(xiàng)目膽開發(fā)非的旅往游業(yè)承態(tài)有脹:景區(qū)類斯旅游、綿公園類出旅游、梢地產(chǎn)旅迅游游項(xiàng)目的塞旅游體短驗(yàn)產(chǎn)品級(jí)如何開銜發(fā)?項(xiàng)目未妥來(lái)可能象業(yè)態(tài)組設(shè)合:未來(lái)開襖發(fā)機(jī)會(huì)甘點(diǎn)判斷思考:成熟地俯區(qū)與待我成熟地文區(qū)定位眼差別吸引獅客流維的幾嫩個(gè)因臺(tái)素:特色是同關(guān)鍵:任何一筆種業(yè)態(tài)獅必須打廢造自己炸獨(dú)特的醒商業(yè)或聰旅游賣聚點(diǎn)。規(guī)模慶是優(yōu)絮勢(shì):相同緩行業(yè)神的羊信群效船應(yīng)營(yíng)鳴造區(qū)湯域商館業(yè)氛鏟圍。集聚坑是特理質(zhì):關(guān)聯(lián)明消費(fèi)呀的行
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