廣州房地產(chǎn)策劃項目總體方案

南沙起航，城投方向南沙城投開發(fā)大廈及社科大廈營銷定位方案古韻地產(chǎn)策劃部南沙，廣州的門戶中國的自貿(mào)區(qū)海上絲綢之路的核心環(huán)節(jié)肩負(fù)粵港澳三地深度融合的任務(wù)需要一個支撐自貿(mào)區(qū)高度的標(biāo)桿真正意義的商務(wù)綜合領(lǐng)地我們認(rèn)為本項目與之比肩的是紐約的金融核心區(qū)曼哈頓東京的中心商務(wù)區(qū)六本木巴黎城的首席中心商務(wù)區(qū)拉德方斯倫敦的新金融城“金絲雀碼頭”市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1營銷策略4項目分析2項目定位3合作優(yōu)勢5市場分析CONTENT內(nèi)容大綱1市場變化莫測欲手握勝券必須以敏銳的嗅覺捕捉市場每一刻動態(tài)2014年11月10日至11日，市委書記任學(xué)鋒到訪南沙新區(qū)，提出將南沙建設(shè)為市場化法治化國際化營商環(huán)境和干凈整潔有序平安城市環(huán)境的先導(dǎo)區(qū)、粵港澳合作綜合示范區(qū)，增創(chuàng)發(fā)展新優(yōu)勢。集全市之力聚焦南沙廣東自貿(mào)區(qū)獲批2014年12月12日，黨中央、國務(wù)院已決定在更大范圍推開（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)建設(shè)經(jīng)驗，將在廣東、天津、福建特定區(qū)域再設(shè)三個自由貿(mào)易園區(qū)。南沙金融15條出臺2014年12月15日，南沙金融15條出臺，分別從金融、貨幣、融資租賃、商業(yè)、離岸業(yè)務(wù)等方案框定內(nèi)容。國家總理到訪南沙2015年1月5日，李克強(qiáng)在廣東自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)考察見到的成果?？偫碚f，“時間就是金錢”最早就是從廣東喊出來的，自貿(mào)區(qū)要做的是簡化審批流程、激發(fā)市場活力、加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，爭創(chuàng)審批“特區(qū)速度”。南沙自貿(mào)區(qū)掛牌2015年4月21日自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)掛牌，省長及港澳特首出席，掛牌當(dāng)天將有經(jīng)過精心挑選的100家企業(yè)作為代表注冊入駐。廣東自貿(mào)區(qū)確立，利好政策相繼出臺，從此南沙區(qū)域能級和地位將繼續(xù)提高。南沙自貿(mào)區(qū)簡析廣東自由貿(mào)易試驗區(qū)116.2平方公里，其中廣州南沙新區(qū)片區(qū)占了60平方公里(含廣州南沙保稅港區(qū)7.06平方公里)，深圳前海蛇口片區(qū)28.2平方公里、珠海橫琴新區(qū)片區(qū)28平方公里。南沙新區(qū)片區(qū)是廣東自貿(mào)區(qū)最大的一個片區(qū)，共分為三大板塊，七大區(qū)塊：中心版塊中部五大區(qū)塊。明珠灣起步區(qū)、南沙灣、蕉門河中心區(qū)區(qū)塊為金融商務(wù)區(qū)，萬頃沙區(qū)塊

探索加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級、南沙樞紐區(qū)板塊主攻粵港澳科技創(chuàng)新。慶盛版塊位于北部，包含慶盛樞紐區(qū)塊，重點(diǎn)發(fā)展國際教育和醫(yī)療合作。海港版塊南北各有一海港區(qū)塊，包括龍穴島和沙仔島部分，主力建設(shè)國際航運(yùn)中心，發(fā)展汽車保稅交易等。南沙自貿(mào)區(qū)共分為七大區(qū)塊，各自功能定位不同。自貿(mào)區(qū)對商業(yè)物業(yè)利好最大,存在自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容的可能性。南沙自貿(mào)區(qū)簡析2012年前：南沙新區(qū)政策前期，刺激投資者到南沙投資，但存貨量不足，無法滿足投資者；2013年：南沙新區(qū)紅利消退，且存貨量不足，影響銷售；2014年：自貿(mào)區(qū)獲批，各大房地產(chǎn)商紛紛涌入南沙，存貨量激增，帶動銷售；2015年：自貿(mào)區(qū)掛牌，各地投資者涌入南沙，量價齊升，成交均價突破12000，現(xiàn)時市場需求仍十分巨大。南沙辦公市場2011-2015年市場分析南沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)剩余739萬平米，而明珠灣是七大板塊中可開發(fā)面積最多的，可見未來明珠灣的商業(yè)競爭是異常激烈的。南沙自貿(mào)區(qū)內(nèi)的可建商業(yè)建筑面積739.94萬平方米，其中明珠灣起步區(qū)的可建商業(yè)建筑面積為285萬平方米，在七大板塊中排名第一，是可建商業(yè)面積最多的區(qū)域南沙商業(yè)建筑面積開發(fā)情況（單位：㎡）20151030片區(qū)已建商業(yè)面積在建商業(yè)面積未建商業(yè)面積可建商業(yè)面積明珠灣起步區(qū)

（土地面積口徑是商業(yè)服務(wù)，不同于商業(yè)）04281285南沙樞紐00135135慶盛樞紐00126.8126.8南沙灣

（土地面積統(tǒng)計口徑為商業(yè)辦公）10.142.4153.3465.89蕉門河中心區(qū)塊

（土地規(guī)模統(tǒng)計口徑商業(yè)辦公）5.8851.4269.95127.25總計16.0257.83666.09739.94南沙自貿(mào)區(qū)正式掛牌后，掀起一翻產(chǎn)品商業(yè)化的熱潮。未來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)形成井噴

南沙土地價值大幅度提高，地價飆升，商業(yè)用地尤為凸顯，價格預(yù)估上漲3-5倍；自貿(mào)區(qū)確立，商業(yè)物業(yè)交投活躍伴隨自貿(mào)區(qū)金融15條細(xì)則出臺，未來眾多金融類企業(yè)選擇在南沙注冊公司，開拓業(yè)務(wù)，對辦公樓、商業(yè)等需求將大幅提升，因此未來南沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢將以集寫字樓、商業(yè)、公寓的城市綜合體居多。南沙自貿(mào)區(qū)政策對房地產(chǎn)影響南沙商業(yè)物業(yè)在自貿(mào)區(qū)獲批前后有爆發(fā)性增長，主要是投資性客戶入市，以消化自貿(mào)區(qū)紅利為主，未來市場將回歸理性并看自貿(mào)區(qū)其他政策落地自貿(mào)區(qū)獲批自貿(mào)區(qū)掛牌自貿(mào)區(qū)獲批：自貿(mào)區(qū)獲批，這段時間辦公物業(yè)成交量急劇增長，之前成交基本很少。自貿(mào)區(qū)掛牌：南沙自貿(mào)區(qū)掛牌，成交量大幅增加，價格有所提高。自貿(mào)區(qū)掛牌后：自貿(mào)區(qū)紅利消化后，市場回歸理性，量價齊降。南沙自貿(mào)區(qū)獲批影響南沙辦公2015年4-6月已售統(tǒng)計

套數(shù)面積均價銷售金額合計222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自貿(mào)區(qū)4月21日掛牌，5月迎來南沙商業(yè)成交井噴，當(dāng)月成交1055套，67540㎡；但隨著利好效應(yīng)逐步消化，加之市場競爭激烈，6月開始呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢。自貿(mào)區(qū)掛牌后南沙商業(yè)市場反應(yīng)房地產(chǎn)利好不斷，2015年主基調(diào)還是去庫存。上半年自貿(mào)區(qū)政策利好讓南沙商業(yè)量價齊升，后續(xù)供應(yīng)量巨增，自6月后，自貿(mào)區(qū)紅利消退后，加上各方面原因，投資熱度相對減弱。商業(yè)1）自貿(mào)區(qū)對商業(yè)的利好政策，促使大批投資型買家入市2）南沙未來面向國際定位，大批商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)，16年-18年商業(yè)競爭非常嚴(yán)峻3）南沙商業(yè)原本缺失，后續(xù)開發(fā)更加傾向于商業(yè)開發(fā)4）進(jìn)駐企業(yè)逐漸增多，未來更加成為注冊熱點(diǎn)，寫字樓需求逐步增大5）自貿(mào)區(qū)有可能擴(kuò)容宏觀背景小結(jié)廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓情況和分析2014年第四季度市場變化廣州寫字樓市場第四季平均與上季度持平，為136元/平方米/月珠江新城區(qū)域的租金與上季度持平，為153元/平方米/月天河體育中心區(qū)域的平均租金上升0.1%，為137元/平方米/月越秀區(qū)區(qū)域平均租金與上季度持平，為104元/平方米/月

2014年第四季度整體寫字樓市場概覽總體概況天河體育中心珠江新城越秀區(qū)甲級寫字樓乙級寫字樓寫字樓存量（百萬平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106環(huán)比變化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售價（元/平方米）290962774734520246073229325684環(huán)比變化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%環(huán)比變化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%廣州事寫字象樓市票場分求析銷售市首場主要都成交摘澤要（201工5年2月）項目整體成交均價（元/平方米）本月內(nèi)銷售均價本月銷售套數(shù)本月銷售面積（㎡）已售套數(shù)已售面積寫字樓總面積（㎡）面積銷售進(jìn)度富力東山新天地3208728011236384171748462220.30%主控國際中心36771000131362118324043.50%環(huán)球都會廣場45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈廣場490344513471224345573486654886.20%保利克洛維二期341793345633253553361811824028.40%保利天悅G1棟000000334810%保利天悅G2棟2773826787455072102353367830.40%保利天悅G3棟284410005986912674332.50%廣州寫倡字樓市籮場分析1）20榜14年全楊市寫苗字樓存量近600萬㎡，平均斧售價屬約290鞠00元/㎡，空置執(zhí)率約11晌.5芒%，平均租金約揉為13目6元/㎡/月，稿預(yù)計底未來3年租金鐮穩(wěn)中微遙降；2）未來辯三年寫印字樓新增供保應(yīng)共約256萬㎡，20止15年新增加供應(yīng)超80萬㎡。廣州摩寫字氧樓市壯場分賭析小姜結(jié)中惠國際總建面推貨時間定位價格賣點(diǎn)5萬㎡持續(xù)銷售46-102㎡20000毛坯區(qū)府旁，蕉門河景中海聯(lián)總建面推貨時間定位價格賣點(diǎn)22萬㎡未定甲級寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵未售在售金茂灣總建面推貨時間定位價格賣點(diǎn)4萬㎡未定甲級寫字樓待定明珠灣自貿(mào)區(qū)成卓世紀(jì)中心總建面推貨時間定位價格賣點(diǎn)2.1萬㎡持續(xù)銷售寫字樓待定核心商圈，臨近地鐵南沙狼目前蓋寫字剪樓存艘量有7萬㎡,預(yù)計20千16年有6個寫歐字樓雨項目硬入市,未售項立目集中枯在自貿(mào)銀區(qū)內(nèi)。最近一筐段時期洗，即將梯開售寫郊字樓的痰項目有練中海聯(lián)·南沙動國貿(mào)午中心權(quán)和金垃茂灣爆，定襖位均避為甲家級寫持字樓經(jīng)，面學(xué)積共俗有26萬㎡學(xué)，其寬中中鄰海聯(lián)·南沙國巷貿(mào)中心顯為一棟拉公寓、注一棟寫頑字樓，弊目前公勇寓已經(jīng)到開售；識而明珠首灣區(qū)削塊只有慢金茂拆灣即筒將開陡售。南沙濟(jì)辦公廟市場尾分析項目名稱南沙中華總商會南沙金融大廈奧園中環(huán)廣場華匯國際廣場南沙坤豪大廈奧園金莎廣場南沙南亭大廈入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精裝租金————45-7535-50——————入住時間2008201120102012

20102010入住面積702019000210004874160045000——所在區(qū)域南沙灣金洲金洲金洲金洲金洲蕉門租售情想況：目前奧訊園商盾務(wù)大劣廈及趨中華姐商會順大廈黑等有50%燭-80訴%的空置劍率，整體入無住率偏所低，已悅租賃細(xì)面積岔不足5萬㎡。目前南振沙在租亂寫字樓各基本集述中在南磚沙中心購區(qū)域，南沙咐灣僅分少量讓寫字宰樓在炎租，明珠灣負(fù)區(qū)塊目前無轟在租寫市字樓，獵存在市遷場機(jī)會頁點(diǎn)。目前在款租寫字鋪樓租金普遺遍較低，檔次蒼普遍小不高，投蕉資客償對于高級明寫字踢樓的港需求目前課還是鈔十分撈巨大癢。南沙在偵租寫字放樓板塊項目名稱定位企業(yè)類型建筑面積區(qū)府板塊城投大廈(售罄)甲級寫字樓投資和金融類企業(yè)居多14000南沙灣南沙香港中華總商會大廈(售罄)臨海?高級寫字樓航運(yùn)類公司為主26000明珠灣金茂灣甲級寫字樓暫無信息40000金洲板塊奧園金莎廣場(售罄)南沙中心?高級寫字樓小型公司為主25000坤豪大廈(售罄)高級寫字樓小型商戶為主______南沙金融大廈(售罄)金融投資和金融的中小型企業(yè)30455保利綠地大都匯

商貿(mào)+總部保利總部,物流類企業(yè)16000中海聯(lián)(未售)甲級寫字樓中小型企業(yè)20704香江國際金融中心超甲級寫字樓跨境金融/電子商務(wù)36115珠江船務(wù)大廈(未售)甲級寫字樓暫無信息20575成卓世紀(jì)中心寫字樓中小型企業(yè)為主21109南沙目死前寫字樓主殖要集潮中在晉金洲典板塊園，明眼珠灣塵起步店區(qū)區(qū)鐵塊目訴前僅賣金茂亞灣完隸工，目前市班場空缺。且明悉珠灣起姐步區(qū)區(qū)匪塊定位漫為金償融商古務(wù)發(fā)女展試控驗區(qū)，未來粥的商務(wù)欺集中地蓋，存在礙市場送機(jī)會悔點(diǎn).202烘3/5偽/5方圓云厚山詩意成卓世紀(jì)刮中心保利綠地大都匯南沙城售罄在租在售/待售香江國掏際金融伶中心珠江菠船務(wù)染大廈南沙督金融鄙大廈奧園金莎建廣場坤豪吹大廈中華總商民會大廈金茂灣自貿(mào)死區(qū)南沙寫講字樓主篇要分布個盤點(diǎn)櫻評：在售11棟寫字不樓，面獅積在43后--況10填0㎡之間，超均價20餓00鄉(xiāng)豐0元/㎡以上是南沙渴較早的呢項目，奸原計劃斬為公寓扛，在自觸貿(mào)區(qū)批致復(fù)后，某改為寫切字樓銷罵售廣州銀雖行、粵桌電等進(jìn)響駐樓盤名稱中惠璧瓏灣樓盤位置南沙進(jìn)港大道與鳳凰大道交界（地鐵4號線蕉門站A出口）發(fā)展商中惠熙元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物管公司彩生活物業(yè)物業(yè)類型住宅、SOHO、寫字樓、商鋪分期情況3期占地面積12330㎡容積率4.1建筑面積50557㎡綠化率30%戶型面積46-102m2SOHO公寓總戶數(shù)總戶數(shù)816戶當(dāng)期戶數(shù)816戶車位數(shù)264個綜合點(diǎn)評項目距離地鐵4號線蕉門站A出口和蕉門公交總站僅100米，雄踞南沙未來CBD核心地段，交通便捷，地段優(yōu)越.競品分羞析>>中惠國墓際金融昨中心樓盤名稱成卓世紀(jì)中心樓盤位置南沙區(qū)進(jìn)港大道和海濱路交界東南向發(fā)展商廣州市成卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司--物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)寫字樓分期情況1期占地面積7000㎡容積率3.0建筑面積31674㎡綠化率30%戶型面積130～240m2總戶數(shù)120戶車位數(shù)機(jī)動車位約150個，非機(jī)動車位約350個綜合點(diǎn)評卓世紀(jì)中心是由一棟15層高的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和2層的商業(yè)裙樓組成。緊鄰南沙區(qū)政府，周邊分布有國稅局、地稅局等主要政務(wù)機(jī)構(gòu)，實現(xiàn)真正意義上的一站式便捷辦公。個盤點(diǎn)俗評：1棟15埋層標(biāo)準(zhǔn)叢寫字樓扮，1-兩2層為確商業(yè)，敗3-1叨5層為寫字俗樓目前寫字河樓正在效持銷.寫字伯樓面異積段聾在136-19姻0m品2之間矛，一懸層8副戶，印間隔冊與間撐隔之親間不約能打通，欄毛坯均謝價16幣56賢5元/㎡位于南濱沙牌坊釘側(cè)，蕉唇門河旁社，地理污位置優(yōu)曉越競品分膽析>>成卓各世紀(jì)中心樓盤名稱方興金茂灣樓盤位置廣州市南沙區(qū)鳳凰大道外國語學(xué)院旁發(fā)展商方興地產(chǎn)（中國）有限公司物管公司金茂物業(yè)物業(yè)類型公寓，住宅，商鋪，寫字樓，商墅分期情況3期占地面積243000㎡容積率2.33建筑面積568000㎡綠化率30%戶型面積40-100m2寫字樓總戶數(shù)總戶數(shù)約2200戶，當(dāng)期戶數(shù)1000戶車位數(shù)約6000個綜合點(diǎn)評南沙金茂灣是中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)華南廣州的第一個大型綜合項目，位于鳳凰大道和焦西路交匯處，屬于南沙明珠灣區(qū)核心起步區(qū)，位處南沙紅樹林天然保護(hù)區(qū)旁，景觀優(yōu)美，規(guī)劃完善，配套仍待完善。個盤召點(diǎn)評咬：寫字樓雨預(yù)計年末入市辮，目冠前為洪明珠雕灣起質(zhì)步區(qū)駱內(nèi)唯葛一即吸將開繩售寫富字樓筐，附琴近競處品少弱，對拘于銷指售相磚對有書利明珠篇灣起護(hù)步區(qū)動區(qū)塊掉定位州為金姻融商蠅務(wù)發(fā)姐展試稀驗區(qū)爪，對料于寫澤字樓雀的銷款售有抵一定奴的幫戶助競品傾分析>>方興金問茂灣1）南蔬沙寫哀字樓缸分布辜主要已位于5個板粥塊，主要替集中于賄蕉門中杠心區(qū)，明珠灣神區(qū)域市貪場仍然空看缺，但嚇未來將球成為南趣沙寫字婦樓最主群要的決集中奮區(qū)域2）南沙倦目前寫算字樓較判少，相對中芒端，無法衣滿足未買來的辦校公需求3）南沙慣目前寫狡字樓租梨價為50元/㎡，在售項股目較少，中鐵惠國物際金掌融中釣心、絞成卓欣世紀(jì)嶼中心虎、金篇茂灣C1棟寫炮字樓殃，三仍個項拾目售區(qū)價將刃超過2萬4）投資肝南沙的蔑客戶多延關(guān)注自梨貿(mào)區(qū)內(nèi)敬寫字樓楚，對于自貿(mào)區(qū)烈外寫字萬樓需求樸熱度叛相對雕偏低。南沙寫誘字樓市遷場分析浪小結(jié)開發(fā)大艷廈項目分澤析CON聽TEN相T內(nèi)容大綱2區(qū)域僚分析明珠亦灣區(qū)是南續(xù)沙新問區(qū)的輔核心爐區(qū)位餓，地請?zhí)幬宄瑮l水正道交匆匯的付核心挑地區(qū)灑，規(guī)割劃總余面積近約103平方純公里勞，建串設(shè)成季具有粵港救澳合獲作服屋務(wù)功慰能和城市綜助合服務(wù)象的區(qū)域。建穗成服然務(wù)珠卡三角滅、面燭向世遙界的朝珠江勇口灣默區(qū)中央迎商務(wù)本區(qū)。其中明珠灣允區(qū)起步粱區(qū)位于其北嫌部，規(guī)亮劃總面蛛積為33平方公溪里，包輸括靈山充島尖、鹽橫瀝島選尖、蕉揪門河以幣西片區(qū)宋、慧谷器片區(qū)，膠其規(guī)劃送建設(shè)現(xiàn)代金權(quán)融服務(wù)柳集聚區(qū)，總部獨(dú)商務(wù)車辦公擇區(qū)及鉆石水秋鄉(xiāng)居住攏社區(qū)等功能盈區(qū)。率先挨建設(shè)惕的靈山島蒼尖區(qū)域?qū)⒊蔀椴拍仙场袄缰榻埋槼牵娼伔e約3.5平方公脅里，將剪重點(diǎn)發(fā)膚展總部經(jīng)盜濟(jì)、高嚼端商務(wù)恩、金融挖服務(wù)、釘科技創(chuàng)所新、教染育培訓(xùn)喬等產(chǎn)業(yè)，配醫(yī)套建舟設(shè)高與品質(zhì)匆的嶺梢南水殃鄉(xiāng)居創(chuàng)住社鐮區(qū)。南沙CB淹D核心廣州去首例屈政企艙傾力使合作淋項目打造點(diǎn)高端位總部寶商務(wù)辯經(jīng)濟(jì)商業(yè)課、生資活配倒套齊私全金茂灣區(qū)域下分析項目所騾在為明內(nèi)珠灣CB佩D商務(wù)蛛?yún)^(qū)，薄是七宇大板膽塊中河唯一軍的商巷務(wù)定漢位區(qū)剩域項目周秒邊以總云部辦公撫、期貨培交易中派心、大蝕型社區(qū)使為主區(qū)域內(nèi)耀規(guī)劃有向高端綜葵合商業(yè)齡體項目壘以及萬奏豪五星壩級國際猜酒店本案項目東址面、北聞面為江項目西聽面為中廣交地塊項目歌西側(cè)間為鳳芒凰一頂橋項目矮周邊項目腸正對狐面暫酷時僅礦為金脆茂灣煎房地緒產(chǎn)項艘目項目西植側(cè)為建泊設(shè)用地浙，已開嶺始建設(shè)嚇，占地40吸75因3㎡，階總建富面達(dá)倆到14.看26萬㎡，槍露面地史價43盛06元/㎡項目醋北側(cè)竊，是強(qiáng)金茂慨灣與汗項目蝦之間落的水象道，繡一線倘灣景項目紹西側(cè)若是鳳炸凰一罰橋項目姜分析項目主襪體建成超爽甲級寫自字樓明珠討灣開摸發(fā)大辛廈位惠于南飲沙區(qū)鹽橫瀝他鎮(zhèn)靈拆山島洲尖商差務(wù)辦浩公區(qū)采用續(xù)主副械兩棟盾樓布閃置形溪式，孔立體柱式復(fù)尸合空敞間設(shè)澤計，咬動靜自結(jié)合效的城面市空筋間廣馬場引領(lǐng)撿區(qū)域動投資征建設(shè)“微城丑市”設(shè)羞計理念厘，形象引標(biāo)桿指標(biāo)數(shù)量備注用地面積12282㎡總建筑面積74486㎡計容建筑面積55086㎡主樓建筑面積約35000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積約1600㎡，共24層，層高4.2-4.5米容積率4.485機(jī)動車位555輛進(jìn)港績大道東新高絡(luò)速南沙港律快速路莞佛惡高速京珠狀高速葛東段廣澳高共速虎門晨高速番禺大霜道南鳳凰一怪橋亭角一芝橋緊鄰縫鳳凰困一橋膽，連夸接項界目與撇南沙揪每個鳳地方連接五拉大高速賴，5分鐘連君接珠三柄角廣州市祝區(qū)番禺東莞宇深閑圳中山珠海澳門順德辯佛山項目交尾通小結(jié)睡：位于明詳珠灣區(qū)礦塊，唯糕一商務(wù)顆區(qū)塊，燥未來發(fā)據(jù)展可期連接五文大高速蛇，5分鐘架連通碎珠三降角，片交通唱便利靈山島尖，甜三面環(huán)酬水，一傅線灣景項目月為超早甲寫承字樓傳，目笨前南漲沙最輝高端謙的寫己字樓從市場冶出發(fā)，扒看自身咳優(yōu)勢以何種喝定位立亮身市場鴿？SWO貿(mào)T分析S優(yōu)勢態(tài)：超甲綱級寫瞞字樓泡，南吳沙目肝前最足高端嗚的寫撥字樓4-稀4.悄5米層高杯，南沙折唯一該躁層高的真純寫字蔑樓北側(cè)臨滋江，具鈴備一線喊灣景，蜻緊鄰鳳時凰大橋超過100米高絕的地也標(biāo)式稀建筑獨(dú)棟商便業(yè)配套研，附樓扎星級酒胡店，齊當(dāng)備的辦毛公綜合鳴體W劣勢：標(biāo)準(zhǔn)捎超甲賤寫字瓶樓，著但是準(zhǔn)周邊康未來訪高端煌寫字晨樓云澤集，籌本案族缺乏苦核心完的吸福引點(diǎn)O機(jī)會：明珠灣撫是七大懸自貿(mào)區(qū)暖唯一的狀商務(wù)板叛塊，政勢府政策顛扶持，春大展前藥景看好南沙自謠貿(mào)區(qū)的代不斷發(fā)閑展，區(qū)益域內(nèi)基疾礎(chǔ)設(shè)施隔建設(shè)不笑斷完善營，便捷討交通網(wǎng)嬸絡(luò)將推敞進(jìn)區(qū)域事增速發(fā)撒展自貿(mào)區(qū)的政拳策為明此珠灣板治塊提供新了較大仍的扶持雞，吸引冷更多的蹤蝶企業(yè)進(jìn)萄駐，未主來的來桃南沙投肯資的離諸岸經(jīng)濟(jì)許將帶來鳳大量的冠客源項目的筋標(biāo)桿性患對客戶快具有強(qiáng)西大吸引課力項目毅所在購區(qū)域矮商務(wù)揚(yáng)氛圍姥空間瘦快速津壯大T威脅摩：區(qū)域?qū)憣O字樓項西目扎堆皇，市場雞競爭激車烈區(qū)域刮高端度寫字頓樓市沒場尚專未形吵成氣控候各板塊真之間存原在寫字哀樓項目攔競爭，挺未來發(fā)寫展不明線朗交通耳：緊義鄰鳳穿凰大桶橋，匠連接鈴五大貢高速迷，明曾珠灣晝首站景觀詢：北郵望一樂線灣帶景，鏡南瞰狗明珠紋灣城滿市景注觀產(chǎn)品責(zé)：超咬甲級李寫字止樓，垮米層文高，僻超100米高地醉標(biāo)建筑板塊房誠：明沖珠灣伴商務(wù)輸板塊殼，未慢來企災(zāi)業(yè)與凱商務(wù)皇人士云集中始地核心價值點(diǎn)提煉啟示交通景觀產(chǎn)品板塊定位？營銷情啟示：擁資明珠綢灣商硬務(wù)板課塊，困產(chǎn)品搏與景送觀的奔價值皇拔升核心繼價值悲點(diǎn)提璃煉坐擁商叛務(wù)區(qū)力棉量明珠墊灣商擁務(wù)區(qū)櫻，未嚷來南藏沙的國際商擇務(wù)中心重聚商西務(wù)，連接世界南沙地標(biāo)的踏力量超甲蓮級寫字樓剩，超10績0米的地標(biāo)建猶筑米層高貸，俯瞰撐南沙的自地標(biāo)力車量南沙寫掛字樓的佳頂端灣區(qū)打的力徑量比肩世板界的灣更區(qū)商務(wù)看寫字兼樓的灣景悟情結(jié)項目定胞位：南沙兔地標(biāo)堡時代·首個灣尚景超甲厚寫字樓這里餐不僅必僅是獄一個垃傳統(tǒng)荷意義傅的商徹務(wù)區(qū)它是野一個跑凝聚雀了城品市精圈華的垂商務(wù)眼區(qū)它是一相個范疇親、一個紙時代的逗統(tǒng)領(lǐng)者形象定位頌：世界的糟南沙商們務(wù)領(lǐng)地推廣語番建議：城投誓開發(fā)冰大廈地標(biāo)甘的資論格·明珠灣入主慎首選領(lǐng)軍生南沙膊，鑄羞造世正界的閘商務(wù)礙辦公泡室最堅圖韌的遷石頭，百般沈打磨來，終蕉成鉆手石耀稍世想立吊足南序沙，璃征服尼未來精細(xì)滋打造猜必不削可少項目分昨析CON書TEN伍T內(nèi)容大綱1外部品松質(zhì)打造日建議外墻EXT賠ERI塘OR肌FIN喂ISH膏ING采用中病空低輻螺射膜玻左璃幕墻Low梁–E遙coa晃ted讀do克ubl寄eg然laz土ed閉gla休ss暖pan植els比普通舍的單層父玻璃節(jié)趕能40雄%-鏡60輕%,達(dá)到掘高效尼節(jié)能/低碳環(huán)附保的理育念LOW彎-E玻璃在明新的建要筑節(jié)能誦規(guī)范條刑件下，藏這種材膝料將占能領(lǐng)辦公供類產(chǎn)品繼外立面洗材料的望主流市京場。幕墻尺怖寸盡可奇能采用燃大塊面浸玻璃，跑減少隱禍框，玻裙璃劃分緣瑞盡量減那少人體興使用高撞度的視抄覺遮擋草。立體潑燈光Lig賴ht城市夜妙景已是班城市的俘獨(dú)特風(fēng)千景，通懼過燈光就效果更誰能勾勒警出建筑雀的線條柜與靈魂不竊影響盼建筑渴的白炎天景刑觀；物業(yè)是維修方努便；建議宗簡潔不縱花哨，必色系不本超三種糊；光宣色方粥面建銳議采株用：迫黃、揉白兩杯種光烈色；燈光敲線條造煉型美觀嚴(yán)與建筑逼外觀材蠢質(zhì)及造秒型協(xié)調(diào)日匹配；選叮擇智符能控松制照欄明方怕式，成可以哀節(jié)電麥在20改—5躬0%以上。設(shè)計他要點(diǎn)桌：開發(fā)譽(yù)大廈作為紫超高汽層建止筑，乒裝設(shè)敬抗風(fēng)令阻尼火器，則降低紐奉建筑次物振按動反徑應(yīng)，肆減少寒住戶硬不適悉感，赤裝設(shè)殲抗風(fēng)撥阻尼及器，吹打造搭安全團(tuán)超高醬層建嚼筑。調(diào)質(zhì)不阻尼此器Tun際ed冷Mas炭sD軍amp民er廣場盡始量以綠纖植、小早品、水慮系、藝央術(shù)雕塑臥營造高怨端生態(tài)和尊貴氛汁圍；造感型獨(dú)特食，品質(zhì)豬高端，雷全方位提升寄項目刻標(biāo)桿怖形象藝術(shù)廣緊場Ar殃t塌Pl燈az撒a大堂榆設(shè)計Ha滑ll貓De衛(wèi)si堆gn車行迷大堂編：設(shè)岔置車塵行大待堂，蒸可增若加項庭目賣避點(diǎn)，紛體現(xiàn)肯開發(fā)儉商注射重品芬質(zhì)，飽讓項患目在錦品質(zhì)民產(chǎn)品鄉(xiāng)豐中脫簽穎而軌出。建議：1.車行大粥堂的設(shè)綿置需要餅注意雨逮篷的設(shè)叛置；2.人車偽分流鋪，使喊車行豬動線幼與人商行動慘線互鑰不干皇擾大堂多弊入口：超高局港的電梯犧數(shù)量多息，所以臘要注意殊一個方悠向來人辜可能對蓋大堂壓駁力迆大終，所以央應(yīng)該有醫(yī)兩個面床的入口鐘較好，咐必要時鹽四面都襯能進(jìn)門糊，或大工堂里不布設(shè)商業(yè)倍。雙層大斧堂：許多字超過20光0M高的亮建筑扇，電箏梯的折數(shù)量架征多環(huán)，占券用核暮心筒環(huán)的面厭積也次征多忘，在獨(dú)首局落的人獎數(shù)也括特多掀，所鋒以有護(hù)時可仙以設(shè)誘雙層宿大堂娃，即徑首、脊二層悉都設(shè)紹大堂生，以錢解決蹈疏散放進(jìn)出展的擁芳擠，昌在首裹層大桌堂單侄設(shè)自然動扶芹梯直原接上隊二層叨大堂壺。地面竭：高員檔石府材；Fl泉oo典r:角h聾ig鄉(xiāng)豐h-印en蔬d題st索on起e墻面湯：高榜檔石汽材、掏高級蜘裝飾伴板材制；Wal倚l(wèi):腥hig曲h-e暮nd盯sto餡ne國and碼wo訪od-娃bas攪ed艇pan蠟els天花：求石膏板犯吊頂，疤涂料，亭筒燈；Ce筑il緒in炸g:塌p疲la嫩st陪er胳bo鏟ar酷d賄su襪sp底en咳de晨d字ce繼il安in羊g,峽p仆ai室nt悉,沫LE倦D側(cè)la暫mp沖s大堂儉的裝凡修標(biāo)凈準(zhǔn)Sta宰nda熟rd帶Lob伍by井Dec說ora牲tio喜n氣勢低恢宏擊、理染性簡睡潔、圾材質(zhì)虜高檔械、易躺于查發(fā)詢、蠟動線反流暢有接慌受咨含詢的亭商務(wù)炒前臺溪，公蔽司水弟牌、慈大廈陣平面量功能銷指示漆圖、綱觸摸溫顯示損屏或男電子壤顯示蛾屏查騙詢提稅供的勢服務(wù)穩(wěn)指南綠等；內(nèi)部基到首縮慧層候哄梯區(qū)章路線嘉簡單律、無之交錯味。內(nèi)部公久共區(qū)域Off煮ice洽Pu臣bli飄cS浮pac執(zhí)e公共殼走道柜地面/墻面床：高壺檔地合毯、真高檔志壁紙齡（租野約層蝦）、渴高檔楊涂料衫（空宿置層擔(dān)）；Pub帽lic鑒Ha咐llw己ay割Flo句ors爬/Wa躲lls荒:h樹igh淋-en俘dC遮arp曬et,澤hi疏gh-焦end廚Wa珍llp移ape辜r(址for宴fl夫oor雕sa堡lre杰ady蹄re攝nte煤do揉ut)Pai柱nt藏(fo剃rf催loo修r(nóng)s夜not腔ye偵tr擱ent威ed君out習(xí))天花：薯石膏板好吊頂，球高檔涂聲料，筒革燈；Ce截il抽in攤g:友p澇la般st眼er鋒bo文ar騰d各su蹤蝶sp箭en鵲de谷d批ce藝il醒in珍g,喂h傭ig倒h-晴en豬d爹pa蓬in皮t,救L丘ED鋸l槳am莫ps光線柔地和、指渾引清楚零、無障翼礙、疏面散快速明亮云、燈耐光亮葬度可尿隨自演然光泳智能跌調(diào)節(jié)何，安誼裝消欄防應(yīng)布急燈房間濱標(biāo)識冰指引維清晰分、懸準(zhǔn)掛明湯顯公共晌導(dǎo)示膜系統(tǒng)Pu敏bl途ic屠s陣ig殊na真ge顧s帶ys創(chuàng)te劍m體現(xiàn)斗一個晶項目猜在細(xì)元節(jié)上畏的體臨貼入藍(lán)微，擦展示殺項目猛的品梳質(zhì)感峰和國由際商抖務(wù)感妥。建議：指位明像確；采用布國際比統(tǒng)一庫圖標(biāo)龍；造型精剪雅；材質(zhì)商為務(wù)感強(qiáng)熔。電梯間LIF慕TS地面：態(tài)高檔石勉材；Fl似oo碼r:滅h瓣ig慮h-夸en刊d葡st鹽on倡e墻面：蛇高檔石艱材、高部級裝飾押板材；Wa包ll辜:斷hi擠gh蔽-e因nd再s吼to捐ne樸a食nd師w兵oo日d-憐ba薄se抓d樸pa丈ne乎ls天花劉：石雷膏板惱吊頂匹，涂壘料，做筒燈波；Ce燦il熊in托g(shù):稼p勺la稈st漲er棍bo上ar筐d時su館sp慘en沫de悶d悶ce撿il胖in鏡g,漿p扛ai駐nt紗,令LE運(yùn)D稅la懂mp鐮s設(shè)計朗風(fēng)格喪簡約具，大假氣，餃寬敞森，清腎爽，股不壓白抑；安裝有逮陰雨天俗或自然耽光照不類夠時自棋動啟動行的并控賀制亮度車的照明遷系絕；直同時照你明系統(tǒng)勵選型與較環(huán)境協(xié)勾調(diào)；融合顧與大慮堂相塊協(xié)調(diào)辣的裝體修，載形成殼特有洽商務(wù)收特質(zhì)饒；不同的滋候梯區(qū)虎有清晰棗的標(biāo)識硬指引牌沸。標(biāo)識私指引清拜晰，懸任掛明顯前；避免絮細(xì)部債的復(fù)爸雜處透理，致方便付后期睜物業(yè)拌管理甘；墻壁懸士掛液晶慰電規(guī)，唱播放各鞋類商務(wù)原財經(jīng)、糠廣告資筒訊。電梯廳脹作為除優(yōu)大堂外兇客戶最腿關(guān)注的押公共空闖間，需課要繼承大召堂相同析風(fēng)格，選材屠考究笑，打役造高舒端寫嶼字樓摘裝飾奪標(biāo)準(zhǔn)電梯向編號國際化刺電梯編匠號標(biāo)識添配合嵌舒入式燈動光充分犧體現(xiàn)品輝質(zhì)追求照明系佳統(tǒng)與指守示系統(tǒng)憤的有機(jī)醬融合公共衛(wèi)躲生間的垮裝修標(biāo)捐準(zhǔn)Pub度lic捉Re鄉(xiāng)豐str賢oom顆St薪and慚ard聲De艱cor狠ati統(tǒng)on地面：晚高檔石災(zāi)材；Fl老oo躁r:迷h針ig租h-籌en講d液st披on榨e墻面僅：高膀檔石奧材；Wal漿l:抹hig寺h-e蓋nd互sto濃ne天花電：防持水石島膏板床吊頂牧，高啞檔防載水涂瞞料，季筒燈增；潔具鴉：高軟檔潔粉具，仙五金券件、堂烘手齊器等Fac掠ili墨tie月s：hi耳gh嗽-e賴nd潛s郵an糕it攝ar伐y圣wa攏re唉,嗽fi符xt男ur線es造,蚊ha似nd抹d介ry誕er標(biāo)識指音引清晰題，懸掛蘇明顯，哈與辦公紙區(qū)保持且距離光線柔炸和，節(jié)幅能燈，蘿智能自疊勱感應(yīng)釋控制亮乘度；自動左感應(yīng)允、自燥動清辭新空油氣、誦自動訪沖洗掃等現(xiàn)據(jù)代設(shè)才備的照應(yīng)用陵；進(jìn)口品故牌潔具占，高品欄質(zhì)、低違噪聲；設(shè)通灰長面鉛鏡、雙洗手?jǐn)y液盒場、電眠勱干內(nèi)手機(jī)翠、手乓紙，俊高檔盒防水堪防潮拾吊頂側(cè)、洗籠面臺副、面疑鏡；殘疾動人蹲煌位配努備；設(shè)有嘉公共濾衛(wèi)生捷間和畜行政忽獨(dú)立我衛(wèi)生秒間,保護(hù)私掉密停車場CAR火PA樣RKI啦NG人性化中導(dǎo)視牌點(diǎn)告知客道戶目前所黎在位置乖至停車瘋場路驢徑，同時電置子顯示鳴屏顯示當(dāng)前泊車篇狀況地下停捉車場入博口采用頂面樹內(nèi)嵌阻式燈銷光，滿秀足照硬明要僵求的同時仇，形成理地下停車陪場第祝一道逝景觀望，讓客戶盛停車從泳一開始森就成為鏈享受注重腰地下錦停車校場的秋地面炮處理累工藝抄，例報如UV地膠發(fā)，耐將磨防持刮，從細(xì)僑節(jié)顯?，F(xiàn)項目餓品質(zhì)利用始綠色喬的場依地規(guī)榴劃，葡高效吳的能栽源利斃用系票統(tǒng)和棕新風(fēng)功系統(tǒng)濱減少脈建筑耍碳排裕放，糧提升恐室內(nèi)店環(huán)境景質(zhì)量鎖，使擇項目該達(dá)到忘綠色嘗建筑辱標(biāo)準(zhǔn)終并通速過LEE轉(zhuǎn)D鉑金灶認(rèn)證。LEE秋D認(rèn)證：LEE扶DTM評估披體系胳由五均大方宅面，正若干鋸指標(biāo)尤構(gòu)成物其技潑術(shù)框枕架。主要從便可持續(xù)圾建筑場興址、水竄資源利啦用、建殼筑節(jié)能搬與大氣系、資源鼻與材料鬼、室內(nèi)敘空氣質(zhì)胖量幾個組方面對鎮(zhèn)建筑進(jìn)墓行綜合飾考察、塵評判其柱對環(huán)境捧的影響艇，并根族據(jù)每個被方面的問指標(biāo)進(jìn)扯行打分涌，綜合領(lǐng)得分結(jié)丟果，將窄通過評昨估的建關(guān)筑分為殲白金、蛇金、銀胃和認(rèn)證娛級別，慕以反映攻建筑的型綠色水社平。LE碌ED認(rèn)證LE洋ED已c僻er自ti喚fi傘ca砍ti府on據(jù)統(tǒng)計貝數(shù)據(jù)，踢但凡通委過LEE卸D認(rèn)證的則項目，仿建筑價勁值提升7.悔5%，降低令營運(yùn)成滾本8~9少%，租金園提高3%，入粗住率希提高3.5估%，投顏資回圖報提描高6.6稻%。立體喘生態(tài)除綠化揚(yáng)景觀在建欣筑規(guī)噸劃上屋的獨(dú)記具匠煎心，謎使景像觀視塵野的迷層次證更為浪清晰見，最昨大程且度增器加舒道適度斃與親賠和度戲；最買大限凝度發(fā)摩揮景嶄觀功跟能，柴構(gòu)建核高品路質(zhì)的忽商務(wù)算辦公旋空間瘡，使離工作摘更加晨輕松絕怡神牛，加露倍效刑率Th絮e彼vi偏ew慶o演f惡th術(shù)e毛ec年os俊ys其te賄m水資源佩循環(huán)系匹統(tǒng)Wa敗te春r待re督cy瞞cl催in崇g俯sy鏈st替em通過占降低懼供水檢管網(wǎng)棗漏損曲率技回術(shù)、疼雨水霧循環(huán)扯利用育、廢巧水處蠅理循摸環(huán)利奶用等衫方式喪做到清水資抹源的營高效策循環(huán)吐利用跡，節(jié)吩約水銷資源倒，做眾到真再正的對綠色孕節(jié)能廢水玩循環(huán)斧系統(tǒng)雨水癥收集刊循環(huán)呆系統(tǒng)市政裁用水啊循環(huán)危系統(tǒng)降低供隔水管網(wǎng)奸漏損率自然藏、健怪康、猶便捷磁運(yùn)用垮生態(tài)拳學(xué)原積理、瘡環(huán)境亡學(xué)原紙理和蘿建筑我學(xué)原擺理，伏合理答設(shè)計略、科撫學(xué)規(guī)躲劃建視筑內(nèi)插外空殃間的碼物質(zhì)上和能寨源因飲素。貢在遵父循綠安色、隊科技余、人銅文和按可持芹續(xù)發(fā)純展的抖基礎(chǔ)呼上，茄諸多別創(chuàng)新平設(shè)計季和建么筑模話式將先自然尊原生切態(tài)拉記近身蹦邊，化更和寧諧、勒更自灑然、犧更便婦捷，返營造蛇生態(tài)部辦公注環(huán)境茂，全瓶面提報升工暈作質(zhì)弦量和要企業(yè)液形象緊。EO惹D生態(tài)標(biāo)辦公Eco商log殖ica之lO倆ffi漁ce尖Dis漏tri抗ct蠻EOD架空暫層綠花化精動致簡司潔，酸以精坊裝石狐材花買池、范盆栽厲，室忘外環(huán)丟境室識內(nèi)化圣，滿賽吊頂咽＋石卻材精寺裝修為減襖少建峰筑材酸料造嫁成的啄過度難浪費(fèi)香，建煩議在葛推廣委建造膽過程香中合復(fù)理利癥用資起源，股盡量粥使用消可循拴環(huán)材諒質(zhì)建筑材鬼料與資貢源的合掃理利用Re宵as瞞on靠ab旗le址u廚ti疾li哨za幣ti講on叮o稀f崖bu猴il星di找ng毯m杜at婚er僵ia嫁ls僵a勢nd按r賀es臥ou墓rc從es垃圾分烈類收集攤管理盡量使津用本地譽(yù)材料施工廢舌棄物做籮廣場回富填材料姥利用部分叛廢棄耳建材那回收恩利用項目分斜析CON什TEN莖T內(nèi)容大綱1內(nèi)在服打務(wù)打造遭建議變風(fēng)量清系統(tǒng)Va融ri隙ab旅le徒A匙ir號V鼻ol構(gòu)um晌e艷(V態(tài)AV浸)這sy策st劃em新風(fēng)：抓集中新飲風(fēng)系統(tǒng)Fre仔sh沉air忘Ce股ntr唉al鄙Ven祥til醉ati會on潛sys貝tem冷卻水狼系統(tǒng)：辣獨(dú)立籮的24小時廊冷卻煮水系靠統(tǒng)供輕租戶嫌計算伐機(jī)機(jī)勺房使療用Co食ol匙in杏g蛙Wa閉te談r騎Sy飲st宴emSep數(shù)ara慕ted灘24嚷–ho井ur煤coo帆lin擾gw刻ate虹rs協(xié)yst勞em世for脫te襪nan彩tc缸o(hù)mp困ute大rs霧erv培er叫roo宗mu窩seVRV空調(diào)系置統(tǒng)Var朝iab革le箏Ref敘rig頌era昂nt蓄Vol詢umeVR膚V（折Va輩ri羨ab弱le辱R酒ef就ri逮ge博ra板nt悄V重ol個um懷e）空調(diào)系極統(tǒng)集中度新風(fēng)騎系統(tǒng)Fr管es剩h皮ai再r伐Ce接nt仁ra郊l床Ve漢nt董il栽at棚io色n收sy藍(lán)st息em冷卻水系統(tǒng)CoolingWaterSystemVRV多聯(lián)空練調(diào)系統(tǒng)無較中央餡空調(diào)系哥統(tǒng)設(shè)計頓簡單，墨維護(hù)費(fèi)軍用少，策安裝周瞞期短，近并可做粗到每個酬房間實歇行單獨(dú)你控制6類電纜圖水平布流線Hor孟izo憐nta逼ld途ist福rib便uti辯on倒by怨Cat努ego難ry甲6c彩abl棚es每10平方米映提供1個數(shù)橋據(jù)接礙口,1個語愧音接騙口1d旨ata離an北d1估vo聲ice蹲co退nne瓶cti轎on腫per素10似sq蚊.m.通訊系郵統(tǒng)TEL衛(wèi)ECO蹈MMU渠NIC鑒ATI還ON挨SYS絞TEM“云”益計算通尸訊系統(tǒng)預(yù)留撕有線呀電視冷接駁夕口CA富TV盯c源on惑ne再ct飛io悄n莖re刮se控rv嘗ed有線器電視CA爸TV裂S哄YS誕TE挨M供電El掀ec予tr口ic隔al強(qiáng)電：飽一戶一希表、漏餓電保護(hù)兵系統(tǒng)、照雙電源磁供電、綢每50平米紐奉使用寫面積則配一粱個空則調(diào)插沒座、局每15平米企使用賞面積她配一個個普涌通電攜源插叔座、而配備騰發(fā)電靈機(jī)組凳，保博證電堤梯24小時運(yùn)禾行不間牢斷。弱點(diǎn)氣：衛(wèi)佳星、采有線差電視鼠、電妄話及發(fā)寬帶餓接口特。每50平米受配一雜個光唐纖插賊座、冊每15平米配鐘一個電款話（寬免帶）插員座?，F(xiàn)代辦湖公日趨吼電子化項，電源遮電纜線絲式會越來峽越多，齊明線露況骨不美襪觀，暗傳線彎腰謝不方便皂，而網(wǎng)泥絢地板查電源線吊設(shè)置在蜜地板下品面，可邊以自由震安排線講的走向炒，不僅敞使房間借整齊規(guī)源范，而飽且為今蠻的發(fā)展局預(yù)留充快足的空鳴間。網(wǎng)絡(luò)地姐板NE沿T樹FL稿OO澆R辦公顯每戶終設(shè)置易門禁庫出入勞控制Eac爹ho未ffi頁ce羨ins志tal易lat蚊ion向do復(fù)or宏con幣tro片ls毒yst母em門禁擱系統(tǒng)DOO忙RC柏ONT畏ROL猴SY腦STE循M智能丑監(jiān)控旗保安悔系統(tǒng)In誰te笨ll誰ig條en逼t遠(yuǎn)se覆cu很ri損ty續(xù)m摧on河it煉or心in赴g鏡sy盲st叢em自成洪獨(dú)立西子系姻統(tǒng)，不包括CC賽TV、無線具巡更、夕停車場末管理，蘭并實現(xiàn)元與BMS的集成饞；智能培化監(jiān)控緒管理，煉打造高魔科技智報能寫字餓樓。電梯LI廟FT窗S低樓層維區(qū)域:填4.溫0米/秒；中乒樓層區(qū)語域:鑒5.場0米/秒；高休樓層區(qū)辭域:扇6.紅0米/秒電梯運(yùn)劫載力1.6噸/部,進(jìn)口稱主機(jī),進(jìn)口門系機(jī),進(jìn)口控齒制面板,進(jìn)口安渣全裝置卡（限速兵器，安標(biāo)全鉗，臭光幕）配備雙轎廂團(tuán)轉(zhuǎn)換電雕梯，形成鋼最為周俘詳而靈偽活的垂突直交通籃系統(tǒng)客梯PA遣SS跳EN攜GE牢R煎LI螞FT碧S消防服密務(wù)電梯SER晨VIC扔EL券IFT藝S2部進(jìn)口挨電梯(1貼,6老00公斤),運(yùn)行速舉度為:地下–頂層:子4.豬0米/秒貨梯CAR閘GO要LIF愈T運(yùn)送冷裝修母建材駛；運(yùn)爛送辦喉公物漸料等鏡物品圣（建丑議與斧消防店電梯菜合用炊）辦公室撓內(nèi)部OF焰FI畢CE便U襖NI傷TS暖氣,通風(fēng)油及VR交V空調(diào)系益統(tǒng)He富at派in躬g,舌V防en補(bǔ)ti平la宮ti夫on汪&于VR日V辱sy勉st章em安裝廢變風(fēng)摧量控柱制箱參及新曲風(fēng)管VAV惱bo便xes疫an窄df糠res各ha甚ir才sup現(xiàn)ply貍in忠tak潤ei怒nst神all必ed消防系域統(tǒng)Fir當(dāng)es晶yst棕em安裝噴起淋及煙山感系統(tǒng)Sp遇ri愚nk認(rèn)le亭r吸sy晌st鉛em妹a訊nd纖s考mo費(fèi)ke忽d圣et嫌ec籃to準(zhǔn)r牲sy鵲st慢em弄i橋ns茂ta縮慧ll菜ed地面走：鋪語設(shè)15撐0毫米鋼垂制架空初地板Fl蛋oo憶r:雷1走50西mm榜s干te烏el赴f慈lo盒or胳s掙ys霞te然m擁in蹦st攀al鎮(zhèn)le荷d墻面賊：白弊色高納檔涂陡料Wa晨ll手:盟Wh守it駁e午ad謎va恩nc瞞ed銅e染xt蒼er比io望r賄to膜w濤al六ls門：紋雙開濤玻璃扶門Do國or舍:溜Do蛛ub感l(wèi)e貞g穩(wěn)la瞇ss腫e菌nt熊ra灰nc揪e磚do輩or智能化之時代的5A智能化翠商務(wù)5A插in緒te樂ll罪ig搭en董ce辦公荷（OA）：乳兩路10K愧V供電您（正薦常電戲源和鞭應(yīng)急理電源途），辣辦公助室采許用綜管合布龜線采搏用PD戲S綜合布敞線系統(tǒng)跳，預(yù)留10微cm網(wǎng)絡(luò)地薪板。通信（CA）：拾采用通恨訊自動泛化系統(tǒng)理，計算妖機(jī)網(wǎng)絡(luò)軍通信系嫩統(tǒng)到達(dá)齡所有的虧辦公間飼，提供拖其他國蟻際國內(nèi)魂長途語肚音及數(shù)撈據(jù)通信麻條件。樓宇（BA）：通以計算醫(yī)機(jī)控制勸、管理鍋為核心暴的綜合梁監(jiān)控性露系統(tǒng)，宜對大堂禁內(nèi)的空快調(diào)、照不明、電滾梯、給持排水、鳳火警等婦設(shè)施進(jìn)洽行監(jiān)測轎，采用粒分散控晴制、集脈中管理熊模式以財達(dá)到安循全、節(jié)律能、經(jīng)宿濟(jì)和舒鋒適的目捷標(biāo)，實寄現(xiàn)一體慘化的監(jiān)冤測和控尖制。消防嚇（FA）：攪系統(tǒng)利矩用各種揚(yáng)探頭采溪集煙濃狂度和溫強(qiáng)度對時助間變化削的綜合幸信息數(shù)底據(jù)，通陜過分析蝴，迅速磨而準(zhǔn)確太地發(fā)出犁實時的故火警狀陷態(tài)報警論。安保（SA）：薦采用CCT畝V閉路丸電視艱監(jiān)控雙系統(tǒng)鍬和電絹子巡炸更系爭統(tǒng)，24小時實鋪時監(jiān)控畜大廈內(nèi)糖公共部撈位。出縣入口等命保安重煤點(diǎn)部位初設(shè)電視丟監(jiān)控計仙算機(jī)，值自動巡枕更創(chuàng)意與獅實用兼寺備，令日超凡出墾眾。豪錢華舒適禍、領(lǐng)先塞高瞻的弄辦公環(huán)境疤，一肆應(yīng)俱灣全的鄰商務(wù)符中心婚，體遠(yuǎn)貼周閃到的含秘書細(xì)服務(wù)飼；全填面配浸備商本場、確餐廳奧、銀歇行等傾設(shè)施夢以及近健身膛中心譯和禮曉賓服鞭務(wù)，蛾同時綿設(shè)有厘航空舅服務(wù)哭、酒靠店預(yù)瘡定、晚鮮花授預(yù)定它等服燥務(wù)。坐現(xiàn)代陰化超這前理躲念，壤充分梯發(fā)揮寧卓而鴉不群顆的商弦務(wù)效凝應(yīng)，細(xì)為您槽優(yōu)勢倆體現(xiàn)憑領(lǐng)航論未來核的商補(bǔ)業(yè)契策機(jī)。商業(yè)和看辦公樓RET島AIL層AN尺DO紙F(tuán)FI胖CE肚SPA睜CE辦公各層走卡廊Of現(xiàn)fi嘉ce揮f板lo俯or屯c砍or獄ri舒do絡(luò)r藝術(shù)紋玻化腐磚和術(shù)不銹設(shè)鋼地陳磚相蝦得益丘彰，添金屬酸板吊鳳頂，高藝術(shù)牧石材恥墻面臟，頂舊尖品櫻味物業(yè)管快理Prop驕ert喇ym只ana觸gem辰ent寫字扛樓的帶租戶盈將以眼高效械率的承工作銅目的告為主繼要目繁的，每相應(yīng)姨地管衣理與缺服務(wù)萄必須佩滿足混他們旨這一求需要在管理憂過程中灶，首先小是要為圾業(yè)主和偏用戶創(chuàng)貍造與保紹持一個狼安全、躬舒適、系快捷的礎(chǔ)工作與衛(wèi)生活環(huán)袍境應(yīng)確捎保證船整個伙大樓派的使孩用年丙限及艷其功吧能的拜正常芒發(fā)揮刊；完善寫雕字樓管惰理，不獄僅使物歐業(yè)管理團(tuán)保值，顧而且可仆以使物再業(yè)增值財；國際知厘名物管別公司Th翼e億in校te澤rn膨at落io模na伏l品we負(fù)ll槐-k毫no課wn聘請知冤名物業(yè)茅管理公故司，可木對項目膀進(jìn)行全老程托管冶，有效左降低發(fā)意展商前陶期工作左量及后掌期工作更難度，槍同時對防于項目挽形象及臂后續(xù)物冬管服務(wù)乓有所保璃證?？扇甲鳛殇N已售賣點(diǎn)嚇，增強(qiáng)欣客戶對貌項目品接質(zhì)的信洋心，提率升項目攔價值1、裝修挨與管理監(jiān)督娘業(yè)主饞和使選用人瘋對寫淘字樓砌進(jìn)行匪二次繡裝修揀，以太確保它樓體柄結(jié)構(gòu)蔥和附冤屬設(shè)間備實畝施不鄰受破設(shè)壞；2、房演屋管怠理及懷維修也養(yǎng)護(hù)在管舅理過茂程中舉，一專定要副做到巧大及委棟號旁、樓刑局有吩明顯酬的引羊路標(biāo)噸志；設(shè)不可憐亂搭頂亂建寄；大尺廈外嘩觀完警好、栽整潔榨；房撿屋完望好率病達(dá)98潮%以上，撐零修合腎格率達(dá)10及0%，并抹建立帽監(jiān)督羽制度故和做呼好記濾錄。3、設(shè)停備管狡理及恥維修輪保護(hù)做到晉設(shè)備蛇良好皇，運(yùn)創(chuàng)行正乏常，脖設(shè)備傻及機(jī)雙房環(huán)平境整安潔，精配備鉆所需擁各種海專業(yè)哪技術(shù)扯人員拔，維賊修和拿操作摩員要怨持證由上崗黃。4、清潔習(xí)服務(wù)要實行爭標(biāo)準(zhǔn)化畏的保潔袖，制定載完善清遠(yuǎn)潔細(xì)則跪，明確岸需要清賀潔的地誓方和次團(tuán)數(shù)，設(shè)矮有專人姻負(fù)責(zé)、揭監(jiān)督。貫同時要和設(shè)垃圾求、果皮狂箱、垃星圾中轉(zhuǎn)子站等保辮潔設(shè)備百。5、綠化均服務(wù)對區(qū)誰域內(nèi)睜的綠的植進(jìn)悠行分緣瑞品種稻、分差習(xí)性伸、分市季節(jié)西性的宜保養(yǎng)廳，并框保護(hù)行其無夠破壞窄、踐費(fèi)踏及滴隨意扯占用南。6、保安追服務(wù)制定全大面癿保鍛安巟作壁觍劃，肆建立有定敁癿保者安制度盈，消陋蜻一切危之機(jī)及影難響業(yè)主陳不使用翅人生命永和身心抬健庩癿膽外界因起素管理凡的內(nèi)桂容：管理苦公司-第一蹦太平訊戴維期斯Sav擠ill趕s公司名稱公司介紹仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司，擁有大約170個辦亊處，業(yè)務(wù)遍及全球60個國家逾700個城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家進(jìn)入中國的國際公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年開始在北京開展業(yè)務(wù)，1987年接到第一筆獨(dú)家代理國貿(mào)中心的大單，目前，世邦魏理仕在中國的物業(yè)管理服務(wù)以顧問形式為主。高力國際高力國際隸屬于高力國際物業(yè)集團(tuán)(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地產(chǎn)跨國聯(lián)盟組織之一，目前高力國際在中國可開展全斱位的房地產(chǎn)服務(wù)，包括寫字樓、零售物業(yè)、住宅、工業(yè)物業(yè)中介顧問服務(wù)、物業(yè)投資咨詢、開發(fā)可行性研究等，同時也是國內(nèi)主要的國際性物業(yè)及設(shè)施管理機(jī)構(gòu)，在大中國地區(qū)管理的物業(yè)總面積超迆過900萬平方米。第一太平戴維斯

第一太平戴維斯（Savills）是Savillsplc旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號名稱，業(yè)務(wù)范圍涉及商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)，同時還兼顧財務(wù)咨詢和風(fēng)險資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。戴德粱行戴德梁行是國際房地產(chǎn)順問“五大行”之一，在全球45個國家200間分公司共有11，000余名員工為客戶提供跨國房地產(chǎn)服務(wù)。憑借其駐各地專業(yè)人員組成的跨國網(wǎng)絢及其對當(dāng)?shù)厥袌龅耐笍卣J(rèn)識，戴德梁行為客戶提供一貫高水平的一站式房地產(chǎn)咨詢及順問服務(wù)。戴德梁行目前在中國市場設(shè)有14間分公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域覆蓋：北京、天津、大連、青島、西安、成都、重慶、武漢、上海、杭州、臺北、廣州、深圳、香港，在同行中的業(yè)務(wù)覆蓋率位列榜首。在物業(yè)鞭管理方芬面，建例議采用幣物業(yè)管餓理全球毒五大行獻(xiàn)中高端橋?qū)懽謽茄芾碜盍袑I(yè)的第一太差平戴維蔬斯，用最洋專業(yè)的漿物業(yè)服墳務(wù)提升血項目品袍質(zhì)。項目分燭析CO貼NT欺EN絲式T內(nèi)容大綱1銷售中鉛心打造漠建議設(shè)計冷突出腦其高張端奢蹦華的親同時留，著換重突周出現(xiàn)針代感雪和科慎技感呆，給摸予客景戶留且下深挨刻印愿象銷售奸中心Sal己es嗚cen吵ter不只梅是接銷待處泄，更楊多是細(xì)藝術(shù)這不佛是簡求單的童營銷檔中心饅，這是南沙首家高端的肯體驗場眾所，精英的聚集叢地，感官費(fèi)功能當(dāng)?shù)娜绿綦y戰(zhàn)！銷售饑中心Sal拉es票cen漲ter展廳Exh臘ibi婚tio侮nh鄭all將銷售府中心打枕造成南沙“第好二展私廳”，吸烘引更具多的區(qū)客戶喊前來羽參觀羞，截雕取客莊流，斧提升孩項目詢整體六的影址響力“三先維數(shù)牲字”投影貿(mào)沙盤利用廟三維攔立體宴影像既使沙寶盤的漲演示餃效果歸更加信形象余、生駱動，競使客床戶快騙速地串獲取至簡明余、精抓確、嫌優(yōu)美濫、逼士真的腹動態(tài)盛信息艦，大扇大的拜提高惱了客姓戶的柴體驗遍感，竭提升開項目規(guī)品質(zhì)梳。銷售中領(lǐng)心影視塘廳Sal欄es稿Cen休ter突Au呀dit犧ori治um3M多點(diǎn)源觸控獅屏多點(diǎn)皂觸控匠人機(jī)錘展示綁屏做松輔助宰，提源升品陜質(zhì)的襯同時壘，方役便客附戶查嚇找項響目資焰料信霉息，鼻提升深項目徒體驗牽感虛擬何觸控禍板利用濕谷歌塑最新退推出戀的穿略戴式隆觸控尼投影逗（Pr甚oj賊ec炭t網(wǎng)Gl礎(chǔ)as御s）為客睜?wèi)艚榻B瓜項目信書息，給乞予客戶程最新的段科技感姻受，留任下深刻圓印象設(shè)施桃主題仙樣板餡房，漫通過米展示功國際滔獲獎打藝術(shù)流品，奏提升紀(jì)項目毯的品帽質(zhì)，兔帶給蓬客戶席意外民的驚魄喜，覆更便霜于后寇期圈母層客今戶的想營銷亡開展秤。主題碗樣板穩(wěn)房Sam聲ple燒ho截use察s第二鈔洽談牲區(qū)Sec壯ond揭di挑scu鬧ssi庫on君are雀a在樣編板房襖的同趁樓層球設(shè)置粱客戶去第二奔恰談蜘區(qū)，頸空間乞自由隱分割都組合逐，自桂定企豪業(yè)形極象凸垂顯個誘性風(fēng)押范,給予客暈戶深刻并印象社科大廈項目梁分析CO占NT屯EN些T內(nèi)容大綱2社科大樓黃山魯國家森林公園項目馳分析項目周綁邊進(jìn)港頓大道紋旁，參主干凝道效顆應(yīng)項目注北側(cè)鋒為進(jìn)毛港大出道項目南霉側(cè)為南蔽沙區(qū)委版黨校背倚黃輪山魯國號家森林惠公園項目蹤蝶主體建成愛南沙榜唯一適定制建寫字遵樓華匯鄙商圈課輻射本，5分鐘孩直達(dá)闊繁華背靠黃費(fèi)山魯森商林公園烘，綠色貿(mào)辦公萬達(dá)商蠟圈/總部深集聚攻區(qū)輻頂射區(qū)測域用地面積（㎡）5336容積率3.0總建筑面積（㎡）21925.1其中計容面積（㎡）16007.9不計容面