房地產(chǎn)項(xiàng)目定位培訓(xùn)講解

一文徹底明白：高大上的房地產(chǎn)項(xiàng)目是如何定位的？廊坊偉聯(lián)置業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司本報(bào)告為偉聯(lián)置業(yè)獨(dú)創(chuàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)書(shū)面許可，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制、傳播及擴(kuò)散。第一章第二章第三章第四章土地研究市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位四大關(guān)鍵定位的過(guò)程及重點(diǎn)第五章定位的四種邏輯①不同企業(yè)、緊鄰項(xiàng)目，相似指標(biāo)，一線之隔如何差異化開(kāi)發(fā)？②同一企業(yè)、相同區(qū)位，如何避免同室操戈？③同一企業(yè)，不同區(qū)位，相似定位，如何避免競(jìng)爭(zhēng)？④地王項(xiàng)目，成本高企，資源平平，甲方期望甚高，問(wèn)題多多，該從哪個(gè)角度思考？如何一步步解決問(wèn)題。。。項(xiàng)目定位思考過(guò)程項(xiàng)目定位思考過(guò)程：是不斷逼定和耦合的過(guò)程第一章土地研究土地研究第一章要點(diǎn)與方法：土地研究土地研究第一章區(qū)域規(guī)劃：土地研究的重點(diǎn)內(nèi)容土地研究第一章區(qū)域價(jià)值平臺(tái)決定了項(xiàng)目打造的方向土地研究第一章挖掘區(qū)域價(jià)值的四種方法土地研究第一章土地研究初步成果第二章市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究第二章三大研究重點(diǎn)事實(shí)－－觀點(diǎn)－－建議市場(chǎng)研究第二章第一節(jié)市場(chǎng)基本面分析市場(chǎng)研究第二章第二節(jié)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)研究第二章競(jìng)爭(zhēng)分析的工作要點(diǎn)市場(chǎng)研究第二章鏈接知識(shí)點(diǎn)1：SWOT戰(zhàn)略工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：?地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?開(kāi)發(fā)商要素——目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等針對(duì)一個(gè)即將銷售的項(xiàng)目與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素：?產(chǎn)品因素——產(chǎn)品/戶型/自身配套/昭示性等對(duì)于一個(gè)大盤的后續(xù)階段，需要增加項(xiàng)目要素的判斷：?項(xiàng)目要素——口碑/人氣/項(xiàng)目知名度/客戶群體/前期售價(jià)/前后產(chǎn)品差異性/物業(yè)管理等市場(chǎng)研究第二章鏈接知識(shí)點(diǎn)2：競(jìng)爭(zhēng)橫道圖市場(chǎng)研究第二章鏈接知識(shí)點(diǎn)3：波浪圖市場(chǎng)研究第二章鏈接知識(shí)點(diǎn)4：二維坐標(biāo)圖市場(chǎng)研究第二章鏈接知識(shí)點(diǎn)5：雷達(dá)圖市場(chǎng)雜研究第二漏章第三節(jié)產(chǎn)品分析市場(chǎng)研夢(mèng)究第二章第三爛節(jié)產(chǎn)品分析市場(chǎng)阿研究第二就章客戶研萌究客戶身研究頓方法屈：客戶母訪談答、專藝業(yè)訪帥談、浴專家蛋訪談市場(chǎng)研尼究第二章客戶美研究客戶細(xì)辣分：家庭山生命貞周期客戶細(xì)盤分：置業(yè)攀周期市場(chǎng)研筆究第二點(diǎn)章客戶壯研究客戶悟細(xì)分添：支付租能力將月平湖均消費(fèi)芬支出、濃房產(chǎn)情斃況與家抵庭年收沈入對(duì)應(yīng)市場(chǎng)搶研究第二騾章客戶研浙究初步醉成果通過(guò)宗土地跨、市提場(chǎng)、字客戶渾三方命面的坊研究,各自頃導(dǎo)出語(yǔ)產(chǎn)品油定位見(jiàn)的某造些方劍面特禽征，親據(jù)此煤可以妙初步澆描摹古產(chǎn)品帆定位促輪廓小，制桌定若伴干方扛案，斤再經(jīng)鄰過(guò)對(duì)憲企業(yè)鎖目標(biāo)確、相番關(guān)案注例作外證進(jìn)鍵行篩雖選，潑最終全得出踏切實(shí)懇可行葬的項(xiàng)滑目定窩位。市場(chǎng)途研究第二慰章企業(yè)分相析一般來(lái)能講，企僑業(yè)的產(chǎn)裳品線戰(zhàn)差略是項(xiàng)呼目定位虧的指導(dǎo)期方針；著不同企舌業(yè)的不悠同發(fā)展顯階段，幫即使對(duì)微于同一碼塊土地碗，所需具要承擔(dān)欺的企業(yè)極使命也音不同，健因此需煌要不同貪的開(kāi)發(fā)晌思路。華對(duì)企業(yè)夫的戰(zhàn)略貼進(jìn)行充夸分了解勒和分析座，以使聚項(xiàng)目目蹦標(biāo)契合駛企業(yè)的辯長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)線展要求角。市場(chǎng)研擇究第二章類比案俱例第三章項(xiàng)目碼定位爐的四青大關(guān)叛鍵項(xiàng)目定侵位的四果大關(guān)鍵第三章根據(jù)項(xiàng)憶目5個(gè)要素世分析，芝定位結(jié)劍論基本達(dá)成形定位滅要回坦答“解給什耳么人殃、提志供什料么樣濕的社楚區(qū)/產(chǎn)品”項(xiàng)目輝定位哭的四慎大關(guān)勤鍵第三章客戶趕定位項(xiàng)目司定位飛的四隸大關(guān)陡鍵第三章產(chǎn)品定淡位1、項(xiàng)目蘭檔次定勤位2、物業(yè)惰形態(tài)定劉位3、戶擊型定索位4、其他既配套定眨位：商朋業(yè)、會(huì)各所、學(xué)她校、車謀庫(kù)……成功的兩月牙環(huán)匪——最銳佳模式保持?jǐn)噩F(xiàn)金乒牛、綠明星父、問(wèn)俯題產(chǎn)磨品的譯合理泳組合妥，實(shí)田現(xiàn)產(chǎn)里品及放資源抄分配柔結(jié)構(gòu)桃的良摸性循雕環(huán)。對(duì)于盒企業(yè)熔來(lái)說(shuō)優(yōu)，如宮果能歸同時(shí)頂具有支問(wèn)題茶產(chǎn)品耍，明估星產(chǎn)齡品和舉現(xiàn)金英牛產(chǎn)姿品這營(yíng)三類她，就技有希量望保董持企躁業(yè)當(dāng)煌前的就利潤(rùn)漆和長(zhǎng)所遠(yuǎn)利垃潤(rùn)的蔑穩(wěn)定陪，形來(lái)成合蛾理的壟產(chǎn)品報(bào)結(jié)構(gòu)童，維域持資桿金平洪衡。項(xiàng)目定奔位的四寬大關(guān)鍵第三減章產(chǎn)品定賀位產(chǎn)品定版位之物柱業(yè)形態(tài)1、容雨積率糞確定2、容積輸率下物雄業(yè)形態(tài)檢的配比產(chǎn)品日定位橋之戶晶型定衣位戶型跟定位依的關(guān)竹鍵--裕--禁-與定襲位相頭匹配,定總慶價(jià)戶型夜區(qū)隔頂?shù)臉?biāo)露準(zhǔn)---撐---面積差姨異與總嘴價(jià)差異戶型永區(qū)隔隸的原銷則--陜--霉--戶型之藥間必須炒不可替杰代項(xiàng)目踢定位背的四踢大關(guān)庫(kù)鍵第三踢章定位鴨之最蹦終評(píng)速判以經(jīng)濟(jì)都測(cè)算判鞠斷項(xiàng)目沸經(jīng)濟(jì)效具益項(xiàng)目前泄期經(jīng)濟(jì)裁測(cè)算不鐮同于工投程概預(yù)巴算和房漁地產(chǎn)開(kāi)備發(fā)財(cái)務(wù)鞭。項(xiàng)目跪經(jīng)濟(jì)霸評(píng)價(jià)組的使彎命是哥模擬赤一條抗現(xiàn)金駁流，胸幫助雨項(xiàng)目盡開(kāi)發(fā)磨者決翠策。第四淘章定位的緩過(guò)程及高重點(diǎn)定位爸的過(guò)般程及高重點(diǎn)第四迎章究第五章定位防的四非種邏糠輯定位的張四種邏水輯第五章第一搞節(jié)傳統(tǒng)推導(dǎo)式要點(diǎn)寄：基棄于供繭求和呼價(jià)格定位定位的周四種邏滋輯第五機(jī)章第二鍬節(jié)世聯(lián)驗(yàn)證即式，思盛維導(dǎo)圖要點(diǎn)庫(kù)：基宋于假固設(shè)和躍能力著的推覺(jué)想，際分類焦模型蜻是關(guān)頸鍵定位組的四勾種邏脅輯第五規(guī)章第三節(jié)易居地惱圖式要點(diǎn)候：注釣重項(xiàng)述目客卸戶地哄圖，藍(lán)執(zhí)行桂深度瞧強(qiáng)，張概念訓(xùn)弱計(jì)——環(huán)藝膏景觀略概念樣設(shè)計(jì)——定位的磁四種邏庫(kù)輯第五章第四巾節(jié)志綱區(qū)域鄉(xiāng)豐式要點(diǎn)：悶基于供鴉求和價(jià)利格志綱行市場(chǎng)毯定位五座標(biāo)荷系與一般的半經(jīng)濟(jì)學(xué)寒家及市租場(chǎng)營(yíng)銷跪人士相磨比，王慶志剛策惕劃方法誕的一大膚特征是付：更強(qiáng)凝調(diào)區(qū)域充分析超越常規(guī)距的市米場(chǎng)調(diào)毅研的妥靜態(tài)犯的數(shù)秘字統(tǒng)劉計(jì)與天文字撞資料向，注車重捕避捉特嗎定的事歷史腹文化膨浸淫光下形