小戶型旅館樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方案分析

小戶型旅館樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方案分析加州旅館小戶型樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方案目錄背景介紹該項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析加州旅館市場(chǎng)功能定位分析加州旅館目標(biāo)客戶群體分析該項(xiàng)目的總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案背景介紹【中?！じ窳滞纬恰靠偨ㄖ娣e約二十萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在今年八月正式亮相，九月開(kāi)始發(fā)售商業(yè)部分，相信憑借其突出的位置優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的產(chǎn)品規(guī)劃，中海地產(chǎn)必將在蓉城再掀高潮，七棟百米高樓也將成為錦江之畔巍峨震撼的地標(biāo)建筑。背景介紹該項(xiàng)目總用地面積為92.828畝，凈用地面積76.231畝，相比之下其他五個(gè)樓盤(pán)面積都比較小，無(wú)法形成一個(gè)含概商鋪、各種戶型的較為綜合的生活區(qū)和商業(yè)區(qū)的合體。同時(shí)毗鄰百年文化寶鼎——四川大學(xué)。川大是巴金、郭沫若、吳玉章的文化方舟，是文采斐然的成都的驕傲。中國(guó)著名的女詞人、以竹為友的薛濤曾對(duì)江月吟詩(shī)的望江公園也在舉步之間，而望江亭，對(duì)日月江暉，聽(tīng)風(fēng)聞濤，更是把歲月的滄桑融入樂(lè)天的眼神中，養(yǎng)育著樂(lè)觀、向上的天府兒女，該城還緊鄰成都市的母親河——府南河，具有絕佳的景觀和齊備的教育配套。川大、與文里、培根路——曾經(jīng)匯聚了成都商業(yè)風(fēng)情舊址正在格林威治城腳下，此地塊深藏著蓉城人揮之不去的百年情愫，與其他樓盤(pán)相比有較好的人文氛圍。背景介紹于是，格林威治城首先要做的就是重建一條富有人文、商業(yè)、旅游、景觀韻味的培根街。就在這上風(fēng)上水的寶地，格林威治城開(kāi)始打開(kāi)你美好生活的界面。同時(shí)我們還覺(jué)得格城是一個(gè)足夠“龐大”的體系，有多幢多層商鋪及穿行其中的內(nèi)外兩條商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)多種業(yè)態(tài)的商業(yè)，有極高端的私家園林和戶型。占地20萬(wàn)平方米，在成都目前以多層、小高層為主導(dǎo)的市場(chǎng)氛圍中，高層的豪華電梯公寓，外圍有豐富多樣的商業(yè)配套，但商業(yè)和居家項(xiàng)目完全隔離。臨路，另有小戶型公寓、寫(xiě)字樓項(xiàng)目。從格城一出門(mén)即有汽車(chē)站和九眼橋公交車(chē)站，附近有水產(chǎn)品市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施，生活非常方便。格城對(duì)面有個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，該項(xiàng)目臨路邊的商業(yè)氛圍已經(jīng)成型，包括電影院等娛樂(lè)設(shè)施，近鄰紅瓦寺娛樂(lè)中心，有人流和環(huán)境，而面對(duì)格城的一邊卻完全是工地，短時(shí)間內(nèi)根本無(wú)法成市，但卻是面對(duì)格城的一邊價(jià)格奇高！充分說(shuō)明未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?，因?yàn)橄鄬?duì)其他樓盤(pán)來(lái)說(shuō)格城周?chē)^近地段與其具有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)較少，與其最近的相近樓盤(pán)凱悅新城也有一定距離，而其他樓盤(pán)多數(shù)矗立在高樓林立的地段，所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較為嚴(yán)峻，面對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)上較為火暴的需求，格城似乎更可以高枕無(wú)憂。而“加州旅館”小戶型樓盤(pán)便坐落在中海·格林威治城中，并將于2004年年底開(kāi)盤(pán)，具體位置如圖所示：（“加州旅館”——18``）背景介紹背景介紹◆開(kāi)發(fā)商：中海地產(chǎn)◆地理位置：太平南新街1號(hào)◆建筑面積：30000平方米◆容積率：3.5◆綠化率：50%◆面積：30—68平方米◆層數(shù)：10（其中1.2樓為商鋪）◆戶型：一單間（30—40平方米）一廳一室（40—50平方米）一廳二室（50—68平方米）◆設(shè)計(jì)單位：中國(guó)設(shè)計(jì)院◆建筑單位：四川貝特有限責(zé)任公司◆建筑類(lèi)型：框剪鋼混◆物管公司：中海物管◆開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年底◆交房時(shí)間：2005年9月◆付款方式：一次性/首付+分期付款/按揭◆裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝◆價(jià)格：5000元/平方米（估）◆采光：良好◆配套：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，培根走廊商業(yè)區(qū)，各大銀行等項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析一、總體經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境分析1.宏觀政治環(huán)境分析黨的十六大會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)了改革開(kāi)放的重要性，并將其推向新的階段。中國(guó)在全世界的政治地位有了進(jìn)一步的提高，對(duì)其經(jīng)濟(jì)也有積極的影響。2.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，GDP有明顯的上升趨勢(shì)，利率上調(diào)，處于通貨膨脹時(shí)期，失業(yè)率維持在正常范圍內(nèi)，RMB幣值穩(wěn)定。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析央行加息央行加息有利于進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果；有利于防止企業(yè)過(guò)多占?jí)嘿Y金，緩解部分企業(yè)流動(dòng)資金緊張狀況，減少資金體外循環(huán)；放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間并允許人民幣存款利率下浮，是穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化的又一重要步驟，有利于金融機(jī)構(gòu)提高定價(jià)能力，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；有利于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)效益，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。央行選擇當(dāng)前加息時(shí)機(jī)，從內(nèi)部來(lái)說(shuō)，目前價(jià)格運(yùn)行已表現(xiàn)出居民消費(fèi)價(jià)格明顯上漲，糧食等生活必需品主導(dǎo)價(jià)格總水平上漲，生產(chǎn)資料價(jià)格雖有小幅回落，但前一階段的漲幅仍很明顯。在價(jià)格上漲壓力下，加息成為必須考慮的調(diào)控措施之一。就外部而言，美國(guó)等世界許多國(guó)家亦相繼進(jìn)入加息周期。對(duì)國(guó)內(nèi)居民而言，此次上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率將有利于增加他們利息收入。同時(shí)，中長(zhǎng)期存款利率上調(diào)幅度大于短期，也有利保障居民的中長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄存款利息收益。為確保此次利率調(diào)整順利實(shí)施，中國(guó)人民銀行進(jìn)行了全面周密的部署，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)區(qū)間，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理，根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況、資金成本和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度等因素合理確定存貸款利率，防止盲目抬高貸款利率，抑制高利貸行為。人民銀行將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)利率的監(jiān)測(cè)、分析和管理，做好金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動(dòng)的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析金融貸款檻高2004年初，銀監(jiān)會(huì)引導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)，加大內(nèi)控力度，四大銀行紛紛對(duì)信貸政策作出調(diào)整，對(duì)貸款發(fā)放權(quán)限上收，嚴(yán)控?zé)狳c(diǎn)行業(yè)貸款的發(fā)放。3月—6月，固定資產(chǎn)投資資金中國(guó)內(nèi)貸款的比重逐月減小，分別為44.3%、40.0%、35.9%和32.8%。上半年，國(guó)內(nèi)貸款占固定資產(chǎn)投資資金的比重較去年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款比重減少直接體現(xiàn)在投資項(xiàng)目的資金保障度上。3月—6月，固定資產(chǎn)投資資金總量分別為投資完成額的1.89倍、1.56倍、1.37倍和1.27倍。固定資產(chǎn)投資的到位資金稍顯緊張，如果國(guó)家繼續(xù)收緊銀根，對(duì)國(guó)內(nèi)貸款依賴程度高的投資項(xiàng)目就將面臨資金斷鏈的危險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析土地供應(yīng)減少2004年，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地管理的力度明顯得到加強(qiáng)。4月29日，依據(jù)國(guó)家《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類(lèi)規(guī)劃修改。能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，確屬急需的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；對(duì)國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)且在規(guī)劃范圍內(nèi)的衛(wèi)生、教育等項(xiàng)目建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)審批。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析拆遷安置較難湖南嘉禾強(qiáng)制拆遷案和陜西周至違法圈地事件引起中央的高度重視，中央、省、市為抓好這項(xiàng)工作相繼出臺(tái)了一系列的措施保障拆遷戶和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大?；诜?jī)r(jià)因素，拆遷戶原來(lái)有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。成都市住房保障中心目前無(wú)新的拆遷安置房計(jì)劃，實(shí)際房屋存量只有110萬(wàn)平方米左右，卻需要近300萬(wàn)平方米安置房進(jìn)行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進(jìn)展相對(duì)緩慢。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析二、成都市住宅基本情況

成都房?jī)r(jià)提高近年來(lái)，成都市商品房均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)，過(guò)去5年上漲近250元/平方米，年均上漲50元/平方米左右，2003年成都市城區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到2923元/平方米，比上年上漲277元/平方米，漲幅為8.6%，已經(jīng)遠(yuǎn)超出了近5年的平均增長(zhǎng)幅度。與全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格9.0%左右的漲幅相當(dāng)接近了。按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，到2004年底，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該還有較大變化。成都市住宅基本情況住宅需求劇增成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中的人口目標(biāo)為2005年總?cè)丝诳刂圃?070萬(wàn)。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶平均人口近年有減少的趨勢(shì)，特別是特大型城市，許多家庭都低于3.00人/戶（成都2002年的數(shù)值為2.92人/戶）。據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù)2007年成都人均住房面積將達(dá)到30平方米，每年遞增0.8平方米。成都從2002年開(kāi)始大規(guī)模的舊城改造，大規(guī)模的舊城改造將在2004年結(jié)束。2004年的舊城改造計(jì)劃為200萬(wàn)平方米。采用近兩年每戶拆遷面積50平方米，拆遷安置補(bǔ)償面積按規(guī)定為35平方米/人為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重建和再開(kāi)發(fā)因素的住房戶數(shù)流量的預(yù)測(cè)。由于拆遷安置工作一般要滯后于拆遷工作一年，所以2002年、2003年未安置的拆遷戶住房需求計(jì)入2004年住宅需求量中，2004年拆遷戶的住房需求計(jì)入2005年住房需求量中，2005年拆遷安置用房需求面積是420萬(wàn)平方米。成都市住宅基本情況表格1人均居住面積的變化成都市住宅基本情況表格2成都未來(lái)7年住房需求總量預(yù)測(cè)表成都市住宅基本情況表格3重建和再開(kāi)發(fā)因素導(dǎo)致的住房需求量預(yù)測(cè)表成都市住宅基本情況市場(chǎng)供應(yīng)不足2003年新開(kāi)工面積1310.3萬(wàn)平方米，竣工面積僅為1018.27萬(wàn)平方米。樓盤(pán)建筑周期一般在8—12個(gè)月左右，今年新開(kāi)工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。2004年上半年成都國(guó)土局成功拍賣(mài)了23塊土地，面積達(dá)到2327.87畝。據(jù)市國(guó)土局8月公布的情況，下半年，政府會(huì)陸續(xù)推出2000余畝土地。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò)5000畝。其中，“國(guó)際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬(wàn)科獲得。顯然，這些大宗地塊的項(xiàng)目不會(huì)在短期內(nèi)全部啟動(dòng)。成都市住宅基本情況表格4以后7年住宅供應(yīng)量應(yīng)如下表

成都市住宅基本情況統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：住宅供給減9.2%，商業(yè)供給增1.4倍，住宅空置率下降43.1%，辦公樓空置面積增加13.1%，商鋪空置面積增加21.2%。國(guó)家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項(xiàng)目運(yùn)行緩慢。上報(bào)項(xiàng)目?jī)H完成全年計(jì)劃投資33.3%。本年投資計(jì)劃10億以上的7個(gè)項(xiàng)目完成度為30%，僅成都南區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)度最快，完成度為49.7%。雖然政府加大了土地投放力度，但治理土地購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，仍然客觀上增加了企業(yè)購(gòu)地后資金壓力，已購(gòu)?fù)恋貏?dòng)工緩慢，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積呈下降趨勢(shì)。累積購(gòu)買(mǎi)土地617.6萬(wàn)平方米，同比增加62.7%。新開(kāi)工641.5萬(wàn)平方米，下降5%?？⒐?64.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.5%。其中住宅新開(kāi)工520.4萬(wàn)平方米，減少9.2%；而商業(yè)新開(kāi)工90.23萬(wàn)平方米，增加23.7%，竣工38.3萬(wàn)平方米，增加1.4倍。成都市住宅基本情況住宅空置大幅度下降帶動(dòng)總體空置降低。七月，商品房銷(xiāo)售進(jìn)度明顯加快，竣工銷(xiāo)售率保持很高水平。商品房預(yù)售面積占整個(gè)商品房銷(xiāo)售面積的73%，為現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的2.7倍?？罩妹娣e152.8萬(wàn)平方米，比去年同期下降23.4%，其中住宅下降43.1%。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加；辦公樓空置面積增加13.1%，商鋪空置面積增加21.2%。特別需要注意的是辦公樓，其除了空置面積增加13.1%之外，施工面積增加24%，竣工面積增加0.1%，銷(xiāo)售面積卻降達(dá)51.9%。2003年，全年新開(kāi)樓盤(pán)194個(gè)，入市面積達(dá)711.53萬(wàn)平方米，而2004年住宅新開(kāi)工僅520.4萬(wàn)平方米。城南新盤(pán)數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例在17%左右。城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng)，多為獨(dú)棟電梯物業(yè)。成都市住宅基本情況就戶型和單位面積來(lái)看，2004年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會(huì)更加理性，中小戶型將是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。一方面是由于在售小戶型受到市場(chǎng)的青睞，取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；另一方面是以中戶型為賣(mài)點(diǎn)的樓盤(pán)頻頻亮相，其主力供給面積多控制在80平方米—110平方米之間，滿足了占市場(chǎng)主體地位社會(huì)階層的住房需求及購(gòu)買(mǎi)能力。由于成都市正在大力改造城市交通狀況，城南多條道路都在興建路橋設(shè)施，可見(jiàn)這一區(qū)域的交通狀況將得到進(jìn)一步改善。而城南區(qū)域，特別是川大附近，已經(jīng)形成的高校校園文化圈、IT商業(yè)圈、休閑文化圈將呈現(xiàn)出更加繁榮的景象。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析三、四川大學(xué)周邊局部市場(chǎng)分析1.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本情況樓盤(pán)1：SOHO沸城私會(huì)所藝墅式◆開(kāi)發(fā)商：怡和置業(yè)◆項(xiàng)目地址：錦江科華北路◆開(kāi)發(fā)商：四川怡和置業(yè)有限公司◆銷(xiāo)售代理：凱斯特物業(yè)咨詢有限公司◆總占地面積：9185.25平方米◆容積率：3.50◆建筑總面積：38101.76平方米◆總戶數(shù)：574戶◆停車(chē)位：202個(gè)◆類(lèi)別組成：小高層◆配套設(shè)施：私樂(lè)坊、私酒吧、三味書(shū)屋◆裝修情況：精裝◆交通情況：公交27、72、34、77、79、55路等◆銷(xiāo)售均價(jià)：4400元/平方米◆A型：建筑面積49.73M2（一室一廳廚一.陽(yáng)臺(tái)）◆B型：建筑面積30.77M2（一室一廳一廚一衛(wèi).陽(yáng)臺(tái)）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本情況樓盤(pán)2．花樣年華物業(yè)類(lèi)別：精裝小戶型建筑類(lèi)別：多層物業(yè)地址：武侯科華北路（二環(huán)路口）環(huán)線位置：二環(huán)以內(nèi)開(kāi)發(fā)商：成都中建房屋開(kāi)發(fā)有限公司均價(jià)：3400元/平方米綠化率：30%停車(chē)位：地上停車(chē)位30個(gè)周邊介紹：地處城南新興城市中心——棕北片區(qū)，東接四川大學(xué)；北靠高科技一條街，南臨成都天府匯城。公交路線：6、49、51、55、72、77、79、85、110、112、114、303、503競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本情況樓盤(pán)3．純真年代物業(yè)類(lèi)別：公寓建筑類(lèi)別：小高層純小戶型電梯公寓物業(yè)地址：錦江望江路川大南門(mén)交通狀況：公交19、35、335開(kāi)發(fā)商：成都勤勇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均價(jià)：3950元/平方米付款方式：銀行提供8成30年按揭建筑面積：10000平方米占地面積：5333.60平方米周邊配套：川大、好又多、華西、望江公園總戶數(shù)：183戶戶型面積：36.55—50平方米（其中以44平方米左右為主）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本情況樓盤(pán)4．奔騰年代建筑類(lèi)別：多層小戶型物業(yè)地址：武侯一環(huán)路玉林小區(qū)環(huán)線位置：二環(huán)開(kāi)發(fā)商：四川金農(nóng)集團(tuán)有限公司均價(jià)：3750元/平方米物管公司：美滿物管總面積：35000平方米可提供按揭、提供車(chē)位競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本情況樓盤(pán)5.凱悅新城物業(yè)類(lèi)別：公寓建筑類(lèi)別：九層酒店式精裝商務(wù)公寓物業(yè)地址：武侯一環(huán)路南一段交通狀況：公交27、34、72路等均價(jià)：4000元/平方米開(kāi)發(fā)商：成都億發(fā)房屋開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積：42920平方米容積率：3.49綠化率：41%

凱悅新城雄踞一環(huán)路南一段，成都著名娛樂(lè)商圈紅瓦寺對(duì)面，與川音、川大兩所高校腹背相鄰，由利達(dá)集團(tuán)·億發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分為商鋪、酒店式商務(wù)公寓兩部分。3－12層為精裝酒店式商務(wù)公寓。

項(xiàng)目所處的市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)分析2.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析經(jīng)過(guò)一周的調(diào)查，我們對(duì)川大周邊的5個(gè)樓盤(pán)，即純真年代、花樣年華、SOHO沸城、奔騰年代和凱悅新城進(jìn)行了調(diào)查，并完成競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查表的填寫(xiě)?，F(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下：競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析區(qū)位5個(gè)樓盤(pán)除奔騰年代距川大較遠(yuǎn)之外，其余幾個(gè)樓盤(pán)都在川大附近，而且交通便利，繁華度較高，周邊環(huán)境較好，均融合在高校文化圈IT商業(yè)圈和休閑娛樂(lè)圈內(nèi)，大配套都比較齊全。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析項(xiàng)目特征5個(gè)樓盤(pán)的容積率約在3—4之間，主力戶型的面積大多在30—50平方米之間，除奔騰年代和純真年代是粗裝外，其余幾個(gè)樓盤(pán)都對(duì)自己的樓盤(pán)進(jìn)行了精裝。而且小配套幾乎都是6通，比較齊全。綠化率大多在30%—40%。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析公司組成5個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商大多都比較有實(shí)力，請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位承建商和物管公司都還不錯(cuò)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析價(jià)格

圖表8各樓盤(pán)單價(jià)統(tǒng)計(jì)表付款方式大多有三種：一次性付款；首付+分期付款；按揭。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析廣告宣傳各樓盤(pán)都有自己的售樓部，而且建筑設(shè)計(jì)比較有特色，配套設(shè)施也較齊全，服務(wù)態(tài)度很好。廣告媒體大多依靠自己制作的宣傳冊(cè)，報(bào)紙，電視廣告及網(wǎng)站宣傳等，投入力度因媒體的不同而不同，例如各樓盤(pán)大多在宣傳冊(cè)、報(bào)紙和網(wǎng)站上投入力度較大，而訴求點(diǎn)較少。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析銷(xiāo)售情況除凱悅新城銷(xiāo)售率為80%（一些面積較大的戶型還未售出）外，其余各樓盤(pán)均在1—7天內(nèi)全部售完，客戶群大多以個(gè)體戶、老師、學(xué)生為主。購(gòu)房目的以投資為主，其次是為了滿足居住需求。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析物業(yè)管理

各樓盤(pán)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容大多為安全、衛(wèi)生、綠化及其他親情服務(wù)，管理情況一般，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)表）比較合理，物管公司的信譽(yù)較好。

圖表9物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)表競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析通過(guò)對(duì)以上相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，川大周邊的客戶主要是利用小戶型樓盤(pán)有利的地理位置來(lái)進(jìn)行投資，又由于房地產(chǎn)具有保值增值的特點(diǎn)，搶購(gòu)小戶型住宅的現(xiàn)象十分普遍，因此我們開(kāi)發(fā)小戶型樓盤(pán)是有很大的市場(chǎng)的。只是在建筑系數(shù)、戶型面積設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、綠化率等項(xiàng)目特征上要借鑒其他樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，打造自己的品牌個(gè)性，更加貼近客戶群，滿足其大眾偏好，實(shí)行親情服務(wù)，當(dāng)然也要考慮自己的開(kāi)發(fā)成本。并且在選擇設(shè)計(jì)單位、承建商、物業(yè)管理公司時(shí)要慎重，最好選擇勢(shì)力雄厚，具有品牌優(yōu)勢(shì)，并受客戶青睞的公司或單位。3.區(qū)域繁華度“加州旅館”小戶型樓盤(pán)正好處于四川大學(xué)東門(mén)和北門(mén)之間，周?chē)谭比A度不如川大西門(mén)和南門(mén)，人氣有些不足。4.交通狀況磨子橋一帶交通擁擠的狀況正在不斷改善，路橋等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的修建也在不斷改善這一帶的交通狀況。而地處九眼橋頭的“加州旅館”小戶型樓盤(pán)周邊交通狀況良好，通行便利。加州旅館市場(chǎng)功能定位分析“加州旅館”精裝小戶型樓盤(pán)位于成都市太平南新街1號(hào)，地處中海?格林威治城培根走廊步行街南端，毗鄰百年文化寶鼎——四川大學(xué)，緊鄰府南河，具有絕佳的景觀和齊備的配套設(shè)施。一、PEST分析P政治—法律中國(guó)目前政治比較穩(wěn)定，土地、房地產(chǎn)等相關(guān)法律、法規(guī)還在進(jìn)一步完善中。而成都市政府也非常重視房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。PEST分析E經(jīng)濟(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，GDP有明顯的上升趨勢(shì)，利率上調(diào)，處于通貨膨脹時(shí)期，失業(yè)率維持在正常范圍內(nèi)，RMB幣值穩(wěn)定。而成都的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展始終維持在正常范圍內(nèi)，未出現(xiàn)房地產(chǎn)“過(guò)熱”的跡象。PEST分析S社會(huì)文化人們的生活方式發(fā)生變化，提前消費(fèi)開(kāi)始被人們所接受，中產(chǎn)階級(jí)在總?cè)丝谥兴急壤兴黾?，消費(fèi)力提高，城市化進(jìn)程加快，人口出現(xiàn)老齡化，出生率和平均壽命有所提高。成都是一座以休閑娛樂(lè)文化為主的歷史文化名城，追逐時(shí)尚潮流已成為年輕一代的一大特征，由于生活觀念的變化，年輕一代多以單身或一家兩口、三口的小戶型居住方式為主。PEST分析T技術(shù)中國(guó)政府研究開(kāi)發(fā)總費(fèi)用和工業(yè)研究開(kāi)發(fā)總費(fèi)用都有所提高，技術(shù)努力重點(diǎn)增多，政府加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)利的保護(hù)，新產(chǎn)品、新技術(shù)越來(lái)越多地被投向市場(chǎng)，自動(dòng)化帶來(lái)的效率提高。房屋建造技術(shù)的提高和環(huán)境設(shè)計(jì)技藝的創(chuàng)新都為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的技術(shù)支持。二、行業(yè)分析金融貸款檻高2004年初，銀監(jiān)會(huì)引導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)，加大內(nèi)控力度，四大銀行紛紛對(duì)信貸政策作出調(diào)整，對(duì)貸款發(fā)放權(quán)限上收，嚴(yán)控?zé)狳c(diǎn)行業(yè)貸款的發(fā)放。3月—6月，固定資產(chǎn)投資資金中國(guó)內(nèi)貸款的比重逐月減小，分別為44.3%、40.0%、35.9%和32.8%。上半年，國(guó)內(nèi)貸款占固定資產(chǎn)投資資金的比重較去年同期下降3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款比重減少直接體現(xiàn)在投資項(xiàng)目的資金保障度上。3月—6月，固定資產(chǎn)投資資金總量分別為投資完成額的1.89倍、1.56倍、1.37倍和1.27倍。固定資產(chǎn)投資的到位資金稍顯緊張，如果國(guó)家繼續(xù)收緊銀根，對(duì)國(guó)內(nèi)貸款依賴程度高的投資項(xiàng)目就將面臨資金斷鏈的危險(xiǎn)。行業(yè)分析土地供應(yīng)減少2004年，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地管理的力度明顯得到加強(qiáng)。4月29日，依據(jù)國(guó)家《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類(lèi)規(guī)劃修改。能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，確屬急需的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；對(duì)國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)且在規(guī)劃范圍內(nèi)的衛(wèi)生、教育等項(xiàng)目建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)審批。行業(yè)分析拆遷安置較難湖南嘉禾強(qiáng)制拆遷案和陜西周至違法圈地事件引起中央的高度重視，中央、省、市為抓好這項(xiàng)工作相繼出臺(tái)了一系列的措施保障拆遷戶和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大?；诜?jī)r(jià)因素，拆遷戶原來(lái)有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。成都市住房保障中心目前無(wú)新的拆遷安置房計(jì)劃，實(shí)際房屋存量只有110萬(wàn)平方米左右，卻需要近300萬(wàn)平方米安置房進(jìn)行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進(jìn)展相對(duì)緩慢。行業(yè)分析成都房?jī)r(jià)提高近年來(lái)，成都市商品房均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)，過(guò)去5年上漲近250元/平方米，年均上漲50元/平方米左右，2003年成都市城區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到2923元/平方米，比上年上漲277元/平方米，漲幅為8.6%，已經(jīng)遠(yuǎn)超出了近5年的平均增長(zhǎng)幅度。與全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格9.0%左右的漲幅相當(dāng)接近了。按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，到2004年底，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該還有較大變化。行業(yè)分析住宅需求劇增成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中的人口目標(biāo)為2005年總?cè)丝诳刂圃?070萬(wàn)。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶平均人口近年有減少的趨勢(shì)，特別是特大型城市，許多家庭都低于3.00人/戶（成都2002年的數(shù)值為2.92人/戶）。據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù)2007年成都人均住房面積將達(dá)到30平方米，每年遞增0.8平方米。成都從2002年開(kāi)始大規(guī)模的舊城改造，大規(guī)模的舊城改造將在2004年結(jié)束。2004年的舊城改造計(jì)劃為200萬(wàn)平方米。采用近兩年每戶拆遷面積50平方米，拆遷安置補(bǔ)償面積按規(guī)定為35平方米/人為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重建和再開(kāi)發(fā)因素的住房戶數(shù)流量的預(yù)測(cè)。由于拆遷安置工作一般要滯后于拆遷工作一年，所以2002年、2003年未安置的拆遷戶住房需求計(jì)入2004年住宅需求量中，2004年拆遷戶的住房需求計(jì)入2005年住房需求量中，2005年拆遷安置用房需求面積是420萬(wàn)平方米。行業(yè)分析市場(chǎng)供應(yīng)不足2003年新開(kāi)工面積1310.3萬(wàn)平方米，竣工面積僅為1018.27萬(wàn)平方米。樓盤(pán)建筑周期一般在8—12個(gè)月左右，今年新開(kāi)工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。2004年上半年成都國(guó)土局成功拍賣(mài)了23塊土地，面積達(dá)到2327.87畝。據(jù)市國(guó)土局8月公布的情況，下半年，政府會(huì)陸續(xù)推出2000余畝土地。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò)5000畝。其中，“國(guó)際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬(wàn)科獲得。顯然，這些大宗地塊的項(xiàng)目不會(huì)在短期內(nèi)全部啟動(dòng)。三、區(qū)域分析住宅空置銳減商業(yè)空置猛增居家戶型樓荒奢侈戶型緩慢區(qū)域分析統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：住宅供給減9.2%，商業(yè)供給增1.4倍，住宅空置率下降43.1%，辦公樓空置面積增加13.1%，商鋪空置面積增加21.2%。國(guó)家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項(xiàng)目運(yùn)行緩慢。上報(bào)項(xiàng)目?jī)H完成全年計(jì)劃投資33.3%。本年投資計(jì)劃10億以上的7個(gè)項(xiàng)目完成度為30%，僅成都南區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)度最快，完成度為49.7%。區(qū)域分析雖然政府加大了土地投放力度，但治理土地購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)，仍然客觀上增加了企業(yè)購(gòu)地后資金壓力，已購(gòu)?fù)恋貏?dòng)工緩慢，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積呈下降趨勢(shì)。累積購(gòu)買(mǎi)土地617.6萬(wàn)平方米，同比增加62.7%。新開(kāi)工641.5萬(wàn)平方米，下降5%?？⒐?64.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.5%。其中住宅新開(kāi)工520.4萬(wàn)平方米，減少9.2%；而商業(yè)新開(kāi)工90.23萬(wàn)平方米，增加23.7%，竣工38.3萬(wàn)平方米，增加1.4倍。區(qū)域分析住宅空置大幅度下降帶動(dòng)總體空置降低。七月，商品房銷(xiāo)售進(jìn)度明顯加快，竣工銷(xiāo)售率保持很高水平。商品房預(yù)售面積占整個(gè)商品房銷(xiāo)售面積的73%，為現(xiàn)房銷(xiāo)售面積的2.7倍?？罩妹娣e152.8萬(wàn)平方米，比去年同期下降23.4%，其中住宅下降43.1%。辦公樓和商鋪空置面積比去年同期增加；辦公樓空置面積增加13.1%，商鋪空置面積增加21.2%。特別需要注意的是辦公樓，其除了空置面積增加13.1%之外，施工面積增加24%，竣工面積增加0.1%，銷(xiāo)售面積卻降達(dá)51.9%。區(qū)域分析2003年，全年新開(kāi)樓盤(pán)194個(gè)，入市面積達(dá)711.53萬(wàn)平方米，而2004年住宅新開(kāi)工僅520.4萬(wàn)平方米。城南新盤(pán)數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例在17%左右。城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng)，多為獨(dú)棟電梯物業(yè)。就戶型和單位面積來(lái)看，2004年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會(huì)更加理性，中小戶型將是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。一方面是由于在售小戶型受到市場(chǎng)的青睞，取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；另一方面是以中戶型為賣(mài)點(diǎn)的樓盤(pán)頻頻亮相，其主力供給面積多控制在80平方米—110平方米之間，滿足了占市場(chǎng)主體地位社會(huì)階層的住房需求及購(gòu)買(mǎi)能力。區(qū)域分析由于成都市正在大力改造城市交通狀況，城南多條道路都在興建路橋設(shè)施，可見(jiàn)這一區(qū)域的交通狀況將得到進(jìn)一步改善。而城南區(qū)域，特別是川大附近，已經(jīng)形成的高校校園文化圈、IT商業(yè)圈、休閑文化圈將呈現(xiàn)出更加繁榮的景象。四、SWOT分析S優(yōu)勢(shì)：1.地理位置優(yōu)越：加洲旅館所在的“中海?格林威治城”位于一環(huán)路與望江路交匯的三角地帶，即原著名的文化街——培根路上。新建的培根走廊毗鄰磨子橋IT商圈，科華北路飲食一條街，紅瓦寺休閑娛樂(lè)圈以及要建成的“歐尚”大型超市，可充分借助幾大商圈帶來(lái)的人氣與客流；相互交叉的商業(yè)圈形成綜合的規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)人氣互動(dòng)，消費(fèi)共振，造就區(qū)域商業(yè)的無(wú)量前景。2.交通便利：緊靠一環(huán)路和望江路，附近有九眼橋汽車(chē)站和公交總站，許多公交線都要經(jīng)過(guò)這里。SWOT分析3.優(yōu)越的人文環(huán)境：在文化人眼里，昔日的培根路是成都的文脈所在，精神的圣地，是成都市文明的發(fā)源地。由于緊靠百年川大，培根路成為了許多文化人暢敘暢飲的老地方。職業(yè)白領(lǐng)，文學(xué)青年，先鋒藝術(shù)家，在成都工作和學(xué)習(xí)的外國(guó)朋友都樂(lè)于陶醉其中，盡情釋放思想與個(gè)性。在市民眼里，昔日的培根路是休閑交友的好去處，這里的酒吧茶房一家挨著一家，活力四射的年輕人，活躍自在的氣氛，讓許多人至今懷念不已。4.配套設(shè)施完善：培根走廊通過(guò)科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，使酒吧，茶房，書(shū)吧，餐飲，特色商品等綜合業(yè)態(tài)形成聯(lián)動(dòng)商圈，充分滿足客戶各種休閑需求，延長(zhǎng)客戶停留時(shí)間，并達(dá)到業(yè)態(tài)間的相互支持，客源共享的完美商業(yè)效果。5.設(shè)計(jì)單位技術(shù)力量雄厚：中海格林威治城的建筑設(shè)計(jì)單位是中國(guó)設(shè)計(jì)院，其設(shè)計(jì)實(shí)力不容小視。SWOT分析6.開(kāi)發(fā)商“中海地產(chǎn)”實(shí)力雄厚中國(guó)海外集團(tuán)有限公司于1979年6月1日在香港注冊(cè)成立,隸屬中國(guó)建筑工程總公司。截止2004年2月底，資產(chǎn)總值200億港元，資產(chǎn)凈值102億港元。中國(guó)海外集團(tuán)在香港承建建設(shè)了許多具有歷史價(jià)值的規(guī)模性項(xiàng)目，如香港新機(jī)場(chǎng)客運(yùn)大樓，香港西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中?guó)人民解放軍駐香港海軍基地、迪士尼基建等，均為香港同期同類(lèi)項(xiàng)目中最大的工程。中海地產(chǎn)成都公司成立于2000年3月30日，是中國(guó)海外集團(tuán)在內(nèi)地成立的第五家全資子公司。注冊(cè)資金為1000萬(wàn)美元；主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、工業(yè)與民用建筑工程施工、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，具有二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，四川省房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)單位。經(jīng)過(guò)三年來(lái)的經(jīng)營(yíng)，公司已經(jīng)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立了“中海地產(chǎn)”良好的企業(yè)品牌形象，受到蓉城業(yè)界與市民的高度贊譽(yù)。SWOT分析7.良好的物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在建筑規(guī)劃等“硬件”方面，也體現(xiàn)在后期經(jīng)營(yíng)管理等“軟件”方面。培根走廊由中國(guó)物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)型品牌——中海物業(yè)提供管理服務(wù)，為商家營(yíng)造安全，文明，優(yōu)美，和諧的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提供多項(xiàng)增值服務(wù)，使業(yè)主的居住生活更有保障。SWOT分析W劣勢(shì)：1.目前人流量較小，繁華度不高。2.由于臨近府南河，而府南河治理力度不夠，因此環(huán)境有待改善。3．附近有高校校園文化圈、IT商業(yè)圈、休閑文化圈等較為繁華的區(qū)域，但距離均較遠(yuǎn)。4．由于國(guó)家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將在一定程度上影響住房銷(xiāo)售。5．九眼橋周?chē)幸粋€(gè)勞動(dòng)力市場(chǎng)，治安狀況令人擔(dān)憂，且較為混亂。6.開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，所能獲得的市場(chǎng)份額有限。7.由于該項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝，且配套完善，因此開(kāi)發(fā)成本較高。8.媒體宣傳力度還不夠，自身網(wǎng)站還在建設(shè)中。9.人才儲(chǔ)備不大，后備力量不足。SWOT分析O機(jī)遇：1．全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境給加洲旅館帶來(lái)的機(jī)遇（1）農(nóng)民收入提高及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快房地產(chǎn)業(yè)的持久繁榮將取決于農(nóng)村市場(chǎng)的啟動(dòng)和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。農(nóng)民收入的提高是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的最大利好。由于物價(jià)上漲外加農(nóng)民進(jìn)城打工，農(nóng)民收入提高了，他們就要改善自己的居住環(huán)境，一方面城鎮(zhèn)化的加快會(huì)給房產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的機(jī)會(huì)，另一方面進(jìn)城的農(nóng)民又會(huì)增加城市的購(gòu)房需要。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有利影響體現(xiàn)在隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)巨大的潛在需求和提供有利條件。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1997年的資料表明，我國(guó)從80年代末到90年代中后期，我國(guó)城市年均增長(zhǎng)近5％。由城市增長(zhǎng)引起人口增長(zhǎng)彈性為0.53，而由人口增長(zhǎng)引起城市增長(zhǎng)彈性為1.9，統(tǒng)計(jì)期間拉的愈長(zhǎng)，這兩個(gè)彈性之間的反差就愈大，總?cè)丝诨鶖?shù)大和城鎮(zhèn)人口對(duì)城鎮(zhèn)增長(zhǎng)的影響顯然比后者對(duì)前者有更強(qiáng)的作用，由城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)引起的新增住房增長(zhǎng)彈性的時(shí)序變化是遞增的。因此，由城鎮(zhèn)居民人口增長(zhǎng)產(chǎn)生的住宅需求無(wú)疑是巨大的。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)者為外來(lái)人口，可見(jiàn)成都城市化進(jìn)程的加快已經(jīng)確實(shí)給成都房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了無(wú)限商機(jī)。

SWOT分析（2）利率上調(diào)利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的不利主要表現(xiàn)在抑制了需求，但有利于抑制房地產(chǎn)上游原材料價(jià)格上漲的趨勢(shì)，房地產(chǎn)作為下游產(chǎn)品，原材料價(jià)格的下降對(duì)其是有利的。另外，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)將得到調(diào)整，這對(duì)該產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。SWOT分析（3）土地供應(yīng)減少和拆遷安置難度加大2004年，國(guó)家對(duì)國(guó)有土地管理的力度明顯得到加強(qiáng)。4月29日，依據(jù)國(guó)家《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，全國(guó)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類(lèi)規(guī)劃修改。能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，確屬急需的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；對(duì)國(guó)家已經(jīng)批準(zhǔn)且在規(guī)劃范圍內(nèi)的衛(wèi)生、教育等項(xiàng)目建設(shè)用地，按有關(guān)規(guī)定從嚴(yán)審批。中央、省、市為抓好這項(xiàng)工作相繼出臺(tái)了一系列的措施保障拆遷戶和失地農(nóng)民的利益，拆遷安置難度加大?；诜?jī)r(jià)因素，拆遷戶原來(lái)有七成選擇貨幣補(bǔ)償，現(xiàn)在卻是七成選擇拆遷安置房。成都市住房保障中心目前無(wú)新的拆遷安置房計(jì)劃，實(shí)際房屋存量只有110萬(wàn)平方米左右，卻需要近300萬(wàn)平方米安置房進(jìn)行拆遷安置，工作難度大，目前拆遷進(jìn)展相對(duì)緩慢。從總體來(lái)看，土地供應(yīng)減少和拆遷安置難度的加大無(wú)疑抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱現(xiàn)狀，但長(zhǎng)遠(yuǎn)上看有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)對(duì)于已經(jīng)建成的加洲旅館來(lái)說(shuō)也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，總體供給量的減少，外加成都房產(chǎn)需求量的增加使得加洲旅館的銷(xiāo)售應(yīng)該會(huì)比較順利。SWOT分析2．成都宏觀環(huán)境給加洲旅館帶來(lái)的機(jī)遇（1）住宅需求劇增成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中的人口目標(biāo)為2005年總?cè)丝诳刂圃?070萬(wàn)。由于家庭分化（家庭小型化）的發(fā)展，每戶平均人口近年有減少的趨勢(shì)，特別是特大型城市，許多家庭都低于3.00人/戶（成都2002年的數(shù)值為2.92人/戶）。據(jù)成都房管局?jǐn)?shù)據(jù)2007年成都人均住房面積將達(dá)到30平方米，每年遞增0.8平方米。SWOT分析（2）大成都城市規(guī)劃項(xiàng)目

有專(zhuān)家曾說(shuō)：80年代看深圳。90年代看浦東，新世紀(jì)看成都。城市規(guī)劃如火如荼，府南河再捧世界大獎(jiǎng)。人居獎(jiǎng)（人居領(lǐng)域最高獎(jiǎng)），最佳范例獎(jiǎng)，環(huán)境地域設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，優(yōu)秀水岸最高獎(jiǎng)，大使獎(jiǎng)等等，成都的人居環(huán)境建設(shè)已經(jīng)得到國(guó)際上的廣泛認(rèn)同。成都是中國(guó)最適宜人們居住的城市，目前全市正進(jìn)行第一次最大規(guī)模城市改造，將持續(xù)到2010年，提出了大成都城市規(guī)劃項(xiàng)目。整體環(huán)境的改善必然更有利于吸收更多的人在成都選擇住房，且加洲旅館坐落與治理中的府南河附近，有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇。SWOT分析（3）市場(chǎng)供應(yīng)不足2003年新開(kāi)工面積1310.3萬(wàn)平方米，竣工面積僅為1018.27萬(wàn)平方米。樓盤(pán)建筑周期一般在8—12個(gè)月左右，今年新開(kāi)工量同比下降情況將直接反映于明年的竣工量，使之出現(xiàn)增幅縮減甚至總面積下滑。下半年，政府會(huì)陸續(xù)推出2000余畝土地。估計(jì)全年土地供應(yīng)將不會(huì)超過(guò)5000畝。其中，“國(guó)際社區(qū)”和“亞地王”近一半的土地量分別被中海和萬(wàn)科獲得。顯然，這些大宗地塊的項(xiàng)目不會(huì)在短期內(nèi)全部啟動(dòng)。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)還呈現(xiàn)一定特點(diǎn)，即：住宅空置銳減，居家戶型樓荒。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：住宅供給減9.2%，住宅空置率下降43.1%。國(guó)家嚴(yán)控土地，緊縮貸款，投資增速度放緩，在建項(xiàng)目運(yùn)行緩慢。上報(bào)項(xiàng)目?jī)H完成全年計(jì)劃投資33.3%。本年投資計(jì)劃10億以上的7個(gè)項(xiàng)目完成度為30%，僅成都南區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)度最快，完成度為49.7%。累積購(gòu)買(mǎi)土地617.6萬(wàn)平方米，同比增加62.7%。新開(kāi)工641.5萬(wàn)平方米，下降5%?？⒐?64.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.5%。其中住宅新開(kāi)工520.4萬(wàn)平方米，減少9.2%。住宅空置大幅度下降帶動(dòng)總體空置降低。住宅下降43.1%。2004年住宅新開(kāi)工僅520.4萬(wàn)平方米。城南新盤(pán)數(shù)量及規(guī)模僅次于郊區(qū)，整體供給規(guī)模所占比例在17%左右。城南與市中區(qū)的平均規(guī)模大體相當(dāng)，多為獨(dú)棟電梯物業(yè)。就戶型和單位面積來(lái)看，2004年在戶型和單位面積上的供應(yīng)將會(huì)更加理性，中小戶型將是市場(chǎng)供應(yīng)的主流。綜上，作為川大附近的小戶型加洲旅館無(wú)疑擁有廣闊的市場(chǎng)前景。SWOT分析（4）交通狀況改善由于成都市正在大力改造城市交通狀況，城南多條道路都在興建路橋設(shè)施，可見(jiàn)這一區(qū)域的交通狀況將得到進(jìn)一步改善。而城南區(qū)域，特別是川大附近，已經(jīng)形成的高校校園文化圈、IT商業(yè)圈、休閑文化圈將呈現(xiàn)出更加繁榮的景象。SWOT分析T挑戰(zhàn)：1.四川大學(xué)西門(mén)、南門(mén)方向的小戶型住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)已趨于完善，相對(duì)而言，川大東、北方向同類(lèi)型住宅才剛剛起步，還未形成區(qū)域性優(yōu)勢(shì)。繁華度的提高還有待時(shí)日。2.國(guó)家金融政策有所調(diào)整，利率調(diào)高，嚴(yán)控貸款條件,這在一定程度上會(huì)影響住房銷(xiāo)售。（見(jiàn)圖1）3.物價(jià)上漲，特別是原材料如鋼鐵等價(jià)格的上漲，將在一定程度上提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，從而使其銷(xiāo)售價(jià)格提高，勢(shì)必影響其銷(xiāo)售。SWOT分析

圖1五、IFAS分析六、EFAS分析七、SFAS分析八、TOWS矩陣加州旅館市場(chǎng)功能定位分析由PEST分析、SWOT分析得知，“加州旅館”精裝小戶型樓盤(pán)的細(xì)分市場(chǎng)是可測(cè)量、可進(jìn)入、可贏利的，我們所面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。因此我們除了要堅(jiān)持“質(zhì)量第一，服務(wù)第一”之外，還要進(jìn)一步作好客戶定位和形象定位，搞好市場(chǎng)推廣活動(dòng)。目標(biāo)客戶群分析1．功能分析（1）居住功能“加州旅館”小戶型樓盤(pán)有三種戶型，即一單間（30—40平方米）；一廳一室（40—50平方米）；一廳二室（50—68平方米），選擇面較廣；框剪結(jié)構(gòu)，有利于客戶自己進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)；房型規(guī)則，利于消費(fèi)者擺放家具、設(shè)備等；一二樓商鋪與住戶的通道是分開(kāi)的，隔音效果達(dá)到技術(shù)要求。（2）投資功能“加州旅館”小戶型樓盤(pán)有較明顯的投資功能：可用于出租或者待房增值后轉(zhuǎn)賣(mài)。（3）其他功能“加州旅館”小戶型樓盤(pán)可用于商務(wù)用途，如開(kāi)設(shè)美容院、美體房等，或設(shè)立各種辦事處。目標(biāo)客戶群分析2．目標(biāo)客戶群定位（1）一般消費(fèi)者群體：在附近電腦城工作的IT商業(yè)人士，周邊學(xué)校的青年教師，在格林威治城中或者周邊做生意的商人。（2）投資者群體：周邊學(xué)校的教師，成都市的高收入者。（3）潛在需求群體：不愿與子女一起居住的老人，附近高校的學(xué)生或者留學(xué)生，外地來(lái)蓉的工作人員（包括海外、海歸人員）。（4）經(jīng)調(diào)查分析需排除的消費(fèi)者群體：以家庭購(gòu)房為主且成員較多的（3人以上不包括3人）的低保戶?？傮w營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案一、該項(xiàng)目的總體思路：1.定位在以居住功能和投資功能為主的基礎(chǔ)上2.最有可能來(lái)“加州旅館”居住的人是在電腦城附近工作的IT商業(yè)人士，在格林威治城中或者周邊做生意的商人，以及附近學(xué)校的青年教師。因此應(yīng)首先考慮追求時(shí)尚、休閑性的居住、投資功能的開(kāi)發(fā)?？傮w營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案二、該項(xiàng)目的各項(xiàng)操作策略：

(1)“加州旅館”CI策略：“加州旅館”的形象定位是：時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑。根據(jù)該項(xiàng)目自身特征及周邊環(huán)境情況，我們欲采取以下策略來(lái)提升該項(xiàng)目的整體形象和知名度。當(dāng)?shù)兀涸诮ㄖ^(qū)域外圍作大型的廣告畫(huà)面，以突出“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”的主題。在交通路口拉橫幅或者樹(shù)立廣告牌來(lái)宣傳其形象。以贊助商的名義與川大或是周邊其他學(xué)校合搞一些以“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”為主題的校園活動(dòng)，如校園游藝活動(dòng)，校運(yùn)動(dòng)會(huì)等，主要以冠名的形式，活動(dòng)期間還可以散發(fā)傳單，張貼海報(bào)，拉橫幅，樹(shù)展板等形式加以宣傳，以擴(kuò)大其影響力。

總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案全市：在全市具有影響力的的各大報(bào)紙進(jìn)行宣傳，如成都商報(bào)，華西都市報(bào)，新潮雜志，居周刊等等，主題是“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”，對(duì)開(kāi)發(fā)川大周邊地產(chǎn)潛力及發(fā)展外灘經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行宣傳。以燈箱廣告，公交車(chē)車(chē)身流動(dòng)廣告，以及巴士移動(dòng)廣告等形式對(duì)“加州旅館”“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”的主題進(jìn)行宣傳。以公司中海地產(chǎn)的名義召開(kāi)記者招待會(huì)，或采取專(zhuān)訪形式，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。面對(duì)主要消費(fèi)群體散發(fā)傳單，傳單也要突出時(shí)尚青春的氣質(zhì)。完善自身網(wǎng)站，并在一些商業(yè)網(wǎng)站中作宣傳，如彈出廣告等等。聘請(qǐng)奧美公司作為該項(xiàng)目的CI顧問(wèn)，并由奧美公司代為開(kāi)展大型公關(guān)活動(dòng)，以擴(kuò)大該項(xiàng)目的知名度和影響力，在目標(biāo)客戶群中樹(shù)立良好形象。總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案（2）“加州旅館”的促銷(xiāo)策略：1）功能完善A．代裝報(bào)警系統(tǒng)（安全報(bào)警系統(tǒng)，火險(xiǎn)、急救報(bào)警系統(tǒng)）B．安裝小區(qū)噪音控制系統(tǒng)C．建立“加州活力營(yíng)”，每年對(duì)周邊高校人才進(jìn)行一次免費(fèi)培訓(xùn)，優(yōu)秀者可留用為實(shí)習(xí)生，實(shí)習(xí)滿一年且工作成績(jī)突出者可被本公司錄用。D．建立“加州俱樂(lè)部”，采用會(huì)員制。該俱樂(lè)部主要面向40歲以下的已工作的中青年。凡加入該俱樂(lè)部的人士均可享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠（購(gòu)買(mǎi)“加州旅館”小戶型樓盤(pán)）和消費(fèi)優(yōu)惠（在中海?格林威治城中消費(fèi)）?？傮w營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案2）廣告策略A．前期廣告：舉辦“加州活力營(yíng)”開(kāi)營(yíng)儀式，招收第一批成員；舉辦“加州俱樂(lè)部”成立儀式，并吸納第一批會(huì)員。B．系列廣告：a.報(bào)刊選擇、理由及訴求點(diǎn)：《成都商報(bào)》覆蓋面很廣，且房產(chǎn)類(lèi)廣告較為集中，有心買(mǎi)房者不會(huì)不看，以投資回報(bào)較高為訴求點(diǎn)?！缎鲁敝芸泛捅緲潜P(pán)目標(biāo)客戶群較為一致，都是20—40歲左右年輕人群；且《新潮周刊》定位為時(shí)尚，休閑類(lèi)雜志，和本樓盤(pán)宣傳點(diǎn)不謀而和，并以“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”為訴求點(diǎn)。b.路牌廣告：在川大周?chē)?，百腦匯周?chē)?，成都?shù)碼廣場(chǎng)周?chē)肆髁枯^大的公交車(chē)站設(shè)立路牌廣告，訴求點(diǎn)仍為“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”。c.

電視媒體選擇收視率較高的電視臺(tái)，如：成都有線4臺(tái)影視文藝頻道、33頻道、15頻道，四川有線電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道、婦女兒童頻道、影視文藝頻道等。d.廣播選擇岷江音樂(lè)臺(tái)e.完善自身網(wǎng)站，并通過(guò)其他商業(yè)網(wǎng)站建立鏈接或彈出廣告等。C．后期廣告：舉辦“加州活力營(yíng)”結(jié)業(yè)典禮，頒發(fā)證書(shū)，留用優(yōu)秀者作為實(shí)習(xí)生?？傮w營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案3）人員促銷(xiāo)策略制作并派發(fā)大型活動(dòng)DV及宣傳資料（如：贊助的大型校園活動(dòng)，“加州活力營(yíng)”活動(dòng)，“加州俱樂(lè)部”活動(dòng)，由奧美公司代作的公關(guān)活動(dòng)等）；重點(diǎn)客戶上門(mén)推銷(xiāo)（如格林威治城商人，及電腦城IT商業(yè)人士）?？傮w營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案（3）該項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略：1）銷(xiāo)售方式A在售樓部?jī)?nèi)，銷(xiāo)售人員與客戶進(jìn)行面對(duì)面的交流，為客戶提供相關(guān)房產(chǎn)信息，并進(jìn)行產(chǎn)品的宣傳推廣。如果客戶需要，可安排專(zhuān)門(mén)人員帶領(lǐng)客戶參觀樣板房或進(jìn)行實(shí)地參觀。B客戶通過(guò)上網(wǎng)或者方式預(yù)定。C團(tuán)體購(gòu)房。總體營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案2)價(jià)格與進(jìn)度控制考慮到周邊類(lèi)似小戶型樓盤(pán)價(jià)格，如凱悅新城4300元/平方米。對(duì)本樓盤(pán)小戶型定價(jià)遵循兩條原則：

A低開(kāi)高走，穩(wěn)步提升；

B在保證利潤(rùn)的前提下，提高銷(xiāo)售速度。銷(xiāo)售指標(biāo)計(jì)劃：9個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)一期95%銷(xiāo)售率，銷(xiāo)售均價(jià)底限4880元/㎡，目標(biāo)樓盤(pán)銷(xiāo)售計(jì)劃是：1-2月銷(xiāo)售房源的60%；3-6月銷(xiāo)售房源的25%；6-9月銷(xiāo)售房源的15%?？傮w營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案我們綜合使用兩種方式，以4880元/㎡為開(kāi)盤(pán)均價(jià)，層差價(jià)為100-500元，景觀、朝向等因素差價(jià)在100-300元，施行一房一價(jià)。開(kāi)盤(pán)后根據(jù)銷(xiāo)售情況以及主要競(jìng)爭(zhēng)者（凱悅新城等）的價(jià)格變化調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格。一般情況下盡量不降價(jià)，以免銷(xiāo)售者對(duì)本樓盤(pán)品質(zhì)產(chǎn)生懷疑，對(duì)本樓盤(pán)銷(xiāo)售產(chǎn)生不良影響。當(dāng)然可根據(jù)具體情況給消費(fèi)者以適當(dāng)優(yōu)惠：A排位靠前的可享受價(jià)格上的優(yōu)惠。B一次性付款者享受一定折扣。C團(tuán)體購(gòu)房或者達(dá)到一定購(gòu)房數(shù)量者可享受一定優(yōu)惠。D特別戶型，價(jià)格另議?？傮w營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案3)銷(xiāo)售人員要求熱情大方、儀表端莊，吃苦耐勞，普通話標(biāo)準(zhǔn)流利，高中或大專(zhuān)以上學(xué)歷，具備相關(guān)房產(chǎn)方面的知識(shí)?？傮w營(yíng)銷(xiāo)策劃設(shè)計(jì)方案（4）有關(guān)售樓說(shuō)明書(shū)的總體要求1）內(nèi)容完善，文字簡(jiǎn)練，要突出該項(xiàng)目“時(shí)尚、青春、健康、活力、休閑”的主題。2）適當(dāng)穿插圖片，有關(guān)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的圖片要盡量真實(shí)，色彩搭配要協(xié)調(diào)。3）宣傳內(nèi)容要突出該樓盤(pán)特