中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

年4月19日中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告文檔僅供參考中國(guó)股份制商業(yè)銀行行長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議材料行業(yè)研究系列報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告課題負(fù)責(zé)人:沈思(董事會(huì)秘書(shū)兼總行發(fā)展研究部總經(jīng)理)陳耀琪(總行發(fā)展研究部總經(jīng)理助理)課題執(zhí)筆人:李松濤(總行發(fā)展研究部博士)上海浦東發(fā)展銀行二00三年八月

目錄摘要第一章中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況第一節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧第二節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ谌?jié)對(duì)于本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和92-93年的比較第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的特征分析第一節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的主要特征第二節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征第三節(jié)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象出現(xiàn),房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕第三章中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析第一節(jié)北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第二節(jié)上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第三節(jié)廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四節(jié)深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四章當(dāng)前行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及政策熱點(diǎn)分析第一節(jié)行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及對(duì)策第二節(jié)行業(yè)政策熱點(diǎn)第五章中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的分析第一節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式第二節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)的相關(guān)特點(diǎn)分析第三節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)的相關(guān)發(fā)展第六章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信貸政策的建議

內(nèi)容摘要本研究報(bào)告對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、相關(guān)市場(chǎng)特點(diǎn)和相關(guān)企業(yè)特征進(jìn)行了研究,并在此基礎(chǔ)上,對(duì)中國(guó)股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)信貸投向給出相關(guān)建議。首先,報(bào)告對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況進(jìn)行了總結(jié)和回顧,對(duì)本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和92-93年進(jìn)行了對(duì)比,并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來(lái)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了分析。其次,報(bào)告對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出分析。具體從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求兩方面分析了近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征。分析表明,在供給方面,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量持續(xù)增加,開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改進(jìn),房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,在建施工面積逐年增加,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較快,呈現(xiàn)兩極分化跡象。而在需求方面,中國(guó)商品房持續(xù)熱銷,平均價(jià)格穩(wěn)步上升,個(gè)人購(gòu)房比重急劇增加,人均住房面積逐步增加,住宅需求占比較大,而辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩。與此同時(shí),中國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象:房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入過(guò)快,空置面積上升較快;投資比例增大,投機(jī)現(xiàn)象顯現(xiàn);房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高,銀行貸款投入較大;房?jī)r(jià)收入比例較高,有效需求增長(zhǎng)有限;房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長(zhǎng)速度。因此需要警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。報(bào)告還對(duì)中國(guó)北京、上海、廣州和深圳等四個(gè)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析,并做出了相關(guān)預(yù)測(cè)。由于發(fā)展路徑不同,各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的特點(diǎn):北京市場(chǎng)當(dāng)前二手房交易持續(xù)低迷,寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求乏力,公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇和別墅市場(chǎng)空置率上升,與此同時(shí)郊區(qū)住宅得到快速發(fā)展;而上海房地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺,個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢(shì)溫和回落,低價(jià)房趨于火爆,而高檔二手房遭冷遇,辦公樓市場(chǎng)步入上升通道,上海樓市步入大盤時(shí)代。而在廣州盡管第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,但”空置房”壓力漸顯露。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,但也存在潛在的泡沫隱患。報(bào)告還對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及政策熱點(diǎn)進(jìn)行了分析,特別對(duì)以來(lái)的主要房地產(chǎn)政策進(jìn)行了深入分析。報(bào)告對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了分析,并以中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)10強(qiáng)為重點(diǎn),對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)特點(diǎn)進(jìn)行了分析。報(bào)告最后提出了對(duì)于股份制銀行房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信貸政策的建議。

股份制商業(yè)銀行行業(yè)研究報(bào)告——房地產(chǎn)業(yè)上海浦東發(fā)展銀行中國(guó)正式加入世貿(mào)組織后,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇期,許多行業(yè)都煥發(fā)出勃勃生機(jī),呈現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。為了進(jìn)一步把握中國(guó)行業(yè)發(fā)展脈絡(luò),挖掘銀行信貸商機(jī),在全國(guó)十家股份制商業(yè)銀行年會(huì)上,十家行一直同意將行業(yè)專題研究確定為股份制銀行行長(zhǎng)年會(huì)交流材料,以共同促進(jìn)股份制商業(yè)銀行行業(yè)信貸政策的改進(jìn)與完善。為此,我行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)軟件行業(yè)作為研究對(duì)象,本篇是關(guān)于中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告,力圖對(duì)該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)分析,從而總結(jié)提出相應(yīng)的銀行信貸建議。第一章中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況第一節(jié)、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧國(guó)際和國(guó)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明,房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)周期同步發(fā)展的行業(yè),其投資周期與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期同步伴生性的特征非常明顯,對(duì)于中國(guó)而言,改革開(kāi)放20多年來(lái),由于存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌,體制改革不斷深入、對(duì)外開(kāi)放不斷擴(kuò)大的背景,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)改革(特別是中國(guó)住房制度改革,具體進(jìn)程見(jiàn)表1-1)的推進(jìn)也存在必然的緊密聯(lián)系。表1-1、中國(guó)住房制度改革的進(jìn)程時(shí)間住房制度改革的推進(jìn)1980年6月提出實(shí)行住房商品化政策,城鎮(zhèn)住房改革改革來(lái)開(kāi)序幕1980-1985年優(yōu)惠出售住房的試點(diǎn)期1986-1990年深化改革的試點(diǎn)期,試點(diǎn)城市:煙臺(tái)、唐山改革低租金入手,提高房租、增加工資、變暗貼為明補(bǔ),1991-1995年推進(jìn)租金改革,目標(biāo)是租金原則上達(dá)到雙職工平均工資的15%,全面推行公積金制度,加快出售公有房1998下半年取消住房實(shí)物分配,全面推行住房分配貨幣化總體上,隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大致經(jīng)歷了四個(gè)階段:一、起步階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1978年至1991年。相應(yīng)的改革舉措基本是試點(diǎn)性質(zhì),從行業(yè)發(fā)展角度來(lái)說(shuō),能夠被看作是一個(gè)在中國(guó)新興行業(yè)的導(dǎo)入期、啟蒙期,比較明顯的數(shù)據(jù)是1990年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額僅為253億,全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)僅為4400家,從業(yè)人數(shù)14萬(wàn)人。二、過(guò)熱階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1992年至1993年,這輪房地產(chǎn)投資熱是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)率、高通貨膨脹、利率高企的完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)背景下產(chǎn)生的。在這一階段,以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)迅速發(fā)展。同時(shí)外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房地產(chǎn)業(yè)的投資來(lái)源,大批房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)相上馬,房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲。其所出現(xiàn)的投資過(guò)熱、土地惡炒,以至爛尾樓的大量出現(xiàn)、銀行房地產(chǎn)貸款壞賬浮現(xiàn),充分說(shuō)明在一個(gè)高速發(fā)展行業(yè)剛剛誕生的時(shí)候,其潛在風(fēng)險(xiǎn)是多么觸目驚心。由于第一輪所謂房地產(chǎn)泡沫是在完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下產(chǎn)生的,房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)制沒(méi)有建立起來(lái),無(wú)論土地出讓,房地產(chǎn)投資,還是房地產(chǎn)消費(fèi)方式,用今天我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)來(lái)看,都呈現(xiàn)出明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印。三、調(diào)整階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1994至1999年。1993年下半年,經(jīng)濟(jì)過(guò)熱導(dǎo)致了很高的通貨膨脹,國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行適度從緊的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的重點(diǎn)。在完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的1992年房地產(chǎn)泡沫,由于之后采取行政命令方式的宏觀調(diào)控和整頓而結(jié)束顯然具有合理性。本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是伴隨整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控而產(chǎn)生的,少數(shù)在第一輪房地產(chǎn)泡沫破滅得以幸運(yùn)地生存下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家,面對(duì)房地產(chǎn)投資和信貸環(huán)境發(fā)生深刻變化后,開(kāi)始積極引進(jìn)海外的房地產(chǎn)營(yíng)銷理念和房地產(chǎn)設(shè)計(jì)思想,中國(guó)第一批房地產(chǎn)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人開(kāi)始涌現(xiàn),比較有名的包括深圳萬(wàn)科的王石、北京華遠(yuǎn)的任志強(qiáng)等。四、成長(zhǎng)階段。從1998年開(kāi)始,國(guó)家采取了一系列措施來(lái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,例如1998年年底放寬住房信貸政策,由此房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入成長(zhǎng)和發(fā)展時(shí)期。第二節(jié)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來(lái)發(fā)展?jié)摿傮w而言,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量,大約占GDP的4.5%,并正在成為各地地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。以上海為例,當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占全市GDP的10%,僅次于金融業(yè)和商業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用,不但在于其直接貢獻(xiàn),由于其能夠帶動(dòng)建材、冶金、化工等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展,從而對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大的間接貢獻(xiàn),統(tǒng)計(jì)表明,中國(guó)每年鋼材產(chǎn)量的25%,水泥和玻璃產(chǎn)量的60%均用于房地產(chǎn)建設(shè)。依據(jù)1990年以來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展情況、近年中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的相關(guān)變化,能夠基本把握中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,從而能夠判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的潛力依然巨大。具體分析如下:一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好,市場(chǎng)需求旺盛近些年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高(今年上半年城鄉(xiāng)居民的收入分別增長(zhǎng)了17.5%、5.5%),給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從宏觀面上看,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)這十幾年的發(fā)展,已經(jīng)基本步入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅波動(dòng)的情況已為穩(wěn)定增長(zhǎng)所代替;商品房供求基本平衡。98年以來(lái)的開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)主要源于住宅需求的增長(zhǎng)和銷售的擴(kuò)大,且個(gè)人已成為住房消費(fèi)的主體(占93%)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)主要受市場(chǎng)因素的作用,按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作和發(fā)展。前八個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增幅(30%)比同期回落2.1個(gè)百分點(diǎn),新開(kāi)工面積增幅也開(kāi)始回落,說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定程度的自我調(diào)節(jié)作用。二、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的扶持近幾年,國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的政策,購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶籍制度的松動(dòng)等政策有效地刺激了居民的購(gòu)房熱情。具體政策變化的概括如下:表1-2中國(guó)住房產(chǎn)業(yè)政策概括措施目的影響住房分配貨幣化消除實(shí)物分房的各種弊端,提高個(gè)人購(gòu)房能力提高有效需求,帶動(dòng)個(gè)人存款和銀行貸款進(jìn)入房市,減少取消開(kāi)發(fā)稅費(fèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,提高購(gòu)買力,減少監(jiān)管環(huán)節(jié)稅費(fèi)涉及多個(gè)部門,雖然減免的項(xiàng)目多,但對(duì)成本影響很小,提高住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益,加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)控,提高市場(chǎng)壁壘優(yōu)勝劣汰,維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定,非常有效發(fā)展二三級(jí)市場(chǎng)形成梯度消費(fèi),對(duì)促進(jìn)新房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展有積極意義土地市場(chǎng)化強(qiáng)化土地資源管理和宏觀調(diào)控,保證公平交易`有益于市場(chǎng)次序和市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展,提高發(fā)展商總體素質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,對(duì)于改進(jìn)居民的居住條件、提升城市功能、改進(jìn)城市環(huán)境、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加財(cái)政收入、解決城鎮(zhèn)居民就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都十分重要,國(guó)家已連續(xù)4年把啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容,擴(kuò)大內(nèi)需仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)今后幾年增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年房地產(chǎn)業(yè)仍是擴(kuò)大內(nèi)需的重要組成部分。三、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮笾袊?guó)居民對(duì)住房的潛在需求巨大,底,中國(guó)人均住房使用面積為14.7平方米,比改革之初提高了約2倍,但這與美國(guó)的60平方米,歐洲的45平方米,新加坡的26平方米等許多國(guó)家相比還有不小的差距。從廣義上來(lái)講,中國(guó)的房地產(chǎn)才剛剛起步。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史,在人均GDP為300－1000美元的階段,住宅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用十分明顯。住房投資占總投資的比重均高達(dá)40％以上。而且,隨著人均收入提高,恩格爾系數(shù)下降時(shí),居民住房消費(fèi)占總消費(fèi)的比重呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。人均1000美元時(shí),各國(guó)居民住房消費(fèi)的比重,大致應(yīng)在10％左右。中國(guó)現(xiàn)階段的恩格爾系數(shù),大約也是在0.45-0.55之間,中國(guó)當(dāng)前為人均不足1000美元,表明我們還處在初步階段,而且城鎮(zhèn)居民的住房租金支出占總支出的比重不足5％,這顯然是大大低于國(guó)際平均水平。隨著住房體制改革的深化,居民住房消費(fèi)比重增加到10％－15％左右是大勢(shì)所趨。房租價(jià)格的提高必然會(huì)促使更多的居民購(gòu)買住房,由此引起的購(gòu)房增加量也是一個(gè)不小的數(shù)字。另外,為實(shí)現(xiàn)到2020年全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo),20年之內(nèi)將會(huì)有50%以上的人口進(jìn)入城市。根據(jù)發(fā)展規(guī)律,當(dāng)城市化達(dá)到30%時(shí),房地產(chǎn)將進(jìn)入高速發(fā)展期,而中國(guó)當(dāng)前只有36%,因此發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮摹?020年前,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期,還屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。表1-3人均1000美元時(shí)住房消費(fèi)支出占總消費(fèi)支出的比重(％)國(guó)家年份人均GDP(美元)住房消費(fèi)支出(%)美國(guó)1942101712.4法國(guó)19589698.3英國(guó)195899513.8西德195983410.8日本1967104113.5第三節(jié)、對(duì)于本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和1992-1993年的比較1999年以后,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇,下面對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)要的對(duì)比,能夠深刻的理解當(dāng)前市場(chǎng)特征。能夠認(rèn)為,當(dāng)前一輪的房地產(chǎn)復(fù)興具有深刻、廣泛和持久的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)作為銀行業(yè)的重點(diǎn)投向行業(yè)之一,將越來(lái)越具有更重要的地位和作用。表1-4兩次房地產(chǎn)高峰的比較1992-1993年高峰當(dāng)前的市場(chǎng)高峰人均GDP300美元,溫飽900美元,小康主體購(gòu)買力以國(guó)外投資者,國(guó)內(nèi)集團(tuán)和最富裕階層為主以中搞收入的國(guó)內(nèi)普通居民和換房人士為主,逐漸轉(zhuǎn)向更為廣大的群體,私人購(gòu)房占90%以上,市場(chǎng)動(dòng)力投資推動(dòng)需求推動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)以高檔公寓和別墅為主90%為普通住宅產(chǎn)業(yè)政策幾乎沒(méi)有國(guó)家確定房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),房改在98年取得突破,住房補(bǔ)貼和發(fā)放貨幣化全面啟動(dòng),實(shí)物分房全面停止,住房金融幾乎沒(méi)有全面啟動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有在部分城市(如上海)已經(jīng)很發(fā)達(dá),在其它城市也已經(jīng)啟動(dòng)需求持久性幾乎沒(méi)有換房需求和持續(xù)性的新需求增長(zhǎng)城市化城市化進(jìn)程加速第二章中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的特征分析第一節(jié)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的主要特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量持續(xù)增加,開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改進(jìn)近來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以年均34.5%的速度增長(zhǎng)(見(jiàn)圖2-1、表2-1),遠(yuǎn)高于同期GDP的增長(zhǎng)速度。1999和開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度分別為12.0%和22.2%,增長(zhǎng)速度已達(dá)27.4％。表2-1:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)253336731193725533151年份1996年1997年1998年1999年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資(億元)324731783614410349846344資料來(lái)源:<中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒><中國(guó)固定資產(chǎn)投資年鑒>1994年以后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化和調(diào)整,住宅投資比重增加,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓投資比重逐步下降(見(jiàn)圖2-2)。在商品住宅中,高檔別墅、公寓的投資比重也有較大幅度的下降;地區(qū)結(jié)構(gòu)也在變化,近幾年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅高于東部地區(qū),這與中西部地區(qū)住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有關(guān)。二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,在建施工面積逐年增加經(jīng)過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)整頓后,1994年-1997年房地產(chǎn)投資有所回落,但1998－間,各年施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積重新穩(wěn)步增長(zhǎng)。(見(jiàn)圖3、表3)。近幾年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和竣工面積的變化趨勢(shì)基本保持同步,說(shuō)明近幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目完工率較高。圖2-3:1994-房地產(chǎn)建設(shè)情況表2-2:全國(guó)當(dāng)年施工面積、新開(kāi)工面積與竣工面積單位:萬(wàn)平方米圖2-3:1994-房地產(chǎn)建設(shè)情況1994年1995年1996年1997年1998年1999年施工面積3749948543465374525548473551056352977213新開(kāi)工面積1523217061131881391518751216332825935946竣工面積1394815110152081596515393197842302727303三、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較快,呈現(xiàn)兩極分化跡象從數(shù)量上看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量由1990年的4400家增加到的29552家,從業(yè)人數(shù)由14萬(wàn)人增加到近106萬(wàn)人。從發(fā)展質(zhì)量上看,當(dāng)前已明顯分化,既有萬(wàn)科、金地、天鴻、中海等一批實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè),也存在一批整體實(shí)力弱、資質(zhì)水平差的企業(yè)?？傮w上,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模偏小,商品房銷售量最大的萬(wàn)科在全國(guó)市場(chǎng)的占有率也不到1%,其凈資產(chǎn)30億元左右,與國(guó)外幾十億、上百億美元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力相去甚遠(yuǎn)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)上看,由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入壁壘較低,造成房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小數(shù)量多,1998年以后的特征之一是隨著企業(yè)總數(shù)的上升,國(guó)有、集體、港澳臺(tái)和外商投資企業(yè)的個(gè)數(shù)軍有所下降,但私營(yíng)企業(yè)的數(shù)量卻大幅上揚(yáng)。表2-3全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量和性質(zhì)(單位:家)年度企業(yè)個(gè)數(shù)國(guó)有集體私營(yíng)港澳臺(tái)外商投資19982437879584538746432141204199925762737041279925316711732730366413492131442899112729552586229911665629591084近幾年房地產(chǎn)全行業(yè)營(yíng)業(yè)收入大幅提高,行業(yè)利潤(rùn)在1994年隨著經(jīng)濟(jì)調(diào)控的進(jìn)行有所下滑,到1999年達(dá)到谷底。近兩年隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇行業(yè)利潤(rùn)重新大幅上揚(yáng),平均利潤(rùn)率也呈同期先行下降,其后上揚(yáng)的趨勢(shì)。(見(jiàn)表2-4)表2-4:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量(家)440051281*2436923190總收入(億元)202284528113512881731經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(億元)182764155167143利稅率(％)16.9319.8622.2320.3813.51996年1997年1998年1999年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量(家)215262310824378257622730329552總收入(億元)194722352951302645165471經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(億元)6432-11-3573125利稅率(％)5.634.234.343.646.377.29資料來(lái)源:<中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒><中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒><中國(guó)固定資產(chǎn)投資年鑒>四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源相對(duì)集中,定金及預(yù)售款占資金來(lái)源的比重最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金主要來(lái)源于自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)售款三方面,這三方面資金占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的89.28%。其中,銀行開(kāi)發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)(占全部開(kāi)發(fā)資金的22.21%),自籌資金比例變化不大(占28.46%),但自籌資金絕對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)迅速,說(shuō)明開(kāi)發(fā)企業(yè)自身實(shí)力有一定增強(qiáng)。同時(shí),房地產(chǎn)銷售定金及預(yù)售款占開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的38.60%,對(duì)市場(chǎng)和銷售的依存度增大,其中大部分是以按揭貸款的方式實(shí)現(xiàn)的。(見(jiàn)圖2-4、表2-5)表2-5:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源(單位:億元)1996年1997年1998年1999年資金來(lái)源合計(jì)3914416641444509568673781、自籌資金103510221156132315992、國(guó)內(nèi)貸款93610889531032128916403、定金及預(yù)售款1016119412981488215428484、利用外資516472363241165130第二節(jié)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征一、商品房持續(xù)熱銷,平均價(jià)格穩(wěn)步上升全國(guó)商品房銷售面積20779萬(wàn)平方米,是1990年2871萬(wàn)平方米的7.24倍,來(lái)平均增幅19.71%;商品房銷售額由1990年的202億元增長(zhǎng)到的4626億元,年均增幅32.93%。(見(jiàn)表2-6)表2-6:1990-全國(guó)商品房銷售情況年份199019911992199319941995銷售建筑面積(萬(wàn)平方米)287130254288668772997613其中:商品住宅面積254427453812603561176615商品房銷售額(億元)20223745086310181257其中:商品住宅*2083797297311024年份1996199719981999銷售建筑面積(萬(wàn)平方米)7768917110662133811698420779其中:商品住宅面積671677799511118791513718499商品房銷售額(億元)145118502135265535724626其中:商品住宅111914171718214429543825資料來(lái)源:<中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒>,<中國(guó)經(jīng)濟(jì)年鑒>隨著商品房銷售的持續(xù)升溫,商品房?jī)r(jià)格也不斷上升,全國(guó)商品房每平方米平均價(jià)格由1990年的703元升到的2226元,增長(zhǎng)2.16倍(見(jiàn)圖2-5、表2-7),但全國(guó)各地區(qū)商品房?jī)r(jià)格存在較大的差異,大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商品房?jī)r(jià)格居高不下,如北京商品房平均銷售價(jià)格4919元/平方米,排名第一,上海3321元/平方米,廣東3053元/平方米,遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平;平均售價(jià)最低的地區(qū)為:江西(1032元/平方米),新疆(1103元/平方米)。中,全國(guó)主要城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新的特點(diǎn),傳統(tǒng)的高房?jī)r(jià)地區(qū)出現(xiàn)了低于全國(guó)的增長(zhǎng)水平的情況,甚至像北京還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面。而寧波、上海等地出現(xiàn)了超過(guò)全國(guó)平均水平的情況?？墒沁@正反映了此輪經(jīng)濟(jì)周期中,長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍、城市化發(fā)展最快、經(jīng)濟(jì)移民最多、跨國(guó)公司投資、海外企業(yè)生產(chǎn)遷移的重點(diǎn)地區(qū)。在一個(gè)資金充分匯集、集中的長(zhǎng)江三角洲重要城市出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格大幅上漲是能夠理解的。表2-7:商品房銷售價(jià)格(單位:元/平方米)年份1990年1991年1992年1993年1994年1995年商品房銷售價(jià)格7031034120914091710年份1996年1997年1998年1999年商品房銷售價(jià)格18682063205321032226圖2-6中國(guó)部分城市商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度比較二、個(gè)人購(gòu)房比重急劇增加在原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,住房是社會(huì)福利化的一部分。1990年個(gè)人購(gòu)買商品住宅731萬(wàn)平方米,占商品住宅銷售面積的28%;到1998年,個(gè)人購(gòu)買住宅7013萬(wàn)平方米,占74%;到10月,個(gè)人購(gòu)買住宅8609萬(wàn)平方米,占93%。這說(shuō)明個(gè)人已成為商品住宅的消費(fèi)主體,消費(fèi)者對(duì)住宅的需求將呈現(xiàn)個(gè)性化和多樣化的特點(diǎn)。三、住宅需求占比較大,辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩按商品房銷售類別分析,商品房銷售面積和銷售額中,占比最大的是商品住宅,以數(shù)據(jù)來(lái)看,分別占當(dāng)年銷售面積和銷售額的89.13%和82.69%。辦公樓、寫(xiě)字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求總量有所增加,但增勢(shì)明顯趨緩。(見(jiàn)圖2-7)這也反映房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已基本趨向合理,近年房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)主要是住宅需求推動(dòng)。四、人均住房面積逐步增加隨著近幾年住房制度的改革和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,中國(guó)城市人均住房條件得到了改進(jìn)。1990年,中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積6.7平方米,到剛好超過(guò)10平方米(建筑面積約20平方米),已達(dá)到”九五”計(jì)劃9平方米的目標(biāo)。人均建筑面積約21平方米第三節(jié)、房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象出現(xiàn),房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體良性發(fā)展的情況下,有些地區(qū)也確實(shí)出現(xiàn)了過(guò)熱的趨勢(shì)和泡沫的苗頭,必須在充分分析的前提下,謹(jǐn)慎判斷。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入過(guò)快從近幾年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比較來(lái)看,當(dāng)年新開(kāi)工面積增速明顯加快(如圖2-7),高于同期竣工面積和銷售面積增加速度,圖中顯示開(kāi)口放大,表明供給過(guò)大,如延續(xù)這種趨勢(shì),空置房可能將大量增加。(參見(jiàn)圖2-8、表2-8)表2-8:商品房銷售面積和銷售額的增長(zhǎng)情況1990年1991年1992年1993年1994年1995年銷售面積增長(zhǎng)率(%)5.3641.7555.958.115.31銷售額增長(zhǎng)率(%)17.3389.8791.7817.9623.481996年1997年1998年1999年銷售面積增長(zhǎng)率(%)2.0418.0616.2625.5026.9322.34銷售額增長(zhǎng)率(%)15.4327.5015.4124.3634.5429.51商品房銷售面積增長(zhǎng)率為22.34％,銷售額增長(zhǎng)率為29.51％,均較上年有所下降。從以上指標(biāo)分析,如果近兩年的投入增長(zhǎng)速度如果保持下去(開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)27.4％,1-8月開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)了30%),許多地區(qū)將供過(guò)于求。這種供過(guò)于求對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售和利潤(rùn)將產(chǎn)生直接影響。另外一個(gè)現(xiàn)象是,在房地產(chǎn)投資速度不減的情況下,一些運(yùn)輸、家電、電信、IT等行業(yè)的大量業(yè)外投資者紛紛介入,典型的如紅塔集團(tuán)等。總體上看,近兩年供給持續(xù)擴(kuò)大,而需求則有所放緩。要在－的時(shí)期內(nèi)消化當(dāng)前的市場(chǎng)存量,壓力較大。特別是一些投資開(kāi)發(fā)過(guò)熱的城市,已存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、空置面積上升較快當(dāng)前全國(guó)空置房面積達(dá)到1.25億平方米,空置率為19%,空置期一年以上的為4000萬(wàn)平方米,占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的國(guó)際空置率”警戒線”標(biāo)準(zhǔn)。而美國(guó)的這一指標(biāo)約為7%,香港約為3%至4%。全國(guó)空置面積增加8.9%,增加5％,1999年增加4%,空置面積呈逐步放大趨勢(shì)。有些城市或地區(qū)連續(xù)幾年銷售率低于全國(guó)的平均水平、且施工面積和新開(kāi)工面積依然較大。例如,1998～,廣東的商品房屋銷售率為66%,69%,71%和68%,低于全國(guó)的平均水平;同期,北京的銷售率為49%,45%,70%和71%,也低于全國(guó)的平均水平。在銷售率走低的情況下,施工面積仍居高不下。但在使用空置率時(shí),存在一個(gè)基本事實(shí)是,中國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法與國(guó)際上完全不接軌,造成了與國(guó)際慣例的空置警戒比例對(duì)比時(shí)的巨大差異,具體原因如下:1．中國(guó)的統(tǒng)計(jì)方法與國(guó)際上完全不接軌,造成了與國(guó)際慣例的空置警戒比例對(duì)比時(shí)的巨大差異。國(guó)際上的統(tǒng)計(jì)一般均為當(dāng)年空置率和含存量的空置率兩個(gè)統(tǒng)計(jì),在對(duì)比空置警戒時(shí)均用非當(dāng)年空置率(用建成一年以上的空置房和所有供應(yīng)存量比)為指標(biāo),而不用按當(dāng)年空置率計(jì)算。而中國(guó)的統(tǒng)計(jì)則按當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積計(jì)算為當(dāng)年的空置量,將3年以內(nèi)的所有當(dāng)年余額相加計(jì)算為總的空置量,并以相同年份的總供給為基數(shù)計(jì)算空置率。這樣就有可能計(jì)算出空置大于100％的理論數(shù)據(jù),直接與國(guó)外數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比產(chǎn)生相關(guān)結(jié)論明顯是不正確。2．用當(dāng)年竣工面積減去當(dāng)年銷售面積而得出空置量的統(tǒng)計(jì)方法是錯(cuò)誤的。因?yàn)樗械目⒐っ娣e并非全部可銷售面積,竣工面積中包括不可銷售的面積,如人防、車庫(kù)、變電室、鍋爐房、會(huì)所、商業(yè)、教育配套等均為不可分?jǐn)偤筒荒茕N售的面積,國(guó)際上大多都是現(xiàn)房銷樓,只有東南亞地區(qū)供不應(yīng)求和金融支持相對(duì)較差的國(guó)家是期房預(yù)售。正是這種供不應(yīng)求向供求平衡的過(guò)渡與市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)才出現(xiàn)了少量的空置,這些空置中有質(zhì)次價(jià)高的空置、有產(chǎn)品不對(duì)路的空置、有市政條件配套不完全的空置、有開(kāi)發(fā)商資金不到位的空置。因此,應(yīng)該認(rèn)為當(dāng)前的空置率水平是合理的。三、投資比例增大,投機(jī)現(xiàn)象顯現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計(jì),當(dāng)前中國(guó)有6.6%的人擁有第二套住房,但實(shí)際可能要達(dá)到15%,其中很多都是為了出租投資或待價(jià)轉(zhuǎn)手。5月份杭州房交會(huì)調(diào)查顯示,當(dāng)?shù)刭?gòu)房投資(出租或轉(zhuǎn)手)比例至少已達(dá)到30%,新房入住率只有50%。另一個(gè)不正常現(xiàn)象是,經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的快速增長(zhǎng),”圈地泡沫”已經(jīng)出現(xiàn),其特征是圈地面積過(guò)大,并不以直接開(kāi)發(fā)為目。如在的”圈地運(yùn)動(dòng)”中,一家開(kāi)發(fā)商竟圈下了1.8萬(wàn)畝土地,這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是小區(qū)建設(shè)的概念,而更像是城鎮(zhèn)建設(shè)。在銀行按揭貸款不斷增加的同時(shí),假按揭現(xiàn)象日益增多。如鄭州市房管局抵押辦負(fù)責(zé)人指出:在今年上半年鄭州辦理抵押備案的房產(chǎn)中,約有三分之一辦理的是假按揭。不光鄭州,在國(guó)內(nèi)其它地方,都不同程度地存在著假按揭現(xiàn)象。這對(duì)銀行的信貸資金,特別是商業(yè)銀行今后長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生不良的影響。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中存在不規(guī)范的行為。當(dāng)前,住房按揭貸款是各家商業(yè)銀行爭(zhēng)奪的一個(gè)業(yè)務(wù)重點(diǎn),有的銀行為了擴(kuò)大按揭貸款的市場(chǎng)份額,在辦理按揭貸款的過(guò)程中存在一些違規(guī)現(xiàn)象,如提降低首付款標(biāo)準(zhǔn)和擅自降低貸款利率、授信審核不嚴(yán)格等。這些也在一定程度上助長(zhǎng)了投機(jī)行為,為房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的健康發(fā)展和信貸資金的安全造成了隱患。四、房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高,銀行貸款投入較大在房地產(chǎn)資金來(lái)源中,開(kāi)發(fā)貸款的比重約為22.23%,為1640億元,增長(zhǎng)27.2%。前八月,開(kāi)發(fā)貸款的比重約為23.17%,為1255億元,同比增長(zhǎng)34.8%,增幅比同期增加3.5個(gè)百分點(diǎn),說(shuō)明貸款額同比增速在加快。如果加上個(gè)人住房按揭貸款,銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)字則要接近60％,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行資金的依賴是很大的。,全國(guó)房地產(chǎn)公司中,上市公司的負(fù)債率平均高達(dá)85％,這一比例在行業(yè)中比較也是較高的。隨著商業(yè)銀行業(yè)務(wù)格局的調(diào)整和降低不良貸款比率的需要,按揭貸款在購(gòu)房款中的比例逐步增大。到9月,個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的余額分別為7423億元、4974億元,即按揭貸款遠(yuǎn)大于開(kāi)發(fā)貸款。今年上半年,上海商品房銷售額為246.29億元,而同期全市個(gè)人住房貸款的新增額為216.55億元,即88%的購(gòu)房資金是來(lái)源于銀行的按揭貸款。又如在鄭州,今年上半年,鄭州共銷售各類商品房10,438套、面積138.09萬(wàn)平方米,其中按揭購(gòu)房面積為118萬(wàn)平方米,約占87%從長(zhǎng)期來(lái)看,銀行的房地產(chǎn)貸款(包括按揭貸款)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不應(yīng)忽視的。如北京朝陽(yáng)區(qū)法院,從1月到10月,已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件,數(shù)量與往年相比有了較大幅度的提高五、房?jī)r(jià)收入比例較高,有效需求增長(zhǎng)有限國(guó)際上的房?jī)r(jià)與戶均年可支配收入合理比率為6-10倍。全國(guó)35個(gè)大中城市大部分房?jī)r(jià)(按每套房屋100平方米計(jì)算)與戶均年可支配收入(按戶均3.4人計(jì)算)比率都超過(guò)6,其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了10,沈陽(yáng)以13.7居全國(guó)最高。全國(guó)平均為7.8有效需求不足的原因:第一、房改政策不能完全到位。一些地區(qū)推進(jìn)房分配貨幣化工作的力度不夠,住房補(bǔ)貼資金遲遲不能到位,使中低收家庭買房的能力受到影響。第二、商品房售后服務(wù)問(wèn)題不少,影響購(gòu)房者的消費(fèi)信心。商品房售后服務(wù)的質(zhì)量問(wèn)題已成為每年消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一,諸如房屋面積縮水、建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題、銷售承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題使購(gòu)房者花錢買煩惱,影響到潛在購(gòu)房者的消費(fèi)意向。建設(shè)主管部門已經(jīng)認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性,正聯(lián)合有關(guān)部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行清理整頓。第三、居民整體收入增長(zhǎng)勢(shì)頭不容樂(lè)觀,兩極分化嚴(yán)重,富裕階層邊際消費(fèi)下降。六、房地產(chǎn)投資速度明顯高于GDP增長(zhǎng)速度中國(guó)房地產(chǎn)投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)水平,近幾年的的對(duì)比發(fā)展趨勢(shì)更趨明顯。今年1至6月,全國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度超過(guò)了GDP增長(zhǎng)速度的4倍,為32.9％,說(shuō)明整體上存在一定的開(kāi)發(fā)過(guò)熱跡象。表2-9中國(guó)房地產(chǎn)投資與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)比較年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)GDP增長(zhǎng)速度(%)房地產(chǎn)投資額(億元)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度(%)199446759.412.6163016.68199558478.110.5214431.53199667884.69.6382578.42199774462.68.83106-18.80199878345.27.8358015.26199982067.47.1401012.0189403.58.0490122.22959337.3624527.42資料來(lái)源:<中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒>總體上判斷:中國(guó)商品房市場(chǎng)供銷兩旺,但空置面積增大以及市場(chǎng)中隱含的投機(jī)性成分應(yīng)引起足夠重視。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯泡沫,但一些城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題是存在的,中短期內(nèi)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第三章中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史均比較短,因此房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地域特征很強(qiáng)的行業(yè)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較快的基本都是東部城市,特別是北京、上海、廣州、深圳、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)的城市,下面分別對(duì)幾個(gè)重點(diǎn)城市今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)特征進(jìn)行分析。第一節(jié)、北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、二手房交易持續(xù)低迷年第一季度二手房買賣的供求矛盾仍沒(méi)有緩和,市場(chǎng)行情屬于淡季,無(wú)論客戶的購(gòu)房需求量還是房主賣房的意向都大為減少,成交量也很低迷。市場(chǎng)持續(xù)低迷的原因是年春節(jié)是2月正是由于二手房的供求矛盾仍未獲得緩解,致使出售者盲目要價(jià),掛牌價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)房者的心理價(jià)位,從而使購(gòu)房者難以找到在房型和價(jià)位上符合其實(shí)際需求的房源,從而影響二手房的成交量。二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求乏力年第一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓沒(méi)有新增供應(yīng)量。在市場(chǎng)表現(xiàn)上,中國(guó)加入世貿(mào)組織及北京成功申辦奧運(yùn)的效應(yīng)尚未完全顯現(xiàn),同時(shí)受世界經(jīng)濟(jì)疲軟及國(guó)際形勢(shì)的影響,跨國(guó)公司對(duì)寫(xiě)字樓的需求表現(xiàn)乏力。據(jù)統(tǒng)計(jì),第一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金指數(shù)為76.03,比第四季度下降了3.6%。銷售方面,售價(jià)指數(shù)為123.56,比第四季度下降了1.2%。與此同時(shí),今年第一季度京城甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率為15.7%,比第四季度上升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。三、公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇自年9月份實(shí)施內(nèi)、外銷并軌以來(lái),原內(nèi)銷房以其低廉的租金搶占了部分公寓市場(chǎng)份額。另外,隨著越來(lái)越多的外資企業(yè)加速本地化進(jìn)程及一些外資企業(yè)由于受其本國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響而降低員工住房津貼,致使公寓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。據(jù)統(tǒng)計(jì),年第一季度,北京公寓租賃市場(chǎng)總體租金水平與上季度相比下降了3.26%。其中,高檔公寓的平均租金為27.5美元/月/平方米,比上季度下降了3.8%;中檔公寓的平均租金為17.24美元/月/平方米,比一季度下降了2.7%;低檔公寓的平均租金為13美元/月/平方米,比一季度下降2.7%。另外,今年第一季度北京公寓租賃市場(chǎng)總體空置率與一季度相比,增加了0.11個(gè)百分點(diǎn)。四、別墅市場(chǎng)空置率上升年第一季度別墅租賃市場(chǎng)平均租金為20.33美元/月/平方米,比上季度下降2.11%。其中,高檔別墅平均租金為23.5美元/月/平方米,比上季度下降1.32%;中檔別墅平均租金為17.15美元/月/平方米,比上季度下降3.18%。而在空置率方面,別墅租賃市場(chǎng)的總體空置率由上季度的15.15%上升至16.47%,增加了1.32個(gè)百分點(diǎn)。其中,高檔別墅平均空置率增加了0.95個(gè)百分點(diǎn);中檔別墅空置率增加了1.69個(gè)百分點(diǎn)。五、郊區(qū)住宅快速發(fā)展輕軌13號(hào)線、八通線、五環(huán)路等軌道交通的興建使得更多的人選擇在郊區(qū)購(gòu)房,郊區(qū)的中低價(jià)住宅需求量大量上升,形成住宅需求的熱點(diǎn)區(qū)域。從近幾年推出的郊區(qū)住宅來(lái)看,主要是由兩大類項(xiàng)目同時(shí)并存。一類是高價(jià)位、高品質(zhì)的別墅類項(xiàng)目,這類項(xiàng)目多數(shù)位于傳統(tǒng)的別墅聚集區(qū),具有較高的均價(jià)和總價(jià)以及較多的外籍人士客源。另一類是低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目,這些項(xiàng)目由于地處城市邊緣地帶,具有較低的均價(jià)和總價(jià),同時(shí)也擁有著北京最廣泛的客戶群體—中低收入家庭。當(dāng)前北京郊區(qū)在售項(xiàng)目共有300余個(gè),這些郊區(qū)項(xiàng)目主要集中在通州、大興、昌平等區(qū),特別是通州區(qū)由于更接近CBD,成為郊區(qū)商品房銷售的主要區(qū)域之一。在價(jià)格上,郊區(qū)項(xiàng)目要比相同品質(zhì)的城區(qū)項(xiàng)目低很多,幾個(gè)主要郊區(qū)縣的住宅價(jià)格都呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),說(shuō)明郊區(qū)住宅正處于一個(gè)上揚(yáng)的發(fā)展階段,伴隨著品質(zhì)的不斷提高價(jià)格也逐漸走高。從新盤推出情況來(lái)看,年全年新推出的郊區(qū)住宅項(xiàng)目近60余個(gè),多數(shù)為單價(jià)2500-4000元/平方米,不帶裝修的多層板樓;而新推出的郊區(qū)別墅類項(xiàng)目檔次較高,以獨(dú)棟為主,但也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品,例如寬HOUSE。年前兩月已有6個(gè)郊區(qū)新項(xiàng)目正式推出,占年初新項(xiàng)目總數(shù)的近20%。年將是郊區(qū)住宅大發(fā)展的一年,預(yù)計(jì)郊區(qū)項(xiàng)目的供應(yīng)量還將持續(xù)加大。六、市場(chǎng)展望年北京將繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),計(jì)劃每年新建經(jīng)濟(jì)適用房面積達(dá)300萬(wàn)平方米。在未來(lái)連續(xù)的四年中,將完成1200萬(wàn)平方米的建設(shè)。當(dāng)前,已經(jīng)確定的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目主要有:長(zhǎng)安新城二期、翠城二期、回龍觀文化居住社區(qū)和天通苑后期、青年路小區(qū)二期、海瑞新城、次渠經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、樂(lè)城(西南二環(huán)附近)等等。隨著北京市公房的產(chǎn)權(quán)化進(jìn)程的加快,預(yù)計(jì)年北京市二手房交易量有大幅度增長(zhǎng),有望突破0套。年年底,一些媒體曝出”北京商品房年末大幅降價(jià)”的消息,引用的是北京市統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的數(shù)據(jù):前11個(gè)月,全市商品住宅平均價(jià)格為每平方米4084元,與前10個(gè)月的每平方米4469元下降了385元,降幅將近10%。年年初,更全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)了:年北京市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢(shì),全年每平方米平均售價(jià)為4467元,比年下降249元,降至1997年以來(lái)的最低點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明,去年北京房?jī)r(jià)下降的一大原因是中低價(jià)位商品住宅銷售比重上升,在商品住宅銷售的全部中,售價(jià)在每平方米5000元以下的已占66.1%,比上年上升3.7%。銷售價(jià)格相對(duì)偏低的四環(huán)路以外商品住宅銷售增加較快,經(jīng)濟(jì)適用住房銷售面積,都有力地推動(dòng)了房?jī)r(jià)下調(diào)。與此相適應(yīng)的是,公寓別墅銷售比重及價(jià)格同時(shí)下降,銷售比重下降了1.1%,售價(jià)下降了9.8%。市場(chǎng)選擇的結(jié)果,必然是中低價(jià)位的商品住宅要成為投資的熱點(diǎn)。而眼下這已成為了現(xiàn)實(shí)。由此,北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)穩(wěn)中有降,截至第二季度結(jié)束,北京市房?jī)r(jià)上半年平均下降9.9%。第二節(jié)、上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度房產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺上海市一季度住宅建設(shè)開(kāi)局良好,全市完成住宅投資109.2億元,同比增長(zhǎng)25.8%;住宅新開(kāi)工513.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)25.3%;住宅施工4531.9萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)25.2%;竣工496.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)105.9%,各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史同期最好水平。各區(qū)域中,這幾年始終居于”老大”地位的浦東新區(qū)依然表現(xiàn)出眾。一季度浦東新區(qū)住宅施工面積為909.4萬(wàn)平方米,同比增31.1%,其中多層住宅294.29萬(wàn)平方米,高層住宅579.73萬(wàn)平方米。住宅竣工面積為107.49萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)47.7%。沿世紀(jì)公園周邊的華麗家族、浦東世紀(jì)花園、聯(lián)洋花園,以及仁恒濱江園、菊?qǐng)@等沿江地區(qū)的住宅小區(qū)竣工面積占總量的二分之一。當(dāng)前住宅的投資和消費(fèi)是雙向互動(dòng),市場(chǎng)供需兩旺;增量房和存量房交易比例日趨合理,上海的住宅與房地產(chǎn)仍處于持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。二、個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢(shì)溫和回落年1至３月,上海各商業(yè)銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款的增長(zhǎng)走勢(shì)呈階段性溫和回落。除2月份因春節(jié)因素貸款增長(zhǎng)正常走低外,３月份貸款同比增加44億元,與1月份同比增額58.7億元相比也明顯降低。這是以來(lái)上海個(gè)人住房貸款增幅出現(xiàn)不斷陡升之后的首次回落,顯示上海商品房銷售市場(chǎng)的某種理性意識(shí),但這并不表明上海個(gè)人房貸增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)會(huì)就此轉(zhuǎn)折,因?yàn)楫?dāng)前上海購(gòu)房貸款總體走勢(shì)依然向上。據(jù)統(tǒng)計(jì),至３月末,上海各商業(yè)銀行的個(gè)人住房商業(yè)性按揭貸款余額已達(dá)1216億元,比同期增長(zhǎng)69%,其中當(dāng)季新增按揭貸款125億元,同比多增44.57億元。當(dāng)前上海個(gè)人商品房消費(fèi)信貸市場(chǎng)有兩個(gè)問(wèn)題需要投資者和貸款銀行關(guān)注。一是盡管地稅部門加強(qiáng)了非居住用房的稅收征管,提高了個(gè)人投資出租商用房置業(yè)的成本預(yù)期,但個(gè)人商業(yè)用房貸款增長(zhǎng)仍十分迅猛,其首季新增額同比增幅達(dá)2８７.３%。二是房屋市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)矛盾,影響貸款資金的流向。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),一季度上海個(gè)人購(gòu)買新商品房總面積同比僅增長(zhǎng)６.1%,遠(yuǎn)低于個(gè)人住房按揭貸款的增幅;中低價(jià)房特別是低價(jià)房難求,使存量房銷售和二手房交易異?；钴S。上述現(xiàn)象并存,說(shuō)明上海個(gè)人住房按揭貸款中的相當(dāng)部分流向了二手房和存量房買賣,加之當(dāng)前持續(xù)上升的房?jī)r(jià)也對(duì)貸款增長(zhǎng)產(chǎn)生明顯助推作用,從而使相等數(shù)量的貸款支持的購(gòu)房面積下降。三、低價(jià)房趨于火爆,高檔二手房遭冷遇上海二手房市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)最為成熟的市場(chǎng),而且其交易量始終呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。上海房地部門的資料顯示,年上海二手房的交易量近1800萬(wàn)平方米,接近增量房的銷售量,而且還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。在市中心區(qū)的土地越來(lái)越稀缺,沒(méi)有地塊能夠建新房,而對(duì)市中心區(qū)的房屋需求卻在增加,因此二手房的交易量肯定會(huì)繼續(xù)增加,這是上海二手房持續(xù)增長(zhǎng)的主要因素?？墒菑脑谀?月18日開(kāi)幕的第二屆上海二手房房展會(huì)上的情況來(lái)看,二手房市場(chǎng)上的中高檔二手房的需求有明顯的回落?？們r(jià)在60萬(wàn)元以上的二手房交易量正在減緩。交易量下降的主要原因是賣房者受到成功申博的影響,普遍調(diào)高了心理預(yù)期,不少房主提高了房?jī)r(jià),影響了購(gòu)房者的購(gòu)房欲望。由于3月與高檔二手住宅交易相對(duì)較冷相比,總價(jià)30萬(wàn)元左右的低檔二手房需求更趨火熱。四、辦公樓市場(chǎng)步入上升通道年3月份中房上海綜合指數(shù)為945點(diǎn),較上月上升20點(diǎn),升幅為2.2%,較同期上升19.3%。其中,上海辦公樓指數(shù)為1049點(diǎn),較上月上升33點(diǎn),升幅為3.2%,較上年同期上升13.4%。令人關(guān)注的是,3月辦公樓指數(shù)上漲幅度創(chuàng)單月漲幅之最。據(jù)中房上海指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)表明,上海辦公樓售價(jià)從1995年2月份指數(shù)創(chuàng)始開(kāi)始一路下跌,至年4月達(dá)到最低點(diǎn)905點(diǎn),歷時(shí)五年零二個(gè)月,共下跌558點(diǎn),跌幅達(dá)38.14%。自年止跌以來(lái)經(jīng)過(guò)一年多的盤整,從年底開(kāi)始進(jìn)入上升通道,之前單月上漲最高的月份為年8月,上漲了11點(diǎn),3月猛漲33點(diǎn),表現(xiàn)出辦公樓升勢(shì)強(qiáng)勁。究其原因,一是不少跌幅甚深的老盤開(kāi)始恢復(fù)性上漲;二是時(shí)下流行的低總價(jià)高單價(jià)的小戶型商辦樓對(duì)投資客具有很強(qiáng)的吸引力。這些表明了上海的辦公樓市場(chǎng)步入了上升通道的強(qiáng)勢(shì)階段。五、上海樓市步入大盤時(shí)代上海市房地產(chǎn)交易中心日前公布了上海住宅預(yù)售面積50強(qiáng)樓盤名單,排名前三甲的綠地世紀(jì)城、中遠(yuǎn)兩灣城、康橋半島新城,都是上海樓市中的”老面孔”。有關(guān)人士介紹說(shuō),其中不少樓盤已是連續(xù)四年榜上有名。而那些建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的樓盤,此番徹底淡出50強(qiáng)之列。小小一份名單透露出這樣一個(gè)信息:上海樓市步入了大盤時(shí)代。,名列上海樓市銷售面積前列的50個(gè)樓盤中,有32個(gè)建筑面積在10－30萬(wàn)平方米之間,10個(gè)在50萬(wàn)平方米以上。不論它們以高層為主還是多層為主,以公寓為主還是以別墅為主,有一個(gè)特點(diǎn)是共有的,那便是有著較為完整的綠化配置與配套設(shè)施。綠地世紀(jì)城為小區(qū)規(guī)劃了3000平方米的菜場(chǎng),3000平方米的公共綠地,近6萬(wàn)平方米的商業(yè)配套;中遠(yuǎn)兩灣城的九年一貫制學(xué)校已正式開(kāi)學(xué)。有關(guān)人士認(rèn)為,過(guò)去,上海人買房只求滿足居住功能,對(duì)相關(guān)配套的要求不是很高。因此那些小區(qū)建筑面積在5萬(wàn)平方米以下,甚至單幢的商品房,沒(méi)有配套與綠化也賣得不錯(cuò)?？扇缃褓?gòu)房者對(duì)居住環(huán)境與相關(guān)出行、商業(yè)、教育設(shè)施的要求不斷提高,小規(guī)模樓盤的開(kāi)發(fā)商顯然不可能斥巨資為一兩幢樓建上寬敞的菜場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)甚至學(xué)校。今后,不成規(guī)模的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)力顯然將日趨下降。大盤熱銷的第二個(gè)原因是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的實(shí)力被看好。大規(guī)模樓盤的開(kāi)發(fā)少則一兩年,多則五六年,不規(guī)范的小企業(yè)顯然不敢問(wèn)津。人們不難發(fā)現(xiàn),與知名大盤相伴的,也正是綠地、中遠(yuǎn)、萬(wàn)科、大華這樣知名的品牌企業(yè),有的企業(yè)每年都有一個(gè)甚至幾個(gè)大盤。豪都國(guó)際花園當(dāng)前已開(kāi)發(fā)公寓、別墅28萬(wàn)平方米,一個(gè)50萬(wàn)平方米的小區(qū)又將開(kāi)工,從而使小區(qū)的住宅面積達(dá)到近80萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,上海舊區(qū)改造日趨注重成片開(kāi)發(fā),這無(wú)疑將推動(dòng)上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步走向規(guī)?；⒁?guī)范化。走進(jìn)大盤,其背后應(yīng)當(dāng)有一套完整的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與營(yíng)銷策略。盡管一個(gè)大盤一般要分好幾期開(kāi)發(fā),但它的整體定位應(yīng)當(dāng)是一致的,是面向工薪階層還是針對(duì)高收入者,在開(kāi)發(fā)之初就應(yīng)當(dāng)有整體規(guī)劃。一般說(shuō)來(lái),大盤的銷售價(jià)格一般保持”穩(wěn)中有升”的態(tài)勢(shì),以最大限度聚集人氣。開(kāi)發(fā)商也會(huì)經(jīng)過(guò)不斷采用新技術(shù),不斷提高景觀質(zhì)量等手段,保證后來(lái)者買到質(zhì)價(jià)相符的住宅。統(tǒng)計(jì)結(jié)果還顯示,上海住宅面積50強(qiáng)的樓盤中,體量超過(guò)100萬(wàn)平方米的樓盤,環(huán)內(nèi)僅中遠(yuǎn)兩灣城一個(gè),而內(nèi)環(huán)以外占4個(gè);體量50－100萬(wàn)平方米的樓盤,環(huán)內(nèi)環(huán)外各占3個(gè);30－50萬(wàn)平方米的樓盤,環(huán)內(nèi)外擁有個(gè)數(shù)為3:5;20－30萬(wàn)平方米的樓盤均坐落在環(huán)外區(qū)域?？梢?jiàn),隨著市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)空間不斷趨于飽和,樓市中心梯度外移也是必然趨勢(shì)。六、市場(chǎng)展望年上海市世博會(huì)的申辦成功、黃浦江兩岸開(kāi)發(fā)的正式啟動(dòng)、中心城區(qū)新一輪舊城改造工程的啟動(dòng)等利好信息均將刺激年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。年上海市住宅供應(yīng)繼續(xù)快速增加,但政府將有意識(shí)地在宏觀上調(diào)整市場(chǎng)地供應(yīng)結(jié)構(gòu),擴(kuò)大中低價(jià)位地住宅供應(yīng),以平抑短期內(nèi)高價(jià)位樓盤地大量供應(yīng)所帶來(lái)地住宅價(jià)格大幅上漲的趨勢(shì)。年,房地產(chǎn)市場(chǎng)的外來(lái)需求仍將持續(xù)增長(zhǎng),境外人士及省市人士購(gòu)房的總量將繼續(xù)增加,購(gòu)房類型將擴(kuò)展至不同的價(jià)格區(qū)間。年二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步活躍,二手房銷售價(jià)格將繼續(xù)上升,全年銷售量有望超過(guò)一手房。大局漲勢(shì)難改,局部回調(diào)可期,是業(yè)界對(duì)今年上海樓市比較一致的判斷。上海市統(tǒng)計(jì)局對(duì)第一季度房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示,上海房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)為三大特征:第一,全市新開(kāi)工的商品房面積明顯加快。一季度為686.31萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)43.4%;第二,在房?jī)r(jià)繼續(xù)推高的情況下,供不應(yīng)求局面仍在加劇。第三,在前兩個(gè)因素下,房?jī)r(jià)自然借著市場(chǎng)運(yùn)行的慣性被繼續(xù)推高。一季度,上海每平方米商品住宅平均售價(jià)為4205.22元,比去年增加197.97元。連帶著二手房?jī)r(jià)也持續(xù)上揚(yáng),3月份,上海二手房指數(shù)為1102點(diǎn),比上月上升12點(diǎn)。旺盛的需求推動(dòng)著上海樓市以空前的熱度向上運(yùn)行,這就是上海樓市當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)。當(dāng)前在上海廣泛存在著投資性購(gòu)房。大量個(gè)人投資者涌入,導(dǎo)致虛擬需求擴(kuò)大了總需求。因此,在這種被虛擬需求不斷擴(kuò)大了的總需求保持強(qiáng)勁的增勢(shì)下,指望的上海樓市改變?nèi)ツ甑臐q勢(shì),無(wú)疑是不切實(shí)際的。這一購(gòu)買力來(lái)源面十分廣大,而在短期內(nèi)看不到衰減的跡象:其一,中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和上海的地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好;其二,上海作為中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市,近10年來(lái)大規(guī)模的城市建設(shè)創(chuàng)造了一個(gè)新上海;其三,中國(guó)成功申辦上海年世界博覽會(huì)也給投資者投資房地產(chǎn)業(yè)以無(wú)限的想象空間。可是,市場(chǎng)有不測(cè)風(fēng)云。何況當(dāng)前上海樓市表現(xiàn)出來(lái)的一些結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)讓這個(gè)市場(chǎng)面臨著風(fēng)險(xiǎn)的聚集。今年的上海樓市在穩(wěn)中有升的同時(shí),不排除區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,足以讓投資者引起注意。去年風(fēng)光占盡的高價(jià)樓盤,今年在上海的前途難以預(yù)料。第三節(jié)、廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)良好在投資方面,年第一季度廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資70.71億元,同比增長(zhǎng)8.8%。其中住宅完成投資增長(zhǎng)最快,高達(dá)50.61億元,同比增長(zhǎng)11%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用地完成投資8.03億元,同比增長(zhǎng)6.2%;辦公樓完成投資4.18億元,同比增長(zhǎng)4.4%,速度相對(duì)稍慢,以上情況表明,投資者對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)看好,同時(shí)也預(yù)示商品房市場(chǎng)自我調(diào)控已開(kāi)始發(fā)揮作用。這種投資增長(zhǎng)也體現(xiàn)了廣州房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。二、”空置房”壓力漸顯露高達(dá)500多萬(wàn)平方米的空置房對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響開(kāi)始凸顯。1999年底初由于取消了福利購(gòu)房,商品房銷售量大增,致使商品房空置量大幅縮小,到底,廣州市10區(qū)商品房空置面積減至560萬(wàn)平方米,廣州10區(qū)商品房成交面積大于新增供應(yīng)量57.86萬(wàn)平方米,這意味著當(dāng)前廣州市10區(qū)商品房空置總量約為500萬(wàn)平方米。有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)顯示,廣州市商品房空置率下降了近10%,而同期全國(guó)商品房空置率則提高了10。9%。當(dāng)前廣東全省商品房空置總量約為萬(wàn)平方米,約占全國(guó)空置總量的20%;而廣州市商品房空置量占廣東全省比重為25%,這意味著廣州市商品房空置率約占全國(guó)總數(shù)比重之5%。當(dāng)前廣州市約有349.5萬(wàn)平方米的商品住宅空置;空置比例最低的是辦公樓,其空置比重僅為5.1%,即有近25.5萬(wàn)平方米;商業(yè)用房及其它房屋所占比例則為25%,約有這說(shuō)明雖然近年來(lái)政府不斷提高商品房的銷售門檻(高層建筑必須完成主體工程三分之二、低層建筑必須封頂后才能銷售),致使預(yù)售量大幅減少,但近一二年來(lái)廣州商品房開(kāi)發(fā)量及上市量均極為巨大,導(dǎo)致新增商品房空置量居高不下,這需要引起業(yè)界的警惕。三、市場(chǎng)展望廣州商品房的成交面積約在860萬(wàn)平方米左右,略高于同期的預(yù)售商品房面積,與的成交面積相比增長(zhǎng)幅度約在5%左右。商品房的成交金額將突破400億元。天河區(qū)將是年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。第二季度始,天河區(qū)預(yù)計(jì)將有18萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量入市。財(cái)富廣場(chǎng)(8萬(wàn)平方米)、新創(chuàng)舉大廈(4.45萬(wàn)平方米)和華普廣場(chǎng)(6.37萬(wàn)平方米)將成為年天河區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)的主力項(xiàng)目。由于供過(guò)于求,今年廣州市房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)溫和下降態(tài)勢(shì),這對(duì)于想購(gòu)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好的消息。廣東省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,房地產(chǎn)投資增速明顯回落,從投資看,去年第四季的增速比前三季回落11.5個(gè)百分點(diǎn);從銷售看,商品房銷售額731.70億元,由前三季度增長(zhǎng)26.5%回落到全年基本持平;銷售面積2226.25萬(wàn)平方米,由前三季度增長(zhǎng)19.4%回落到3.8%。廣州市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)是正常的。房子作為一件商品,必然要遵循價(jià)值規(guī)律,任何一個(gè)產(chǎn)品都會(huì)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng),價(jià)格下降是必然的,手機(jī)、電腦、汽車這些消費(fèi)品都是”素質(zhì)”越來(lái)越高,而”身價(jià)”卻越來(lái)越低。房子與其它商品又有不同,它是區(qū)域性極強(qiáng)的商品,不可能全國(guó)流通,因此它的價(jià)格也絕不可能像手機(jī)那樣,降得那么快,它會(huì)找到其合適的位置,然后就基本趨于穩(wěn)定。房?jī)r(jià)下降的態(tài)勢(shì)不但對(duì)于消費(fèi)者利好,同時(shí)還能促進(jìn)優(yōu)勝劣汰,使房地產(chǎn)從整體上的”粗放型”向”精作型”轉(zhuǎn)變,從原先的拼設(shè)計(jì)、價(jià)格,轉(zhuǎn)為拼服務(wù)。第四節(jié)、深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好第一季度,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持良好的發(fā)展勢(shì)頭,全市共銷售房屋面積172.3萬(wàn)平方米,比同期增長(zhǎng)6.2%,其中住宅156.45萬(wàn)平方米,辦公4.71萬(wàn)平方米,商業(yè)及其它面積11.19萬(wàn)平方米。從房?jī)r(jià)及戶型結(jié)構(gòu)看,在銷售面積中,四房及以上的大戶型住宅2347套,占總成交套數(shù)的14%,二房及三房住宅共12504套,成交比例為74%。從價(jià)格看,全市住宅均價(jià)為5462元每平方米。從分布看,每平方米6000元以下的普通住宅占61.1%(按面積),平均價(jià)位為每平方米3972元;每平方米6000元至8000元的中檔住宅占23.7%,平均價(jià)格為每平方米6787元;每平方米8000元以上的高檔住宅占15.2%,平均價(jià)格為每平方米9403元。這些數(shù)據(jù)表明,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,市場(chǎng)平穩(wěn),供需結(jié)構(gòu)基本合理。二、深圳的地產(chǎn)泡沫分析從深圳市土地出讓情況來(lái)看,基本保持在1996-平均出讓面積1300公頃的水平上,但在住宅、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)用地占總量的百分比喻面,卻由1996-年平均約31%下降到約27%;從房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看,年1-9月份全市完成商品房開(kāi)發(fā)投資246.38億元,同比增長(zhǎng)26%;商品房施工面積達(dá)到2337萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)25%;從房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及供求關(guān)系來(lái)看,各種類型的住宅及寫(xiě)字樓品種齊全,成交活躍,成交面積突破700萬(wàn)平方米;從商品房空置率來(lái)看,繼續(xù)降低,保持在平穩(wěn)的理性狀態(tài)。從房地產(chǎn)平均成交價(jià)格來(lái)看,均價(jià)達(dá)到5295元/平方米,比前年增長(zhǎng)了1.7%,基本趨于合理。因此能夠說(shuō),到當(dāng)前為止,深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是理性的、健康發(fā)展的。大量的數(shù)據(jù)資料表明,至少當(dāng)前在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫現(xiàn)象。相反,深圳均購(gòu)房與建房支出為2042.76元,比上年上升13%。根據(jù)國(guó)際上房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律,深圳住房消費(fèi)將進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)階段。再者,作為改革開(kāi)放的前沿城市,中國(guó)加入世貿(mào)組織,房改及配套措施出臺(tái)和住房金融體系的確立將加速刺激深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí),城市化進(jìn)程加快,城市流動(dòng)人口的增長(zhǎng)對(duì)住宅的巨大需求無(wú)疑為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了更加廣闊的空間。三、市場(chǎng)展望一季度,批準(zhǔn)預(yù)售面積155.6萬(wàn)平方米,銷售房屋面積172.3萬(wàn)平方米,其中二房、三房住宅成交面積比例為74%,6000元/平方米以下的普通住宅占總成交面積的61.1%,全市住宅均價(jià)為5462元/平方米。以上數(shù)據(jù)表明深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度表現(xiàn)較為成熟,供需結(jié)構(gòu)趨于合理,中檔置業(yè)消費(fèi)仍是市場(chǎng)主流,房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。一季度新批住宅項(xiàng)目中,四房以下(不含四房)的住宅共11009套,所占比例為83.5%(按套計(jì)算);從房?jī)r(jià)及戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看,二房及三房住宅共銷售12504套,成交面積比例為74%,6000元/平方米以下的中檔住宅占總成交面積的61.1%。種種跡象表明,中檔樓盤已經(jīng)憑借實(shí)用和質(zhì)樸的特色漸漸為房地產(chǎn)市場(chǎng)挺硬了腰。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,兩頭小中間大(兩頭分別為豪宅和低檔經(jīng)濟(jì)適用房,中間為中檔住宅)的”紡錘型”結(jié)構(gòu)是最為合理的。今后深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)有大起大落。主要是因?yàn)?隨著住宅開(kāi)復(fù)工面積和竣工面積的增加,市場(chǎng)供應(yīng)量的增加抑制了房?jī)r(jià)的高漲;銷售面積和預(yù)售面積在總量上基本持平,使價(jià)格曲線保持平穩(wěn)狀態(tài);土地供應(yīng)量嚴(yán)格控制,新增住宅用地主要位于房?jī)r(jià)相對(duì)較低的寶安、龍崗,在一定程度上抑制房地產(chǎn)價(jià)格大幅上揚(yáng)。表3-1年一季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(以上年同季價(jià)格為100)第四章當(dāng)前行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及政策熱點(diǎn)分析第一節(jié)行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及對(duì)策一、當(dāng)前房地產(chǎn)的焦點(diǎn)問(wèn)題(一)投資增長(zhǎng)率連續(xù)攀高1998年房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇帶來(lái)了投資的高速增長(zhǎng),投資增長(zhǎng)率高達(dá)28.2%,有些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資的比例已超過(guò)50%,從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率之間的合理比例為1.4:1,而中國(guó)的這一比例將達(dá)到3.75:1,大大高于國(guó)際水平。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng),從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng),由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率與間接貢獻(xiàn)率之和達(dá)到1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn),超過(guò)了國(guó)際上不到1個(gè)百分點(diǎn)的正常水平,這也反映出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率過(guò)高的事實(shí)。(二)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸資金增長(zhǎng)過(guò)多據(jù)中國(guó)工商銀行公布,截止12月31日,四大國(guó)有商業(yè)銀行包括工行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款余額達(dá)7213億元,比去年初增加2145億元,四大商業(yè)銀行自1997年開(kāi)立此項(xiàng)業(yè)務(wù)以來(lái),平均年增長(zhǎng)率高達(dá)150%。當(dāng)前,個(gè)人住房信貸與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸合計(jì)已占金融機(jī)構(gòu)13.3萬(wàn)億元貸款中的10%,銀行信貸在一個(gè)行業(yè)的貸款比率過(guò)高,增大了銀行資金的信貸風(fēng)險(xiǎn),為此,央行于12月對(duì)商業(yè)銀行的房貸是否違規(guī)進(jìn)行了檢查,檢查結(jié)果顯示雖然房貸違規(guī)并不像傳言中的嚴(yán)重,但卻是助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)速的主要原因之一,因此,銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸將采取更為嚴(yán)格的措施。(三)房地產(chǎn)業(yè)供求失衡現(xiàn)象已初現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計(jì),1-10月,全國(guó)商品房竣工面積13464萬(wàn)平方米,全國(guó)銷售商品房12976萬(wàn)平方米,雖然從全國(guó)來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求基本平衡,但從區(qū)域增長(zhǎng)形勢(shì)來(lái)看,預(yù)示著住房消費(fèi)將降溫:全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大龍頭只有上海繼續(xù)保持景氣高漲,北京、廣東則在明顯降溫,而河北出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)總體上將繼續(xù)呈逐步回落的態(tài)勢(shì),估計(jì)商品房消費(fèi)的增幅將下降5至10個(gè)百分點(diǎn),降到16%-18%,而供給增速則受建設(shè)周期的影響,將繼續(xù)保持20%以上的增幅,這樣,市場(chǎng)供求失衡的現(xiàn)象將更趨嚴(yán)重,商品房空置面積增速將加快。(四)圈地運(yùn)動(dòng)已掀起新一輪的過(guò)度投資5月,國(guó)土資源部發(fā)布了<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定>,該規(guī)定指出,自7月1日起,全國(guó)各地區(qū)的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓,這份旨在減少暗箱操作土地購(gòu)買的文件,導(dǎo)演了一場(chǎng)瘋狂的”圈地運(yùn)動(dòng)”,其中最引人注目的,當(dāng)屬珠江合生最近在天津簽下了一塊18000畝(12平方公里)的開(kāi)發(fā)用地,另外,上海置業(yè)、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中華企業(yè)、中國(guó)海外、合生創(chuàng)展等幾家上市公司的圈地規(guī)模已超過(guò)63平方公里,按照1:2的平均住宅開(kāi)發(fā)容積率計(jì)算,這些土地儲(chǔ)備會(huì)有近1.5億平方米的住宅產(chǎn)生,其總量相當(dāng)于全國(guó)1年商品房(包括住宅、公建)的竣工量。二、政府采取的相應(yīng)措施以來(lái),政府已采取的政策措施包括以下幾類:從投資、房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)等方面著手,加強(qiáng)宏觀調(diào)控,將相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制在合理的范圍之內(nèi)。如8月,建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委等六部委針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快等問(wèn)題下發(fā)了<關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)>,要求各地政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。年5月,國(guó)土地資源部發(fā)布了<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定>,規(guī)定今后土地出讓方式主要是拍賣和招標(biāo),從而使土地供應(yīng)行為規(guī)范化。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。1月,建設(shè)部在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上提出,今年要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法違規(guī)行為的查處,嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)項(xiàng)目。強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度和項(xiàng)目手冊(cè)制度,實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程的監(jiān)控。整頓住房金融市場(chǎng)秩序,規(guī)范住房金融業(yè)務(wù),防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。,中國(guó)人民銀行曾發(fā)布<關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知>,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款等進(jìn)行規(guī)范;12月,人民銀行又組織人員,對(duì)各大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款有無(wú)違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行檢查。特別是6月13日,人民銀行正式下達(dá)<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知>(下文專門分析),進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范管理。三、措施帶來(lái)的影響(一)行業(yè)運(yùn)行:在調(diào)整中前行短期發(fā)展趨勢(shì)。從短期來(lái)看,近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策必將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。能夠預(yù)期,銀根緊縮和政府對(duì)土地供應(yīng)的控制必將使房地產(chǎn)業(yè)投資和土地開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)率下降至15%左右;但受供求慣性的驅(qū)動(dòng),房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積仍將維持較高的增速,預(yù)計(jì)其增長(zhǎng)率將達(dá)到20%左右,,這兩個(gè)指標(biāo)增幅將進(jìn)一步下降至15%左右;房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅將進(jìn)一步回落到5%的范圍之內(nèi),有些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格甚至?xí)霈F(xiàn)下降的局面。中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。從中長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)主要受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響,世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明,當(dāng)一個(gè)城市人均GDP在800-4000美元之間時(shí),房地產(chǎn)會(huì)高速增長(zhǎng),人均GDP在4000-8000美元之間時(shí),房地產(chǎn)會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng),人均GDP在8000-0美元之間時(shí),房地產(chǎn)會(huì)衰退。當(dāng)前中國(guó)人均GDP約為1000美元,除深圳(為5800美元)、上海(年約為5000美元)等少數(shù)幾個(gè)城市人均GDP在4000-8000美元之間外,其余均在4000美元以下,因此,整體上中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。(二)房地產(chǎn)企業(yè):優(yōu)勝劣汰機(jī)制增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱后,房地產(chǎn)企業(yè)所受的影響將體現(xiàn)在以下幾方面:1、在銀行收緊銀根,提高款條件的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本將會(huì)提高,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)水平將會(huì)下降。在央行一再發(fā)出防范房地產(chǎn)過(guò)熱的情況下,各商業(yè)銀行已經(jīng)嚴(yán)審對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款,例如,光大銀行對(duì)樓堂管所、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)已變得非常謹(jǐn)慎,一般不做這樣的項(xiàng)目;而且還壓縮對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資,主要把資金集中在配合市政建設(shè)的項(xiàng)目以及商品房加按揭的項(xiàng)目,光大銀行對(duì)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款提高了門檻,利率有的上浮高達(dá)30%。銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件的提高,對(duì)于負(fù)債比率高達(dá)70%的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),將使其財(cái)務(wù)成本急速增加,盈利能力下降。2、中小房地產(chǎn)公司、資產(chǎn)質(zhì)量差的房地產(chǎn)上市公司將會(huì)出現(xiàn)更多的重組行為。銀行提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件、土地實(shí)行招標(biāo)拍賣等措施,將提高房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的資金要求,而當(dāng)前房地產(chǎn)上市公司中,許多都是93、94年上市的老公司,這些公司資產(chǎn)質(zhì)量差,銀行負(fù)債沉重,資金緊張,因此,這類房地產(chǎn)企業(yè)如深深房、深寶安、ST物業(yè)將面臨更大的生存壓力。3、資金實(shí)力強(qiáng)、管理先進(jìn)、品牌知名度高的房地產(chǎn)上市公司將與行業(yè)調(diào)整相悖離,反而獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。行業(yè)過(guò)熱后的收縮,將使大部分空手套白狼的中小企業(yè)逐步退出市場(chǎng),具有資金、管理、品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)上市公司如萬(wàn)科、招商局等,將會(huì)獲得更大的市場(chǎng)份額,也就是說(shuō),這些公司的發(fā)展將與行業(yè)整體調(diào)整相悖離,在市場(chǎng)份額、資產(chǎn)規(guī)模等方面獲得更大的空間。第二節(jié)、行業(yè)政策熱點(diǎn)一、經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀及政策熱點(diǎn)(一)經(jīng)濟(jì)適用房存在問(wèn)題自從有了經(jīng)濟(jì)適用房,很多難以承受商品房?jī)r(jià)格的工薪家庭實(shí)現(xiàn)了買房的愿望,經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)北京人居工程的推進(jìn)有著舉足輕重的意義?？墒窃诮?jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程中,也暴露了一些問(wèn)題:1、經(jīng)濟(jì)適用房屬于一種特殊的政策性住房,其購(gòu)買對(duì)象針正確是無(wú)住房的中低收入者。但國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的政策一出臺(tái),即被一些頗具”投資眼光”的人咬住不放,不惜打破頭,也要蹭進(jìn)”窮人”行列,和真正的中低收入者同步競(jìng)爭(zhēng),爭(zhēng)分經(jīng)濟(jì)適用房這杯”羹”。而經(jīng)濟(jì)適用房的二級(jí)市場(chǎng)準(zhǔn)人的門檻較低更是讓一些地段、交通比較優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)適用房的投資價(jià)值彰顯,因?yàn)橹恍枥U納3%的土地出讓金即可將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去。即使不轉(zhuǎn)手,收取房租也能夠獲得相當(dāng)不錯(cuò)的投資回報(bào)率。2、面積過(guò)大,個(gè)別經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目定位遭受爭(zhēng)議。例如一套160多平方米的房子總價(jià)在50萬(wàn)元左右,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般工薪家庭的支付能力。經(jīng)濟(jì)適用房的總價(jià)應(yīng)該控制在30萬(wàn)以內(nèi)是比較合理的。因?yàn)槌シ靠?還要繳納和商品房一樣的契稅、維修基金,入住之后還要進(jìn)行裝修等等,這部分費(fèi)用對(duì)工薪家庭而言也不是小數(shù)目。從另一個(gè)角度說(shuō),這種大戶型已經(jīng)根本背離了經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的初衷。3、經(jīng)濟(jì)適用房另一個(gè)屢禁不止的現(xiàn)象就是絕正確賣方市場(chǎng)導(dǎo)致的炒賣房號(hào)。由于”物美價(jià)廉”,北京市經(jīng)濟(jì)適用房一直處于一種供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)狀態(tài),而經(jīng)濟(jì)適用房的放號(hào)認(rèn)購(gòu)使得房號(hào)變得值錢起來(lái),由此引發(fā)的炒房號(hào)也成了北京樓市的一大怪現(xiàn)象。中國(guó)在1998年曾經(jīng)大力倡導(dǎo)建經(jīng)濟(jì)適用房,一方面是為了解決中低收入家庭住房問(wèn)題,而另一個(gè)更主要的原因是當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的增長(zhǎng)壓力,國(guó)家把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)當(dāng)作了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一項(xiàng)措施,大力發(fā)展。可是就當(dāng)前的情況來(lái)看,經(jīng)濟(jì)適用房一方面在某種程度上被當(dāng)作解決政府官員、教師、中低收入家庭住房的實(shí)物福利,背離了商品經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)運(yùn)作的軌道;另一方面,背離經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障性、政策性,不顧中低收入家庭的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力,出現(xiàn)盲目地超標(biāo)開(kāi)發(fā)、豪華開(kāi)發(fā)、高價(jià)定位的錯(cuò)誤傾向。當(dāng)前,中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本擺脫了亞洲金融危機(jī)的影響,進(jìn)入了新的正常發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮,因此經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)該回歸其解決中低收入家庭住房的初衷上來(lái)。(二)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理新辦法為更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的政策初衷,國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部于1月1日推出了<經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法>,從1月1日起實(shí)施。<辦法>對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房作出了新的界定,就是納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃,建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥,享受政府提供的優(yōu)惠政策,向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。<辦法>明確規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),由有權(quán)定價(jià)的政府價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門,按照本辦法有關(guān)規(guī)定,在項(xiàng)目開(kāi)工之前確定,并向社會(huì)公布。與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng),和同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià),切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。按照本辦法確定或?qū)徟慕?jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,為同一期工程開(kāi)發(fā)住房的基準(zhǔn)價(jià)格。分割零售單套住房,應(yīng)當(dāng)以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ),計(jì)算樓層、朝向差價(jià)。住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用;開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用;各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格。任何單位和個(gè)人不得擅自提高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),在銷售場(chǎng)所顯著位置公布價(jià)格主管部門批準(zhǔn)的價(jià)格及批準(zhǔn)文號(hào),自覺(jué)接受社會(huì)監(jiān)督。這次出臺(tái)的<辦法>主導(dǎo)思想是規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理程序,防止一些不法開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自提高價(jià)格。按照文件規(guī)定,經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)工之前確定,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),其上浮幅度由政府價(jià)格主管部門在核定價(jià)格時(shí)確定,下浮幅度不限;同時(shí)政府應(yīng)積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)招投標(biāo)的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房,有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格,從而使中低收入家庭能夠享受政府的優(yōu)惠政策。(三)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)范圍將縮小建設(shè)部正加緊制定的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法,將認(rèn)真考慮公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象過(guò)于寬泛的問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法將對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容可能是各地要根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力,因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn),明確供應(yīng)對(duì)象的范圍,不能再實(shí)行敞開(kāi)供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小,以保障而不是改進(jìn)中低收入家庭住房為主。供應(yīng)面積將要求控制在120平方米以內(nèi),豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止。一直以來(lái),在中央政府和各部委有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的文件中,購(gòu)買對(duì)象都泛指中低收入家庭,因此各地實(shí)施起來(lái)五花八門。綜合各地情況,對(duì)如何界定受惠者標(biāo)準(zhǔn)和控制受惠人群的數(shù)量規(guī)模,存在兩種不同的觀點(diǎn)和做法:一種強(qiáng)調(diào)”從緊原則”,如福州、廈門執(zhí)行收入與面積”雙控”政策;一種強(qiáng)調(diào)”普惠制”,如北京、杭州市,除高收入者外,基本上所有住房面積未達(dá)標(biāo)家庭均可成為經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象,而漢中、哈爾濱、西安、銅陵等地則基本上是敞開(kāi)供應(yīng)。這樣做的后果是有錢人住進(jìn)經(jīng)濟(jì)房,真正的實(shí)惠沒(méi)有落在中低收入者身上,社會(huì)反應(yīng)強(qiáng)烈。建設(shè)部有可能在管理辦法中提出,在商品房與經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)差較小城市,能夠在一個(gè)時(shí)期內(nèi)采取普惠制度,但為抑制住房投機(jī),應(yīng)從嚴(yán)審批購(gòu)房對(duì)象;在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)較大的城市,應(yīng)采取”從緊”原則,執(zhí)行”雙控標(biāo)準(zhǔn)”,保證最需要住房的群眾優(yōu)先購(gòu)買。對(duì)危改安置居民、”城中村”改造優(yōu)先安排,對(duì)教科文衛(wèi)等行業(yè),能夠傾斜,分期分批供應(yīng)。在審批供應(yīng)對(duì)象時(shí),要采取公示等多種方式,提高透明度。而對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)總量與需求量確定控制標(biāo)準(zhǔn)。”雙控”標(biāo)準(zhǔn)可逐步提高,原則是保證最需要住房的群眾優(yōu)先享用,雪中送炭。由于各地收入標(biāo)準(zhǔn)差別大,國(guó)家只規(guī)定原則,標(biāo)準(zhǔn)由各城市自定。建設(shè)部將建議各地按市場(chǎng)化原則進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),政府直接操作經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的模式應(yīng)逐步淡化、退出。鼓勵(lì)各地在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)過(guò)程中實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)制度。經(jīng)過(guò)招標(biāo),落實(shí)土地、稅費(fèi)等相關(guān)優(yōu)惠政策,落實(shí)開(kāi)、竣工計(jì)劃。二、新房貸政策(121文件)分析6月13日,人民銀行發(fā)出<要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理>(第121號(hào)文件)的通知,要求各商業(yè)銀行對(duì)發(fā)放各類房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行加強(qiáng)管理。在業(yè)界引起很大的震動(dòng),下面對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)分析。(一)央行發(fā)布該政策的主要目的:1、經(jīng)過(guò)政策引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,以遏制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。種種跡象表明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別表現(xiàn)在某些沿海城市的高端住房上已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)過(guò)熱的跡象,具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:1-4月,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)