估價師考試房地產(chǎn)估價課程講義

第四章市場法基本要求:1、熟悉比較法的基本原理，搜集交易實例和選取可比實例。2、掌握建立價格可比基礎、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準價第一節(jié)市場法的基本原理1、市場法的概念市場法又叫市場比較法、比較法是將房地產(chǎn)估價對象與在估價時點的近期有過交易的房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、市場法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。注意：影響交易價格的因素很多，具體的房地產(chǎn)價格是隨機的，可能會偏離正常的市場價格。但是，當同類房地產(chǎn)交易實例較多時，根據(jù)大數(shù)定量，接近房地產(chǎn)平均價格的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的概率最大。因此，可以用類似房地產(chǎn)修正后的交易價格的平均值，替代估價對象的價格。3、市場法的適用對象具有交易性的房地產(chǎn)，即要有大量的類似房地產(chǎn)市場交易的房地產(chǎn)。4、市場法的適用條件與應用市場法的適用條件是在同一供求范圍內(nèi)，存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。采用市場法時，需要消除:(1)實際交易情況與正常交易情況的不同；(2)成交日期與估價時點的不同；(3)可比實例房地產(chǎn)情況與估價對象房地產(chǎn)情況的不同。5、市場法估價的操作步驟(1)搜集交易實例。(2)選取可比實例。(3)建立價格可比基礎。(4)進行交易情況修正。(5)進行交易日期修正。(6)進行房地產(chǎn)狀況修正。(7)求取比準價格。第二節(jié)市場法的操作1、搜集交易實例⑴搜集大量交易實例的必要性只有擁有大量真實、可靠的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格。當然也是大數(shù)定理或者統(tǒng)計學的必然要求。⑵搜集交易實例的途徑①查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。②查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。③參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。④向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰、經(jīng)紀人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況。⑤假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)的出售者洽談，取得真實的房地產(chǎn)價格資料。⑥同行之間相互提供。⑦通過專門的網(wǎng)站或者購買專門的數(shù)據(jù)庫。⑶應搜集的內(nèi)容①交易雙方的基本情況和交易目的。②交易實例房地產(chǎn)的狀況。③成交日期。④成交價格。⑤付款力式。⑥交易情況。2、選取可比實例⑴可比實例的含義指交易實例中房地產(chǎn)狀況與房地產(chǎn)估價對象的狀況相同或者相當、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價格為正常市場價格或者能修正為正常市場的交易價格的交易實例。其選取的原則是最類似原則。⑵選取可比實例的質(zhì)量要求①與估價對象最類似的房地產(chǎn)，包括區(qū)位的類似性、權(quán)益和實物的類似性三個方面。②交易類型與估價目的吻合。③成交日期與估價時點接近。④成交價格是正常價格或可修正為正常價格。⑶分配法的含義選取可比實例的一種方法。如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例，而有土地與建筑物合成體的交易實例，則可將此土地與建筑物合成體及其成交價格予以分解，提取出與估價對象同類型部分的房地產(chǎn)及其價格，再以此為可比實例。⑷選取可比實例的數(shù)量要求從理論上講越多越好。如果要求選取的數(shù)量過多：①由于交易實例數(shù)量有限而難以做到；②增加修正、調(diào)整工作量大而不經(jīng)濟。一般選取3個以上，10個一下。3、建立價格可比基礎建立價格可比基礎的方面：⑴統(tǒng)一付款方式⑵統(tǒng)—采用單價⑶統(tǒng)一幣種和貨幣單位⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵4、交易情況修正⑴交易情況修正的含義可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其調(diào)整為正常的，只有這樣才能作為估價對象的價格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。經(jīng)過了交易情況修正后，就可以使可比實例，不正常的價格變成了正常價格。⑵造成成交價格偏離其正常市場價格的因素①有利害關(guān)系人之間的交易。②急于出售或急于購買的交易。③交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易④交易雙方或某一萬有特別動機或偏好的交易。⑤特殊交易方式的交易，比如拍賣、招標、哄抬或者拋售。⑥交易稅費非正常負擔的交易。⑦相鄰房地產(chǎn)的合并交易。⑧受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易，比如以房地產(chǎn)抵債。⑶交告易稅巖修正坑方法正常囑成交舍價格搏－應侵由賣攔方繳設納的腥稅費貿(mào)＝賣型方實慰際得鬧到的櫻價格正常球成交猾價格鳳＋應掃由買播方繳崖納的榆稅費帖＝買嫂方實森際支秒出的錦價格應由烏賣方淹繳納嚷的稅良費＝盡正常傍成交解價格牙×應疑由賣兵方繳勸納的沖稅費丙比率應由蒼買方勸繳納閉的稅律費＝注正常往成交取價格列×應蜓由買為方繳津納的童稅費琴比率正常澤成交液價格內(nèi)＝賣撞方實嘆際得慘到的救價格儲/(燙1-蛛應由享賣方兩繳納型的稅己費比驢率)正常芝成交疫價格陳＝買脆方實丟際支恐出的橋價格健/(稍1+淘應由裙買方萌繳納細的稅頭費比繩率)5、暴交易與日期救修正⑴交歌易日跨期修煌正的哨含義將可怎比實拼例在誤其成味交日世期時繞的價快格調(diào)姑整為促在估翻價時夸點的陰價格沈，這冬樣才纖能將漂可比野實例鋸價格仆，作堆為估陰價對吹象的半價格他。如禍果成圖交日母期與由估價盞時點玻不同驕，房飽地產(chǎn)踏市場涂狀況燭可能絮發(fā)生澇變化尊，價緩格就攏有可氧能不沖同。盲要求膨估價猜對象鳳的價父格是昨估價從時點趁時的斥價格淹，是曲在估貸價時歲點時呈的房奔地產(chǎn)標市場曬狀況堂下形拴成的進。交易憑日期醬修正纏實際笑上是頃房地押產(chǎn)市朽場狀穴況修猴正。⑵同撿一宗臘房地鹽產(chǎn)在懼不同肅時間鄙的價離格可悠能變于化的顯種類污：①平脂穩(wěn)；②上枕漲；③下床跌。⑶交謠易日賀期調(diào)坦整的等方法①百雹分率還法②價爺格指涌數(shù)③價他格變鳴動率可比觸實例儀在成快交日蛋期時浩的價聰格×界交易帽日期瞇修正伶系數(shù)憶＝在琴估價貧時點結(jié)時的滴價格6、厘房地咐產(chǎn)狀竭況調(diào)脹整⑴房扭地產(chǎn)頑狀況椒調(diào)整縮慧的含魚義進行建房地汗產(chǎn)狀趨況修贈正是紹將可抖比實搶例的國房地任產(chǎn)狀愧況下批的價胳格，短調(diào)整阿為估對價對散象房裕地產(chǎn)掙狀況桐下的布價格恥。⑵房戒地產(chǎn)蜜狀況永調(diào)整跑的內(nèi)莖容①區(qū)拘位狀崗況修用正對房敗地產(chǎn)花價格謙有影燒響的唐，區(qū)檢位因駝素的占狀況英。進陸行區(qū)沖位狀盼況修保正，洽是將犯可比壁實例踩房地訂產(chǎn)的歷區(qū)位愧狀況餡下的邊價格央，調(diào)違整為益估價腐對象儉房地宜產(chǎn)的梨區(qū)位鍬狀況山下的棒價格犁。內(nèi)容架有：虎繁華首程度咳、交膛通便中捷程斥度、辟環(huán)境意景觀廈、公兼共設斃施完現(xiàn)備程橫度(浴屬于通估價設對象累以外懶的部叫分)睡、臨筑路狀易況、你朝向范、樓蜘層等鐵影響欺房地桿產(chǎn)價讀格的遙因素警。②權(quán)紙益狀凝況修繩正對房憑地產(chǎn)影價格譽有影叔響的土，權(quán)顫益因足素的殖狀況紹。進豆行權(quán)偶益狀警況修剖正，恐是將丘可比坊實例竊房地弊產(chǎn)的楚權(quán)益石狀況域下的武價格變，調(diào)利整為酒估價值對象柔房地延產(chǎn)的餅權(quán)益勻狀況迷下的客價格爪。內(nèi)容秒有：繳土地冷使用兩年限瓦、城悉市規(guī)澇劃限凝制條腐件(摩如容添積率文)等敘影響庫房地組產(chǎn)價麻格的戲因素亡。③實揚物狀掙況修穗正對房包地產(chǎn)尊價格礎有影盒響的籠，實屢物因混素的器狀況屑。進果行實巷物狀棕況修輪正，鞭是將枯可比零實例捆房地洪產(chǎn)的城實物償狀況報下的病價格向，調(diào)苗整為仆估價細對象宰房地幟產(chǎn)的俘實物犬狀況仁下的泥價格專。內(nèi)容窯有：對于默土地些來說自，主包要包泛括：每面積饅大小寶、形竭狀、瓣基礎瓣設施誼完備蹈程度栽(屬倡于估妹價對剩象之蹈內(nèi)的鍋部分勿)、通土地皮平整英程度貧、地邪勢、黑地質(zhì)津水文太狀況招等影維響房胖地產(chǎn)達價格息的因葵素；對于霜建筑般物來骨說，膜主要受包括贏：新輝舊程竹度、倦建筑罷規(guī)模遞、建蠅筑結(jié)羽構(gòu)、飼設備匯、裝供修、湊平面質(zhì)布置吉、工披程質(zhì)批量等勤影響漠房地賊產(chǎn)價談格的遞因素善。⑶房盆地產(chǎn)棉狀況輔修正披的思功路房地說產(chǎn)狀無況修滅正的峽思路從是：讀首先倘，列群出對駕估價較對象窮價格唉有影敢響的選狀況顫因素咐，包臨括區(qū)夢位方震面的醫(yī)、權(quán)柄益方秒面的拒和實墓物方補面的盛；其溪次，抵判定夸估價申對象誼房地輸產(chǎn)和肢可比嚇實例估房地工產(chǎn)在駐這些張因素浪方面賓的狀某況；榮然后音，逐張項比催較，玻找出挖它們舉之間奸的差餓異，莊造成餅的價春格差出異程絨度；計最后鵝，根壩據(jù)價安格差態(tài)異程維度對診可比揪實例輪房地蠅產(chǎn)的隸價格投進行積調(diào)整更。房地落產(chǎn)狀抖況修保正的膨方法沸有百象分率鉛法、嘩差額條法和鏈回歸卵分析炎法。①采痕用百系分率食法進意行房悔地產(chǎn)墻狀況節(jié)修正蠅的一專般公刮式可比廈實例辛在其鋒房地忠產(chǎn)狀腥況下近的價絹格×吳房地肆產(chǎn)狀廳況修勢正系扮數(shù)＝拾在估籠價對拆象房戶地產(chǎn)絡狀況蓋下的捷價格②采瘋用差提額法段進行破房地壁產(chǎn)狀吼況修趕正的圖一般離公式可比歐實例殃在其棟房地罰產(chǎn)狀獵況下省的價永格±辯房地定產(chǎn)狀要況修網(wǎng)正額飄＝在領估價者對象氣房地較產(chǎn)狀測況下婦的價豈格⑷房小地產(chǎn)工狀況籌間接襲比較烏調(diào)整間接生比較愛調(diào)整句法與邁直接潑比較厚相似垃，所歐不同芒的是糖設想菊一個恐標準艦的房義地產(chǎn)胞狀況忘，并掛以此年標準滑的房盡地產(chǎn)戰(zhàn)狀況節(jié)為基鏟準，煙將估游價對縱象、盜可比猶實例射房地美產(chǎn)狀遍況，陰分別敵與標低準房丹地產(chǎn)臂，逐碧項比禁較打昨分，還然后領將所站得的懇分數(shù)法轉(zhuǎn)化錫為修賤正價聽格的拍比率匆。⑷房擠地產(chǎn)險狀況炕調(diào)整倡應注賄意的預問題①可生比房敞地產(chǎn)殿狀況取，無仆論是爸區(qū)位道、權(quán)慶益還允是實柴物，訪都應槳是其漏成交略價格長，所脆對應怖和反削映的廚房地犧產(chǎn)狀枝況，歡而不晶是在遭評價隱時點并或者兇其他吊時候險的狀陜況。②不序同使有用性托質(zhì)的塞房地香產(chǎn)，秒影響是其價飄格的哀區(qū)位奶和實叼物因仁素不憐同，稍即使絮某些群因素爺相同律，但堅其對慨房地映產(chǎn)價續(xù)格影脈響的假方向躍和程囑度也駝不完來全相秘同。③在在房地屠產(chǎn)狀況況調(diào)脈整中寧，可跪以根其據(jù)每礦個因突素的棄具體逢情況否而分微別予午以調(diào)絨整，砌如土籌地使洽用年肌限調(diào)豪整、停容積沾率調(diào)洲整、播樓層蠢調(diào)整碰等。7、貴求比舊準價撤格⑴求石某個即比準影價格⑵將企多個唱比準播價格沫綜合撒成一鑒個最膚終比淋準價岸格從理鋤論上槐講，莖綜合洗的方租法有充4種誘：①平哲均數(shù)案，包飄括簡怖單算融術(shù)平暑均數(shù)毛和加卵權(quán)算攻術(shù)平懲均數(shù)宏：②中微位數(shù)故；③眾缺數(shù)；④其始他方條法。第三肚節(jié)錢市竭場法陸運用端綜合口實例實例蘋1：桌為評事估某拍寫字懂樓2戴00船5年齊10糠月1宿日的違正常霞市場溉價格君，在混該寫御字樓薪附加屢調(diào)查桑選取造了A此、B部、C艙三宗社類似逐寫字嘉樓的鎖交易輛實例肥作為喝可比演實例迅，有導關(guān)資壞料見漫下頁表中盒的交尺易情廉況中暴，正羞(負級)值竟表示諸可比跨實例盒成交財價格氣高(費低)禿于正縫常市謠場的殺價格雞幅度賄；房申地產(chǎn)蜓狀況舊中，蘆正(姨負)及值表亭示可鉛比實抱例房愚地產(chǎn)糧狀況挑優(yōu)(慌劣)旱于估班價對才象房干地產(chǎn)忘狀況扒導致團的價擦格差占已幅叔度。聚另假溪設人寫民幣桶與美娘元的癢市場慰匯率智20利05廊年3助月1浙日為繡1：兼8.痛4，棗20凳05權(quán)年1較0月憐1日裂為1辯：8棄.3怪；該喊寫字鞠樓以財人民疊幣為統(tǒng)基準市的市仰場價倦格2大00茫5年仿1月坡1日甚至2武00寒5年盟2月旺1日擊基本站不變略，2柴00栗5年舅2月昆1日危至2慢00執(zhí)5年女5月兔1日容平均結(jié)比上瘦月下倍降1菜%，煌以后黃平均咱每月雙比上男月上竹升0捐.5俯%。兼試測芹算該貼寫字追樓2騰00膠5年沒10偶月1予日的彩正常枕市場埋價格牌。可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000元人民幣/M2650美元/M25500元人民幣/M2成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情況＋2%＋5%-3%房地產(chǎn)狀況-8%-4%+6%實例婚2：某地遠區(qū)某錘類房惹地產(chǎn)殖19公99夾年4幻玉月1昏日至顯10諷月1缺日的寬價格劃指數(shù)清分別冊為7淺9.字6、冰74低.7他、7損6.撇7、牛85竿.0統(tǒng)、8訂9.春2、厚92下.5細、9鋤8.狐1(暖以1穩(wěn)99預8年華1月厲1日急為1國00絲式)?？酒渲锌苡幸粊G房地皇產(chǎn)在則19注99蔽年6旱月1衰日的釘價格顧為2憤00蠶0元演／m漿2，診對其謙作交悶易日芬期修覆正到雀19眠99肢年1幣0月膚1日拋的價棉格為找(扒)辣元／莖m2。A．結(jié)13械76閃B．呢23遙08催C．前25室58宗D鐘．1畜05黑5解：(1句)可肅以判狼斷應算采用候房地勵產(chǎn)價扁格指呼數(shù)法賣調(diào)整(2沃)可占以判拉斷出腹，該竿指數(shù)供為定律基指騙數(shù)(閘以外鐘均以敞19托98哪年為茂基準育期)(3紛)選強擇價緒格指映數(shù)可比假實例粥交易們?nèi)掌谡Z的價聾格指秩數(shù)為跡：7豪6.荒7；均估價夜對象揀交易厲日期矛的價評格指灰數(shù)為鈴：9磚8.迅1(4坐)計乓算調(diào)膀整后泡的價絲式格20趙00坐×(怒98地.1哄/7決6.騙7)稿＝2攪55牌8.筑01顯然敵答案沾為：加C實例齊3：在估蒜價中創(chuàng)選取朽4個車可比礎實例溫，甲行成交短價格買48柴00不元/蹄m對2炸，建萍筑面么積1受00租m亭2，禮首次駝付清烤24粗萬元殺，其煮余半億年后伯支付襲16縮慧萬元雁，一示年后賠支付丘8萬姐元；摸乙成禁交價苗格5防00娘0元禁/范m2戰(zhàn)，建粥筑面?zhèn)e1網(wǎng)20爐m列2，杰首次攻支付烏24挎萬元貓，半暫年后獵付清地余款壇36艱萬元鎮(zhèn)；丙估成交桂價格撿47殘00槐元/怕m活2，殼建筑簽面積掘90