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2012.2.26我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究
——與香港、美國(guó)、日本、新加坡模式的比較分析2目錄發(fā)展模式及其影響因素幾大主流房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式分析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式第三種模式-------“大陸模式”2023/5/272一、發(fā)展模式及其影響因素什么是發(fā)展模式?發(fā)展模式選擇的影響因素?發(fā)展模式選擇的目標(biāo)?2023/5/273房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式就是要適合不同的發(fā)展階段,解決好每一階段企業(yè)存在的各類問題,從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。它包括開發(fā)模式、融資模式、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式、管理模式等多個(gè)方面。2023/5/274發(fā)展模式選擇的影響因素發(fā)展模式選擇的影響因素產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)外部經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)環(huán)境政治制度經(jīng)濟(jì)環(huán)境文化2023/5/275發(fā)展模式選擇的目標(biāo):實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2023/5/276二、幾大主流的房企發(fā)展模式分析香港模式美國(guó)模式新加坡模式日本模式2023/5/277“香港模式”“香港模式”,是以開發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈,從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成,房子建好后,地產(chǎn)公司不持有物業(yè),直接出售,以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。2023/5/278“美國(guó)模式”“美國(guó)模式”,是指在“資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理”六個(gè)環(huán)節(jié),全部獨(dú)立運(yùn)作,均由不同的公司協(xié)調(diào)合作,責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)分工明晰,充分回避了房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)驗(yàn)證實(shí),可以有效的避免囤積、空置,解決房屋質(zhì)量、資金安全等問題,實(shí)現(xiàn)行業(yè)充分合作與競(jìng)爭(zhēng),能更好的控制成本、穩(wěn)定價(jià)格、降低風(fēng)險(xiǎn)。2023/5/279“香港模式”“美國(guó)模式”主要特點(diǎn)以土地為基本,實(shí)行全過程的經(jīng)營(yíng),“售樓花”和“地王”是其兩大經(jīng)營(yíng)特色。市場(chǎng)高度細(xì)分+金融工具多樣化產(chǎn)生背景土地產(chǎn)權(quán)制度公共土地批租制度,土地產(chǎn)權(quán)歸政府,買賣的只是土地的有期限的使用權(quán)土地產(chǎn)權(quán)私有,土地供給市場(chǎng)高度自由且無限融資模式預(yù)售款+銀行貸款A(yù)BS、MBA、REIT’s等金融發(fā)達(dá),融資方式多樣化,只有15%左右是銀行資金,70%是社會(huì)大眾的資金主要優(yōu)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的最大化;一體化的參與有利于資源的優(yōu)化配置專業(yè)化,形成核心競(jìng)爭(zhēng)力;資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)全社會(huì)共擔(dān)主要局限不夠科學(xué),比較粗放的,風(fēng)險(xiǎn)很大,容易導(dǎo)致囤積和爛尾。組織成本較高,利潤(rùn)被瓜分適用范圍人多地少,寸土寸金地廣物博、金融業(yè)發(fā)達(dá)核心土地資金房企地位全能者,所有環(huán)節(jié)參與組織者、統(tǒng)籌者2023/5/2710新加坡模式
新加坡模式,其核心就是建立住房公積金,以政府供應(yīng)的保障性住房為主體,以商品房為補(bǔ)充,來滿足社會(huì)大多數(shù)人群對(duì)住房的需求。在新加坡,超過70%的人都居住在政府住房。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,以所投資的資產(chǎn)總額計(jì)算,新加坡政府投資公司排名全球前十大房地產(chǎn)投資公司之列。同時(shí),公司所投資的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為數(shù)不多真正具有全球代表性的房地產(chǎn)組合。2023/5/2711新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式盛邦新業(yè)集團(tuán)源自新加坡建屋發(fā)展局(HDB),擁有48年豐富的住宅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),它為新加坡提供了約90%的住宅,開發(fā)足跡更是遍及中國(guó)、印度、菲律賓等23個(gè)國(guó)家、90座城市,成功規(guī)劃建設(shè)了45座新興城鎮(zhèn),2000多個(gè)項(xiàng)目,為350余萬人口提供了超過100萬套精品住宅,被世人譽(yù)為——“新加坡花園城市的締造者”。特點(diǎn):一體化經(jīng)營(yíng);行業(yè)集中化程度高;跨國(guó)經(jīng)營(yíng)與投資明顯;2023/5/2712日本的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式日本的房地產(chǎn)開發(fā)不需要資質(zhì),只要符合城市規(guī)劃要求,無論企業(yè)和個(gè)人都可以申請(qǐng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),所以,在日本的城市和農(nóng)村,規(guī)模不同、門類各異的房動(dòng)產(chǎn)公司隨處可見。專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司卻很少,房地產(chǎn)開發(fā)被放在了“副業(yè)”的位置。按控股方主要業(yè)務(wù)的所屬行業(yè)劃分,日本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可歸納為:政府類、建設(shè)類、交通類、金融類、工業(yè)類、民間類6種類型。2023/5/2713日本政府類地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)最具代表性的是原日本住宅公團(tuán),也就是現(xiàn)在的都市再生機(jī)構(gòu)。主要業(yè)務(wù)是為中低收入的勞動(dòng)階層提供住宅、宅地以及與其配套的公共設(shè)施。模式特點(diǎn):有專業(yè)化分工,但專業(yè)細(xì)分程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如美國(guó),房地產(chǎn)市場(chǎng)有自身的特色,房企的發(fā)展模式基本上還是香港模式。日本的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式2023/5/2714三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式企業(yè)發(fā)展階段曾經(jīng)的香港模式自發(fā)的轉(zhuǎn)變及原因2023/5/2715企業(yè)發(fā)展階段中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)(主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))最早都是國(guó)有企業(yè),來源于國(guó)有企業(yè)的投資和地方政府的直接組建。他們?cè)缦冗M(jìn)入的都是單一的土地和房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,屬于項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)。在發(fā)展過程中,一批房地產(chǎn)企業(yè)選擇了多元化的發(fā)展道路,即以開發(fā)為主,還組建了建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、建材供應(yīng)等子公司;以住宅開發(fā)為主,還投資于商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn);以房地產(chǎn)業(yè)為主,還投資于其他非房地產(chǎn)業(yè)。進(jìn)入新世紀(jì)后,大批主流房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展,專注于某種類型的住宅商品,或?qū)W⒂谏虡I(yè)地產(chǎn),或?qū)W⒂谀骋粎^(qū)域細(xì)分市場(chǎng)或,專注于房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域。專業(yè)化的發(fā)展正在成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流現(xiàn)象。2023/5/271619塞90年,國(guó)隊(duì)務(wù)院釘頒布《中華鮮人民叛共和絞國(guó)城帥鎮(zhèn)土雪地使欲用權(quán)咐出讓模和轉(zhuǎn)慶讓暫餃行條憲例》的55號(hào)令業(yè),對(duì)族土地睜交易鼓的法內(nèi)律承讀認(rèn)開塑始,標(biāo)志圓著我溜國(guó)房猶地產(chǎn)兩商品賣化的圓開始納。中國(guó)索房地亡產(chǎn)師弊于香炸港,秤起源奔于深漆圳,侄傳播偵于中彼國(guó)大破陸。香港深圳中國(guó)大陸20伙23悼/5烈/1掀317在過姥去的20多年監(jiān)里,軟影響蟻中國(guó)頑內(nèi)陸艱房地影產(chǎn)企粉業(yè)的考是鏈接:中國(guó)墳房地塑產(chǎn)10強(qiáng)企脾業(yè)模萌式研法究(2電01監(jiān)1-藥03干-1迫1來源址:中決房網(wǎng))香港沿模式20爛23職/5同/1肆318近幾朗年,笨中國(guó)準(zhǔn)房地享產(chǎn)企野業(yè)逐編步看嚼重美舉國(guó)模吼式,旱并以般美國(guó)塔房企嫩為標(biāo)幣桿,情借鑒直與學(xué)驢習(xí)。源例如己:萬科、萬茂通(艷馮侖改)、狠綠城她(代調(diào)建模滴式)披等。美國(guó)偷模式興起20羞23參/5建/1簡(jiǎn)319香港模式美國(guó)模式xx模式VSxx實(shí)業(yè)Pu右lt夠e孤Ho棋me次s美國(guó)刷模式兼容萬科成立鞭于19終84年,19睬88年進(jìn)排入房做地產(chǎn)叼行業(yè)付,19周91年成尋為深做圳證屈券交料易所或第二花家上辨市公倚司,涌也是呈股市遺里的仗代表肅性地后產(chǎn)藍(lán)例籌股除。19待93年將也大眾走住宅億開發(fā)柔確定掌為公魄司核中心業(yè)尊務(wù),榮是目犬前中駁國(guó)最量大的敗專業(yè)愉住宅獅開發(fā)當(dāng)企業(yè)鼠。萬科妥雖然機(jī)在學(xué)醋習(xí)“外美國(guó)凡模式翻”,刑但是藥與Pu輪lt接e棍Ho繳me符s公司軌這樣不的優(yōu)隨秀美富國(guó)房激地產(chǎn)戰(zhàn)企業(yè)逗相比閘,萬騙科在偶精細(xì)蝕化、歉專業(yè)淚化方取面還累遠(yuǎn)遠(yuǎn)脈不夠策。20近23紅/5驗(yàn)/1杠320轉(zhuǎn)變獸的原嚷因--禮-香港嫂模式儀的深票刻教吧訓(xùn)對(duì)房影地產(chǎn)衛(wèi)商:易削受市弄場(chǎng)變禾動(dòng)和侵宏觀壤調(diào)控疊的影池響,康經(jīng)營(yíng)未不穩(wěn)憑定,替且受別資金脈和土駐地制嫌約很輝大。對(duì)房徒地產(chǎn)祥業(yè):土松地囤卷積廣病、項(xiàng)區(qū)目爛揚(yáng)尾多列、設(shè)牛計(jì)不姜合理償、建日筑能琴耗高頂、房肺屋質(zhì)訓(xùn)量差接、物期業(yè)管尖理難通、資逐金鏈木緊張徐等問縣題逐婦漸顯號(hào)現(xiàn),勢(shì)房地子產(chǎn)行袖業(yè)發(fā)圓展大春起大棚落,餅波動(dòng)驕大。對(duì)社像會(huì)民劉生:政象府、史銀行膀和房剪地產(chǎn)振開發(fā)樸商的紫利益前客觀叼上捆掌綁在質(zhì)一起晌,導(dǎo)求致了宗地價(jià)姻與房家價(jià)一吩輪又井一輪逢的上皮漲,滅使買貴房目籮標(biāo)離晴普通鑄百姓蘭越來交越遙鐘遠(yuǎn)。對(duì)金送融行免業(yè):資蔥金來孕源單傷一,譯對(duì)銀奶行信城貸依按賴極宜大,雙導(dǎo)致柱了房唇地產(chǎn)賴市場(chǎng)臟風(fēng)險(xiǎn)袖向銀范行業(yè)帶蔓延魂,增碑大了慨整個(gè)企金融頸系統(tǒng)太的不跟穩(wěn)定下性。對(duì)宏乓觀經(jīng)績(jī)濟(jì):對(duì)定宏觀茄經(jīng)濟(jì)棒的穩(wěn)學(xué)定有昂一定攀的破裕壞性廁。20端23外/5術(shù)/1朱3我國(guó)謹(jǐn)推行雪美國(guó)趟模式快的局古限:從一澇個(gè)寬毫泛的隸意義數(shù)上來裁說,軍美國(guó)硬模式書的地售產(chǎn)商嬸更接撓近于便制造盛類企業(yè)見,這臟對(duì)于購國(guó)內(nèi)朵已有忽一定峽基礎(chǔ)賭、實(shí)多力的務(wù)房企這,是睬否愿嗚意放抖棄全春能化踢模式燥下的池最大究化利爽潤(rùn),庭甘愿嚼做一飛個(gè)制飛造類嚷企業(yè)秒?土地典產(chǎn)權(quán)掃制度除不可敬能轉(zhuǎn)形為私珍有,廢土地翅供給垂市場(chǎng)牙也無他法實(shí)浮現(xiàn)無職限量繞供給阿。金融革市場(chǎng)魄尚不拍發(fā)達(dá)加,房頓地產(chǎn)致資產(chǎn)麻證券屈化等乎金融檔工具輛缺乏苦。美國(guó)隔模式掀是否斷適合位中國(guó)擋內(nèi)地邁?20訂23馳/5鞏/1隙322何去吹何從馬??鬼?市場(chǎng)環(huán)境宏觀調(diào)控房企23四、悼中守國(guó)內(nèi)技地房劫地產(chǎn)賠企業(yè)論的未胡來是否菠存在餓一種炕大陸良模式沿?大陸模式法的初狡步設(shè)柱想如何習(xí)實(shí)現(xiàn)榨大陸銷模式諸?20惱23師/5舅/1數(shù)324作為燙內(nèi)陸泛房地詳產(chǎn)市民場(chǎng)主量體的鏈房地熄產(chǎn)企嗎業(yè)在翁這個(gè)付宏觀武調(diào)控抱帶來柏的一眉輪新床的十障字路六口下傭應(yīng)該及何去帆何從功?做擁何選頑擇?除了喚香港介模式朱和美突國(guó)模板式,偷是否濤還有仰第三過條道暴路,連是否西存在蒼“大極陸模皂式”?所謂偷“大陶陸模蓋式”酷,就坦是根刊據(jù)中撓國(guó)的遲自身漏特色袍,結(jié)川合香探港模孕式和箭美國(guó)冷模式燃的優(yōu)妨點(diǎn),砍博采舞眾長(zhǎng)喉,兼忌容并成蓄,修建立柿一種辨混合估模式過。綜上江所述鐘,房濤地產(chǎn)穗開發(fā)紛企業(yè)種商業(yè)勒模式物的確智立,顧是建寇立在榨對(duì)自播身資贈(zèng)源和洪能力救的分寶析基釣礎(chǔ)之趕上的丟,是堅(jiān)對(duì)價(jià)伐值鏈穴、產(chǎn)也品和泛區(qū)域辯做出簽合理性選擇范、明賀確定銹位的步系統(tǒng)茄決策臟過程默。建雖立一尼個(gè)合恐適的惡商業(yè)正模式介,是額企業(yè)棕成功嘩的必哥由之竿路。20壘23鈴/5顧/1耀325“大弱陸模癥式”酒的初創(chuàng)步設(shè)鳳想1、土遮地政良策方喪面:刪改革熟現(xiàn)有不土地西政策何,改瓶一次紛性征元收70年土倍地出川讓金醫(yī)的制蛋度為笑按年慌征收耀土地食出讓蔽金;2、財(cái)貫稅政眉策方筒面:吩推行年現(xiàn)行景的財(cái)木稅體乏制改領(lǐng)革,睛精簡(jiǎn)煤稅種概,減興輕稅沃負(fù)水賺平;3、住妙房政闊策方碌面:許要加桂強(qiáng)大竿中城恒市住猾房消鍬費(fèi)政動(dòng)策改春革,衣優(yōu)化溜土地廢、住辣房供薄給結(jié)跡構(gòu),蔑抑制狼投資諒、投銅機(jī)性藥購房常,加罷大保論障性鹽住房腔供應(yīng)支力度彎,形杏成多補(bǔ)渠道塌的住呼房供票應(yīng)體皮系
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