遼寧省房屋面積測量與計算細則修訂稿

.省房屋面積測量與計算細則修訂稿6、共有(公用)建筑面積的計算及分?jǐn)?1、附則.省房屋面積測量與計算細則修訂稿1總則1.1目的和依據(jù)關(guān)規(guī)定,并結(jié)合我省實際,制定本細則。1.2適用圍本細則適用于省行政區(qū)域的房屋建筑面積測算。2房屋數(shù)據(jù)采集2.1房屋數(shù)據(jù)采集主要指房屋的角點坐標(biāo)和邊長數(shù)據(jù)采集，其計算所得的建筑面積分為"預(yù)測面積"和"竣工面積"兩類。2.2預(yù)測面積的房屋數(shù)據(jù)采集預(yù)測面積系指房屋竣工前,房產(chǎn)測繪單位根據(jù)房屋規(guī)劃設(shè)計圖紙和資料，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數(shù)據(jù),按照國家有關(guān)法律,法規(guī)和房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),計算出房屋建筑面積。2.2.1房屋預(yù)測數(shù)據(jù)采集的資料來源a)房屋建筑設(shè)計圖紙。b)共有(公用)設(shè)施使用說明。c)建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。2.2.2房屋預(yù)測數(shù)據(jù)采集的方法：直接采集圖紙數(shù)據(jù)。從建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時，應(yīng)對對應(yīng)邊進行校核，對分段邊長之和與總長度進行校核。校核不符時，應(yīng)返回建設(shè)單位進行修正。2.3竣工房屋面積的數(shù)據(jù)采集竣工面積指房屋竣工后，測繪人員應(yīng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定及本細則進行測繪，依據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門審核的施工圖紙計算并實地復(fù)核而計算得出的建筑面積。2.3.1房屋竣工數(shù)據(jù)采集的資料來源.a)房屋預(yù)測數(shù)據(jù)。b)房屋現(xiàn)地實測。c)建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。2.3.2房屋竣工數(shù)據(jù)采集的方法(參考)a)房屋邊長測量以米為單位,主要應(yīng)使用相應(yīng)精度的手持式測距儀、全站儀等。b)房屋邊長測量應(yīng)連續(xù)測量兩次,每次讀至毫米；兩次測量讀數(shù)之差ΔL(較差)不超過(1)式規(guī)定：取兩次測量數(shù)據(jù)平均值(中數(shù))作為房屋邊長最終結(jié)果。如果房屋邊長實行分段測量時，各分段邊長之和與房屋總邊長之差ΔL′不超過(2)式規(guī)定：│ΔL′│≤0.01√n＋1米(2)n—代表分段數(shù)如果直接測量房屋總邊長有困難時，則可用全站儀實測坐標(biāo)后計算總邊長，實測坐標(biāo)點的中誤差應(yīng)滿足≤±0.02米。測量時可采用相對坐標(biāo)系，并選取一個(或盡量少)測站點將各點一次性測完。c)測量過程應(yīng)遵循先整體,后局部,先外后的原則。e)測量所得的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)記錄在邊長記錄手簿上或注記在草圖上.邊長單位為米,取位至0.001米。f)測量時,測量儀器應(yīng)處于水平狀態(tài)。g)為校核測量數(shù)據(jù)的正確性,提高測量結(jié)果的準(zhǔn)確度,施測時應(yīng)有多余觀測.h)參與計算房屋面積的邊長數(shù)據(jù)要進行平差處理,相關(guān)數(shù)據(jù)之間不能相互3房屋面積測算3.1房屋面積測算的精度房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過下表計算的結(jié)果。.表1-1房產(chǎn)面積的精度要求(S為房產(chǎn)面積,m2)限差(限差(m2)中誤差(m2)精度等級各級房產(chǎn)面積的精度適用圍如表1-2。表1-2房產(chǎn)面積精度測算等級的要求不同不同房屋選用的等級商品房或進入房地產(chǎn)市場的房屋精度等級3.1.1有建筑施工圖的房屋，經(jīng)實地檢測，滿足下列條件時可按建施圖標(biāo)注的尺寸依據(jù)幾何圖形進行面積計算。a)實測整棟房屋外圍邊長與施工圖設(shè)計尺寸比較之差小于70毫測量邊長限差規(guī)定備注備注計。b)各套房屋兩墻面邊長測量值(不含裝飾面厚度)、兩側(cè)裝飾面厚度、套墻體設(shè)計厚度三項之和與竣工圖對應(yīng)標(biāo)注的尺寸之差小于毫米。c)墻體裝飾面厚度通常如下表：厚厚度普通18毫米；中級20毫米；高級25毫米間部位外外種抹保溫層.220-24毫米19-22毫米23-26毫米14-15毫米水泥沙漿+各種石材厚度水刷石貼瓷磚貼面磚貼水磨石、石、磨光花外外外d)墻體設(shè)計厚度一般分以下兩類e)具體裝飾面厚度，墻體厚度可參考建筑設(shè)計施工圖編寫說明確定。3.1.2有建施圖的房屋，但經(jīng)檢測不滿足第2.1.1a)及第2.1.1b)條要求，應(yīng)采用實際測量房屋邊長數(shù)據(jù)依據(jù)幾何圖形進行面積測算，但實測的房屋邊長數(shù)據(jù)應(yīng)滿足下列條件。a)房屋外圍邊長測量數(shù)據(jù)及各套房屋同側(cè)邊長測量數(shù)據(jù)應(yīng)分別滿足(1)式要求。b)各套同側(cè)邊長測算數(shù)據(jù)之和(含裝飾面厚度、套墻體厚度)與對應(yīng)的房屋外圍邊長總長度測量數(shù)據(jù)的差值應(yīng)滿足(2)式要求。c)對滿足a)、b)條要求的數(shù)據(jù)，以各套同側(cè)邊長測算的數(shù)據(jù)與房屋外圍總邊長的比例大小配賦b)項差值,由此得出的各套同側(cè)邊長數(shù)據(jù)，方可用于有關(guān)面積計算。3.2采用實測法按幾何圖形測算的房屋面積精度要求每個測繪單元面積測算中誤差滿足(3)式要求∣|米S|∣≤0.01√S+0.0003S(3)積，即一個測繪單位的房屋面積。每個單元面積測算限差滿足(4)式要求∣|ΔS|∣≤0.02√S+0.0006S(4)3.3形狀比較復(fù)雜的房屋面積，可以測定房角點(或特征點)的坐標(biāo)，按(5)、(6)式計算房屋面積:.或XY∑X(Y-Y)ii+1i-1ii-1i+1i—房角點的縱坐標(biāo),米ii—房角點的橫坐標(biāo),米i(5)(6)；；i—房角點序號,按順時針方向編號；3.4房角點測定的中誤差應(yīng)為±0.02米,由相鄰房角點測定的坐標(biāo)反算邊長與實測邊長之差ΔD應(yīng)滿足(7)式要求3.5按第2.3測算的房屋面積中誤差米S應(yīng)滿足(8)式要求SDii(8)D—多邊形中對角線長度,米。i,n意義同第2.3條；i-1,i+13.6按實測數(shù)據(jù)計算的房屋面積均須獨立測算兩次，兩次之差滿足(4)式要求后，取平均值做為最終結(jié)果。3.7本細則允許使用其它測量儀器和方法進行房屋面積測算，但測量儀器須經(jīng)法定計量檢定機構(gòu)檢定合格,且在有效期使用；測算的精度分別符合(3)、(4)、(8)式的要求。4房屋面積的分類與定義4.1依據(jù)房屋面積測算部位不同將房屋面積分為三類即房屋建筑面積、套建筑面積、共有(公用)建筑面積。4.2房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的水平投影面積，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.20米以上(含2.20米,以下同的)永久性建筑。當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時按保溫層外表面計算。.4.3房屋的套建筑面積房屋套建筑面積包括套使用面積、套墻體面積及套陽臺面積。4.4房屋的共有(公用)建筑面積建筑物由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?(公用)建筑面積和不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。5房屋面積測算的容與圍5.1房屋建筑面積測算的容房屋建筑面積測算包括以下幾種面積的測算：房屋建筑面積、套建筑面積,共有(公用)建筑面積。5.2房屋面積測算的圍5.2.1房屋建筑面積計算的條件計算建筑面積的房屋一般應(yīng)具備以下普遍性的條件：a)應(yīng)具有上蓋；b)應(yīng)有圍護物；c)結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；d)層高在2.20米(含2.20米)以上；e)可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。5.2.2房屋層數(shù)自下而上用自然數(shù)表示；地坪±0以下為地下層數(shù)，自上而下用負整數(shù)表示；層高在2.20米以下的不計層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。b)層高不低于2.20米的架空層計算自然層數(shù)。c)假層、夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓等，以及突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等不計層數(shù)。5.3房屋建筑面積測算規(guī)則5.3.1計算全部建筑面積的圍a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。這里說明：單層房屋層高不低于2.20米的，無論其層高多少，也只能按.一層計算建筑面積。b米 (含2.20米)以上部位計算建筑面積。c)穿過房屋的通道、房屋的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、不低于2.20米的，按其水平投影計算面積。這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋部的通道。d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積.e天面上，屬永久性建筑，層高在不低于2.20米的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度不小于2.20米的部位，按其外圍水平投影面積計算。f)挑樓、封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。g)屬于永久性結(jié)構(gòu)有上蓋，封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高不低于2.20米的，按其外墻 (不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。其出入口處按上口，即地上部分的墻體為界進行計算。k)門斗按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。l)玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。(74號文)不小于2.20米部位的外圍水平面積計算。如果架空層未整修底板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時，則不計算建筑面積。n)有伸縮縫的房屋，若其與室相通的，伸縮縫計算建筑面積。o)立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層計算全部建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高不低于2.20米結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計算全部建筑面積。P)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。5.3.2計算一半建筑面積的圍.a)與房屋相連，有上蓋無柱的走廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。b)有與房屋相連的上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算(兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結(jié)構(gòu)的，視為有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊)。c)不封閉陽臺、挑廊、入室花園、庭院、空中花園等，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。d)獨立柱、單排柱的車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。單排柱是指排列成一行的柱。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。f)門廊按其柱外圍水平投影面積的一半計算。g)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。5.3.3不計算建筑面積的圍a所)有層高低于2.20米的房屋、房屋附屬設(shè)施。b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。c)房屋之間無上蓋的架空通廊，無上蓋的挑廊。d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e)建筑物的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。這些平臺是指安置于建筑物部的，供操作、上料、安放物品用的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。f騎)樓、過街樓的底層用作道路街巷通行或消防通道的部分；臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。(74號文)g)利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的房屋都不計算建筑面積。i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)沒有頂蓋或沒有圍護結(jié)構(gòu)，或生產(chǎn)和生活都無法使用的，或?qū)痈叩陀?.20米的走廊、檐廊，均不計算建筑面積。k)與房屋室不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。L)用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯，不計算建筑面積。.n)房屋屋面上，屬永久性建筑的樓梯間、水箱間、電梯機房及閣樓等高度o)建筑物設(shè)計用于通風(fēng)采光的天井。p)無圍護結(jié)構(gòu)的室外樓梯。號文)r)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。(74號文)S)樓梯(自動扶梯)梯段水平間隙寬度大于0.40米的空間部分不計算建筑面積。(待討論)5.4特殊情況的處理5.4.1陽臺a)不封閉陽臺上蓋投影面積(上蓋水平投影面積指上蓋在該陽臺上的水平投影面積。以下同)大于或等于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積時,按陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算建筑面積。b)不封閉陽臺上蓋水平投影面積小于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積時,視為無上蓋，不計算建筑面積。c)具有消防功能的兩戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽臺，計入該兩戶各自的套建筑面積。(如何計算？)d)上蓋與陽臺非同期建造、上蓋為鏤空、上蓋與房屋主墻體不相連，均視為無上蓋，不計算建筑面積。e)一幢房屋中個別樓層不設(shè)陽臺或隔層設(shè)置的不封閉陽臺，形成下一層陽臺的上蓋距離該陽臺底面高度大于一個標(biāo)準(zhǔn)層層高時，視為無上蓋，不計算建筑面積。f)與房屋相連通、上有頂蓋、具有圍護結(jié)構(gòu)的底層平臺，視作陽臺。g)住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺的空中花園、入戶花園等，均視為陽臺，按陽臺規(guī)定計算建筑面積。h)陽臺圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按陽臺圍護結(jié)構(gòu)底板水平投影計算建筑面積。i)位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)并與其相通的、有蓋的花池、空調(diào)機位等，應(yīng)與與其相連的建筑空間一體計算建筑面積。.j)未計算面積的飄窗向陽臺凸出時，飄窗所占用的陽臺的空間仍計入陽臺的建筑面積。5.4.2當(dāng)飄窗進深大于0.60米、窗臺高度低于0.45米、且窗洞高度大于窗的計算辦法？)5.4.3非普通建筑空間及墻體的面積計算a)建筑物的墻體向傾斜或為弧形等非垂直墻體的，按其層高不低于2.20米部分的水平投影計算建筑面積。b)建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。c)坡屋頂、穹型頂建筑，按其層高在2.20米以上部分的水平投影計算建筑面積。d)室看場(臺)高度在2.20米以上的部位，按實際層數(shù)計算建筑面積。5.4.4樓梯的面積計算a)穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。b)屋專為通往躍層、復(fù)式、夾層、閣樓等的部樓梯，其在本層的樓梯按水部分，其中的樓梯(預(yù)留空洞)按相應(yīng)梯位(或設(shè)計梯位)的水平投影面積計算建筑面積。c)廣場式的室外樓梯不計算建筑面積。d)樓梯其下方空間不得重復(fù)計算面積。e)自動扶梯(斜步道滾梯)按自然層計算建筑面積。f對)于底層或頂層的樓梯間，以對應(yīng)的自然層的結(jié)構(gòu)底板至樓梯頂?shù)母叨?.4.6通道、走廊(含挑廊、檐廊)等的面積計算a)房屋底層作為公共通道的，不計算建筑面積。結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。c)用于消防的消防連廊不計算建筑面積。5.4.7裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積。6共有(公用)建筑面積的計算及分?jǐn)?6.1共有(公用)建筑面積的主要容：a)共有(公用)建筑面積的主要容包括：電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、設(shè)備用房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的共有(公用)用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。b)外墻、套與共有(公用)建筑空間(含樓梯間)之間分隔墻，按套分隔墻厚度一半(分隔墻厚度不同，按最小厚度計算)計入套建筑面積，其余部分計入共有(公用)建筑面積。6.2不計入共有(公用)建筑面積的建筑a)用于獨立使用的地下室、半地下室、共有(公用)停車位、車棚、車庫。b)為多幢樓服務(wù)的設(shè)備用房、管理用房、會所等。c)凡作為人防工程的地下室。d)住宅區(qū)的消防通道。e)無明確使用功能的、空置的備用間。f)超高層建筑中，作為消防疏散公共空間的避難層。6.3共有(公用)建筑面積處理的一般原則a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的套建筑面積按比例進行分?jǐn)?。c)共有(公用)建筑面積的分?jǐn)傆嬎阋詶潪閱挝贿M行。群樓式建筑(同期規(guī)劃、同期建設(shè)、裙房和塔樓為一整體的建筑)按單棟處理。連體樓(多棟樓房通過地下室或架空通廊或地面廊相連的建筑群按多棟處理。多層房屋與高層房屋以伸縮縫為界,按多棟處理。d)底部全部為非住宅,上部為住宅,非住宅設(shè)置專供住宅使用的樓梯間,電梯間包(括部電梯井、管道井及前室),非住宅外設(shè)置的住宅室外梯,按實際層數(shù)計算的建筑面積計入該棟房屋的全樓共有(公用)建筑面積中。.e)底部為商業(yè),上部為辦公,商業(yè)設(shè)置專供辦公使用的樓梯、電梯間包(括部電梯井、管道井及前室)、室外樓梯,按實際層數(shù)計算的建筑面積計入該棟房屋的全樓共有(公用)建筑面積中。f)出屋面樓梯間、電梯間、電梯機房計入該棟房屋的全樓共有(公用)建筑面積中。g)位于地下室中的電梯井、前室、樓梯、過道、警衛(wèi)室、地下室及外墻{計入套建筑面積之外的共有(公用)墻體面積}等專為地下室功能區(qū)而建造的共有(公用)建筑面積，由地下室各功能單元面積按比例分?jǐn)?，為整棟樓服?wù)的設(shè)備間(變電室)等共有(公用)建筑面積，由該棟房屋的地上和地下部分按面積比例分?jǐn)偂)一棟建筑，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該棟建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該棟的建筑面積，不需進行共有 (公用)建筑面積的劃分與分?jǐn)傆嬎恪)凡作為人防工程的地下室、作為消防疏散的避難層不計入共有 (公用)建筑面積，人防工程、避難層所建任何設(shè)施用房不參與共有 (公用)建筑面積分?jǐn)傆嬎?。l)獨立(獨立分區(qū))的地下室車庫，其車道由各車庫共同分?jǐn)偂?.4特殊共有(公用)建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t:a)為小區(qū)或多棟樓服務(wù)的管理用房、設(shè)備用房及其社區(qū)公益設(shè)施用房 (如物業(yè)用房、幼兒園、社區(qū)服務(wù)用房等)，不作為共有(公用)建筑面積進行分?jǐn)偂０椽毩挝惶幚?，并參與該棟樓的分?jǐn)?。b)底部局部為非住宅,上部為住宅,非住宅設(shè)置供住宅使用的樓梯間,電梯間包(括部電梯井、管道井及前室),計入該單元住宅與底部非住宅的共有(公用)建筑面積中。c)底層住宅(洋房、別墅)不使用單元樓梯間，獨立對外開門的，底層住宅同樣參與本單元樓梯間的分?jǐn)?。d位(間數(shù))，通道的建筑面積由所有鋪位(間數(shù))按其套建筑面積比例分?jǐn)?。e)兩棟獨立建筑物之間的架空通廊建筑面積列為不分?jǐn)偟墓灿?公用)面積。6.5共有(公用)建筑面積的分?jǐn)傆嬎?按規(guī)要求辦理，待改正)按相關(guān)房屋的建筑面積進行共有或共用面積分?jǐn)偅溆嬎愎饺缦?6.5.2商住樓共有(公用)建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將整棟房屋的共有(公用)建筑面積分為住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分應(yīng)分?jǐn)偟臈澒灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分應(yīng)分?jǐn)偟臈澒灿?公用)建筑面積。然后按住宅和商業(yè)部分各自進行分?jǐn)偂?a)住宅部分：將應(yīng)分?jǐn)偟臈澒灿?公用)建筑面積，加上住宅部分本身的共有(公用)建筑面積，依照5.3的處理原則和5.5.1的計算公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。b)商業(yè)部分：將應(yīng)分?jǐn)偟臈澒灿?公用)建筑面積，加上本身的共有 (公用)建筑面積，按各層套的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共?(公用)建筑面積的一部分，加到各層的共有(公用)建筑面積中，得到各層總的共有(公用)建筑面積，然后再根據(jù)層各套房屋的套建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋?yīng)分?jǐn)偟墓灿?公用)建筑面積。6.5.3多功能綜合樓共有(公用)建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有(公用)建筑面積按照各自的功能和服務(wù)對象進行分?jǐn)?，參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM行分?jǐn)?，一般需進行多級分?jǐn)偂?房屋建筑面積變更測繪7.1變更測繪一般指一棟建筑，因建筑的改建或擴建、建筑功能的改變、建筑部空間劃分修改、一戶或多戶專有面積的權(quán)屬界線變更、或建筑的相關(guān)屬性更改而重新進行的房屋建筑面積測繪。7.2變更測繪的一般原則a)變更測繪適用于已竣工(建成)且已進行過房屋建筑面積測繪計算的建筑。b)對已登記發(fā)證的房屋，在變更測繪時，除登記面積來源不明、明顯違規(guī)或確系計算錯誤的，一般情況下應(yīng)維持原來的面積計算成果。c)一般情況下，變更測繪應(yīng)采用原計算規(guī)則，但由變更引起的新產(chǎn)生的、屬于變更圍部分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按現(xiàn)行規(guī)進行分?jǐn)傆嬎悖蝗缢挟a(chǎn)權(quán)人書面同意，在不涉及其它產(chǎn)權(quán)人時，也可全部按現(xiàn)行規(guī)進行。7.3變更測繪的處理方法.a)一棟房屋增加部分建筑空間，且增加部分不能成為獨立的一棟，而是成為原有建筑的一部分，與原有建筑共享全部或部分公共空間時，整個建筑或相應(yīng)的功能區(qū)應(yīng)重新分?jǐn)傆嬎?。b)一般情況下，對已進行過測繪的房屋或已取得房產(chǎn)證的房屋，在對其進行分割測繪時，可只對各分戶的套建筑面積進行實測，取原測繪面積或產(chǎn)權(quán)證面積與各分戶套建筑面積和的差值作為各分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，按各分戶套建筑面積進行分?jǐn)傆嬎?。c)當(dāng)房屋經(jīng)行政主管部門核準(zhǔn)為虛擬分割或各分戶未實地砌筑分隔墻體時，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按經(jīng)核準(zhǔn)的建筑施工圖，在實地設(shè)立永久性的產(chǎn)權(quán)界址點標(biāo)識 (如鋼制界址釘?shù)?或永久性的產(chǎn)權(quán)界線標(biāo)識(如嵌入地面的銅條等)。d)變更測繪中，因一戶分割為多戶新產(chǎn)生的公用建筑面積，如分割后形成的過道、本層使用的衛(wèi)生間、空調(diào)機房等，應(yīng)由原一戶的專有面積圍的新分割各戶進行分?jǐn)?，或按相關(guān)權(quán)利人共同簽署的關(guān)于公用建筑面積的合法分割協(xié)議或文件進行分?jǐn)傆嬎?。e)早期建設(shè)的住宅樓，當(dāng)設(shè)計圖紙上設(shè)計為未封閉陽臺，現(xiàn)狀測繪時發(fā)現(xiàn)系由業(yè)主入住后將陽臺自行封閉的，可按原設(shè)計的未封閉陽臺計算建筑面積。8房屋建筑面積測繪報告8.1一般規(guī)定8.1.1用于房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)權(quán)屬登記的各類房屋建筑面積測繪和計算，均應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式形成包括封面、文字說明、數(shù)據(jù)表和平面圖在的《市房屋建筑面積測繪報告》(以下簡稱《測繪報告》)。1.2《測繪報告》以棟為單位獨立成冊。繪”、“竣工測繪”、“變更測繪”等。9.1公用建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)取位保留到小數(shù)點后六位。.9.2各類面積計算過程保留小數(shù)點后六位，最終結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。房地產(chǎn)測繪成果實行二級檢查,一級驗收和審核備案制度。a。b)測繪成果資料數(shù)據(jù)文件。10.3房屋面積計算a)房屋外邊長測量部位是否正確,分戶房屋界線劃分是否正確。b)建筑面積測算,取舍是否正確,計算成果精度是否符合要求。c)共有建筑面積確認是否正確,分?jǐn)偡椒ㄟx用是否合理,分?jǐn)傆嬎愠晒欠裾_。d)分層分戶圖比例尺選用是否合理,表述容是否齊全,注記位置是否恰當(dāng),圖面是否整潔美觀。910a)變更測量的方法,測量基準(zhǔn),測繪精度等是否符合要求。b)變更后房地產(chǎn)要素編號的調(diào)整與處理是否正確。a)成果質(zhì)量實行優(yōu)級品,良級品和合格品三級評定。b)成果質(zhì)量由專職或兼職檢驗人員評定。a)成果資料容按順序裝訂成冊歸檔，出具的測繪資料需到管理部門審核備11附則.11.1本補充細則下發(fā)前,我市商品房銷售、拆遷安置、房改售房、產(chǎn)權(quán)登記等活動中，已依部、省、市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)規(guī)定計算的房屋面積，計算結(jié)果依然有效。11.2本補充細則下發(fā)后，新建房屋申請面積測繪，均按本細則執(zhí)行。11.3本補充細則自公布之日起執(zhí)行。11.4本補充細則未盡事宜,按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。10.5本補充細則由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責(zé)解釋。附錄：常用名詞術(shù)語下列名詞術(shù)語適用于本標(biāo)準(zhǔn)。建筑術(shù)語避難層:建筑高度超過100米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。圍護結(jié)構(gòu)圍:合建筑空間四周的墻體、門、窗等。圍護性幕墻:直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。裝飾性幕墻:設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時中間的空地，一般面積不大，主要用于房屋采光、通風(fēng)。構(gòu)件:組成房屋結(jié)構(gòu)的各單元，如房屋的梁、柱等，這里指的是突出房屋墻面的梁、柱等構(gòu)件。配件:組成房屋的零件或部件，這里指的是突出房屋墻面的部件，例如磚和瓦等部件。裝飾柱:指為裝飾或點綴房屋而用的非承重柱，承重柱是指對房屋起承重作用的結(jié)構(gòu)柱。承重柱有時在外表附有裝飾性的部分。裝飾柱或承重柱，以及承重柱的裝飾性部分的認定，以設(shè)計圖紙為準(zhǔn)。垛:指房屋墻上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墻面的磚、瓦以及水泥構(gòu)件。.勒腳:位于房屋外墻面下部，突出房屋外墻面的，為保護墻基和墻體的、防水浸蝕、防腐蝕的、附在房屋外墻面下端的表面構(gòu)筑層，它由磚或混凝土或三合土等材料構(gòu)成。不是所有房屋都有勒腳。技術(shù)層：指建筑物的自然層，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。附屬層(夾層)