寧波公寓住宅項(xiàng)目營銷策劃及銷售執(zhí)行執(zhí)行方案含案例

-XXXⅡ期營銷執(zhí)行方案-本方案是對(duì)前期《XX集仕港4號(hào)地塊營銷策劃報(bào)告》上、下冊(cè)的更新和深化，以求解決以下三個(gè)問題：1、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位2、營銷階段及節(jié)奏的劃分3、推廣階段及工作的界定PartA定位篇

項(xiàng)目解讀>>>>一期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)住宅占地面積33195㎡住宅面積53123㎡其中可售XX7287㎡高層39543㎡總戶數(shù)417戶容積率1.6建筑密度24.4%建筑形態(tài)4幢高層，6幢XX1幢幼兒園優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak1.板塊經(jīng)過多年的發(fā)展，有較好認(rèn)知度；2.社區(qū)規(guī)劃均好性較強(qiáng)；3.戶型配比合理實(shí)用；1.宏觀政策仍有不確定性；2.交通瓶頸抑制區(qū)域發(fā)展；3.面臨區(qū)域同類產(chǎn)品直接競(jìng)爭；4.區(qū)域配套建設(shè)不完善；機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten1.XX別墅產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量較?。?.交通瓶頸改造正在落實(shí)；3.項(xiàng)目整體性價(jià)比較高；4.周邊區(qū)域價(jià)格普遍拉高，新寧波人再度聚焦。1.區(qū)域外項(xiàng)目向集仕港板塊“要”客戶；2.2012宏觀新政政策的走向尚不確定；【S.W.O.T】分析鄞州集仕港衛(wèi)星城海曙西—XX—XX聯(lián)豐路沿線版塊，從各自為政到連成一片，新生活商貿(mào)中心正在崛起！地段解讀——XX，XX中央居住區(qū)聯(lián)豐版塊集仕港版塊高橋版塊XX商圈CBD產(chǎn)品定位上，突出XX西班牙建筑的異域風(fēng)情，以XX提升項(xiàng)目整體形象。產(chǎn)品解讀——XX板塊，前所未有的XX風(fēng)格XXXXXX現(xiàn)代簡約高層產(chǎn)品解讀——濃蔭，鮮花，庭院，濃郁的XX景觀風(fēng)物品牌解讀——20年XX品質(zhì)力作，寧波又一標(biāo)桿從XX城、XX、XX到格蘭云天、格林小鎮(zhèn)、格蘭春天、XXX系列，20年磨礪讓XX成為寧波本土房產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍者。品質(zhì)、誠信，XX房產(chǎn)擁躉無數(shù)?？腿航庾x首先看看周邊競(jìng)品的客戶構(gòu)成……競(jìng)品客戶構(gòu)成XX65-210㎡平層和少量別墅，客戶群涵蓋較廣，80多小戶型適合剛性需求；單身公寓、平層和別墅，客戶群較復(fù)雜，整體檔次很難提升；XX一期高層住宅主要以100-130㎡為主，適合剛需和二次置業(yè)XX寧波第一大盤產(chǎn)品形態(tài)豐富，客群廣泛，相對(duì)偏中高端，能滿足客戶多重需求XX63平2/2、68平2/2、80平3/2、85平3/2、95平3/2、120平3/2、128平3/2、135平4/2、155平4/2。戶型緊湊實(shí)用，注重功能；以剛需和首改客戶為主XX金色城市一期主要以剛性需求和改善型客戶為主其次，看看我們的產(chǎn)品……兩房(中間套）結(jié)婚+安家過渡客戶：適婚一代+子女適婚+外來安家+改善住房89㎡三房（邊套）過渡+終身住宅結(jié)婚+安家+改善生活1、剛性需求大，經(jīng)濟(jì)能力有限——在意價(jià)格2、距生活、工作環(huán)境不遠(yuǎn)——至少距離市中心較近3、希望物廉價(jià)美——在意性價(jià)比

剛性需求：首次置業(yè)結(jié)婚+安家過渡客戶：適婚一代+子女適婚+改善住房121㎡130㎡舒適三房終身住宅改善生活1、剛性需求大，經(jīng)濟(jì)能力一般——在意性價(jià)比2、距生活、工作環(huán)境不遠(yuǎn)——至少距市中心較近3、希望物廉價(jià)美——在意配套、環(huán)境

剛性需求：首次置業(yè)+首次改善客戶：私營業(yè)主+個(gè)體戶+企事業(yè)單位高級(jí)主管XX250㎡終身住宅1、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，購買力強(qiáng)——但置業(yè)理智、實(shí)用2、房子是身份的另一張名片——關(guān)注小區(qū)的品質(zhì)、地段3、在意配套、環(huán)境、孩子就學(xué)等問題改善生活

類獨(dú)棟350㎡

下沉式庭院

改善需求：終身住宅概括地講，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分為首次置業(yè)客戶和改善型客戶兩大類。25-35歲適婚人群55-65歲兒女適婚的父母（給兒女買或者自?。?5-50已取得成功或正取得成功的中年人從年齡上看1、首次置業(yè)者：最在意價(jià)格和地段2、多次置業(yè)者：最在意小區(qū)品質(zhì)和地段二者都在意性價(jià)比和升值潛力實(shí)用主義者根據(jù)對(duì)于在售、已售的競(jìng)爭樓盤客戶分析，本案的目標(biāo)客戶是以區(qū)域性客戶為主。其中普通住宅類產(chǎn)品與別墅類產(chǎn)品在客戶細(xì)分方面又有一定的差異。產(chǎn)品類別總價(jià)需求動(dòng)機(jī)客層聯(lián)體別墅500-700萬居住再升級(jí)、保值中產(chǎn)階層125-130平米200-250萬居住升級(jí)、保值聯(lián)豐集仕港板塊客戶90-125平米120-180萬居住升級(jí)，改善型需求集仕港板塊客戶/部分新寧波人90平米以下120萬以下首次置業(yè)普通階層/新寧波人從區(qū)域上看核心奶客戶重點(diǎn)硬客戶立足奏本項(xiàng)梢目周邊騙區(qū)域區(qū)域故內(nèi)首女次置時(shí)業(yè)的者年輕倚人市區(qū)丟范圍文內(nèi)的半新寧襖波人周邊內(nèi)企事悔業(yè)單屬位職老員，爪二次爽以上討置業(yè)適者部分垃拆遷帝戶聯(lián)豐司板塊賢和集躁仕港火板塊為主速；市中塞心新率寧波吹人為次無主力果客戶簡約語高層：首次群置業(yè)路自住缸為主凱，尤嬌其以么婚房盟為主負(fù)、改售善型憑為輔蠻；主力焰目標(biāo)免客戶播：區(qū)蛋域內(nèi)納的首程置客宣戶及蘭首次秩置業(yè)僑的市然區(qū)新棚寧波創(chuàng)人。別墅尚客戶窩：目定前寧距波市諷場(chǎng)上系別墅詳?shù)拇纣惲考皸壒?yīng)誓量均影在萎榆縮，振高端箱置業(yè)客戶界需要榨彰顯層身份楊的機(jī)毒會(huì)，拒因此C、D類客洲戶成獎(jiǎng)為目慮標(biāo)所豈在。A類客寸戶B類客章戶豪宅1000萬獨(dú)棟1000萬小獨(dú)棟\XX500萬頂層阻富豪負(fù)級(jí)—均速不受耐影響實(shí)力腫派—提速加快匹購買D類客跳戶C類客廉戶價(jià)格上漲重點(diǎn)樹客戶寧波叉海曙板及江艘東等市祝中心中為次糕主力匠；聯(lián)豐曠板塊聚和集診仕港艦板塊為主始；充分若挖掘任整個(gè)寧波椒大市恰區(qū)客午戶小型悲私營性企業(yè)姿主和佳個(gè)體判戶周邊希政府璃單位尸高級(jí)鋪公務(wù)京員部分久高級(jí)大技術(shù)看骨干部分靈高收占入自惹由職錢業(yè)者核心切客戶XX帝XX：第一排居所錘、資腦產(chǎn)保惕值；主力蚊目標(biāo)倘客戶仰：聯(lián)址豐板怖塊和鴨集仕矩港板種塊的從企業(yè)弦主。從營戴銷包刺裝角臨度認(rèn)膛識(shí)本靠項(xiàng)目地段產(chǎn)品客群品牌XX，XX中央居住區(qū)XX板塊，前所未有XX風(fēng)格XX20年XX品質(zhì)巔峰之作，寧波又一標(biāo)竿別墅首次置業(yè)者，由物質(zhì)向精神消費(fèi)轉(zhuǎn)變園林濃蔭、鮮花、庭院，濃郁的XX景觀風(fēng)物

定位思考>>>>實(shí)用朽主義車者最轉(zhuǎn)關(guān)心里的層系面是依什么肥？1.炸單悟價(jià)較聰?shù)?，丈總價(jià)技較低理，置料業(yè)門兔檻較講低。否（高悟?qū)邮淄却沃梅睒I(yè)者座）2.戶型贊方正絡(luò)，單諸位面恐積分鈔布恰弦當(dāng)，藏功能某分區(qū)墊合理備。3.建筑王有特碧色，補(bǔ)有中甩心園譯林，呈向往狐時(shí)尚光小區(qū)質(zhì)生活井。4.芽離爆上班皆近，胃生活搶配套貿(mào)齊全凍，周梅邊有殲學(xué)校臣、幼擱兒園罪，解決絕生活肉后顧木之憂裁。5.升值從潛力些大，寬物業(yè)捉保值逼性高市。如何舍引起扎目標(biāo)旦群的宇共鳴鹿？高層王首置攻、首忙改客許戶，無論真是擺貧脫寄勾居、努新婚藍(lán)購房散還是價(jià)為子神女購捉房，使用里者大額多為帳年青訪人，他們?nèi)袩釔蹆H時(shí)尚今且愛響慕虛乞榮；XX者改善壞型客塊戶，他們動(dòng)熱愛器生活兇，追傘逐品豆質(zhì)，攤在意五身份景。喜歡米舒適明、閑脈散，檔向往旱度假妨，卻妨希望般控制楚成本噴；他們講究實(shí)用，又愛慕虛榮拔高產(chǎn)品形象務(wù)實(shí)營銷+和城撐市保抱持一劫個(gè)適婚當(dāng)?shù)木嚯x昌，哪妹怕不齒是每炊天。他們蔽的夢(mèng)啞想？一個(gè)糞讓身完體和睛心靈液停泊埋的港膠灣找一燭個(gè)地蒸方，繼讓時(shí)略鐘停可擺。輕輕房誠的漫鉤步，營靜靜鴨的暇懷思?？蛻艄淼木缮裥柘?，如何縮慧與本戰(zhàn)項(xiàng)目題進(jìn)行你對(duì)接兔？讓我步們循落著產(chǎn)落品散淹發(fā)出寸的獨(dú)是特因兵子，找到橫項(xiàng)目帳的形雞象DN妻A從建筑風(fēng)格開始，一種生活悄然而至探尋項(xiàng)目精神符號(hào)什么川是XX？這是癥一個(gè)佛美得薦上帝降也要稠嘆息索得地島方……它面叼朝太膚平洋蠢、被珍濃蔭普華蓋彈遮蔽侍，恬峰靜、扛怡然海，沒斥有一舉絲塵言世的省喧囂若。它不脂在地睬中海曾，缺且失世斯界上伸最純廟最美眼的地嚼中海獎(jiǎng)風(fēng)情抬小鎮(zhèn)肅。陽光寫鮮花稅太平佩洋、限陶磚細(xì)紅瓦冠和白懷墻，劇它是謙夢(mèng)想雨的天畝堂。人們眨在這傻里可蓬以把坑整個(gè)叮世界鉛遺忘埋，只和鋪真情爺親密哨私語申。巨大某的樹捎林好爽像華卷蓋一丑樣遮俊掩著頁這個(gè)翻世界率上最藥精美冒的地童中海盲城市運(yùn)。那些冒米色婆、橙袖色的臨紅瓦生民族邀建筑劇，那朵些曲清徑通刊幽的安小巷自，那些送用蘆舉葦鋪忍的屋膚頂，勺和紅挺瓦屋路頂交頃錯(cuò)，野鱗次粥櫛比各，有屬點(diǎn)恍備然隔棗世的榮感覺期。停了弄車，臺(tái)在那僻里街煩頭樹倍蔭下池的咖傳啡館真呆坐腿，就役那樣際看著洞熙熙護(hù)攘攘西的路把人，沉浸晨在奇貫異的呢夢(mèng)想尼之中途。隱匿安紅塵神之外怎的圣掙芭芭慨拉草坪宅？陽票光？況教堂送？紅壓墻白妖瓦？障海風(fēng)悼？……這些院就是XX全部玻所在之么？不，鐵這僅聰僅是唉物質(zhì)犁的表耗象與歉榮耀財(cái)，XX生活紀(jì)的精駕神內(nèi)虜涵還他蘊(yùn)藏年在更教深處律。整個(gè)頃小鎮(zhèn)獲么沒鴉有一假盞霓砍虹燈壩、沒昌有大寨屏幕彩和廣盤告牌肅，倒幸是各交式各私樣的過街篇橋、片木柵咽欄、橡雨棚販，難古記其螞數(shù)。伶更美址的是濤，只豈要是周能種收草養(yǎng)百花的奴地方樂，哪怕料是窗臨臺(tái)屋請(qǐng)角都次種滿霸了花貝花草借草。售走在徐大街京上，個(gè)你也第很難恐看到共汽車顆，自行陪車不詠約而爺同地占成為頑大家阻首選派的交念通工洗具。術(shù)圣芭槍芭拉察寧靜膀而質(zhì)培樸，卻絲咳毫不培覺單中調(diào)，販反樸反歸真萬的儒本家意誘境讓債人出共乎意就料?？駸嵫鄹咚贇⒑蟮难泳徛?，成爛就著究一種暮尊貴盡管禾在平哄日上查班日?qǐng)?bào)，這嗚個(gè)城削市似掀乎仍齒是逃值避一絡(luò)切俗擾事的擴(kuò)最佳杏地點(diǎn)匹。當(dāng)殼地人然會(huì)在碑路邊狡咖啡零館坐掠上大胃半天仍，或絡(luò)是與女友人嚇閑聊令或是槽看著腐人來盒人往掩。樹較蔭環(huán)補(bǔ)繞的溜廣場(chǎng)抽上，厲飄散在著丁石香花去與熏袖衣草引的香鋤味，尺石凳屑上有鼠老人干如雕突像般硬呆坐逐著，向每個(gè)兆人都命有時(shí)聰間親慚切地幼道聲“你好”。鉛華檢洗盡當(dāng)后的悠從容恨，詮鉗釋了祝一種顫態(tài)度XX是最僅原生骨態(tài)、怎最淳階樸、最恬娘靜、韻最具添優(yōu)雅艙人文灑氣息的當(dāng)偷代精紐奉英生否活方賽式。于此陪，本臥案推狠廣層林面的精神軍驅(qū)動(dòng)贏力亦持已誕醉生。恬靜·悠閑·奢華·藝術(shù)XX式的芝慢生爛活【本案萬品牌脹精神寇內(nèi)核】【X剪X式慢恐生活嶄的符褲號(hào)元擊素】拱門/雕塑/方窗/墻壁/臺(tái)階/酒窯/庭院/噴泉/木廊揚(yáng)架詩歌/美食/咖啡/鮮花/午睡/陽光/散步/時(shí)光/緩慢【策略坦實(shí)施壯示意】建筑風(fēng)格XX西班牙風(fēng)格生活樣本圣芭芭拉生活方式慢城主義一種閑散、舒適和諧、度假的生活這正是我想要的推廣符號(hào)庭院斜屋頂葡萄架于此丟，我羨們得譽(yù)出本暴項(xiàng)目譯核心DN燦A——

定位表現(xiàn)>>>>A/項(xiàng)目蓄案名幟一XX里釋義終：里，弦居住岡的地枯方，掛又名喬鄰里扶街坊森；XX里，供直接洪明了墊地表明許了項(xiàng)亂目XX風(fēng)格很所倡兇導(dǎo)的興舒適撥、閑聲散的撲鄰里徐和諧琴生活錦理念黃；XX狼XⅡ脈XX里A/項(xiàng)目附案名討二XX陽光釋義念：XX絕X的第2縷陽緩光來搜自XX，原點(diǎn)汁原泳味的XX西班稈牙建效筑，旗閑散父、舒創(chuàng)逸的膊慢生木活，蜂就在嫂格林些春晨Ⅱ期。XX字XⅡ筆XX陽光B/項(xiàng)目鄙定位延伸認(rèn)同基本認(rèn)同產(chǎn)品定位產(chǎn)品是什么？（項(xiàng)目定義）產(chǎn)品能提供是什么？（物理價(jià)值）我得到什么？（情感共鳴）產(chǎn)品困定位XX·XX慢生陶活藍(lán)斬本表明掀地段段價(jià)值李，強(qiáng)侄調(diào)項(xiàng)老目與眉城市未中心陵的關(guān)覆聯(lián)，閘提升插價(jià)值XX芹XX，有宜庭有咸院的狼慢生慣活；掩簡約撐高層屈，輕欺松置爸業(yè)，棋悠閑業(yè)生活筒；慢沫，悠竿閑、虹輕松道、和刮諧、舌舒適…區(qū)域啞價(jià)值咽：一條專大道旨直通遣天一CB鹽D/輕軌愛利好運(yùn)、交南通便猜捷奧特挪萊斯嚇廣場(chǎng)/與半璃島華逗府共洪筑別槳墅區(qū)資源廁價(jià)值糕：天然耕水系/離塵炒不離釘城產(chǎn)品造價(jià)值臺(tái)：XX極度愉稀缺獅的別妻墅產(chǎn)示品基本噸認(rèn)同每一擾個(gè)XX故事宏都從談一個(gè)肥夢(mèng)想慘開始在CB惠D與家弄之間插迅速蒼切換廈角色好比巨從告別訴的沸城市名中高仿速節(jié)承奏中漏忽然枝走進(jìn)擺入靜謐站的水賭岸森生林，從中勉，心懷情的揮舒緩龍與步兔履的管閑適毯，感化虛了人福生的篇?jiǎng)诳冊(cè)⒌眉S以詩肌意地恢棲居圣于這件片土勢(shì)地之染上。這樣儀的人沾生，器是值針得的憐，并咽值得害尊重?fù)У?。延伸倆認(rèn)同C/我們謊的Sl脅og觀an橋-魔--葡萄忠架下怨的斜雞屋頂以XX特有柜的兩苗個(gè)元娘素——葡萄崗美酒暫和斜魄屋頂霞的浪細(xì)漫邂驅(qū)逅，畝營造輩濃烈僅的異回域風(fēng)輩情，恐引起腳觀者索對(duì)項(xiàng)嘆目的卵無限頭遐想神，從垮此激哭發(fā)客嗚戶對(duì)掘項(xiàng)目并認(rèn)知吊的沖慰動(dòng)。案名格林春晨ⅡXX里/XX陽光客群定位追求自我實(shí)現(xiàn)的財(cái)智上升階層生活主張都會(huì)圈里的XX式慢生活品牌訴求廣告語葡萄架下的斜屋頂項(xiàng)目定位XX·XX慢生活藍(lán)本XX品牌生活獻(xiàn)給城市的詩品牌DNA架構(gòu)圖Pa傻rt剃B營銷吳篇

推盤策略>>>>推盤索原則本案睬最大總的競(jìng)羽爭力咬是公寓朱房的灣性價(jià)輔比和亦別墅寫舒適競(jìng)的房編型。因提此，樹“以餡己之春長攻教彼之菌短”摘是我背們必仍須認(rèn)熊真研景究的瓣策略誤。捧考慮棉到20慕12年上鋒半年隊(duì)宏觀怪新政罷的不錫確定祥性，株因此互本案美在推茅案節(jié)乓奏上鋸還要濫采取吹審時(shí)描度勢(shì)左、同食中求摧異的勇錯(cuò)位棚競(jìng)爭稀策略割。標(biāo)桿泄立形嶺象糊主力休打先途鋒標(biāo)桿夫產(chǎn)品仙：XX漸XX主力幅產(chǎn)品箏：現(xiàn)肥代簡羨約公珠寓推盤僵時(shí)機(jī)◆推盤紀(jì)時(shí)機(jī)虛的選潑擇需徒考慮等的因頓素：1、工賊程進(jìn)括度：20解12年4月左贏右完緞成取利得銷研許的饅工程鉤條件2、避滅開淡反季：避開20佩12年春矩節(jié)后艙以及7-憐8月的挖銷售魂淡季3、競(jìng)?cè)聽幨斜硤?chǎng)：同時(shí)經(jīng)期同逗區(qū)域纏的競(jìng)威爭個(gè)笛案較堤少本案院綜合抽以上欲因素渾的考筐慮，藍(lán)第一澇次推蹈盤應(yīng)將根據(jù)糠市場(chǎng)泳走勢(shì)貿(mào)，選擇絕在20虛12年4月底-5月初伶開盤老。后期錯(cuò)推盤厭根據(jù)辰前期跟銷售滿情況惑和工昨程進(jìn)柏度來謹(jǐn)調(diào)整瓦?！敉票P乳房源啊的選導(dǎo)擇，測(cè)應(yīng)確背定應(yīng)識(shí)考慮說以下顏三個(gè)昆因素仗，以使降低廚市場(chǎng)旗風(fēng)險(xiǎn)郵。1、開六盤價(jià)植格低站開高斯走2、產(chǎn)籃品搭途配合揮理3、組舍團(tuán)劃略分明篇晰推盤已房源公寓鋼先售碎，XX后推部，分或批推庫盤。□住宅墓政策咐尚未銅松綁談，剛仔需為炮主的左市場(chǎng)驕特性稅決定恢了我腎們必尸須先喇推總果價(jià)低礦的公室寓產(chǎn)伸品，粒以造成異開盤兼熱銷扯的利瓣好局齡面；□XX后推檔，有泰利于賽根據(jù)擊市場(chǎng)敵反映飯調(diào)整阿銷售育策略銀和銷裁售價(jià)士格，吧實(shí)現(xiàn)玩利潤既的最耕大化杏，規(guī)執(zhí)避市場(chǎng)尖風(fēng)險(xiǎn)劫最小煌化。4幢公欺寓近30臭0套房渾源是摘否需兄要分說批推暖盤？分階績段、鑒高頻拌率、伍小規(guī)僅模推祝盤循環(huán)荒擠壓斯市場(chǎng)午制造欣追高虎搶購第一白批：詞以靠配近民仗房及正道路魄的公高寓為蠻首推澤，低困價(jià)入釀市，馬試探勿市場(chǎng)揪，以攀低總綱價(jià)造冊(cè)成熱沉銷局蔥面；第二踐批：尤相對(duì)路于首劣批，顆景觀贊及位肯置較帽好，棍價(jià)格勵(lì)小步據(jù)上揚(yáng)米。第三債批：XX作為盾標(biāo)桿誤產(chǎn)品累，溢舞價(jià)空蝴間最機(jī)大，朽且在讓剛需蠟占主青導(dǎo)的舊市場(chǎng)率中，細(xì)最后湊推出圓，市畜場(chǎng)風(fēng)側(cè)險(xiǎn)最朽小。國家目發(fā)改踢委規(guī)黨定：犧從20瞎11年5月1日起趨，對(duì)著取得替預(yù)售董許可誼或者互辦理伯現(xiàn)房用銷售備案箭的房李地產(chǎn)直開發(fā)擊項(xiàng)目蠶，商貿(mào)品房醋經(jīng)營些者要堅(jiān)在規(guī)委定時(shí)蛾間內(nèi)舌一次徑性公傳開全幅部銷售房且源，脈并嚴(yán)占格按沒照申賞報(bào)價(jià)傅格明口碼標(biāo)誕價(jià)對(duì)借外銷薄售。政策某規(guī)避折扣鴿杠桿第一批1、3號(hào)樓優(yōu)惠xx折，

其他樓棟無第二批2、4號(hào)樓優(yōu)惠xx折，

其他樓棟無第三批XXXX優(yōu)惠xx折，

其他樓棟無

推盤節(jié)奏>>>>20障11膀-2梯01抖2年銷顏售節(jié)痰奏示虹意圖備注冶：具賢體推法盤時(shí)腫間將唉根據(jù)瞎工程犯進(jìn)度濱、市律場(chǎng)行簽情及德銷售堆情況酷來調(diào)叢整。推案觸節(jié)奏

循環(huán)蓄勢(shì)，在保證客戶消化量的基礎(chǔ)上，有限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面。9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2次開盤1次開盤開盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期蓄勢(shì)期XX開盤20112012Pa糠rt昂C推廣辦篇

推廣策略>>>>如果川營銷獄是一而場(chǎng)戰(zhàn)院爭！主戰(zhàn)場(chǎng)：CBD中心大道上，XX大板塊，占領(lǐng)后成為紅色根據(jù)地空軍：區(qū)域內(nèi)密集的戶外廣告；網(wǎng)絡(luò)廣告；雜志廣告進(jìn)攻號(hào)角：事件引爆，并配合大范圍公關(guān)傳播，重構(gòu)競(jìng)爭秩序海軍：以樣板區(qū)為作戰(zhàn)航母，成為主攻基地陸軍：系列圈層式公關(guān)活動(dòng)與營銷團(tuán)隊(duì)一線作戰(zhàn)并舉推廣釋六大漆戰(zhàn)術(shù)——A、差煩異區(qū)椒隔，魄絕對(duì)坑影響·視覺報(bào)系統(tǒng)·公關(guān)巾活動(dòng)·銷售元道具·樣板謀區(qū)·下鄉(xiāng)牌鎮(zhèn)·大客為戶策資略·C歪BD區(qū)域?qū)O定向犧巡展·戶外線為推司廣主藥通路B、戶形外領(lǐng)著軍，朱活動(dòng)側(cè)造勢(shì)C、攘漠外安野內(nèi)，釘定向璃爆破·聚焦書大XX別墅誓區(qū)板頂塊，閣建立件紅色調(diào)根據(jù)贈(zèng)地·諾曼登底登狡陸——占領(lǐng)CB厭D、高密橋區(qū)睛域兩忙頭區(qū)半域D、實(shí)恢景體善驗(yàn)，覽現(xiàn)場(chǎng)戀打擊·樣板索房、巨樣板猶區(qū)提孫前開筆放·物業(yè)腥服務(wù)扔提前隙體驗(yàn)E、高魚舉高盤打，圣精準(zhǔn)餐制導(dǎo)·猛烈宣、高盼調(diào)入發(fā)市·集中材火力巾爆發(fā)·主流封網(wǎng)站斜全面跳席卷·新聞辦炒作蘇推波相助瀾F、網(wǎng)好絡(luò)侵壞略，退新聞票助瀾營銷跨核心挑推廣攀創(chuàng)意——常規(guī)隨推廣刃如報(bào)揉紙廣廢告、珍軟文草、推返介會(huì)劑活動(dòng)構(gòu)等，織是必?cái)n然的測(cè)手法么，在屠此我乞們不欣作詳途述，塑對(duì)于播本案閃我們螞提出墾了三械大營嘴銷傳采播創(chuàng)暢意：匆生活宜方式暮活動(dòng)廊營銷盟以及族文化法事件逆營銷狹，以蒜生活調(diào)方式桌營銷組營銷蜓加強(qiáng)褲客戶弱的互等動(dòng)滲搬透，源以文申化事龜件營奸銷的場(chǎng)創(chuàng)意舒制造沒轟動(dòng)寧性，廣相互淡配合觀，內(nèi)撫外呼垃應(yīng)，蜓從生弓活方甲式和果精神登文化罵層面哨，形盈成“耽三劍機(jī)齊下罰”的串完美回結(jié)合躍。規(guī)則鑄是用心來打蝕破的覽！唯有嶺超越營常規(guī)獅的創(chuàng)縣意營沿銷方膛可創(chuàng)涉造房產(chǎn)熊史上瞎的經(jīng)眼典！利劍廢之一儀：生蒙活方貴式活衣動(dòng)營廢銷蛾好的紫營銷捉首先杜賣的緒是生查活方鄭式，餐其次峽才是嗽產(chǎn)品寧波自目前而的營嗎銷推編廣還勵(lì)比較宣表面爭和急周功近劉利，豎不注及重引剖導(dǎo)性聚、教辟育性夢(mèng)、系律統(tǒng)性懲。通慶過持堡續(xù)性攏的生翁活方坡式活貝動(dòng)策伍劃，諸營造蘆出濃越厚的絞項(xiàng)目議生活婚氛圍鼠；同鋪時(shí)，淹作為信最親擴(kuò)近的振手段垮，可字以深幻玉入滲街透一群個(gè)圈蒙層，懷達(dá)成甘圈層刊效應(yīng)南；還武鮮明悉的展籠現(xiàn)出睡了項(xiàng)礦目生脆活的雹高雅墨品位型，也滋為推冬廣概臂念找池到了川生活援的試秤驗(yàn)基棄地，視以情惡動(dòng)人紀(jì)，以慈理服學(xué)人。紅酒/咖啡拴沙龍墾水挺晶鑒旗賞、論生活叮禮儀故、陶嗽藝、經(jīng)手工咳創(chuàng)意皺等等……識(shí)—抹—邀請(qǐng)窮各藝至術(shù)/行業(yè)采領(lǐng)域班資深礎(chǔ)人士線（如倦大學(xué)亞教授螞、音賢樂人宋、個(gè)屢性藝糞術(shù)人杰等）柜，舉么辦多司種主秤題鑒劈燕賞或農(nóng)者互乳動(dòng)活讀動(dòng)；汪通過功圈層北擴(kuò)散乏項(xiàng)目傷生活途思想負(fù)，宣韻示出墳慢式騾生活振方式盜，傳第達(dá)項(xiàng)象目生余活觀拳。利劍證之二層：文蕉化事勞件營獸銷約文化幅可以妹動(dòng)人蕉，思乒想可英以服鎮(zhèn)人，虛二乓者的珠結(jié)合鏈將成很為一繼大營擦銷盛新事最有恨效的鏟營銷赴方式懶，莫情過于類事件任營銷全！最有旦滲透匪力和述影響腔力的過事件尋營銷宣，莫塵過于掙文化襯事件膚營銷魄！通過傻多種剝形式蝴的文循化事棗件營沉銷，勸不僅零可以帽制造稿社會(huì)方轟動(dòng)戰(zhàn)，引搞起社任會(huì)思要考，椅更可壤以體伙現(xiàn)出攤項(xiàng)目送特定王生活帆方式調(diào)對(duì)于塘社會(huì)店文化阻精神思層面液的深夠入思親考，攪體現(xiàn)泉出項(xiàng)辦目營留銷概懸念、紀(jì)項(xiàng)目還生活驗(yàn)概念聯(lián)中的蝦社會(huì)蜓責(zé)任利和文塵化品甚位。以差蒜異化低的營它銷推功廣方撓式，午鮮明猛區(qū)分咱于并雞遠(yuǎn)遠(yuǎn)鞏高于繡競(jìng)爭卡對(duì)手狡，以館此樹辜立引源領(lǐng)市胖場(chǎng)的凈高姿循態(tài)形姻象！公關(guān)辰第一獸，廣賣告第屬二事件憤營銷幕是性桂價(jià)比循最高賠的推流廣方如式按鈕Bu炊tt肯on借助耕“20周年慎慶典歡”XX將全愈方位煎啟動(dòng)跡宣傳口攻勢(shì)塑造品牌形象進(jìn)行產(chǎn)品推廣再立行業(yè)地位掀起社會(huì)影響20周年慶典傳播目標(biāo)20周年慶典注入XX“人文關(guān)懷”的品牌內(nèi)涵建立品牌聯(lián)想打動(dòng)目標(biāo)客群品牌產(chǎn)品引起公眾關(guān)注行業(yè)體現(xiàn)XX在行業(yè)中的風(fēng)格與位置傳播受眾財(cái)智上升階層高端人群專業(yè)人士社會(huì)大眾首選受眾——XX里目標(biāo)客群次選受眾——影響目標(biāo)客群必要受眾——社會(huì)輿論的基礎(chǔ)種子物客戶塑細(xì)胞同計(jì)劃禿：有意歉通過鼓客戶衰甄別義，進(jìn)零行客唇戶A、B、C分級(jí)勵(lì)管理召，其扁中針璃對(duì)A級(jí)客獎(jiǎng)戶進(jìn)更行重忍點(diǎn)突珠破，桐形成隆種子付戶的托細(xì)胞穗分裂恐效應(yīng)縫。種子蹲客戶喚實(shí)施起戰(zhàn)略塞：挖掘XX內(nèi)部輔核心偵客戶屯、發(fā)灑展VI和P金卡族會(huì)員趕，結(jié)奸合購滑房優(yōu)主惠、風(fēng)購房恩推薦遞獎(jiǎng)金奸、下背鄉(xiāng)鎮(zhèn)窄活動(dòng)艷等手規(guī)段，射培養(yǎng)碌種子濁客戶絞，使頁之成賽為企遣業(yè)與粘項(xiàng)目腦的口添碑傳披遞者息，婚并發(fā)拴揮其靠頭羊塞的效臟應(yīng)。利劍商之三易：種物子客雀戶計(jì)低劃

媒體策略>>>>常規(guī)耽渠道戶外報(bào)紙雜志網(wǎng)絡(luò)廣播電視特殊央渠道手機(jī)樓書客群盛定向活動(dòng)客戶直投專業(yè)顧問平臺(tái)整合區(qū)域穗定向巡展短信區(qū)域直投戶外氧策略以點(diǎn)今帶面——現(xiàn)場(chǎng)冠廣告拐牌、語圍墻線狀池輻射——天一CB喬D、柳抖汀街婚、聯(lián)棄豐路事沿路匹道旗區(qū)域頑打擊——鄉(xiāng)鎮(zhèn)渴區(qū)域享內(nèi)密姥集廣始告分粘布定向哥阻擊——機(jī)場(chǎng)滾通路網(wǎng)絡(luò)法投放友策略集中通爆破愁：配合默節(jié)點(diǎn)潤性事推件，球進(jìn)行蹈爆炸毀式投濟(jì)放線狀陷延續(xù)撈：通過適文字眨鏈及催配送狐資源芬維持抹一定愿的熱泄度圖--游--交-形象羽期以Fl丟as麻h通欄響為主文--著--嬸-公關(guān)疏炒作化及持滋續(xù)期間以文糧字為彎主渠道旁拓展著策略鄉(xiāng)鎮(zhèn)往巡展信、萬賢達(dá)廣化場(chǎng)夜香市、都小型謙房交脫會(huì)等

推廣階段>>>>亮相蟻期20懼11欠.9輪-2磨01管1.寶12蓄勢(shì)雙期20慘12界.1笑-2灶01破2.歉4開盤塵期20透12躁.5清-123主訴叢求：盛精神桌口號(hào)主訴百求：謹(jǐn)產(chǎn)品捐／精文神定誓位主訴昆求：豎產(chǎn)品義定位根據(jù)框工程株進(jìn)度梅，預(yù)擁計(jì)20渠12年4-救5月本卡案將案具備碑預(yù)售勾條件司。具體劫開盤天時(shí)間說將隨竊工程砍進(jìn)度夏調(diào)整慚。挺入口市場(chǎng)營造夫聲勢(shì)優(yōu)勢(shì)葬引導(dǎo)高調(diào)還蓄勢(shì)引爆冶開盤快速洋去化推廣返節(jié)奏1、樣蒼板房/樣板劣區(qū)的背開放2、開程盤強(qiáng)貨銷3、客黨戶sp活動(dòng)4、銷春售廣推告推廈廣5、鄉(xiāng)撲鎮(zhèn)客協(xié)戶外隱拓1、市倒區(qū)售循樓處\工地圍墻器的包鵲裝2、銷抵售物薄料的搖設(shè)計(jì)制作3、銷款售人復(fù)員的贏培訓(xùn)4、現(xiàn)研場(chǎng)售鉗樓處弊建造裝修薄及開子放5、形歉象廣牧告出伐街1、樣趨板房/樣板卡區(qū)的助建造2、XX位20周年端慶典3、客姜戶排即摸4、預(yù)捐售許咐可證碧申領(lǐng)5、客兄戶認(rèn)何購工