房地產(chǎn)項目工程建安成本管理思路

近期項目工程建安成本管理思路

重慶龍湖地產(chǎn)造價采購總監(jiān)

——曾禮

目錄（８個方面）龍湖成長之道項目工程建安完全成本的概念影響成本控制的因素動態(tài)成本的概念成本控制合理性的評判標(biāo)準(zhǔn)成本控制方法思路控制成本的責(zé)任人應(yīng)備的能力及素質(zhì)

精裝修房及樣板房成本管理思路2１．龍湖成長之道單一多元本地異地區(qū)域聚焦戰(zhàn)略產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性高層公寓花園洋房別墅購物中心

提供與眾不同的高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)

融入城市，在同一區(qū)域內(nèi)運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢提供多元化的產(chǎn)品3高端別墅——香樟林別墅與藍(lán)湖郡大型別墅區(qū)4花園洋房——好望山與弗萊明戈5高層公寓——水晶酈城與楓香庭

6商業(yè)——北城天街與西城天街

7重慶區(qū)域項目分布重慶區(qū)域擁有二級開發(fā)項目11個，一級開發(fā)項目2個水晶寫字樓紫都城四期藍(lán)湖郡四期觀山水西城天街好望山春森彼岸大竹林茶園新區(qū)開發(fā)項目大學(xué)城彈子石禮嘉洪恩寺8北京區(qū)域2007年內(nèi)在建二級項目3個，一級開發(fā)項目2個滟瀾山（二級開發(fā)）牛欄山（一級開發(fā)）頤和原著（二級開發(fā)）東風(fēng)商場(一級開發(fā)）翡冷翠堤（二級開發(fā)）北京區(qū)域項目分布9成都區(qū)域項目分布成都區(qū)域擁有二級開發(fā)項目5個，一級開發(fā)項目3個晶藍(lán)半島北清波項目郫縣一級開發(fā)項目虹波項目晶藍(lán)半島海蓉一級開發(fā)項目白云渡719項目都江堰項目10龍湖已建成及在建大項目：(7個）

重慶龍湖大社區(qū)：1083畝重慶藍(lán)湖大社區(qū)：2200畝重慶江與城：1800畝重慶茶園：2000畝重慶大學(xué)城：1500畝成都都江堰：18000畝北京牛欄山：1800畝11為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，并影響他們

的行為，在此過程中成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造

機(jī)會。

我們的使命12企業(yè)家精神追求卓越研究精神信任共贏人文精神我們的核心價值觀13業(yè)務(wù)︱榮譽(yù)︱企業(yè)獎項

2006年3月，2006中國房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)

——國務(wù)院研究發(fā)展中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院

2006年10月，2005—2006年度中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)

——中國建設(shè)部、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會

1998年－2006年，連續(xù)10年、五屆重慶10佳住宅小區(qū)第一名2007年重慶直轄十年之“十年十企”重慶民營企業(yè)納稅第一名

2003\2005\2006年度，三次榮獲全國住宅用戶滿意度測評第一名

——中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會

14業(yè)務(wù)︱榮譽(yù)︱合作方評價“也許不是最大，但肯定是最好的公司”——著名城市經(jīng)營與發(fā)展戰(zhàn)略專家王志綱“以客為尊，在房地產(chǎn)界中少見的優(yōu)秀企業(yè)”

——香港置地亞太區(qū)首席代表郭建豪“龍湖地產(chǎn)是我們最值得敬重的合作伙伴”

——沃爾瑪（中國）深圳總部“與你們合作，Iamveryhappy！”——百安居副總裁司馬蘭德15精細(xì)化重承諾開發(fā)十余年，無一次延遲交房成本計劃和執(zhí)行結(jié)果誤差3%以內(nèi)服務(wù)1.6萬戶，無一起法律訴訟同政府建立并維持良好互動與供應(yīng)商按月結(jié)算，從無拖欠16嚴(yán)格駁、審涉慎的販投資返決策稍體系集團(tuán)網(wǎng)投資架決策見委員蟻會（奴以下等簡稱亂“投懶委會飄”）壇是集細(xì)團(tuán)董刃事會騾直接異領(lǐng)導(dǎo)餐下的屋獨(dú)立閃決策嶼組織陣，對蹄集團(tuán)使內(nèi)所犁有項蝦目的階投資曠具有露終審罰決策郵權(quán)；上會血項目鍬需提協(xié)供詳屬細(xì)的披項目凍設(shè)計算和開糧發(fā)預(yù)淹案，衫并完源成項煙目全贊景模儲型的默測算猶。17動態(tài)立、精叉細(xì)化何的投割資過鑰程管敗理投資還的項賊目采逢用資陶金計父劃、季項目右計劃禍、成討本預(yù)側(cè)算和何階段箏性成芒果四戰(zhàn)維管定理方捷式；按月尋進(jìn)行取資金窩計劃她和項挪目計鍋劃的完滾動限跟蹤附，集柳團(tuán)運(yùn)霞營管堆理中慮心據(jù)秀實(shí)調(diào)膏整項鐵目全深景模臥型，妄監(jiān)控攝項目晃關(guān)鍵姨指標(biāo)效的變肅化情歌況；運(yùn)用里成本燥系統(tǒng)教時時弦動態(tài)串進(jìn)行幸目標(biāo)賞成本種管理綱；運(yùn)用膊階段風(fēng)性成杰果管狐理控汽制項麻目關(guān)炒鍵質(zhì)旁量和巧品質(zhì)憲。18２．想項目拴工程薪建安渴完全屑成本悠的概宴念包括賽建造沿項目蘆工程替建構(gòu)受筑物夏，基愉礎(chǔ)設(shè)濁施、府配套蓮設(shè)施及命環(huán)境野景觀儀工程節(jié)的總靜造價巨，應(yīng)姐將所指有的醋費(fèi)用療羅列出旦來形厘成統(tǒng)專一模除塊（花分業(yè)尸態(tài)）19３．銳影響陡成本蹲控制拌的因盟素１）鄉(xiāng)豐時間樓（項抗目開嬌發(fā)周稠期及訴時段凱）２）架市場卷變化鐮（供議求關(guān)繳系發(fā)嘴生變越化）３）劉項目碰工程富所在頑區(qū)位４）城政策別變化籃（產(chǎn)戒業(yè)政折策及尖金融法政策治）５）鋸企業(yè)滑的核鏈心價鍬值觀６）望企業(yè)些不同音發(fā)展紹階段20４．園動態(tài)寬成本華的概批念隨著過項目鼓工程堡的實(shí)性施推此進(jìn)其腹值越廉來越潑接近糖實(shí)際值，洪直至沃所有幫的工勁程及遍材料焦結(jié)算絕出來亦其總淋和即課為該項孟目的圍實(shí)際醫(yī)發(fā)生榴建安柏成本21５．腳成本借控制塑合理積性的夢評判塵標(biāo)準(zhǔn)１）汗企業(yè)掠已實(shí)摸施項媽目對搭應(yīng)業(yè)挽態(tài)的治歷史糞實(shí)發(fā)畢成本酷數(shù)據(jù)幼的修虛正值２）怖建立僚內(nèi)部班計價障定額原（比類如各坐樓棟那單元好門價告格組腸成，括護(hù)窗籍欄桿壁價格棕組成懼）３）哥同一濱區(qū)域肌同行閃業(yè)對撐應(yīng)業(yè)棵態(tài)的周比較為值22６．峽成本盡控制危方法汁思路１）糕項目政投資捆分析販與設(shè)元計階跡段的殼成本訓(xùn)管理寇思路２）寇集中膏招標(biāo)勺及集晴中采效購的罰管理片思路３）挎資金朽計劃解管理挑工作暮改進(jìn)眾思路４）悲對有不成本挑彈性耐的分伴項工選程進(jìn)狗行成章本挖強(qiáng)潛的忍思路５）禾預(yù)結(jié)愁算管捆理思圓路23７．僅控制截成本裝的責(zé)避任人政應(yīng)備境的能田力及宅素質(zhì)了解斷設(shè)計沫并懂廢工程奸項目溪管理前的經(jīng)暴濟(jì)師設(shè)計過程擋墻斷面情況及擋墻形式預(yù)估造價原設(shè)計擋土面斜度：1:0.15每米體積：11.29立方米擋墻方量：約6000立方米材料：C15毛石混凝土約230萬優(yōu)化設(shè)計擋土面斜度：1：0每米體積：7.71立方米擋墻方量：約4100立方米材料：條石（表面用效果較好的條石）約135萬（降低４１％）合同價從招標(biāo)的角度出發(fā)，將此項工程單獨(dú)分包（此項工程是包含在總包施工范圍中的），多家單位談判比價，再次節(jié)約成本約25萬。110萬（降低１１％）24８．螺精裝擇修房戚及樣勉板房授的成燥本管塘理思醬路1)采取甩工程授量清暴單報妻價總槳價包誰干的餃招標(biāo)利模式才，從凍招標(biāo)著階段脖開始縱即評刪估控要制精膀裝修膝房的所成本以。2）通第過提億高裝盟修質(zhì)臟保金券、制頭訂針震對精居裝修壇房專送用的源維保佳條款細(xì)，規(guī)悅避業(yè)哄主使如用階肆段的捆維護(hù)匪維修裹成本刺風(fēng)險宰。3）有權(quán)控制肯地開純放材燦料自陶行報輪價(大部吩份材盲料只建認(rèn)質(zhì)咬不認(rèn)絲式價)，優(yōu)越化工茶程量立清單云招標(biāo)陸模式域下的唇材料到確認(rèn)張方式輔，提壺高合