簡述房地產(chǎn)項目運營管理中存在的問題及對策

簡述房地產(chǎn)項目運營管理中存在的問題及對策摘要：對于整個房地產(chǎn)的運營管理來說，可以分為三個階段，不論是開發(fā)計劃管理還是項目經(jīng)營管理以及公司運營管理，都是極為重要的，房地產(chǎn)運營管理包含了整個工程，從前期的策劃到最后的售后服務等等的管理，關乎到整個房地產(chǎn)項目的合理化、系統(tǒng)化的運營管理。本文主要探究了房地產(chǎn)項目運營管理中存在的問題及對策，以供參考。關鍵詞：房地產(chǎn)項目運營管理；存在的問題；對策引言運營意味著房地產(chǎn)項目從開發(fā)到建設再到投入使用整個過程的開始，顯然運營是一個及其復雜的過程，充滿了風險和機遇。加強房地產(chǎn)項目運營管理，無論從企業(yè)自身出發(fā)還是市場競爭需要，都是十分必要的，直接關系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存。一、 房地產(chǎn)項目運營管理中存在的問題1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃準備不足房地產(chǎn)公司應該以客戶為中心，著眼于客戶的需求以及市場上的需要，及時對客戶的需要和能力以及整個市場的趨勢進行及時的分析，及時對整個市場上的動態(tài)進行適度的監(jiān)控。過度的注重市場信息的分析一定程度上會影響合理的管理決策。所以在進行項目管理的過程中，要根據(jù)決策時能夠的到的支持以及項目執(zhí)行時的得到的各種信息和方案進行分析和參考，及時確定行之有效的決策。在決策是要充分考慮到?jīng)Q策的完整性、合理性以及時效性。避免決策過于匆忙或者過于遲緩，從而影響到整個項目的實施，影響到工程的施工質量以及施工進度。2、 人員組織架構配置不合理眾所周知，房地產(chǎn)項目都有較穩(wěn)固的生命周期，項目中不同的時期點，對工作的要求內容相差也較大。如果項目未能重視其核心特點，項目的配置人員與項目的規(guī)則改變沒有在同一個水平線上，沒有恰當?shù)母鶕?jù)這種適時的轉變而做出調整，致使人員的配置和項目的計劃要求不符，以項目的進度展開，隨后就會出現(xiàn)人員配置不夠的各種缺陷。二、 房地產(chǎn)項目運營管理中存在問題的解決對策1、BIM技術的引進BIM技術就是利用計算機根據(jù)數(shù)據(jù)建立相關的信息虛擬模型，該技術已經(jīng)在建筑工程管理工作中得到了很好的應用，通過虛擬信息技術建立的工程模型，可以在房地產(chǎn)項目管理的過程中進行項目的事前管理與事中控制，從而很好的提高房地產(chǎn)項目管理的工作效率。在三維仿真的項目管理過程中可以對項目進行集中系統(tǒng)的管理，在統(tǒng)一的信息處理系統(tǒng)中對所有的工作內容進行統(tǒng)籌管理，通過將不同項目施工的進度與質量統(tǒng)計之后反饋到BIM仿真模型當中，這樣就可以實時掌握有關項目的施工情況。在BIM技術的支持下，可以充分的發(fā)揮出信息技術和網(wǎng)絡技術的優(yōu)勢，從而準確快速的獲得房地產(chǎn)項目的具體建設信息，為項目的建設控制與質量管理提供很好的基礎數(shù)據(jù)。在BIM仿真模型下開展施工管理工作，可以在數(shù)據(jù)處理平臺中對施工的物料采購、施工過程的返修、各部門之間的信息交流進行科學的統(tǒng)籌管理，從而增加了房地產(chǎn)項目建設的安全性與可靠性，可以很好的避免由于信息交流不暢引發(fā)的施工問題。在BIM技術的支持下建立的仿真虛擬模型，不僅可以提高項目管理的工作質量，并且BIM模型還可以進行有效的碰撞實驗檢測，這樣可以更好的促進施工單位之間的協(xié)作。通過三維激光技術構建房地產(chǎn)項目的數(shù)字模型，這樣可以將不同施工單位的施工項目精準的展示在數(shù)字模型當中，從而提高對施工進度、施工成本、施工質量的控制。2、 引入精細化管控進行過程管控項目過程管控的目標就是確保實現(xiàn)項目開發(fā)總工期。目前，在我國房地產(chǎn)項目開展過程中的過程管控辦法多采用的是分析管理體系，即從上到下，根據(jù)不同層級的責任范圍，將項目根據(jù)范圍進行分解，繞后圍繞各自的責任范圍執(zhí)行具體的管理工作，這樣的做法能夠有效的降低整個項目的管理難度。在此過程中相應的分級計劃管理體系也被有效的建立起來，運營管理工作應該聚焦于計劃編制的精細化，通過精細化管理，實現(xiàn)計劃編制的合理性和實用性，從而加強計劃執(zhí)行的落地性。計劃編制的精細化主要可以從以下幾個方面入手：計劃編制前，必須仔細收集地方政府相關部門對房地產(chǎn)項目開發(fā)報批報建審批流程，并做到持續(xù)跟蹤政策的變化導致的審批流程的改變。因為，在項目開發(fā)中，受到相關因素的影響，有的報建審批流程會出現(xiàn)一定的改變，若不持續(xù)跟蹤，也沒有做好相應的應對和準備工作，則很有可能會影響工期。確保各專業(yè)分包和甲供材料不漏項，并且梳理清楚每項工作的合理進場時間。對于關鍵銷售道具，需要投入更多的精力協(xié)調多部門協(xié)作產(chǎn)生的矛盾。售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)等銷售道具的施工與項目正常的建設工期和施工順序會有很大的不同，施工總周期會根據(jù)項目的銷售計劃進行大幅度的壓縮，從而導致各專業(yè)工序之間的穿插施工變得更加緊迫。常規(guī)的施工穿插已不能滿足項目最終目標，必須對每一道工序進行分解，梳理每道工序的前置條件和輸出成果，在此基礎上編制完成項目網(wǎng)絡進度計劃，找到關鍵工作和關鍵線路，并且不斷優(yōu)化工序穿插施工的順序，壓縮各工序的自由時間差，從而找到最優(yōu)的關鍵線路，從而滿足項目的最終施工工期目標。3、 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場調研工作房地產(chǎn)進入營銷時代，開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，開發(fā)商首先要做到三點：其一是做好市場調研工作。在對國家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場分析判斷的基礎上，結合區(qū)域特點，正確地對項目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場進行分析、預測和判斷，對消費群體、消費需求、消費能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對項目環(huán)境作出必要的評價，制定合理的房產(chǎn)項目開發(fā)策略。簡而言之，開發(fā)商需要在首先在調查的基礎上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經(jīng)濟可行性研究和技術可行性研究兩個方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟可行性研究，分析投資與回報。其三是解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的"差異化”。參照已有或正在開發(fā)的物業(yè)品質、檔次、房型、標準等要素，根據(jù)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的判斷來確定本項目的要素特征，重視產(chǎn)品創(chuàng)新工作，提高項目的市場吸引力。4、 明確人員配置的運行方法招聘環(huán)節(jié)是人員配置的關鍵所在。房地產(chǎn)企業(yè)應構建起以項目總監(jiān)為領導核心的團隊選聘小組。要明確選聘工作的責任主體并不只是停留在企業(yè)的管理部門的意識層面，還需要切實的落實到招聘工作實踐中來，而招聘工作的直接實施者就是企業(yè)管理部門專門的HR、項目總監(jiān)、需要選聘人員的團隊領導、有關工作的技術骨干等人員。被挑選到招聘小組的人員應該是有高尚的自身素質和較強的甄選水平，在選聘工作進行中，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門應該同有關人員進行深入的研究，明確好需要招聘人員的信息并且要及時將意見反饋給用人部門，保證制定出高效的招聘程序，是招聘工作取得理想的效果。同時團隊選聘小組必須堅持公平、公正的招聘原則。三、結束語房地產(chǎn)就是對沒有被利用的土地進行開發(fā)利用，建造一些可以供人們生活、娛樂、休閑的場所。在市場經(jīng)濟體制下，房