房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究報(bào)告

_房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論報(bào)告德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)工程地塊的合理市場(chǎng)分析和調(diào)查，依據(jù)開(kāi)發(fā)商自身的經(jīng)2，投標(biāo)策略和技巧的敏捷運(yùn)用深入爭(zhēng)論競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參與土地收購(gòu)的狀況，選擇適宜的投標(biāo)策略，讓程中的問(wèn)題，使投標(biāo)工作順當(dāng)進(jìn)展，使企業(yè)中標(biāo)，有效躲避風(fēng)險(xiǎn)5.3工程建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)掌握措施建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)簡(jiǎn)單，涉及多方面。這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)包括施工過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，以及不符合要求的本錢和質(zhì)量。因此，開(kāi)發(fā)人員應(yīng)當(dāng)施。在這里，我將具體介紹相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)掌握對(duì)策。31日《施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)掌握措施》績(jī)效工資政策，工資與績(jī)效掛鉤，有效激發(fā)員工的樂(lè)觀性和責(zé)任感。水平，盡最大努力降低返工率，確保工程施工質(zhì)量，合理安排工程資的親熱合作。假設(shè)工程發(fā)生重大事故，應(yīng)準(zhǔn)時(shí)處理，不得延誤責(zé)任或單位。陽(yáng)光天地工程組在公司的細(xì)心安排和高效治理下，樂(lè)觀實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)掌握，確保工程各項(xiàng)工作按打算進(jìn)展。假設(shè)消滅工程風(fēng)險(xiǎn)，將實(shí)行樂(lè)觀有效的掌握措施，削減風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。同時(shí)，工程一般通過(guò)以下兩種方式轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn):第一，保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是指工程的風(fēng)險(xiǎn)由相關(guān)保險(xiǎn)工程相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品等。其次，合同風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移要求36德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論要求企業(yè)通過(guò)與建筑安裝工程的供給商和承包商簽訂合同來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商可以不斷修改、補(bǔ)充和完善合同，將合同中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商。由于工程建設(shè)規(guī)模大，投資高，公司有必要依據(jù)實(shí)際狀況科學(xué)合理地安排相關(guān)的施工過(guò)程，以便合理使用資金，落實(shí)嚴(yán)格的監(jiān)視措施，落實(shí)責(zé)任人的具體責(zé)任，使工程按打算順當(dāng)進(jìn)展。5.3.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)掌握工程質(zhì)量掌握，每個(gè)環(huán)節(jié)都要充分重視并嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，工程國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，合理選擇參數(shù)；在施工過(guò)程中，必需加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的溝通和監(jiān)視，確保工程的高質(zhì)量。對(duì)參與材料合格，嚴(yán)格依據(jù)要求使用鋼筋、水泥等原材料，不得偷工減料。進(jìn)展試驗(yàn)，以保證工程質(zhì)量。5.3.3本錢風(fēng)險(xiǎn)掌握措施5.3.3.1《設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)掌握措施》設(shè)計(jì)院在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中設(shè)計(jì)粗糙、設(shè)計(jì)深度缺乏、圖紙和設(shè)計(jì)內(nèi)容不完整，存在很多缺陷、錯(cuò)誤和遺漏，或者開(kāi)發(fā)商沒(méi)有提前做現(xiàn)有工程的撤除和重建等風(fēng)問(wèn)題的存在而導(dǎo)致的建設(shè)工程的增加導(dǎo)致了大量的設(shè)計(jì)變更，這導(dǎo)致了工程本錢的增加。因此，風(fēng)險(xiǎn)掌握和措施如下:1、加強(qiáng)施工前施工圖審查和設(shè)計(jì)交底開(kāi)發(fā)商必需組織專業(yè)人員在施工前花更多時(shí)間認(rèn)真審查圖紙，以便圖，生疏設(shè)計(jì)圖紙，找出問(wèn)題，提出解決方案37德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論2加強(qiáng)監(jiān)管體系監(jiān)理制度，聘請(qǐng)具有專業(yè)監(jiān)理制度的監(jiān)理公司進(jìn)展跟蹤設(shè)計(jì)。3、嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審查制度工程設(shè)計(jì)變更必需實(shí)行嚴(yán)格的變更審查制度、變更治理制度、變更崗位責(zé)任制；確保工程構(gòu)造安全，有效掌握工程造價(jià)，便利施工和安全施工，確保工程優(yōu)質(zhì)、準(zhǔn)時(shí)竣工通過(guò)設(shè)計(jì)變更，該工程更具有安全性、合理性和低本錢的要求。變更程序是先填寫設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)工程業(yè)主同意后，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)展設(shè)計(jì)變更(或變更通知)。設(shè)計(jì)變更圖紙(或變更通知)應(yīng)由工程業(yè)主的職能部門發(fā)送給監(jiān)理和承包工程進(jìn)度同步，以后不得補(bǔ)充圖紙。如遇特別狀況，可先進(jìn)展施工，并辦理變更手續(xù)，否則變更無(wú)效。5.3.3.2原材料本錢風(fēng)險(xiǎn)的掌握在選購(gòu)大量材料的過(guò)程中，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)我國(guó)目前的建材市場(chǎng)進(jìn)展全的價(jià)格和質(zhì)量來(lái)選擇最好的材料。同時(shí)，在施工過(guò)程中，應(yīng)對(duì)原材料較高儲(chǔ)存要求的材料，嚴(yán)格執(zhí)行原材料的儲(chǔ)存標(biāo)準(zhǔn)。由于儲(chǔ)存不當(dāng)，必需嚴(yán)格遵守合同，以確保工程質(zhì)量，并盡可能降低本錢。這樣可以拓寬融資渠道，企業(yè)可以樂(lè)觀支付資金，滿足資金合理使用的需要，5.3.4安全風(fēng)險(xiǎn)掌握建立完善的治理體系，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)治理，提高個(gè)人防護(hù)意識(shí)，建立合理的工程組織，制定各種安全規(guī)章制度，包括安全操作程序文件、指令、操作標(biāo)準(zhǔn)程序、安全治理措施和技術(shù)支持措施等。明確38德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論工程經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安全檢查員等崗位職責(zé)實(shí)行嚴(yán)格的安全檢查制度；加強(qiáng)施工中的安全防護(hù)措施，宣傳安全學(xué)問(wèn)，提高工人的安場(chǎng)所和危急設(shè)備，加強(qiáng)掌握和治理，并報(bào)相關(guān)主管部門備案；有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)和重大安全事故。結(jié)論和小于在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益標(biāo)準(zhǔn)和劇烈的今日，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境越來(lái)越簡(jiǎn)單，不確定性也日益增加。因此，在房地產(chǎn)工程的可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)治理的爭(zhēng)論，開(kāi)發(fā)商了風(fēng)險(xiǎn)。在一般房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)分析的根底上，通過(guò)對(duì)陽(yáng)光世界工程的實(shí)效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。主要結(jié)論如下:投資決策階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是投資的可行性。通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)可行性指是可行的，并提出了有效的掌握措施。征地階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是融資風(fēng)險(xiǎn)、招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)和征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。陽(yáng)妥當(dāng)處理與居民的關(guān)系，提出有效的掌握措施。工程建設(shè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是工期風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、施工條件險(xiǎn)包括進(jìn)度延誤、設(shè)計(jì)變更、質(zhì)量不符合要求等。筆者認(rèn)為，工程前期工作預(yù)備充分，建設(shè)條件良好，工程建設(shè)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)力量，房地產(chǎn)工程投資，躲避風(fēng)險(xiǎn)，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。本文旨在對(duì)房地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)治理進(jìn)展初步爭(zhēng)論，但僅供給一種思路和根本方法來(lái)理解和分析39德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論中存在的問(wèn)題。這是對(duì)陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理流程和方法的系統(tǒng)規(guī)劃。但是，由于作者水平不夠，的。40德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論本文獻(xiàn)給中國(guó)海洋大學(xué)教師-Shelly199論文完成日期:3月XXXX導(dǎo)師簽名:名辯論委員會(huì)成員簽名:2德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論自主創(chuàng)我聲明提交的論文是我在本工程下的爭(zhēng)論工作和爭(zhēng)論成果據(jù)我所知，的學(xué)位或證書(shū)所使用的尚未獲得的材料(注:假設(shè)沒(méi)有其他特別說(shuō)明，此欄可以為空白)，除了論文中特別注明和認(rèn)可的地方。和我一起工作的同志們已經(jīng)在論文中清楚地解釋并表達(dá)了他們對(duì)這個(gè)爭(zhēng)論所所做的任何奉獻(xiàn)的感謝。學(xué)位論文作者簽名:簽名日期:年、月、日-199學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)學(xué)位論文作者完全理解學(xué)校關(guān)于學(xué)位論文保存和使用的規(guī)定，并同意以下事項(xiàng):1.學(xué)校有權(quán)保存并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)發(fā)送論文的副本和光盤，允許檢查和借閱論文國(guó)學(xué)術(shù)期刊(光盤版)電子雜志》被授權(quán)出版和編輯中國(guó)知網(wǎng)的《中國(guó)國(guó)學(xué)術(shù)論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)》(本授權(quán)適用于解密后的機(jī)密論文)篇論文作者簽名:導(dǎo)師簽名::簽名日期:簽名日期:簽名日期:簽名日期:3德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論摘要近年來(lái)，XXXX房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展取得了顯著成績(jī)。由于房地產(chǎn)工程政策性強(qiáng)、資金需求大、建設(shè)周期長(zhǎng)、地域性強(qiáng)、市場(chǎng)變化快等特點(diǎn)，存在大量的不確定因素，導(dǎo)致工程風(fēng)險(xiǎn)較大。特別是隨著我國(guó)住和科學(xué)的投資進(jìn)展有效的工程治理，才能使工程取得成功。因此，是每個(gè)開(kāi)發(fā)商必需解決的關(guān)鍵問(wèn)題。本文分為七個(gè)局部第一局部是緒論該局部回憶了爭(zhēng)論背景和意義、爭(zhēng)論現(xiàn)狀、爭(zhēng)論內(nèi)容和方法、創(chuàng)點(diǎn)和缺乏之處。其次局部是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)治理的理論綜述該局部介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)治理SWOT分析和工程局部是結(jié)論和缺乏。通過(guò)對(duì)德州陽(yáng)光天地工程的本錢估算、收益估算、盈虧分析和不確定性分析，筆者認(rèn)為工程的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在投資決策階段是可以掌握質(zhì)量達(dá)不到要求。結(jié)果說(shuō)明，房地產(chǎn)企業(yè)要掌握風(fēng)險(xiǎn)，必需做好以下幾個(gè)方面的工作:一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，便于房地產(chǎn)企業(yè)在工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中治理風(fēng)險(xiǎn)；其次，要把握房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的其他方法4德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論，并進(jìn)展有效識(shí)別。第三，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析指標(biāo)體系，該方法的可行性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有普遍的指導(dǎo)和操作意義。關(guān)鍵詞:陽(yáng)光天地工程；風(fēng)險(xiǎn)治理；工程治理5德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程利潤(rùn)變化本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資收益5%、8%10%時(shí)的敏感性。191.02228.392年內(nèi)可700015000元。依據(jù)德州同店的價(jià)格計(jì)算，價(jià)格不算太高，將來(lái)2年下降空間不大，可行性爭(zhēng)論人員和8%3%、6%9%期間投資收益的變化。19100.2228XXXX效滿足投資機(jī)構(gòu)的還款要求。對(duì)1.5年的合作期內(nèi)，估量銷228XXXX年，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的運(yùn)營(yíng)收入為9XXXX年。隨著中后的治理理念和糟糕的效勞使得這些在中國(guó)誕生和成長(zhǎng)的大型百貨萬(wàn)科龍等百貨商店、大型超市、便利店等外國(guó)企業(yè)紛紛登陸中國(guó)。它開(kāi)發(fā)和治理帶來(lái)了先進(jìn)的理念。因此，經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的進(jìn)展，中國(guó)“生活天堂”。人們不認(rèn)為購(gòu)和改善心情的好方法。舒適的購(gòu)物環(huán)境是生活中享受和品嘗的象征。同層次的消費(fèi)者有一個(gè)良好的消費(fèi)體驗(yàn)。從9XXXXXXXX的完畢，德克薩斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需XXXX之后，得克薩斯州的房地產(chǎn)和住房市場(chǎng)的物，這對(duì)陽(yáng)光天地工程來(lái)說(shuō)是一件好事。因此，工程組承受工程背景及建設(shè)必要性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、市場(chǎng)分析及工程定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、工程組織治理及進(jìn)度打算、投資21德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益分析等程序。信任陽(yáng)光天地工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，集購(gòu)物、休閑、消遣于一體，滿足現(xiàn)代社會(huì)消費(fèi)者高效率、快節(jié)奏的需求，滿足人們一次性購(gòu)置的需求，通過(guò)公共空間的征地階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在開(kāi)發(fā)商確定工程投資后，購(gòu)置土地使用權(quán)成為開(kāi)發(fā)商最重要、最困難的任務(wù)。在此階段，開(kāi)發(fā)商主要擔(dān)當(dāng)征地、征地拆遷、招投標(biāo)和資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)。土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)1、土地購(gòu)置的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的本質(zhì)是通過(guò)相應(yīng)的投資、設(shè)計(jì)、規(guī)劃和土地建設(shè)獲得肯定的回報(bào)。因此，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)直接取決于土地成異，這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商獲得不同的利潤(rùn)。隨著征地難度和本錢的增加，陽(yáng)光天地(商業(yè)大廈)位于德州市商業(yè)中心。它的地理位置格外有利。很多開(kāi)發(fā)商對(duì)這塊土地始終持樂(lè)觀態(tài)度。因此，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，在很大的風(fēng)險(xiǎn)。3.2.2征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，快速進(jìn)展征地拆遷、居民安置和的住宅，由于他們生疏居住環(huán)境和鄰里關(guān)系。由于經(jīng)濟(jì)緣由，拆遷補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們更換住宅的需要。一些居民不協(xié)作拆遷工作，安置條件。面對(duì)22德州陽(yáng)光世界工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論精神、物質(zhì)和財(cái)務(wù)本錢。居民們分散在各處，意見(jiàn)不一。居民總是想最大化自己的利益，要價(jià)過(guò)高是不現(xiàn)實(shí)的。他們想盡一切方法阻止撤除工作。因此，對(duì)于一些3.2.3投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)所謂投標(biāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)文件向承包商發(fā)送托付工程這一過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)稱為投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。在投標(biāo)階段應(yīng)大大降低或避開(kāi)以下風(fēng)險(xiǎn):首先，投標(biāo)人利用招標(biāo)文的風(fēng)險(xiǎn)，目的是設(shè)定更高的投標(biāo)價(jià)格，使其中一方中標(biāo)，然后進(jìn)展內(nèi)在很大程度上中標(biāo)。由于山東金德股份成立時(shí)間長(zhǎng)，實(shí)力很強(qiáng)，屢次承接各種形式的建設(shè)工程，具有豐富的投標(biāo)閱歷，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。3.2.4融資風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，給企業(yè)利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)外資等金融政策，千方百計(jì)樂(lè)觀有效地籌集資金，以提高經(jīng)濟(jì)效益，損失。23德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論陽(yáng)光天地工程總投資1.91021.6102總投資的84.6%。申請(qǐng)銀行貸款3000萬(wàn)元，占總投資的15.7%由于險(xiǎn)較小。施工階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別施工期風(fēng)險(xiǎn)施工期是指房地產(chǎn)工程從投入全部人力、資金、材料和機(jī)械設(shè)備開(kāi)頭遲可能導(dǎo)致一些建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)的房地產(chǎn)工程產(chǎn)生相應(yīng)的建設(shè)周支出，導(dǎo)致資金短缺，增加本錢，并大大降低開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。工期風(fēng)險(xiǎn)一般有兩個(gè)緣由:1，風(fēng)險(xiǎn)不是由承包商引起的，即假設(shè)發(fā)包人不能按合同條款馬上做出施工條件，工程預(yù)變更，導(dǎo)致工程量不斷增加，從而延長(zhǎng)了工期。政府相關(guān)部門在施工氣候和嚴(yán)峻的自然災(zāi)難，也將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商擔(dān)當(dāng)2的重大工期風(fēng)險(xiǎn)和的承包商工期風(fēng)險(xiǎn)。由于承包商治理水平低，工人在施工過(guò)程中消承包商不能依據(jù)工程的施工需要和特點(diǎn)對(duì)工程的技術(shù)難度做出錯(cuò)誤的。3.3.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的銷售收入和商店運(yùn)營(yíng)后獲得的經(jīng)濟(jì)效益收入是工程資金回收的主要來(lái)源，也是工程的主要收入。年，銷售收入地下樓層:4889㎡×7000元/㎡=3422.3萬(wàn)元地下樓層:7163.8㎡×15000元/㎡=10745.7萬(wàn)元928德州陽(yáng)光天地工程風(fēng)險(xiǎn)治理爭(zhēng)論|工程建成后的費(fèi)用主要包括公用事業(yè)費(fèi)、人員工資及福利、產(chǎn)品購(gòu)置費(fèi)、維護(hù)治理費(fèi)、建(構(gòu))筑物及設(shè)備折舊、其他費(fèi)用等。和收入估算9200萬(wàn)元。3.利潤(rùn)估算5%，城市維護(hù)建設(shè)稅(7%)和教育費(fèi)附加(3%)；25%4-4利潤(rùn)估算表12333.13