沈陽大型商圈地產(chǎn)項目定位及發(fā)展建議報告

綜合體?豪宅品牌與品質(zhì)的握手—xx項目定位及發(fā)展建議報告ShenYang.01.2013住在城市中最驕人的位置、在每個人都知道并且向往的地方,過著常人無法窺及的生活,上演個人與家族的傳奇?！徒饏R報說明[針對金廊項目，我司提出基于市場分析之上的項目開發(fā)思路及相關(guān)建議，希望以此報告能夠幫助貴司：對項目的內(nèi)外資源價值清晰梳理對項目的開發(fā)定位及方向有啟示性作用對項目競爭力提出有效可行的啟示性建議]報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項目開發(fā)使命2、項目資源價值解析3、項目開發(fā)環(huán)境研究4、項目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆遵從于企業(yè)品牌發(fā)展之下，本案承載的開發(fā)使命？華南區(qū)板塊：改革開放的第一站，寶能集團(tuán)的根據(jù)地。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：深圳寶能太古城、深圳寶能中心、佛山寶能國際文化中心等12個；華東區(qū)板塊：重獲新生的領(lǐng)航者，全國布局戰(zhàn)略的橋梁。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：揚州寶能城、蕪湖寶能電子信息產(chǎn)業(yè)園等3個；環(huán)渤海板塊：快速崛起的第三極，進(jìn)入北方市場的排頭兵。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：北京寶能中心、天津?qū)毮軇?chuàng)業(yè)中心等6個；東北區(qū)板塊：潛力無限的開闊地，集團(tuán)輻射全國的標(biāo)志。集團(tuán)已開發(fā)及規(guī)劃中的項目：沈陽寶能環(huán)球金融中心、寶能水岸康城等2個；寶能集團(tuán)以華南區(qū)為戰(zhàn)略支點，積極拓展華東區(qū)、環(huán)渤海、東北區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域及國內(nèi)各區(qū)域中心城市，形成全國布局戰(zhàn)略寶能集團(tuán)戰(zhàn)略布局示意圖

寶能集團(tuán)戰(zhàn)略布局簡介華南區(qū)華東區(qū)環(huán)渤海東北區(qū)寶能水岸康城：項目是寶能地產(chǎn)落戶沈陽的首個項目，位于于洪區(qū)生態(tài)區(qū)——蒲河生態(tài)走廊，具有得天獨厚的蒲河景觀帶，項目建筑用地約33萬平方米，建筑面積約45萬平方米，將打造成平羅灣新市鎮(zhèn)最適宜居住、富有異域風(fēng)情的生態(tài)水岸高尚人文住宅小區(qū)沈陽寶能環(huán)球金融中心：項目位于沈陽市核心區(qū)域——金廊的中心位置，占地面積5.8萬平方米，建筑面積78.87萬平方米，建筑高度518米，為東北最高、沈陽的地標(biāo)性建筑，項目將打造成由酒店、寫字間、MALL、公寓、豪宅等多種業(yè)態(tài)組成的城市CBD國際頂級城市綜合體集團(tuán)以沈陽為東北區(qū)域的橋頭堡，相繼開發(fā)了寶能水岸康城和沈陽寶能環(huán)球金融中心，展現(xiàn)了集團(tuán)全面的開發(fā)能力寶能集團(tuán)沈陽布局示意圖

寶能集團(tuán)沈陽布局簡介沈陽寶能環(huán)球金融中心寶能水岸康城本案是集團(tuán)在沈開發(fā)的兩個項目中，地段價值更為突出的項目沈陽寶能環(huán)球金融中心項目區(qū)位圖寶能環(huán)球金融中心稀缺地段、配套成熟青年大街，金廊核心青年公園，近距離獨享市內(nèi)稀有公園景觀享受區(qū)域內(nèi)成熟完善配套，出行條件便捷享受項目自身超豪華5星級酒店配套和服務(wù)稀缺價值從寶能地產(chǎn)品牌的發(fā)展角度而言，本案承載的市場使命：通過本案的知名和名譽度，奠定寶能打造高端地產(chǎn)的江湖地位實現(xiàn)寶能地產(chǎn)在沈陽的品牌落地品牌的東北延伸，為日后進(jìn)軍其他城市塑造品牌優(yōu)勢基于承載使命，需要本案的開發(fā)檔次應(yīng)：高端化、豪宅范報告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項目開發(fā)使命2、項目資源價值解析3、項目開發(fā)環(huán)境研究4、項目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競爭力增值建議5、豪宅價值專題研究☆章節(jié)思考☆本案自身的稟賦價值，能否支持高端地產(chǎn)的塑造？區(qū)位價值：城市的中軸線，類似北京的“長安大街”，區(qū)域豪宅、商場、高級酒店林立，是城市中的驕人位置

金廊板塊簡介寶能集團(tuán)地塊位置圖示意圖2012年寶能集團(tuán)以23億競得北方圖書城地塊，創(chuàng)今年土地市場單筆最大交易額。本地塊占地58424.1平方米，容積率13.5，商業(yè)比例占70%；板塊內(nèi)多以高端和精裝產(chǎn)品為主，華潤悅府、萬科柏翠園、萬科春河里等項目均為精裝修入市，產(chǎn)品面積段以小戶型及180平以上大戶型產(chǎn)品為主；板塊內(nèi)項目多為知名發(fā)展商開發(fā)，具有較高品牌影響力；金廊沿線地段價值：交通通達(dá)、配套完善，地理位置十分優(yōu)越西面緊鄰萬科住宅項目春河里；北面緊鄰城市地標(biāo)性建筑彩電塔。東面為城市綠肺青年公園，南側(cè)緊鄰萬象城購物中心。>西面緊鄰萬科住宅項目春河里>南面緊鄰萬象城購物中心>北面緊鄰城市地標(biāo)性建筑彩電塔>東面緊鄰城市綠肺青年公園青年大街文化價值：原址為沈陽知名的圖書城，以文化軟實力及人文內(nèi)涵成為項目的獨有標(biāo)簽文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價值的核心；建筑硬實力和文化軟實力是共生關(guān)系，而非從屬關(guān)系。文化軟實力成為提升建筑價值的核心；用文化軟實力統(tǒng)合房地產(chǎn)核心價值體系。用文化引領(lǐng)建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的全過程；在文化地產(chǎn)系統(tǒng)中，文化必須是可落實、可體驗、可感觸、可實現(xiàn)的渾然整體；文化地產(chǎn)的四大標(biāo)準(zhǔn)原青年大街北方圖書城本案地塊所處位置為原北方圖書城舊址，擁有豐厚的文化底蘊。景觀價值：本案東側(cè)緊鄰“城市綠肺”——青年公園夏季青年公園冬季青年公園青年公園占地面積29萬平方米，其中14萬平方米。寶能集團(tuán)有限公司成立于1992年，總部位于中國深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)過21年的歷程，集團(tuán)現(xiàn)已發(fā)展成為以綜合物業(yè)開發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，核心凈資產(chǎn)超過百億元寶能集團(tuán)已開發(fā)各類項目建筑面積300萬平方米，持有物業(yè)面積100萬平方米，正在開發(fā)建設(shè)中的項目總建筑面積約600萬平方米，在全國范圍內(nèi)土地儲備超過2000萬平方米寶能集團(tuán)下屬的寶能地產(chǎn)在深圳運營管理中林、西麗、同樂等多個綜合體項目，以及北京、天津、無錫、沈陽、贛州等10多個項目，預(yù)計未來五年運營管理的商業(yè)面積達(dá)300萬平方米品牌價值：寶能集團(tuán)以綜合物業(yè)開發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，綜合物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗豐富寶能集團(tuán)所在地——深業(yè)物流大廈

寶能集團(tuán)簡介占地豆面積林：58差42雅4.映1㎡建筑穿面積尊：78馬87弊00㎡容積催率：《13材.5住宅帥：約25嗎20扣00㎡酒店錦：約55個00顆0㎡商業(yè)星：約15嘗80或00㎡（其狂中圖忍書市臘場18畫24園4㎡）辦公暑：約32雜30晃00㎡地下四商業(yè)聞：B1扯-2層地下餐停車痕場：B3層項目排整體敗規(guī)劃浩包括5O級全蠢球商鳴務(wù)寫粉字間+酒店蛇式公優(yōu)寓+白金誕超五錦星級冶酒店+頂級列城市艦豪宅+國際附頂級糊文化取體驗MA研LL爐+文化汗藝術(shù)結(jié)中心汽（北千方圖召書城敗）通過婚整體填規(guī)劃培可以冒看出起，整浙體項閥目的氏現(xiàn)金腰流產(chǎn)膀品為考住宅+公寓業(yè)產(chǎn)品猴；寫陜字間眼、酒眠店式活公寓穿及白圈金超劍五星弦級酒垂店主簽要起漢到提攜升項廳目品熔質(zhì)的曲作用談；國際甘級文揉化體叨驗MA萍LL森+文化走藝術(shù)分中心削則主宇要為煮園區(qū)月的配討套設(shè)根施；綜合繞體屬訓(xùn)性：楊住宅宏及公棕寓為示項目舞中注蔑重短意期收恒益的天回款妖產(chǎn)品塑，酒勇店、自辦公農(nóng)為長年期收扭益產(chǎn)廚品規(guī)劃裕產(chǎn)品紗簡介項目狐各項厲基本咱指標(biāo)本案中價值與梳理基礎(chǔ)款價值特質(zhì)粱價值潛力芳價值區(qū)位瞇價值地段臣優(yōu)勢便利腸交通完善淚高端匪配套觀景押價值景觀域環(huán)境文化扶價值品牌脹價值價值激啟示袋：1、本言案自繩身質(zhì)禽素優(yōu)搖良，挎具備骨打造英高端估地產(chǎn)白的基哄礎(chǔ)條戀件2、住犬宅、來公寓塑為現(xiàn)虹金回鳳流產(chǎn)鴿品，愛有一欄定銷群售速映度的礎(chǔ)要求報告緊思維守路徑1、企由業(yè)戰(zhàn)逮略下株的項漢目開茂發(fā)使代命2、項戒目資比源價逼值解哲析3、項蘭目開槍發(fā)環(huán)早境研真究4、項切目發(fā)儉展策長略及補定位6、產(chǎn)飽品競柳爭力梢增值免建議5、豪章宅價壓值專逐題研聚究☆隸章節(jié)淺思考謹(jǐn)☆外部蠟環(huán)境讓對本您案塑泰造高繡端有欲怎樣受的影圾響？樓市極政策超影響Pa天rt喚3升.1中央波政策忍導(dǎo)向喜：20譜12年政糊策基急調(diào)為什“成虹效鞏元固年腔”，墓限貸耍限購羞等行嚴(yán)政手路段不同會解恥除，簡市場析仍處姨于調(diào)啊控氣診氛下20窩11年20壟12年首次上調(diào)殿存準(zhǔn)遠(yuǎn)金率新國株八條二次指上調(diào)知存準(zhǔn)父金央行勻加息兆，貸插款利尊率上模調(diào)六次肯上調(diào)俱存準(zhǔn)臥金新增明限購吉城市央行話三次吩加息從嚴(yán)路從緊執(zhí)行慣鞏固首次宵下調(diào)款存準(zhǔn)倡金率國土敞部打釀?chuàng)舳诳椎胤菍戏Q下鍵調(diào)存既貸款個利率四部姜委：圾嚴(yán)控好土地解儲備崗總規(guī)賣模和艦融資痰規(guī)模督查輪組檢撈查房覆地產(chǎn)壯調(diào)控1276825767113沈陽團(tuán)“限糕購令尋”出柴臺地方株政策陳：沈蝕陽對引樓市欄推動捕態(tài)度漠依然興明顯葡，在百政策報可調(diào)四空間鉗內(nèi)，倒主要裕運用皺公積漲金為其主的嗓手段奮刺激扮樓市復(fù)增長地方松支持廚政策發(fā)布日期政府動作主要內(nèi)容政策目的2012年2月29日公積金貸款額度提至30萬沈陽市上調(diào)個人公積金貸款額度：個人貸款最高限額由原來的25萬提高至30萬，夫妻合貸由40萬提高至50萬。增強(qiáng)公積金對樓市支持作用，刺激樓市增長2012年4月17日上調(diào)普通住房價格界定標(biāo)準(zhǔn)沈陽市對兩個級別區(qū)域的普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。其中，一級區(qū)域由8290元/平方米調(diào)至9470元/平方米，二級區(qū)域由原來的6720元/平方米調(diào)整為7810元/平方米。此外，各級別區(qū)域內(nèi)精裝修商品住房，在普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，由原來的每平方米向上浮動500元調(diào)整為浮動1000降低購房成本，進(jìn)而刺激樓銷量增長2012年5月4日沈放寬公積金貸款購房條件繳存半年即可提用沈陽市民繳存住房公積金滿半年就可以申請用公積金貸款買房個人購買首套90平方米以下住房的公積金首付由原來的三成減少到兩成。增強(qiáng)公積金對樓市支持作用，刺激樓市增長本案筐位于薄二環(huán)配內(nèi)，爽屬“按限購牙”范涼圍，背但二鳳環(huán)內(nèi)鍋開發(fā)逼商針講對限別購問楚題可宅與政川府“忘協(xié)商包解決撤”，榴所謂宗“限歉購”粥已悄演然“謹(jǐn)解限蹲”政策冷對本口案影舊響本案政策慰影響慕分析敘：對本唇案有鞏直接流影響愿的地震方限昌購政括策實濱際上望已然狡松動聲，其何對本凡案的精不利盲影響錘較弱火。中央襲持續(xù)般的調(diào)夏控政呢策，雷容易無讓消卸費者處對房壇價未甘來看透空，抹形成座市場彎觀望知氣氛怒，同構(gòu)時剛品性、席首置禍客群炊成為保購房董主力約，這不兵利于凱本案歡高端強(qiáng)定位限購蔥范圍二環(huán)城市箏環(huán)境周研究Pa蕩rt懂3吸.2沈陽破是遼方寧省兆省會炮，沈途陽經(jīng)粱濟(jì)區(qū)簡的核狗心城稼市；中國例東北越的政湊治、濤經(jīng)濟(jì)盤、文缺化、恢金融蜘、交等通、幸商貿(mào)嶼中心娃，東塞北第素一大恥城市污。省政我協(xié)省政胖府省人翅大大忙連大連奶是全暮國5個計買劃單謎列市邪之一灰，氣候貝絕佳；東北掃地區(qū)袖最大虛的港斗口城尚市，20今11年大壯連被負(fù)國家滔定位含為遼廟寧沿逃海經(jīng)惹濟(jì)帶奪開發(fā)情開放但的核臟心城偷市。城市廚價值城市陡影響濁力企業(yè)嫌?xùn)|北迅區(qū)總辭部多準(zhǔn)在此祖設(shè)立排，商昌務(wù)氛繪圍濃可厚，換置業(yè)末人群注以省減內(nèi)為廉主。大連名氣候今宜人候，經(jīng)格濟(jì)發(fā)店展迅罵速，瞎因此勤越來慚越多參的東綁三省蒜人群事選擇西來此蔽置業(yè)衣。城市逐影響另力：株沈陽勻是遼駕寧省寨的政墻治、憑經(jīng)濟(jì)融、文價化中拴心。捆但從作實際票情況例看，怨住宅誤的輻哀射力對不如荒大連冤，而趟商業(yè)扎商務(wù)呆類沈臨陽占譜優(yōu)競爭速市場啟研究—住宅謎（豪億宅）Pa野rt異3浴.3鉛.1沈陽替豪宅語經(jīng)歷右由財沸富型涼到資座源與喚功能愧型，臟現(xiàn)在奸正朝愈著品爽味化洲，個哲性化瀉方向亡發(fā)展第一堤代豪鵝宅第二賠代豪掉宅第三恒代豪沙宅發(fā)展憶模式項目躺特點產(chǎn)品薦特點豪宅皺標(biāo)簽代表燥項目客戶勉宣言財富枯驅(qū)動功能堤驅(qū)動人文濫、個漏性化欄驅(qū)動奢侈河畔沒花園萬科肌紫金宇苑鶴立有雞群高端旗材質(zhì)我有烤錢區(qū)域梨、舒仔適生活早方式戶型陡功能枯細(xì)分燭、會廢所、泰園林逢、服敢務(wù)我有蘭身份核心添資源錢、精咐神訴久求、醫(yī)人性踏化內(nèi)朝涵設(shè)坊計設(shè)計觀元素妖、人萌文理竿念軟財剪富我有慕品味寶能管環(huán)球鞏金融棉中心華潤濃悅府萬科撞柏翠炎園競爭親格局符：競臂爭區(qū)拿域在益售項娃目8個，狹潛在婦項目3個，妙多數(shù)娃為城晝市綜垃合體齊項目崖，產(chǎn)附品形鼠式、稍戶型朵空間迎趨同競品勵項目楚分布界定必理由環(huán)分析在售燦項目競爭膊區(qū)域佳市場童研究本案周位于罩青年謠大街鑄金廊排沿線援的中硬軸線拼，屬白于城株中心讓豪宅惡的屬柜性；金廊抹屬高妖端住村宅聚佳集區(qū)置域，尖區(qū)位蜘優(yōu)勢族明顯敬，故傘選定等本案賞所在鬼核心址區(qū)域浴（金丘廊沿悼線）顫及臨勸近渾嚷河為兵競爭狡區(qū)域縮慧；競品黑項目鳴選擇厘原則率：地理喪位置樹、產(chǎn)聽品品蓄質(zhì)、綠物業(yè)槳類型鋒、開楚發(fā)商磁品牌選取糾競品俯項目沫：中糧括隆璽何壹號雄、萬車科春辭河里嚇、華暮潤中釣心悅慈府、理嘉里件中心強(qiáng)、奕尊聰花栽園、繭萬科遭柏翠姜園、肚世茂徐五里鑒河、崖萬達(dá)壤公館潛在榴項目祥：七星訪公館俯、沈藥陽裕彩景中累心、搖夏宮青城市餐廣場潛在抗項目萬科闊春河材里世茂羽五里敗河嘉里叼中心華潤芳中心島悅府萬科備柏翠頸園萬達(dá)腐公館中糧考隆璽割壹號奕聰今花園本案七星夜公館裕景丑中心夏宮招城市宣廣場競爭照區(qū)域細(xì)現(xiàn)有第樓盤渴以城巨市綜睬合體尖為主遞，均疏為高銅層及粒超高醉層建撫筑類蜓型銷售情況項目建面（萬平）容積率組合業(yè)態(tài)目前均價（元/平）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）月均去化速度（平/月）在售項目中糧隆璽壹號493酒店、寫字間、商業(yè)、住宅1350015000-20000清水2000/45003430萬科春河里43.25.3商業(yè)、寫字間、公寓、住宅1450017000210002000300040004966華潤中心悅府113.62酒店、寫字間、商業(yè)、住宅190005000/30002556嘉里中心1727.45酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅1600040003453奕聰花園17.84.68住宅、別墅14000清水2302萬科柏翠園283.5住宅1850023000300050003460世茂五里河1605.14酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅12000

清水4728萬達(dá)公館18.955酒店、寫字間、公寓、商業(yè)、住宅140005000670潛在項目七星公館14.628酒店、住宅預(yù)計250007000預(yù)計2013年3月1日開盤—夏宮城市廣場327.5寫字間、公寓、住宅——精裝預(yù)計2013年4月沈陽裕景中心12512酒店、商業(yè)、公寓、住宅——精裝預(yù)計2013年5月開盤各面哭積段憶供求佛關(guān)系蠟分析斷：區(qū)域艦內(nèi)競撐品18辦0-齡22規(guī)0㎡供搏應(yīng)量敞最大盆，銷低售率圖最高瘦為90茶-1特20㎡產(chǎn)擔(dān)品競品厭項目祥各面毫積段路供求甩關(guān)系強(qiáng)對比優(yōu)分析18值0-該22太0㎡戶城型供椅應(yīng)比跳例最胳大區(qū)域生內(nèi)18柱0-去22上0㎡戶型由供應(yīng)鹽比例舒最大頌，其豎次是14開4-插18售0㎡戶型付；區(qū)域欄內(nèi)銷境售率典最高泄的為90壁-1蝴20捎㎡及40幟0㎡以塔上戶拴型，弟其次盆為18壤0-濱22際0㎡戶型瞞；12觸0-帳14兵4㎡及90詳-1銜20話㎡屬稀運缺戶慚型，準(zhǔn)其中90仍-1穩(wěn)20扎㎡戶型趕供應(yīng)限較少迅而銷財售率孩高，今為主篇要市疲場機(jī)瞇會；60就-9素0㎡及30波0-區(qū)40彎0㎡為償滯銷訪戶型矛；14柄4-匹26耕0㎡面伴積段牛供應(yīng)首較為碗集中信，從嫩市場餓角度逝看，揀本案害住宅炊產(chǎn)品趟適合90殘-1雁20㎡及14靠4-方22田0㎡數(shù)源緣瑞來源霧：沈薦陽中云原資他源中縣心產(chǎn)品井戶型即結(jié)構(gòu)機(jī)分析恥：集中詢?nèi)セ瘋儜粜蛦臼?6稍0-猜21睬0㎡三室捏及21魄0-徑28答0㎡四室胳產(chǎn)品醬，部榴分中嘆小戶狹型去堪化率良相對凳較高項目名稱戶型去化率一室二室三室四室五室75㎡以下90-160㎡180㎡90-120㎡160-210㎡240-290㎡210-280㎡290-420㎡450㎡以上華潤中心70%43%嘉里中心40%11%11%萬科春河里42%82%11%46%世茂五里河59%81%39%中糧隆璽壹號49%70%44%100%萬科柏翠園64%79%67%奕聰花園13%萬達(dá)公館40%20%40%從戶喘型結(jié)甘構(gòu)來滅看，減三室冠產(chǎn)品相供應(yīng)浪量最纖大，蓬其次源為四腥室產(chǎn)境品；從各財戶型啦去化票率來投看，找集中燒去化扇戶型駕是在16賢0-釀21橋0㎡三傳室及21幣0-殃28房誠0㎡四渡室產(chǎn)絞品，再部分累中小憐戶型漠去化惠率相發(fā)對較眉高；本案司可考威慮產(chǎn)倚品設(shè)張計在16擔(dān)0-感28小0㎡產(chǎn)貨品之紹間，堡以三傘室、忌四室方為主希力戶帆型，泉并增茅加二桑室小海面積膏及45騙0㎡以成上大譽面積省產(chǎn)品數(shù)源睡來源乎：沈脂陽中毅原資揭源中田心價速溝比：區(qū)域趨內(nèi)競強(qiáng)品萬鴨科春樂河里答及世守茂五踩里河桑項目詞去化畜速度匹最快扭，中敗糧隆芒璽壹府號及讓萬科叮柏翠碑園項策目單魚價最縫高，輔且多貍為精嘉裝修衣入市舉，裝顛修標(biāo)校準(zhǔn)20例00僅-5伏00劣0元/㎡不豬等競品秋項目拾價格叔與月算均去慚化速稅度對奏比分革析競品意項目評多為凍精裝旨修入乒市數(shù)源拆來源搏：沈具陽中績原資料源中丙心區(qū)域捏內(nèi)中憲中糧宴隆璽貌壹號嚇及萬尤科柏刃翠園按項目不單價逐最高登；競品捷項目爐多為把精裝慚修入驢市，菜裝修糞標(biāo)準(zhǔn)俊為20色00博-5拐00林0元/㎡；華潤中中心旗悅府勝項目戀為尾慎盤銷宜售，故前期危裝修幼標(biāo)準(zhǔn)涂為50繼00元后參降低器為30繡00元/㎡；金品毫項目殊受地誓段影歉響較列大，處核心瘡區(qū)位敵價值森最高票；從銷煙售速滅度來添看，燈萬科輪春河婦里、敘世茂紹五里窗河項會目去冠化快競爭劃項目幸多為毛精裝頁修產(chǎn)徐品，池裝修銹標(biāo)準(zhǔn)散從20罵00子-5翅00戴0元/㎡不易等，曲并配本備家躍電及釣智能鐵化系昌統(tǒng)等買提高紀(jì)產(chǎn)品喘附加衰值裝修情況中糧隆璽壹號萬科春河里華潤中心悅府嘉里中心萬科柏翠園裝修標(biāo)準(zhǔn)2000/4000元/㎡2000-4000元/㎡3000-5000元/㎡4000元/㎡3000-5000元/㎡銷售均價15000-20000元/㎡14500-21000元/㎡19000元/㎡16000元/㎡18500-23000元/㎡裝修配置公共部分及臥室結(jié)構(gòu)形式：鋼混結(jié)構(gòu)住宅外墻：石材墻面：石材地面：斯米克或同等檔次品牌高檔瓷磚單元門禁系統(tǒng)：配置單元門可視對講系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：美國霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)電梯：三洋或蒂森克虜伯同等品牌電梯窗：塑鋼窗；

入戶門：鋼木復(fù)合門

入戶門：成品戶內(nèi)門；

玄關(guān)：石材地面，成品定制玄關(guān)柜

客廳和臥室空調(diào)：品牌壁掛式分體空調(diào)外墻：鋁扣板地面：石材開關(guān)：西門子家居系統(tǒng)：legrand智能家居外墻：高級涂料開關(guān)：施耐德新風(fēng)系統(tǒng)外墻：涂料和石材單元門禁系統(tǒng)：IC卡開門裝置、可視對講系統(tǒng)公用樓梯：墻面大白、地面水泥砂漿衛(wèi)生間衛(wèi)生間：潔具、TOTO衛(wèi)浴、西門子洗衣機(jī)、史密斯熱水器，漢斯格雅或是杜拉維特花灑衛(wèi)生間：成品定制浴柜、TOTO坐便及手盆、龍頭內(nèi)墻墻面：乳膠漆

開關(guān)、插座：西蒙面盆：維保或是杜拉維特浴缸：卡德維坐便：TOTO花灑、龍頭：漢斯格雅水龍頭：德國高儀；衛(wèi)?。旱聡S寶；熱水器：AO斯密斯衛(wèi)?。篢OTO花灑、龍頭：科勒廚房廚房：西門子或是方太同等品牌廚房：成品定制櫥柜，西門子燃?xì)庠?、抽油煙機(jī)、暗藏式冰箱、西門子洗衣機(jī)、AO史密斯電熱水器、摩恩水槽及水龍頭、品牌墻磚、地磚吸油煙機(jī)：斯邁格水槽：瑞士FRANIKE廚具：瑞士的弗蘭卡水龍頭：德國高儀；電氣設(shè)備：西門子開關(guān)插座：施耐德門：萬科定制客群痕職業(yè)退與購慎買特極征分惰析：競復(fù)爭區(qū)現(xiàn)域內(nèi)六客戶誼以私炸營業(yè)所主，行企事晚業(yè)單決位高謹(jǐn)管為晶主，紋關(guān)注佩地段撐、品偉牌、午產(chǎn)品威品質(zhì)鹽等因送素競爭燦區(qū)域緒客群膊分析客群巷職業(yè)衣與購姑買特焦征職業(yè)年齡年收入購房特征客戶關(guān)注敏感點私營業(yè)主，企事業(yè)單位高管，離退休高干、教授35-6020萬以上地緣性較強(qiáng)，離不開城市繁華喧囂，對區(qū)域有深厚感情，這類人群目標(biāo)產(chǎn)品要有一定規(guī)模、高品質(zhì)的園林景觀及物業(yè)服務(wù)舒適享受、景觀、品牌、品質(zhì)白領(lǐng)、公務(wù)員30-458-10萬多為工作地點及子女就學(xué)，這類人群的目標(biāo)產(chǎn)品要有一定園區(qū)規(guī)模，對戶型舒適度及功能有一定要求地段、品牌、品質(zhì)、戶型教師、醫(yī)生，企事業(yè)單位員工25-453-6居住皇姑多年，這類人群同樣離不開城市繁華，置業(yè)類型主要以改善與剛性需求居多地段、戶型、附加值、品牌競爭啞壓力仗：20撐13年中著旬后備，競扁爭區(qū)源域住塊宅項安目可弦預(yù)見伯供應(yīng)添量約20烘3萬方呀，市匹場競哥爭白厭熱化基于寬本案壺入市孟時間然為20打13年中另旬之酷后，重故未卵來預(yù)扭見供線應(yīng)量震應(yīng)以20群13中旬盆為起拋點統(tǒng)只計，知預(yù)計甘競爭嗚區(qū)域刻內(nèi)住掌宅項焰目未粗來供央應(yīng)體則量約20淘3萬平,未來退競爭都壓力族主要蓮來自筒金廊斤沿線評青年宣大街他兩側(cè)康項目競爭豪項目游庫存跨量及夾預(yù)計探銷售雙周期

銷售情況項目名稱庫存量（萬平）月均去化量主力面積（㎡）預(yù)計銷售周期20132014201520162017……在售項目萬科春河里18496658/96/206

世茂五里河18.3472897-168

嘉里中心28.53453140-290

奕聰花園172302170-240

萬科柏翠園3.93460200-260

萬達(dá)公館18670190-290

中糧隆璽壹號423430190-249

華潤中心悅府5.2255690-180

潛在項目沈陽裕景中心9.6——50-220

夏宮城市廣場22——100-300

七星公館20——415-1230

合計202.5

數(shù)源刑來源疏：沈噴陽中擦原資侮源中貓心本案例主要傳競爭休項目未來申發(fā)展先趨勢字研判蘋：競爭貨區(qū)域耀未來面地理皇位置量表現(xiàn)梳更加淘明顯菜，由疲于稀爸缺性盟導(dǎo)致鉆價格釣穩(wěn)步糟上升揮，企宗業(yè)主美等富何人客汪群逐廁漸增疊多企業(yè)烤主將盞成為尋本案舍購房鏟客戶帝主力地理艙位置途未來飯表現(xiàn)敵更明抖顯稀缺升性導(dǎo)照致價趟格穩(wěn)略步上星升購房香客戶傅先期法以本白地自咱住和規(guī)看重赤區(qū)域旬投資禮價值席的投漠資客爹戶為際主隨著遭金廊餓沿線棍發(fā)展殘的逐變漸成但熟，填金字房誠塔頂帶尖客紙戶將東成為要購房堅的主再力客份戶，呼將聚態(tài)集大云批實扛力雄羊厚的掌富人城市堅距離昌與板愈塊價滴格擠償壓及愈區(qū)域析成熟妹的配燭套、慌較高繞的人屈文素愉質(zhì)、陷企業(yè)顆品牌杠等元年素使較項目痕在未銷來成有為稀侮缺性挨高端草住宅饒產(chǎn)品地理探位置保在未蕩來表佳現(xiàn)更來為明兄顯，繳升值關(guān)潛力碧逐漸況劇增競爭所區(qū)域浪（金習(xí)廊沿煌線）偏未來樸住宅升供應(yīng)斑相對宜較大同時棒土地址稀缺扒性導(dǎo)川致，鬧整體忽住宅腰均價洪突破20攏00售0元/㎡發(fā)展碌趨勢廉研判1—殖—發(fā)展鞭趨勢利研判2—窮—發(fā)展泳趨勢臨研判3—壞—競爭菠區(qū)域堤小結(jié)Co茫de弱o閥f辱th朵is書r召ep址or塌t培|47住宅叮競爭專區(qū)域糧市場云小結(jié)競爭好區(qū)域品牌瞇發(fā)展哭商高端匯項目惠云集焦，以城市北綜合問體形式暗出現(xiàn)緩，住滋宅產(chǎn)燥品均李為高坦層及殖超高乒層建呼筑；競品利各面陽積段哄供應(yīng)驚量最辱高為18香0-爬22啄0㎡，銷彎售率閱最高晴的為90榆-1夢20封㎡及40牽0㎡以上戶型圓，其誕次為18惜0-灘22處0㎡戶型灣，本鍛案可竿參考榴暢銷梯面積升戶型胡；金廊移沿線吹未來1-毯2年內(nèi)搭大量麗高端求住宅談項目增交付苦使用陣以及備商業(yè)間商務(wù)紀(jì)氛圍化的完希善將余帶來晌大量裳人口塌，區(qū)白域住毛宅均敬價將突破20催00狠0元/㎡，且濤多為精裝稱修交服房，裝痛修標(biāo)舌準(zhǔn)也課隨之面提高頸；對比祝其他舒區(qū)域電，本適案所穿在區(qū)悼域因型交通眼人文漸價格枕等因卷素占賀據(jù)優(yōu)泥勢；逝在未來英供應(yīng)堆量20曉3萬㎡的情撒況下光，競限爭激筒烈，鬧由于土地汁的稀昨缺性，越追來越銜多的徹富人鑄渴望飽在核最心區(qū)響域購耐房；本司凱共選壇取3個在艱售競貨爭項苗目，提有區(qū)舊域內(nèi)菠去化些速度賣最快突項目扁萬科宮春河咱里及航世茂偏五里勸河；炮距離摩本案椒最近腦項目萌嘉里匹中心核，從錘而找鐘出本士案可增借鑒驚點項目名稱占地/建面（萬平）容積率物業(yè)類型項目定位競爭優(yōu)勢競爭劣勢本案借鑒點萬科春河里8.1/43.25.3高層享受城市中心優(yōu)質(zhì)生活品牌優(yōu)勢戶型設(shè)計景觀優(yōu)勢緊鄰彩電塔，有輻射公寓產(chǎn)品設(shè)計世茂五里河18/1605.14高層、超高層城中心、地鐵上的高品質(zhì)住宅價格優(yōu)勢交通優(yōu)勢超高層，公攤大

產(chǎn)品戶型面積適中，布局合理嘉里中心17.3/1727.45超高層青年大街旁，大型綜合體地理位置優(yōu)勢，景觀優(yōu)勢戶型較大，缺少中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計、布局?jǐn)?shù)源顆來源稻：沈悶陽中愧原資扔源中繞心典型卵競爭蘿項目逗分析萬科先春河死里—快銷剪模式題的成蘭功案劫例基本管概況開發(fā)商沈陽萬科恒祥置地有限公司占地/建面8.1萬㎡/43.2萬㎡容積率5.3建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃共分為三期開發(fā)，其中18棟住宅，3棟商住性質(zhì)公寓，1棟5萬平超高層寫字間及下沉式商業(yè)建筑風(fēng)格

現(xiàn)代簡約面積區(qū)間58-206㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)756/392套銷售率51.9%銷售均價2#、3#17000元/㎡；4#21000元/㎡；1#14500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2#、3#3000元/㎡；4#4000元/㎡；1#2000元/㎡商業(yè)臨街一側(cè)規(guī)劃有下沉式商業(yè)廣場，面積區(qū)間780-14000㎡，均價：47000元/㎡車位配比1:1.2優(yōu)勢地理位置、品牌、戶型、學(xué)區(qū)劣勢小面積產(chǎn)品拉低項目品質(zhì)去化特速度掀：春釘河里京項目技于20從12年4月15日開景盤至需今，護(hù)月均帥去化縫速度城為49冷66㎡/月，賤為區(qū)間域內(nèi)露去化娛速度天較快棟的項厘目數(shù)源魯來源待：沈皺陽中功原資登源中椅心分期哭：項目童按照承功能柄劃分財，整潮體分概為三多大部危分，脅園區(qū)昏中心租為景究觀公鞏園住慈宅，屈南側(cè)先及東丹側(cè)為歌瞰景狀精裝頃住宅步，西左南側(cè)胖規(guī)劃哨為開墻放式臨的復(fù)芹合街塊區(qū)。含（項額目北故側(cè)規(guī)棒劃4棟高鉤層回墊遷樓觀）住宅裝：住宅腰產(chǎn)品草規(guī)劃愈共18棟高蓮層（18層、34層）溫，其掏中一橡期為7棟高霸層住旨宅產(chǎn)周品（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#）；公寓屠：3棟商盼業(yè)性姨質(zhì)公貫寓；寫字筆間：1棟超升高層微寫字貌間，染約5萬平速；客群荒：戶主擊要來卵自沈茫河、姿和平策、渾膊南區(qū)籃域、搏部分抖外地愈客戶毛，職遺業(yè)有策私營天業(yè)主先如餐役飲、工服裝均、建濱材等慌行業(yè)醋；企貢事業(yè)馳單位悉中層恒、沈骨陽音蒸樂學(xué)援院、克魯迅漲美術(shù)藝學(xué)院嘗師生堪、醫(yī)根生、李銀行難管理汗人員甘等萬科板春河的里—快銷愛模式疼的成頓功案雨例產(chǎn)品豬分析在售嚷產(chǎn)品隸供銷桌情況123476在售寫字間臨時活售嚴(yán)樓處公寓三經(jīng)上街文藝捏路數(shù)源介來源沸：沈俯陽中日原資鞏源中盯心萬科獅春河圣里—快銷費模式微的成送功案辟例戶型皇展示20圓2㎡3室2廳2衛(wèi)戶型靠方正域，布無局合不理主臥購套房崗是設(shè)拿計，束品質(zhì)狡好雙南李臥設(shè)桃計，化臥室景采光分好13薦7.罩55㎡4室2廳2衛(wèi)96㎡3室2廳1衛(wèi)全明退戶型恐設(shè)計括，品控質(zhì)好客廳竭連接撿觀景伸陽臺桐和餐剩廳，溜空間況感較暮好全明高戶型動靜竭分離息，干商濕分陪區(qū)雙南去臥設(shè)桶計萬科斤春河爸里—快銷預(yù)模式劃的成損功案破例產(chǎn)品冷設(shè)計侮豐富呆：戶型因設(shè)計壁從58笑-2嚼06㎡不龜?shù)龋V裝修谷標(biāo)準(zhǔn)20棟00獎-4譜00箏0元高攝滴不望同，閑可以盲滿足卻不同準(zhǔn)客戶癥需求成功斗因素1成功諷因素2對本辛案啟疼示典型墳項目備的成東功因建素總啄結(jié)品牌炸影響嚼力：萬科姿為知賽名發(fā)裙展商頑品牌景，客價戶口眼碑較暢好，姥部分謎對萬田科品沃牌的殃追隨桶者，嚴(yán)加之頌地理吳位置孫優(yōu)勢汪，老玻業(yè)主組重復(fù)派購買夜現(xiàn)象魂明顯本案蹦可借括鑒中嬸小戶梳型產(chǎn)里品設(shè)慘計，趟增加舅產(chǎn)品禿面積導(dǎo)區(qū)間頓，并體增加糾產(chǎn)品磚設(shè)計艇獨特北性，棕與在大售產(chǎn)尺品體團(tuán)現(xiàn)差遵異化世茂齊五里濁河—快銷青模式賭的成除功轉(zhuǎn)沈型基本贈概況開發(fā)商沈陽世茂新紀(jì)元置業(yè)有限公司占地/建面18萬㎡/160萬㎡容積率5.14建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃項目規(guī)劃有商業(yè)、住宅、寫字樓、公寓以及五星級酒店面積區(qū)間97-168平㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)2968/1636銷售率55%銷售均價均價11000元/㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約車位配比1:1商業(yè)項目在高層部分臨街一側(cè)規(guī)劃有雙層底商，同時一期地塊西北側(cè)規(guī)劃有集中商業(yè)，世茂百貨（現(xiàn)為五里河茶城）優(yōu)勢地理位置，配套，交通，品牌劣勢超高層，密度大去化置速度青：項愚目于20耗08年9月6日開標(biāo)盤至姜今，味月均矮去化47隨28平，元為區(qū)參域內(nèi)認(rèn)去化逗速度乏較快初項目數(shù)源顯來源上：沈宇陽中摧原資梨源中臉心132411105987612會所ABCDET6世茂百貨住宅郵部分公寓寫字快間地下婚車位夠入口分期愚：項目劍整體跌分為藥四期隙開發(fā)袍，住求宅12棟樓敞為一品期、T6公寓飯為二守期，3棟公侍寓及2棟寫靈字間句為三制四期鑼，目壺前在先售一歪期二困期產(chǎn)煉品；住宅輕：產(chǎn)品感規(guī)劃內(nèi)有12棟高辦層，懇首期憂產(chǎn)品暢推出1#蹲-6災(zāi)#樓6棟高駝層，倉共計15紗44套房朽源，言主力硬戶型強(qiáng)面積還為97菊㎡、16汁8㎡等；公寓重、酒盆店：T6沉#樓1-囑19尸F(xiàn)為酒蠻店，22硬-4勻0F為酒乳店式溜公寓謀，面停積66近-2般20眾㎡，C\鳳D\太E為精金裝修告公寓稈；客群諸：以城獲市中看心區(qū)出的中驅(qū)高層胖客群秋為主吉，多基為私講企業(yè)全主，煌企事憤業(yè)單叛位中形高層晨等世茂貪五里岡河—快銷舌模式穩(wěn)的成側(cè)功轉(zhuǎn)步型*數(shù)逢據(jù)來驗源：鴉沈陽燦中原旬資源汪中心產(chǎn)品碧分析在售筑產(chǎn)品灰供銷棟情況世茂站五里夸河—快銷孩模式跳的成劇功轉(zhuǎn)幣型戶型華展示11癢0㎡2室2廳1衛(wèi)14牢0㎡三室鑼兩廳他兩衛(wèi)90㎡2室2廳1衛(wèi)戶型笑客廳顫、臥序室都鍵設(shè)有動景觀抵陽臺全明貓戶型涼設(shè)計趨，采皮光好衛(wèi)生營間干為濕分行離戶型錦南北呈通透稠，通旺風(fēng)性貿(mào)好全明華戶型尖設(shè)計砌，采酸光好客廳腫連接棄露臺恢，觀架景好戶型賞雙南改臥設(shè)建計，頂臥室渣采光栽好主臥制套房掘設(shè)計哀，獨賺立衛(wèi)鄰生間全明葉戶型際設(shè)計柱，品奔質(zhì)感握較好花園花園世茂禽五里阻河—快銷躍模式鎖的成之功轉(zhuǎn)賓型產(chǎn)品脹設(shè)計欲附加摘值：戶型參面積永區(qū)間逼前期頭以14產(chǎn)0㎡以槳上大躺戶型暑為主叫，后菌期產(chǎn)燥品將途戶型校區(qū)間殘縮小壤，90叫-1字40㎡，慌并贈耍送露青臺花堂園等澤，增真加產(chǎn)效品附喝加值成功錢因素1成功節(jié)因素2對本鏟案啟助示典型罷項目譽的成濟(jì)功因缺素總婚結(jié)完善媽的配齡套：世茂暈五里鹿河產(chǎn)跨品類愁型豐象富，禮規(guī)劃豆酒店枝、商煮業(yè)、脅公寓綁及住炎宅多那業(yè)態(tài)套組合當(dāng)，并躍配有言獨立火會所密，各捉業(yè)態(tài)瓦間客懷戶互孤動較偏好，標(biāo)案場嚇銷售稿活動擾相對后火熱聞，吸器引客吊戶本案催可借積鑒產(chǎn)返品附日加值察，增槽加贈托送面夾積，捷可考稻慮贈而送花棵園、京露臺沒及飄剖窗等腰設(shè)計耕，并閥再本俊案酒址店等怪業(yè)態(tài)您的帶竭動下監(jiān)，進(jìn)與一步古提升固項目際品質(zhì)細(xì)，增統(tǒng)加產(chǎn)慢品核糖心競討爭力嘉里顏中心—最近接競品稠的競喂?fàn)幩汲锹坊緛y概況開發(fā)商嘉里（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地/建面17.3萬㎡/172萬㎡容積率7.45建筑形式高層住宅，公寓，酒店，寫字間整體規(guī)劃一期開發(fā)的產(chǎn)品包括香格里拉酒店、一棟寫字樓、雅頌居高品質(zhì)住宅面積區(qū)間140-290㎡供應(yīng)/銷售套數(shù)311/73套銷售率23.5%銷售均價16000元/㎡（含裝修標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡）建筑風(fēng)格現(xiàn)代車位數(shù)8210個商業(yè)比列60.7%優(yōu)勢地段優(yōu)，緊鄰青年公園，交通便利劣勢超高層建筑，容積率高、戶型設(shè)計大去化呼速度群：項靠目于20貝12年9月23日開齊盤至偽今，輝月均爺去化34默53平，兆距離態(tài)本案洋相對御較近數(shù)源臉來源灰：沈肚陽中暖原資距源中語心分期盲：沈陽系嘉里露中心敏一期攔開發(fā)靜的產(chǎn)散品包如括香晶格里逗拉酒殊店、咸一棟遺寫字靜樓、寄雅頌口居高猜品質(zhì)裂住宅掠。住宅少：產(chǎn)品妨一期悼包括6棟住困宅產(chǎn)淺品，47層，雜成為超雅頌漆居住爛宅；公寓怎、寫若字間梢、酒棚店：項目擾包括4棟公煤寓產(chǎn)雨品，1棟15層甲色級寫漢字樓咱，1棟香混格里仁拉酒翻店；商業(yè)輩：項目腸在臨義近青蒼年大蜘街一鍵側(cè)規(guī)浪劃有30萬㎡商大型拍商業(yè)蠶；客群毒：客戶允主要弱為市執(zhí)中心臂的高繼端客徹戶，喝以及蔑周邊同的企牙業(yè)家迅和企諸事業(yè)言單位殿的高忠管等嘉里做中心—最近盤競品努的競匆爭思挨路*數(shù)料據(jù)來牽源：飾沈陽忠中原置資源騰中心產(chǎn)品頁分析在售矮產(chǎn)品屋供銷踩情況雅頌姥居住哲宅青年冶大街香格姥里拉迫酒店公嶺寓10價#12看#14偷#11乓#13直#15蠶#未售在售嘉里吹中心—最近究競品篇的競淹爭思聚路戶型未展示18催0㎡前3室2廳3衛(wèi)14掌0㎡2室2廳2衛(wèi)雙南剪臥設(shè)播計，鎖臥室沾采光至好主臥括套房子式設(shè)嶼計，準(zhǔn)設(shè)有復(fù)獨立稅衛(wèi)生桌間雙南陡臥設(shè)脊計，豪臥室編采光脹好主臥寇套房兵式設(shè)儲計餐廳監(jiān)與廚蠢房相絡(luò)鄰，箱且臨壞窗，遺品質(zhì)察好29忙0㎡猜4室2廳4衛(wèi)中西伯廚房蹄設(shè)計脹，與故餐廳彈相連工人窄房獨穿立衛(wèi)績生間主次眉臥套挖房式辜設(shè)計世茂阿五里過河—快銷誦模式腰的成路功轉(zhuǎn)桐型景觀杏優(yōu)勢譽：項目屠地理餡位置拐優(yōu)越鑒，位倡于青講年大索街東次側(cè)，蜜屬金咽廊的仁核心萄位置致，項謎目北澆側(cè)為榆青年臘公園碰，景司觀優(yōu)團(tuán)勢明穗顯成功涌因素1成功宏因素2對本吵案啟發(fā)示典型澆項目迅的成寫功因意素總圖結(jié)產(chǎn)品洪設(shè)計飼凸顯滑性價冤比：戶型朵設(shè)計14娛0-蠻29豆0㎡，烈首期知開盤援以低祖價位株入市梅，戶姜型設(shè)儉計相跌對較抵好，猴配套春相對驚完善擱，為雨區(qū)域虧高端連住宅紹項目押中性費價比木較高等的項帳目嘉里葡中心發(fā)項目律后期窗為本妹案的艱主要蓄競爭匹項目幫，與膚本案酷均臨棗近青總年公厘園景演觀，附建議秧本案領(lǐng)可通旨過打掌造獨殘?zhí)氐拿墚a(chǎn)品云設(shè)計建，加駁文化陪地產(chǎn)削等競霸爭優(yōu)枝勢，雹打造役區(qū)域秧內(nèi)的淘高端蔬標(biāo)桿濁性項泛目競爭死市場言研究—公寓Pa您rt丹3儉.3襪.2競爭卷格局經(jīng)：競弦爭區(qū)柏域在土售項荷目7個，狂潛在租項目5個，辨多以秧綜合做體形豎式出惡現(xiàn)，遵產(chǎn)品棕屬性插略有釋不同競品建項目柿分布界定宿理由信分析在售導(dǎo)項目競爭蠅區(qū)域誰市場獵研究潛在寧項目本案萬科老春河博里裕景濟(jì)中心華府懼新天疼地新華炎天璽佳兆謙業(yè)嘉里癥中心京城挎中心霍爾拋寓所世茂部五里撓河茂業(yè)嘗金廊括壹號夏宮他城市云廣場盛華怒公館區(qū)域等內(nèi)以作青年嘆大街暖為主徐線，異根據(jù)忽產(chǎn)品猾屬性律選取屆本案呈公寓右產(chǎn)品耽的競?cè)罚唤鹄蠕佈鼐€穿在售風(fēng)公寓半項目滴較多木，為檢知名青品牌眉開發(fā)謀商，勻未來鉗在售倒公寓娃項目汁競爭弦壓力槽大；區(qū)域驕內(nèi)在謙售項時目中燒霍爾捏寓所間和佳習(xí)兆業(yè)朵中心遍為住啄宅項越目，吸但因次其戶求型面慚積較驕小，斧與公拳寓市悅場形將成競暈爭，毒因此爆界定墾為競碼品；選取槽競品素項目揪：新華伯天璽哄、華惰府新塞天地庸、盛舒華公黎館、烘茂業(yè)兵金廊抄壹號酬、世泰茂五懲里河傅、霍拜爾寓汪所（濕住宅香）、溫佳兆般業(yè)中啊心（鉆住宅哭）潛在酒項目:裕景蘿中心殖、萬據(jù)科春偷河里恩、嘉程里中絕心、砌京城炊中心危、夏獅宮城堤市廣池場競品欄基本粱信息門：區(qū)域洪內(nèi)項冤目多益以城繩市綜鴿合體嚴(yán)形式問呈現(xiàn)岔，以禾精裝釘修入寶市，敢面積邁區(qū)間仗以30牧-9避0㎡為女主數(shù)源部來源禁：沈當(dāng)陽中方原資融源中友心銷售情況項目名稱占地/建面（萬平）容積率產(chǎn)品屬性面積區(qū)間（平）均價（元/平）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）開盤時間在售項目華府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新華天璽2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛華公館0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓90-1401200030002012年茂業(yè)金廊壹號10/404公寓58-135清水:10000精裝:14000020002012.9.8霍爾寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆業(yè)2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22潛在項目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定——預(yù)2013年5月萬科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————夏宮城市廣場3.3/327.5公寓70-170未定——預(yù)2013年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————區(qū)域靠內(nèi)公宿寓產(chǎn)啄品供塞應(yīng)量頁大，廈其中矮集中彼供應(yīng)撇在60㎡以沫下戶疑型產(chǎn)威品，60㎡銷逝售量鹽最大價，競么品項示目中虎霍爾悟寓所冠銷售傷率最停高，腿為住玻宅立輝項，峰公寓粘產(chǎn)品留世茂抖五里昏河及器盛華辯公館秋去化秘率相歲對較構(gòu)高各面釋積段番供求羽關(guān)系裁對比怖分析數(shù)源設(shè)來源骨：沈朱陽中察原資神源中淡心競品薦項目竿供求牽關(guān)系領(lǐng)分析價格流分析不：區(qū)域獅內(nèi)競餐品公斯寓價遮格集彩中在90浴00策-1距00破00元/㎡，第初霍守爾寓業(yè)所項減目為木清水騾入市繳外，諸其余詠均為止精裝壤修，誦裝修翼標(biāo)準(zhǔn)納為20廟00臂-4炕00憂0元/㎡競品際項目挨價格竹與裝端修標(biāo)指準(zhǔn)分甘析競品哭項目喜多為屢精裝嫂修入墓市數(shù)源赴來源胸：沈留陽中帳原資件源中蝦心區(qū)域濤內(nèi)新箱華天杠璽公捧寓價得格最忽高；競品盲項目鍬多為輸精裝俯修入畜市，疤裝修蹤蝶標(biāo)準(zhǔn)威為20踐00胳-4按00茄0元/㎡；盛華朵公館品為現(xiàn)眠房，識銷售承情況沈較好叢；世茂蹦五里桑河后杰期將護(hù)推出緩大量白公寓薯產(chǎn)品仰，因棗其價侍格策細(xì)略，畜產(chǎn)品好性價海比較粗高購買獨公寓催產(chǎn)品載的客租戶最星為關(guān)凱注項示目的翅地理鍵位置像，其訓(xùn)次是蓋升值偵潛力撕，部飾分客委戶也畢注重趕投資天回報牌率及漆周邊跌生活映配套位置配套堪優(yōu)勢升值債潛力投資椒回報棟率由于任投資寬客占簡很大旗的比讓重，跑投資振回報出率的顫多少煮，投探資回拐收期墾的長銅短都貸在某日種程緒度上救對投貝資客兵的購菜買欲啞望產(chǎn)恭生影訪響。位于營城市景主干雹道的越項目紀(jì)受歡剩迎程暗度相加對較緊高，儉如太養(yǎng)原街浩中華趣路沿蝴線，柱臨近邀商圈東繁華男區(qū)域脫更易推被接新受，擋是目泡前公性寓項竊目主披要集梅中商膜圈的宣重要柴原因逃；完善鑼的生趙活配挽套對博于促垃進(jìn)銷懷售的齊作用發(fā)十分啦明顯醫(yī)，如勻沈陽如天地放、中次海寰項宇天胡下項佳目、悶都是權(quán)由于圣周邊備具備糊完善籮的生?；钆浜?，露吸引肉了眾還多客煙戶及賀投資積者的去目光惹。沈陽月市的帶公寓沙分布薄仍主抖要集然中在取二環(huán)堆內(nèi)，藥城市料核心視區(qū)。倚隨著漂沈陽床市住倍宅限加購令努的實細(xì)施，恒投資猾者對猶于未嗓來公物寓市刃場前由景更招為看廚好，次更愿剪意購根買市搜中心摟的小弟戶型竭公寓據(jù)產(chǎn)品耐。公寓域客戶乓主要仍來源燦以市巧內(nèi)客遙戶為縮慧主，妙部分疤外地斧來沈黎人士桑，客掏群以欄經(jīng)商悅?cè)耸恳?guī)為主尖，其脆購房駱目的切主要雖是投亮資主要授來源客群伙分析客戶朝年齡職業(yè)約特征購房絮目的公寓仆客戶桂大多第來源媽于市林內(nèi)，拋以沈獎河區(qū)惠、和悟平區(qū)插及皇濤姑區(qū)次為主忌；以沈它陽本趴土居鬼民為或主，旅輔以四部分歌外地禮客群購買卵公寓果客戶小大多貧年齡成在35汗-5裁0歲之誦間；部分館小面摧積公假寓產(chǎn)閃品，撞由于循總價換較低薪，部渠分客畢戶較伴為年而輕購房掩者大放多作刪為投烏資產(chǎn)織品，荒小面塊積產(chǎn)椅品總經(jīng)價低糞，，術(shù)精裝汪修成箭為目胞前市局場上腸的主滿流產(chǎn)己品；部分眉客戶且選擇等學(xué)區(qū)賽房，屢其目受的為澆子女撓上學(xué)株或投嫩資由于粉公寓希自身古特征乞性質(zhì)昏導(dǎo)致柜，公懶寓客稅戶以座經(jīng)商秩人士雞為主袍；部分右私企熄業(yè)主預(yù)、企出業(yè)中玻高層塔管理闊人員服、小么型公巾司員患工競爭傳壓力鋼：20廁13年中柜旬后西，金濕廊沿港線公慎寓供敞應(yīng)量細(xì)將持懇續(xù)增吸加，半未來喝競爭湊市場粒供應(yīng)處量約枕在10呢8萬平炊，競霉?fàn)庉^棚為激籠烈基于浴本案可入市錢時間鉆為20織14年中園旬之妙后，嫁預(yù)計本競爭懲區(qū)域朗內(nèi)公濕寓項毀目未腥來供概應(yīng)體灰量約29古0萬平,未來圾競爭榨壓力抖主要鴉來自掉金廊焦沿線端青年熔大街蔽兩側(cè)情項目競爭賺項目眾庫存精量及擋預(yù)計挎銷售獸周期

銷售情況項目名稱庫存量（萬平）月均去化量（平/月）預(yù)計銷售周期20132014201520162017……在售項目佳兆業(yè)中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新華天璽6.9224

華府新天地12549

霍爾寓所（住宅）3.73353

盛華公館63531

茂業(yè)金廊壹號6.8290潛在項目沈陽裕景中心12——

夏宮城市廣場5.3——

萬科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合計107.6

數(shù)源敏來10腰8陽中荷原資歸源中頃心區(qū)域晨市場顯未來哨發(fā)展吳趨勢縮慧研判戒：隨口著開篇盤或盾加推慌項目毛的增壓多，靈新增要供應(yīng)蘭量加鼓大，哥預(yù)計覽未來剩成交墻量存吹在平職穩(wěn)增賽長的焦可能應(yīng)性公寓雄市場責(zé)未來聲發(fā)展竹趨勢屠研判公寓盈產(chǎn)品沈受投杏資客煉戶青敘睞商住四公寓朱的需紐奉求量歡逐漸急增大公寓做面積浴小、借總價奏低等被特點歸受投飲資者細(xì)關(guān)注及。沈烘陽市擠公寓榨客群驕大多瞧為投多資型隆客戶旁。且園住宅嘆限購悠令對晌于公跡寓市屋場有本一定丙優(yōu)勢食，預(yù)衫計未亭來公渡寓市語場需賤求進(jìn)寶一步拆增加排。隨中串小企墊業(yè)數(shù)鬼量逐快漸增出加，厲對于陜沈陽蕩需求俊有寫然字間響功能修的商織住產(chǎn)戲品需弊求呈果現(xiàn)出罰逐年耐上升品的態(tài)溪勢，狹由于邪商住轎公寓融涵蓋或了辦橡公和熱居住老兩種全使用念功能爹，預(yù)咐計需叮求量悔逐漸搞增大汁。12政策鞭分析1住宅本“限替購令恨”政吊策。柴已擁盞有1套住回房的沿本市代戶籍對居民雅家庭容，在魄二環(huán)伴內(nèi)限賊購1套住員房；蠢擁有2套及瓣以上陡住房猜的本助市戶茶籍居效民家埋庭，跨暫停幕在二志環(huán)內(nèi)烈購房稿。2沈陽邁“限掃貸”桐政策刑。對止貸款布購買撥第二旋套住書房的巴家庭癥，首善付款郵比例脅不低惡于60屢%，貸關(guān)款利嶼率不廈低于壩基準(zhǔn)眉利率塊的1.雨1倍。公寓得市場駛小結(jié)Co羽de翠o旋f墓th初is氣r郊ep兔or液t四|47競爭炒區(qū)域鏡品牌耀發(fā)展減商高渡端項俯目云用集，賺以城默市綜歐合體掉形式染出現(xiàn)鍋，公訪寓產(chǎn)泄品均扁為高逆層及挑超高株層建墻筑；競品惜各面裝積段餅供應(yīng)雹量集貴中在60㎡以目下，黑銷售掩率最校高為療霍爾詠寓所戀項目著，公汁寓產(chǎn)慢品中拐世茂穴五里就河及熄盛華妻公館泰去化秧率較幕高；金廊端沿線題未來諷公寓哪產(chǎn)品馬潛在喚供應(yīng)斥量較市大，碼公寓無目前跪銷售耕價格淡在10次00授0元/㎡以上護(hù)，且眠多為茶精裝坊修交梢房，潤裝修鉤標(biāo)準(zhǔn)觀也越史來越鴨高；對比鄉(xiāng)豐其他開區(qū)域養(yǎng)，本奏案所教在區(qū)帝域交屢通優(yōu)臉勢明耐顯，烤配套芽齊全且，為區(qū)公寓胞產(chǎn)品舉的供億應(yīng)聚基集區(qū)叫，是鑼多數(shù)緒投資例客戶追的首攀選區(qū)迎域報告嗚思維暫路徑1、企卷業(yè)戰(zhàn)禾略下殲的項積目開潔發(fā)使棕命2、項精目資衛(wèi)源價演值解夫析3、項漠目開沿發(fā)環(huán)覽境研虛究4、項綠目發(fā)勝展策構(gòu)略及福定位6、產(chǎn)攏品競場爭力獲增值懸建議5、豪點宅價弊值專燙題研棵究☆虛章節(jié)仿思考老☆本案議適宜勤可行浪的開悄發(fā)之氏路在抬哪里于？發(fā)展雹戰(zhàn)略Pa跨rt莖4賀.1突出秧重圍盆的發(fā)沫展戰(zhàn)饑略和京定位茫原則住宅慮開發(fā)君面臨削嚴(yán)厲虛的調(diào)料控，墨未來脫調(diào)控裝將趨內(nèi)常規(guī)潔化；面向泄金廊環(huán)，占姥位金拼廊核貪心位子置，扶借助遮區(qū)域凈的交淡通優(yōu)種勢及闊景觀湖、人悼文資銀源，侄具備綠承接鏈沈陽站南北蔑節(jié)點搜的功陽能布墻局立足運高端單豪宅倚市場澡，堅倚持高宅端品林質(zhì)；責(zé)依托珍地段短、文計化、古景觀漁、配扣套及貸品牌換資源穿，吸下引頂清端客興戶整合溪各方經(jīng)資源煌促進(jìn)成各物槐業(yè)價扛值最疏大化炊，實陶現(xiàn)企巾業(yè)品黃牌升命華發(fā)展題戰(zhàn)略堅與定除位原達(dá)則以高垮形象勸展示鴉項目媽優(yōu)勢灑，占劍領(lǐng)市西場高叮位；漢通過右高端蜂產(chǎn)品籌樹立逃打造袍高性茫價比鼓優(yōu)勢顯，借壞助軟豪性的慈服務(wù)疼輸入帥形成蝕項目徐核心場競爭妥力；以創(chuàng)允新者敢和領(lǐng)育跑者勉的身占份，愚以“歉高端冬豪宅蹤蝶產(chǎn)品鈔”進(jìn)替行定棕位1、區(qū)兇域人筑口規(guī)懂模有粘限，舒周邊竹區(qū)域儀內(nèi)對極于能附承受哲本案討價格晃客群鎖有限刺；2、無爆大型腫封閉摟式園賄區(qū)SW剩OT分析優(yōu)勢--齡--攪-S塵tr刮en帝gt送h劣勢--汽--描-W捆ea閱k機(jī)會--遠(yuǎn)--鞭-O撤pp久or晃tu若ni珍tySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略威脅--萬--響-T熊hr鉗ea灰te概nST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、嘉者里中誰心、臟華潤乖悅府紗、世擁茂五誰里河的及萬猶科柏情翠園徑等項右目云塑集，船未來婆夏宮躬城市理廣場泥、裕周景中劍心及版七星韻公館危等項吊目上椒市，形后期或供應(yīng)因量大串，競稍爭激購烈；2、沈乎