以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例淺析納稅籌劃

一納稅籌劃與偷稅偷稅是在納稅義務(wù)發(fā)生之后，納稅人通過(guò)偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，達(dá)到不繳或者少繳應(yīng)納稅款。納稅籌劃是指在法律允許的范圍內(nèi)，或者至少在法律不禁止的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一些調(diào)整和安排，最大限度地減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)的行為。納稅籌劃與偷稅的目的均為達(dá)到不繳或者少繳稅款的目的，但前者是合法納稅籌劃的基本原則 (一)合法性原則納稅人應(yīng)當(dāng)充分利用稅法所規(guī)定的各種優(yōu)惠政策，在依法合規(guī)的前 (二)籌劃性原則對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)整和安排，目的是能夠滿足稅收優(yōu)惠政策所 (三)減稅性原則間。 (四)整體性原則在具體設(shè)計(jì)納稅籌劃方案時(shí)，可以一個(gè)稅種一個(gè)稅種地考慮，也可 (一)利用稅收優(yōu)惠減輕稅收負(fù)擔(dān)都有一定的前提條件，而納稅人并不一定具備這些條件，因此，利用稅收優(yōu)惠的重點(diǎn)不在于利用稅收優(yōu)惠本身，而納稅籌劃主要是在滿足享受稅收優(yōu)惠的前提條件下進(jìn)行安排與策劃的。例如牛奶制造企業(yè)，可以將業(yè)務(wù)拆分為兩塊：一個(gè)奶牛廠，一個(gè)牛奶制造廠。由于“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，免征增值稅”，奶牛廠不需要繳納增值稅，牛奶廠銷售牛奶，按銷售額計(jì)算銷項(xiàng)稅額，從奶牛廠購(gòu)進(jìn)牛奶，憑農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)憑證可以進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，企業(yè)因符合稅收優(yōu)惠政策的條件，充分享受了稅收優(yōu)惠政策，減少了 (二)利用征稅范圍變?yōu)榉羌{稅人每一個(gè)稅種都有自身的征稅范圍，凡不在征稅范圍內(nèi)的行為和事物均不需要納稅。在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避增值稅和土地增值稅的征收，通過(guò)多次轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義購(gòu)買土地，因?yàn)闆]有發(fā)生土地不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，就不需要繳納增值稅，土地沒有流轉(zhuǎn)，自然沒有增值，不會(huì)涉及土地增值稅的繳納。在整個(gè)交易中，股東需要就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，繳納個(gè)人所得稅，如果沒有增值，也無(wú)需繳 (三)變換稅目降低適用稅率不同的稅目，適用的稅率不同。因此，同一經(jīng)濟(jì)行為在適當(dāng)改變形式后，將適用的稅目從高稅率稅目變更為低稅率稅目，也是一種常 (四)合理利用征管制度核定征收的稅收負(fù)擔(dān)低于據(jù)實(shí)征收，因此，在具備相應(yīng)條件時(shí)，納 (五)分拆業(yè)務(wù)量，做小企業(yè)國(guó)家對(duì)小型微利企業(yè)實(shí)行了很多稅收優(yōu)惠政策，不含增值稅的銷售額低于180萬(wàn)，免征增值稅。利潤(rùn)額低于100萬(wàn)，免征企業(yè)所得稅。劃 (一)增值稅銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷ (1+9%)注：稅率已調(diào)整為9%當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款稅稅率為11%時(shí)，建筑業(yè)增值稅稅率為為建筑施工企業(yè)，另外一個(gè)為銷售房產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣稅負(fù)可 (二)土地增值稅應(yīng)納土地增值稅額=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目*速算扣除系數(shù)特點(diǎn)，銷售收入中銷售數(shù)量是相對(duì)固定的，銷售數(shù)量應(yīng)與經(jīng)審批的建筑規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證上可供銷售的數(shù)量相一致，另外，構(gòu)成銷售收入的銷售單價(jià)，除非房地產(chǎn)開發(fā)商愿意通過(guò)降價(jià)，換來(lái)稅負(fù)的降低，所以第一項(xiàng)銷售收入不再做為稅收籌成本的近70%的比重，是稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，可以實(shí)現(xiàn)收入的分拆，降低增值稅稅負(fù)，另一方面，也可以增大土地增值稅的 (五)房產(chǎn)稅扣除項(xiàng)目。另外，土地開發(fā)費(fèi)用是按照繳納的土地成本和開發(fā)成本的百分之五或百分之十進(jìn)行扣除的，同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按土地成本和開發(fā)成本的20%加計(jì)扣除，也可以間接提高開發(fā)成本，根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通住宅，增值稅未超過(guò)20%，免征土地增值稅?！捌胀?biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)，如果想要享受稅收優(yōu)惠政策，就要。 (三)企業(yè)所得稅屬于國(guó)家鼓勵(lì)類的行業(yè)，沒有高新技術(shù)企業(yè)各種 (四)城建稅及教育費(fèi)附加城建稅及教育費(fèi)附加按增值稅稅額的百分之七和百分之三的比例進(jìn)行繳納，如增值稅少繳，城建稅及教育費(fèi)附加也相應(yīng)會(huì)少繳，在此一共有兩種繳納方式：一種是按房產(chǎn)原值，扣除一定比例，按房產(chǎn)凈值的1.2%的比例繳納，既房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值*(1-扣除比例)收入來(lái)源可以分為房屋租金收入和代扣代收的水電費(fèi)，