北京商業(yè)地產(chǎn)研究報告

《北京商業(yè)地產(chǎn)研究參考匯報》/11/2000:41

起源：中國財富

發(fā)表評論

北京作為高度國際化大城市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展卻嚴重供不應求。據(jù)北京市統(tǒng)計局資料顯示，北京市人均商業(yè)面積僅為0.78平方米，而國外發(fā)達國家平均水平卻早已達成1.5~1.8平方米，上海、大連等城市人均商業(yè)面積也相繼超出了1平方米。

商業(yè)與房地產(chǎn)是兩個截然不一樣概念，我們所說商業(yè)更多是指一個虛無事物，它包含零售、批發(fā)、服務等一系列內(nèi)容，屬于經(jīng)營方式一個描述；而房地產(chǎn)則屬于不動產(chǎn)范圍，具備不動產(chǎn)全部屬性，以一個實物形態(tài)被大眾所認知。

中國商業(yè)與房地產(chǎn)結(jié)合產(chǎn)生于19世紀60年代，發(fā)展至今經(jīng)歷了基本需求、初現(xiàn)端倪、蓬勃發(fā)展、理性認識四個階段。在這一過程中，商業(yè)經(jīng)營與房地產(chǎn)開發(fā)逐步緊密結(jié)合起來，產(chǎn)生了今天眾所周知概念--商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)一經(jīng)出現(xiàn)，便以它高回報、高風險、操作復雜等方面特點，區(qū)分于單純住宅、辦公等物業(yè)開發(fā)，成為了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中新貴。

為了幫助讀者對此有愈加清楚了解，本刊特對現(xiàn)在北京商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況進行總體介紹。

一、研究方法

專員實地調(diào)查政府資料搜集商家訪談媒體實時跟蹤對比分析

二、總體概述

現(xiàn)在，北京商業(yè)市場總體依然是供小于求情況，據(jù)北京市統(tǒng)計局資料顯示，北京市人均商業(yè)面積僅為0.78平方米，而國外發(fā)達國家平均水平卻早已達成1.5~1.8平方米，上海、大連等城市人均商業(yè)面積也相繼超出了1平方米。依照商務部對北京商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到人均商業(yè)面積達成0.9平方米，到人均商業(yè)面積達成1.0平方米，這就意味著在以后幾年中，北京市商業(yè)面積將以每年平均新增50萬平方米速度增加。不過，伴隨高速增加而來是激烈市場競爭和具備專業(yè)知識復合性人才短缺。

正處于高速發(fā)展中北京商業(yè)市場中，商業(yè)業(yè)態(tài)包含SHOPPINGMALL、百貨、綜合超市、商業(yè)街、小區(qū)底商、專業(yè)市場等，下文將對影響范圍較廣、包括面較大、操作難度相對較高并具備代表性幾個商業(yè)業(yè)態(tài)市場情況進行介紹。

三、商業(yè)市場細分業(yè)態(tài)介紹

（一）SHOPPINGMALL

SHOPPINGMALL購物中心30年前便已出現(xiàn)在美國，這類物業(yè)通常位于城市周圍，規(guī)模通常在十幾萬至幾十萬平方米之間，而且因為來此購物消費者大多駕車前往，所以購物中心設置了大量停車位。SHOPPINGMALL通常由幾家大型零售商家和若干個小店鋪組成，在SHOPPINGMALL中依靠這些被稱為ANCHOR大型零售商家聚集大量消費人流提升商業(yè)地產(chǎn)整體價值，那些小型店鋪依附于這些ANCHOR店周圍，靠其所帶來強大人流得以生存。

依照《北京市十五時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，北京將參考國外經(jīng)驗，選擇公路-環(huán)以外交通方便、靠近旅游風景區(qū)和新建居住區(qū)適當?shù)攸c，在條件具備時候，激勵投資商或大型商業(yè)集團投資建設集購物、餐飲、休閑、娛樂和旅游功效為一體大型多功效購物中心。

SHOPPINGMALL中業(yè)種組合

大型購物中心通常是集購物、娛樂、餐飲、休閑于一體綜合性消費場所，滿足消費者一站式消費需求。

案例

世紀金源shoppingmall：中關(guān)村中心區(qū)西沿線，西接四環(huán)路，北臨世紀城三期，南側(cè)為遠大路，東臨昆玉河

總建筑面積68萬平方米，總投資額38億元

停車位7000個

經(jīng)營內(nèi)容集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體

B1--建材超市、超級市場、汽車展廳、餐飲

F1--大型零售、主力店、半主力店、品牌店、著名快餐、咖啡店

F2、F3--零售主力店、半主力店、品牌店、生活時尚店、餐飲業(yè)

F4--娛樂、健身、兒童樂園、室內(nèi)溜冰場、影院、大型KTV

F5--100多家國內(nèi)不一樣風味餐飲業(yè)

3萬多平方米屋頂花園，近4萬平方米娛樂設施，100余家主題餐廳可容納約2萬人就餐

現(xiàn)在SHOPPINGMALL開發(fā)中存在問題

SHOPPINGMALL作為一個新興業(yè)態(tài)正在全北京乃至全國快速發(fā)展，為了預防盲目地開發(fā)及防范風險發(fā)生，北京市政府已開始限制該類物業(yè)審批。

開發(fā)SHOPPINGMALL將面臨著下面幾點風險：

商品種類供給不足，業(yè)種組合出現(xiàn)矛盾

通常商業(yè)經(jīng)營，一平米需要3-4個品種，這些MALL規(guī)模巨大，需要大量商品品種加以支撐。依照研究，國際商品品種總共才150萬種，國內(nèi)僅有50萬種。另外，我國成熟小型專賣店也非常之少，在巨大商城里，除了那些ANCHOR店，小店鋪商家經(jīng)營內(nèi)容將大量重復，各店鋪之間差異化經(jīng)營極難實現(xiàn)。

私家車占有量仍顯不足

依照北京市商業(yè)規(guī)劃，大型購物中心都建在距市中心較遠地點，依照國外經(jīng)驗，該類物業(yè)消費客戶均駕車來此消費，大量停車位設置是這類商業(yè)設施一大特點。但據(jù)統(tǒng)計，截止5月北京市居民家庭每百戶汽車擁有量達成5.34輛，這與發(fā)達國家還存在相當大差距，這組成了遠離市中心建設大型購物中心健康發(fā)展障礙。

資金需求量巨大，投資風險控制仍需加強

大型購物中心興建對資金需求巨大，通常投資在十幾億至幾十億之間，從項目開發(fā)到項目標正常運轉(zhuǎn)要經(jīng)過復雜商業(yè)策劃。項目所包括投資商、開發(fā)商、建筑企業(yè)等等都希望從這一新興商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)中獲取高額回報。

據(jù)北京市商委統(tǒng)計，北京二環(huán)以內(nèi)萬米以上大商場，平均每平方米銷售額只有不到1.4萬元人民幣，而北京市大商場盈虧平衡點大致在每平米1.5-2萬元。現(xiàn)在北京市通常大商場利潤率大約在1%左右，單單從事零售業(yè)已極難贏利。按照這個水平來測算，北京幾個大MALL要盈利，恐怕他們估算銷售額還遠遠不夠。而且，僅1%左右利潤率，顯然極難提供合理回報。

開發(fā)難度較大，對團體專業(yè)程度要求高

商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場中高端產(chǎn)品，復雜開發(fā)過程遠勝于其余物業(yè)類型，對開發(fā)團體專業(yè)化素質(zhì)要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與其余物業(yè)類型不一樣，需要面對投資者、經(jīng)營者、消費者三重客戶，開發(fā)商在中間飾演著協(xié)調(diào)各類客戶之間關(guān)系、使項目商業(yè)價值最大化角色。現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)開發(fā)正處于起步階段，具備房地產(chǎn)開發(fā)、零售經(jīng)營、消費者行為等方面知識復合性人才非常缺乏。作為商業(yè)地產(chǎn)中高端產(chǎn)品SHOPPINGMALL對開發(fā)團體要求愈加嚴格，現(xiàn)在，人才稀缺已成為這一物業(yè)類型發(fā)展瓶頸。

（二）百貨

百貨業(yè)經(jīng)營方式

百貨業(yè)通常采取聯(lián)營保底經(jīng)營方式獲取收益，即依照商戶營業(yè)額提取一定百分比費用，并設有最低營業(yè)額限制，保本營業(yè)額依照商場整體經(jīng)營費用和預期利潤率設定，不一樣商場所設定保本營業(yè)額也不盡相同，但對商戶營業(yè)額提取百分比則依照不一樣商品提取大致相同百分比。

舉例：

假設擁有20平米營業(yè)面積商戶經(jīng)營某品牌服裝，商場對其保本月營業(yè)額設為60000元，營業(yè)額提取百分比為25%。

商戶月營業(yè)額為70000元時，商場收益=70000x25%=17500元

商戶月營業(yè)額為50000元時，商場收益=60000x25%=15000元

經(jīng)營情況概述

現(xiàn)在百貨商店發(fā)展展現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸特點。從市場形勢看，大型百貨商場表現(xiàn)為以下現(xiàn)實狀況：

經(jīng)濟效益日益下滑，全市百貨商場毛利潤實現(xiàn)增加只有燕莎友情商城、翠微大廈、當代商城3家。

同業(yè)過分擴張競爭。

零售業(yè)市場細分，新興商業(yè)業(yè)態(tài)競相擠占市場份額。

專業(yè)家俱市場、電器商場、日用具超市出現(xiàn)及快速發(fā)展極大分食了傳統(tǒng)百貨業(yè)市場份額，現(xiàn)今百貨商場中主要收入絕大部分依靠服裝來實現(xiàn)。

缺乏市場需求支撐，消費需求顯著斷層。

因為規(guī)模限制，商家為尋求最大利潤，往往把商品檔次定位較高，面正確客戶也只是中高端部分，排除了大量大眾型普通商品經(jīng)營，造成消費者組成單一，客戶群狹窄。

（三）外資大型連鎖超市

1.分布及規(guī)模

2.經(jīng)營方式

國外大型連鎖超市成功經(jīng)營經(jīng)驗有兩點：一是高效率物流系統(tǒng)，商家經(jīng)過全球調(diào)配，使存貨、采購、運輸?shù)确矫娉杀窘抵磷畹?；二是嚴謹科學開店研究，上述商家在開店前往往要對當?shù)馗鞣矫娼?jīng)濟指標和政策法規(guī)經(jīng)過很長時間調(diào)查，并采取一套科學分析方法來決定最終開店是否。

這些零售商家經(jīng)過兩方面路徑來實現(xiàn)本身盈利：一、賺取商品供貨商報價與市場價之間差價；二、向供貨商收取管理費用。

某零售企業(yè)入店費用清單：

3選址特點

舉例：歐尚超市地段選擇條件

地段位置

地段只能選擇在城市中允許合資企業(yè)經(jīng)營地段

附近居民總數(shù)最少是：

1.5公里范圍內(nèi)有8萬

3公里范圍內(nèi)有30萬

城市內(nèi)環(huán)路中沿著有6條道(含自行車道)為道路，與4車道或6車道交叉部位

鄰近已經(jīng)開放或規(guī)劃中地鐵站（或地鐵），并有公交路線連結(jié)

地段描述

物業(yè)尺寸應26700-50000平方米并有未來擴展可能性

地形平坦

地面應沒有任何建筑和拆遷遺留材料，或沒有任何現(xiàn)實狀況建筑

現(xiàn)實狀況建筑特點

未來擴展至25000平方米面積可能性

兩層建筑愈加好（一層停車，一層商業(yè)，建筑物高度為15米）四層建筑也可考慮（兩層用于商業(yè)，一層用于購物中心，貨物運輸?shù)龋讓佑糜谕＼嚕┑杩紤]建筑尺寸和形狀，每層建筑面積要超出6000平方米。不考慮最小貨場面積小于5000平方米建筑。建筑形狀為矩形，開間進深為9米

（四）商業(yè)街

歷史形成商業(yè)街介紹

王府井(行情資訊論壇點評)商業(yè)街

王府井商業(yè)街歷史悠久,匯聚眾多老、名、特、優(yōu)、店鋪，已成為世界著名商業(yè)步行街，并成為全市規(guī)模最大、大型綜合性商場最多市級商業(yè)中心，現(xiàn)在總規(guī)模：營業(yè)面積31萬平方米。年銷售額大致40多億元。

西單商業(yè)街

西單商業(yè)街集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身、文化、辦公、旅游、會展等功效于一體國際水準當代化商業(yè)區(qū)?，F(xiàn)在規(guī)模：總體經(jīng)營面積24萬平方米，年銷售額45.5億元。

大柵欄商業(yè)街

大柵欄兒是北京最古老、最著名且又別具一格古老街市和繁榮商業(yè)鬧市區(qū)?，F(xiàn)在商業(yè)主要分布在前門大街兩側(cè)和大柵欄地域?，F(xiàn)有營業(yè)面積8.3萬平方米，銷售額7.4億元，以中小型網(wǎng)點為主，大型網(wǎng)點少。

朝外商業(yè)街

朝外商業(yè)街西起朝陽門，東至東大橋路口。現(xiàn)在網(wǎng)點分布不連續(xù)。主要網(wǎng)點有藍島大廈、豐聯(lián)廣場、華普超幣、百腦匯、旺市百利以及-些餐飲企業(yè)等，商業(yè)面積10萬平方米。

馬連道茶葉街

馬連道茶葉街長1500米，集中了100多個茶葉店和5個茶城，聚集了浙匯、福建、安徽，云南、貴州等全國主要茶區(qū)名、特、優(yōu)茶葉產(chǎn)品。年銷售額達10億元，占全國茶葉總銷量十分之一，已成為華北地域最大茶葉集散地。

東內(nèi)餐飲街

東內(nèi)餐飲街于1997年初步形成，當初有148家商戶，其中餐飲業(yè)商戶有45家，開始形成餐飲特色。在簋街落戶商家就發(fā)展到200多家，而餐飲業(yè)商家發(fā)展到近百家，因為這條街越到晚上越紅火，老百姓就戲稱它為鬼街，日后有些人提出鬼街不文雅，于是就有了現(xiàn)在簋街這一稱號。

方莊餐飲街

方莊餐飲街東起方莊蒲方路東口，西至蒲方路中心環(huán)島，全長750米，街內(nèi)有餐館27家，建筑面積1.6萬平方米，營業(yè)面積近9000平方米。經(jīng)營風味比較齊全。同時周圍還聚集有大小餐館170多家，已初步形成一定規(guī)模餐飲區(qū)。

銀街

銀街位于東城區(qū)東單北大街至東四南大街，長1776米。臨街有經(jīng)營服裝、百貨、餐飲、文化娛樂和其它商業(yè)服務業(yè)網(wǎng)點200多個，其中經(jīng)營服裝百貨網(wǎng)點142個，并多數(shù)是服裝專賣店和休閑品牌店，營業(yè)面積大多在100平方米以下，主要面向青年消費群體。

隆福寺民俗商業(yè)旅游文化步行街

隆福寺街位于東城區(qū)東四北大街至美術(shù)館東街，長600米、現(xiàn)有商家近200個，其中經(jīng)營服裝百貨門店140戶，經(jīng)營規(guī)模除隆福大廈和隆福廣場較大外，其余都比較小。按照東城區(qū)關(guān)于隆福寺地域整體規(guī)劃要突出傳統(tǒng)文化和民俗特色。恢復老北京休閑購物又一景觀總體思緒，隆福寺商業(yè)街定位在民俗商業(yè)旅游文化步行街，商業(yè)功效表現(xiàn)民俗化，大眾化，時尚化，主要面向京城百姓消費群體，同時吸引國內(nèi)外旅游客人，經(jīng)過對該街調(diào)整開發(fā)，形成中部以大型綜合性商業(yè)和餐飲、娛樂業(yè)為主，西部突出旅游商品，東部繁榮時裝商業(yè)格局，最終實現(xiàn)以突出吃穿玩為特色，向旅游、休閑、購物一體化民俗商業(yè)旅游文化街發(fā)展目標。

三里屯酒吧街

該街位于朝陽區(qū)三里屯路南段，街長300米，1996年初出現(xiàn)第一家酒吧，現(xiàn)在三里屯地域酒吧已達成78家，已成為國內(nèi)外著名度較高酒吧街。現(xiàn)在，全長260米酒吧街上有酒吧26家，而其輻射影響使三里屯地域酒吧已達成78家。

秀水服裝街

秀永服裝街位于朝陽區(qū)建外秀水東街，1985年由建外街道辦事處主辦，營業(yè)面積3500平方米，攤棚410個，從業(yè)人員近千人，年銷售額1億多元。

牛街民族街

牛街民族街位于宣武區(qū)牛街地域。北起新拓寬廣安大街，南至南橫西街，街長600米。伴隨該地域危改一期工程完成，現(xiàn)在已投入使用商業(yè)用房近2萬平方米；二期還將有商業(yè)用房6.5萬平方米，全部工程計劃完成、到時將成為集民族交流，文化旅游、民族商品購物，民族風味小吃、小區(qū)生活服務功效為一體牛街民族特色街。

天橋民俗街

天橋民俗街位于宣武區(qū)，北起永安路，南至南緯路，全長600米，其中水安路至北緯路段為老北京天橋市場，伴隨天橋地域危改，該街兩側(cè)已建起高層商住樓，并配套建成底層商業(yè)7800米。街內(nèi)其它商業(yè)設施正在建設之中。宣武區(qū)已初步確定了天橋民俗街商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，準備在街口兩端設置明清格調(diào)牌樓，街內(nèi)改為步行街，中央搭建民俗建筑格調(diào)售貨亭，經(jīng)營民俗工藝品和古玩舊貨，兩側(cè)底商按老天橋建筑格調(diào)進行裝修，經(jīng)營老北京特色小吃、書茶館、旅游紀念品。街北頭開設一家天橋民俗博物館。

海淀圖書街

海淀圖書街位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，街長220米，街內(nèi)兩側(cè)有圖書，音像、餐飲、服裝、百貨等商業(yè)網(wǎng)點106個建筑面積6.5萬平萬米，其中經(jīng)營圖書網(wǎng)點占50％。海淀區(qū)成立中關(guān)村文化發(fā)展股份有限企業(yè)，準備在海淀圖書城基礎上，建立中關(guān)村文化廣場。包含文化交流中心、圖書交易中心、休閑購物中心、創(chuàng)業(yè)廣場、人文風景廣場、教堂廣場、咖啡畫廓一條街、文化教育產(chǎn)品一條街和圖書城步行街，改造后圖書城步行街，經(jīng)營圖書網(wǎng)點面積達成6～8萬平方米，改造工程計劃于開工。

新興商業(yè)街

世紀不夜城

位于世紀金源大酒店（五星級）地下，營業(yè)面積約2萬平方米。

結(jié)構(gòu)形式為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，店鋪面寬多為8米，有部分面寬10米以上；進深分為20米以上和5米兩種。較大店鋪面積為300平方米左右，分上下兩層，較小店鋪面積在50平方米左右。

地下步行街中，旺市百利超市10000平方米（占50%），餐飲平方米（占10%），娛樂休閑5000平方米（占25%），精品購物3000平方米（占15%）

地下步行街中心處設有四個主力店（夜總會、洗浴、卡拉OK、迪廳）由世紀金源大酒店自營，其余店鋪采取出租形式，店鋪平均租金為50元/月/平方米。

建外SOHO商業(yè)街建外SOHO位于長安街上，國貿(mào)中心正對面，總體商業(yè)面積為9.3萬平方米，約有300套商鋪。一二期商鋪面積2.6萬平方米，共86套，初入住，三期商鋪面積0.6萬平方米，共12套，中入住。商業(yè)街店鋪全部臨街，1、2層鋪面復式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面由滾梯直達公共院落，出入便利。

從建筑規(guī)劃和商業(yè)街單體設計來看，建外SOHO完全摒棄了大型百貨業(yè)態(tài)模式，而是展現(xiàn)出一個多元化功效格局分配。這種規(guī)劃模式愈加傾向于吸引專業(yè)店、連鎖店、專賣店。同時休閑、娛樂、餐飲、健身等功效場所將會大大增加其商業(yè)街吸引力，使商業(yè)街功效復合化。

珠江帝景歐洲風情商業(yè)街

位于西大望路與廣渠路交叉口，總建筑面積6萬平方米，全長2.5公里圍合式商業(yè)步行街。商業(yè)業(yè)態(tài)包含品牌商業(yè)中心、時尚便利一條街、大型娛樂中心、小區(qū)服務中心、大型餐飲中心、歐洲名品一條街、金融服務中心、商務服務中心。商鋪單元面積最小5平方米，最大6000平方米，主要集中在100平方米左右。

在建商業(yè)街

蘋果小區(qū)商業(yè)街

位于國貿(mào)橋東南側(cè)，總占地面積6萬平方米，建筑面積10萬平方米，由600余間商鋪組成，是集美術(shù)館、電影院、超市、酒吧、餐飲于一體商業(yè)街。商業(yè)街中商鋪面積為80-100平米，鋪鋪朝街，全部商鋪均可自由連通為200-平米商業(yè)空間。

昆泰圍繞商業(yè)街

昆泰國際中心在朝外大街南側(cè)正中心,也是朝外大街整體規(guī)劃和開發(fā)最終一塊規(guī)劃建筑用地,占地3萬余平方米，總建筑面積21萬平方米，其底商--圍繞步行商業(yè)街，約10000平方米，以200-300平方米為主力戶型，上下兩層，獨立店鋪式格局。

金泉廣場商業(yè)步行街

位于亞運村關(guān)鍵位置，總體商業(yè)面積約6.5萬平方米，由南北兩條商業(yè)街組成。建筑形式為地上四層、地下一層，分割成獨立商鋪經(jīng)營，單元面積為50平方米至200平方米不等，因為整體結(jié)構(gòu)形式采取框架結(jié)構(gòu)，各小單元分割能夠靈活組成大單元使用。

商業(yè)店鋪設置為包含餐飲、服務、娛樂、購物等多個業(yè)態(tài)特色復合型商業(yè)街。其營業(yè)面積百分比設置大致為：餐飲50%、服務20%、娛樂20%、購物10%。

當前商業(yè)街開發(fā)模式中存在問題

近年來，北京商業(yè)市場伴隨消費者購置力高速增加，對商業(yè)物業(yè)需求日益增加，房地產(chǎn)開發(fā)商對開發(fā)成本比住宅高出60~80%，但售價卻是住宅售價2~3倍商業(yè)物業(yè)開發(fā)趨之若騖，而且為了快速回籠資金，往往采取銷售方式開發(fā)商用物業(yè)，極少對已開發(fā)商業(yè)進行持有經(jīng)營，獲取長久租金收益。開發(fā)商為了快速銷售，將商鋪面積劃分至小單元（100平方米左右），商業(yè)街模式恰恰滿足了開發(fā)商在這方面需求。

不過，這種為了快速回收資金而分割單元銷售方式存在著很大風險，只不過這種風險被開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁在購置商鋪投資者或經(jīng)營者身上。

風險起源之一是無法表現(xiàn)最大商業(yè)價值。眾所周知，對于一個新開發(fā)商業(yè)項目，需要經(jīng)過2~3年培養(yǎng)期才能取得廣大消費者認可，實現(xiàn)最大商業(yè)價值。然而，商鋪一旦被銷售出去，開發(fā)商將放棄對項目整體統(tǒng)一管理權(quán)利，在前期策劃時所構(gòu)想業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃也無法實施，在后期經(jīng)營中，無疑會出現(xiàn)魚龍混雜局面，惡性循環(huán)下去，商業(yè)價值將無法表現(xiàn)，消費者不認可項目，經(jīng)營者放棄在其中繼續(xù)經(jīng)營，整個項目最終只有死路一條。

風險另一個起源是當前在商鋪購置客戶中占絕大部分是投資客戶，這類客戶因為因為資金量限制往往購置較小面積商鋪，大多單元面積在幾十平米到一百平米之間。不過對于后期經(jīng)營者來說，若需要幾百平米營業(yè)面積就需要租用幾家業(yè)主單元進行統(tǒng)一經(jīng)營。在物權(quán)至上今天，若是其中某一位小業(yè)主撕毀租約，將同時損害了其余業(yè)主正常獲取租金收益權(quán)利。

（五）專業(yè)市場

批發(fā)市場

北京市著名批發(fā)市場位于木犀園、大紅門一帶，商品種類包含服裝、鞋帽、小商品、文化用具、布藝等。區(qū)域內(nèi)商品交易市場115個，營業(yè)面積約96萬平方米，攤位總數(shù)約35000個，，商品交易市場總成交額約170億元，比上年增加26.4%，平均每個市場成交額為1.48億元。

萊太花卉市場

集花卉拍賣、鮮花早市，精品花街、盆花