鄭州房地產住宅項目發(fā)展戰(zhàn)略及項目定位報告

鄭州xx項目

發(fā)展戰(zhàn)略及項目定位：[2005]-GW01-28項目研究的工作階段劃分第一階段市場調研2005/4/26工作區(qū)域宏觀經濟背景研究房地產市場調研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談及座談會第二階段啟動區(qū)及物業(yè)發(fā)展建議第一階段發(fā)展戰(zhàn)略與項目定位2005/5/32005/5/252005/6/10項目界定及研判問題結構化分析市場機會點的挖掘和分析案例借鑒和分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位深化物業(yè)發(fā)展構思經濟測算啟動區(qū)策略物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設計任務書我們的研究思路和方法市場環(huán)境問題結構化模型和案例核心問題是什么？規(guī)律是什么？成功的解決辦法是什么？我們應該怎么做？解決方案處于何種市場環(huán)境下？問題界定什么性質的項目？項目報告的結構思路導圖項目界定問題結構分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位發(fā)展策略市場供給市場需求片區(qū)解析項目解析模式研究案例借鑒機會分析項目界定問題結構分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位發(fā)展策略市場供給市場需求片區(qū)解析項目解析模式研究案例借鑒機會分析項目區(qū)位分析——位于城市邊緣地帶，片區(qū)具備良好的發(fā)展前景資料來源：1995—2010年鄭州市市區(qū)規(guī)劃地塊四臨及資源

——地塊自然資源一般，周邊建筑景觀較差從地塊內部看四周，南側及東南側為楊君劉村；東側為汽車銷售市場，鄰近107國道；西側為工廠，及柳林鎮(zhèn)政府駐地；北側未來規(guī)劃為新柳路，路北121畝用地也在本次顧問工作范圍；地塊內部場地項目平整，基本為空地，場地東北側有一污水坑，未來建設過程中將加以利用；目前尚未有與項目地塊緊鄰的開發(fā)項目。西北北側東北西側東側西南水域東南側交通狀況分析——外圍具備較好的交通條件和利好因素，現(xiàn)狀道路相對較差地塊南側為楊君劉路，路況較差，主要為村民用道路；地塊西側1公里為鄭花公路，是鄭州市的主要干道，通過楊君劉路與地塊相連；地塊北側為規(guī)劃中的新柳路，路北121畝土地也屬于本項目；地塊東側目前為107國道，車輛眾多，未來107國道東移，原道路改造為中州大道，將成為一條市政主干道和景觀大道；目前地塊與外部連接的道路狀況較差，距離已有市政主干道較遠；周邊目前公交線路較少，隨片區(qū)開發(fā)進程較快和居住人口增多，這一狀況將會得以改善。鄭花公路新柳路新柳路鄭花公路107國道楊君劉路楊君劉路楊君劉路項目限定條件總用地面積約307.5畝，其中南側地塊用地面積186.5畝，北側地塊用地面積121畝；南側地塊土地使用權面積157.1畝，市政道路用地29.4畝；容積率1.55—2.0；用地性質：居住；項目四周不臨現(xiàn)狀主干道，新柳路建成后將成為項目對外連接的主要通道；項目位于鄭州新規(guī)劃的城市中心組團邊緣，與花園城市組團相連。已有部分項目內定團購，面積40000㎡，建筑形式為多層，價格1600元/㎡左右。周邊配套情況分析

——目前周邊各項配套設施尚不完善項目位于城市邊緣，屬于房地產格局中的北區(qū)中段，鄰近郊區(qū)，各項市政基礎設施較為匱乏；配套商業(yè)設施：建材市場、汽車銷售鄰近鄭州市商業(yè)中心（二七路商圈）約10公里距離聯(lián)華超市距離約4公里教育配套設施：市第七中學分校（在建）、劉詩昆藝術幼兒園公共交通系統(tǒng)：鄭花公路32路（劉莊—火車站）、62路（劉莊—萬客來）、310路（二七廣場—花園口旅游區(qū)）107國道39路（慶豐農化市場—火車站）、308路（二七廣場—黃河鯉魚廠）醫(yī)療、健身、娛樂、金融配套較為匱乏。片區(qū)房地產開發(fā)建設的不斷深入使得北區(qū)成為鄭州市民購房的首選區(qū)域之一，但是配套設施的建設和完善過程卻顯落后，在一定程度上制約了北區(qū)房地產的發(fā)展。項目屬性界定屬性界定地理位置城市邊緣地帶片區(qū)發(fā)展具備良好發(fā)展前景項目規(guī)模較大規(guī)模（相對于鄭州市場）資源狀況無明顯比較優(yōu)勢配套資源現(xiàn)狀配套設施匱乏項目是位于城區(qū)邊緣、具備良好的片區(qū)發(fā)展前景、規(guī)模較大、資源狀況一般的住宅項目。項目界定問題結構分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位發(fā)展策略市場供給市場需求片區(qū)解析項目解析模式研究案例借鑒機會分析本項目的R1（非期望結果）和R2（期望結果）分析SR1甲方對利潤要求不低于行業(yè)平均利潤率；甲方希望項目能夠站在更高的角度來解決問題，具備前瞻性；北區(qū)中段開發(fā)熱度較高，成為鄭州市房地產的熱點區(qū)域；北區(qū)中段項目競爭激烈，產品線路較寬；北區(qū)屬于城市邊緣區(qū)域，目前配套設施方面存在一定的不足；項目本身并無明顯比較優(yōu)勢資源；已團購4萬平方米，團夠的價格較低；鄭州房地產發(fā)展處于上升階段，市場發(fā)展迅速，項目操作空間比較大。非期望結果期望結果競爭同質化樓盤眾多，市場競爭激烈差異化競爭，市場相對空白點和機會點價格陷入?yún)^(qū)域主流樓盤的價格壁壘，開發(fā)利潤相對較低打破原有價格體系，創(chuàng)造較高的附加收益客戶與同類樓盤競爭客戶，陷入激烈的客戶爭奪戰(zhàn)中準確鎖定目標客戶，定制產品，降低競爭風險品牌品牌塑造度小，對項目開發(fā)和項目銷售促進作用小塑造品牌，通過品牌帶動后期開發(fā)，通過項目品牌帶動公司品牌項目核心問題提出

——如何解決從R1到R2的矛盾從R1到R2需解決的核心問題：如何在激烈的市場競爭中尋找機會，形成項目的突破點？項目容積率如何確定？已團購的4萬平方米項目如何與項目融合？項目開發(fā)戰(zhàn)略的確定和開發(fā)節(jié)奏如何把控？項目界定問題結構分析項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位發(fā)展策略市場供給市場需求片區(qū)解析項目解析模式研究案例借鑒機會分析宏觀經濟分析——城市簡介河南省省會城市，地處中原腹地；2004年中心城區(qū)建成區(qū)面積212平方公里，人口322萬人；2004年GDP1375億，財政收入114.8億；工業(yè)經濟相對落后，主要支柱產業(yè)有汽車、建材、紡織、會展等；在35個大中城市中，經濟總量排名第20位，在全國地級以上城市中，排名第28位。宏觀訪經濟組運行卻狀況獎—壟—經胃濟發(fā)首展各好項指艷標縱向付來看匯，鄭列州市墓宏觀街經濟血發(fā)展扶迅速棕，各腐項經撒濟指淡標穩(wěn)翼步增乓長；20冊04始年，箏鄭州帥市人腳均生繩產總粒值達移到2嫩35祝0美蘿元；與國獲內其錫它大轟城市仁相比責，鄭訪州市綢人均擴經濟帖水平臥仍顯笛落后站；在恩與周膚邊城揀市武方漢、朽濟南莊的比寫較中違，也糠落后曬于上喬述兩棒城市恭；相比睬周邊傷城市肆功能扛有一種定類丙似的劇城市隙來看貴，鄭迎州市蒙與濟夕南、膨武漢具的人塵均G膚DP斯差距回遠小僑于房窩價均堂價差尺異；經驗偏表明彈：在筋人均首GD確P在棉20狐00務—4設00躁0美董元時團，房百地產派發(fā)展快進入沫高速槍發(fā)展憐期。年限單位199520002001200220032004轄區(qū)人口萬600.3665.9677.0687.7697.7708.2國民生產總值億元389.9738.0828.2928.311021375建成區(qū)面積k㎡108.3133.2142.4156.4212.4243.3人均GDP元1148112335136041579519154美元13831486163919032350職工年均工資901710398119661353715024固定資產投資165.6258.4295.7340.7502.3650.3一線城市人均GDP（美元）沿海城市人均GDP（美元）內陸城市人均GDP（美元）北京4459南京3596武漢3000上海6696杭州4743濟南3200深圳7161廣州6056鄭州2350鄭州辨市歷搏年經耳濟運侮行指恰標20輛04康年鄭隙州與禍其它葛城市忠人均狂GD隊P橫材向比侍較資料省來源如：鄭怎州市宣歷年漫經濟取發(fā)展飼公告厭及網(wǎng)冬絡資轟料說明正：深雜圳市獅按照黑常住蛙人口緒口徑旬統(tǒng)計高速波發(fā)展懲階段塔的房辨地產脊特征桿——稿研究揪鄭州葛處于脫的房漏地產止發(fā)展壯階段20繳04少年鄭辜州市洽人均群生產院總值逼達到濃23源50柄美元仔，按歷照經乏驗和績慣例銅，正仗處于氣房地堤產發(fā)慢展的碎高速懷階段賭；鄭州妻市房鵝地產產的各呢項發(fā)殺展階利段亦伶與快撐速發(fā)里展期古的房刮地產允主要正特征扒相吻哀合。20唐00累-4值,0以00亮US梁$4,妨00肉0-精8,批00舒0U攀S$8,掏00禾0-救20貝,0添00咐US旁$0-苦20紋0U霜S$啟動葉期衰快晶速發(fā)游展期笑平米穩(wěn)發(fā)慶展期齊減光緩發(fā)會展期處于?？焖倮绨l(fā)展竿期的政房地諒產主透要有扛如下雨幾個返特征陰：房地侮產供引給需種求旺蠟盛，冠開工牽面積茫、竣午工面病積、穗年銷跪售量撲等增蹄幅較繩大；房地嚴產價配格持征續(xù)上廉浮，押價格走增長臟幅度除遠高阿于同惡期經福濟發(fā)滅展水彼平和浴居民楚收入油增展牢水平病；土地腿市場聚異常蔽活躍尚，土籌地價毛格的請增幅謀高于無房產攏價格宅增幅擴，土需地一泳級市挽場與團房地蒜產二糊級市蠶場交疊相呼靜應；房地斷產開已發(fā)水哥平不訪高，賢升幅智較快吹，開選發(fā)商弓對項些目開記發(fā)決弓策能址力迅暑速提貓高；產品飛創(chuàng)新濱的速僚度加掉快，輪客戶濾需求花多元靈化和仰產品節(jié)多元鴿化趨公勢明質顯，隨房地夸產開廣發(fā)商眨對項嶼目的掘模仿養(yǎng)能力垃較強容。城市深圳鄭州2004年人均GDP7161美元2350美元常住人口598萬322萬04年房屋銷售量958萬504萬04年房屋均價5980元/平方米2615元/平方米鄭州座房地暮產近昆年來疫市場建供應蠟和銷矩售面愉積增禽幅較拴大，同整體落房地霉產價離格小跌幅上犬揚圖1延顯示俱：鄭沒州房愉地產子自近阿年來捕供應抹和銷伴售面紹積均褲保持屆高速讀增長丈，2盈00勢4年繡銷售饅面積傘達到侄50淡4萬節(jié)平方漠米，腐市場型供需棚比為跪1.霧07夾：1浙，基昨本合怖理；20志04狗年鄭者州市給市區(qū)瀉人均肚房地豈產消相化面賠積近浪2平景方米醋，遠游高于香經驗疑值1擔平方赴米左剪右，槽市場奏需求雨旺盛帝；房地沾產價叉格歷盛年來議增幅龍不大朗，銷照售均水價四示年間諷，上弄升不恒到4蟻0%匆；20暫04催年較樓20貫03月年的講房地惡產價宗格有須較大溪增幅駱，整絕體均蟲價增麗幅1狗3%考，其愿中住奸宅增劫長1繭1%跑，商礙業(yè)增巡壽長1陜6%耍；圖表雞1：凳鄭州群市歷斯年房毫地產繡供應暮及銷住售情輪況（蹲萬㎡）圖表急2：分鄭州甲市歷累年房寸地產沒銷售績價格哥（元喂/㎡）20殃04新年以酬來的興宏觀貧調控峰對房機地產橡市場蹈有深犬遠影硬響，卡價格斬震蕩循升高20賭04囑年鄭床州房扇地產怎價格晨上浮擇較大算，尤形其是勺下半嬸年，喝整體馬均價去平均倍上浮瓦30竹0—最50屋0元志/平節(jié)方米刷；非住帽宅物斷業(yè)的斧價格君變化蛛主要麻由于現(xiàn)供應澡結構刑的變論化引仇起，悉商業(yè)謠物業(yè)番和辦臥公物拾業(yè)的駛投放轎比例訴在各嫩月有述所不跨同；進入拉20叉05算年，憲市場亭價格叔表現(xiàn)菌較為陽平淡塑，基查本與讓20胃04留年下累半年泛價格烤持平卷。圖表援3：托鄭州歡市2鍵00庫4年醫(yī)至今蜻月度衛(wèi)房地娃產銷蒼售價覽格（沈元/㎡）我們捷認為齒，宏僅觀政激策是拋目前叉影響儲房地宵產價摟格震頌蕩的額主要貨原因壘：國家窯對土興地市暮場的鴉宏觀竄調控牧不斷元，8.徹31大限帖之后值，土射地市勾場相坊對透陵明，鼓土地擠獲取生成本獅升高腔、難倍度較詢大，烘導致亦成本子上升稈；處于?？焖賸尠l(fā)展途階段絮的鄭流州房禾地產河需求秋增幅妹較快辱，供贊需比炒例相龍對合考理，修市場假銷售旋價格飲增加宜；建材燦成本地大幅妻上升嘗，開掩發(fā)成閱本增來加較催快；國八澆條的正出臺辛表明最了國晌家在送房地蜜產價梨格調患控的鑰態(tài)度狂和決霉心，性也使剪得銷查售者惜對市攏場價役格存罷在降委價的回預期貓，開內發(fā)商碌謹慎麥應對票；20輕05年以破來，跪金融雅行業(yè)聲惜貸懇，以智便應辨對金金融風駕險；進直接過結果潛是導栽致貸斑款難孔度加埋大、狠利率芳上升橋、門繡檻增注加，叔影響既了市神場需律求。城市辨規(guī)劃腎格局戶—仙—北裁擴東里移的訊發(fā)展忠戰(zhàn)略鄭州疤建成擇區(qū)的稠格局寬還主拴要集翅中在找中心頌組團鉛，以漸塊狀黑集中秩模式鈔為主曬，呈荷滾動爭發(fā)展住態(tài)勢隔；鄭州廟市實轉行的往是“團北擴付東移健”的勉發(fā)展串戰(zhàn)略途，鄭交東新?lián)茀^(qū)的尋發(fā)展慶是需償要時脊間和攔其他氧因素瓶來促煮動的擴，客畫觀上滅為北棒區(qū)發(fā)壟展提讀供了橫難得耕的機鑄遇，社從長株期來列看，征鄭東質新區(qū)四發(fā)展祖定位欄以商毀務投查資區(qū)醬為主壩，適召合居均住方截面還叛是北掏區(qū)更偏為理乏想。北區(qū)蒼定位晉于居客住、陶科技園文化徐及旅華游度任假區(qū)驅。資料攜來源究：鄭攪州市向20毛04播——葡20旨20梢年城奇市發(fā)手展戰(zhàn)茄略規(guī)刑劃鄭東碰新區(qū)測高起遠點的俘規(guī)劃汪設計械，政在府政糕策的程大力評支持棄，使瞎得東羞部房稠地產桶炙手立可熱鄭東鈴新區(qū)滾的規(guī)搖劃設晌計由歇黑川藝紀章慰擔綱足，規(guī)煎劃為翁水城麥的環(huán)擴狀結總構；自2陪00塔3年描以來范，鄭我東新醉區(qū)的繳發(fā)展遺如日到中天朱，C牧BD頑建設詞已初謹具輪嚇廓；鄭東傲新區(qū)歌的土哪地已鈔被國棋內眾承多知補名開么發(fā)商植把控俗，高思品質喬樓盤士聯(lián)合餃托市草，使茅得鄭錢東新謙區(qū)的輸住宅擔開發(fā)恰也異劇?；鸢直?，猜房地姿產價衣格保默持高繪速增慕幅；作為施同樣邊具備詞發(fā)展秒前景支的北野區(qū)，罰其房黨地產濕開發(fā)各勢必應與鄭軌東新強區(qū)形遠成片冬區(qū)競萬爭。規(guī)劃今沙盤鄭東雅新區(qū)料規(guī)劃駐平面在建羞CB隨D宏觀倆房地師產市逗場分每析的爬主要雁結論通過映對鄭準州市弓宏觀懶經濟榴分析釀及房難地產鎖行業(yè)項總體和分析都：宏觀嘩經濟握運行斯穩(wěn)定無，經很濟保損持高迎速增歪長，零房地軌產發(fā)騎展處英于高脾速發(fā)英展的每階段扮；市場肥總體狹供應偏結構翅較為語合理著，房鳥地產撇價格嫩穩(wěn)步書上升妙，且遼受到貼行業(yè)駛宏觀引調控丹的影駐響較弦大；橫向好比較備，房纖地產水發(fā)展順相對彩于東點部沿乎海城劑市滯射后，堆市場憤發(fā)展珠空間邪較大儀。市場直供給層——煮板塊啊特征佳明顯極，發(fā)北展不持均勻筆，東僵區(qū)和植北區(qū)途市場雪占有管率較竄高鄭東間新區(qū)西起伙10伙7國即道，駁南自繩機場弟高速好公路葡，遠躍期規(guī)妙劃總挎面積援約1旺50象平方辣公里坊。根據(jù)舅總體景規(guī)劃傲，將裕環(huán)C初BD禿25柜平方嘗公里句為近殿期重早點開哥發(fā)建屢設區(qū)陵域（晉新區(qū)貧起步觸區(qū)）賤，未愿來前改景看盆好，半對投探資置甩業(yè)者鈴吸引伙力較貿大；北區(qū)包括瞞金水杯區(qū)（酒鄭州燦的行帝政文損化區(qū)歷）、圖惠濟放區(qū)，奇北臨蒸黃河速生態(tài)樣濕地禍，有充花園軌路、騎文化塑路等弱城市連主干披道與凈城市窗中心抽連接懲，無擋工業(yè)然污染瀉，居緒住環(huán)遵境純劉凈，壟是另巴一個仁開發(fā)疊熱點劈燕區(qū)；19初95饅—2視01辣0年叫鄭州抖市市鄙區(qū)規(guī)貝劃北區(qū)中心蕩區(qū)西區(qū)鄭東錘新區(qū)本案中心爹區(qū)鄭州愉老城橋區(qū)、餡商貿純中心窗，土元地資完源稀滑缺、柄寸土末寸金屈，配五套成見熟，遲居住或密度壓大，柄新盤千多為甲舊城司改造除項目心，正時在開犯發(fā)的周商業(yè)該和辦朽公物扯業(yè)也曉多集笑中于速此書；西區(qū)丘陵雷地帶懇，老勸工業(yè)櫻區(qū)，額生活鑼配套撒成熟銷，9捆0年偶代后堪期隨厲著紡嘗織等鏟工業(yè)章的衰搞落而絲式在房遍地產損市場介上日首漸落酸寞，年但也棵不乏掃新盤往出現(xiàn)鼻；東南路片區(qū)隨著罩原1徐07本國道印被規(guī)辜劃為掉鄭州奪的中抱州景壘觀大弊道，向并于菌今年浩被打端通，競以美作景天從成、追金色梢港灣踐為代以表的值東南姿板塊融樓盤目，房辰價已前較往散年提主升不談少，承片區(qū)旗存在監(jiān)一定棉升值事潛力東南悲區(qū)市場戀供給棒——泡各片蕉區(qū)供贏應量包及走淚勢情包況北區(qū)鉆、東炊區(qū)、稈中區(qū)妻的市遞場供講給和回銷售桂量都瘋較大龜；從投拴放來配看，凳北區(qū)州年投煉放量斧逐年梳上升毛，中宿區(qū)的驢投放社量逐僅年下宰降，楚城市烤發(fā)展妥外移評的趨急勢明惑顯；從供陳給需脅求比售來看斷，中替區(qū)憑溜借良耕好的會區(qū)位臥優(yōu)勢資和配錯套資絡源依避舊受演到市茂場的涌追崇挑；北滴區(qū)的掌供需類比3初9：惑30熟，主稱要是希北區(qū)擦20鉗04養(yǎng)年底刊投入坡市場自的樓桃盤較撲多，苗多數(shù)軌樓盤膨處于悅銷售撈初期錢；西區(qū)中和南澤區(qū)的倍供應賀需求除變化瓜不大魯，與陳該兩境個區(qū)犯域客銜戶層統(tǒng)面有趴關。年限北區(qū)東區(qū)東南區(qū)西區(qū)中區(qū)投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售投放銷售2002年28%27%22%22%8%8%15%16%27%27%2003年30%29%22%23%7%6%14%15%27%27%2004年39%30%23%22%9%9%13%13%20%26%國內呈知名閉企業(yè)量聯(lián)合挖托市植，鄭東擠新區(qū)樓盤喬素質以遠遠泛領先衫，客罰戶更依關注闖未來脖發(fā)展堂前景典型樓盤順馳-鄭東第一大街綠地-老街聯(lián)盟新城社區(qū)形象開盤時間2004年10月2004年9月2004年12月規(guī)模項目占地面積815畝，容積率1.04項目占地30萬平方米，建筑面積45萬平方米項目總占地

800

余畝，建筑總面

80

萬平方米產品形式多層多層多層均價3380元/平3300元/平4300元/平戶型面積二房90-120平，三房110-140平方米二房80-100平方米、三房110-140平方米缺銷售狀況一期已售罄銷售率50%，商業(yè)暫未出售銷售率80%產品特色5層的產品設計在鄭州市場上較少鄭州人對上海老街主題的接受度一般由鄭東新區(qū)規(guī)劃設計者黑川紀章設計客戶特征30-45歲者較多，有車族，鄭州本地人較多，郊縣客戶較少報社編輯、記者、政府官員，郊縣客戶較少高薪白領，樂于接受新事物鄭東汽新區(qū)躺主要罰代表賢樓盤壁有鄭簡東第浴一大不街、鹿聯(lián)盟任新城制、老專街、度阿卡貴迪亞肚以及徐未來蝴的綠泛城等者項目塑，成陪熟的往操作閥模式蒙使得喘鄭東集新區(qū)握成為彈鄭州子高品穩(wěn)質的股代名捏詞，菜伴隨爬著政糧府政綿策導均向型勾不斷冊擴大射，新壤區(qū)開蘇發(fā)日苗新月銜異，紗新C糕BD帥形象抱初步絨顯現(xiàn)餃；本區(qū)跟域樓蓬盤價涼格普可遍超脫過3屈00害0元副/平胞方米丑，聯(lián)嚷盟新深城的派多層史院落礎住宅并更是剩達到泄43體00忙元/喘平方芽米；本區(qū)效域產軍品領涉先優(yōu)杯勢明悲顯，切面積盈較大俯，總橫價較險高，發(fā)洋房都、高拳層公逆寓等猜產品塞形式砌已達侵到國泛內先狼進水梁平；松客戶券層面餃來自幻玉于鄭意州市狂的各認區(qū)域趣，客勇戶層系面較犯高，倍多數(shù)湯屬于莫中高稱端客叛戶；配套壤不足碗和市殿政功四能不忽完善博成為凍制約腔客戶朋在此帝購買蹦的最餡不利笨因素壩，未劍來新捎區(qū)的莫發(fā)展旗依賴疏于市牢政建狂設的起跟進叉速度謊。配套網(wǎng)完善霧、都挽市味址濃，瀉土地逗稀缺后、地居價高教昂，中心發(fā)區(qū)成為繁高層駝集中帳區(qū)域難的代投名詞典型樓盤天下城城中央社區(qū)形象開盤時間2004年3月（二期）2004年11月規(guī)模占地108畝，建筑面積30萬平方米，容積率4占地50畝，建筑面積13萬平方米，容積率4產品形式小高層、高層小高層、高層均價4600元/平3600-4100元/平物業(yè)管理費1.1元/平方米/月1.1元/平方米/月戶型面積二房100平方米；三房130平方米；四房170-180平方米2房80-90平方米（20%）；三房120平方米（40%）；四房140-150平方米（40%）樓盤特色中心地段中心地段銷售率80-90%70-80%客戶特征本地客戶與外地客戶各半（外地指地市）市區(qū)與周邊地區(qū)客戶均有，包括公司高管、私企業(yè)主，公務員等中心獻區(qū)樓桐盤主考要代衫表有絮天下膨城、也城中笛央等磚，受際規(guī)劃冒限定莖、土棄地價絨格等寺因素之影響茶，中弟區(qū)樓陸盤基燃本為速高層脅，占掩地規(guī)昂模普冷遍不梁大，蟲容積如率普叢遍較靈高；中區(qū)夾樓盤同依賴幫于成錯熟的唉配套葡、完園善的榆設施胞、都捕市中碧心的媽生活邀，受受到市公場的豪追崇雕，銷柜售價能格居句高不迷下，叮均價穴超過路35阿00概元/念平方停米；中區(qū)刻樓盤族的客乖戶層匙面來因自于大各區(qū)水，部完分郊浸縣客步戶亦暮在此控置業(yè)碧，多煙數(shù)客炎戶具億備較撤強的團經濟再實力丟，泛早公務若員、啞生意恐人等臭所占勤的比使重較購大；伴隨毯中心朽區(qū)土霞地資懲源的助日益姿枯竭扮，未笛來中粱心區(qū)課的樓療盤的賠供求盤矛盾歪會越財來越脖突出面，高講層的逝建筑慶形式踢依舊餡是其蜂未來喇產品隱主流糧。行政盞中心換區(qū)政府撐導向診促成傭了北碎區(qū)迅撤速發(fā)竿展，國城市牧發(fā)展懲東移莫北擴限以及茄花園?？诔菧适薪M意團功芬能的顫定位暴，未五來的根北區(qū)股成為容以居叫住、仰文化優(yōu)、旅繭游為櫻主導窄的優(yōu)爭勢區(qū)集域；北區(qū)曠跨度泡大，秘區(qū)域移差異柿大，柴因而鮮產品暮形態(tài)仗的差療異最席為明送顯，言產品球供應噸從多喉層、齒高層項、小院高層功至低息密度城的高偶檔住剝宅和剪豪宅云都已詞出現(xiàn)皂；北區(qū)聲的價歷格差撥異化寨明顯盒，各炒區(qū)域項的都襖有不思同的井客戶亂層次抹，因漠而我監(jiān)們將博北區(qū)謎劃分判為北抹段、襖中段劣、南勾端三搖部分夾研究裕；區(qū)位哪的優(yōu)乞勢并腹不能凳掩蓋俗配套四不足匙的缺競陷，丑北區(qū)舅地產尼任重婆道遠魯。中心區(qū)西區(qū)鄭東新區(qū)北環(huán)路北區(qū)本案開洛高速公路北區(qū)打北段北區(qū)欣中段北區(qū)隙南段北區(qū)呼南段——主良好羽的區(qū)裕位和購配套餃催生忠市場榜中高飄檔樓趨盤鑫苑名家濱水帶.圣菲城茵悅之聲建業(yè).森林半島樓盤形象開盤時間04年3月2005年7月2005年4月末04年9月，04.5月認籌開發(fā)規(guī)模占地340畝，建筑面積35萬平方米，2200戶占地170畝，建筑面積30萬平方米占地50畝，總規(guī)劃建筑面積5.3萬平方米占地面積260畝，容積率2.4產品形式多層、小高層、高層、類別墅多層、小高層、高層多層、小高層小高層、高層（200多套）townhouse（96套）均價(元/平)3200小高層、多層；4000townhouse270027004500小高層6000townhouse戶型面積140平方米二房100平方米（15%）；三房126-132平方米（50-60%）；四房172平方米（20%）二房85平方米（30%）三房109-135平方米（50%）四房140（10%）三房150平方米四房170平方米樓盤賣點及銷售情況社區(qū)內配有會所、幼兒園、小學、商業(yè)內街，有地段、物業(yè)管理和品牌優(yōu)勢，樓盤暢銷河兩岸70米寬的濱河公園，100％住戶享有至少2個景觀面，樓盤所在片區(qū)成熟，市政配套完善交通便利，且省政府機關、名校環(huán)繞周邊，北面是40米的城市綠化帶。銷售率40%獨占“綠茵廣場”資源；產品外觀、戶型開發(fā)水平較高認籌率90%左右客戶特征金水區(qū)客戶為主——周邊為主、少量郊縣鄭州市內客群為主，如政府官員、企業(yè)高管、私企業(yè)主等該區(qū)盾域代悔表樓竿盤有燃鑫苑違名家獸、森問林半翻島等沉，產償品形炭式多拐層為法主，脅小高鐮層、疏高層最所占詠比例功逐步委升高剩；片區(qū)勞樓盤玩素質箭在市晴場上尼處于義較高抄地位頭，客清戶層會次相纖對較蹄高；狗區(qū)域耍臨近侮行政軌中心涉區(qū)，餐配套票設施都完善另，深模受市恐場追浪崇；客戶忍階層蔬較為廟廣泛則，工鮮薪階蜘層比刷例增研加，寬主打安金水寸區(qū)內垮客戶猾，有遭一定械的郊冤縣客話源，餅但所蝦占份扮額已告明顯同少于騙中心始區(qū)得神郊縣棋客戶值比例蠻，客鍋戶層銷注重耳大區(qū)德域配甜套，旗追求截低成山本的縫城市再生活機；區(qū)域俱價格南已逐慣步走辟高，賽目前美均價凝在3依00排0元違/平耀方米族左右噸。北環(huán)春路一釘路之蔥隔，堡使得綠中段油與南詳段的兵差異并明顯尾，處縱于城煤市邊餅緣地垃帶的枕區(qū)位遭屬性遼也決柿定了護樓盤碌的多面樣化凱特征催；北區(qū)厲中段圖是市賺場上襲產品劉供應背最豐迫富的邁區(qū)域氏，也誰是市浸場供劇求最背旺的嘴區(qū)域瞞之一栗；家歪和萬尋世、霧鹿港邪小鎮(zhèn)班、四柄月天垃、城邊市公尋園、血21聲世紀勿社區(qū)眨等均旨是市盒場上雁的重占要力法量?？蛻羰紝用嬗芽缍妊葺^大運，未響來的勺客戶寶層面剝有逐夕步升噴高的未趨勢??；小高叉層、積高層棒住宅頑為供黑應逐騎步上坦升，帳土地馳資源敲日趨可緊張濁、價麻格大中幅上墨升，配必然甘使得切市場轉被動屠接受鏟被區(qū)秩域的胃小高鵝層住間宅。北環(huán)路北區(qū)12345678良好拜的區(qū)招位優(yōu)潑勢和唯滯后姜的配炮套設棄施相梳互影娘響，北區(qū)綿中段產品否形態(tài)嚴差異慨最大破，市敬場供眉應豐詞富社區(qū)純大盤1漢舌飛.垂城市歉公園22悼1世歷紀.已湖適3四硬月天別墅譜盤4純技翠領狗域5鹿田港小貍鎮(zhèn)6家開和萬正事7九血郡.顫弘8大閥河龍慨城北區(qū)叢北段——誰優(yōu)質女的自濱然資腿源和祥不可常復制壤的人惠文資阻源，原頂端靈的別香墅，暑頂端筒的富帶豪九郡.弘大河龍城樓盤形象開盤時間04年2月04年5月（二期）規(guī)模占地200畝，建筑面積3.5萬平方米占地325畝，一期占地169畝,二期156畝，容積率0.6左右產品形式獨棟獨棟、聯(lián)排均價8000-9000元/平一期3500元/平，二期4200元/平戶型面積400-500平方米，其中一套1000平方米二期230-240平方米樓盤特色項目位于上風上水的三所，擁有1200畝森林，產品采用北美和地中海式建筑風格產品內庭院頂層透天，周邊環(huán)境資源良好銷售率基本售罄二期銷售50%客戶特征鄭州及周邊地區(qū)富豪階層主要是市內客群九郡房誠弘、看果嶺鄉(xiāng)豐山水預等頂輩端別揪墅產利品是榨北區(qū)右北段部的典掛型代豎表，租客戶雨層面趟鎖定闖為河弟南省否內的膨頂端頃富豪彼；30含0萬蝴左右伸/套重的別變墅成畝為區(qū)葡域樓尊盤的六主力青；自然俘環(huán)境踩、偉陵人足各跡是席良好難的外門部資粘源，慮項目揉自身票均保佩持了盟原始辣生態(tài)愧的環(huán)拳境和謠營造倘出類擋拔萃旅的園瘋林；定位量相對胳較低鋼的大構河龍落城目膠前銷略售均糕價超搭過4悄20蜂0元津/平奶方米喇，銷科售狀彩況一煌般。區(qū)域凱內工捆薪階設層主稍導西區(qū)房地也產發(fā)挺展，鴨購買霉力不猛強和添輻射確范圍筆小制歌約了珠樓盤伶檔次犧提升帝湖亞星盛世家園樓盤形象開盤時間05年7月三期開盤04.12月五期開盤規(guī)模總規(guī)化面積3110畝，總建筑面積147萬平方，規(guī)化住戶1、2萬戶占地面積389畝，建筑面積45萬平方米產品形式多層、復式、高層、別墅多層均價2200（非別墅部分）2500戶型面積二房80；三房120-140；四房（復式）160-170二房100-120；三房120-150（錯層、復式）（50-60%）；四房（復式）170-180（10%）銷售率一期售罄，二期基本售完銷售率50%樓盤特色大型社區(qū)、商業(yè)街、湖景資源優(yōu)勢，高層和別墅區(qū)臨舊村純居住區(qū)，周邊配套與小區(qū)配套完善，景觀設計別具一格客戶特征主要是西區(qū)內客戶，地緣特征明顯客戶主要來自西區(qū)，西郊客戶30%。私企業(yè)主39％，國企職工23％，公務員18％，教師占5％，企業(yè)高管5％本區(qū)扎是鄭郵州市鼻直機霜關所注在地富，原革有的元國有擦企業(yè)蓄近幾帖年效客益下拆滑，漸區(qū)域招對其誦他區(qū)登客戶丟吸引能力不蕉強，于制約版了區(qū)穴域房羨地產還的發(fā)闖展；以近維年熱籌銷的夫帝湖驅、亞宰星為佩代表儉樓盤夕的西仰區(qū)，味產品喬形式敘以多慈層為喂主，升客戶尤層近火一兩獲年內誕有所餡提升江；熱銷跡樓盤若的月竿銷售載速度短在7搏0套蓄左右膛，大遷盤均頃價在面21鼻00畢元/作平左違右，兄大盤暗所營衫造的箭居住懸氛圍綱和西攀區(qū)內嘴原有敬的生譯活配貪套是忘價格急的主漿要支扮撐點著；客戶屈層主竄要來粗自于園本區(qū)洪，地駱緣特跳征明究顯，構從職飄業(yè)來暫說有龍私企廣業(yè)主蛛、國趨企職俘工和客公務偉員居為多。居住死人口像少、繡產業(yè)蜘優(yōu)勢風不明脆顯、蘋配套撒不完縣善，東南藥片區(qū)的發(fā)難展更碌多依惰賴于臣整體典市場陡發(fā)展狼和鄭頑東新冰區(qū)的衣帶動金色港灣富田·太陽城（一期）樓盤形象開盤時間2004年7月五期開盤2004年11月規(guī)模項目總占地650畝，總建筑面積50萬平方米，五期由六棟多層，一棟小高層組成占地面積20萬平方米，建筑面積18萬平方米，19棟多層和5棟小高層產品形式多層、小高層、高層多層、小高層均價（元/平方米）多層2400，高層2900多層2700，小高層2900戶型面積（平方米）2房85-100；3房128-170（65%）；4房150-180（6-8%）一房68-82；二房97-99；三房120-140銷售率多層、小高層90%，高層80%60%，多層70-80%樓盤賣點地段交通方便，到市區(qū)15-30分鐘車程，環(huán)境安靜，注重景觀設計地段價值、交通便利、品牌優(yōu)勢，物業(yè)管理客戶特征本區(qū)內客戶較多，個體經營者在50%以上，郊縣客戶在40%左右主要是周邊地區(qū)客戶，生意人較多，郊縣占10%隨著尖富田濃·太誦陽城延、青嚷青花子園的扭問世牢和美震景天累成三籌期、叔金色療港灣眉五期幅的開距發(fā)，尤東南巴區(qū)域陸的房皇價較其兩年清前的陰15粗00歐元/喬平方膀米提丙升到雁24固00車以上虎，交沿通便急捷加中強了競該區(qū)懂與周鳴邊的慘聯(lián)系侍，是猛該區(qū)別樓盤技升值州的主傳要因乎素稍；產品湖類型哭以多軋層為躺主，德兼有醉小高烤層、感高層坡產品殼，多絡層銷俘售速到度較北快；主要最面向矩周邊貓區(qū)域畢客戶超，少籃量來漏自郊擦縣，泳個體精經營待者和梳公務槳員較株多，宣客戶醬注重甘交通晴、即默與外廳界聯(lián)櫻系的盞便利坦和安綿靜優(yōu)拍質的撤居住堡環(huán)境估。分析剝結論矩及啟異示—樹—住鞋宅市刮場供克應格掩局競爭誕者是綁差異王競爭良的參偏照，飄更是秩創(chuàng)新蔥的起幻玉點，衛(wèi)從鄭塵州市禾房地牽產供映應狀惰況來露看：鄭州跌市房神地產以板塊誦特征恥明顯駕，東咐部和怪北部嘴成為括鄭州京房地影產發(fā)北展最男成熟鼓和競被爭對愈激烈邪的區(qū)相域；市場攏供需預結構劣基本抽合理別，20肺04年房滋地產滑新增納供應絡量54返6萬平監(jiān)方米墻，供堆需比右為1.酷07：1；樓盤縱素質津差異門較為址明顯茂，鄭叫東新累區(qū)的懸樓盤扇素質限普遍荷較高研，順帳馳、株綠城腐、綠碼地、槳建業(yè)巧、中庸義聯(lián)南手打彼造出乖了高嗽素質餐的鄭嶺東板臭塊；卷第一暗大街糕、森考林半境島、遷鑫苑擱名家零、聯(lián)螺盟新江城等鳴在市悼場處哀于領禁先地疊位，浪具備狀較好鴿的品榨牌效吼益；住宅陵產品派供應徒形式歪區(qū)域棄化特紡征明竊顯，否中區(qū)悠主要緞以高房誠層住繳宅為竟主，塵其他性區(qū)域蘋多層宇占據(jù)翅主流要；部分袍樓盤堪的產淹品創(chuàng)添新程尖度較寇大，鑄產品酬理念悠較為避先進揮，如景順馳君鄭東鹽第一登大街搭、建籮業(yè)聯(lián)看盟新駛城，錄已接興近國聽內先能進水繭平；產品證類型貍較為蒼豐富中，但在仆產品蜂細節(jié)狂塑造如上仍案存在律一定東不足，VI防LL挑A、TO崗HO、類TO權HO、花園景洋房么、退車臺洋疾房均暗已出得現(xiàn)，及在平絕面和壩立體搜上的件創(chuàng)新版產品武較多談；樓盤烏規(guī)模特普遍掙較大題，20萬平浩方以頁上的汽樓盤版數(shù)量僅較多貪。分析金結論聞及啟富示—上—住努宅市蠅場需微求狀柴況房地闖產項皮目開險發(fā)和臂營銷欲的水污準，加取決訊于對持客戶條的研敵究，指從客牧戶需章求和樹居住葵發(fā)展迷趨勢鑼來看么：調研善顯示蚊：鄭鬼州市喊多數(shù)舒客戶匆對項痕目位宿置的擴依賴前性較棉強，俯尤其先是面煙向社碼會中除堅階庭層的慮客戶陰；跨欣區(qū)置雕業(yè)受秧到一烘定的指程度愿的限駛定；小戶談型項絕目對撇位置受的依洋賴更沒強，腰中高翠端項色目對修位置底的依渠賴感罪最弱父，占奔據(jù)優(yōu)租勢環(huán)販境資騰源和端優(yōu)勢存區(qū)位絡成為織中高左端客鑼戶置尿業(yè)的膊首選弱；客戶靠對于俘創(chuàng)新網(wǎng)的產判品較桶易接采受，免復式差、樓砌中樓跨、花連園洋悉房等討創(chuàng)新嘴產品革均取撤得不婦俗銷選售業(yè)引績；地域近和氣僅候的叮影響鋸，客孕戶對怠于朝無向、趕采光杯、陽袍臺形隔式等叮均有失較高蹤蝶要求著；北部姜和東刷部區(qū)駛域最自受客柄戶歡膏迎，鹿客戶浴提及飲最多尤的項借目有嘩鑫苑舒名家祖、天財下城凱、九廈郡弘笛、森誓林半泉島、購帝湖毫花園蛙等，款較易濕受口鞏碑市男場影波響；十分百注重揭社區(qū)浩內部境的景店觀體黃系，趴對于屢社區(qū)球外圍鼓的環(huán)腸境要燈求相鉆對較恭??；多層尖建筑專形式代最受韻市場鏡歡迎脹，小耽高層宴、高鉆層住弓宅存嘆在一蝕定的膏市場倆抗性直；市場瓦的需戚求持挽續(xù)走極旺，20棗04年鄭袖州市告場銷父售面期積超倆過50賞0萬平田方米語，較20禮03年上盜升40季%。分析征結論列及啟鍬示—輕—房利地產遺發(fā)展忽態(tài)勢對于禁態(tài)勢寄的研充究是藝為了漸市場彩的機鉗會點舌和空術白點苦所在遲：縱向園比較填，鄭沒州市刊房地鏟產處軋于高斯速發(fā)瓶展階植段，初房地霜產開潮發(fā)量斯和開畢發(fā)水視平都奴保持膠較快刺幅度客的增必長；橫向插比較徒，鄭尚州房片地產撕市場味發(fā)展虜尚存禾在較傭大的默空間史，開舍發(fā)商壤在項椅目運紡作、命營銷宜水平橡上與龜國內只一線懷城市亡存在倒一定蔑差距圍；城市狼經濟具的不族斷發(fā)椅展和本市場夢不斷踐細分少，必斤然產菊生大面量的奧中產簽階級錯，多扣余產往品的困需求多更缺真多元哲化，坡類TO融HO、花園層洋房鄰、退原臺洋鞋房等頌產品詠存在倦較大梅的市年場需挺求；樓盤返模仿抱和復婚制的盟速度梢較快省，異布地城蕉市的辣成熟芝模式狼被大錫量移蠶植，采建筑潔風格皺更趨映多元張化；涉及住到樓京盤文鼓化內蜻涵和借形象盤價值舒的提趕煉較辰少，駐對于否社區(qū)額文化分的倡算導上瓜存在泊不足何，開鉛發(fā)商羊對于躬項目井品牌理的塑而造和便延續(xù)澤上普本遍存精在不千足；國內移一流別開發(fā)支企業(yè)呈的進錦入迅她速提垂升了鋸本地舌的開寨發(fā)水凝平，梨也加百劇了強市場身的競院爭程擇度?？蛻艨稍L談萄的主碑要觀機點—怨—1整體野房價璃不算卡很高近，可薯能上筒升的誓空間圖比較雙大，蝴自去鐘年下昏半年統(tǒng)房價探有了匹大幅席度上漲升；勵今年懲國家板一直厭在進并行調椅整，搖老百穴姓觀愛望的靜比較襯多，尚總體篩來說杏不可貧能降贈，當怒時上錘升的伸幅度瓣肯定始下降意；結論墨一結論摟二最看鐵好北條區(qū)，裕東區(qū)稠發(fā)展言目前肝看不梨錯，頑但是撈受政茫策引享導影尊響過藥大，純如果擠未來病發(fā)展榆起來靠，東廈區(qū)肯閃定是皺不錯質的；耗普通狹老百截姓對占東區(qū)炮還是狀有一找定的莊擔心大；北擱區(qū)比襪較適球合居他??；結論垃三買房欣子最震關注遭小區(qū)紫內部竊的環(huán)亂境，問外部撇環(huán)境棕都差婚不多屈，配耽套設夫施要司完善夠，尤駛其是禁針對返普通樂老百晝姓的伍房子舍，距紀離市烘區(qū)不貴能太革遠；普通靠老百災姓對獄區(qū)域當?shù)囊涝撡囆远蓮?，襪生活機、工茅作、欣社交據(jù)都離阻不開慢，有漿錢一顫點的滋不是渴很關婆注這直方面交，一饅般喜牌歡去床東區(qū)艘和北蛾區(qū)購歉買；但郊縣澇買房擦的人粉也不植少。結論鉛四客戶譜訪談脾的主館要觀伶點—暖—2最喜甜歡多企層，檔小高味層不妨經濟私，有鎮(zhèn)錢一賣點的茂話住廟復式雪、聯(lián)纖排別焦墅都誼不錯合，多左大面坦積看瞞個人杯的經霉?jié)鷮嵸v力；捐比較碑喜歡免實惠拍；結論悅五結論崖六很關漆注朝館向和殃采光魯，客腐廳要縫大一崖點，腐對創(chuàng)踢新的慢東西倉當然玻喜歡塔，入弓戶花吩園、財大露奴臺都肢不錯郊；比愛較容揪易接禍受新脊的東鎖西；結論悄七項目艘的位規(guī)置目呢前有突點遠沉，普既通老授百姓杯現(xiàn)在至過去海還有早點不登方便畢，對昏未來乞的發(fā)尸展很老看好惠，政昨府在格那邊妹的投碑資也惰很大楊；不上能做示得太旁普通牙；提及直較多跟的樓繁盤有長鑫苑測名家慘、森唱林半凡島，阻鄭東藍新區(qū)巨多數(shù)禽沒去盲過，做聽說宋樓盤企做得就不錯共。結論迎八專業(yè)騎人士開訪談棕的主洽要觀值點—滑—1房價扣整體等水平雕不高釀，預悉計上頌升的重空間宇比較竊大，碑但是形目前怨宏觀汪調控東的影愁響比糟較大溉，老誓百姓壩有不湖少觀內望的遠，持坡幣待丘購的帖情況暖出現(xiàn)輝。結論趁一結論碌二目前逐發(fā)展遇最好沿的區(qū)批域是豬東區(qū)偷和北模區(qū)，心西區(qū)化不會偵很差余因為據(jù)市政界府在主這里應，鄭耗東新追區(qū)的撕發(fā)展副速度罪很快菊，土京地基堂本上較都已貞經被撤發(fā)展考商控辜制了鄭；結論捕三北區(qū)鞭靠近旅行政厘區(qū)，搏客戶槽的購鎖買實頭力較槽強，結目前刑的樓斷盤很甘多，鋤都賣詳?shù)牟黄鲥e，需北區(qū)固是市協(xié)場自狡然促似成的捧，有值很強個的支榜撐因紹素，故和東位部發(fā)偉展不芽一樣小區(qū)棋的環(huán)黨境很貝關鍵哨，創(chuàng)租新的撕產品窄有很榮大的驗市場論空間效，先白進城課市的鋸一些虎好的澇經驗粱都被監(jiān)學習澡過來艙，稍渾微有高點錢按的人敞喜歡攪住復攔式；掏項目阻也要綠引導言老百粥姓，做畢竟悉他們咬見到惠的東玩西不臨多；結論戰(zhàn)四專業(yè)應人士顫訪談必的主純要觀愧點—龍—2土地字市場員供應坊控制鞋比較思嚴，睡主要對土地革還是查新增跳土地題，舊災城舊轟廠改血造也況占據(jù)逢一定借比例孟；土悉地價李格上丈升很姨快，霉北區(qū)味北環(huán)策以北圈的區(qū)循域目兇前土貓地都話超過卵10棍0萬膚/畝斑；結論能五結論方六多層穗產品封最受花歡迎贏，經府濟條愛件好妻的客鄭戶也論能接尸受小饞高層塵，小倚高層談是趨袖勢，蓬未來良土地聰供應詠越來芽越緊賞張；結論震七建議裹項目篩一開悟始不碼要定調位過債高，研周邊衰的環(huán)妄境不差是很芽好，胳但是彈如能肢做出芽很有雪特點際的產雞品也助可以偵稍高品一點癢；普疤通百炒姓目挑前過預去稍吉微有拘點遠狐；政府曉規(guī)劃縫東移血北擴皂的戰(zhàn)誕略很案明確云，東炭區(qū)代絨表的充是未湯來，陶北區(qū)止是比疼較適艦合居容住的茶地方樣；東枕區(qū)的茂順馳譯項目取、聯(lián)庫盟新堪城建閉的很擦不錯澇；結論錘八訪談況主要崗觀點巴提煉傭及啟悟示主要竊觀點股及啟驚示：對項找目的我區(qū)位扯較為侍認同率；項目扒的位險置和類資源漆有一談些不本利因前素，落定位繡不適吊宜過衛(wèi)高；客戶情對創(chuàng)旱新的滋產品歉和優(yōu)災質的培景觀表最為穿關心改，也扯容易雀接受準；多數(shù)區(qū)客戶妥比較悉務實太，對蛙位置溝的依音賴性測較強澤。片區(qū)威現(xiàn)狀材條件傭及項述目資返源條府件項目詠所在假的北區(qū)導中段屬于騾城市罪邊緣亡區(qū)域彎，目捕前在副開發(fā)較樓盤當較多扯，且顆片區(qū)偶較受雀市場版青睞屯；周邊餡的各歡項生賓活配朽套和簡公共鞭配套衫設施別較為址匱乏笑，成穗為制勞約本舌片區(qū)隙開發(fā)桿的最鎮(zhèn)大不紫利因酸素；片區(qū)奔的開梅發(fā)大躁體可惡分為柴兩類強：經柴濟型研低密脫度住允宅如欣鹿港燈小鎮(zhèn)奶、家寧和萬烈世、徒純粹忍領域禾等；回中檔婚次大蘇型社縮慧區(qū)如21世紀膊、大凈河春霸天、腸四月輩天、卡漢飛珍城市王公園輩等；從已而銷售腔的情肉況來呀看，其本片鈴區(qū)的殿多層樹住宅忘銷售緊明顯市高于商小高秒層，朝如漢連飛城敘市公卵園、慘四月援天項遷目，圓中檔摸次大禍型樓徹盤中降，面班積控樓制較通為緊籍湊的巾戶型盛銷售泛情況作較好罩；經濟忠型低奴密度朋住宅濃中，銅客戶寶對于起產品像品質竹的要業(yè)求較罩高，災已開無發(fā)的芒項目密產品抓營建姨水平倘不高僻，創(chuàng)蛙新和碑超越俗的空或間較驕大；中檔然次大寺盤中仁，多陰層住山宅的億銷售仍價格狀集中磚在25扮00尿—2故80墓0元/平方再米，勵產品險形式紅未有粥大的皺突破羅；小頭高層雜銷售榆價格鄉(xiāng)豐在28漢00憶—3師00然0元/平方尋米之處間，籮產品畝品質漆較為豈一般隊，創(chuàng)蘋新點賄應用揀較少鉆；本項梅目自暗身資似源狀播況在象片區(qū)源內處旗于中蒜間位多置；項目摘所在鞏片區(qū)干已逐躬漸成盡為市劉場上胞最火撇熱的受區(qū)域矮之一由，片納區(qū)效窮應逐屑步顯呆現(xiàn)，戶片區(qū)稼內部棍競爭住激烈羽。傳統(tǒng)介的多粘層產薪品受削到市幫場熱慨寵，涌區(qū)域與配套浙不完腰善成飄為目綱前制拔約大盤發(fā)展玻的最混大障漲礙漢飛.城市公園21世紀社區(qū)四月天社區(qū)形象開盤時間05年1月開盤，之前認籌期4個月05年4月，21世紀第九期湖適04年10月規(guī)模占地面積300畝，容積率2.021世紀總占地1000余畝，規(guī)劃容積率1.16，其中湖適占地4萬平方米占地600畝，建筑面積70萬平方米，容積率2產品形式多層、小高層多層、小高層、別墅多層、小高層均價（元/平）2700多層；3000小高層31002550，多層2600，小高層2900戶型面積二房80-90平方米，30%三房110-130平方米，40%主力3房103-145平方米三房120平方米65%四房160平方米35%銷售率多層銷售100%，小高層已封盤，小戶型銷售較快60%三房90%，四房70-80%多層85%，小高層50%樓盤特色社區(qū)內有景觀帶，引進成木成材，小高層先展示后開盤湖畔生活主題、陽光三房設計、vip業(yè)主會所、社區(qū)教育配套、物業(yè)服務社區(qū)配有會所、羽毛球場、幼兒園（與金水區(qū)教委聯(lián)辦）客戶特征工薪層、白領，郊縣占10-20%公司主管、私企業(yè)主、教師、個體經營者、政府官員較少個體經營者較多，移動聯(lián)通職工、政府官員、私營企業(yè)主以2次1世柔紀居辰住社碎區(qū)、仰四月偶天為刺代表杠的大藏型社壺區(qū)，揚主力雪供應叉多層姻產品武，注披重產皇品社琴區(qū)內散環(huán)境片、景考觀園結林的脊打造沙，面期向中呢端、劈燕中高組端客首群；多層來產品廢、緊村湊戶惡型產除品銷佩售狀巧況良凳好，圓小高舅層住鋤宅目從前銷漁售存塘在一畏定的客壓力塵；價格館在2召50福0-歐31翠00迎之間垂，社駱區(qū)內傻配套糠，如艇商業(yè)扔、幼守兒園墓、學可校等惑是產械品主棕要賣蘭點；區(qū)域來客戶格具備女明顯探的差純異，載工薪轎階層直的區(qū)神域性樣明顯壤，高醬端客些戶的煎區(qū)域思來源卻比較安廣泛叛；本區(qū)倒域產評品素雅質在刺市場廳上處躬于中替游水半平，胃鄭州稀市經燈濟型統(tǒng)的低扛密度劍產品舟本區(qū)乒所占浮的比雁重較旨大。大盤逃社區(qū)經濟后型低考密度掙產品廢暢銷膏，中擠高端尖客戶魚對區(qū)下域認加可度察較高押，創(chuàng)洽新的心產品卵在市屆場上嗓屢獲譽成功純粹領域鹿港小鎮(zhèn)樓盤形象開盤時間04年12月03年12月開發(fā)規(guī)模占地100畝，容積率0.85，100套，綠化率50.6%200畝，建筑面積6萬平方米，容積率0.6，共280套產品形式聯(lián)排、雙拼、townhouse雙拼、聯(lián)排、疊拼均價（元/平）40004400雙拼、聯(lián)排，3000疊加戶型面積聯(lián)排243平方米雙拼393平方米230-240聯(lián)排40套230-260雙拼60套160-210疊加160套銷售狀況銷售率50%銷售率80-90%樓盤點評每戶設有獨立地下私家會所，社區(qū)內設有賣場、度假酒店等生活配套，營造社區(qū)尊崇感；社區(qū)內業(yè)主層次較多；宣傳較少，低調銷售戶型設計精細，提供網(wǎng)球場、足球場、籃球場、閱讀室、活動中心等休閑設施，客戶特征35-50歲，私企業(yè)主，本期為主私企業(yè)主與地市人群各半低密屑度產虎品所勺占的剃比重諸較大極，聯(lián)速排、木疊加英、復芳式、夠退臺定洋房援是主鄉(xiāng)豐要的遞產品嘩形式飯，產品攻類型賺多，礎成熟心度不巖高；均價消基本說超過降35曠00炕元/琴平方螺米，巨總價景集中諸在6現(xiàn)0萬袋—1迷00精萬；項目描的銷守售速窮度主憑要取陷決于問社區(qū)碰規(guī)劃旋和產設品狀補況，虜經濟園型低慨密度篩產品追銷售碑狀況番最為戰(zhàn)良好謎；客戶環(huán)以私刮企業(yè)冊主居雀多，主也有鼻企業(yè)洞高管幼、私霧企業(yè)樣主、鑄政府淹官員伙等，狠部分軋客戶肥來自霸郊縣松，追包求生立活品憂質。低密肌度樓然盤未來牲片區(qū)噸主要嚴供應若和競竹爭樓燒盤12345678本項目位置中心區(qū)鄭東新區(qū)1地王占地431.2畝，成本5.911億2濱水帶.圣菲城總建筑面積30萬平方米3冠軍花園占地面積近22萬平方米，首推8萬平米住宅4尚城國際花園建筑面積83855平方米5亞新·美好時光占地140畝，計劃開發(fā)面積19萬平方米6茵悅之聲總規(guī)劃建筑面積5.3萬平方米7漢飛城市公園占地258畝，一期規(guī)劃12.6萬平方米8四月天占地600余畝，總建筑面積70萬平方米從趨賺勢看減，未待來片指區(qū)競感爭激廣烈，挺小高卷層和燃高層幫所占幸的比醒例上番升；土地怨成本盒日趨愁升高沒，片準區(qū)價黃格可必能有順較大棗的升似幅；客戶肢可能閱產生客被動緣瑞接受慎小高叉層的貿狀況碑。啟示茄和思善考：競爭倍對手影高層閘產品施增多犬的情禿況下猛，我薯們如氣何制融定戰(zhàn)臭略？依據(jù)慌競爭紙對手腰的市猶場反侄饋情翁況調臘整后更期的等開發(fā)偽思路爐。片區(qū)翻市場用地位拋挖掘椅和競鞋爭格含局分練析資源蜻挖掘醬和提俯煉：非常維純粹棚的居靜住區(qū)駁域之注一；受到社市場躲的高若度認蜘可，戒屬于羨房地銹產的置熱點匠區(qū)域像；客戶搜的層塞面多累樣化闖，具戚備較奔好的甚市場紹形象蓄；配套劉設施誓日趨認完善禍，發(fā)宴展前喇景十匠分看帖好。項目限界定問題黑結構趣分析項目姐發(fā)展憲戰(zhàn)略項目榆定位發(fā)展櫻策略市場咸供給市場慨需求片區(qū)傷解析項目敞解析模式租研究案例莖借鑒機會只分析案例裕借鑒險和開董發(fā)模每式的礙突破胳——偷如何驕從市呀場中悄突圍理？上述苗案例宣所處誼片區(qū)零的市昨場競歇爭激桿烈程瓣度均喝與本黑項目灣基本夸類似麻，基炕本都繼處于笑城市燦的房勵地產毀重點蛇發(fā)展膏區(qū)域枕；對比鴨本項巡壽目所鐮處的議市場業(yè)競爭篇環(huán)境光和區(qū)渣域房杰地產讓市場睡發(fā)展查階段姓，我奸們研壩究了斗大量奴的成犯功案恭例，騎并總鎖結了露幾種銅不同餡模式姜的運巖作特頭征，屬以便眼從中遠找出首適合怨本項址目的蟲開發(fā)析突破青模式暢。市場孤絕對漿領導位者模娛式案割例：探天津廊武清循順馳印城市照藝墅腳、無錘錫萬水科魅母力之助城創(chuàng)新頓和差權異化旦競爭喚案例聯(lián)：浙算江中震能浪店漫和墊山新生閥活理環(huán)念引性導策深略：均深圳據(jù)陽光帽棕櫚穩(wěn)園市場扇追隨及策略劍：深喉圳廣知博星則海華揪庭案例齒借鑒雨——色無錫處萬科那魅力斜之城拴，國弊際街敞區(qū)生費活主遵張項目形區(qū)位救及競受爭背偉景：蠡湖避西側滔，屬趁于無錫香未來曲的城陜市副點中心米和新屋興綜緒合區(qū)擺；是無竄錫房頃地產垂開發(fā)斗最火和熱的狂區(qū)域恨之一熟；萬科嫌策略眼：完全鍬的市鑒場領圾導者禾形象歲，以冠“新逃城