房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理制度

中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展新常態(tài)，國家宏觀政策與地方政府先后出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)管制措施，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)展、突破逆境，必需完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度，向治理要效益。本文由實(shí)務(wù)角度全面分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理過程中普遍存在的突出問題，并在此根底上針對性的提出應(yīng)對措施，探討如何構(gòu)建良好的財(cái)務(wù)內(nèi)控模式。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控內(nèi)掌握度

一、中小房企實(shí)行財(cái)務(wù)內(nèi)掌握度對企業(yè)治理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的快速進(jìn)展已在我國經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)其主要特點(diǎn)是資金高投入、工程開發(fā)周期長、利潤高、風(fēng)險(xiǎn)大，是典型的政策導(dǎo)向型行業(yè)。目前在國家宏觀政策與各級政府先后出臺一系列管制措施，各地因城施策，限購、銀行信貸新政接踵而來，局部城市已開頭執(zhí)行限售政策、加大租賃用地供給及租、售同權(quán)相關(guān)概念的提出，另外房地產(chǎn)稅也呼之欲出?？梢娫趯韼啄甑恼{(diào)控政策和市場走勢，都將緊緊圍繞“房住不炒”來綻開。以上都將導(dǎo)致中小型房企工程銷售去化周期拉長、不確定性因素增多，工程投資風(fēng)險(xiǎn)加大。在品牌大型房企加快全國戰(zhàn)略布局的狀況下，中小房企的生存和進(jìn)展?fàn)顟B(tài)不容樂觀。中小房企要想突破現(xiàn)有逆境，必需向治理要效益，完善的企業(yè)內(nèi)控治理可以為企業(yè)降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、降低本錢費(fèi)用、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)供應(yīng)保障。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下不斷的完善與加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度建立也是企業(yè)進(jìn)展的必定趨勢之一。

二、目前中小房企在執(zhí)行財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度方面普遍存在的突出問題

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度不完善。完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度可以為企業(yè)的資產(chǎn)安全和完整供應(yīng)愛護(hù)、能確保會計(jì)信息的真實(shí)、正確、還能使各部門實(shí)現(xiàn)有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，擁有特別強(qiáng)大的作用。目前多數(shù)中小房企的財(cái)務(wù)內(nèi)掌握度尚不健全，或者是建立了財(cái)務(wù)內(nèi)部掌握制度，但是由于各方面的緣由沒有能有效的發(fā)揮出作用，還有權(quán)責(zé)劃分不清楚、不明確，缺乏崗位職責(zé)，導(dǎo)致企業(yè)在選購、施工、合同簽訂、款項(xiàng)支付、資產(chǎn)保管等方面內(nèi)控得不到真正的執(zhí)行，也只是流于形式。制度的不健全、不完善，會使企業(yè)面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，會頻繁消失過失、舞弊現(xiàn)象。財(cái)務(wù)治理會涉及企業(yè)經(jīng)營活動的方方面面，監(jiān)視對象多且簡單，如制度缺乏有效的監(jiān)視或監(jiān)視流于形式，資金活動管控不嚴(yán)，可能會消失會計(jì)信息失真和缺乏牢靠性，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)流失、資金被挪用、侵占或患病欺詐等問題，最終導(dǎo)致企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)無法達(dá)成。（二）財(cái)務(wù)人員治理水平缺乏。由于房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)展時(shí)間還太短，相關(guān)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部掌握治理的可借鑒資料或討論成果不多，企業(yè)對財(cái)務(wù)人員的后期培訓(xùn)、提升專業(yè)力量重視缺乏，同時(shí)財(cái)務(wù)治理人員的內(nèi)控治理及風(fēng)險(xiǎn)意識的欠缺都會對企業(yè)內(nèi)掌握度的制定、實(shí)施產(chǎn)生負(fù)面影響，甚至?xí)o企業(yè)帶來無法彌補(bǔ)的損失。（三）投融資過程中財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制失靈。目前大多數(shù)中小房企缺乏清楚的工程投資規(guī)劃，在企業(yè)進(jìn)展工程投資決策時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部掌握機(jī)制失靈，對工程投資目標(biāo)、規(guī)模、方式、資金來源、風(fēng)險(xiǎn)與收益等沒有進(jìn)展客觀的分析決策而是迎合主要領(lǐng)導(dǎo)投資意見，沒有形成真實(shí)的工程可行性討論報(bào)告，可能導(dǎo)致投資決策失誤。另外，企業(yè)在籌資過程中制定的籌資方案沒有結(jié)合全面預(yù)算等相關(guān)資金安排擬定出適合的方案，消失企業(yè)融資過早或過遲、更有甚者籌資失敗的狀況時(shí)有發(fā)生，如過早融資將導(dǎo)致企業(yè)擔(dān)當(dāng)過多的財(cái)務(wù)費(fèi)用，淹沒企業(yè)利潤；如過遲或融資失敗則會嚴(yán)峻影響企業(yè)的正常運(yùn)營。中小房企還普遍存在籌資渠道單一的狀況，消失資金缺口時(shí)只能向銀行申請貸款，會使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率構(gòu)造不合理可能導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，如銷售回款不暢則按時(shí)歸還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大最終可能使企業(yè)運(yùn)營舉步為艱。（四）資金運(yùn)營與調(diào)度方面水平急待提高。中小房企普遍存在資金運(yùn)營、調(diào)度環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理缺失的問題。因工程單一、規(guī)模不大或其他各種各樣緣由，產(chǎn)生企業(yè)在辦理現(xiàn)金、銀行存款業(yè)務(wù)及印章、票據(jù)保管方面不能做到不相融崗位相分別，經(jīng)常由一人辦理全部業(yè)務(wù)；資金收取、支付環(huán)節(jié)審批受權(quán)不當(dāng)、監(jiān)視不到位產(chǎn)生資金體外循環(huán)狀況及提前付款、超合同規(guī)定付款的現(xiàn)象常常發(fā)生。在資金調(diào)度治理時(shí)，掌握措施欠缺。全面預(yù)算治理執(zhí)行不力，缺乏財(cái)務(wù)內(nèi)控治理，不能統(tǒng)籌協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門的資金需求，前期、銷售、工程、選購、行政等環(huán)節(jié)沒有形成有機(jī)整體，資金運(yùn)營水平不高，存在款應(yīng)收不盡收，財(cái)務(wù)可用資金短缺，應(yīng)付款項(xiàng)不能支付，嚴(yán)峻影響工程開發(fā)進(jìn)度及企業(yè)形象。

三、中小房企財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度改良方案或措施

（一）強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理思維。企業(yè)財(cái)務(wù)治理人員要向治理型會計(jì)轉(zhuǎn)變，深入學(xué)習(xí)企業(yè)內(nèi)部掌握治理的相關(guān)學(xué)問、理念。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理，建立起完善的財(cái)務(wù)內(nèi)掌握度并結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有治理制度，對企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)展優(yōu)化改良，同步提高企業(yè)運(yùn)營效率和內(nèi)控治理的效率，使企業(yè)降低相關(guān)本錢，有利于幫忙企業(yè)在競爭劇烈的環(huán)境中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步進(jìn)展。同時(shí)為面對“灰犀牛”、“黑天鵝”問題房地產(chǎn)企業(yè)還要全面增加員工的風(fēng)險(xiǎn)意識，提高財(cái)務(wù)內(nèi)控管的意識與力量，降低不必要損失。（二）建立健全、全面落實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)掌握度。中小房企要依據(jù)各自的戰(zhàn)略目標(biāo)、進(jìn)展戰(zhàn)略、進(jìn)展階段等實(shí)際狀況建立起不同的財(cái)務(wù)內(nèi)部掌握制度，在設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)內(nèi)掌握度過程中要從企業(yè)的進(jìn)展目標(biāo)動身和自身的所處的進(jìn)展階段動身，這樣建立的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系才能適合企業(yè)不同階段的需求，使企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控與企業(yè)的進(jìn)展戰(zhàn)略、進(jìn)展目標(biāo)、進(jìn)展階段相統(tǒng)一，企業(yè)才能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)建立財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度是一個系統(tǒng)工程，中小房企在建立財(cái)務(wù)內(nèi)控體系時(shí)可以參照國家層面制定的企業(yè)內(nèi)部掌握根本標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的應(yīng)用指引、評價(jià)指引等資料，并根據(jù)內(nèi)部掌握的五工程標(biāo)、五項(xiàng)原則、五項(xiàng)要素建立起適合中小房企自身的企業(yè)層面、業(yè)務(wù)層面的財(cái)務(wù)內(nèi)掌握度。只有建立并深入有效的執(zhí)行財(cái)務(wù)內(nèi)掌握度，完善相關(guān)組織機(jī)構(gòu)，企業(yè)運(yùn)營治理的合法合規(guī)、資產(chǎn)的安全有效運(yùn)轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息數(shù)據(jù)的真實(shí)完整才能得到合理保證，才能提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營效率，才能促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)進(jìn)展。（三）提高財(cái)務(wù)人員綜合素養(yǎng)、提升財(cái)務(wù)內(nèi)控的治理水平。面對地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越劇烈，加之房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理與其他行業(yè)相比擬存在特別性，所以對房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)治理人員的v關(guān)治理人員把握行業(yè)最新內(nèi)控治理理念，不繼的提升財(cái)務(wù)內(nèi)控治理工作的質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)樂觀穩(wěn)定進(jìn)展。（四）加強(qiáng)投融資關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理。地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控政策的變化、本錢費(fèi)用的增加、銷售周期的拉長等帶來的變化都要求中小型房企必需對財(cái)務(wù)內(nèi)控治理有全新的熟悉。不繼加強(qiáng)工程投資決策活動中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的財(cái)務(wù)內(nèi)控措施，不繼優(yōu)化企業(yè)資本構(gòu)造，強(qiáng)化運(yùn)行資金的治理力量。1.加強(qiáng)投資決策環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理的措施。首先，中小房企應(yīng)當(dāng)依據(jù)企業(yè)進(jìn)展目標(biāo)結(jié)合企業(yè)自身不同進(jìn)展階段等實(shí)際狀況，制定科學(xué)、合理的投資目標(biāo)和規(guī)劃、利潤打算等，擬定工程投資的方案，主要包括工程本錢費(fèi)用支出打算、銷售周期回款打算、自有資金投入及外部資金籌集打算等，重點(diǎn)要關(guān)注工程的風(fēng)險(xiǎn)可控和預(yù)期收益，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健進(jìn)展及利潤目標(biāo)。其次，落實(shí)好財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度，協(xié)調(diào)公司相關(guān)部門，加強(qiáng)對投資方案的可行性討論。深入調(diào)研市場需要，合理確定開發(fā)產(chǎn)品定位，針對多種產(chǎn)品類型、多種業(yè)態(tài)，編制多套組合模型并結(jié)合市場需求及競爭程度等詳細(xì)的實(shí)際狀況，在本錢費(fèi)用可控的前提下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤目標(biāo)。第三，中小房企要仔細(xì)結(jié)合自身資金實(shí)力、市場營銷去化等狀況加強(qiáng)工程開發(fā)階段投資強(qiáng)度的財(cái)務(wù)內(nèi)控治理。防止消失超出自身資金承受力量，大規(guī)模開發(fā)高強(qiáng)度投資的狀況；防止消失自有資金枯竭、工程形象進(jìn)度緩慢、銷售去化不利回款不暢、融資渠道單一且跟進(jìn)不準(zhǔn)時(shí)、工程開發(fā)停滯的惡性循環(huán)。2.加強(qiáng)籌資決策環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理的措施。第一，要建立起與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配并支持企業(yè)投資增長的籌資戰(zhàn)略。中小房企應(yīng)當(dāng)給合企業(yè)全面預(yù)算、各工程實(shí)際進(jìn)度等狀況，制定籌資目標(biāo)和規(guī)劃，擬定工程的籌資方案，主要包括融資金額、渠道、本錢、融資后的資本構(gòu)造及償債壓力測試等相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)企業(yè)還需考慮籌資失敗概率，做了充分預(yù)案。其次，籌資風(fēng)險(xiǎn)可控原則。企業(yè)應(yīng)當(dāng)對籌資方案進(jìn)展科學(xué)論證，形成可行性報(bào)告，并全面反映風(fēng)險(xiǎn)評估狀況。確定籌資的規(guī)模、資本的構(gòu)造安排等要充分考慮中小房企運(yùn)營的安全性、企業(yè)價(jià)值增長的可持續(xù)性。避開企業(yè)消失做大企業(yè)規(guī)模的沖動，假如中小房企投資工程過多，投資需求較多，而企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)自有資本又相對缺乏，在這種狀況下，向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借款成為主要融資方式，但這時(shí)會使中小房企面臨特別大的償付風(fēng)險(xiǎn)。所以中小房企財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度不能一味的附屬于企業(yè)投資戰(zhàn)略，必需要在整體上把握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可控性，保障企業(yè)可持續(xù)進(jìn)展。第三，籌資構(gòu)造優(yōu)化、本錢較低原則。企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理需要依據(jù)企業(yè)確定有不同籌資方式、籌資時(shí)機(jī)、籌資構(gòu)造安排等建立不同的比擬模型，采納籌資本錢較低的籌資方式，從而降低融資本錢并直接提升工程利潤指標(biāo)。因此，在企業(yè)籌資環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理應(yīng)將籌資本錢作為評價(jià)籌資效率、效果的重要指標(biāo)。（五）強(qiáng)化企業(yè)運(yùn)營資金治理。1.中小房企財(cái)務(wù)內(nèi)控治理應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)營運(yùn)中資金治理，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公司、工程的銷售資金回?cái)n及各部門的資金支付打算。多措并舉加強(qiáng)銷售去化、加快回款速度，在銷售過程中仔細(xì)落實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理，嚴(yán)禁財(cái)務(wù)指定帳戶外收取款項(xiàng)，保障資金安全。在可用資金規(guī)模下，財(cái)務(wù)治理人員需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)選購、工程、宣傳推廣、日常費(fèi)用等部門、環(huán)節(jié)的付款，強(qiáng)調(diào)公司、工程整體平衡，提升資金營運(yùn)的效率，保障公司正常運(yùn)營。2.財(cái)務(wù)內(nèi)控治理應(yīng)當(dāng)設(shè)定不相融崗位相分別制度。地產(chǎn)行業(yè)資金數(shù)額大、流淌頻繁，必需嚴(yán)格有關(guān)資金收付環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理規(guī)定，堅(jiān)決制止一人保管公司全部印章、票據(jù)，堅(jiān)決制止一人辦理資金支付業(yè)務(wù)。3.財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度嚴(yán)格明確資金收支條件、程序、審批權(quán)限，強(qiáng)化會計(jì)審計(jì)監(jiān)視力量。中小房企在建立財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)視過程中要結(jié)合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)自身經(jīng)營活動實(shí)際狀況，建立健全內(nèi)外部信息溝通、溝通機(jī)制，不斷的完善與優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控治理制度。加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)視可以對企業(yè)選購業(yè)務(wù)、資產(chǎn)治理業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)、工程