房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報(bào)告：房地產(chǎn)與中國土地市場新變化

行業(yè)跟蹤報(bào)告房地產(chǎn)與土地市場的新變化3年5月30日條款和聲明樣本城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)春節(jié)后表現(xiàn)較樣本城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)春節(jié)后表現(xiàn)較好，但是市場有所回落1我們跟蹤的42個城市新房網(wǎng)簽套數(shù)年初至今(05.25)累計(jì)同比增長3.5%，連續(xù)4個月實(shí)現(xiàn)同比增長，增速分別為20.9%、1我們跟蹤的14個城市二手房網(wǎng)簽套數(shù)年初至今累計(jì)同比增長59.7%，連續(xù)4個月實(shí)現(xiàn)同比增長，增速分別為129.0%、4242個城市新房網(wǎng)簽套數(shù)及同比0交易套數(shù)YOY50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%0交易套數(shù)YOY-40%資料來源：Wind，中信證券研究部注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截至5月25日資料來源：Wind，中信證券研究部注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截至5月25日23房地產(chǎn)市場在春節(jié)后逐漸降溫房地產(chǎn)市場在春節(jié)后逐漸降溫市的交易套數(shù)04量有所上升量有所上升房掛牌量套數(shù),000,000,0000,000,000OW公司網(wǎng)站，中信證券研究部資料來源：貝殼，我愛我家等公司網(wǎng)站，中信證券研究部5價(jià)并未上漲1經(jīng)過兩年的調(diào)整，房價(jià)整體下降約10%，23年來，主流城市房價(jià)并未上漲。躍二手房成交均價(jià)的中位數(shù)及指數(shù)：元/平米6按揭利率下降的速度放緩按揭利率下降的速度放緩12022年四季度以來，按揭利率下降的速度有所放緩。3.9%眾號7按揭利率下降的政策按揭利率下降的政策限制1按揭利率受政策監(jiān)管。期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個基點(diǎn)。。二套住房商建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率：中國人民銀行官網(wǎng)，中信證券研究部8按揭利率按揭利率下降的空間12023年3月，按揭利率較平均貸款利率低20bps，歷史平均水平為低31bps。貸款利率及加點(diǎn)數(shù)住房按揭利率加點(diǎn)(bp，右軸) 權(quán)平均利率09各地本地寶網(wǎng)站，中信證券研究部9地方限制措施小步退出，但核心城市仍有寬松空間1各地的限貸、限購等限制性政策在過去一年半有所取消，但核心城市仍有寬松空間。(無貸款記錄)(有貸款記錄)(無貸款記錄)(有貸款記錄)40%(非普宅)80%(非普宅)80%(非普宅)80%(非普宅)50%(普宅)、50%(普宅)、50%(普宅)、40%(普宅)、50%(普宅)、50%(普宅)、50%(普宅)、70%(普宅)、70%(普宅)、企業(yè)格局出現(xiàn)企業(yè)格局出現(xiàn)巨大變化上半年及2023年前四月銷售排名前30的企業(yè)1上半年排名3年前四月排名1上半年排名3年前四月排名1上半年排名2023年前四月排名14232845163768795券研究部資料來源:各企業(yè)公告，中信證券研究部11具備拿地能具備拿地能力的企業(yè)拿地強(qiáng)度在下降1具備拿地能力的企業(yè)，2022年整體拿地強(qiáng)度明顯下降。地總價(jià)/銷售總價(jià)9012258.7%48.4%47.2%47.9%6.3%6.8%5.6%4.3%3.7%%%5.7%5.0%2.0%5.4%%39.6%44.9%40.4%28.4%策略更加聚焦1一些具備比較強(qiáng)拿地能力企業(yè)，進(jìn)一步提升了核心城市拿地占比，甚至基本都聚焦在核心城市，這意味著此前全國化擴(kuò)張的策略轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域聚焦的策略，本質(zhì)上是看到了廣大低線區(qū)域的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。略良好、市場前景明朗、操盤團(tuán)隊(duì)能力強(qiáng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)秀的項(xiàng)目一步強(qiáng)化聚焦高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。北上廣深四個一線城市的新增貨值在本集團(tuán)新增貨值中占比48.1%。000拿地聚焦到高線城市000拿地聚焦到高線城市12022年樣本企業(yè)拿地的均價(jià)大幅提升，意味著拿地聚焦到高線城市。1企業(yè)的單項(xiàng)目面積也在下降，從2019年的19萬平米下降到2022年14萬平米。/平米元/平米00 000002019202020212022資料來源：各企業(yè)公告，中信證券研究部13企業(yè)的策略短期不會有明顯改變企業(yè)的策略短期不會有明顯改變1企業(yè)拿地策略變化，伴隨著企業(yè)組織架構(gòu)變化和深耕區(qū)域的戰(zhàn)略。表性公司拿地均價(jià)及銷售均價(jià)：元/平米0201920102011201220132014201520162017201820192020202120222023司公告，中信證券研究部企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義1竣工面積。020152016201720182019E20192020E20202021E20212022E20222023E各企業(yè)公告(含計(jì)劃，帶E企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義1新開工面積預(yù)計(jì)很難有明顯起色。工的歷史面積及開工計(jì)劃：萬平米020152016201720182019E20192020E20202021E20212022E20222023E證券研究部企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義企業(yè)拿地策略變化的宏觀意義1調(diào)控更加精準(zhǔn)，確實(shí)意味著政策既要防范道德風(fēng)險(xiǎn)和矯枉過正，又要警惕基本面下行的次生風(fēng)險(xiǎn)。1我們判斷2023年的復(fù)蘇是存在波動的復(fù)蘇，而波動則主要來自于政策節(jié)奏和頻率的變化。銷售預(yù)測4%8%22%%證券研究部預(yù)測核心城市土地供給充足核心城市土地供給充足1核心城市土地出讓并未明顯下降，區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)充足。2022年，北京、上海、廣州、杭州四個城市國有土地使用權(quán)收入合計(jì)達(dá)1.03萬億元，同比降低3%，較2019和2020年分別增長46%和16%。從歷史周期來看，核心城市的土地出讓收入處于高位。2022年，四個一線城市及杭州成功出讓的住宅用地，建筑面積合計(jì)達(dá)到4,140萬平，相比2021年的4,332萬平，同比降低4.4%。北京、上海、廣州、杭州四個城市土地出讓收入(億元)及同北京、上海、廣州、杭州四個城市土地出讓收入(億元)及同比(%)國有土地使用權(quán)出讓收入(億元)YoY00002016201720182019202020212022四個四個一線城市及杭州2021-22年集中供地出讓建筑面積(萬平)第一批第二批第三批5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000202120222021第三批及以后企企業(yè)可售貨值充裕1樣本企業(yè)可售資源充裕，即便在2022年拿地力度不大的企業(yè)，也有充裕的可售資源，可以覆蓋未來的銷售需求。面積0004.513.813.813.391.371.083.703.663.912017201820192020202120225.004.003.002.001.000.00券研究部面積情況庫存面積銷售面積庫存貨值覆蓋銷售044.6544.444.154.093.81201720182019202020215.004.003.002.001.000.00源覆蓋銷售面積情況07.4067.406.734.053.312.202.602.286.817.657.072.277.1120172018201920202021202210.008.004.002.000.00券研究部覆蓋銷售面積情況006.716.726.715.685.114.5144.513.842.211.431.018.006.004.002.000.0020172018201920202021202290在可預(yù)見的未來，我國房地產(chǎn)市場可能處于去庫存階段0在可預(yù)見的未來，我國房地產(chǎn)市場可能處于去庫存階段1我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍處于高庫存的狀態(tài)，且?guī)齑娼Y(jié)構(gòu)的區(qū)域分布不合理。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)沉淀有充足的可售貨值，可以覆蓋未來的銷售規(guī)模。在人口持續(xù)凈流入的核心城市，區(qū)域內(nèi)需求旺盛，各個房企集中布局，住宅供給并沒有明顯下降。1不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的土地供給不會突然收縮，未來較長一段時(shí)間，我國房地產(chǎn)市場可能處于去庫存的狀態(tài)。核心城市2021和2022年集中供地出讓建筑面積(萬平)1800160014001200100080060040020020212022202120222021202220212022202120222021202220212022杭州市成都市上海市合肥市北京市蘇州市深圳市在地產(chǎn)基本面和企業(yè)戰(zhàn)略沒有明顯變化前，土地市場很難有較好表現(xiàn)在地產(chǎn)基本面和企業(yè)戰(zhàn)略沒有明顯變化前，土地市場很難有較好表現(xiàn)1從行業(yè)和企業(yè)角度看，土地市場很難有明顯表現(xiàn)。國有土地使用權(quán)出讓收入同比002012-122013-122014-122015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-04Wind財(cái)政部官網(wǎng)，中信證券研究部資料來源：Wind，中信證券研究部22拉大1土地市場的差異度會明顯拉大。億元0I蘇仍需高頻觀察，市場復(fù)蘇不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；I感謝您的信任與支持！THANKYOU陳聰(首席基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)分析師)張全國(房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)聯(lián)席首席分析師)劉河維(房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)分析師)賣出賣出相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)跌幅10%以上證券研究報(bào)告2023年5月30日分析師聲明告所表述的具體建議或觀點(diǎn)相聯(lián)系。一般性聲明本研究報(bào)告由中信證券股份有限公司或其附屬機(jī)構(gòu)制作。中信證券股份有限公司及其全球的附屬機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)及聯(lián)營機(jī)構(gòu)(僅就本研究報(bào)告免責(zé)條款而言，不含CLSAgroupofcompanies)，統(tǒng)稱為“中信證券”。本研究報(bào)告對于收件人而言屬高度機(jī)密，只有收件人才能使用。本研究報(bào)告并非意圖發(fā)送、發(fā)布給在當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則下不允許向其發(fā)送、發(fā)布該研究報(bào)告的人員。本研究報(bào)告僅為參考之用，在任何地區(qū)均不應(yīng)被視為買賣任何證券、金融工具的要約或要約邀請。中信證券并不因收件人收到本報(bào)告而視其為中信證券的客戶。本報(bào)告所包含的觀點(diǎn)及建議并未考慮個別客戶的特殊狀況、目標(biāo)或需要，不應(yīng)被視為對特定客戶關(guān)于特定證券或金融工具的建議或策略。對于本報(bào)告中提及的任何證券或金融工具，人須保持自身的獨(dú)立判斷并自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)告所載資料的來源被認(rèn)為是可靠的，但中信證券不保證其準(zhǔn)確性或完整性。中信證券并不對使用本報(bào)告或其所包含的內(nèi)容產(chǎn)生的任何直接或間接損失或與此有關(guān)的其他損失承擔(dān)任何責(zé)任。本報(bào)告提及的任何證券或金融工具均可能含有重大的風(fēng)險(xiǎn)，以及不適合所有投資者。本報(bào)告所提及的證券或金融工具的價(jià)格、價(jià)值及收益可跌可升。過往的業(yè)績并不能代表未來的表現(xiàn)。本報(bào)告所載的資料、觀點(diǎn)及預(yù)測均反映了中信證券在最初發(fā)布該報(bào)告日期當(dāng)日分析師的判斷，可以在不發(fā)出通知的情況下做出更改，亦可因使用不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同觀點(diǎn)和分析方法而與中信證券其它業(yè)務(wù)部門、單位或附屬機(jī)構(gòu)在制作類似的其他材料時(shí)所給出的意見不同或者相反。中信證券并不承擔(dān)提示本報(bào)告的收件人注意該等材料的責(zé)任。中信證券通過信息隔離墻控制中信證券內(nèi)部一個或多個領(lǐng)域的信息向中信證券其他領(lǐng)域、單位、集團(tuán)及其他附屬機(jī)構(gòu)的流動。負(fù)責(zé)撰寫本報(bào)告的分析師的薪酬部門管理層和中信證券高級管理層全權(quán)決定。分析師的薪酬不是基于中信證券投資銀行收入而定，但是，分析師的薪酬可能與投行整體收入有關(guān)，其中包括投資銀行、銷售與交易業(yè)務(wù)。若中信證券以外的金融機(jī)構(gòu)發(fā)送本報(bào)告，則由該金融機(jī)構(gòu)為此發(fā)送行為承擔(dān)全部責(zé)任。該機(jī)構(gòu)的客戶應(yīng)聯(lián)系該機(jī)構(gòu)以交易本報(bào)告中提及的證券或要求獲悉更詳細(xì)信息。本報(bào)告不構(gòu)成中信證券向發(fā)送本報(bào)告金融機(jī)構(gòu)之客戶提供的投資建議，中信證券以及不為(前述金融機(jī)構(gòu)之客戶)因使用本報(bào)告或報(bào)告載明的內(nèi)容產(chǎn)生的直接或間接損失承擔(dān)任何責(zé)任。評級說明投資建議的評級標(biāo)準(zhǔn)評級說明報(bào)告中投資建議所涉及的評級分為股票評級和行業(yè)評級(另有說明的除外)。評級標(biāo)準(zhǔn)為報(bào)告發(fā)布日后6到12個月內(nèi)的相對市場表現(xiàn)，也即：以報(bào)告發(fā)布日后的6到12個月內(nèi)的公司股價(jià)(或行業(yè)指數(shù))相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)的漲跌幅作為基準(zhǔn)。其中：A股市場以滬深300指數(shù)為基股票評級買入相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅20%以上增持相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅介于5%~20%之間持有相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅介于-10%~5%之間準(zhǔn)，新三板市場以三板成指(針對協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)的)或三板做市指數(shù)(針對做市轉(zhuǎn)讓標(biāo)的)為基準(zhǔn)；香港市場以摩根士丹利中國指數(shù)為基準(zhǔn)；美國市場以納斯達(dá)克綜合指數(shù)或標(biāo)普500指數(shù)為基準(zhǔn)；韓國市場以科斯達(dá)克指數(shù)或韓國綜合股價(jià)指數(shù)為基準(zhǔn)。行業(yè)評級強(qiáng)于大市相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅10%以上中性相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)漲幅介于-10%~10%之間弱于大市相對同期相關(guān)證券市場代表性指數(shù)跌幅10%以上特別聲明告所提到的公司建立或保持顧問、投資銀行或證券服務(wù)關(guān)系，(2)參與或投資本報(bào)告所提到的公司的金融交易，及/或持有其證券或其衍生品或進(jìn)行證券或其衍生品交易，因此，投資者應(yīng)考慮到中信證券可能存在與本研究報(bào)告有潛在利益沖突的風(fēng)險(xiǎn)。本研究報(bào)告涉及具體公司的披露信息，請?jiān)L問/disclosure。法律主體聲明本研究報(bào)告在中華人民共和國(香港、澳門、臺灣除外)由中信證券股份有限公司(受中國證券監(jiān)督管理委員會監(jiān)管，經(jīng)營證券業(yè)務(wù)許可證編號：Z20374000)分發(fā)。本研究報(bào)告由下列機(jī)構(gòu)代表中信證券在相應(yīng)地區(qū)分發(fā)：在中國香港由CLSALimited 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