大豐市項目可行性調(diào)研及分析報告

PAGE大豐項目可行性調(diào)研及分析報告目錄：大豐市概況：城市發(fā)展情況；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；城市住房水平。項目概況：宗地位置：四至范圍；地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；地面狀況；地面現(xiàn)有居民情況；地質(zhì)情況。項目周邊情況項目所在區(qū)域位置及自然條件；項目周邊物業(yè)發(fā)展情況；項目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；項目周邊的社區(qū)配套。市場分析：一、區(qū)域住宅市場成長狀況：區(qū)域住宅市場簡述；區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個案狀況；2、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點；3、結(jié)論。三、物業(yè)類型、戶型、面積設(shè)計建議。五、投資收益分析：1、成本預(yù)測：2、稅務(wù)分析：①、營業(yè)稅及附加稅；②、所得稅；③、土地增值稅。3、經(jīng)濟(jì)效益分析：1）、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項稅費的減免）；2）、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)；4）、敏感性分析。4、項目資金預(yù)測：1）、資金投入；2）、資金回款計劃；3）、資金需求計劃。六、項目SWTO分析1、優(yōu)勢；2、劣勢；3、機(jī)會；4、威脅。七、項目開發(fā)可行性建議及市場定位1、項目開發(fā)可行性建議；2、項目市場定位；1）、項目規(guī)劃定位；2）、項目消費群體定位；3）、項目價格定位。壹·大豐概況一、城市發(fā)展情況：大豐是珍稀動物麋鹿的故鄉(xiāng)，擁有世界上最大的野生麋鹿自然保護(hù)區(qū)，是中國精選的15個生態(tài)旅游景點之一。大豐是新興港口城市，正在建設(shè)中的大豐港是江蘇省東部沿海中部唯一的深水大港，一期工程兩個萬噸級碼頭基本竣工，明年上半年通航，建成后的大豐港將成為年吞吐量1000萬噸的國際性中型商業(yè)港和國家一類開放口岸。大豐市總?cè)丝?4萬，總面積2367平方公里，海岸線112公里，耕地124萬畝，灘涂116萬畝，距海岸40公里處，尚有輻射沙洲104萬畝，現(xiàn)轄14個鎮(zhèn)、1個省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：2003年實現(xiàn)ＧＤＰ105.2億元，比上年增長12.5%；實現(xiàn)財政收入6.3億元，比上年增長23.6%；在蘇北首家實現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)財政收入超千萬；城鄉(xiāng)居民儲蓄總額53億元，人均比上年增加1000元。首次躋身全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強縣（市）行列，列第92位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6700、農(nóng)民人均純收入4785元，同比分別增長7.6%和7.1%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為27.5:40.3:32.2。三、文化環(huán)境：大豐歷史悠久，成陸于兩千多年前的春秋戰(zhàn)國時期，曾以產(chǎn)鹽而名聞遐邇。大豐市早在1942年初建，當(dāng)時名字是“臺北縣”，因地處東臺的北邊，所以叫臺北了。后來，因為它與臺灣的臺北縣同名，故在1951年改為大豐縣。這大豐二字的來源呢，有兩種說法，一是因為大豐這地方古時為鹽場，而當(dāng)時最大的企業(yè)是“大豐鹽墾公司”，于是取“大豐”二字。另一說法是，取縣里大中鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)的各一字而命名的。不過取名為大豐后，確實老百姓的日子也一天天好起來了，大豐縣也在1958年被列為全國重點產(chǎn)棉縣，70年代，棉花產(chǎn)量進(jìn)一步增加，被譽為“金大豐”，這金大豐真得歸功于1917年實業(yè)家張謇在這里廢灶興墾，種植棉花。著名的社會學(xué)家費孝通在大豐考察后，即興題詩“大豐連年大豐收，灘涂初訪是中秋，萬頃滄海出桑田，范公憂樂不無由”。詩中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。在大豐人文薈萃，除了范仲淹曾在這任職外，還出了另一個名人，那就是《水滸傳》的作者施耐庵，大豐是中國四大古典名著之一《水滸》作者施耐庵的故里。貳·項目概況一、宗地位置：項目地處大豐市新區(qū)（常新路西側(cè)，健康路與工農(nóng)路之間）二、四至范圍：項目南臨工農(nóng)路（籌建），北達(dá)建康路，東側(cè)距常新路100米，而西側(cè)則是未開發(fā)的農(nóng)田和私房。三、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較：項目所在地地面增高4米左右，周邊地勢與之等同。四、地面狀況：項目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。到政府交地時能達(dá)到三通一平，所以開發(fā)商拿到地時是熟地。五、項目概況；項目面積50000平方米左右，約75畝。整個項目由18000平方的商業(yè)用地和32000平方住宅用地組成。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項目的人工河，河道寬14米，深3米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路（原來H101、G201、G301、H201是分開拍賣的，后來政府重新規(guī)劃為H101、H210一起拍賣，G201、G301一起拍賣，那么人工河與綠化帶及沿河路都由開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，這樣雖然提高了項目的檔次，但開發(fā)商的投入也相對加大）六、地質(zhì)情況：宗地土層為沙夾土，承載能力為每平方米10噸，地下水位在4米以下，抗震能力為6級。七、項目所在區(qū)域位置及自然條件；大豐交通便捷。距204國道15公里,距鹽城機(jī)場50公里，境內(nèi)新（沂）長（興）鐵路已投入運營，國家一類口岸——大豐港是國家“九五”規(guī)劃的蘇中沿海中心港，兩個萬噸級碼頭于2004年建成通航。沿海高速公路已建設(shè)，3小時內(nèi)可達(dá)上海、南京。中等城市的框架已經(jīng)構(gòu)成，市區(qū)各類設(shè)施配套齊全，是“江蘇省文明城市”。八、項目周邊物業(yè)發(fā)展情況；大豐市現(xiàn)有的商品房物業(yè)多為多層，目前部分小高層市場正在開發(fā)，瑞城國際苑上?；▓@都規(guī)劃了很大一部分小高層建筑（上?；▓@在規(guī)劃中有44071平方小高層），高層物業(yè)在大豐目前還是個空缺，別墅的發(fā)展情況不太理想，只有上?；▓@在規(guī)劃中有14517平方連體別墅，因為當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為別墅和自建的私房沒有太大區(qū)別，而且面積大總價高，大部分消費者不能接受。目前，大豐市新開發(fā)的住宅房價格基本保持在1600-1800元/平方米之間。近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于大豐市的影響很大，02年大豐住宅市場平均價格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個基礎(chǔ)之上，03年十月以后大豐市的房價上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價已達(dá)到2700元（瑞城國際苑小高層），平均價位還保持在1700元左右。當(dāng)前大豐市民普遍認(rèn)為房價太高，但住房需求率還是很高，這從到錦繡東方苑看房的人群可以看出。而據(jù)觀察，到浦江名苑和瑞城國際看房問價的人則寥寥無幾，原因分析如下：錦繡東方苑的價格還未確定，客戶群體抱有一定低價的期望；浦江名苑、瑞城國際的定價太高，吸引不了顧客。九、項目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；項目所在區(qū)域雖然位于大豐市新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠(yuǎn)，距市中心商業(yè)最繁華處僅僅相距1800米，與項目相臨的幾條路都是大豐市的主要通道：常新路：建于2004年，路寬53.25米,包括三條綠化帶；工農(nóng)路：大豐主要商業(yè)通道,寬14.5米,項目所在地的工農(nóng)西路正在改建過程中,屆時也將改建成14.5米寬,并增加兩條綠化帶；健康路：項目所在地路段于今年剛改建完成，寬22米，兩條綠化帶。從上面得出的結(jié)果看來，近幾年政府比較重視新區(qū)的發(fā)展，從道路修建到土地開發(fā)都是為了快速發(fā)展西區(qū)和對新區(qū)人氣的積累。另外從建設(shè)局得到，從2004年開始大豐市政府將利用三年時間重點發(fā)展新區(qū)和開發(fā)區(qū)，等西區(qū)人氣有一定積累后才開始進(jìn)行東區(qū)的舊城改造。本項目所在地交通狀況較好，從204國道進(jìn)入大豐市區(qū)的主要通道黃海路從項目前面通過，最近處150米，項目距離長途汽車站僅250米，去周邊縣市非常方便。由于大豐屬于縣級市，所以還未開通市內(nèi)公交，去下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的短途公交，有大部分從黃海路經(jīng)過。十、項目周邊的社區(qū)配套。序號地點距離宗地/米1汽車站2502上海華聯(lián)16003大豐市公安局1504城中菜場23005大豐中學(xué)(初中)25006大豐中學(xué)(高中)28007中國銀行4008農(nóng)業(yè)銀行3009名都廣場150010大豐市政府60011骨科醫(yī)院80012大豐商業(yè)街160013肯得基200014圖書館30015大豐劇院1700從以上的圖表來看：目前宗地周邊基本生活配套還是屬于較缺乏，如菜場、大型購物廣場、娛樂場所等，小區(qū)周邊的配套是否齊全是項目宗地開發(fā)與否的一項重要指標(biāo)，項目宗地配套的缺乏會造成開發(fā)成本的加大，同時也勢必造成利潤的降低。從本案來看，為提高開發(fā)可行性及將來的升值空間，小區(qū)周邊應(yīng)配備相應(yīng)的生活、娛樂方面的商服設(shè)施。叁·區(qū)域市場分析一、區(qū)域物業(yè)市場成長狀況：大豐市新開發(fā)的住宅房價格基本保持在1600-1800元/平方米之間。近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于大豐市的影響很大，02年大豐住宅市場平均價格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個基礎(chǔ)之上，03年十月以后大豐市的房價上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價已達(dá)到2700元（瑞城國際苑小高層）。市內(nèi)住宅的平均價位還保持在1700元左右，當(dāng)前大豐市民普遍認(rèn)為房價太高，但住房需求率還是很高，因為在這之前大豐市內(nèi)沒有幾個像樣的小區(qū)。由于房價漲幅太快，大多數(shù)消費者的思想還停留在每平方1200-1300元的價位上，致使許多客戶遲遲不能決定。對于大豐的商鋪而言則是另外一副景象。在2003年以前，大豐居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時的商鋪也僅僅就是主要的通道人民路的兩邊和一條老商業(yè)街。后來政府招商擴(kuò)建，把舊的商業(yè)街改建成鴻基購物廣場，另外還建了一個名都廣場，今年又建成了金宇廣場，這一系列商業(yè)廣場的推出使大豐的商業(yè)一下達(dá)到飽和。目前，鴻基商業(yè)街的空置率達(dá)到60%以上，而名都廣場里面的效益也不是很好，許多店鋪都掛出轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的牌子。這一系列的現(xiàn)象直接影響到新開發(fā)的商鋪。二、本案所在區(qū)域消費群體情況分析：28人(對大豐街區(qū)走訪得出.由于時間緊,取樣人數(shù)不多,問級面不是很廣)房型三室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)比例42.86%28.57%14.29%14.28%從上圖可以看出：大豐市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達(dá)到一個新的階段，人們對住房的追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套，更大的空間。承受價格1200-12501300-135014001500以上比例11%43%21%25%在房價的承受能力上，受訪者都表現(xiàn)得比較保守，每平方1300-1350元是大多數(shù)中層收入承受能力，在問及價格問題上大多數(shù)受訪者認(rèn)為大豐目前的房價水分太大（主要針對瑞城國際2700元/平方的高層價格），短期內(nèi)有降價的可能。投資方向：被訪者中有3人已經(jīng)買了門面房，5人愿意花錢買門面用來投資，有兩名經(jīng)常買體育彩票，其它人對于商品房、股票、債券都沒有太大的興趣。特別是對于商品房，消費者都認(rèn)為現(xiàn)在大豐市房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，并且當(dāng)前價格太高，有望回落，對于購房都抱一種觀望的態(tài)度，更不用說是投資了。付款方式：被訪者中絕大多數(shù)人（占2/3）認(rèn)為最好用一次性付款方式購房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的償還能力。購買區(qū)域：集中在中心區(qū)跟西區(qū)，選擇中心區(qū)是因為長期積累人氣和齊全的商服設(shè)施。而西區(qū)則是新規(guī)劃的開發(fā)區(qū)，有一部分人看愛好它的發(fā)展?jié)摿?，并且西區(qū)更靠近204國道，交通條件更為便利。而受訪者則表示東區(qū)工廠太多，不適合人們居住。交付要求：受訪者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕裝修不附合自己的要求，他們認(rèn)為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。了解廣告的方式：了解信息廣告跟受訪人的層次有直接關(guān)系，但無論什么層次，朋友介紹始終是了解信息的一個最重要的途徑。而通過電視了解信息的并不多，因為市區(qū)都裝了閉路電視，像鹽城、大豐這些電視臺沒有多少人關(guān)注，而到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)這種現(xiàn)象就好一點了。另外，不是每個人都有看報紙的習(xí)慣和條件的，這當(dāng)中只有很少一些單位和個人經(jīng)常關(guān)注。而司機(jī)則是在車上通過電臺得知一些信息。還有各個廣告公司上門派報，這對于市民來說也是了解新信息的一種很不錯的方式三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個案狀況；<一>、浦江名苑樓盤名稱浦江名苑售樓電話區(qū)域地段工農(nóng)西路發(fā)展商上海浦江置業(yè)公司代理商/設(shè)計單位上海東方建筑設(shè)計院物管單位集團(tuán)公司下屬物業(yè)管理公司建筑面積66095平方米占地面積55612平方米項目屬性高品質(zhì)居住小區(qū)建筑風(fēng)格歐陸式風(fēng)格棟數(shù)層數(shù)綠化率36．06%總套數(shù)400銷售率未開盤建筑密度28.11%戶型結(jié)構(gòu)3.2.2/5.3.3/2.2.1/3.3.2/取暖方式/朝向朝南銷售起價住:均價住:1800最高價格?。荷蹋荷蹋?商：付款方式一次性、按揭主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)；物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施有線、電話插口、水電、管道煤氣小區(qū)設(shè)施花園\健身場所物業(yè)管理小區(qū)保安和門衛(wèi)園林環(huán)境休息亭、簡單樹木綠化、草坪交通距車站300米周邊樓盤錦繡東方苑\木材公司(沿街商鋪)金融農(nóng)業(yè)銀行（200米）；中國銀行（300米）商業(yè)超市上海華聯(lián)郵電中國郵政教育幼兒園/中、小學(xué)/行政機(jī)構(gòu)公安局醫(yī)療醫(yī)院縣中醫(yī)院藥店項目定位高檔住宅小區(qū)優(yōu)劣勢分析缺點周邊配套不夠完善浦江名苑位于本項目東約200米處，目前尚未開盤，初步定價住宅為1800元/平方，具體價格將于本月底出臺。浦江名苑的市場反映不是太好，消費者普遍認(rèn)為該地段的價值和定價不符，這對于本項目的定價定位起到一定的影響。<二>、瑞城國際苑樓盤名稱瑞城國際苑售樓電話3822999區(qū)域地段幸福西路與西康路交界/大豐中學(xué)對面發(fā)展商江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商/設(shè)計單位中南建筑設(shè)計院物管單位集團(tuán)公司下屬物業(yè)管理公司建筑面積6萬平方米占地面積3萬平方米項目屬性21世紀(jì)國際園林社區(qū)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格棟數(shù)11層數(shù)5-6-9-13綠化率52%總套數(shù)1700套銷售率內(nèi)部認(rèn)購物業(yè)費用住宅0.5/m2/月；商業(yè)0.8/m2/月戶型結(jié)構(gòu)3.2.2\3.2.14.2.2\連體別墅取暖方式/朝向朝南銷售起價2000(多層)均價住:2000最高價格2700(小高層)商：7000商：7000商：7000付款方式一次性、按揭50%裝修標(biāo)準(zhǔn)/采光通風(fēng)1-2層采光不足建筑結(jié)構(gòu)框架開工時間？竣工時間？入伙時間？車位出售：800元/m2，小車：1800元/m2（產(chǎn)權(quán)證？）儲藏室面積范圍戶型結(jié)構(gòu)主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)120平方物業(yè)設(shè)施室內(nèi)設(shè)施有線、電話插口、水電、管道煤氣、寬帶小區(qū)設(shè)施網(wǎng)球場、露天鍛煉場所、高檔會所、可視對講門鈴、游泳池、地下車位物業(yè)管理閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)保安和門衛(wèi)園林環(huán)境中心會所前有人工河流、休息亭、樹木綠化、草坪、人車分流中、小學(xué)大豐中學(xué)行政機(jī)構(gòu)法院、人伍部、項目定位大豐高檔園林社區(qū)客戶群定位分析醫(yī)生、老師、公務(wù)員及政府相關(guān)部門人員項目優(yōu)劣勢分析賣點/特色大豐中學(xué)、小區(qū)配套相對全面、小區(qū)設(shè)計人性化、景觀環(huán)境好缺點周邊配套不完善促銷策略一次性付款優(yōu)惠100元/平方、現(xiàn)在購房優(yōu)惠180元/平方。媒體宣傳宣傳單頁瑞城國際苑是目前大豐市比較有代表性的樓盤，這是因為她是目前大豐市場上最豪華、價格最貴的小區(qū)。她抓住潛在的發(fā)展因素：大豐中學(xué)、規(guī)劃中的市政廣場以及新市政府將遷至，大力炒作，但這種價位是一般大豐居民不能承受的。<三>、上海花園樓盤名稱上?；▓@售樓電話?區(qū)域地段常新路與南翔路交界處發(fā)展商大豐瑞眾開發(fā)有限公司代理商/設(shè)計單位泛太平洋設(shè)計有限公司物管單位?建筑面積311328平方米占地面積226741平方米項目屬性綠色生態(tài)高尚社區(qū)建筑風(fēng)格歐陸式風(fēng)格容積率1.373建筑密度27.42%綠地率42.85地下建筑15835平方總套數(shù)1928戶集中綠化16.24%商業(yè)用地54333平方會所用地1230平方多層用地197174平方高層用地44071平方聯(lián)體別墅14517平方周邊樓盤金融工商銀行（300米）；建設(shè)銀行（300米）行政機(jī)構(gòu)工商行政管理局2、競爭樓盤優(yōu)劣勢分析：浦江名苑優(yōu)勢：①、處于工農(nóng)西路中間地段，更接近市中心；②、占地面積55612平方，規(guī)模相對較大；劣勢：①、周邊配套不全；②、對于客戶來說價格過高；③、沿街商鋪（朝東）前面路太小，難以形成氣候。瑞城國際苑優(yōu)勢：①、靠近大豐中學(xué)高中部；②、地段發(fā)展?jié)摿^大（市政設(shè)施的遷至）③、小區(qū)定位高檔，配套相對齊全，綠化率高，設(shè)計合理；劣勢：①、交通不方便；②、周邊配套不全；③、距離市中心較遠(yuǎn)；④、小區(qū)定位高檔，價格太高，失去了大部分客戶群。上海花園（未開盤位于項目的南側(cè)約500米，地塊已框好，其它工作還未開展）優(yōu)勢：①、規(guī)模大，有影響力；劣勢：①、小區(qū)大，銷售周期大，交付時間長；②、周邊生活所必須的相應(yīng)配套設(shè)施少，并且商業(yè)氛圍不是很濃厚。3、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點；本案地處大豐新區(qū)，近幾年，隨著政府對新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，項目的前景大好。①、地理位置優(yōu)越。除去項目本身交通、區(qū)位上的優(yōu)勢，我們可以發(fā)現(xiàn)，正在開發(fā)和即將開發(fā)的一些新樓盤都是以項目所處位置為中心點的，這對以后項目人氣的積累、商業(yè)圈的形成起到重要作用。②、與本案有競爭力的樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。正在開發(fā)的幾個樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇機(jī)會少。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實，實用性差（如瑞城國際的高檔會所、網(wǎng)球場），目前大豐的消費水平和生活水平還達(dá)不到這種檔次。如果本案的規(guī)劃設(shè)計避開與項目周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，則本案的機(jī)會點大增。③、本案與錦繡東方苑相距僅100米，兩個項目可以在物業(yè)類型上相呼應(yīng)，配套設(shè)施上互補，從而促進(jìn)區(qū)域物業(yè)更好、更快的發(fā)展。肆·投資收益分析一、成本預(yù)測：（從政府處問訊得數(shù)據(jù)）1、土地成本：31353135元名稱單位數(shù)量備注土地性質(zhì)/商住從建設(shè)局得出的數(shù)據(jù):土地費用包含了規(guī)費、配套設(shè)施費、人防費以及各項稅金等。土地面積平方米1800032000土地價格元/平方675.0675600.06土地總價元1215121519201920小計元31353135以上的價格是在大豐市場調(diào)研時走訪政府招商辦、建設(shè)局等相關(guān)部門得出的數(shù)據(jù)。以上土地的價格是根據(jù)目前市場的平穩(wěn)估價，最終土地價格要通過拍賣得出，不會超出估價（建設(shè)局得出）2、建造成本：72376000元科目名稱單位價格/元面積總價/元備注人工100/平方米891208912000建筑面積按89120平方米算，建筑容積率按政府規(guī)定的:商業(yè)2.0住宅1.66。建材700/平方米8912062384000框架結(jié)構(gòu)人工河4/立方250*3*10（長、深、寬）30000運費除外綠化帶300/平方14*2501050000小計72376000元3、成本初算：103729135元名稱價格/元面積/平方米備注土地成本31353135建造成本72376000小計10372913589120單位成本1163．9266元/平方米二、稅務(wù)分析：（所有稅費都包含在土地費用里）1、營業(yè)稅及附加稅；2、所得稅；3、土地增值稅。三、經(jīng)濟(jì)效益分析：①、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項稅費的減免）；②、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；③、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)；④、敏感性分析：序號方案名稱地價(萬元/畝)土地費(萬元)項目成本(萬元)土地費比例(%)銷售收入(萬元)利潤(萬元)70%銷售利潤回報率(%)1方案一2015008737.617.17%16041.673045112.883.59%2方案二2518759112.620.58%16041.669294850.376.04%3方案三3022509487.623.72%16041.665544587.869.08%4方案四3526259862.626.62%16041.661794325.362.65%5方案五40300010237.629.30%16041.658044062.856.69%6方案六45337510612.631.80%16041.654293800.351.16%7方案七50375010987.634.13%16041.650543537.846%8方案八55412511362.636.30%16041.646793275.341.18%9方案九60450011737.638.34%16041.643043012.836.67%10方案十65487512112.640.25%16041.639292750.332.44%11方案十一70525012487.642.04%16041.635542487.828.46%12方案十二75562512862.643.73%16041.631792225.324.72%13方案十三80600013237.645.33%16041.628041962.821.18%伍·項目優(yōu)劣勢分析一、優(yōu)勢:地理優(yōu)勢：本案所處的地理條件優(yōu)越交通便利，本案東面的常新路為雙向四車道，寬38米，非機(jī)動車道大約12米左右，南面工農(nóng)路寬14.5米，北面健康路寬22米，其中工農(nóng)路和健康路與人民路形成大豐主要商業(yè)通道，而且本案的前面150米處就是連接204國道和大豐市區(qū)的主要通道。配套優(yōu)勢：項目周圍的配套不是太引人注意，但仔細(xì)看來就可以發(fā)現(xiàn)，大豐中學(xué)初中部、高中部都在項目輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在3000米范圍以內(nèi)。而一些生活必須的配套都在3000米以內(nèi)。但是對于消費者來說，3000米范圍有時也是比較遠(yuǎn)的，如果要對項目進(jìn)行開發(fā)，這是必須彌補的地方。規(guī)劃優(yōu)勢：項目所在區(qū)域是政府現(xiàn)階段重點發(fā)展區(qū)域。二、劣勢：環(huán)境劣勢：項目正前方有一條大河，由于排污嚴(yán)重，水位過低會產(chǎn)生很大異味。而項目在規(guī)劃中有一條人工河道，水源必然和大河相通，如果規(guī)劃不好則有可能弄巧成拙，使優(yōu)勢變成缺點。區(qū)位劣勢：雖然近幾年政府加快新區(qū)發(fā)展，但在本案周圍仍然是荒地舊房，這對消費者的心理會產(chǎn)生很大影響，特別是對商業(yè)氛圍的形成和房屋的升值潛力，抱有很大懷疑。三、機(jī)會：項目可與錦繡東方苑互相搭配、呼應(yīng)，在物業(yè)上互補。城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃。四、威脅：供給集中：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。競爭威脅：如果本案在項目定位、銷售策略上沒有區(qū)別于其它樓盤的特色，則競爭力相當(dāng)大，同檔次的樓盤會吸引很多客戶。投資風(fēng)險：從敏感性分析來看，項目投資額較大，如此開發(fā)商承受的風(fēng)險比較大?？偨Y(jié)：綜上所述，本項目在區(qū)域內(nèi)還是比較有競爭能力的，無認(rèn)是規(guī)模、配套還是交通上雖然說不上占有絕對優(yōu)勢，但都比其它樓盤優(yōu)勢明顯。相比之下，本項目的優(yōu)勢是均衡的，而其它競爭項目則是在某一方面有優(yōu)勢。如果再通過項目定位時有針對性的對劣勢、不足進(jìn)行彌補，那么項目的可行性很強。陸·項目市場定位一、項目開發(fā)可行性建議：1、項目差異化建議本項目與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點：首先從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，大豐市民對風(fēng)格的概念并不強，而正在開發(fā)中的幾個樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開發(fā)商的一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，所以在風(fēng)格上是很好區(qū)別的。歐陸式的所有外立面也是大同小異，本案在這點上可以與風(fēng)格結(jié)合起來。其次從景觀上說，本案周邊的幾個樓盤雖然綠化率都很高（高的達(dá)到52%），但新樓盤給人感覺仍然很空曠，主要是樹的高度與多層、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào)，本項目中可以多采用高大密集的樹木作為襯體來提高項目的檔次。2、環(huán)境景觀建議項目的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)劃有一條人工河，用于分隔商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域，這既方便了項目本身在配套上的需求，又可以把喧囂與安靜分開。本案可以采用以水景為主題的庭院設(shè)計風(fēng)格。采用人車分流的交通布局，重點規(guī)劃對人行道的設(shè)計，使其達(dá)到高雅與自然結(jié)合。小區(qū)外部設(shè)假山、噴泉、城市雕塑等現(xiàn)代建筑（體現(xiàn)高雅）；內(nèi)部多設(shè)實用性較強的亭、臺、樓、閣（特別是在水景上）以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路，路邊配以高大樹木（體現(xiàn)人性）。3、配套設(shè)施建議以實用性為主題：①、由于項目周邊沒有幼兒園，所以在項目配套中很有必要建一所幼兒園、兒童樂園之類的設(shè)施，并且為了吸引人氣，這個幼兒園可以對外開放。②、超市也是很有必要的一個配套，因為目前項目本身的人氣不是很旺，如果開發(fā)商能夠在項目內(nèi)部開發(fā)一個中大型超市，那么既方便了業(yè)主，又增加了賣點。如果開發(fā)商能夠把一些知名超市招商進(jìn)來那就更是錦上添花。③、室外休閑廣場加健身設(shè)備，周邊大量綠化和背景音樂作為襯托，?？紤]到大豐目前的消費水平，和其它項目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部如果設(shè)立收費休閑娛樂設(shè)施，那么僅僅是一種華兒不實的擺設(shè)。為了增加項目和開發(fā)公司在區(qū)域內(nèi)的良好口碑，多設(shè)立一些免費而實用的配套設(shè)施是很有必要的。4、物業(yè)管理建議目前大豐物業(yè)管理發(fā)展還不夠成熟，大多數(shù)小區(qū)的物管僅僅局限于保安和清潔工，并且管理范圍較小。但為了顯示樓盤檔次，項目的物業(yè)管理是第一窗口，建議本案在物業(yè)管理上要突出一個人性化。日常生活服務(wù)：申請訂報送報、送牛奶、快餐、送餐服務(wù)、叫出租、家庭水電設(shè)施維修；小區(qū)計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計算機(jī)服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管；保安24小時巡更。5、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議大豐還不是一個太發(fā)達(dá)的城市，居民的思想比較保守，對于房屋的裝修還保留著傳統(tǒng)的觀念，對于許多人來說不僅僅要裝修的結(jié)果，他們更在乎這個過程，更重要的是自己裝修符合自己的要求。通過我們訪談得出的結(jié)果，86%的被訪者不需要裝修，另外一些人則表示無所謂或可以接受簡單裝修。對于室內(nèi)的一些簡單配套，客戶還是比較關(guān)注的，如防盜門、對講門、水、電、閉路、管煤、寬帶等。這還包括這些設(shè)施的布置是否合理，品質(zhì)如何都是客戶比較關(guān)注的。二、項目市場定位1、項目規(guī)劃定位：項目初步定位為中檔？？？項目的商業(yè)定位以滿足小區(qū)基本生活配套為主，可以定位為中高檔餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)及簡單的休閑類。項目住宅區(qū)定位為多層與小高層相結(jié)合，樓與樓之間避免前后相對，有條件盡量錯開（保證更多的是照時間）。套型設(shè)計合理，主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)（衛(wèi)浴分開），面積控制在130-140平方左右。2、項目消費群體定位：項目定位為高檔住宅小區(qū)，消費群體定位為能承受總價250000左右的客戶群體。3、項目價格定位：大豐房地產(chǎn)市場目前平均價格約1800元左右，本項目在內(nèi)部認(rèn)購階段的初步定價可以低于市場平均價格，以此來吸引客戶，再以銷控的方式逐步抬高價格。在這過程中還可以用送熱水器空調(diào)的方式來積累人氣。附錄：項目中心有一條人工河（14米）、綠化帶（10米）、沿河路（10米）這是政府規(guī)劃中的項目，但無形中增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。目錄TOC\h\z\t"標(biāo)題1,1,標(biāo)題2,2"1總則 11.1任務(wù)由來 11.2評價目的與原則 11.3編制依據(jù) 31.4評價標(biāo)準(zhǔn) 71.5評價工作等級 101.6評價范圍 111.7評價水平年 131.8環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 131.9評價工作程序 172工程概況 192.1流域規(guī)劃概況 192.2工程地理位置 252.3工程任務(wù)、規(guī)模與運行方式 262.4工程總布置及主要建筑物 382.5工程施工規(guī)劃 452.6水庫淹沒及工程占地 703工程分析 783.1工程項目組成 783.2相關(guān)符合性分析 793.3工程設(shè)計方案合理性分析 823.4工程活動及影響源強分析 853.4工程分析結(jié)論 894工程區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 924.1自然環(huán)境現(xiàn)狀 924.2濕地生態(tài)現(xiàn)狀 1134.3社會環(huán)境現(xiàn)狀 1544.4區(qū)域環(huán)境質(zhì)量 1564.5環(huán)境敏感點 1584.6主要環(huán)境問題 1585環(huán)境影響預(yù)測評價 1595.1水環(huán)境影響分析 1595.2環(huán)境空氣影響預(yù)測評價 1785.3聲環(huán)境影響預(yù)測評價 1875.4對濕地的影響分析 1905.5對樂山大佛風(fēng)景名勝區(qū)的影響 2135.6對工程河段及下游水域景觀的影響 2135.7對水土流失的影響 2145.8社會環(huán)境影響分析 2235.9水庫淹沒及移民安置的環(huán)境影響 2255.10環(huán)境地質(zhì)影響分析 2305.11施工公路建設(shè)環(huán)境影響 2326環(huán)境保護(hù)措施及其經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證 2336.1環(huán)境保護(hù)措施 2336.2環(huán)境保護(hù)設(shè)施方案和規(guī)劃布置 2816.3環(huán)境保護(hù)措施效益分析 282HYPERLI