市現(xiàn)代廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE45盤錦市現(xiàn)代廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告目錄第一章概論項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位及銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目的工程技術(shù)方案第五章項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃第六章項(xiàng)目招商方案第七章節(jié)能方案第八章投資估算和資金籌措第九章效益分析第十章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施第十一章結(jié)論及建議附件一項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位附件二定價(jià)模型目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目提要 11.2項(xiàng)目責(zé)任單位及法人代表簡(jiǎn)介 11.3項(xiàng)目技術(shù)依托單位簡(jiǎn)介 21.4項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 21.5項(xiàng)目區(qū)組成、規(guī)模與地點(diǎn) 31.6項(xiàng)目技術(shù)輻射層次、內(nèi)容及規(guī)模 41.7主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 41.8投資估算與資金籌措 51.9投資效益及評(píng)價(jià) 51.10可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 61.11可行性研究報(bào)告編制范圍 61.12可行性研究結(jié)論 7第二章項(xiàng)目背景與必要性 102.1項(xiàng)目背景 102.2建設(shè)的必要性 11第三章市場(chǎng)分析 15第四章項(xiàng)目區(qū)概況及項(xiàng)目保證條件 174.1項(xiàng)目區(qū)概況 174.2項(xiàng)目區(qū)蔬菜產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀 184.3建設(shè)條件 204.4項(xiàng)目保證條件 224.5項(xiàng)目執(zhí)行單位與技術(shù)依托單位的關(guān)系 23第五章場(chǎng)址選擇、建設(shè)規(guī)劃及產(chǎn)品方案 245.1建設(shè)場(chǎng)址選擇 245.2主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品 245.3規(guī)劃建設(shè)方案 255.4產(chǎn)品產(chǎn)量 27第六章技術(shù)方案與技術(shù)評(píng)價(jià) 286.1蔬菜工廠化育苗技術(shù) 286.2無公害蔬菜生產(chǎn)技術(shù) 296.3現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)新技術(shù) 446.4蔬菜精加工技術(shù) 446.5技術(shù)評(píng)價(jià) 45第七章建設(shè)內(nèi)容與總圖布置 467.1總平面布置的原則 467.2功能分區(qū)與建設(shè)內(nèi)容 467.3豎向布置 547.4給排水、消防 557.5項(xiàng)目區(qū)環(huán)保綠化 55第八章環(huán)境保護(hù) 578.1項(xiàng)目區(qū)環(huán)境狀況 578.2設(shè)計(jì)依據(jù) 578.3建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響 578.4環(huán)境保護(hù)措施 588.5衛(wèi)生防疫 598.6水土保持 59第九章組織管理與運(yùn)行機(jī)制 609.1組織管理 609.2運(yùn)行機(jī)制 63第十章節(jié)能與節(jié)水 6510.1設(shè)計(jì)依據(jù) 6510.2節(jié)能措施 6510.3節(jié)水措施 66第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與質(zhì)量保證體系 6711.1項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 6711.2工程質(zhì)量保證體系 67第十二章投資估算與資金籌措 6812.1投資估算編制的依據(jù) 6812.2投資估算的編制依據(jù) 6812.3投資估算 6912.4資金籌措 7012.5建設(shè)投資計(jì)劃 70第十三章工程招投標(biāo) 7113.1招投標(biāo)依據(jù) 7113.2招標(biāo)內(nèi)容 7113.3招標(biāo)基本情況見表13-1 71第十四章項(xiàng)目投資效益分析與評(píng)價(jià) 7314.1評(píng)價(jià)的依據(jù) 7314.2評(píng)價(jià)的依據(jù)及主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 7314.3效益評(píng)價(jià) 74第十五章結(jié)論與建議 7715.1結(jié)論 7715.2建議 77概論一、項(xiàng)目名稱：盤錦市現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn)：位于盤錦市雙臺(tái)子區(qū)建設(shè)廣場(chǎng)西南角三、區(qū)域特點(diǎn)：1、自然條件：地表具有豐富的自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。2、商業(yè)價(jià)值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞——建設(shè)廣場(chǎng)，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。3、交通條件：項(xiàng)目用地規(guī)劃主入口臨紅旗大街，周邊有多個(gè)公交車站，長(zhǎng)途汽車站也近在咫尺，縱橫交錯(cuò)，南北東西交通條件均極為發(fā)達(dá)。四、建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積41302.20m2（61.95畝），總建筑面積94765.79㎡，該項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行：1、一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)，首層建筑面積11783.98m2，總建筑面積50625.48m2，共5層高，一、二層層高為5m，三層高4.8m，四五層為4.5m。2、二期工程：包括錦繡花園和青少年活動(dòng)中心二部分①、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為20385.48m2，分為兩棟。一棟26層，一棟12層，首層為架空層，設(shè)作停車位。②、青少年活動(dòng)中心為6層，局部5層，一二層層高3.9m，三四層層高為3.5m，建筑面積為6675.89m2。3、三期工程：為青少年科普綜合大樓，建筑面積為12000.00m2?，F(xiàn)代廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（㎡）備注第一期工程55704.42㎡1現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)主體5層局部7層51042.67㎡2地下車庫車庫1層4661.75㎡車位105個(gè)第二期工程27061.371青少年活動(dòng)中心科教6層6675.89㎡2錦繡花園住宅高層26層小高層12層20385.48㎡第三期工程科教12000.00㎡總計(jì)94765.79五、可行性研究范圍：本可研只對(duì)第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。第三期工程未列入本可研范圍。六、項(xiàng)目估算總投資額：人民幣20718.24萬元，其中土地費(fèi)用2604萬元，工程費(fèi)用14716.78萬元，電梯設(shè)備費(fèi)750萬元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用=SUM(ABOVE)1136.56萬元，其他費(fèi)用775.06萬元，不可預(yù)見費(fèi)用735.84萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積㎡41302.202總建筑面積㎡94765.793建筑密度%28．53％4容積率2.285總投資額萬元20718.246銷售收入萬元=SUM(ABOVE)29896.047銷售稅金及附加萬元1644.288所得稅萬元21409凈利潤(rùn)萬元4344.8410投資利潤(rùn)率%20.97%11投資利稅率%39.24%12建設(shè)期年2第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、盤錦市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃《盤錦市城市總體規(guī)劃（2006--2020）》于2008年9月5日通過遼寧省級(jí)評(píng)審。該規(guī)劃將盤錦市市城市功能定位于重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等11個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到2009年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到2010年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。2008年城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。2、項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況本項(xiàng)目選址所在地的雙臺(tái)子區(qū)，將形成兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；支路網(wǎng)建設(shè)；按城市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開發(fā)。二、盤錦市房地產(chǎn)發(fā)展概況1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況從2003年下半年房交會(huì)期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2004年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況的變化情況。(1)商品住宅開發(fā)情況分析2012年首季，商品住宅施工面積為2093100平方米，相較2011年同期增長(zhǎng)9.7％；2012年首季，商品住宅竣工面積為407900平方米，相較2011年同期減少9.4％。(2)商品住宅銷售情況分析2012年首季，商品住宅銷售額16572萬元，相較2011年同期上漲9.9％；2012年首季，商品住宅銷售面積171800平方米，相較2011年同期下降0.2％。2、未來幾年發(fā)展趨勢(shì)近6年，盤錦市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。但從去年央行121號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，盤錦房地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。(1)、從基本情況看

①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。今年1-5月，盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)完成9.85億元，同比增長(zhǎng)59.6%，增速有減緩，同比下降22.4個(gè)百分點(diǎn)。仍高于全省平均水平11個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)投資中住宅完成3.7億元，下降1.3%；寫字樓完成0.15億元，下降42.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成2.9億元，增長(zhǎng)2.14倍；其他用房完成3億元，增長(zhǎng)1.5倍。②、非國(guó)有投資依然強(qiáng)勁。今年非國(guó)有資本在開發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。從1-5月的情況看，私營(yíng)開發(fā)企業(yè)完成投資4個(gè)億，占總量的41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成3.5億和1.1億，占總量的36%和11%。國(guó)有企業(yè)完成0.36億元，比重由上年10.6%下降到3.7%，減少7個(gè)百分點(diǎn)。③、新開工項(xiàng)目規(guī)模提高。前5月，累計(jì)26家開發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，計(jì)劃投資規(guī)模達(dá)15.3億元，大大超過去年同期23家開發(fā)企業(yè)，計(jì)劃投資5.3億元的規(guī)模。截止5月底，新開工項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資4.9億元，占完成總量的一半，比上年同期多出3.3億元。④、開發(fā)資金到位情況較好。截止5月底，累計(jì)資金到位17.8億元，同比增長(zhǎng)52%。在當(dāng)年到位的15.5億元中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分別為400萬元和2500萬元；國(guó)內(nèi)貸款3.7億元，增長(zhǎng)24%；自籌資金5.19億元，增長(zhǎng)21.5%；其他資金來源6.3億元，增長(zhǎng)42.9%，其中定金及預(yù)收款增長(zhǎng)75.7%。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的74%，說明了盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量進(jìn)行發(fā)展的階段。⑤、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高潮。今年以來，開發(fā)市場(chǎng)的亮點(diǎn)不再集中在住宅,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的投資發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資價(jià)值往往更高,故持續(xù)走強(qiáng)。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。1-5月,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積達(dá)64.1萬平方米。增長(zhǎng)1.7倍,比重由上年10.9%提高到22.4%；寫字樓施工面積6.3萬平方米，增長(zhǎng)60.9%，比重由上年1.8%提高到2.2%?！捌Q(mào)城”“電器廣場(chǎng)”等上億元大型商業(yè)項(xiàng)目有10個(gè)正在建設(shè)中，掀起了盤錦市商業(yè)開發(fā)的高潮。⑥、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來資本增多，形成了盤錦有始以來上億元開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)最多的一年，從上年9家增加到21家。計(jì)劃總投資達(dá)42.14億元，同比增長(zhǎng)98.5%。由盤錦實(shí)業(yè)有限公司投資3億元興建的“中國(guó)城商業(yè)廣場(chǎng)”完成進(jìn)度八成，預(yù)訂成績(jī)頗佳；盤錦集團(tuán)投資2.3億元打造時(shí)代廣場(chǎng)已動(dòng)工；而上?！北P錦花園”帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風(fēng)格溶入了盤錦新城。⑦、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍依然。在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、城市拆遷三重因素的影響下，盤錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，首季盤錦房屋銷售價(jià)格指數(shù)為107.6，房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)為101.2。其一是商品房銷售價(jià)格上漲5.7%，其中普通住宅上漲10.2%，豪華住宅上漲1.1%；其二是私有住房交易上漲10.8%；其三是房屋租賃價(jià)格上漲1.2%。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲1.2%。⑧、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢(shì)。從一季度的調(diào)查樣本顯示，盤錦市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)150點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到160點(diǎn)。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢(shì)持樂觀態(tài)度。那些擁有土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。(2)、從政策影響看

房地產(chǎn)投資在盤錦市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重31.2%。，但對(duì)于投資的拉動(dòng)意義重大。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，無疑是一個(gè)需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。目前國(guó)家“管緊土地，看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會(huì)影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求，當(dāng)然政策帶來的振蕩不可避免波及到盤錦市地產(chǎn)市場(chǎng)。①.征地拆遷影響：中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營(yíng)性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣。土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ)償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，盤錦市貫徹落實(shí)毫不含糊。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用3個(gè)月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；三是涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率63.6%。②.立項(xiàng)規(guī)劃影響：堅(jiān)決剎住各種形象工程，停止建設(shè)大廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度，嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。目前盤錦市開發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對(duì)正在建設(shè)中的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。③.資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。開發(fā)項(xiàng)目資本金比率由20%提高35%才允許開工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購(gòu)房按揭貸款限制，使貸款額度每月還款不能超過貸款人月收入的50%，限制對(duì)購(gòu)買第二套房的貸款，對(duì)購(gòu)買第四套房以上的投資性購(gòu)房不予貸款等。在無法獲得廉價(jià)、充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張，一些在售項(xiàng)目也加大促銷力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開發(fā)。

從盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴程度不小。5月底到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款雖只占24％，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過五成。面對(duì)銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)需求也面臨考驗(yàn)。

(3)、從銷售情況看：目前銷售和空置面積一降一升，就頗受人們關(guān)注。一是銷售下降。截止5月底，盤錦市商品房銷售面積18.8萬平方米，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長(zhǎng)，累計(jì)預(yù)售面積56.5萬平方米，同比增長(zhǎng)1.9倍；二是空置上升。全市商品房空置面積9.3萬平方米，增長(zhǎng)1倍。從空置時(shí)間上看，一年內(nèi)占73%；在一年至三年內(nèi)的占26%；三年以上僅占1.3%。空置類型以住宅居多，占67%?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實(shí)際預(yù)售，銷售周期拉長(zhǎng)，因此時(shí)點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過1萬多平方米就屬這類情況。樂觀的是今年盤錦市以住宅開發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢，同比下降1.3%，緩沖下半年空置壓力。(4)、趨勢(shì)判斷隨著國(guó)土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的頒布，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的變化趨勢(shì)，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)：①、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。盤錦省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有66.2%的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位，30.2%的居民有購(gòu)房意向。盤錦省城鎮(zhèn)居民人均使用購(gòu)房貸款597元，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均使用購(gòu)房貸款2010元相比，還有一定距離。只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，改善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨螅M(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全可以實(shí)現(xiàn)。②、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到2020年盤錦省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將從2002年的2214萬發(fā)展到3960萬，新增城鎮(zhèn)人口1746萬。這意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口97萬。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長(zhǎng)將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。③、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。2002年盤錦省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資150.9億元，占固定資產(chǎn)投資的比重11.2%，占GDP的比重3.4%，分別低于全國(guó)平均水平6.7個(gè)百分點(diǎn)和4.2個(gè)百分點(diǎn)，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是盤錦省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。④、啟動(dòng)汽車消費(fèi)將促進(jìn)住房消費(fèi)。截止6月底，全省汽車消費(fèi)貸款余款比年初增長(zhǎng)140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。全省個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)貸款余額比年初增長(zhǎng)29%，高于去年同期增長(zhǎng)速度6.3個(gè)百分點(diǎn)。三、區(qū)域市場(chǎng)分析1、雙臺(tái)子區(qū)處于盤錦市區(qū)的東北地帶，地價(jià)較中心地區(qū)低。相應(yīng)的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價(jià)格差異不是很大。另外布局比較分散，不具備規(guī)?；?。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤面世后，周邊的小規(guī)模樓盤紛紛異軍突起，一般分布在長(zhǎng)江路兩廂臨街?？梢灶A(yù)計(jì)在未來的兩年內(nèi)盤錦區(qū)的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)將成為整個(gè)城市板塊競(jìng)爭(zhēng)的又一沸點(diǎn)。2、盤錦區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商場(chǎng)面積約3.56萬平米，占零售商場(chǎng)總體量約28.62%；現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)面積4500平米，占現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)總體量的1.52%，在租在售零售專業(yè)市場(chǎng)面積44.8萬平米，占全市在租在售專業(yè)市場(chǎng)總體量52.83%。四、項(xiàng)目利弊分析1、優(yōu)勢(shì)：(1).區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于盤錦市中心建設(shè)廣場(chǎng)西側(cè)，在有序的舊城改造建設(shè)中，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將更長(zhǎng)足發(fā)展。項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊特質(zhì)稀缺性是銷售率的有利保障。(2).交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷。(3).景觀優(yōu)勢(shì)：從空中鳥瞰本項(xiàng)目，高達(dá)45%的綠地率和戶外12000m2的生態(tài)綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青少年科普樂園的“文化”氣質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。(4).配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，周邊各項(xiàng)配套相應(yīng)俱全。本項(xiàng)目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車場(chǎng)，青少年培訓(xùn)基地，科普展館，青少年生態(tài)植物園，兒童樂園，市民活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，噴水廣場(chǎng)，健身俱樂部，餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(5).政策優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目經(jīng)盤錦政府辦公會(huì)議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)開始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目），并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航。(6).產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。2、劣勢(shì)：(1).保險(xiǎn)公司和中國(guó)銀行位于項(xiàng)目南北兩端，造成一定程度的視覺障礙，有損項(xiàng)目整體形象。3、機(jī)會(huì)：(1).本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約2000人，加上周邊學(xué)校，汽車站流動(dòng)人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來充足人氣。(2).本項(xiàng)目所在區(qū)域目前僅有量販購(gòu)物城，居民購(gòu)物已不局限于此一家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)，本項(xiàng)目的啟動(dòng)在吸引新星客戶分流的同時(shí)也將吸引其他區(qū)域居民前往；本項(xiàng)目的青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地功能，給廣大青少年提供了一個(gè)多元的舞臺(tái)，同時(shí)也給商家?guī)聿虣C(jī)。(3).發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂，觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來購(gòu)物。(4).進(jìn)入WTO的大背景下，隨著城市化進(jìn)程的加速，盤錦區(qū)的物流配送領(lǐng)袖地位將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，城市品味將得到極大的提升。(5).周邊樓盤開發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。4、威脅：(1).周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機(jī)關(guān)單位配套住宅項(xiàng)目將以競(jìng)爭(zhēng)者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。雙臺(tái)子區(qū)的居住環(huán)境與超前的市政規(guī)劃對(duì)盤錦區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)分流影響。(2).目前盤錦區(qū)部分樓盤由于長(zhǎng)時(shí)間的知名度，會(huì)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。(3).由于緊靠項(xiàng)目，項(xiàng)目的啟動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目而言形成了直接的威脅。(4).企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境等，處在不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住有利的投資機(jī)會(huì)，就能使企業(yè)不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。本項(xiàng)目存在的威脅主要來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第三章項(xiàng)目定位及銷售預(yù)測(cè)項(xiàng)目定位：1．項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位一：地標(biāo)—盤錦區(qū)乃至全市特色的商住項(xiàng)目定位二：城市的形象窗口－盤錦商業(yè)形象的典型代表2．目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)區(qū)域由于本項(xiàng)目地處盤錦區(qū)，目前盤錦區(qū)人口僅100萬人。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析得知，盤錦區(qū)消費(fèi)群因?yàn)橘?gòu)買力不夠的緣故仍無法支撐5萬平方米的大型商業(yè)設(shè)施（含本項(xiàng)目）。因此本項(xiàng)目定位必須為市級(jí)商業(yè)設(shè)施，吸引盤錦全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。因此，區(qū)域市場(chǎng)是我們的主導(dǎo)客戶吸納方向。同時(shí)考慮到城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在盤錦市民心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。目標(biāo)客戶：詳見附件3.功能定位：(1).商業(yè)部分功能定位現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)。可引進(jìn)：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。(2).住宅部分:本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶群及戶型配比定位如下。戶型面積（平米）目標(biāo)消費(fèi)者戶型配比四室兩廳155平米私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)技術(shù)管理人員30%三室兩廳120－130平米企業(yè)技術(shù)管理人員/私營(yíng)業(yè)主50%兩室兩廳80－100平米偏向城市生活的服務(wù)性行業(yè)人員10%頂層復(fù)式五室兩廳200－220平米私營(yíng)業(yè)主/政府從業(yè)人員10%(3).青少年活動(dòng)中心：在當(dāng)今多元時(shí)代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個(gè)高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建議設(shè)置：青少年藝術(shù)團(tuán)，合唱團(tuán)，舞蹈團(tuán)，電子琴樂團(tuán)，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊(duì)，文學(xué)，外語等空間場(chǎng)所。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園。可采取買斷或者聯(lián)營(yíng)運(yùn)作方式進(jìn)行。二、銷售情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)十月份動(dòng)工，2015年4月份左右即可拿到預(yù)售許可證開始對(duì)外銷售。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計(jì)銷售難度不大，保守估計(jì)在今年年底預(yù)定率將達(dá)到20％，2005年上半年銷售率將達(dá)到60％，余下40％在現(xiàn)房出來，交付使用之時(shí)將陸續(xù)銷售完畢。商業(yè)部分的銷售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷售一空，內(nèi)圈商鋪在2005年上半年（五月份）力爭(zhēng)完成60％的銷售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來，商業(yè)氛圍逐步顯現(xiàn)之時(shí)得到良好銷售。三、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)1、商業(yè)部分現(xiàn)代廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的銷售價(jià)格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實(shí)例，依據(jù)個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景等因素進(jìn)行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評(píng)估出其他樓層商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場(chǎng)的平均售價(jià)。詳細(xì)計(jì)算過程見附件。可比實(shí)例芙蓉苑一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡可比實(shí)例山水花園一層商鋪售價(jià)：6300元/㎡可比實(shí)例荷塘家園一層商鋪售價(jià)：9300元/㎡現(xiàn)代廣場(chǎng)商鋪銷售價(jià)格層數(shù)垂直遞減比例平均售價(jià)計(jì)算值（元/㎡）平均售價(jià)取定值（元/㎡）一層195129500二層0.657075500三層0.739954000四層0.831963000五層0.825572500整體平均售價(jià)取定值（元/㎡）49002.住宅部分根據(jù)本項(xiàng)目樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場(chǎng)能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y＝a+bX1728＝a＋17.4b①1900＝a＋18.8b②1800＝a＋17.1b③1700＝a＋17.6b④計(jì)算得到：Y＝2464.5-38.5X本項(xiàng)目的樓盤得分為19.8分，代入公式得Y＝2464.5-38.5×19.8＝1702.2元/平方米得出本案的樓價(jià)平均為1702.2元/平方米。由于此價(jià)格估算有5％左右的誤差，故錦繡花園住宅銷售均價(jià)初步確定為1750元/平方米第四章項(xiàng)目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項(xiàng)目現(xiàn)代廣場(chǎng)商業(yè)部分5層，錦繡花園高層部分為26層，小高層部分為12層，青少年活動(dòng)中心為6層，總建筑面積82765.8㎡。商場(chǎng)部分主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水池等室外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商場(chǎng)部分人流分開，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車庫出入口分別設(shè)在東面和西面。本項(xiàng)目是一個(gè)集商場(chǎng)、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、富有現(xiàn)代感。二、結(jié)構(gòu)：1、商場(chǎng)部分：采用柱網(wǎng)為8.4m×8.4m的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。2、錦繡花園結(jié)構(gòu)：26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。三、供配電工程：本項(xiàng)目總建筑面積為82765.8㎡，按70VA/㎡的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置6000KVA的變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。四、給排水工程給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲(chǔ)水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。本項(xiàng)目在地下室設(shè)一容量為600m3貯水池，在屋頂設(shè)容積約50m3的水箱，設(shè)2臺(tái)揚(yáng)程達(dá)100m的生活水泵（一用一備）向屋頂水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用PP-R塑料管。給水：采用一戶一表制。排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用UPVC塑料管，室外排水管采用鋼筋混凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類池排入城市污水管。所有屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)五、人防：本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。七、主要設(shè)備設(shè)施：1、冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)：商場(chǎng)部分根據(jù)設(shè)計(jì)要求采用以電為能源的品牌空調(diào)主機(jī)，同時(shí)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)；2、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；3、電梯：商場(chǎng)每層設(shè)自動(dòng)扶梯二組上、下自動(dòng)扶梯，一臺(tái)2噸貨梯，兩臺(tái)觀光電梯（1噸）八、交通與停車：本項(xiàng)目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下停車場(chǎng)設(shè)在一層地下室，可停放車輛105輛；地面停車主要包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅前停車坪和一層架空層、商場(chǎng)與青少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車輛約60輛。九、環(huán)境保護(hù)：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和買點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。施工中的環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目施工過程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉塵對(duì)周圍環(huán)境會(huì)造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的施工設(shè)備，盡量避免夜間施工，以免噪音擾人。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。使用中的環(huán)保：室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。環(huán)境景觀改造：商場(chǎng)、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周圍道路園林景觀工程建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)美麗、舒適的購(gòu)物、休閑、居住環(huán)境。對(duì)現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。在上山坡道旁依山就勢(shì)，營(yíng)建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫龍點(diǎn)睛的作用。根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。第五章項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目運(yùn)作模式組織機(jī)構(gòu)：該項(xiàng)目由盤錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程管理和運(yùn)作。2、項(xiàng)目總投資額約為1.9億元人民幣。二、招投標(biāo)管理工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，均采取招標(biāo)形式。招標(biāo)方式可采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。工程監(jiān)理本項(xiàng)目應(yīng)請(qǐng)有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。物業(yè)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。本項(xiàng)目竣工后組織專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃為了加強(qiáng)工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強(qiáng)關(guān)鍵線路進(jìn)程的各項(xiàng)管理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)、搞好安全施工，以使項(xiàng)目盡快竣工受益。本項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為2年，其控制性進(jìn)度計(jì)劃如下1、2014年10月1日開工建設(shè)，2012015年2月1日至2012015年6月1日至2012015年11月20日2016年5月20日2016年9月20日銷售計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷售計(jì)劃：工程進(jìn)度銷售階段銷售比例銷售收入商場(chǎng)部分住宅部分青少年活動(dòng)中心2014年10月—12月項(xiàng)目銷售宣傳階段2015年1月—5月項(xiàng)目銷售預(yù)定階段15%18710%182052015年6月—11月商場(chǎng)銷售熱銷階段40%1356820%105210%107146202015年12月—3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512016年4月—5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562016年6月—8月整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷期5%125015%53530%32021052016年9月—12月尾盤銷售階段517920214393100%=SUM(ABOVE)25009100%=SUM(ABOVE)3567100%=SUM(ABOVE)1068=SUM(ABOVE)29430第六章項(xiàng)目營(yíng)銷和招商方案一、銷售、租賃比例本項(xiàng)目營(yíng)銷中可采取二種經(jīng)營(yíng)方式：第一種方式：全部采取銷售的方式。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報(bào)收益。第二種方式：部分銷售、部分租賃的方式，即全部住宅、1至3樓商場(chǎng)及50%的地下車位采取銷售方式；而4至5層商場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心和另外50%的地下車位采取租賃的方式。此方案是在公司資金實(shí)力比較雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售出去以獲取利潤(rùn)，而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮將部分商場(chǎng)和車庫進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，將來在市場(chǎng)繁榮之后也可將未出售的商場(chǎng)以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。選擇那種經(jīng)營(yíng)方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。二、運(yùn)營(yíng)策略：商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)先確立主力商店(如主力店、大賣場(chǎng)、大型專業(yè)店),并在招商過程中優(yōu)先辦理。商業(yè)廣場(chǎng)最成功的客源始于主力商店,在此基礎(chǔ)上展開招商計(jì)劃,以扣住穩(wěn)定客戶層,在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果,形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素,而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。必須主動(dòng)尋找有特色的商家,而非坐等廠商上門。商業(yè)廣場(chǎng)要經(jīng)營(yíng)得好,還要求商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動(dòng)的能力。商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)一般至少有3個(gè)以上的公享空間用以進(jìn)行各類節(jié)慶活動(dòng),以吸引人氣增加銷量。（各類節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括:明星見面會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)歌星音樂秀、群眾文體競(jìng)賽、產(chǎn)品展覽、模特時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)、打折大拍賣等。）二、招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策略有所不同的是，商業(yè)廣場(chǎng)的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購(gòu)買商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)種、經(jīng)營(yíng)管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考察。1、確定招商對(duì)象招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來確定，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)管理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。2、確定經(jīng)營(yíng)模式①以委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)的方式，引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過專業(yè)商業(yè)顧問公司的客戶資源整合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的策略；②為保證項(xiàng)目的特色化、差異化經(jīng)營(yíng)，少量特色項(xiàng)目可采取直接經(jīng)營(yíng)；3、制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持政策，確定可以給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費(fèi)、免半年或一年的物業(yè)費(fèi)等，這對(duì)于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。4、主要招商策略（1）目標(biāo)定位招商根據(jù)已建立的資料庫及招商網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色，從中預(yù)先將客戶的資料進(jìn)行分類整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目定位特點(diǎn)，從中鎖定目標(biāo)客戶，逐步展開招商工作，運(yùn)用相應(yīng)的招商手法，主動(dòng)出擊洽談客戶，全力爭(zhēng)取目標(biāo)客戶進(jìn)場(chǎng)。（2）效應(yīng)招商根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點(diǎn)，從目標(biāo)客戶資料中，按知名度、影響力、號(hào)召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點(diǎn)篩選客戶，而后重點(diǎn)出擊招商，采用相應(yīng)的優(yōu)惠條件進(jìn)行招商，爭(zhēng)取重點(diǎn)客戶進(jìn)場(chǎng)，利用重點(diǎn)客戶的駐場(chǎng)作為賣點(diǎn)和炒點(diǎn)，吸引其他客戶進(jìn)場(chǎng)，從而達(dá)到推動(dòng)招商進(jìn)程的目的。（3）放水養(yǎng)魚本項(xiàng)目為新興的商住項(xiàng)目，在社會(huì)上尚未有知名度，大眾及品牌商對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度極低；對(duì)品牌商而言，他們?cè)谶x擇本項(xiàng)目時(shí)，主要從本項(xiàng)目位置、人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、本項(xiàng)目檔次、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)需求、本項(xiàng)目規(guī)模、招商條件、本項(xiàng)目知名度等幾個(gè)方面考慮。本項(xiàng)目在前期招商時(shí)，品牌商對(duì)本項(xiàng)目考察期會(huì)比較長(zhǎng)，考慮是否進(jìn)駐時(shí)會(huì)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，考慮也會(huì)比較多，而且本項(xiàng)目在開業(yè)初期之時(shí)，與市場(chǎng)的磨合期還沒有度過，銷售額還不是很穩(wěn)定。因此，就需運(yùn)用前期低條件吸納知名品牌的方法用以培育市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚”的效果。（4）特色為先本項(xiàng)目要在市場(chǎng)占據(jù)一席，成為獨(dú)具一格的經(jīng)營(yíng)特色，故在招商活動(dòng)中，除了廠家作為重點(diǎn)目標(biāo)對(duì)象以外，與定位相關(guān)極具特色的商品及項(xiàng)目也是重點(diǎn)招商對(duì)象，通過合理的布局和規(guī)劃，形成獨(dú)特的商品布局及特色，從而達(dá)到與傳統(tǒng)項(xiàng)目不同的經(jīng)營(yíng)特色和風(fēng)格。5、招商步驟第一步：采用內(nèi)部招商方式，運(yùn)用成熟的網(wǎng)絡(luò)客戶名單，采取相應(yīng)招商手法，主動(dòng)聯(lián)絡(luò)知名主力客戶，洽談進(jìn)場(chǎng)有關(guān)事宜；第二步：公開招商，運(yùn)用主題及特色概念作賣點(diǎn)，利用媒體組合及各種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭(zhēng)取客戶簽約進(jìn)場(chǎng)；第三步：采用倒計(jì)時(shí)招商，制造搶租的勢(shì)頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開招商會(huì)，擴(kuò)大招商期，營(yíng)造一種旺租的勢(shì)頭。第七章節(jié)能方案本項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家、省市有關(guān)建筑節(jié)能的要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，擬采取以下節(jié)能措施：建筑設(shè)計(jì)節(jié)能：住宅應(yīng)根據(jù)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（J10321-2006）商業(yè)建筑及配套公建應(yīng)根據(jù)《公建建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（J10786-2006）圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行熱工設(shè)計(jì)并有詳細(xì)的細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。設(shè)備專業(yè)亦應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)中應(yīng)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。二、水暖設(shè)計(jì)節(jié)能：1.衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。2.熱交換器選用節(jié)能型，設(shè)備和管道均有保溫措施。3.水泵設(shè)有減震臺(tái)座，進(jìn)出水管安裝軟接頭彈性吊托架，以降低噪聲和噪聲傳遞。4.污水經(jīng)二級(jí)生化處理消毒達(dá)標(biāo)后，排入市政污水管網(wǎng)。三、電氣設(shè)計(jì)節(jié)能：1.所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2.照明控制上采用分散與集中相集合的方式，地下停車庫、走道機(jī)房等處的一般照明采用間隔控制，樓梯間及室外照明采用智能變場(chǎng)景控制裝置，以滿足不同照明要求的條件下盡量少打開燈的要求，室外及泛光照明采用光敏智能自動(dòng)控制裝置，根據(jù)室外亮度自動(dòng)開閉相關(guān)燈具。3.燈具以節(jié)能型為主，達(dá)到節(jié)約電能目的。四、其他措施：除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。五、項(xiàng)目能耗計(jì)算本項(xiàng)目能源消耗主要為電力、采暖、自來水經(jīng)計(jì)算，見下表7-17-1能耗換算表能源種類單位年需要實(shí)物量折標(biāo)系數(shù)年需要折標(biāo)煤量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤）年能耗表電力萬kW.h638.890.12381.68熱力百萬千焦18896.00.0341644.35自來水千立方米181.250.242942.16合計(jì)=SUM(ABOVE)768.19六、節(jié)能效果分析本項(xiàng)目建設(shè)方案通過節(jié)能設(shè)計(jì)和采取節(jié)能措施后，項(xiàng)目年能耗折標(biāo)煤量為768.19噸標(biāo)準(zhǔn)煤，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施前相比，全年采暖和照明的總能耗能夠達(dá)到減少65%的目標(biāo)，符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定，節(jié)能效果顯著。第八章投資估算和資金籌措一、投資估算：1、工程報(bào)建費(fèi)用詳見附表8－1。2、項(xiàng)目投資估算詳見附表8－2。工程報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表表8-1序號(hào)費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額(萬元)備注1城市公用設(shè)施配套費(fèi)51042.67×1425×6%+11337.64×1090×6%+20385.48×973×3%570.072工程承包合同鑒證費(fèi)82765.89×800×0.2‰1.323招標(biāo)代理費(fèi)82765.89×800×3.5‰23.174勞保基金82765.89×800×3.5%231.745質(zhì)監(jiān)費(fèi)82765.89×800×1‰6.626白蟻防治費(fèi)82765.89×2.016.567墻改基金82765.89×6.957.118散裝水泥專項(xiàng)基金82765.89×216.559碴土運(yùn)輸保潔費(fèi)82765.89×1.008.2810破占道費(fèi)5.011水土保持規(guī)費(fèi)占地面積41302.2×2.0元/m28.2612工程交易服務(wù)費(fèi)82765.89×800×1.8‰11.9213人防費(fèi)57718.56㎡×2%×1400元/㎡+20385.48×9元/㎡179.96合計(jì)=SUM(ABOVE)1136.56折合137元/m2項(xiàng)目投資估算表表8-2序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)或定額標(biāo)準(zhǔn)估算金額（萬元）備注一土地費(fèi)2604二工程費(fèi)用=SUM(ABOVE)14716.781土建工程高層20385.48㎡×850元/㎡1732.77多層(51042.67+6675.89)×800元/㎡4617.49地下室4661.75×2000元/㎡932.2地下室按2000元/㎡2電氣工程商場(chǎng)55704.42㎡×70元/㎡389.93住宅等27061.37×50元/㎡135.313高壓配電6000KVA×0.07萬元/KVA4204給排水82765.89㎡×30248.305消防工程費(fèi)商場(chǎng)55704.42㎡×100元/㎡557.04住宅等27061.37×30元/㎡81.186集中空調(diào)商場(chǎng)51042.67㎡×150元/㎡765.637弱電工程82765.89㎡×30元/㎡248.308地下室、裙樓通風(fēng)商場(chǎng)55704.42㎡×50元/㎡278.529商場(chǎng)裝飾工程51042.67㎡×800元/㎡4083.4110室外工程7556.5×300226.70三設(shè)備費(fèi)用7501電梯9臺(tái)×30萬元270普通電梯6臺(tái)觀光梯2臺(tái)貨梯1臺(tái)2自動(dòng)扶梯16臺(tái)×30萬元480每層4臺(tái)×4層四其它費(fèi)用=SUM(ABOVE)775.061勘察費(fèi)82765.89×18.282可研及評(píng)估費(fèi)=SUM(ABOVE)14716.78×2‰29.433設(shè)計(jì)費(fèi)82765.89×20165.534開發(fā)管理費(fèi)=SUM(ABOVE)14716.78×3%441.505工程監(jiān)理費(fèi)=SUM(ABOVE)14716.78×0.8%117.736環(huán)保評(píng)估費(fèi)27施工圖審查費(fèi)82765.89×800×1.6‰10.59五相關(guān)報(bào)建費(fèi)詳見上表=SUM(ABOVE)1136.56六不可預(yù)見費(fèi)=SUM(ABOVE)14716.78×5%735.84工程費(fèi)的5%合計(jì)總投資20718.24二、資金籌措：本項(xiàng)目總投資額為20718.24萬元,在項(xiàng)目預(yù)售前，即項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)前，需投入土地費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、可研及設(shè)計(jì)費(fèi)、土建工程費(fèi)等資金約8000萬元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預(yù)定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。其具體資金籌措方式如下：1、投資方自有資金3800萬元(含已投入的土地投資)。1、銀行貸款3000萬元。2、商場(chǎng)、住宅預(yù)定：按賣價(jià)的5%收取預(yù)定金款。預(yù)售率按30%估算，共可收取預(yù)交款200萬元。4、施工單位墊付資金1000萬元。以上合計(jì)可籌集資金8000萬元，能夠滿足工程需要。主體完成后，后續(xù)資金可通過預(yù)售方式解決。三、資金平衡計(jì)劃：見下表時(shí)間資金投入(萬元)資金來源(萬元)2014年8-10月前期投入(土地、報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、廣告費(fèi)用等)3800自有資金38002014年11月-2015年1月一期基礎(chǔ)及地下室工程及1000承建單位墊資10002015年2-5月一期主體工程3200收取預(yù)定金205銀行貸款30002015年6-11月一期裝飾及安裝工程9000收取售樓款14620二期主體工程10002015年12-2016年3月二期裝飾及安裝工程900收取售樓款8751三期基礎(chǔ)及主體工程9002016年4-9月三期裝飾及安裝工程918收取售樓款5854總計(jì)20718=SUM(ABOVE)37230第九章效益分析一、銷售收入、銷售稅金及附加估算:1、銷售收入:項(xiàng)目面積（㎡）售價(jià)（元）合計(jì)（萬元）住宅20385.4817503567商鋪51042.67490025010.90車位只銷售105個(gè)車位中的50個(gè)車位5250青少年宮活動(dòng)中心6675.8916001068.14合計(jì)=SUM(ABOVE)29896.042、銷售稅金及附加根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加,綜合稅率為5.5%，銷售稅金及附加為1644.28萬元。二、經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算:項(xiàng)目成本費(fèi)用主要有開發(fā)建設(shè)成本,銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。1、開發(fā)建設(shè)成本:項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總投資為20718.24萬元。2．銷售廣告費(fèi)：銷售廣告費(fèi)根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算，按銷售收入的2％估算為597.92萬元。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用：按年息7.25%，借款期為2年，貸款3000萬元計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用450.78萬，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考慮。4．項(xiàng)目總成本費(fèi)用：上述1—3項(xiàng)之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用，計(jì)算期內(nèi)總成本費(fèi)用為21766.93萬元。三、項(xiàng)目損益：項(xiàng)目利潤(rùn)總額=銷售收入-項(xiàng)目總成本-銷售稅金==SUM(ABOVE)29896.04-21766.93-1644.28=6484.83萬元所得稅額=項(xiàng)目總利潤(rùn)×33%=5750.94×33%=2140.00萬元稅后利潤(rùn)為6484.83萬-2140.00=4344.84萬元四、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論：1、投資利潤(rùn)率=4344.84÷20718.24×100%=20.97%2、投資利稅率=(6484.83+1644.28)÷20718.24×100%=39.24%項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)分析（損益情況）序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)金額（萬元）說明1銷售收入=SUM(ABOVE)29896.042總成本21766.932.1總投資20718.242.2營(yíng)銷、廣告費(fèi)597.92=SUM(ABOVE)29896.04萬元×2%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用450.783000(1＋7.25%)2-30003稅金及附加1644.28=SUM(ABOVE)29896.04×5.5%4利潤(rùn)總額6484.83=SUM(ABOVE)29896.04-21766.93-1644.285所得稅額2140.006484.83×33%6稅后利潤(rùn)4344.846484.83-2140.007投資利潤(rùn)率4344.84÷20718.24×100%=20.97%8投資利稅率(6484.83+1644.28)÷20718.24×100%=39.24%五、敏感性分析該項(xiàng)目分別就銷售收入、投資單因素變化對(duì)利潤(rùn)總額收益率影響的敏感性分析，具體分析情況見下表：變化率（%）凈利潤(rùn)（萬元）投資利潤(rùn)率（%）基本方案04344.8420.97投資總額-105732.9530.74102956.7212.43銷售價(jià)格-102451.9711.83106237.7030.11計(jì)算結(jié)果表明，投資因素和銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目投資收益影響都很大。因此應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)成本，把握銷售價(jià)格，盡可能回避風(fēng)險(xiǎn)。臨界點(diǎn)分析商場(chǎng)部分最低售價(jià)與最低銷售量以總成本費(fèi)用與銷售收入相等時(shí)的盈虧平衡點(diǎn)的平均銷售價(jià)格作為最低售價(jià)。商場(chǎng)最低平均售價(jià)=房屋單位造價(jià)/（1-營(yíng)業(yè)稅金及附加）