萬達廣場(含五星級酒店)項目可行性研究報告

萬達廣場可研報告PAGE目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2項目業(yè)主簡介 11.3編制依據(jù) 31.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標 31.5研究主要結(jié)論 4第二章沙坪壩區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略 52.1.沙坪壩區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀 52.2沙坪壩區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選） 12第三章項目建設(shè)背景及必要性 163.1項目建設(shè)背景 163.2項目建設(shè)的必要性 17第四章市場預測與需求分析 194.1中國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟分析 194.2重慶經(jīng)濟及城市建設(shè)發(fā)展 234.3重慶市房地產(chǎn)市場概況分析 264.4重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 344.5重慶市土地市場分析 384.6重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析 42第五章本項目市場定位分析及銷售價格預測 435.1發(fā)展商與項目競爭力分析及評價 445.1.1發(fā)展商分析及評價 445.1.2項目競爭力分析及評價 465.1.3政策影響分析 535.2XX萬達廣場市場定位分析 535.3XX萬達廣場發(fā)展前景分析 555.4XX萬達廣場銷售價格預測 595.4.1項目細分市場價格走勢 595.4.2同類項目比較 715.4.3本項目銷售價格預測 755.4.4本項目租金預測 76第六章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 78第七章建設(shè)地址及建設(shè)條件 807.1項目選址 807.2項目建設(shè)合法性條件 817.3項目建設(shè)自然條件 817.4社會條件 82第八章環(huán)境保護 838.1環(huán)境保護原則 838.2項目環(huán)境影響及治理措施 83第九章組織機構(gòu)與人力資源配置 839.1組織機構(gòu)設(shè)置原則 839.2職能部門設(shè)置 849.3人力資源配備 84第十章實施進度及招標方案 8510.1招標依據(jù) 8510.2招標方式及資質(zhì)要求 8510.3項目建設(shè)周期及進度計劃 86第十一章投資估算及資金籌措 8611.1投資估算 8611.2資金籌措 8811.3資金使用管理計劃 88第十二章經(jīng)濟效益評價 8912.1經(jīng)濟評價的依據(jù)及評價基礎(chǔ) 8912.2財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 8912.3財務(wù)評價報表 9012.4財務(wù)評價指標 9112.4財務(wù)評價結(jié)論 92第十三章社會評價 9313.1社會影響分析 9313.2互適性分析 9413.3社會評價結(jié)論 94第十四章風險分析 9414.1主要風險因素 9414.2防范和降低風險的對策 95第十五章結(jié)論與建議 9615.1結(jié)論 9615.2建議 96PAGE100第一章總論1.1項目概況項目名稱：XX萬達廣場（含五星級酒店）項目（以下簡稱“本項目”）項目性質(zhì)：新建建設(shè)地址：XX區(qū)鳳西路項目業(yè)主：XX萬達廣場投資有限公司（籌備）法人代表：項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：XX區(qū)萬達廣場項目建設(shè)內(nèi)容包括購物中心、室外步行街、高檔住宅區(qū)、商住精裝公寓、五星級酒店、5A甲級寫字樓、車庫及規(guī)劃區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)。項目占地面積：約19.37公頃（290.4畝）?？偨ㄖ娣e95.5萬平方米，其中地上建筑面積77.4萬平方米建設(shè)周期：3.75年（2009.10-2013.6年），其中購物中心建設(shè)周期為2年（2009.10-2011.11年）項目總投資：項目總投資為408658.87萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資405658.87元，經(jīng)營資金3000萬元。資金來源：本項目總投資408658.87萬元，其中業(yè)主自籌資本金146600萬元，占項目總投資的35.87%，申請銀行貸150000萬元，占總投資的36.71%，其他資金來源于項目預售收入。1.2項目業(yè)主簡介項目業(yè)主為XX萬達廣場有限責任公司，公司于2009年10月籌備設(shè)立。大連萬達集團成立于1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，資產(chǎn)400億元，年銷售額300億元，年納稅20億元。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國開業(yè)19個萬達廣場，6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達到300萬平米，萬達集團計劃到2010年，資產(chǎn)超過600億元，年銷售收入超過400億元，年利潤超過60億元，年納稅超過30億元，開業(yè)40個萬達廣場、16家五星級酒店、70家影城600塊電影銀幕、25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過600萬平米，成為中國一流的企業(yè)集團。大連萬達集團股份有限公司作為母公司，按照規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)進行運作，公司設(shè)立股東大會，是最高的權(quán)利機構(gòu)；同時公司設(shè)有董事會，成員共9人，其中董事長1人，代表股東大會對公司的日常業(yè)務(wù)和重大經(jīng)營決策行使權(quán)利，完全體現(xiàn)股東的利益。在公司日常管理當中，總裁下設(shè)執(zhí)行總裁，各副總裁直接向執(zhí)行總裁負責，由執(zhí)行總裁對集團業(yè)務(wù)進行全面管理，并向總裁及董事會負責。萬達集團經(jīng)過多年發(fā)展，逐漸形成現(xiàn)代化、公司化、高效化的新型現(xiàn)代企業(yè)制度，并不斷完善公司治理結(jié)構(gòu)和激勵機制。股東大會股東大會董事會董事長、總裁審計部辦公室人力資源部企業(yè)文化部商業(yè)地產(chǎn)研究部副總裁各地萬達電影城各地萬千百貨公司各地商業(yè)管理公司各地高星級酒店商業(yè)管理公司酒店建設(shè)公司院線股份公司萬千百貨公司高級副總裁執(zhí)行總裁財務(wù)部成本控制部項目管理中心法律部投資部質(zhì)量控制部計劃部營銷部規(guī)劃院商務(wù)部發(fā)展部信息工程部副總裁各地項目公司作為萬達集團項目開發(fā)主體，均為萬達集團全資子公司，獨立法人。同時，集團設(shè)立“項目管理中心”，專門負責在項目開發(fā)過程中，從前期規(guī)劃設(shè)計、招投標、計劃施工、乃至營銷策劃、竣工驗收等方面，對項目公司進行全面的管理和指導，使得集團積累多年的開發(fā)經(jīng)驗在各項目中得到共享，確保每個項目成功開發(fā)、銷售和開業(yè)，實現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置和共享。從2000年開始萬達“沃爾瑪+底鋪銷售”的第一代店模型試水，到“城市綜合體”的第三代店模型批量復制，萬達集團已擁有６家五星級酒店、5家全國大型連鎖萬千百貨店、以及36家萬達電影城為主的文化產(chǎn)業(yè)。1.3編制依據(jù)委托單位委托意見《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007—2020年）》《綜合體項目附圖（地塊位置圖）》《附圖——項目地塊的具體位置及四至》《項目設(shè)計方案》（初稿）《XX區(qū)城市綜合體（含五星級酒店）開發(fā)項目合作協(xié)議》《投資項目可行性研究指南》國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》（第三版）本項目適用的國家及地方標準、規(guī)范、法規(guī)等。1.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1序號指標名稱單位指標備注1總用地面積畝290.4019.37公頃2總建筑面積㎡9550002.1購物中心㎡158,5002.2商住公寓式寫字樓㎡60,0002.3五星級酒店㎡54,0002.4商務(wù)酒店㎡8,0002.5甲級寫字樓31,0005.6商鋪（含室外步行街）90,0005.7住宅區(qū)553,5003停車位個3490大商業(yè)車庫1000個（持有）、酒店、甲級寫字樓250個（持有），住宅車庫2000個3容積率4.04綠地率25%5總戶數(shù)50066總投資408658.877開發(fā)利潤總額萬元67965.86開發(fā)期8年平均投資利潤率%3.919平均償債備付率2.0910投資回收期年4.05包括建設(shè)期11財務(wù)內(nèi)部收益率%14.46基本收益率：10%12財務(wù)凈現(xiàn)值萬元4742.05計算期5.25年1.5研究主要結(jié)論一、項目的建設(shè)實施是全面深入落實胡錦濤總書記關(guān)于重慶“有步驟地推進城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量”的相關(guān)指示精神的重要舉措。二、該項目符合當前市場需要，并根據(jù)市場需求而定位，因此在市場競爭中有更大的抗風險性。三、項目的前期工作及項目規(guī)劃工作到位，考慮到了市場及項目建設(shè)中可能遇到的各種問題，項目的前期準備工作充分，為項目的成功奠定了良好的基礎(chǔ)。四、從項目的財務(wù)分析中可以看到，項目的財務(wù)指標理想，抗風險性強，是比較理想的開發(fā)項目，財務(wù)盈利能力較強。五、該項目建成后，完善了所在地段的規(guī)劃功能，提升了區(qū)域中心城市形象、完善城市功能、帶動就業(yè)、增加地方財政稅收；改善了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)體系，提升了人居質(zhì)量；增加了社會有效需求，促進地區(qū)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。由此該項目會對板塊的房地產(chǎn)市場開發(fā)檔次有一個較大的提升，對改變沙坪壩區(qū)在重慶房地產(chǎn)市場大格局中的地位將產(chǎn)生積極有利的影響。綜上所述，本項目是可行的，也是必要的。建議業(yè)主盡快實施。項目實施中企業(yè)應(yīng)加強項目宣傳推廣和形象打造工作，制定科學合理的市場銷售價格，在銷售過程中嚴格控制降價銷售；加強工程進度控制、質(zhì)量控制、成本控制。第二章沙坪壩區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略2.1.沙坪壩區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀2008年，全區(qū)人民在區(qū)委、區(qū)政府的堅強領(lǐng)導下，認真貫徹落實黨的十七大精神和重慶市“3.14”總體部署，進一步解放思想、擴大開放，在全面實施經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級調(diào)整中，全區(qū)經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟總量在“重慶市一小時經(jīng)濟圈”2.1.1綜合經(jīng)濟2008年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）271.2億元，按可比價格計算，比上年增長12.1％，保持了平穩(wěn)的增長。1998-2008主要年度沙坪壩區(qū)GDP總量2008年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值4.3億元，同比增長2.5％，第二和第三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值142.7億元和124.2億元，同比分別增長12％和12.7％。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.6：52.6：45.8。二三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由1998年的94.4％上升為98.4％。2008和1998年沙坪壩區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比從三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻程度看：第二產(chǎn)業(yè)貢獻率為52.7％，拉動經(jīng)濟增長6.4個百分點，其中工業(yè)拉動經(jīng)濟增長6.5個百分點；第三產(chǎn)業(yè)貢獻率為46.9％，拉動經(jīng)濟增長5.7個百分點，其中，批零住宿餐飲業(yè)拉動2.7個百分點，其它服務(wù)業(yè)拉動2.6個百分點。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值由上年的25983元增加到30250元，按現(xiàn)行匯率折算為4416美元（現(xiàn)行匯率1：6.85）。2.1.2第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）2008年我區(qū)實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值6.2億元，同口徑（下同）比上年增長1.0%。其中，種植業(yè)產(chǎn)值32264萬元，比上年增長6.1%；林業(yè)產(chǎn)值585萬元，比上年增長11.3%；牧業(yè)產(chǎn)值19847萬元，比上年下降16.2%；漁業(yè)產(chǎn)值2135萬元，比上年增長24.6%；農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值7091萬元，比上年增長25.9%。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量列表如下：2008年沙坪壩區(qū)主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量指標名稱單位2008年同口徑比上年±％糧食噸27942+2.9＃稻谷噸16077+11.9蔬菜噸137815-1.9水果噸4514-2.8肉類噸4263+3.5＃豬肉噸2433+13.5生豬出欄頭31652+4.1鮮奶噸8239+36.6鮮魚噸2710+第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)和建筑業(yè)）工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定增長，全年實現(xiàn)工業(yè)增加值130.4億元，按可比價格計算，比上年增長13.8％。其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)368家，實現(xiàn)增加值122.7億元，比上年增長13.9％；全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額16.8億元，比上年增長7.9％；工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)再創(chuàng)新高，達到190.6％，比上年提高12.9個百分點。工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。在全部工業(yè)中，規(guī)模以上工業(yè)增加值比重由2007年的89.1％提高到2008年的94.1％；全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成新產(chǎn)品產(chǎn)值145.0億元，比上年增長12.8％；實現(xiàn)工業(yè)品出口交貨值54.4億元，比上年增長48.4％；產(chǎn)銷銜接率保持較好水平，工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達98.5％。1998－2008年沙坪壩區(qū)工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)建筑業(yè)保持穩(wěn)定較快增長。全區(qū)具有資質(zhì)等級建筑企業(yè)170家，完成總產(chǎn)值89.3億元，比上年增長27.1％；完成施工面積787.6萬平方米，比上年增長8.1％；竣工面積303.4萬平方米，比上年增長15.2％。2.1.4第三產(chǎn)業(yè)交通運輸、郵電業(yè)和旅游業(yè)全年交通運輸、倉儲和郵政業(yè)實現(xiàn)增加值8.2億元，比上年增長13.0％。全年完成公路貨物運輸量1224萬噸，比上年增長9.5％；完成公路旅客運輸量1441萬人次，比上年增長3.7％；完成郵政業(yè)務(wù)總量11627萬元，比上年增長11.1％；全年共接待旅游者994萬人次，比上年增長7.6％，實現(xiàn)旅游營業(yè)收入8.5億元，比上年增長5.0％。國內(nèi)貿(mào)易全年全區(qū)批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)增加值42.0億元，住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值7.2億元，分別比上年增長17.0％和12.5％。在三峽廣場中心商貿(mào)圈和周邊專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)、餐飲業(yè)等的帶動下，全年共實現(xiàn)商貿(mào)銷售總額480億元，比上年增長27.0%；實現(xiàn)社會消費品零售總額154.8億元，比上年增長25.3%。其中批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額132.9億元，比上年增長25.6％，住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額18.0億元，比上年增長22.7％；限額以上商貿(mào)單位300家，實現(xiàn)零售額71.8億元，比上年增長33.4%。凱瑞商都、重百沙坪商場、王府井百貨、國美電器、蘇寧電器、好又多百貨、家樂福超市、嘉茂購物中心8大商場全年累計實現(xiàn)零售額32.4億元，同比增長32.9％。1998－2008年沙坪壩區(qū)社會消費品零售總額市場物價總體水平經(jīng)歷上半年的攀升后，下半年開始逐月回落，全年城市居民消費價格指數(shù)為105.6％。財政金融金融總體平穩(wěn)，全年實現(xiàn)增加值3.5億元，比上年增長0.4％。全年完成財政總收入44.3億元，比上年增長6.6％。地方預算內(nèi)財政收入25.7億元，比上年增長20.1％；一般預算收入24.3億元，比上年增長20.3%；地方預算內(nèi)財政支出38.0億元，比上年增長14.5％。2008年末，全區(qū)金融機構(gòu)人民幣存款余額467.3億元，比年初增長17.0％，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款263.7億元，比年初增長19.1％；全區(qū)金融機構(gòu)人民幣貸款余額270.9億元，比年初增長12.0％。2008年末，全區(qū)共有證券經(jīng)營機構(gòu)5家，股市投資者15.3萬人，比上年增長10.0％；全年成交金額633.4億元，比上年下降39.7%。全年保費收入42664萬元，比上年增長69.0％，其中財產(chǎn)險保費收入12455萬元、人身險保費收入30209萬元。全年共賠償和給付各類保險金6272萬元，比上年下降10.2％，其中財產(chǎn)險賠款5844萬元、各項人身險給付428萬元。房地產(chǎn)業(yè)全年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)（含物管、中介等）實現(xiàn)增加值14.4億元，比上年增長0.3％；全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資64.1億元，比上年下降13.6％；房屋施工面積754萬平方米，比上年增長15.2％，其中新開工面積221萬平方米，比上年下降4.7％；商品房銷售面積220萬平方米，銷售額69.5億元，分別比上年下降9％和10.3％；房屋竣工面積148萬平方米，比上年增長0.3％。服務(wù)業(yè)全年全區(qū)營利及非營利其他服務(wù)業(yè)共實現(xiàn)增加值48.9億元，比上年增長13.9％。其中信息、計算機服務(wù)軟件業(yè)、租賃商務(wù)服務(wù)、居民服務(wù)、文化體育娛樂業(yè)等營利性服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值8.6億元，比上年增長6.0％；科研、教育、衛(wèi)生、社會福利、公共管理等非營利性服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值40.3億元，比上年增長15.8％。科教文體衛(wèi)等社會事業(yè)得到大力發(fā)展。2008年全區(qū)專利申請數(shù)為1557件，其中發(fā)明專利申請數(shù)586件；授權(quán)專利數(shù)996件，其中授權(quán)發(fā)明專利數(shù)180件。截止年底，全區(qū)共有各類中小學校107所，專任教師總數(shù)6517人，中小學招生數(shù)33396人，在校中小學生數(shù)109678人，畢業(yè)生數(shù)34117人；學齡兒童入學率達到100%；年末幼兒園數(shù)141所，在園兒童數(shù)15839人。2.1.5固定資產(chǎn)投資2008年實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資188.3億元，比上年下降7.1％。其中，建設(shè)與改造投資124.2億元，比上年下降3.4％；工業(yè)投資33.6億元，比上年下降35.9％，工業(yè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為17.8％，比上年下降8個百分點。1998－2008年沙坪壩區(qū)固定資產(chǎn)投資總量2.1.6對外經(jīng)濟對外貿(mào)易穩(wěn)步增長。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，2008年全區(qū)完成外貿(mào)進出口總值9.4億美元，比上年增長45.2％。其中進口1.4億美元，比上年增長4.3％；出口8.0億美元，比上年增長56.0％。利用外資規(guī)模繼續(xù)擴大。實際利用外資金額2.5億美元，比上年增長1.5倍。利用內(nèi)資保持較快增長。全年實際利用內(nèi)資（國內(nèi)市外）53.0億元，比上年增長58.3％。全區(qū)利用內(nèi)資的重點地區(qū)主要來自福建、廣東、上海和四川等省市，以上四省市來區(qū)資金達39.4億元，占全區(qū)利用內(nèi)資總額的74.2%。2.1.7城市建設(shè)穩(wěn)步推進。年末我區(qū)自來水生產(chǎn)能力達到23萬噸/日，全年供水總量為6275萬噸，其中生活用水量為3611萬噸。環(huán)境保護工作的力度進一步加大，我區(qū)人居環(huán)境狀況得以改善。2008年全年環(huán)境空氣質(zhì)量達到或好于二級的天數(shù)達到276天，比去年同期增加16天；酸雨頻率為75%，比上年同期下降了25個百分點；嘉陵江高家花園斷面的飲用水源水質(zhì)達標率達到100%。2.1.8人口、人民生活與社會保障2008年末，全區(qū)常住人口90.2萬人，比上年增加1.1萬人；全區(qū)戶籍人口為76.1萬人，比上年增加0.7萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口58.1萬人，比上年增加1萬人；戶籍人口總戶數(shù)達到25.7萬戶。城鄉(xiāng)居民生活水平同步提高。全年城市居民人均可支配收入15875元，比上年增長14.4％。其中略占20%的中低收入居民人均可支配收入8523元，略占60%的中等收入居民人均可支配收入15706元，略占20%的中高收入居民人均可支配收入33563元；全年農(nóng)村居民人均純收入6734元，比上年增長18.3%。其中工資性收入3882元，比上年增長17.9%。就業(yè)和社會保障工作得以加強。年末全區(qū)登記失業(yè)人數(shù)為8949人，比去年同期下降了11.8%；失業(yè)人員再就業(yè)人數(shù)為1.5萬人，比去年同期增長了43.3。2008年全區(qū)城鎮(zhèn)企業(yè)其本養(yǎng)老保險參保人數(shù)16.1萬人，機關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老保險參保人數(shù)0.3萬人，農(nóng)村社會養(yǎng)老保險參保人數(shù)0.3萬人，工傷保險參保人數(shù)13.8萬人，生育保險參保人數(shù)11.0萬人；享受城市居民最低生活保障的居民1.2萬戶，共2.1萬人，享受農(nóng)村最低生活保障的居民0.1萬戶，共0.2萬人。2.1.92009年上半年沙區(qū)各項主要經(jīng)濟指標穩(wěn)步回升2009年上半年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）134.8億元，同比增速由2月份最低的0.2%逐月提高至8.4%；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值60.4億元，同比增速由2月份最低的-8.3%逐月提高至6.9%;全社會實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資89.7億元，同比增速由1月份最低的-5.8%提高至16.6%;社會消費品零售總額83.2億元，同比增速由2月份最低的15.8%逐月提高至17.7%;實現(xiàn)地方預算內(nèi)財政總收入14.8億元，同比增速由4月份最低的-19.3%提高至13.7%。目前全區(qū)經(jīng)濟呈現(xiàn)逐月回升的積極復蘇跡象。2.2沙坪壩區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選）2.2.1指導思想和發(fā)展目標1、指導思想以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局，以構(gòu)建和諧社會為目標，以經(jīng)濟建設(shè)為中心，立足科學發(fā)展，轉(zhuǎn)變增長方式，著力自主創(chuàng)新，推進改革開放，促進社會和諧；堅持以人為本，落實“五個統(tǒng)籌”，走全面、快速、穩(wěn)固、和諧的發(fā)展道路，在構(gòu)建“一區(qū)兩高地”基本形態(tài)中不斷增強沙坪壩區(qū)的競爭力。2、發(fā)展目標“十一五”總體目標：立足于服務(wù)全市發(fā)展大局，形成“一區(qū)兩高地”總目標的基本形態(tài)，基本實現(xiàn)“一城三中心三基地”階段性建設(shè)目標?！?jīng)濟總量明顯擴大。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，本區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12％，人均本區(qū)生產(chǎn)總值年均增長10％；第二產(chǎn)業(yè)增加值年均增長12％，工業(yè)增加值年均增長13％，規(guī)模以上工業(yè)增加值年均增長16％，第三產(chǎn)業(yè)增加值年均增長13％；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長12％，社會消費品零售總額年均增長13％，出口額年均增長10％；實際利用區(qū)外資金年均增長13％。——經(jīng)濟結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。城市化率達到80％，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重提高2個百分點；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占本區(qū)生產(chǎn)總值比重達到33％；單位本區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗下降20％以上，工業(yè)固體廢物綜合利用率達到80％。——經(jīng)濟效益明顯提高。地方預算內(nèi)財政收入年均增長13％，規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到150?！鐣聵I(yè)明顯進步。高中階段教育入學率達到95％，人口自然增長率控制在0.9‰以內(nèi)，兒童“四苗”接種率保持98％?！顥l件明顯改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8％，農(nóng)村居民人均純收入年均增長8％；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4％左右；城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險參加人數(shù)達到21萬人以上，城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險參加人數(shù)達到23萬人以上；新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達到90％?！h(huán)境質(zhì)量明顯好轉(zhuǎn)。城區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良率達到75％，萬元工業(yè)增加值二氧化硫（SO2）排放量下降到25千克，萬元工業(yè)增加值化學耗氧量（COD）排放量下降到4千克，城市生活垃圾無害化處理率達到90％，森林覆蓋率達到23％。2.2.2搭建現(xiàn)代化發(fā)展平臺，凸顯東中西功能特色按照生產(chǎn)要素流動和資源集聚趨勢，采用“板塊式”生產(chǎn)力布局，明確東中西功能定位和十大重點支撐板塊，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，形成東中西功能互補、良性互動、各具特色的發(fā)展格局。努力提升東部核心區(qū)，東部作為重慶主城核心區(qū)，以服務(wù)、教育、都市型生產(chǎn)功能為主，體現(xiàn)城市繁榮繁華，是全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展重要支撐，重點建設(shè)四個板塊。三峽廣場大商圈。定位于重慶市具有文化藝術(shù)特色商貿(mào)中心的主要展示區(qū)，沙區(qū)商貿(mào)商務(wù)中心。以三峽廣場為核心，逐步向小龍坎、天星橋、梨樹灣拓展，形成特色鮮明、錯位互動的大商圈，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。三峽廣場中心商圈主要布局綜合百貨零售業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、文化服務(wù)業(yè)，充分發(fā)揮沙坪劇院、文化館等文化設(shè)施作用，經(jīng)常開展文化藝術(shù)表演展示活動，規(guī)劃改造沙坪壩火車站，建設(shè)大型購物休閑中心、文化藝術(shù)活動中心、星級大酒店、商務(wù)中心；小龍坎片區(qū)主要布局特色零售和餐飲業(yè)，改造現(xiàn)有商貿(mào)設(shè)施；天星橋片區(qū)主要打造區(qū)行政商務(wù)中心，發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)餐飲業(yè)、醫(yī)療服務(wù)業(yè)、圖書信息服務(wù)業(yè)，建設(shè)商貿(mào)設(shè)施和特色商業(yè)街；梨樹灣片區(qū)集約發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場，適時開發(fā)溫泉旅游資源。古鎮(zhèn)、烈士陵園旅游區(qū)。定位于沙磁文化、紅巖文化重要基地，海內(nèi)外游客來渝重要接待地，城區(qū)文化旅游、假日休閑基地。將磁器口與烈士墓成片打造，范圍2平方公里。重點發(fā)展古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游，主要布局傳統(tǒng)特色餐飲業(yè)、旅游商品批發(fā)零售業(yè)、文化藝術(shù)商品批發(fā)零售業(yè)、文化藝術(shù)表演服務(wù)業(yè)。保護性開發(fā)磁器口傳統(tǒng)街區(qū)，完善烈士陵園旅游設(shè)施，開辟旅游連接通道。濱江經(jīng)濟帶。定位于濱江休閑娛樂區(qū)，高品質(zhì)住宅區(qū)，高級人才集聚地。在保持江、岸、路、房、山有機聯(lián)系的前提下，重點發(fā)展高品質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)，帶動發(fā)展餐飲、娛樂、休閑業(yè)，突出“文化為靈魂、綠色為生命、碧水為映襯”的濱江風情。重點打造四個節(jié)點，土灣節(jié)點將嘉陵江、濱江公園、平頂山公園連成一片，磁器口節(jié)點將嘉陵江、水碼頭、古鎮(zhèn)、烈士陵園、歌樂山連成一片，雙碑節(jié)點重點打造特鋼與嘉陵廠沿江地塊，井口節(jié)點重點打造農(nóng)化廠沿江地塊。井口工業(yè)園。定位于重慶市汽車摩托車及裝備制造業(yè)基地的主要載體，占地6.6平方公里。重點發(fā)展機電特色產(chǎn)業(yè)，主要布局汽車摩托車及零部件制造業(yè)，電器、內(nèi)燃機等裝備制造業(yè)，建設(shè)井口工業(yè)園Ｂ區(qū)，逐步完善與園區(qū)工業(yè)相配套的居住和服務(wù)功能。2.2.3明確資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化的方向?qū)①Y源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)升級、競爭能力增強、文明進程加快的優(yōu)勢。借智力密集支撐，集中引進符合集約型發(fā)展要求的投資，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)投資項目群。針對知識人群、中高收入人群特點，發(fā)展個性化、高檔化消費，調(diào)整商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展高品質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)、休閑娛樂業(yè)。發(fā)揮科技成果富集優(yōu)勢，培育知識密集型產(chǎn)業(yè)，重點是高新技術(shù)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。滿足人才對環(huán)境的要求，建設(shè)高品質(zhì)生活區(qū)和工作區(qū)，成為人文生態(tài)城區(qū)的重要組成部分。構(gòu)建開放多樣的終身教育體系，形成全民學習的濃厚氛圍，推進社會文明建設(shè)。2.2.4大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)。調(diào)整商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升中心商圈零售業(yè)檔次，發(fā)展特色商品專賣店、特色餐飲業(yè)和便民利民的社區(qū)商業(yè)，發(fā)展與消費熱點密切相關(guān)的醫(yī)療保健、休閑娛樂等新興服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)代物流業(yè)。建設(shè)以土主鐵路物流園為核心，以馬家?guī)r建材物流配送中心、梨樹灣金屬材料物流配送中心、上橋醫(yī)藥物流配送中心為支撐，以專業(yè)化交易市場為補充，以引進和培育現(xiàn)代物流企業(yè)為主體的現(xiàn)代物流體系。建設(shè)和完善汽車、科技產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、旅游商品、紡織品、農(nóng)產(chǎn)品等系列專業(yè)化交易市場。房地產(chǎn)業(yè)。以東部城區(qū)改造和西部新城開發(fā)為重點，在保證中、低收入人群住房需求的同時，鼓勵發(fā)展高品質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)。積極發(fā)展房地產(chǎn)二級市場和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場，規(guī)范房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理，構(gòu)建優(yōu)良的房地產(chǎn)服務(wù)體系。特色旅游業(yè)。提升歌樂山名山游，建成歌樂山抗戰(zhàn)文化傳統(tǒng)街區(qū)；保護開發(fā)磁器口民俗文化游，打造老重慶風情餐飲區(qū)、古渡碼頭親水流連區(qū)、金碧度假休閑區(qū)；做大做強紅色游，完善紅色精品旅游路線；加快開發(fā)溫泉游，規(guī)劃建設(shè)梨樹灣溫泉旅游度假中心；精心打造科技文化游，培育大學城、工業(yè)園區(qū)、高科技企業(yè)、抗戰(zhàn)遺址旅游載體。引進和培育一批有實力的旅行社，初步建成重慶市旅游強區(qū)。文化產(chǎn)業(yè)。發(fā)展圖書音像業(yè)、出版印刷業(yè)、信息網(wǎng)絡(luò)業(yè)、文化藝術(shù)培訓業(yè)、文藝表演（演出）業(yè)、文化娛樂業(yè)，培育文化體育用品、藝術(shù)品市場，形成現(xiàn)代都市型文化產(chǎn)業(yè)體系。中介服務(wù)業(yè)。引進、培育專業(yè)化中介服務(wù)機構(gòu)，發(fā)展科技、信息、法律、會計、咨詢、工程設(shè)計等現(xiàn)代中介服務(wù)業(yè)。規(guī)范發(fā)展行業(yè)協(xié)會、商會等自律性組織。第三章項目建設(shè)背景及必要性3.1項目建設(shè)背景重慶作為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，各行業(yè)迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，擴大消費，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場經(jīng)濟秩序等一系列措施促進經(jīng)濟發(fā)展的政策環(huán)境下，重慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢總體良好。根據(jù)《2007-2020年重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》，將通過努力建設(shè)，將重慶這座年輕的直轄市打造成國家級歷史文化名城，我國重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。2007年３月14日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議重慶代表團審議時指出“經(jīng)過十年的發(fā)展，重慶已站在一個新的發(fā)展起點上。希望重慶市堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀，緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的寶貴機遇，進一步完善思路，真抓實干，把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。”這就為重慶市加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準確的定位，使重慶市的發(fā)展迎來不可多得的機會。胡錦濤同時強調(diào)，重慶是中西部地區(qū)惟一的直轄市，一定要規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，真正使重慶城區(qū)的綜合服務(wù)功能和輻射帶動作用得到充分的發(fā)揮。要努力實現(xiàn)城市規(guī)劃的科學化，把保持城市原有的特色和展示城市發(fā)展前景有機地結(jié)合起來，真正使城市規(guī)劃經(jīng)得起實踐和歷史的檢驗；要努力實現(xiàn)城市建設(shè)的集約化，充分考慮本地經(jīng)濟社會發(fā)展水平和資源環(huán)境的承載能力，有步驟地推進城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量。胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。同時也為重慶更快更好地實施城市建設(shè)，改變城市居住生活條件提供了一個最好契機。3.2項目建設(shè)的必要性3.2.1項目的實施是實現(xiàn)胡錦濤總書記3.14總體布署，加快重慶城市發(fā)展的重要舉措2007年3月14日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議重慶代表團審議時指出“把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標?！敝貞c要“有步驟地推進城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量。”胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。同時也為重慶更快更好地實施城市建設(shè)，改變城市居住生活條件提供了一個最好契機，改變城市形象指明了發(fā)展的方向。這就為重慶市加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準確的定位，使重慶市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來不可多得的機會。重慶作為西部大開發(fā)的龍頭城市，目前重慶正處于跨越式發(fā)展階段，居民消費能力不斷提高，政府不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入，已先后完成“八小時重慶”和“半小時主城”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。《2007-2020年重慶市城市總體規(guī)劃》確定的城市發(fā)展目標是：力爭在2020年把重慶建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色的現(xiàn)代化城市。按照《總體規(guī)劃》重慶將建設(shè)國家級歷史文化名城，我國重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。這一切必然有力地推動城市房地產(chǎn)的高速發(fā)展。本項目所在的沙坪壩區(qū)鳳鳴山片區(qū)，已形成的“城中村”形象嚴重影響了城市發(fā)展的需要，本項目的實施不但完善該區(qū)域城市功能，而且對城市區(qū)域開發(fā)具有帶動型，加快重慶城市發(fā)展。3.2.2本項目的實施是沙坪壩商業(yè)發(fā)展的需要沙坪壩商業(yè)分布過于集中于三角碑商圈，加之前期缺乏整體規(guī)劃控制，導致大商業(yè)同業(yè)競爭加劇，發(fā)展后勁乏力，交通、相關(guān)配套等瓶頸問題日益突出，需要打造全新的第二商圈為三角碑商圈減負，尤其隨著風天大道周邊的興起，天星橋本來有望奪得第二商圈的地位，但是本土開發(fā)商在大型城市綜合體的打造上缺乏經(jīng)驗和實力，導致天星橋未達到應(yīng)有的功能，僅起到一個社區(qū)商業(yè)的作用。從商業(yè)業(yè)態(tài)分析，中心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)以百貨商場和超市為主，專業(yè)店的比重不足，根據(jù)國際通行的中心商業(yè)區(qū)發(fā)展四階段理論，沙區(qū)商業(yè)中心重點發(fā)展方向是專業(yè)店、專賣店、特色店和精品店。本項目面向區(qū)域內(nèi)中高端消費人群，注重精品消費和個性化消費，集合連鎖百貨、連鎖超市、國際影城、國際數(shù)碼廣場、書城、連鎖健身會館、國際連鎖量販KTV、國際連鎖電玩城、大型餐飲酒樓、國際運動用品專賣十大主題商業(yè)的一站式消費中心，具有購物、休閑、娛樂、餐飲、居住、辦公、高檔商務(wù)旅行住宿等功能，是沙坪壩商業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的“示范區(qū)”。3.2.3本項目的實施是提升城市形象、改善人居環(huán)境的需要項目所在的鳳鳴山-上橋片區(qū)屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，其建筑的散亂無序、缺乏規(guī)劃會直接影響對城市交通、水電氣、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的通盤考慮和總體規(guī)劃設(shè)計，為重慶城建的現(xiàn)代化帶來障礙；項目的建設(shè)將徹底改變鳳鳴山、以及上橋片區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合不得傳統(tǒng)形象，將給人們展示的是一個城市新亮點、新的商業(yè)中心，鳳鳴山—上橋片區(qū)目前臟、亂、差的城市面貌，隨著本工程的率先啟動，一個環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的城市組團將出現(xiàn)在人們面前，徹底改變了該地區(qū)的城市形象。3.2.4本項目的實施有利于城市土地的合理利用及土地增值項目所在片區(qū)是沙區(qū)城市發(fā)展的新區(qū)，同時位于沙區(qū)與高新區(qū)交界處，城市發(fā)展功能定位及功能不完善，區(qū)域“城中村”在歷史發(fā)展過程中自然形成的，普遍存在布局混亂，嚴重影響城市功能的正常發(fā)揮。區(qū)域現(xiàn)城市主要功能為倉儲、物流、工業(yè)，與重慶新客站的落地后區(qū)域規(guī)劃調(diào)整極不協(xié)調(diào)，不利于土地價值的最大化。本項目的建設(shè)，不但對“城中村”進行了改造，而且完善的區(qū)域城市功能，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展方向，極大地提高了該片區(qū)土地開發(fā)的熱度，提高區(qū)域土地的利用價值。3.2.5本項目的實施重慶邁向國際大都市發(fā)展的需要，滿足沙坪壩區(qū)高檔商務(wù)市場的需要隨著重慶市城市國際化程度越來越高，外資來渝將投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會議經(jīng)濟、歐美市場的開拓等原因都將導致高星級酒店供不應(yīng)求。重慶直轄后，接待旅游人數(shù)和旅游外匯收入都有大幅度提高，以“美女、美食、火鍋、溫泉”聞名于世界，并以山城都市、長江三峽、大足石刻三大世界級旅游精品帶動旅游業(yè)的快速發(fā)展，從而帶動了高星級飯店的強盛需求。根據(jù)重慶市規(guī)劃研究中心提出的全市五星級飯店布點規(guī)劃，2010年重慶五星級飯店發(fā)展到30家，2020年發(fā)展到70家左右，目前沙坪壩區(qū)僅有一家四星級酒店，尚無五星級酒店。第四章市場預測與需求分析4.1中國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析4.1.1宏觀經(jīng)濟方面：國民經(jīng)濟企穩(wěn)回升2008年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，比上年增長9.0%。分季度看，一季度增長10.6%，二季度增長10.1%，三季度增長9.0%，四季度增長6.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，增長9.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，增長9.5%。全年居民消費價格上漲5.9%，漲幅比上年提高1.1個百分點。其中，城市上漲5.6%，農(nóng)村上漲6.5%。分類別看，食品價格上漲14.3%，拉動價格總水平上漲4.65個百分點；居住價格上漲5.5%，拉動價格總水平上漲0.82個百分點；其余各類商品價格有漲有落。從以上數(shù)據(jù)表明，2008年呈現(xiàn)出GDP增長速度的迅速回落，從一季度的10.6%到四季度的6.8%，下降幅度較大，體現(xiàn)去年國民經(jīng)濟從較快平穩(wěn)增長到經(jīng)濟收到國際經(jīng)濟危機的影響，經(jīng)濟下行風險逐步加大，經(jīng)濟增長快速回落的變化過程。2009年上半年，各地區(qū)、各部門認真貫徹落實中央關(guān)于應(yīng)對國際金融危機、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃，努力克服前進中的各種困難，經(jīng)濟運行中積極因素不斷增多，國民經(jīng)濟企穩(wěn)回升，初步核算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值139862億元，按可比價格計算，同比增長7.1%，比一季度加快1.0個百分點。分季度看，一季度增長6.1%，二季度增長7.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值12025億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值70070億元，增長6.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值57767億元，增長8.3%。固定資產(chǎn)投資快速增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善。上半年，全社會固定資產(chǎn)投資91321億元，同比增長33.5%，增速比上年同期加快7.2個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資78098億元，增長33.6%（6月份增長35.3%），加快6.8個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資13223億元，增長32.7%，加快9.5個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長68.9%，第二產(chǎn)業(yè)增長29.0%，第三產(chǎn)業(yè)增長36.6%。分地區(qū)看，東部地區(qū)城鎮(zhèn)投資增長26.7%，中部地區(qū)增長38.1%，西部地區(qū)增長42.1%。基礎(chǔ)設(shè)施投資（不包括電力）增長57.4%，其中鐵路運輸業(yè)增長126.5%，道路運輸業(yè)增長54.7%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增長54.5%；衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)增長71.3%；文化、體育和娛樂業(yè)增長57.1%。4.1.2全國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景2008年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%，其中，商品住宅完成投資22081億元，同比增長22.6%，回落2.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.2%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積27.4億平方米，同比增長16.0%；房屋新開工面積9.8億平方米，增長2.3%；房屋竣工面積5.9億平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面積4.8億平方米，下降4.2%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7億平方米，同比下降8.6%；完成土地開發(fā)面積2.6億平方米，同比下降5.6%。全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38146億元，同比增長1.8%。其中，國內(nèi)貸款7257億元，增長3.4%；企業(yè)自籌資金15081億元，增長28.1%；其他資金15082億元，同比下降16.4%。其中,個人按揭貸款3573億元，下降29.7%。2009年上半年全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長，復蘇在即。1-6月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9%，增幅比1-5月提高3.1個百分點，比去年同期回落23.6個百分點。其中，商品住宅完成投資10189億元，同比增長7.3%，比1-5月提高3.1個百分點，比去年同期回落29.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積23.97億平方米，同比增長12.7%，增幅比1-5月提高1.0個百分點；房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月縮小5.8個百分點；房屋竣工面積2.07億平方米，同比增長22.3%，增幅比1-5月回落0.3個百分點。其中，住宅竣工面積1.70億平方米，增長22.9%，比1-5月回落0.7個百分點。1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644萬平方米，同比下降26.5%；完成土地開發(fā)面積11010萬平方米，同比下降15.2%。2009年上半年我國地價總體水平略有下降。35個重點監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)平均地面地價水平分別為3264、5184、4614和724元／平方米，1～6月增長率分別為-0.28%、1.30%、-0.22%和-1.11%，4～6月增長率分別為1.27%、1.71%、2.14%和-0.03%，同比增長率分別為-1.23%、-0.95%、-0.75%和-1.95%。105個主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)平均地面地價水平分別為2472、4193、3481和602元/平方米。1～6月增長率分別為-0.07%、1.08%、0.07%和-0.73%。同比增長率分別為-0.88%、-0.34%、-0.77%和-1.23%。2009年1-6月，全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長33.4%；辦公樓銷售面積增長7.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.4%。1-6月，商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售額增長57.1%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長19.9%和30.2%。2009年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%；利用外資243億元，下降29.7%；企業(yè)自籌資金8241億元，增長10.4%；其他資金9837億元，增長34.7%。在其他資金中，定金及預收款5758億元，增長27.7%；個人按揭貸款2829億元，增長63.1%。6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，而5月份是下降0.6%；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比5月份擴大0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比下降0.6%，降幅比5月份縮小0.7個百分點；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比5月份擴大0.1個百分點。6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為96.55，比5月份提高0.61點。

4.1.32009年房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析2009上半年年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯復蘇趨勢，首先土地交易市場出現(xiàn)了復蘇趨勢，從2006年以來各季度綜合地價水平同比環(huán)比增長率曲線圖看，土地市場于2008年四季度觸底后即回升復蘇，特別是6月份土地市場延續(xù)復蘇，開發(fā)商“搶地”隨處可見，昔日流拍地塊成為熱搶對象，上海、廣州、廈門等城市繼續(xù)書寫著“地王”神話。萬科、萬達等行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)紛紛斥巨資在土地市場拿地，目前加強土地儲備或成為房企戰(zhàn)略部署的重中之重。2009上半年商品房銷售面積、銷售額同比增長分別為31.7%、53%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)從4月份開始止跌回升，其次開發(fā)投資和施工面積、新開工面積平穩(wěn)增長，但竣工面積出現(xiàn)增長速度的回落甚至負增長。因此2009年預期房地產(chǎn)供銷將逐步向2008年以前的水平靠攏，供銷關(guān)系的逐步轉(zhuǎn)變帶動房地產(chǎn)交易市場的逐步回暖。4.2重慶經(jīng)濟及城市建設(shè)發(fā)展4.2.1重慶經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展2008年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5096.66億元，比上年增長14.3%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值575.40億元，增長6.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2433.27億元，增長18.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2087.99億元，增長12.4%。一、二、三產(chǎn)分別拉動全市經(jīng)濟增長0.7、8.1和5.5個百分點。絕對額增速構(gòu)成貢獻率拉動力地區(qū)生產(chǎn)總值5096.6614.3100.0100.014.3第一產(chǎn)業(yè)575.406.811.35.00.7第二產(chǎn)業(yè)2433.2718.047.756.98.1工業(yè)2036.4019.840.052.17.5建筑業(yè)396.80.6第三產(chǎn)業(yè)2087.9912.441.038.15.52008年我市居民消費價格水平比上年上漲5.6%,雖仍處于高位，但價格回穩(wěn)，漲幅回落態(tài)勢明顯，比年初下降了4.3個百分點。服務(wù)項目價格比年初下降3.1個百分點。工業(yè)品出廠價格指數(shù)略低于全國平均水平，并從九月以來連續(xù)3個月回落。價格回穩(wěn)對抑制通貨膨脹、穩(wěn)定市場物價有明顯效果。隨著"一圈兩翼"發(fā)展戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進，兩大區(qū)域經(jīng)濟呈現(xiàn)同步快速增長態(tài)勢。2008年，"1小時經(jīng)濟圈"實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3959.27億元，同比增長13.6%，比重達77.7%，有效帶動了全市經(jīng)濟快速發(fā)展；"兩翼"地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展進一步加速，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1137.39億元，同比增長16.9%，增速分別高于全市和"1小時經(jīng)濟圈"2.6、3.3個百分點。其中，萬州區(qū)、彭水縣經(jīng)濟增長迅猛，增速并列全市第一，為26.3%。地區(qū)經(jīng)濟實力也進一步增強，其中，九龍坡區(qū)邁上400億元臺階、達到431.30億元，渝中區(qū)和渝北區(qū)均邁上300億元臺階，分別達到326.21、301.80億元，三地經(jīng)濟總量位居全市前三位。2008年，重慶金融市場對經(jīng)濟的支撐保障作用仍然明顯，對地方經(jīng)濟發(fā)展的信貸投入及金融自身安全并沒因金融危機受多大影響。一是全市金融機構(gòu)存貸款規(guī)模仍在擴大。截止12月末，金融機構(gòu)人民幣存款余額8021.95億元，比年初增加1445.20億元，比上年多增加388億元。金融機構(gòu)人民幣貸款余額6320.81億元，比年初增加1189.12億元，同比多增加445億元。金融機構(gòu)現(xiàn)金收支繼續(xù)呈現(xiàn)回籠態(tài)勢，凈回籠現(xiàn)金57.65億元；金融機構(gòu)實現(xiàn)凈利潤達138.72億元，比上年增加26.86億元；全市金融機構(gòu)不良貸款率已下降到3%左右。以上經(jīng)濟數(shù)據(jù)與指標表明，首先2008年GDP增長速度較好，尤其第二、第三產(chǎn)業(yè)形式良好，GDP增長速度遠高于全國平均水平，但其占有絕對比重明顯偏小，這說明重慶發(fā)展勢頭良好，始終保持GDP的較高增長，在西部12個省市中居第3位，在全國31個省市中居第5位，2009年重慶加大了危舊房改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，這些措施將有利于投資和消費的增長，有利于穩(wěn)定GDP的較快增長。其次重慶2008年全年實際利用內(nèi)資842.84億元，比上年增長96.0%，大項目全年實施857個，同比增長26.4%，說明重慶投資環(huán)境日益改善，在“一圈兩翼”戰(zhàn)略的規(guī)劃下，招商能力迅速加強。房地產(chǎn)業(yè)拔得頭籌，2008年實際利用內(nèi)資305.64億元，比上年增長98.8%，占全市實際利用內(nèi)資的36.3%，制造業(yè)實際利用內(nèi)資293.22億元，位居第二，比上年增長85.9%，占全市實際利用內(nèi)資的34.8%，這表明房地產(chǎn)在重慶長期依然被眾多投資者看好，未來發(fā)展較好。第三，2008年重慶危舊房改造等民生工程和基礎(chǔ)設(shè)施工程作為經(jīng)濟發(fā)展中政府關(guān)注的重點。在金融危機持續(xù)影響下，當今世界經(jīng)濟總體仍處于衰退階段。重慶市委、市政府綜合考慮國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境和我市經(jīng)濟發(fā)展形勢，積極出臺一系列應(yīng)對政策措施，經(jīng)濟出現(xiàn)快速回升勢頭，2009年上半年重慶實現(xiàn)增加值2320.47億元，增長12.5%，增速比一季度提高了3.5個百分點，在全國的排位也由一季度的第14位提升到第6位。從區(qū)域經(jīng)濟來看，回暖跡象也十分明顯。2009年上半年“一圈兩翼”GDP貢獻率與拉動率單位：億元、%區(qū)域經(jīng)濟總量增長速度貢獻率拉動力一小時經(jīng)濟圈1821.7911.672.89.1渝東北翼379.1716.821.62.7渝東南翼119.5114.05.60.74.2.2固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長2008年面對異常復雜的國際國內(nèi)形勢，面對特大自然災(zāi)害和國際金融危機的雙重沖擊，面對國家宏觀調(diào)控政策從“雙防”到“一保一控”再到“保增長”的多次調(diào)整，我市在經(jīng)濟發(fā)展中迎難而上，提前謀劃，積極應(yīng)對，及時調(diào)整，確保了固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長。截止12月末，全市累計完成固定資產(chǎn)投資4045.25億元，同比增長28.0%。其中城鎮(zhèn)投資3781.56億元，增長27.2%；農(nóng)村投資263.69億元，增長39.0%。在國家“保增長”政策和重慶現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展特定需求的共同帶動下，2009年上半年投資形勢呈現(xiàn)“增速加快、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、活力增強、支撐穩(wěn)固、政策拉動”五大亮點。從今年2月到5月，固定資產(chǎn)投資累計增速均在30%以上，到上半年投資增長仍在高位運行，累計完成投資量1948.19億元，同比增長35.2%，增速比去年同期提高7.7個百分點，為2005年以來同期投資增速的新高。從單月走勢來看，2—6月全市單月投資增量呈現(xiàn)逐月遞增態(tài)勢，特別是6月份實現(xiàn)單月增量590.5億元，單月環(huán)比增幅達到56.9%，兩項指標均創(chuàng)今年以來最高峰值。展望2009年，受全球金融危機的持續(xù)影響，在預期國家經(jīng)濟增長放緩的大背景下，雖然我市投資形勢較為嚴峻，但同時也存在一些利好因素：（一）重慶有西部大開發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)、保稅港區(qū)等眾多優(yōu)惠政策，具有較好的后發(fā)優(yōu)勢；（二）2009年中央擴大內(nèi)需的大筆投資將重點放在中西部地區(qū)，我市必然從中受益。（三）貫徹“314”總體部署，在積極建設(shè)成為長江上游經(jīng)濟中心和西部增長極的背景下，我市社會經(jīng)濟正進入一個相對穩(wěn)定的快速發(fā)展階段，對固定資產(chǎn)投資存在較大的需求。4.2.3人均可支配收入及居民存款逐年上升2008年，全市居住在城鎮(zhèn)的人口為1419.09萬人，占常住人口的49.99%，比上年增加57.74萬人。2008年，城市居民人均可支配收入15708.74元，比上年增長14.5%；農(nóng)村居民人均純收入4126.21元，比上年增長17.6%；2009年上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8192元，增長9.9%，增幅回落4.5個百分點；扣除物價因素影響，實際增長12.4%。2008年，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員27.8萬人，比上年增長2%，新轉(zhuǎn)移農(nóng)村富裕勞動力30萬人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.96%，比上年下降0.02個百分點。2009年上半年，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員16.05萬人，增長0.4%；新增轉(zhuǎn)移勞動力25.8萬人，下降9.5%。表明農(nóng)民工就業(yè)受金融危機的沖擊相對較大。2008年，金融機構(gòu)人民幣存款余額8021.95億元，比年初增加1445.20億元，比上年多增加388億元。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款3988.96億元，比年初增加760.77億元。2009年上半年，我市金融機構(gòu)本外幣存款余額10366.27億元，增長41.6%，本外幣貸款余額8268.92億元，增長46.9%，貸款余額增長速度連續(xù)6個月排名全國第一，金融業(yè)實現(xiàn)增加值104.17億元，同比增長37.5%，增速居各行業(yè)第一。中長期貸款余額增長58.3%，短期貸款余額下降8.2%；企業(yè)存款余額增長59.4%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額增長27.4%。信貸投放量的快速增加，為全市經(jīng)濟回升注入強有力的資金支持。從以上數(shù)據(jù)分析，重慶經(jīng)濟運行良好，投資繼續(xù)增加，居民收入有所上升，居民購買住宅或進行商業(yè)地產(chǎn)投資的需求旺盛，購房能力有所增強。4.3重慶市房地產(chǎn)市場概況分析4.3.1政策影響分析近年來，針對一些地區(qū)房地產(chǎn)投資和價格增長過快，空置房大量增加的情況，國家從宏觀上采取一系列強有力的措施對全國的房地產(chǎn)業(yè)進行了十分有效的調(diào)控。2003年、2004年從房地產(chǎn)開發(fā)用地管理方面進行了有力的調(diào)控，2004年從房地產(chǎn)金融方面進行了有力的調(diào)控，2005年從房地產(chǎn)稅收管理方面進行了有力的調(diào)控。一年一個重點，三年三項重要措施，使我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展比較健康，市場規(guī)范有序。重慶市結(jié)合自身實際，堅決貫徹國家宏觀調(diào)控決策，采取一系列有效措施，穩(wěn)定住房價格，調(diào)控開發(fā)總量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2007年，我市房地產(chǎn)市場保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢，總體上保持了“四個基本協(xié)調(diào)”：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與全社會固定資產(chǎn)投資增長基本協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重基本協(xié)調(diào)；商品房住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)；房價增長與經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)居民可支配收入增長基本協(xié)調(diào)。2007年6月初，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》，明確：國務(wù)院同意批準設(shè)立成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱“927新政”)，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，其中主要針對購買“第二套房”提出了一些建議。根據(jù)央行、銀監(jiān)會國慶節(jié)前發(fā)布的相關(guān)通知，貸款購買第二套(含）以上的住房首付款將提高至40%以上，利率不得低于同檔次基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，確定第二套房以家庭為單位界定。2008年10月22日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）規(guī)定《重慶市人民政府關(guān)于擴大內(nèi)需促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實施意見》（渝府發(fā)〔2009〕9號文件）2009年4月下旬正式向國務(wù)院遞交《重慶”兩江新區(qū)”總體規(guī)劃方案》,7月國家發(fā)改委“兩江新區(qū)”調(diào)研組來渝進行專題調(diào)研。4.3.2重慶市經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場強勁推動2008年GDP增長速度較好，尤其第二、第三產(chǎn)業(yè)形式良好，GDP增長速度遠高于全國平均水平，但其占有絕對比重明顯偏小，這說明重慶發(fā)展勢頭良好，始終保持GDP的較高增長，在西部12個省市中居第3位，在全國31個省市中居第5位，2009年重慶加大了危舊房改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，這些措施將有利于投資和消費的增長，有利于穩(wěn)定GDP的較快增長。其次重慶2008年全年實際利用內(nèi)資842.84億元，比上年增長96.0%，大項目全年實施857個，同比增長26.4%，說明重慶投資環(huán)境日益改善，在“一圈兩翼”戰(zhàn)略的規(guī)劃下，招商能力迅速加強。房地產(chǎn)業(yè)拔得頭籌，2008年實際利用內(nèi)資305.64億元，比上年增長98.8%，占全市實際利用內(nèi)資的36.3%，制造業(yè)實際利用內(nèi)資293.22億元，位居第二，比上年增長85.9%，占全市實際利用內(nèi)資的34.8%，這表明房地產(chǎn)在重慶長期依然被眾多投資者看好，未來發(fā)展較好。第三，2008年重慶危舊房改造等民生工程和基礎(chǔ)設(shè)施工程作為經(jīng)濟發(fā)展中政府關(guān)注的重點。在2009年上半年全國各省經(jīng)濟發(fā)展情況顯示，我市GDP總量達到2320.47億元，同比增長12.5%，高于全國5.4個百分點，在各省市排位由一季度的14位躍居上半年的第6位。4.3.32009年上半年重慶房地產(chǎn)市場復蘇在即重慶房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2008年的調(diào)整與陣痛之后，于今年上半年頻現(xiàn)回暖信號，市場復蘇在即。年初的優(yōu)惠政策有效刺激市場需求得以快速釋放，銷售市場率先回暖，全市商品房銷售面積達1615.62萬平方米，同比增長37.6%，實現(xiàn)銷售額529.37億元，增長64.3%，呈現(xiàn)價量齊升的發(fā)展態(tài)勢；資金鏈有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)投資整裝待發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上半年到位資金658.03億元，同比增長16.7%，為2008年6月以來僅次于上月的較高增速，本年開發(fā)投資完成額434.29億元，增長13.2%。一、開發(fā)投資平穩(wěn)增長，土地交易回暖（一）上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資稍顯謹慎，6月有所發(fā)力上半年，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資434.29億元，同比增長13.2%。3-5月各月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額均維持在75億元左右，環(huán)比波動保持在3個百分點以內(nèi)，保持相對平穩(wěn)，開發(fā)企業(yè)謹慎前行。6月受市場經(jīng)濟回暖跡象日益明顯的影響，開發(fā)投資有所發(fā)力，單月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資111.53億元，同比增長27.1%，環(huán)比增長46.0%。，單月增量為今年以來最高水平（二）“1小時經(jīng)濟圈”投資比重下降，主城九區(qū)比重持平從全市各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看，上半年，“1小時經(jīng)濟圈”完成投資397.79億元，同比增長11.6%，占比91.6%，比重較去年同期下降1.3個百分點，其中主城九區(qū)完成投資325.25億元，增長13.4%，占全市比重為74.9%，較去年同期略升0.1個百分點?？梢姡?“1小時經(jīng)濟圈”中除主城九區(qū)以外的區(qū)縣開發(fā)投資增速不快，比重下降?！皟梢怼狈康禺a(chǎn)開發(fā)投資36.50億元，同比增長34.9%。其中，“渝東北翼”完成投資26.17億元，增長20.1%；“渝東南翼”完成投資10.33億元，增長96.6%?！皟梢怼狈康禺a(chǎn)開發(fā)投資具有基礎(chǔ)薄、增速快的顯著特點。（三）土地交易市場回暖，企業(yè)信心恢復從國土交易中心數(shù)據(jù)顯示，上半年主城區(qū)商品房土地（出讓）供應(yīng)面積中，6月單月成交商品房土地面積及金額均占上半年比重一半以上，可見土地交易從6月開始重新活躍，開發(fā)商重啟購地行為。其中，保利地產(chǎn)以38.1億元拍下鴻恩寺附近895畝土地，樓面地價達到3040元/平方米，逼近2007年樓市最高峰時樓面均價水平，成為開發(fā)商信心恢復的有力佐證。（四）開發(fā)投資增速位次提升從全國情況來看，1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成10165.21億元，同比增長6.8%，較我市同期低2.3個百分點；西部地區(qū)完成投資1971.92億元，同比增長8.6%，較我市同期低0.5個百分點。1-5月我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速居全國第18位，較去年同期上升7位；西部第8位，較去年同期上升3位。二、資金鏈進一步好轉(zhuǎn)，保障開發(fā)投資復蘇上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源979.24億元，同比增長14.7%，較一季度提高8.7個百分點，其中本年到位資金658.03億元，同比增長16.7%，較一季度提高15.4個百分點。四類來源資金結(jié)構(gòu)3進一步優(yōu)化。（一）開發(fā)企業(yè)主力資金來源提速一直以來，以定金及預售款和個人按揭貸款為主的其他資金來源在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金中的比重維持在40%以上，2006、2007、2008年所占比重分別為48.5%、54.3%、43.8%。因此隨市場銷售情況同步波動的其他資金來源已成為開發(fā)企業(yè)的主力資金。今年4月，開發(fā)企業(yè)其他資金來源增長11.8%，結(jié)束連續(xù)九個月的負增長態(tài)勢，到本月末，其他資金來源增速進一步加快，實際到位325.92億元，增長28.7%，較上月高3.4個百分點。其中，定金及預收款171.44億元，增長22.3%，較上月高0.4個百分點，個人按揭貸款126.93億元，增長86.6%，較上月高13.7個百分點。（二）外資積極投入，利用外資增長較快外商直接投資，是我市房地產(chǎn)市場利用外資快速增長的主要原因，同時保障外資企業(yè)投資快速增長。全市上半年利用外資12.89億元，增長220.2%，其中外商直接投資12.77億元，增長223.1%，占比99.1%。外資快速到位促使外資企業(yè)積極投入我市房地產(chǎn)市場，上半年全市外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資73.52億元，同比增長80.6%，增速較全市平均水平高67.4個百分點。（三）企業(yè)自籌資金穩(wěn)步增長，企業(yè)貸款需求減弱上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金202.19億元，增長16.7%，占比30.7%，其中企業(yè)自有資金130.77億元，增長22.4%；國內(nèi)貸款117.03億元，同比減少12.1%，其中銀行貸款112.39億元