房地產(chǎn)投資項目財務分析概述及應用

房地產(chǎn)工程投資分析房地產(chǎn)投資工程財務分析房地產(chǎn)投資工程財務分析概述房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表傳統(tǒng)的財務分析指標現(xiàn)代的財務分析指標房地產(chǎn)投資工程財務分析的應用6．1房地產(chǎn)投資工程財務分析概述6．1．1房地產(chǎn)工程財務分析的含義財務分析也叫財務評價。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測，工程籌劃，投資、本錢與費用估算，收入估算與資金籌措等根本資料和數(shù)據(jù)的根底上，通過編制根本財務報表，計算財務評價指標，對房地產(chǎn)工程的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進行的分析，據(jù)此評價和判斷投資工程在財務上的可行性。6．1房地產(chǎn)投資工程財務分析概述財務分析的根本程序是：1．收集、整理和計算有關根底財務數(shù)據(jù)資料。2．編制根本財務報表。3．財務分析指標的計算與評價。4．進行不確定性分析。5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資工程財務上可行與否的最終結(jié)論。6．1房地產(chǎn)投資工程財務分析概述6．1．2財務分析的作用1．衡量工程的盈利能力這種衡量主要是靠計算財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進行的。6．1房地產(chǎn)投資工程財務分析概述2．衡量工程的清償能力這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款歸還期以及資產(chǎn)負債率和償債保障比率等指標來進行的。3．衡量工程的資金平衡能力資金平衡主要是指投資工程的各期盈余資金不應出現(xiàn)負值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的。6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表6．2．1現(xiàn)金流量表1．現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表是指反映工程在計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表2．現(xiàn)金流量表的種類按照投資計算根底的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：1〕全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算根底〔即假定全部投資均為自有資金〕，用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標的計算表格。其目的是考察工程全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同根底。其表格形式見表6-1。

全部投資財務現(xiàn)金流量表表6-1單位：萬元

全部投資財務現(xiàn)金流量表續(xù)表6-1單位：萬元6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表2〕資本金現(xiàn)金流量表資本金是工程投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算根底，把借款本金歸還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察工程資本金的盈利能力。其表格形式見表6-2。

資本金現(xiàn)金流量表表6-2單位：萬元

資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表6-2單位：萬元6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表3〕針對兩表的有關說明〔1〕凈現(xiàn)金流量〔工程的未來收益〕是工程當年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據(jù)需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量?！?〕兩表的區(qū)別。〔3〕計算期〔4〕房地產(chǎn)投資工程往往有開發(fā)后出售工程、開發(fā)后出租工程和置業(yè)投資工程的區(qū)分。6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表4〕投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計算根底，用以計算投資者各方財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當一個房地產(chǎn)工程有幾個投資者進行投資時，就應編制投資者各方現(xiàn)金流量表。其表格形式見表6-3。

投資各方現(xiàn)金流量表表6-3單位：萬元6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表6．2．2資金來源與運用表1．資金來源與運用表的含義資金來源與運用表是反映房地產(chǎn)投資工程在計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及工程的資金籌措方案和貸款歸還方案的財務報表，它為工程資產(chǎn)負債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務信息。其表格形式見表6-4。本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。

現(xiàn)金來源與運用表表6-4單位：萬元

現(xiàn)金來源與運用表續(xù)表6-4單位：萬元6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表2．資金平衡分析該表給出的盈余資金表示當年資金來源〔現(xiàn)金流入〕多于資金運用〔現(xiàn)金流出〕的數(shù)額。當盈余資金為負值時，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。作為工程投資實施的必要條件，每期的盈余資金應不小于零。因而，房地產(chǎn)投資工程資金平衡分析關注的重點是資金來源與運用表的累計盈余欄目。6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表3．與一般建設工程的不同在填列資金來源與運用表時，與現(xiàn)金流量表一樣，出售工程和出租工程也會有所不同，這是與一般建設工程不同的地方。1〕出售工程資金來源與運用表〔見表6-5〕2〕出租和自營工程的資金來源與運用表〔見表6-6〕出售工程資金來源與運用表表6-5單位：萬元出租與自營工程資金來源與運用表表6-6單位：萬元出租與自營工程資金來源與運用表續(xù)表6-6單位：萬元6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表6．2．3損益表1．損益表的含義損益表是反映房地產(chǎn)投資工程計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務報表。通過該表提供的投資工程經(jīng)濟效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標。其表格形式如表6-7。損益表表6-7單位：萬元損益表續(xù)表6-7單位：萬元6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表2．損益表的內(nèi)容及計算1〕關于利潤總額損益表中的利潤總額一般應為：利潤總額=經(jīng)營收入－經(jīng)營本錢－運營費用－修理費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表〔1〕以出售為主的房地產(chǎn)工程的利潤總額利潤總額=銷售收入－總本錢費用－經(jīng)營稅金與附加－土地增值稅其中，銷售收入、總本錢費用、經(jīng)營稅金與附加與土地增值稅的數(shù)據(jù)可以依據(jù)第5章的財務數(shù)據(jù)和輔助報表得到。其表格形式見表6-8。出售型房地產(chǎn)工程的損益表表6-8單位：萬元6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表〔2〕以出租為主的房地產(chǎn)工程利潤總額利潤總額=出租收入－經(jīng)營本錢－經(jīng)營稅金與附加其中，出租收入、經(jīng)營本錢、經(jīng)營稅金與附加的數(shù)據(jù)可以通過第5章的財務數(shù)據(jù)和輔助報表得到。其表格形式見表6-9。出租型房地產(chǎn)工程的損益表表6-9單位：萬元6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表2〕關于稅后利潤稅后利潤=利潤總額－所得稅其中，所得稅=應納稅所得額×所得稅稅率一般情況下，應納稅所得額〔或應納稅收入〕就是前面計算出來的利潤總額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為33%。6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表3〕關于利潤分配房地產(chǎn)企業(yè)交納所得稅后的利潤為稅后利潤，稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照以下順序分配：〔1〕彌補企業(yè)以前年度虧損?！?〕提取盈余公積金?！?〕向投資者分配利潤，即表中的應付利潤?？紤]了這三項因素后〔大局部情況下只有后兩項因素〕，余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。當借款還清后，一般應將這局部利潤補分給投資者。6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表6．2．4資產(chǎn)負債表1．資產(chǎn)負債表的含義資產(chǎn)負債表是反映房地產(chǎn)投資工程在計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負債與所有者權益變化及對應關系的報表。該表主要用于考察工程資產(chǎn)、負債、所有者權益的結(jié)構(gòu)，進行工程清償能力分析。各期資產(chǎn)應等于負債和所有者權益之和。2．資產(chǎn)負債表的內(nèi)容從表中可以看出，資產(chǎn)負債表由三大局部組成：資產(chǎn)、負債和所有者權益。6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表6．2．5根本報表的相互關系根本報表是財務分析體系中重要的組成局部。各種根本報表之間有著密切的聯(lián)系?！袄麧櫛悫暸c“現(xiàn)金流量表〞都是為進行工程盈利能力分析提供根底數(shù)據(jù)的報表，不同的是，通過“利潤表〞計算的是盈利能力的靜態(tài)指標；通過“現(xiàn)金流量表〞計算的是盈利能力的動態(tài)指標。同時“利潤表〞也為“現(xiàn)金流量表〞的填列提供了一些根底數(shù)據(jù)。6．2房地產(chǎn)投資工程財務分析根本報表“借款還本付息表〞、“資金來源與運用表〞和“資產(chǎn)負債表〞都是為進行工程清償能力分析提供根底數(shù)據(jù)的報表。根據(jù)“借款還本付息表〞或“資金來源與運用表〞可以計算借款歸還期指標，根據(jù)“資產(chǎn)負債表〞可以計算資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率等指標。另外，通過“資金來源與運用表〞可以進行工程的資金平衡能力的分析。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析6．3．1根本指標1．收益乘數(shù)收益乘數(shù)表示物業(yè)的市場價值〔價格〕與總收入或凈收入之間的比率關系。它雖然不能充當獨立分析的工具，但可以很容易地將那些明顯不能接受的工程加以剔除。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析收益乘數(shù)按計算基數(shù)的不同，分為總收益乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。比較而言，總收益乘數(shù)分析更為常用。因為凈收益乘數(shù)需要事先確定凈經(jīng)營收益，稍微麻煩一些。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析2．財務比率財務比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。較為常用的財務比率有營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率。1〕營業(yè)比率：它是工程的經(jīng)營支出占實際總收入的百分比。一般說來，營業(yè)比率越高代表營運的效率越差，反之那么效率越高。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析2〕損益平衡比率：它是工程的經(jīng)營支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比〔也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率〕。這個比率越小，那么潛在總收入越大，那么工程現(xiàn)金流量出現(xiàn)負數(shù)之前的工程總收入水平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析3〕償債保障比率償債保障比率有時也叫償債能力比率、還本付息比率。表示工程凈經(jīng)營收益與年債息總額〔年還本付息額〕之間的關系。這是工程凈經(jīng)營收入在降到缺乏以清償所欠的債務本息之前的下降程度。該倍數(shù)越大，那么周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小，因而所面臨的財務風險越小，它說明了貸款的平安程度，所以該指標越大越好。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析3．盈利能力指標所有盈利分析方法的一個共同特點是將投資與收益有機地聯(lián)系起來。1〕全面資本化率：表示預期凈經(jīng)營收益占市場價格的百分比。從前面的收益乘數(shù)分析可知，它是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)。因為沒有反映融資狀況對投資工程的影響，全面資本化率這個指標的適用性受到一定的限制。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析2〕股本化率〔也叫權益資本化率〕：表示稅前現(xiàn)金流量占初始股本投資的百分比。股本化率考慮了不同融資條件對物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對投資工程的影響。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析3〕現(xiàn)金回報率(也叫資本金凈利潤率)：是指稅后現(xiàn)金流量與股本投資之比。作為考慮了所得稅后的指標，它仍有缺點。它沒有考慮物業(yè)價值的變動和稅后現(xiàn)金流量隨時間的變化對投資績效的影響。

6．3傳統(tǒng)的財務指標分析4〕經(jīng)紀人收益率經(jīng)紀人收益率指標解決了現(xiàn)金回報率指標的缺點。它調(diào)整了分子，用稅后現(xiàn)金流量再加上遞增的權益投資額，使之既考慮了所得稅結(jié)果，也考慮了由于抵押貸款分期歸還后相應的權益增加〔即物業(yè)價值的變動〕情況，從而使所投資的物業(yè)看起來更富有吸引力。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析4．回收期指標回收期是計算各投資工程的預期現(xiàn)金收益等于初始投資時的年數(shù)。收回初始投資所需時間越短的工程越好?；厥掌谂c收益率之間也存在著倒數(shù)關系。從前面的介紹中我們知道有幾種不同的收益指標，所以回收期相應也有幾種計算方法?；厥掌?市場價格/凈經(jīng)營收益〔全面資本化率的倒數(shù)〕回收期=初始股本投資/稅前現(xiàn)金流量〔股本化率的倒數(shù)〕回收期=初始股本投資/稅后現(xiàn)金流量〔現(xiàn)金回報率的倒數(shù)〕假設每年預期現(xiàn)金流量相同，回收期=初始股本投資/預期現(xiàn)金流量。假設每年預期現(xiàn)金流量不同，那么回收期是將每年預期現(xiàn)金流量求和直到等于初始投資額為止的時間。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析6．3．2投資分析的合理化趨勢1．傳統(tǒng)財務分析方法的缺乏1〕忽略了整個持有期內(nèi)所有的預期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營期的第1年，最多也是前面幾年的經(jīng)營情況。2〕未考慮投資期末處理〔即銷售〕物業(yè)所帶來的現(xiàn)金流量。對于有些物業(yè)投資來說，期末轉(zhuǎn)讓或銷售物業(yè)的收益或許在整個物業(yè)投資收益中占有更大的比重。3〕忽略了凈現(xiàn)金流量的時間問題。6．3傳統(tǒng)的財務指標分析2．開展趨勢投資分析的合理化的趨勢就是，工程的投資收益要作數(shù)量、質(zhì)量和時間三方面的修正。一般情況下，投資者會綜合考慮各種經(jīng)驗分析值以及工程的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率等指標之后，再做決策。6．4現(xiàn)代的財務指標分析1．根據(jù)是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標和動態(tài)分析指標兩大類。6．4現(xiàn)代的財務指標分析2．根據(jù)分析的目標劃分，分為盈利能力指標、清償能力指標和資金平衡能力指標三大類。6．4現(xiàn)代的財務指標分析3．根據(jù)指標的性質(zhì)劃分，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標三大類。財務分析指標時間性指標投資回收期借款償還期價值性指標——財務凈現(xiàn)值比率性指標財務內(nèi)部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務比率資產(chǎn)負債率流動比率速動比率6．4現(xiàn)代的財務指標分析6．4．2各財務分析指標與報表的關系從上述有關財務分析的內(nèi)容與財務分析指標體系，我們可以看出財務分析指標與財務根本報表之間的對應關系。見表6-12。表6-12財務分析指標與根本報表的關系6．4現(xiàn)代的財務指標分析6．4．3各財務分析指標的計算靜態(tài)指標是指不考慮資金時間價值因素的影響而計算的盈利指標。1〕投資利潤率投資利潤率，是指房地產(chǎn)投資工程開發(fā)建設完成后正常年度的年利潤總額〔或預計回收期內(nèi)的年平均利潤總額〕與工程總投資額的比率，主要用來評價開發(fā)投資工程的獲利水平。其計算公式為：式中：總投資額=投資+貸款利息6．4現(xiàn)代的財務指標分析實際工作中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。計算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進行比較，如果預期的投資利潤率〔或收益率〕高于或等于基準投資利潤率〔或收益率〕，說明該工程投資經(jīng)濟效益高于或相當于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。6．4現(xiàn)代的財務指標分析2〕投資利稅率投資利稅率是工程利稅額與總投資額的比值。其計算公式為：式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。計算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進行比較，假設前者大于后者，那么認為工程是可以考慮接受的。6．4現(xiàn)代的財務指標分析3〕資本金利潤率資本金利潤率是工程的利潤總額〔或年平均利潤總額〕與工程資本金〔即自有資金或權益投資〕之比。其計算公式為：計算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標資本金利潤率進行比較，假設前者大于或等于后者，那么認為工程是可以考慮接受的。6．4現(xiàn)代的財務指標分析4〕資本金凈利潤率資本金凈利潤率是工程所得稅后利潤與工程資本金之比。其計算公式為：應該說，資本金凈利潤率是投資者最關心的一個指標，因為它反映了投資者自己出資所帶來的凈利潤。6．4現(xiàn)代的財務指標分析5〕靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資工程的凈收益來抵償全部投資所需的時間。靜態(tài)投資回收期的計算具體有兩種方法：〔1〕當工程投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時：投資回收期=工程總投資/工程年平均收益額例如，某投資者投資100萬元購置一小型公寓工程進行出租，估計投入運營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在10萬元。求該工程的靜態(tài)投資回收期。根據(jù)公式得：投資回收期=100/10=10〔年〕6．4現(xiàn)代的財務指標分析〔2〕當工程投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時：投資回收期=〔累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1〕+〔上期累計現(xiàn)金流量的絕對值/本期凈現(xiàn)金流量〕其中凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量可直接利用財務現(xiàn)金流量表〔全部投資〕中的計算求得。當累計凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為工程靜態(tài)投資回收期的最終年份。該指標比較適用于對出租和自營的房地產(chǎn)工程投資回收的粗略評價。6．4現(xiàn)代的財務指標分析6〕借款歸還期借款歸還期分為國內(nèi)借款歸還期和國外借款歸還期?！?〕國內(nèi)借款歸還期國內(nèi)借款歸還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)工程具體財務條件下，在房地產(chǎn)工程計算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤〔如預售收入還款〕、攤銷及其他還款資金，歸還房地產(chǎn)工程借款本息所需要的時間。借款歸還期可由“借款還本付息估算表〞、“損益表〞及“資金來源與運用表〞計算。6．4現(xiàn)代的財務指標分析其詳細計算公式為：借款歸還期=借款歸還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+〔當期歸還借款額/當期可用于還款的資金額〕或=歸還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數(shù)-開始借款的期數(shù)+〔當期歸還借款額/當期可用于還款的資金額〕實際操作中，工程借款歸還期往往已由借款合同確定。計算出借款歸還期后，還要與貸款機構(gòu)的要求期限進行比照，等于或小于貸款機構(gòu)提出的要求期限，即可認為工程是有清償能力的。否那么，認為工程沒有清償能力，是不可行的。6．4現(xiàn)代的財務指標分析〔2〕國外借款歸還期國外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預計可能的借款歸還條件計算。當借款歸還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認為房地產(chǎn)工程具有清償能力。6．4現(xiàn)代的財務指標分析7〕財務比率這里財務比率與本章第3節(jié)中介紹的的財務比率不同，具體是指資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率。6．4現(xiàn)代的財務指標分析8〕還本付息比率還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與年還本付息額〔或年債息總額〕之比。某物業(yè)投資的還本付息比率越高，說明該投資的還貸能力越強。6．4現(xiàn)代的財務指標分析2．動態(tài)指標的計算動態(tài)指標是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標。常用的動態(tài)分析指標主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。1〕財務凈現(xiàn)值〔1〕凈現(xiàn)值的含義現(xiàn)值是指未來預期收益的現(xiàn)在價值。凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率ic〔適宜的貼現(xiàn)率〕，將房地產(chǎn)投資工程在計算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。6．4現(xiàn)代的財務指標分析式中：NPV：凈現(xiàn)