南海平洲舊改項(xiàng)目可行性研究方案(20141211)課件

2014.11南海平洲舊改項(xiàng)目可行性研究方案報(bào)告目錄區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性SWOT分析宏觀環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)分析周邊重點(diǎn)項(xiàng)目研究第一章：項(xiàng)目界定第二章：市場(chǎng)背景第三章：項(xiàng)目發(fā)展初判項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目整體定位客戶定位未來供應(yīng)分析小結(jié)項(xiàng)目發(fā)展建議銷售價(jià)格預(yù)判消化速度預(yù)判CHAPTER項(xiàng)目界定1、區(qū)域?qū)傩?、項(xiàng)目屬性3、SWOT分析1世界制造業(yè)基地南海區(qū)順德區(qū)城市標(biāo)簽佛山是世界制造業(yè)基地，南海是其產(chǎn)業(yè)布局的重要區(qū)域區(qū)域?qū)傩?/p>

南海區(qū)，位于市域中部，全區(qū)面積1073.82平方公里，常住人口258.88萬(wàn)，下轄8個(gè)鎮(zhèn)（街道）。南海在全國(guó)百?gòu)?qiáng)區(qū)中位列第四。2013年，全區(qū)生產(chǎn)總值2172億元，增長(zhǎng)10.2%。南海南海GDP在全市排名第二，處于佛山的核心板塊區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩员景肝挥谀虾Ｆ街薨鍓K，屬于廣佛交界的次級(jí)紐帶位置我項(xiàng)目荔灣芳村海珠番禺南站禪桂核心區(qū)平洲約6公里約6公里約9公里項(xiàng)目緊鄰禪桂核心，與廣州荔灣芳村、番禺南站區(qū)域距離適中。從區(qū)域地位來看屬于南海老城板塊，其次在未來交通規(guī)劃利好帶動(dòng)下，有望成為繼海八路龍溪板塊、千燈湖版塊后吸納廣州客戶的重點(diǎn)區(qū)域區(qū)域路網(wǎng)成熟，快速連接禪桂及廣州番禺、荔灣區(qū)域?qū)傩?/p>

佛山一環(huán)我項(xiàng)目荔灣芳村番禺南站省道（通往廣鋼新城）佛平路（通往桂城）廣珠西線、環(huán)城高速通往廣州南站區(qū)域路網(wǎng)成熟，佛山一環(huán)以及佛平路等快速鏈接佛山禪桂、順德陳村。此外省道以及環(huán)城高速可通達(dá)廣州南站、荔灣芳村區(qū)域陳村五斗橋通往順德區(qū)域?qū)傩宰鳛橹袊?guó)產(chǎn)值最大的玉器市場(chǎng)和中國(guó)最大的緬甸翡翠玉石集散地，平洲玉器依憑其產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在政府和業(yè)界的努力下，有望崛起成為南海乃至佛山的新的特色產(chǎn)業(yè)和城市名片。平洲玉器市場(chǎng)是我國(guó)四大玉器市場(chǎng)之一，目前平洲玉器街集聚了國(guó)內(nèi)外廠商3000多家，加工企業(yè)500多家，從業(yè)人員超過2萬(wàn)人，年接待海內(nèi)外客商超過百萬(wàn)人次，翡翠玉石成品的市場(chǎng)總銷售額已超過20億元，銷售額位居國(guó)內(nèi)同行前列區(qū)域內(nèi)玉器產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，超2萬(wàn)從業(yè)人員為本案潛在客群南海區(qū)平洲玉器城項(xiàng)目定位：玉器文化旅游特色步行街區(qū)營(yíng)造嶺南水鄉(xiāng)園林意境平洲玉器行業(yè)發(fā)展至今已有30年歷史，目前已形成集玉石集散、加工、銷售于一體的產(chǎn)業(yè)。作為國(guó)內(nèi)著名玉器市場(chǎng)之一的平洲玉器老街位于平洲舊城區(qū)，依托平東村，玉器商鋪沿平東大道兩側(cè)展開，南側(cè)分兩期新建平洲玉器城，平洲玉器城的翠寶園項(xiàng)目最近正式開業(yè)。

根據(jù)規(guī)劃，平洲玉器城占地規(guī)模28公頃，擬打造一個(gè)集玉石交易、產(chǎn)品展銷、商貿(mào)、旅游、休閑于一體的中國(guó)4A級(jí)國(guó)際玉器旅游購(gòu)物商業(yè)景區(qū)。這里將把傳統(tǒng)玉器文化和嶺南水鄉(xiāng)文化，以小橋、流水、古樸的民居建筑營(yíng)造出傳統(tǒng)嶺南水鄉(xiāng)園林的意境。桂城街道玉器街管理辦主任孔祥澤介紹，南海區(qū)政府已把平洲玉石產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)，已完成總體規(guī)劃方案和建筑設(shè)計(jì)方案的編制工作，正在實(shí)施中。升級(jí)建議：設(shè)置濱河公園市國(guó)土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃局用地規(guī)劃科科長(zhǎng)勞世澤認(rèn)為，這一選點(diǎn)應(yīng)加快周邊城市道路的建設(shè)，加強(qiáng)公交可達(dá)性系統(tǒng)建設(shè)，建議將現(xiàn)有的巴士停車場(chǎng)改造設(shè)置成濱河公園，并加強(qiáng)步行街區(qū)與濱河公園的聯(lián)系。區(qū)域?qū)傩晕磥砥街抻衿鹘謱⒊煞鹕狡叽筇厣叫薪謪^(qū)之一區(qū)域?qū)傩云街抻衿鞒钦w規(guī)劃功能完善，未來亦有住宅小區(qū)傳統(tǒng)玉器街區(qū)及璞玉園酒店玉文化古街翠寶園玉器加工區(qū)住宅小區(qū)、幼兒園玉器加工區(qū)及玉石露天拍賣公園住宅小區(qū)住宅小區(qū)濱河公園及游船碼頭整體規(guī)劃圖和氏璧文化旅游綜合體傳統(tǒng)玉器街區(qū)：北部的傳統(tǒng)玉器街區(qū)長(zhǎng)約1000米，整個(gè)街區(qū)內(nèi)包含有三大主題廣場(chǎng)：美瑜廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)和翡翠廣場(chǎng)，除此以外還有中緬大廈、匯翠玉器大樓、平洲玉器學(xué)校、珠寶監(jiān)測(cè)中心等多個(gè)主題購(gòu)物場(chǎng)所和專業(yè)機(jī)構(gòu)。翠寶園：位于南部的翠寶園，目前是平洲玉器街景區(qū)主要的核心游覽區(qū)。翠寶園總占地約50多畝，擁有45000平方米的仿古建筑群落和近千間商鋪，以及32家翡翠經(jīng)營(yíng)旗艦店。翠寶園內(nèi)主題商業(yè)功能和特色游覽功能并存。璞玉園：與翠寶園隔街相望的璞玉園，將在2014年底建成并開放。作為中國(guó)（平洲）玉器城近期主要建設(shè)的內(nèi)容，將規(guī)劃建成一座以“旅游、生態(tài)、文化”為主題，具有中國(guó)玉文化濃郁特色的商業(yè)性購(gòu)物公園和氏璧文化旅游綜合體：和氏璧文化旅游綜合體由廣東團(tuán)億集團(tuán)出資建設(shè)，開發(fā)面積約180畝，由玉石古玩博覽中心、風(fēng)情小鎮(zhèn)、玉文化精品酒店以及拍賣中心四大功能組成，建筑糅合了中國(guó)傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代元素精粹。該項(xiàng)目建成后，將引入非遺文化、玉石、古玩、字畫、木雕等泛收藏品類業(yè)態(tài)商家，以文化、旅游、商業(yè)和休閑為四大核心支柱，集商貿(mào)、會(huì)展、旅游于一體，將成為玉器街4A景區(qū)的核心組成部分。重點(diǎn)項(xiàng)目包括有已使用的寶翠園、以及在建的璞玉園、和氏璧文化旅游綜合體等區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性項(xiàng)目形狀尚算規(guī)整，整體屬于偏大型規(guī)模體量技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)用地面積（㎡）17.68萬(wàn)m2計(jì)容總建面（㎡）約53萬(wàn)㎡容積率≤3.0村回購(gòu)物業(yè)比例35%

項(xiàng)目地塊整體呈長(zhǎng)方形的形態(tài)，紅線外部分面積由于缺乏權(quán)屬證明，導(dǎo)致形狀不規(guī)整

項(xiàng)目總可售面積達(dá)到53萬(wàn)㎡，剔除村回購(gòu)物業(yè)，正常銷售面積約18.55萬(wàn)㎡。整體規(guī)模體量理想，較容易規(guī)劃打造項(xiàng)目屬性周邊區(qū)位我項(xiàng)目玉器城平洲中心區(qū)位不足1公里約1.5公里項(xiàng)目距離平洲玉器城較近，但對(duì)比平洲傳統(tǒng)中心位置稍偏

項(xiàng)目靠近平洲玉器街，未來橋底的道路打通后距離玉器街更近

但由于南面臨江，加上北面、西面、南面處于城中村包圍，距離平洲中心旺地有一段距離項(xiàng)目屬性項(xiàng)目周邊配套周邊教育資源豐富，目前配套齊全但較低檔桂城中學(xué)平洲醫(yī)院平南分院海印休閑城宏福百貨廣場(chǎng)平南商貿(mào)城一公里范圍內(nèi)集中村級(jí)配套平洲玉器街平南小學(xué)我項(xiàng)目平西小學(xué)平南幼兒園平南公園南海廣協(xié)中醫(yī)

項(xiàng)目周邊幼兒園、小學(xué)、中學(xué)均有配套，教育資源豐富；平洲玉器街僅一街之隔但對(duì)比起平洲傳統(tǒng)中心區(qū)擁有怡豐城等大型商業(yè)配套，本案目前周邊一公里范圍內(nèi)仍缺乏有檔次的完善配套項(xiàng)目屬性景觀資源判斷南面臨江，江對(duì)面為采砂廠雖江面較窄，但視野開闊項(xiàng)目屬性景觀資源判斷本案南面為平洲水道，屬于珠江支流，雖對(duì)比珠江主道屬次級(jí)江景資源，但在佛山主城區(qū)江景資源稀缺及整體素質(zhì)普遍偏低的情況下，本案擁有的江景資源仍有一定的賣點(diǎn)與吸引力項(xiàng)目定位產(chǎn)品萬(wàn)科金域藍(lán)灣季華路上大型江岸社區(qū)在售南向江景洋房：117-200㎡利海尖東半島佛山城央低密度雙水景半島綠色豪宅別墅住區(qū)別墅240-490㎡

與本案擁有同等檔次江景的兩個(gè)項(xiàng)目均有以江景為賣點(diǎn)，定位水景及江岸生活，沿一線江面排布大面積產(chǎn)品，銷售較理想萬(wàn)科金域藍(lán)灣利海尖東半島我項(xiàng)目SWOT分析1、位于南海平洲板塊，比鄰平洲玉器街，周邊客戶區(qū)域認(rèn)可度高；2、周邊路網(wǎng)成熟，交通便利；3、項(xiàng)目地塊形狀較為規(guī)整，有利于凸顯未來園林等環(huán)境的打造效果；4、教育配套豐富，有一定的江景資源；1、項(xiàng)目周邊集中廠房和城中村，本區(qū)域的整體居住成熟度相對(duì)較差，配套齊全但較低檔；2、項(xiàng)目有部分村回購(gòu)物業(yè)，影響項(xiàng)目整體形象；3、項(xiàng)目?jī)?nèi)部目前有大量工廠需拆遷，增加開發(fā)成本及難度；4、項(xiàng)目?jī)?nèi)部有導(dǎo)航臺(tái)需遷移，如存在于項(xiàng)目?jī)?nèi)部將一定程度影響項(xiàng)目銷售；優(yōu)勢(shì)條件弱勢(shì)因素項(xiàng)目機(jī)遇1、版塊內(nèi)房地產(chǎn)在售項(xiàng)目較少；2、南海新交通永安站在項(xiàng)目周邊，2016年開通后將加強(qiáng)與廣州地區(qū)的交通通達(dá)性；3、在廣州仍然限購(gòu)的情況下，佛山政策利好有利于進(jìn)一步吸納廣州置業(yè)客戶；4、項(xiàng)目與平洲玉器街距離近，有利于吸納玉器城內(nèi)的置業(yè)客戶；項(xiàng)目挑戰(zhàn)1、目前周邊環(huán)境較差，如何提升對(duì)客戶的吸引力是一大難題；2、佛山及南海區(qū)目前庫(kù)存量較大，后續(xù)開工量也維持高位，未來大區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將漸趨激烈；SWOT分析第三季度GDP增速回落經(jīng)濟(jì)下行政府救市決心增大新聞提要：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局21日公布三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，GDP增速同比增長(zhǎng)7.3%，比二季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，也創(chuàng)2009年一季度以來的新低。前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.7%，增速比上半年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。曾是中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)，增速放緩，拖累了整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速。點(diǎn)評(píng)：目前除了幾個(gè)一線城市，各省市的限購(gòu)政策已經(jīng)放松，而放松限貸也已經(jīng)在積極地推進(jìn)，這些都是出于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和放松房地產(chǎn)調(diào)控的舉措。事實(shí)上，現(xiàn)在已經(jīng)放開的限購(gòu)和限貸政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有所起色。而國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要支撐，也就要求房地產(chǎn)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)。宏觀環(huán)境分析全國(guó)性政策放松趨勢(shì)越發(fā)明顯，市場(chǎng)逐漸面向?qū)捤森h(huán)境的轉(zhuǎn)變宏觀環(huán)境分析貫徹執(zhí)行全國(guó)兩會(huì)差異化的調(diào)控政策，佛山成為廣東首個(gè)松綁限購(gòu)的城市。根據(jù)成交數(shù)據(jù)，限購(gòu)放松后一個(gè)月的成交套數(shù)為對(duì)比上月成交套數(shù)的近兩倍，短期內(nèi)成交量增長(zhǎng)明顯，但在佛山目前庫(kù)存量仍然高企的情況下，市場(chǎng)現(xiàn)狀仍不容過分樂觀。但由于廣州仍在執(zhí)行限購(gòu)政策，廣佛交界樓盤廣州客置業(yè)趨勢(shì)逐漸加大。佛山松綁限購(gòu)，短期成交回升明顯，廣州買家比例漸升宏觀環(huán)境分析新聞提要：根據(jù)新政，佛山戶籍居民以個(gè)人為單位，擁有2套住房后實(shí)行限購(gòu)。也就是說，夫妻雙方若都是佛山戶籍，最多可以擁有4套住房。非佛山戶籍人員在佛山市未擁有住房的，憑身份證可在佛山市購(gòu)買一套住房。時(shí)間工具概要7月10日投放PSL(抵押補(bǔ)充貸款)央行向國(guó)開行投放3年期1萬(wàn)億元的抵押補(bǔ)充貸款(PSL)此次PSL將用于支持國(guó)開行棚改貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商間接受益9月16日投放SLF

(常備借貸便利)央行向五大行進(jìn)行總計(jì)5000億元SLF（常設(shè)借貸便利）操作，期限為3個(gè)月，每家規(guī)模各1000億元10月17日投放SLF

(常備借貸便利)央行投放總規(guī)模在2500億-3000億元SLF（常設(shè)借貸便利）,每家約200億元,期限三個(gè)月,利率不低于3.5%11月22日央行降息一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%存款利率波動(dòng)區(qū)間的上限，由基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍近期在流動(dòng)性層面，中央實(shí)施的四波刺激舉措：經(jīng)濟(jì)刺激強(qiáng)度加大央行降息提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，促進(jìn)樓市進(jìn)一步復(fù)蘇宏觀環(huán)境分析點(diǎn)評(píng)：此次降息的大背景是中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)一時(shí)難以遏制，市場(chǎng)利率長(zhǎng)期高位運(yùn)行，地方債和涉房債務(wù)不良率在年底前有可能大幅上升，實(shí)體經(jīng)濟(jì)忍無(wú)可忍，很多企業(yè)和投資者有可能從死守轉(zhuǎn)為棄守。決策層對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出準(zhǔn)確判斷，是本次降息的最大亮點(diǎn)。在房地產(chǎn)方面，短期內(nèi)將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，結(jié)合限貸放開，樓市、地市買家出手都會(huì)更積極，利于樓市止跌企穩(wěn)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)佛山區(qū)域供大于求現(xiàn)象明顯，成交均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)從近五年佛山區(qū)域商品住宅供求價(jià)走勢(shì)可以看出佛山樓市整體仍呈現(xiàn)“供大于求”現(xiàn)象，年度供應(yīng)面積均居于800萬(wàn)㎡以上，成交面積則在2011年有所下滑，近三年開始逐步回升。近三年成交量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭，2014年1-10月份的數(shù)據(jù)顯示成交均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，成交量也逐步臨近去年水平，可見區(qū)域樓市回暖跡象開始顯現(xiàn)。2010年-2014年10月佛山市商品住宅供求價(jià)走勢(shì)萬(wàn)㎡元/㎡區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)佛山十月份成交明顯，整體呈現(xiàn)量漲價(jià)跌10月份佛山五區(qū)簽約面積約112.88萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4.0%，同比上漲128.78%；簽約均價(jià)為8187元/㎡，環(huán)比下跌3.07%，同比上漲3.2%。廣佛交界盤項(xiàng)目的成交熱潮在一定程度帶動(dòng)了十月份佛山區(qū)域的成交。一方面國(guó)慶黃金周的消費(fèi)熱潮到來，有較大數(shù)量的消費(fèi)群體介入樓市；另一方面，國(guó)慶節(jié)前后的政策利好，也促進(jìn)了一部分置業(yè)群體加緊購(gòu)置心水單位。從而抬升十月份成交量為年度新高，樓市回暖態(tài)勢(shì)較明朗。2014年1-10月佛山市商品住宅月度供求價(jià)走勢(shì)萬(wàn)㎡元/㎡區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)南海片區(qū)成交上揚(yáng)，樓市回暖可觀近五年南海區(qū)域供應(yīng)也呈現(xiàn)較明顯的“供大于求”現(xiàn)象，近三年南海區(qū)域供應(yīng)面積逐年遞增，成交面量?jī)r(jià)也均呈現(xiàn)上揚(yáng)。2014年1-10月份的數(shù)據(jù)顯示，前十月份的成交量已經(jīng)趕超2013年整年度的成交量，成交均價(jià)也呈現(xiàn)較明顯抬升，借勢(shì)十一消費(fèi)熱潮以及樓市新政的政策利好，片區(qū)樓市也呈現(xiàn)較明顯回暖跡象。2010年-2014年10月南海區(qū)域商品住宅供求價(jià)走勢(shì)萬(wàn)㎡元/㎡區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)南海區(qū)域十月成交向好，廣佛版塊受追捧南海區(qū)域10月份簽約面積約47.95萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲7.5%，同比上漲254.7%；簽約均價(jià)為9388元/㎡，環(huán)比下跌3.5%，同比上漲18.3%。十月份南海片區(qū)呈現(xiàn)明顯向好勢(shì)頭，一方面，廣佛交界板塊，新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵；一方面，進(jìn)入第四季度品牌發(fā)展商發(fā)力沖刺年度業(yè)績(jī)，推貨節(jié)奏加快，而新貨供應(yīng)對(duì)于廣佛交界板塊的拉動(dòng)力高；另一方面，在對(duì)“解限”與“金九”節(jié)點(diǎn)的試探過后，發(fā)展商對(duì)“銀十”的信心較足，余貨加大力度促銷、新貨推售呈現(xiàn)放量，也刺激了成交上揚(yáng)。2014年1-10月南海區(qū)域商品住宅月度供求價(jià)走勢(shì)萬(wàn)㎡元/㎡區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)周邊在售項(xiàng)目庫(kù)存總量超30萬(wàn)㎡平洲區(qū)域目前在售的項(xiàng)目樓盤較為局限，區(qū)域大盤【保利西雅圖】仍保有較大的庫(kù)存水平，而區(qū)域其它項(xiàng)目庫(kù)存則相對(duì)較少，本案所處的平南片區(qū)版塊僅有兩個(gè)核心樓盤在售，分別是【中海錦苑】以及【富豐新城】，這兩個(gè)樓盤的庫(kù)存相對(duì)較多?！局泻ｅ\苑】于11月初首期開盤，現(xiàn)階段項(xiàng)目庫(kù)存仍屬較高水平；【富豐新城】則由于整體體量較大，自2011年5月開盤至今剩余約500余套的貨量在售。項(xiàng)目套數(shù)（套）面積（㎡）保利西雅圖85185357.13中海錦苑71680283.46中海寰宇天下48065779.38富豐新城52644217.21華福御水岸19718482.27鴻暉依岸康堤345468.4萬(wàn)科金域藍(lán)灣92838.31南海萬(wàn)科廣場(chǎng)161514.02依云天匯41065.97：平洲區(qū)域在售核心樓盤區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目周邊片區(qū)樓盤可以分為四大板塊，而本案屬于平洲的平南版塊，臨近平南公園，項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目較少，項(xiàng)目主要面對(duì)板塊內(nèi)【富豐新城】以及【中海錦苑】這兩個(gè)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)本案所在板塊在售住宅項(xiàng)目較少，樓市較平淡萬(wàn)科金域藍(lán)灣中海錦苑富豐新城依岸康堤華府御水岸南海萬(wàn)科廣場(chǎng)中海寰宇天下依云天匯主力競(jìng)爭(zhēng)板塊平洲板塊千燈湖板塊次主力競(jìng)爭(zhēng)板塊季華路板塊板塊項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目賣點(diǎn)平洲板塊中海錦苑中海地產(chǎn)占地3.8，建面13.3地段、地鐵富豐新城豐樹集團(tuán)占地35，建面70配套、地段、地鐵華福御水岸華福集團(tuán)占地4，建面16戶型、配套三山新城板塊保利西雅圖保利地產(chǎn)占地20，建面60地段、配套季華路板塊金域藍(lán)灣萬(wàn)科地產(chǎn)占地22，建面58江景、配套千燈湖板塊中海寰宇天下中海地產(chǎn)占地11.2，建面65.5地段、雙地鐵、綜合體南海萬(wàn)科廣場(chǎng)萬(wàn)科地產(chǎn)占地8.9，建面54地段、地鐵、綜合體周邊區(qū)域競(jìng)品以品牌開發(fā)商開發(fā)為主，中型規(guī)模體量為主。而與本案同在平洲板塊的競(jìng)品則除了富豐新城外，其余兩項(xiàng)目體量偏小，主打賣點(diǎn)為地鐵、地段和配套，以成熟配套吸引本地客，以地鐵規(guī)劃吸引廣州客主要競(jìng)品中等規(guī)模為主，主打地鐵、地段及配套周邊重點(diǎn)項(xiàng)目研究周邊競(jìng)品概況戶型在售項(xiàng)目中海錦苑（N+1）富豐新城（N+1)華福御水岸（N+1）金域藍(lán)灣南海萬(wàn)科廣場(chǎng)（N+1)中海寰宇天下(N+1)保利西雅圖（N+1）兩房

60（245/37%）

83(62/100%)

67-80(562/97%)三房84-124(400/13%)85-88（1595/69%)89-118(377/65%)117-126(204/100%)87-89(524/98%)89-127(432/33%)93-120(1259/83%)四房142(80/16%）145-148(93/84%)140-144(60/45%155-168(284/100%)113(105/96%)140-168(159/43%)137-144(287/62%)五房及以上

335(2/100%)

212-453（68/90%)

215-217(106/15%)406(2/100%)

周邊重點(diǎn)樓盤2013年至今在售產(chǎn)品戶型情況目前周邊在售樓盤在售產(chǎn)品戶型集中84㎡-168㎡的三至四房，其中以84-120㎡的三房為主力戶型。從戶型情況來看，區(qū)域樓盤主力戶型集中呈現(xiàn)剛需特性，其中萬(wàn)科金域藍(lán)灣的戶型選擇較多，面積相對(duì)較大，也體現(xiàn)出片區(qū)受眾對(duì)較大戶型的偏好。周邊競(jìng)品在售集中84-120㎡三房，普遍為N+1戶型周邊重點(diǎn)項(xiàng)目研究

面積（供應(yīng)套數(shù)/銷售率）面積段㎡60-7980-99100-119120-129130-139140-159160以上總計(jì)兩房807/78.6%62/100%

869/80.1%三房

3959/71.8%363/70.2%629/52.5%0/0%

4951/69.2%四房

105/96.2%

537/57.2%266/78.9%908/68.1%五房及以上

178/45.5%178/45.5%總計(jì)807/78.6%4021/72.2%468/76.1%629/52.5%0/0%537/57.2%444/65.5%6906周邊重點(diǎn)項(xiàng)目研究統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2013年1月1日-2014年11月30日統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目：中海錦苑、富豐新城、華府御水岸、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、南海萬(wàn)科廣場(chǎng)、中海寰宇天下、保利西雅圖統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：佛山市房地產(chǎn)網(wǎng)商品房預(yù)銷售公示數(shù)據(jù)供應(yīng)套數(shù)/銷售率周邊區(qū)域整體60-119㎡兩房至四房供需較旺根據(jù)對(duì)周邊樓盤的戶型供應(yīng)及銷售統(tǒng)計(jì)，供應(yīng)量最大的為80-99㎡的三房戶型，銷售情況良好。其次供銷較旺的分別為60-79㎡的兩房戶型，100-119㎡的三房及四房戶型單保利西雅圖供應(yīng)達(dá)567套拉升比例平洲及季華路板塊供應(yīng)少主要集中為金域藍(lán)灣的望江戶型及中海寰宇天下的部分戶型月均成交集中3000-8000㎡，平洲板塊去化相對(duì)較慢競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目去化速度周邊重點(diǎn)項(xiàng)目研究板塊項(xiàng)目名稱推售時(shí)間總推貨面積（㎡）累計(jì)簽約面積（㎡）年去化面積（㎡）月去化面積（㎡）銷售率平洲板塊中海錦苑2014-11890178224——（推算98688）82249.24%富豐新城2011-0527967623896768280569084.78%華府御水岸2014-01480832690429352244655.95%季華路板塊萬(wàn)科金域藍(lán)灣2011-105496725468331773481477994.68%千燈湖板塊南海萬(wàn)科廣場(chǎng)2012-12582015686329664247269.95%中海寰宇天下2014-1111241030465——（推算365580）3046527.10%三山新城板塊保利西雅圖2013-102787441790101652401377064.22%周邊重點(diǎn)項(xiàng)目研究區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目集中11000-14000元/㎡區(qū)間中海錦苑富豐新城華福御水岸保利西雅圖萬(wàn)科金域藍(lán)灣中海寰宇天下南海萬(wàn)科廣場(chǎng)8000900010000110001200013000140001500013000（帶2000裝修）14000（帶裝修）9000-13000（帶裝修）12000-14000（帶2000裝修）周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間12000（帶2000裝修）11000-15000（帶2000裝修）14000（帶2000裝修）未來供應(yīng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目后續(xù)供貨區(qū)域競(jìng)品后續(xù)供應(yīng)接近5000套，未來有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力我項(xiàng)目中海錦苑后續(xù)供貨:1、6、7棟約456套戶型：90-119㎡三房142㎡四房保利西雅圖后續(xù)供貨:3期約2000套戶型：70-140平米兩到五房華福御水岸后續(xù)供貨:4-8、10棟約696套戶型：90-140㎡“N+1”三房、四房單位金域藍(lán)灣后續(xù)供貨:無(wú)，清尾貨約9套戶型：120㎡的三房及160㎡的四房富豐新城后續(xù)供貨:無(wú)，先清尾貨約60套戶型：87、148㎡三房中海寰宇天下后續(xù)供貨:2-4棟約825套戶型：89-216㎡三至五房南海萬(wàn)科廣場(chǎng)后續(xù)供貨:三期約1000套戶型：暫無(wú)未來供應(yīng)分析區(qū)域地塊供應(yīng)區(qū)域待開發(fā)地塊后續(xù)供應(yīng)約53萬(wàn)㎡建面我項(xiàng)目3中海三山新城地塊1中鐵金融新區(qū)地王地塊2中海寶石東路地塊年份開發(fā)狀態(tài)地塊位置受讓方（用地方）占地面積（㎡）建筑面積（㎡）樓面地價(jià)（元/㎡)2013已開發(fā)佛山市南海區(qū)桂城季華七路以南、桂瀾路以西（桂城D11街區(qū)B宗地）金地（集團(tuán)）股份有限公司49102.3186588.747422.74佛山市南海區(qū)桂城街道C11街區(qū)地段佛山中海千燈湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司38078.2133273.706786.79南海區(qū)桂城街道金融C區(qū)B23-24街區(qū)，佛山一環(huán)以東、海八路以南地段佛山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司188996.3793784.463941.17南海區(qū)桂城街道C18街區(qū)，佛平四路北側(cè)、夏東路西側(cè)NHAssetsPte.Ltd.127093.6444827.602914.30未開發(fā)南海區(qū)桂城街道金融C區(qū)B21街區(qū)，寶石東路以南、佛山一環(huán)以東地段佛山市萬(wàn)科置業(yè)有限公司30984.4130134.483928.57南海區(qū)桂城街道金融B區(qū)B10-13地段中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)廣州有限公司33523.9117333.659417.59南海區(qū)桂城街道金融B區(qū)C05-06地段中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)廣州有限公司26082.391288.059318.85桂城街道三山新城港口路東側(cè)佛山創(chuàng)智新城DS-02-05地段佛山中海千燈湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司65561.8196685.405313.312013年-2014年至今（11.30）桂城商住土地成交情況6786.79金地瓏悅中海錦苑萬(wàn)科金域中央富豐新城

2914.3未開發(fā)地塊分布圖小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目研究平洲版塊內(nèi)在售項(xiàng)目較少，去化速度低于其他板塊本案所在的平洲板塊在售項(xiàng)目較少，對(duì)比千燈湖板塊、季華路板塊，區(qū)域開發(fā)熱度不足

周邊競(jìng)品以60-119㎡供需兩旺，銷售價(jià)集中11000-14000元/㎡

周邊競(jìng)品整體月均去化約3000-8000㎡，而平洲板塊去化速度普遍慢于周邊其他板塊

后續(xù)供應(yīng)量及待開發(fā)地塊數(shù)量較多，加上庫(kù)存情況，未來區(qū)域市場(chǎng)有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力10月份自限購(gòu)放開后回暖明顯，但區(qū)域仍面臨去庫(kù)存的壓力受到松限購(gòu)、限貸政策影響，佛山及南海區(qū)成交量明顯回升，其中南海成交價(jià)也有所上升，未來市場(chǎng)環(huán)境整體向好。但區(qū)域市場(chǎng)庫(kù)存量超30萬(wàn)㎡，去庫(kù)存仍是目前的主要目標(biāo)CHAPTER項(xiàng)目發(fā)展初判項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判項(xiàng)目消化速度預(yù)判3在廣州整體調(diào)控仍然偏緊以及廣州客戶外溢的趨勢(shì)下，佛山，特別是廣佛交界的樓盤客源區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，在有條件和機(jī)會(huì)的情況下我們積極支持集團(tuán)繼續(xù)大力開拓佛山市場(chǎng)；舊城改造項(xiàng)目一般都面臨著拆遷難、規(guī)劃限制條件多等問題，因此我項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)應(yīng)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化為最重要的評(píng)判依據(jù)；目標(biāo)一：實(shí)現(xiàn)快速銷售，盡快實(shí)現(xiàn)資金回流；目標(biāo)二：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化；目標(biāo)三：使項(xiàng)目能夠承接方圓品牌精髓的延續(xù)，貫徹集團(tuán)整體發(fā)展戰(zhàn)略；項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)目標(biāo)項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目如何定位？項(xiàng)目整體定位區(qū)域條件項(xiàng)目條件競(jìng)品情況位于南海老城板塊平洲，本地客戶認(rèn)可度較高；地處廣佛交界，快捷通達(dá)番禺、荔灣，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較小，且集中在平洲核心區(qū)，普遍以地鐵、地段為主要賣點(diǎn)，主力周邊客戶，其次是廣州客戶項(xiàng)目核心特質(zhì)：廣佛樞紐位置、地鐵沿線物業(yè)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、南向江景資源地塊較方正，大盤規(guī)模，較易規(guī)劃打造；南面有一定江景資源，但三面受城中村及廠房包圍；未來南海新交通輕軌站點(diǎn)在項(xiàng)目周邊，通廣交通逐步完善項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位綜合項(xiàng)目的核心特質(zhì)，項(xiàng)目的整體定位為：廣佛城心首席地鐵江岸社區(qū)廣佛交界的地段優(yōu)勢(shì)有一定江景資源，以較輕的調(diào)性，并不強(qiáng)調(diào)“江景”，而是傳遞江岸生活理念哪些人是項(xiàng)目的目標(biāo)客群？客戶定位客戶定位客戶數(shù)據(jù)分析

接近3成為荔灣及海珠區(qū)客戶，接近3成5為廣州市外溢客戶；但本地（主要為平洲）客戶仍占主力

超5成為玉器城私企業(yè)主及相關(guān)從業(yè)人員，其次是區(qū)內(nèi)及來自廣州的剛需及首改客【富豐新城】※數(shù)據(jù)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售及多方了解客戶定位客戶數(shù)據(jù)分析

本地客戶為主力，由于項(xiàng)目體量較小加上營(yíng)銷策略區(qū)別，廣州客戶相對(duì)較少5成左右為周邊企業(yè)主（以玉器城為主）及從業(yè)人員，其余是區(qū)內(nèi)及廣州的剛需、首改客【中海錦苑】※數(shù)據(jù)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售及多方了解客戶定位職業(yè)類別客戶描述需求戶型周邊專業(yè)市場(chǎng)老板外來人為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求身份象征，關(guān)注項(xiàng)目環(huán)境、配套、檔次，多為二次置業(yè)舒適型三房、四房戶型周邊專業(yè)市場(chǎng)中高層管理者及其他個(gè)體戶

有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次置業(yè)，關(guān)注項(xiàng)目地段、交通、環(huán)境舒適型三房白領(lǐng)等年輕購(gòu)房者

主要為首套置業(yè)，剛需購(gòu)房者，關(guān)注價(jià)格、地段、交通緊湊兩房、三房事業(yè)單位員工及公務(wù)員中高級(jí)公務(wù)員——經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，多數(shù)為改善型購(gòu)房需求，二次置業(yè)為主，關(guān)注環(huán)境、配套、居住氛圍

初級(jí)公務(wù)員——經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，首次置業(yè)為主，關(guān)注價(jià)格、地段、交通中高級(jí)公務(wù)員——舒適型三房、四房，初級(jí)公務(wù)員——緊湊兩房、三房區(qū)內(nèi)換房族

有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，在市區(qū)內(nèi)擁有房子，但想換個(gè)較新的或者較大的舒適型三房、四房現(xiàn)有客戶集中剛需及首改型需求，結(jié)合對(duì)本案的條件判斷，找準(zhǔn)本案的目標(biāo)客群客戶數(shù)據(jù)分析客戶定位游離客戶重要客戶核心客戶南海區(qū)內(nèi)及周邊外區(qū)客戶價(jià)值觀：看中項(xiàng)目周邊未來發(fā)展、交通規(guī)劃及廣佛交界的地段置業(yè)目的：自住客戶來源：桂城、禪城、陳村、三山等周邊區(qū)域客戶以海珠、荔灣為主的廣州剛需置業(yè)者價(jià)值觀：受廣州市區(qū)及工作地高房?jī)r(jià)擠壓，受價(jià)格及交通條件改善的驅(qū)動(dòng)，外溢到郊區(qū)置業(yè)置業(yè)目的：自住，剛需及部分首改客戶來源：廣州普通員工、個(gè)體戶周邊專業(yè)市場(chǎng)從業(yè)相關(guān)的剛需及首改置業(yè)者價(jià)值觀：多為生活在項(xiàng)目周邊的外地人，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在南海有一定的積累

置業(yè)目的：規(guī)模私企老板二次置業(yè)為主，主要改善環(huán)境及擴(kuò)大居住面積；小型企業(yè)老板及相關(guān)從業(yè)人員以首置為主客戶來源：玉器街及周邊工廠、私企老板及相關(guān)從業(yè)人員項(xiàng)目客戶定位物業(yè)發(fā)展建議本案以項(xiàng)目周邊特別是專業(yè)市場(chǎng)從業(yè)人員為主，廣州外溢客戶為輔，相關(guān)物業(yè)發(fā)展建議將結(jié)合市場(chǎng)情況與目標(biāo)客群的特征需求出發(fā)看重地段交通、環(huán)境及價(jià)格集中剛需及首改客戶專業(yè)市場(chǎng)相關(guān)從業(yè)者占大多數(shù)目標(biāo)客群主要特征：物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品建議從個(gè)盤看，兩房戶型集中保利西雅圖，其余樓盤均較少；整體主力集中在80-120㎡三房及140-168㎡四房受個(gè)別樓盤拉升，供銷兩旺的面積段集中60-79㎡兩房，80-119㎡三四房；其次是140-160㎡以上的大戶產(chǎn)品周邊重點(diǎn)樓盤2013至今在售戶型匯總物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品建議市場(chǎng)層面一方面，符合市場(chǎng)目前主要趨勢(shì)，保證項(xiàng)目的基本銷售；另一方面，保證有一定比例小兩房和四房單位來豐富產(chǎn)品線客戶層面自身層面當(dāng)前客戶需求以中小戶型、滿足首次置業(yè)和改善住房條件的需求；本案以本地客戶為主力，廣州客戶為輔。本地客戶的需求面積更有參考性項(xiàng)目條件決定應(yīng)以剛需及首改產(chǎn)品為主；但南向江岸有利于配備一定大戶實(shí)現(xiàn)區(qū)域差異化競(jìng)爭(zhēng)

項(xiàng)目難以打造N+1戶型，戶型建議在控總價(jià)的同時(shí)應(yīng)更注重舒適性60-120㎡面積段成交量大，消化速度快，適當(dāng)增加120㎡以上的大戶型產(chǎn)品剛需、改善為主要需求，面積段70-120左右，總價(jià)控制在100萬(wàn)左右較為合適?？乜們r(jià)，控面積段，主打剛需客，在市場(chǎng)接受的情況下利用少量大戶差異競(jìng)爭(zhēng)面積需求戶型配比建議的考慮依據(jù)物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品建議戶型戶型面積比例兩房70-80㎡10%小三房90-95㎡40%大三房110-120㎡35%四房135-145㎡10%五房160-170㎡5%通過分析市場(chǎng)、客戶需求及項(xiàng)目自身的條件，建議戶型設(shè)計(jì)的策略為：洋房產(chǎn)品以緊湊及舒適的中端三房戶型為主，部分兼顧兩房面積和四、五房產(chǎn)品本案客戶以本地首改為主，剛需為輔，其次是廣州剛需客戶，在總價(jià)差較小的情況下普遍偏好一步到位的置業(yè)需求，因此小面積兩房戶型控制在10%的比例適當(dāng)配備大戶型產(chǎn)品，一方面可豐富產(chǎn)品線，另一方面利用景觀等優(yōu)勢(shì)差異化競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃建議村回購(gòu)物業(yè)（二期）一期三期一線望江局部望江（將來或受遮擋）局部望江（將來或受遮擋）建議規(guī)劃依據(jù)：①考慮到項(xiàng)目有35%村回購(gòu)物業(yè)，而二期地塊屬于項(xiàng)目資源最差的位置，為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，建議村回購(gòu)物業(yè)設(shè)置在二期地塊②一期地塊臨江，可東南向望江，但考慮到東面靠近五斗大橋受噪音影響，因此建議作為一期開發(fā)，首批推售，優(yōu)劣搭配③三期屬于資源最優(yōu)區(qū)域，建議用作后期實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值標(biāo)桿。物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃建議臨江面及側(cè)面雙面排布，最大程度擴(kuò)大江景面資源較弱的地塊設(shè)計(jì)中軸景觀正南北板式排布萬(wàn)科金域藍(lán)灣規(guī)劃圖物業(yè)發(fā)展建議外立