2017年開封房地產(chǎn)市場設(shè)計研究分析實施報告終

./2016年XX房地產(chǎn)市場研究分析報告2017年2月17日一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析目錄二、2016年XX土地市場情況回顧目錄三、2015年1月-2016年12月XX樓市成交分析四、2016年XX主流樓盤銷售完成情況五、2017年XX市場各樓盤推貨量六、XX西區(qū)代表性樓盤現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)分析2011-2016XX市GDP及增速分析分析：2011-2016年XXGDP整體處于上升趨勢,但是增幅出現(xiàn)下滑；經(jīng)濟(jì)總量越來越大,出現(xiàn)理性下滑符合市場規(guī)律,與全國經(jīng)濟(jì)走勢相吻合；2011-2016XX市固定資產(chǎn)及增速分析分析：2011-2016年XX固定資產(chǎn)處于上升趨勢,但是增幅有所下滑；XX無大型廠礦及制造業(yè),2016年固定資產(chǎn)增速出現(xiàn)下滑,與土地市場供應(yīng)量減少有一定關(guān)系；2011-2016XX市三大產(chǎn)業(yè)增長分析分析：2011-2016第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)緩慢增長,第三產(chǎn)業(yè)大幅上升,說明XX市經(jīng)濟(jì)趨于理性發(fā)展；第三產(chǎn)業(yè)的大幅發(fā)展,得益于XX市旅游城市的定位,旅游業(yè)將帶動XX經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展；2011-2016XX市一般公共預(yù)算收入和支出分析分析：2011-2016XX市一般公共預(yù)算收入穩(wěn)定上升；2014-2016預(yù)算支出,增幅較大；從收入和支出的情況來看,XX市整體經(jīng)濟(jì)理性健康發(fā)展；2016年XX土地市場情況回顧分析：2016年共計出讓15個地塊,其中：住宅地塊1個；商業(yè)地塊6個；商業(yè)+住宅地塊8個；政府積極相應(yīng)國家"去庫存"的號召,控制土地出讓的數(shù)量,以減少市場供應(yīng)量,從而達(dá)到去庫存的目的；2015年1月-2016年12月XX樓市成交分析1、XX市20XX1月-2016年10月土地供應(yīng)及金額〔包含郊縣分析：XX市〔含郊縣實際完成土地出讓面積、保障房用地面積、出讓金額,連續(xù)出現(xiàn)下滑,充分說明市政府積極響應(yīng)國家去庫存的號召,控制土地出讓,消化市場存量,擠壓房地產(chǎn)泡沫；2016年下半年XX房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式爆發(fā),成交量大幅上升,部分樓盤出現(xiàn)無貨可售的局面,再加上土地源頭的減少,市場存量大幅縮減,因此有貨可賣將成為2017年房地產(chǎn)市場的主旋律；XX市20XX1月-2016年10月商品房銷售情況〔包含郊縣分析：新建商品房銷售套數(shù)、銷售面積、銷售金額,穩(wěn)步上升,說明商品房市場健康、穩(wěn)定發(fā)展；新建保障房銷售面積、銷售套數(shù),逐步下滑,說明保障房市場存在一定萎靡,但居住需求在逐漸擴大,因此,客觀上也刺激了商品房市場的發(fā)展；XX市區(qū)商品房銷售面積分析分析：2015-2016年土地供應(yīng)的減少,導(dǎo)致了商品房銷售面積逐漸遞減,符合國家響應(yīng)去庫存的號召；2015年全年商品房銷售面積比較平穩(wěn),大于2016年全年商品房銷售面積,2016年全年銷售面積出現(xiàn)一定起伏；備注：此數(shù)據(jù)來源于XX市住建局備案數(shù)據(jù)〔恒大帝景備案存在一定延遲,預(yù)計2017年將會增長；XX市區(qū)商品房銷售套數(shù)分析分析：2015年全年商品房銷售套大于2016年,整體處于下滑趨勢,說明庫存量在逐漸減少；2015全年商品房銷售套數(shù)比較平穩(wěn),但2016年起伏較大,其中8-10月主要受XX火爆樓市影響；XX市區(qū)商品房銷售均價分析分析：2015-2016XX市商品住宅和商業(yè)銷售均價穩(wěn)步上升；2016年9月XX市商品住宅達(dá)到最高值,主要受XX火爆樓市影響,各樓盤出現(xiàn)了一定漲價幅度；XX市區(qū)商品房銷售金額分析分析：2015年XX商品房整體銷售金額大于2016年；2016年XX商品房銷售金額起伏較大,其中9月份達(dá)到最高值,主要原因受XX火爆樓市影響,XX剛需置業(yè)客戶分流到XX市場；XX市場分析總結(jié)：XX市〔包含郊縣居住用地出讓面積、出讓金額、新建商品房銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額,2014-2016.10逐年遞減,這直接導(dǎo)致市場上可供開發(fā)用地減少,可售房源減少,市場主要消化存量房,積極響應(yīng)了國家的去庫存號召。XX市區(qū)〔不含郊縣整體去化情況較好,截止到2016年底市場上有預(yù)售證房源基本去化一空,市場上開始大量出現(xiàn)違規(guī)售房現(xiàn)房,其中暉達(dá)新世界表現(xiàn)尤為激烈,去年無預(yù)售房源去化貨值超過10億,西湖印象、圣樺城、江山宋城、金悅灣等項目也進(jìn)行了無證開盤,恒大、碧桂園在積極趕工程進(jìn)度〔12月18日恒大已經(jīng)開盤,推出1000余套房源全部售出,銷售金額達(dá)10億,再一次掀起了樓市火爆。隨著恒大、碧桂園等大型房企的加入,XX房地產(chǎn)未來競爭勢必更加激烈,大開發(fā)商利用成本優(yōu)勢進(jìn)行低價傾銷,小開發(fā)商將難以為繼,面臨生死存亡,未來XX市場將邁入巨頭時代。2016年XX主流樓盤銷售完成情況分析：2016年XX房地產(chǎn)市場銷售金額前3名依次為：橄欖城〔13.9億、輝達(dá)新世界〔12億、東方今典〔10.8億；2016年下半年房地產(chǎn)整體較為火爆,凡是有貨值的樓盤均取得了一定的銷售業(yè)績,基本上完成了各自的年度銷售目標(biāo),部分樓盤甚至出現(xiàn)了高層售罄的局面,如：鄭開綠地城、翡翠華庭、碧水藍(lán)城、帝湖世家；由于土地供應(yīng)的減少、市場庫存量的不斷消化,預(yù)計2017年將出現(xiàn)大盤競爭主導(dǎo)的局面,代表性樓盤如：恒大未來城、鄭開碧桂園、楓華西湖灣；2017年XX市場各樓盤推貨量量級序號項目產(chǎn)品線套數(shù)〔套面積〔萬㎡金額〔萬合計〔億國內(nèi)一線房企〔第1梯隊1恒大帝景高層1800201400014恒大未來城高層24002616900020洋房2504340002鄭開碧桂園高層11821510600020洋房1321.817000別墅1725.7760003鄭開綠地城別墅521.56181002.26車位3564綠城桃李春風(fēng)洋房4706580005.58XX一線房企〔第2梯隊5鄭開橄欖城高層92010.83456600024洋房5509.415577000別墅190.833412500商鋪1702.242844000車位3560376006永威梅隆公館高層2423.1280005.32商鋪7016300車位6758000儲藏室9007海馬公館高層3243.5230005.5洋房1682220008東方今典高層3703.5230005.9車位21000商鋪110009小浪底潤城高層7009504005.7洋房541700010楓華西湖灣高層22642615000020.9別墅1412.65900011圣樺城高層8009504006.8洋房1682.21700012輝達(dá)新世界溫莎二期1500179945013.7高層2002.212100洋房20032550013銀基王朝洋房2402.7229003.06別墅360.9770014建業(yè)菊香里高層569380004.2車位3473700本土一線房企〔第3梯隊15西湖印象高層55010700008.7洋房1201.61700016新龍御都國際高層5006450004.517格林公館高層210120007.7公寓38013000商業(yè)40000車位9951200018森林半島高層11001.27000011商業(yè)4000019帝湖世家公寓6686.53.6別墅200.820拉菲國際高層4445300004.5洋房200.383400別墅150.591180021翡翠華庭高層40.054120001.2洋房1001.52300022偉宏天境高層4004.4230002.323首座時代高層105011.025650006.62洋房100.15112524富九華熙高層6967.34.8756.7洋房30車位200合計213.74分析：2017年銷售目標(biāo)前4名分別是：鄭開橄欖城〔24億、楓華西湖灣〔20.9億、恒大未來城〔20億、鄭開碧桂園〔20億；由于大盤的推售〔恒大未來城、恒大帝景、鄭開碧桂園、楓華西湖灣,2017年房地產(chǎn)市場推貨量巨大,達(dá)到歷史最高值,但市場需求相對平穩(wěn),因此,預(yù)計2017年競爭將會更加激烈,大盤競爭將成為市場主流；XX西區(qū)代表性樓盤現(xiàn)狀1、恒大帝景開發(fā)商XX開城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置八大街/XX路交叉口入市時間占地面積163畝規(guī)劃建面33萬㎡容積率2.5綠化率35%物業(yè)類型精裝高層、精裝洋房建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約目前成交均價7000元/㎡推售產(chǎn)品16#、17#樓分析恒大進(jìn)駐XX市場比較轟動,品牌效應(yīng)較強,大規(guī)模拓客起到了關(guān)鍵性作用；項目分為2期開發(fā),一期基本售罄,預(yù)計下一步將推售恒大未來城,主要精力放在恒大未來城〔原東匯名城。2、鄭開碧桂園開發(fā)商XX碧海置業(yè)有限公司物業(yè)位置鄭開大道/四大街交會處入市時間2016.9占地面積232畝規(guī)劃建面30萬㎡容積率2.49綠化率35%物業(yè)類型雙拼別墅、疊加別墅、精裝洋房、精裝高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約目前成交均價——〔排號中1萬抵3萬推售產(chǎn)品29#、35#、33#、32#、31#、30#分析恒大碧桂園剛進(jìn)駐XX市場,推廣和活動比較猛烈,但由于受工程進(jìn)度的影響,沒有取得預(yù)售證,再加上滎陽碧桂園被住建局處罰,因此鄭開碧桂園一直遲遲沒有銷售動作,部分客戶流失到恒大帝景。鄭開橄欖城項目總歸圖五期地塊開發(fā)商XX中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)位置鄭開大道/一大街向北500米入市時間2010占地面積1000畝規(guī)劃建面100萬㎡容積率2綠化率35%物業(yè)類型雙拼別墅、疊加別墅、洋房、高層、商鋪、商業(yè)街建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約目前成交均價7000元/㎡推售產(chǎn)品2#樓排號中分析鄭開橄欖城入市時間較早,地理位置優(yōu)越、臨湖較近,一期和二期已經(jīng)交房入住,金明中學(xué)就在對面,優(yōu)勢明顯,因此2015年、2016年一直處理XX市場銷冠地位。但由于受拆遷和貨值影響,目前高層房源不多,2017年主要以洋房為主,后續(xù)房源難以跟進(jìn),因此,橄欖城銷冠地位將逐漸被取代。海馬公館開發(fā)商XX海馬房地產(chǎn)有限公司物業(yè)位置東京大道/一大街交會處入市時間2015.2占地面積500畝規(guī)劃建面23萬㎡容積率1.5綠化率36%物業(yè)類型高層、洋房、底商建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約目前成交均價6300元/㎡推售產(chǎn)品33#、35#樓排號中分析海馬公館自入市以來,對于產(chǎn)品和推廣一直比較注重調(diào)性和品質(zhì),是XX市場上品質(zhì)較高的樓盤之一,但由于推貨節(jié)奏緩慢,銷售一直處于平銷狀態(tài),難以爆發(fā)。圣樺城20#16#2