某室廬項目市場定位

***城項目市場定位住宅市場定位一．項目定位結合項目地段特征分析，及對南城住宅市場研究，我們認為，***城住宅項目應該定位為：西南三、四環(huán)之間—環(huán)繞首經貿大學—文化氛圍濃郁—以首次置業(yè)為主--形成南城一道獨特的、綜合性中高檔社區(qū)--。這樣的定位居于以下的理解：地處豐臺區(qū)內，西南三、四環(huán)之間，京通和京石高速路的“楔形”夾角處；項目環(huán)繞首經貿大學，易形成濃郁的文化氛圍氣息；大規(guī)模、配套設施齊全的中高檔綜合性社區(qū)；具有極高的性能價格比，能夠體現生活、居住的真意，強調自然和文化氣息；屬于南城的創(chuàng)新產品，具有獨樹一幟的設計風格，對于追求文化氛圍的客戶具有很強的吸引力。二．目標客戶群定位客戶群特征能夠接受南城北京素有“東富西貴，南窮北賤”的觀念，在北京人的眼里，南城始終是下風下水地段，因此，能夠接受南城的人群應當對北京南城和其他區(qū)域地緣的差異性不太敏感。這部分客戶通常包括兩類人：一類是原來就住在南城的客戶，這部分人由于在南城生活時間已久，在他們的生活習性、生活方式上，都已經和南城結下了千絲萬縷的聯(lián)系。因此，他們在選擇居住地時，會首先以南城作為選擇對象。另一類是外地來京的客戶，特別是外地來京的年輕人客戶，他們與北京原居民有著很大的差異。在他們的觀念里，南城、北城、東城、西城的差異性并不大，相反，他們更看重項目的絕對地理位置、性能價格比、交通易達性和周邊的小環(huán)境；而這幾個方面，都可以說是我們項目的優(yōu)勢所在。因此，我們完全有可能抓住這類客戶群。注重交通的便利性有車一族已根據中乘國人的戚觀念，梢往往是獨先有房欣后有車奮，因此練這部分乓有車的述人群，栗目前他疲們應該芝是有住校所的。且一部分清人是現旗在的居聾住環(huán)境訂較差，休希望在熔南城購傭買住宅遷實現二昂次置業(yè)勵改善居挨住環(huán)境耗，并且刺南城的愈交通環(huán)箱境有利決于開車普出行。努一部分樣現在還豈是兩代憐戶或三安代戶，利就是與緣父母居賄住在一牧起的夫滅妻或者奏再帶一濁個小孩緒，他們碎希望通酷過自己牛進行置慢業(yè)，從眨父母處扶分離出樹來，單永獨居住勿。痰另一部葉分人群蠟就是所眼謂牌的救“居新北京肆人夫”躍，由于倡工作原怒因先有泉了車，燒等有了筍一定的超積蓄之擋后，就拳會向往僑擁有家霸的感覺券，他們坡對南城哪的交通博的易達轉性較為鬧看重。脈不想遠遺離都市勁生活的若人雕這部分蔑人群對芽都市便艷利生活齊環(huán)境有桃著極大轎的依戀覽，從國地外經驗百來看，抬居住的究發(fā)展一機度經歷不了伙“么正城市報化、逆多城市化倦、再城利市筆化虛”馳的發(fā)展待過程，貢這至少注說明了偶這樣一劉個道理挺：城市輝郊區(qū)化辟在享受圾自然風沖光的同裳時，失灰去的是撿交通的萄便利與可生活的駝豐富性炎、多元疏化，所競以，凡株是住過缺郊區(qū)生伙活的人即們，尤備其是在咱受盡了席交通堵評塞之苦寧后，對悠于城市柱便捷、祥舒適的代生活將孕更為向牲往，南釀城相對席低廉的租價位與辮都市中撓心的生奶活環(huán)境蛇，對于添這類人適群的吸礎引力會音很大。枝購房門矩檻相對兆較低賄由于北依京房地雹產市場盾今年推祝出的新償樓盤眾需多，所喉以，一下些經濟擋實力允吳許的客貓戶，都談可以在違北京其曲它區(qū)域皂買到各野種不同傷類型的境、適應帖自己需沙要的房替子，而拼事實上盤，來南快城購房畝的客戶浙，除一克部分南頁城的原株居民外醒，大部祥分是看裁重了南最城項目稠的性能紫價格比訊。所以澤，我們理的目標強客戶群體也應當植設定為唇這些對太于房子錦的性能炊價格比悅比較看由重的客壁戶。而綿且應該相適當降魂低其購驢房門檻筐。仁客戶來舉源愚蛾地緣客羞戶座由于地畝產項目鞋具有很或強的地惱域性特旗征，因公此，任拉何一個茂區(qū)域的芹住宅項畫目，其闊面對的辮目標客雀戶首先曲來自于灶地緣客支戶，項卷目所處冤的位置事亦不例承外。但憤是隨著慈南城交財通、環(huán)遠境和市愚政設施豆的不斷讀改善，捆南城的悼地緣客被戶將呈獅現逐漸妖弱化的幸趨勢。浙而儉北城由括于開發(fā)社早，土災地資源轟逐漸減墳少，項嚷目集中學且競爭裹激烈，獵形成較扎高供應景量，導區(qū)致投資惠利益下藝降，同妨時在市亦政配套獻、路網史交通方值面越來溝越不能葬保證生飽活、工席作的良湖性運轉閑，尤其谷是亞北擁區(qū)域，液城市功伏能不完節(jié)善，交搏通方惑面猛“豪進不去納、出不英來莫”潔，其弊承端將隨仇著開發(fā)揚加劇更娘為顯露粉。而南屬城，這野兩年北庭京市的膏路網交糧通發(fā)展便速度很然快，南獲三、四優(yōu)環(huán)的開加通迅速命提升了細這一區(qū)宿域的價翁值。決經過我尾們調查醉，南極掘星的本賺地客戶暫約占節(jié)50%烘，富錦每嘉園的合本地客慣戶為窯80%訪。而且榆售價越廣低，本末地客戶璃的比例藝越高。湖除了這豎里經濟腥發(fā)展相拔對落后統(tǒng)、企業(yè)存大多以好國營、倡內資中阿小企業(yè)零為主、莖居民收尿入相對值較低的困原因之話外，原項居住在傘二環(huán)內貴的南城構居民，增一般不尚會考慮伏遷到三岔環(huán)、四腹環(huán)之間驗，除非嗓迫于經捆濟能力壺。而且少三環(huán)以趴內已經箏集中了鍬一批類輝似天天扣家園的繭經濟適架用房，狡已經能齒夠滿足葛他們的完需求。面雖然南腸城市區(qū)烤的居民塑不愿搬摸出，但紐如果項貨目綜合落性價比蘿較高，巧產品極顯為出色襯，同樣親可以吸脂引這類茄人群。儲如戀日列嘉園，位單價高產出同地狠段項目檢約急100跑0掏元仍/甚平方米段，依然扇熱銷。圍再如珠努江駿景面，推出條當時屬毛南城為擇數不多攔的高檔遺項目，三價格又呼相對低現于周邊持項目，迫形成熱怕銷，甚危至吸引趟了大量唇居住在適二環(huán)以盾內、方紅莊社區(qū)列的原住丙居民。匪實際上潛，南城殘固然消裳費能力禁有限，鐮但一直住缺乏高妹品質的皇房子也楚是造成包市場相月對不旺逆主要的午原因之蟲一。本致項目地闖處三、懷四環(huán)之牽間，其筆涉及的凈地域范蛙圍較大俯，潛在銹的地緣梯客戶群牽也相對充較大。志如果能六夠依靠體南城潛賴在的市袋政開發(fā)悅背景，吃作出一群個品質革出眾的斗住宅項躍目，同嘗樣會吸饞引三環(huán)盟以內游和四環(huán)理以外的煙地緣客頓戶。屯新北京遭人好新北京況人一部鏟分可以各定位為訴豐臺科胞技園區(qū)括的員工該，豐臺君科技園聾區(qū)作為讀中關村乞高新技府術的發(fā)捧展區(qū)域逢，吸納下了大量糟的高科倦技人才渣，到紡200冷1船年底，趕園區(qū)企是業(yè)本科喇學歷以樸上的從董業(yè)人員爐已達到株16.品8材萬人，酒其中留事學人員期達啊300宇0黎多人。航隨著中彈國加入土WTO倚和奧運造的刺激俱，豐臺碌科技園阿區(qū)內的柏高新技美術人才妄會有增呼無減。體他們具毒有相當置強的經友濟實力硬，在園超區(qū)內工鑄作，園殃區(qū)外居陶住將是蛙一個比為較理想獨化狀態(tài)勸。梨另一部垮分是工僅作在其版他區(qū)域萬內，他左們都是氣高等學泰府的優(yōu)百秀人才瓣，為了狡尋斯找發(fā)“魚發(fā)展空皮間與機秧會言”假選擇留逮在北京津，他們價是各自述專業(yè)領成域的主仗流，具單有自身券特定的濕生活方壟式和行露為特質言；已經預融入北抬京成為切一嘴個標“感新北京泛人閥”究?；椤吧湫卤本┰烁巍崩杈哂休^伙高的學妄歷，年濁齡偏輕蹈的特點直，他們爬購買住賺宅主要架是供自踏己居住席，對南夸北城差眾異化的妙看法不茂敏感，數由于在詞北京的曾時間較賓短，經府濟能力炕有限，影對小戶娛型、總踏額較低兼的住宅迫需求較拼為強烈蹦。恩外地客價戶垮“倚北城科脫技，南暗城商歲貿誼”努，南城掃是商貿不比較集懼中的地痕區(qū)，外飾地生意繼人聚集騾的地方很。由于收地理的鵝原因，態(tài)南城在張北京人烘的印象職里，一刮直不是共一個適貫合居住甘的地方瞞，而由新此截然羽不同的危是，南毒城由于爆距離市戴中心、兩尤其是亞天安門楊比較近脆，加上?；疖嚒⑿喔咚俟呗返热肼毒┑慕K艦點大多票在南城兇，素友有府“續(xù)南大雞門貫”尖的稱謂掩，因而集對外地兵來京做墓生意的打人來說慘則屬于陪一個好噸地，這起就是外寸地人為兄什么大誼多聚集裹在城南釋，并在布城南置蔥業(yè)，甚再至絕大先多數的霞駐京辦爬事處也烤都設在置南城的頌原因。膜科技園胞附近的晚怡?；ㄔL園項目賠，針對塊南城配意套薄弱倉，尤其泥是外地圍人子女吹在北京謝上學難某的情況憂，專門圾建造了閱齊全的拔學校，配從幼兒副園到中鏡學，都勺向外地絹人子女粱開放，稼使得其萄客戶約尚50%覺以上為賽在北京胖從商的徑生意人你，而且暗大量來善自豐臺徒區(qū)外。撕完善的情市政配京套設施我，對外促地客戶既具有較表大的吸父引力。要特別是額豐臺區(qū)衛(wèi)內的汽徐車銷售鞠、維修爭、運輸歲，各類科批發(fā)市由場等人勇力密集驕型的產薄業(yè)的數若量較大發(fā)，而且到多數集隙中在三援環(huán)、四盛環(huán)沿線拉，因此炕聚集著耗大量的基外地生艱意人，由都是本妹項目潛奧在的客末戶群。媽再比如期珠江駿生景，由庭于所處蒼區(qū)域聚樹集了大正量的從幅事運輸溫、服裝躲加工、葡服裝批之發(fā)等行息業(yè)的外席地人，縣該項目吼又是同艷期南城腐僅有的允高檔項凈目之一虹，綜合光性價比圾很高，簡因此形結成熱銷影，外地傻生意人劍的比例腸也較大乒。茫其他區(qū)亮域客戶腦隨著四右環(huán)路的簡開通，枕和南城覽交通條元件和市手政條件輔的逐步眉改善，揮加上相浪對較低蹦的價格慌優(yōu)勢，餃南城吸目引其他便區(qū)域客顏戶的客守觀條件晝已經具狐備。實斑際上，欄北京現撕在的居稻住狀況嫩已經處轉于一種踐南移狀仆態(tài)，長脫安街以姑北移到項長安街背以南，擁南二環(huán)戶以北移額到南二徑環(huán)以南腦等，本楚項目地妖處西南末三、四咽環(huán)之間前，只要纏物業(yè)性倒價比較團高，吸窩引部分烏其他區(qū)皂域的客辣戶將會亞成為可諒能。以斗下便是輛幾個比負較典型企的例子晌：括望園東腎里：均脈價撤430漫0蘭元揉/覽平方米乎，由于而位于七月里莊污——句豐臺區(qū)悉政府所損在區(qū)域抹，各項舉生活配酒套極為童完備，睡生活便龍利。而恩且緊鄰蛾323斯路終點寸站，豐廳北路沿跨線又聚鞭集了諸稅多線路苦的公交孝，多數藥通往海尾淀區(qū)，匠或者市意中心區(qū)矛，因此蝕，其他仗區(qū)域客維戶比例甚較大，陵該項目汗也未做漠大量廣匙告，僅牽靠業(yè)主醬的推薦刻就達到呈月銷透50~極60瑞套的熱奴銷。糧怡?；ú鎴@：自蛋其他區(qū)酒域驅車務而來的抵客戶約延占叛30%役，主要憶看中這禾里的交摟通便利赤、社區(qū)雨環(huán)境優(yōu)麗美、配兄套設施河完善、皮從幼兒氣園到老傘年大學突的社區(qū)陣服務較退為齊全尼，類似俯于位于蜓木樨園出的珠江社駿景，猾雖然所萌處區(qū)域遙生活環(huán)例境較差圖，但社息區(qū)內部建的環(huán)境姿營造較痰為到位壯，同樣裁可以熱驚銷。遮未來城威、加來持小鎮(zhèn)、趁未來假冠日花園牌等低密庸度住宅聰項目：鍵此類項撓目的客造戶群中舅，其他笨區(qū)域具霉備私家浪車的客伯戶比例牢較大，吳主要因繳為西南封四環(huán)目期前的交月通較為堡順暢，青不象北稍城那樣破已經不遲堪重負炮。此外虜，新穎潛的洋房輔外觀及確良好的奪品質，層相對低承廉的價滑格，都灶具備一原定的吸河引力。且因為同判等價位短的項目博一般要悔遠及回圈龍觀、刪西三旗鵝等便遠紡區(qū)域，放而同等就品質的嘩項目在餐中關村昂要達到景均價紗700易0識元船/忠平方米橫以上。星怨角周邊學載校的老賓師、教個授等蔑隨著房份地產市眠場競爭扯日趨激弦烈，購貸房都對嫩居住環(huán)逼境提出棕了更高葡的要求慰。在住怕宅區(qū)位惹的選擇搭上，除圣了注重國商業(yè)環(huán)跨境、交斤通條件公以及物哪業(yè)管理暑等多種炊因素外另，人們作更多地莊關注起員小區(qū)的株景觀設削計與文齊化氛圍專。由于尿本次項偽目地段用是環(huán)繞屢首經貿瓦大學，售為文化窩氛圍的劑創(chuàng)造提研供了得扮天獨厚及的自然霧條件。假客戶定愈位飾地緣客澤戶孟(研西南三忘、四環(huán)寶原居輕民徑)限新北京么人滅外來客丙戶衫其他區(qū)傘域的客前戶希周邊學峰校的老罰師和教音授等域產品定去位穩(wěn)根據前櫻面的市波場調查允，可以窗看出，侵南城項替目售價爺較低，株亮點項追目相對些較少，駕樓型大索多以塔構樓為主腐，外立遙面比較莊單板。撒雖然這汗兩年住片宅發(fā)展艇速度較煩快，加賀上地價邊比較優(yōu)菊勢顯著上，吸引招了眾多寶的圈TOW梨NHO些USE蹤項目，王如加來敗小鎮(zhèn)、事未來城海、未來布假日花要園等，挽但總體課水平距繩離北京謹其他區(qū)鐘域還有賺比較大家的差距僵，但這魯同時也四意味著總南城住備宅開發(fā)勵的潛在親相對比尋較大?？兏鶕遗珎兎治龆拢S臺差科學城企適宜的麗住宅產寬品類型匙為：愉多層帶垂電梯或神是板式腸小高層傍類疼此類形浴式可以精作為開研發(fā)重點夾，典型變例子是拐未來城膠、宏景去綠洲、算風和日蠟麗、怡杜?；▓@蒼的早期葬住宅，壇這些項王目的持斤續(xù)熱銷嘆，說明混此類建匠筑的市鏈場需求伏較大。提而且壺1.5循的容積運率，四浩環(huán)線的散位置，鞋也比較舍適合此幼類建筑銜的開發(fā)峰。其中堂推薦的貍參考對自象是位腔于西三濤旗的楓宮丹麗舍臣，該項緞目屬于圓法式多破層住宅葬，由于才外觀新偷穎、獨羊特，吸間引了大膠批的中嘩關村及停外地客由戶。澆蝶型、畫低于每膝層對5維戶的塔裙樓驢塔樓雖論然有著蛙諸多的版缺點，映但在景鼓觀、戶醉型等方賭面有著錢板樓不藥可比擬貧的優(yōu)勢甜，尤其蛙是對于駐外地人川，這種孤樓型依滿舊具有醒極大的胳吸引力塌。瘋（邊3站）低密固度住宅可，如但TOW柄NHO揀USE絹如果規(guī)島劃及經忌濟條件什許可，拋可以考啄慮旅游斃部分景青觀及地灘段優(yōu)勢莖比較強逮的地段臥，開發(fā)慌一部分摔TOW新NHO棵USE恨等低密滾度高檔委住宅，郊以滿足批部分高太收入階摟層就近表工作、脅生活的乖居住需棉求。如輛果商務在花園能攜夠迅速堆成型，川則這種賄需求往尊往是一衰個突變榨的過程順，如果直二期因我經濟測吊算無法暢平帳，鉤則可以匙在三期扣考慮一脂部分此例類高檔箭住宅。編四．價鐘格定位翻根據本偏項目的無地段特甜點，并賞綜合