板式高層住宅在中國的生長方向

PAGEPAGE8輝板式高煌層住宅檔在中國篩的發(fā)展巖方向板式高層住宅﹕未來中國住宅的發(fā)展方向

戶戶朝陽、通風良好的板式高層住宅備受人們青睞，已成為未來中國住宅的發(fā)展方向。

"輪回"是自然界亙古不變的法則，房地產(chǎn)業(yè)當然也逃不脫同樣的歷史發(fā)展規(guī)律。十多年前的北京，以"前三門"為代表的板式高層住宅和以方莊小區(qū)為代表的點式高層住宅這樣兩種建筑形式曾經(jīng)引起了全國建筑學界的爭鳴。受到當時社會、經(jīng)濟和板式高層住宅設計使用功能上的局限，點式高層成為北京最主要的建筑模式。但隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展和福利分房制度的終結，人們對居住的要求越來越從去年下半年開始，北京住宅市場上陸續(xù)出現(xiàn)了嘉銘園、戀日家園和美麗園等板式小高層住宅小區(qū)，且都成為市場上的明星樓盤，得到了購房者的青睞。日前北京建筑學界的專家再次聚首，共同探討了板式小高層和點式小高層建筑的優(yōu)劣和發(fā)展方向，引起了業(yè)界人士的關注。

阿特金斯國際設計公司資深建筑師劉嘉峰曾主持過嘉銘園、東潤風景和歐陸經(jīng)典等住宅小區(qū)的規(guī)劃設計，且以板式高層住宅為主，他對板式高層住宅有著更深層次的理解。

今天，我們一直在討論板式小高層是不是適合北京。其實，北京從用地與其中心距離來講，越中心的用地，地價越高，自然密度就非常高，容積率就越高；而越往外走，地價越便宜，對容積率的要求不那么多，自然會出現(xiàn)低層的、多層的房子。那么就需要找到一個比較平衡的地方，在什么樣的位置上、在什么樣的地價條件下或者是城市結構條件下，采用什么樣的方式。那么，就嘉銘園這個項目來講，正好是在四環(huán)外，又依靠亞運村很多現(xiàn)有的基礎設施，從整個城市地價總情況來看，嘉銘園采用板式小高層是適合的。這種適合表現(xiàn)在三個方面：一是產(chǎn)品品質方面做成圍合感式的板式小高層，提高了每一戶的舒適度；二是價格適當，嘉銘園開盤時是5000元左右，而那些位于嘉銘園以南500米的項目已達到7000元～8000元，如此相比，嘉銘園性能價格比就很好了；三是從嘉銘園地段、價位和品質三者的結合上，一個產(chǎn)品本身能夠贏得市場好評主要在于將地段、價位和品質三因素結合好。但是同樣一個東西拿到

2公里以外的北苑去做，仍是同樣的性能價格比，就未必適合。如果對住宅產(chǎn)業(yè)化能夠有些影響的，應該是在城市某一環(huán)，如北4.5環(huán)、或是南面的3.5環(huán)這樣一個范圍之內，地價、交通、市場需求三者可以找到一個平衡點。就北京來講，這一圈的方式可能對綜合解決某一個市場需求的要求是很有好處的。有例子可以說明這點：北面有嘉銘園、東面有東潤風景，南有戀日家園，都是小高層，這不僅僅是一個做法，而成為一個現(xiàn)象，就是跟交通、價位、品質三者結合得比較好、能夠比較現(xiàn)實地滿足市場的要求。

二是談談板式小高層目前存在的問題以及解決方案。關于板式小高層與塔式高層容積率問題。具體到做一個項目的時候需要因地制宜，因地價、地段、市場來變化。就北京的要求而言，塔式間距是1.1～1.2，板式是1.6～1.7，這是從日照和遮擋考慮。但這個問題放到整個北京的用地上來講的話，北京的地價是全國最貴的，從土地是不可再生的資源角度來講，應盡可能提高土地利用價值。但目前北京市做板式只能做12層、13層，總的來講，沒有最好地發(fā)揮土地的使用價值。板式對后面的房子有些影響，但如能保證做到1.6～1.7的間距問題也能解決?？墒亲鏊?，盡管做到了1.2的間距，對后面房子的影響是隨著太陽的移動呈一條線的形式。但是，這是以住在樓里的非朝南住戶為代價得來的。但從整個市場來講，塔式還是有缺陷的。另外，許許多多的點式布局或塔式布局以后，房子之間的間距都非常緊張，人感覺上樓與樓排在一起。在這種情況下，用板式即是在北京這樣的規(guī)定了1.6～1.7的間距的情況下，建造13、14層高的板式，在尺度上還是比較好的，也比較容易做成有圍合感的空間。人當然要考慮日照，另外也要考慮在建筑的圍合感空間當中的感受，因為人不僅僅是要住在里面，還要感受到這個社區(qū)是我的一個家這樣一個氛圍。從這兩個方面來看，如果大家都把日照均衡地看，不以塔樓部分住戶的犧牲為代價地看，可能板式更人性化些。

如果單從發(fā)展商、單從市場來講，塔樓未必是唯一的選擇。另外，從設計角度看，應該是多種類型并存為好，但是北京面臨的一個現(xiàn)實是約90％以上的房子都是塔樓，這里有容積率以及其他原因，如規(guī)范、規(guī)劃局對板式的要求，但是我覺得現(xiàn)在還是應該提倡非塔樓的東西，板式小高層可能是其中的一種，僅僅以容積率來看；從對積壓房的調查來看，積壓最多的還是這種塔樓。其實開發(fā)商，作一梯10戶的大塔樓，朝南的幾戶很快就買完、而北面的都買不掉，利潤其實都沉淀在里面了，這對社會資源和土地資源來講都是一種浪費。因此，從政府角度來講應該是鼓勵這種對土地、資金、貸款各方面使用率最高的產(chǎn)品，當然前提是符合市場。如果現(xiàn)在發(fā)展商做一個很全面的調查，按照某一個最終用戶的要求來做房子，這不是不可能的。從產(chǎn)品的差異化來講，北京確實已對塔樓很反感了，在這種情況下，僅僅是很粗的市場分析也告訴我們應該找一些能夠解決塔樓問題的產(chǎn)品。板式小高層應該說是解決方案之一，目前還沒有發(fā)展到代替塔樓的另外一種極端。

劉嘉峰：國際資深建筑師，曾就讀于清華大學研究生院，畢業(yè)于加拿大皇后研究生院，獲城市規(guī)劃、發(fā)展碩士學位?，F(xiàn)任英國阿特金斯國際有限公司資深建筑師，資深規(guī)劃師。

原首都規(guī)劃委員會總建筑師謝遠驥曾經(jīng)是北京城市規(guī)劃和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要領導者之一，他的看法似乎為這次研討結果做出了總結：

惱住宅是葉滿足整浪個社會敘需求的喚，住宅悲的類型作絕不是志單一的脈，而是巷豐富多特彩的、籌多樣的旁、適應占不同地迎區(qū)不同鑰人的需趣要。福完利分房程時代，劈人們滿康足于有志個住的繡地方就作行了，在開發(fā)商仁也不愁價賣，所喇以容積她率比較興高，最貼好的辦伙法就是洪塔樓。霞塔樓用亡地少，未也不照歡顧朝向城，是檔煤次非常繭低的房飽子。住駁宅是由天于不同皇的社會車背景不盲同的情境況所造蹤成的，首明顯地攻反映了墳當時的捐社會經(jīng)竄濟狀況父。小高氣層是現(xiàn)除在比較嚇時尚的墓一種住趟宅類型皇，其舒助適度僅海次于低測層住宅灑。朝向橡好，通唐風好，判可以做賀到一梯中兩戶兩喉部電梯睜，有的舟甚至可樓以做到酒一戶占己兩層，摟如果一期層面寬臘是動5且米多，室兩層則爐可以占巷到廊1您0型米寬，賠是相當筋高級、突相當奢公侈的。碰這種房嫁子在北鉆京少騎則匯10沿0史萬元，踐這一消抱費人群帆我認為界不超故過巖1衡0橫％，但寨絕對數(shù)及還是比羞較大的蓄。我認晉為，板曉式小高廣層有市塔場是有姥其一定住的經(jīng)濟轟和社會雙基礎的借。但是苦，小高言層一梯雄兩戶配騎備一部久甚至是劑兩部電朝梯太浪浮費了。禮根據(jù)國照家規(guī)定訴，一部跳電梯的果費用佩是游5簡萬元，留包括折黑舊、維慘修、運貿(mào)行、電齒費，則丹一部電梨梯的服顧務面積恐太少，險運行費挑用高，烤攤入物絕業(yè)管理移費中則座相對較閘高。高灶收入的封消費者各可能對任此不計內較。所尼以說，估在大戶皮型中做看一梯兩張戶式的翼板式小欲高層是殲合適的型。但而對介8家0抬％的消含費者來濾說，則婆會暴露妻出社會訂矛盾：待物業(yè)管玻理費用饞高，攤睡不起，妥將來會獨受到限腸制。所踩以，對處此我們晌還要研洋究通廊玩式的住卸宅。過詳去的通便廊式住抄宅有許滾多弊病晨，但隨侮著住宅墓需求的沾變化，姨住宅設剛計水平該的提高革，我們艇應該研影究適合酷廣大群瘋眾的板筑式住宅勵。日熄本黨8鼻、轎9燙層的住嗚宅基本么都是板箭式住宅秧，基本到上不是蛇單元式襖的，而路是通廊害式的、鼠外通廊影。美國于也有，耽但都是嫂小面積電的。所成以，小授戶型的撒板式住壁宅還應處多加研叢究占。愁

蘇另擴外，板候式小高襪層最好畜不要搞虹成大長異板、很媽高的外指形，即肅使是也軋要采取刊些手法避，如扣遍些洞、并斷開一鋪些、錯魚開一些浩、使其曠不至于順像城墻茅或是像勾屏風似葉的，對恢城市小燈氣候造相成不利笛影響。有因此，蛙我主張例在北京已應提倡減短板住環(huán)宅壤，黑4遇0舌米左右冬，三個防單元或托兩個單乓元的那坊種，可千以做申到母1止8惱層塌、堡2淘0國層都行發(fā)，這樣裝就會發(fā)忽揮電梯錯的優(yōu)越岡性。我裳認為，斯短板住替宅是很褲好的發(fā)鴨展方向賢，高度居可以適蕩當加高侵，效率諷更好地匆發(fā)揮。閥所以，檢小高層虧不能一費概而論液地說就趨是好，左什么樣躲的小高抄層比較四適合，士什么樣玩的小高蕉層應該尾怎么樣表對待，骨這樣才殼能使我然們的住跡宅建設舞不斷地波進步瘡。俘

跌謝懸遠驥高屢級建筑顏師那(兇教授珍級甩)田，原北組京市首避都規(guī)劃割委員會傘副總工阿程師，潛現(xiàn)任建妄設部住留宅產(chǎn)業(yè)慣化辦公幅室專家育組成員染，中關偷村科技咽園建設特公司特鵝別顧問暑。其間育主持并墓參加的誦項目多桃次獲獎徐，在建甲筑學報帖等雜志碑發(fā)表許妙多文章瘡。魄

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假早暑在此以繞前，我尼們曾做尼過一個毀比較，電從容積側率來看汁，一般既塔樓可選以做錘到制2.匯8把～摟3牧；板數(shù)飛可以做旋到烏2袋；多層黑可以做劫到竊1.蔬2序～安1.丹0賀。從市盜場需求改來看，評小高層冶有它的滾優(yōu)勢：脾一是每懸戶占的受面寬比亦較大，筐進深較夾小，相撇對塔樓余而言，周通風、騙采光各徒方面條紐件比較吊好。二竿是從室載內空間峽行為組列織路線揚來看，瞧大進深塑的塔樓美或其它襖住宅，俗從單元熊門口到沈各個房蠅間的路扎線比較鐮長，而資板樓是秒從中間育進，兩對邊相對盡近，因蝕此使用曬系數(shù)相暑對提高估了。三須是從朝光向來看悉，尤其增在北京吳感覺很到明顯，彩一戶可鈔占到兩殲、三個級面寬，走朝南的僅房間自收然就多嚴了。板輛式小高沸層存在貴的不足定是：規(guī)居劃限高俗，而且站很難突堆破，因踢此對開槐發(fā)商來幕說容積脈率受到率了限制挽。另外民，從消除防和規(guī)虎范本身唯來講，積板樓一排梯兩戶圖至少一蠻部電梯郊，從投側資和維賽護費用潛來講成三本比較格高，從薪這個角置度講使傻用系數(shù)攝相對于回塔樓低杜些鏡?；?/p>

婆劉礙曉鐘畢納業(yè)于哈油爾濱建賽筑工程齡學院，劈北京市老建筑設擁計研究并院副總揀建筑師領。完成厲了大量撫的工程央設計和蘭方案創(chuàng)糧作，在斬住宅設要計、小繡區(qū)規(guī)劃癥方面有把一定的冶研究和減實踐，嫁并多次桂獲獎姨?；j

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裝板很式小高貝層住宅曬的舒適志性是顯輔而易見嫁的，在殺北京地類區(qū)能夠鎖迅速引暖起關注岡是必然謠的。但沈其下一庫步的走泳勢如何獅，還需忌進行探老討。應榴該看到薪，板式副小高層昨住宅并伍不是北嗽京的唯沾一選擇叉，而是戀要適合步不同的竟地點、腥不同的贊地價水疑平、特農(nóng)定的面慚積要求踏等。市倉場是多庸元化的桃，不存攜在解決腔所有問姨題的戶別型。板單式住宅當有它的漢特點，饑決定了卡其發(fā)展歉走勢刷。俗

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