承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

民事法律制度承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)01定義相關(guān)法律賠償范圍及舉證案例目錄030204基本信息承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是當(dāng)今世界各國(guó)普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度。中國(guó)也于1999年正式確立了這項(xiàng)法律制度。《合同法》第230條規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”據(jù)此規(guī)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，在同等條件下可優(yōu)于其他人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。定義定義《合同法》第二百三十條：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利。

(1)僅限于房屋租賃場(chǎng)合;(2)出租人出賣(mài)出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人。(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失;(4)在轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者.賠償范圍及舉證賠償范圍及舉證法律實(shí)務(wù)中，承租人所獲得的損害賠償?shù)姆秶芭e證角度如下：一、尋租費(fèi)用損失尋租費(fèi)用損失指的是由于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的喪失，導(dǎo)致承租人不能繼續(xù)租賃該房屋，承租人因此需要另行租賃其他房屋所花費(fèi)的尋找合適租賃點(diǎn)的費(fèi)用損失。但是房屋所有權(quán)人的更換本身不能直接導(dǎo)致承租人的無(wú)法繼續(xù)租賃，只有在客觀上新房屋所有權(quán)人未與其簽訂新的租賃合同，且未繼續(xù)簽訂租賃合同的原因在于法律的禁止性規(guī)定或雙方就新租賃意向無(wú)法達(dá)成一致。對(duì)于承租人而言，舉證方面需要注意以下幾個(gè)角度：1、向新房屋所有權(quán)人發(fā)出的限期續(xù)租意向書(shū)（得到確認(rèn)）；2、尋租新房屋的中介費(fèi)用發(fā)票；3、其他尋租過(guò)程中所花費(fèi)的費(fèi)用票據(jù)。二、搬遷費(fèi)用搬遷費(fèi)用主要指因雇請(qǐng)搬家人員所花費(fèi)的費(fèi)用。費(fèi)用證據(jù)主要指費(fèi)用發(fā)票及相關(guān)的費(fèi)用票據(jù)。相關(guān)法律相關(guān)法律最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?009年6月22日最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)）

第二十一條規(guī)定出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院要應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院則不予支持。第二十四條規(guī)定具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；（四）第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。（參考《物權(quán)法》106條。案例案情評(píng)析審判案例案情原告：上海遠(yuǎn)大學(xué)習(xí)廣場(chǎng)教育科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)遠(yuǎn)大教育公司）。被告：上海泰潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰潤(rùn)房產(chǎn)公司）。第三人：嚴(yán)某某。

原告遠(yuǎn)大教育公司訴稱(chēng)：原、被告曾于2008年3月就國(guó)順路126-3號(hào)店鋪房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)商鋪）訂立租賃合同，約定原告承租該處326.01平方米房屋，租賃期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同時(shí)，合同約定，在租賃期內(nèi)，被告方如需出售該房屋，要提前三個(gè)月通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。租賃合同訂立后，雙方按約履行。2009年7月，被告告知原告，被告已將房屋出售給第三人，以后的房租由新的產(chǎn)權(quán)人（即第三人）收取。原告當(dāng)即提出異議。2009年9月，原告從第三人處取得產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，明確獲知房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)原告認(rèn)為被告未提前三個(gè)月向原告征詢(xún)對(duì)系爭(zhēng)商鋪的買(mǎi)受意見(jiàn)，侵害了原告得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故請(qǐng)求判令被告賠償其出售給第三人的房?jī)r(jià)與審理中法院評(píng)估房?jī)r(jià)現(xiàn)值的差價(jià)及2009年7月至判決日止的租金損失。

被告泰潤(rùn)房產(chǎn)公司辯稱(chēng)：不同意原告訴訟請(qǐng)求。被告曾在出售前口頭通知原告欲出售系爭(zhēng)商鋪和政本路115-117號(hào)商場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)政本路商鋪）事宜，但原告表示不愿意購(gòu)買(mǎi)，被告才與第三人簽訂《備忘錄》，將系爭(zhēng)商鋪和政本路商鋪兩處打包出售給第三人，因原告在2009年7月三方開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)之前知道系爭(zhēng)房屋出售情況后未提出異議，所以被告沒(méi)有侵犯原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。審判法院經(jīng)審理后認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：一、對(duì)被告是否履行合同約定的通知義務(wù)，乃至是否違約侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；二、如確認(rèn)被告侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)衡量原告的損失。關(guān)于焦點(diǎn)一，租賃合同約定“在租賃期內(nèi)，被告如需出售該房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知原告，原告在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！惫士疾毂桓媸欠袂址冈鎯?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，關(guān)鍵在于“提前三個(gè)月通知”及“同等條件”兩個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)查明的事實(shí)，被告僅提供員工證明，在2009年3-4月間口頭征詢(xún)過(guò)原告意見(jiàn)，原告不予認(rèn)可，且根據(jù)合同約定，被告應(yīng)該在出售前三個(gè)月通知，但被告有確切證據(jù)證明的詢(xún)問(wèn)均發(fā)生在系爭(zhēng)商鋪產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)之后的，故即使存在口頭的通知，被告仍違反合同約定，對(duì)被告主張出售前履行了通知義務(wù)，法院不予采信。至于被告認(rèn)為原告曾在系爭(zhēng)商鋪過(guò)戶(hù)給第三人后，要求出具發(fā)票，以此主張?jiān)娼邮芊课萘硇谐鍪鄣氖聦?shí)，并放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。對(duì)此，法院認(rèn)為，首先，被告未對(duì)此節(jié)事實(shí)提供證據(jù)證明，之后三方對(duì)于2009年7月協(xié)調(diào)會(huì)的內(nèi)容也說(shuō)法不一，不能得出被告主張的結(jié)論；其次，即使原告曾準(zhǔn)備接受第三人的租金發(fā)票，也只能認(rèn)為原告在該時(shí)段得知被告與第三人另行出售系爭(zhēng)商鋪的事實(shí)，不能等同于被告出售前盡到通知義務(wù)，及出售后原告放棄主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且事實(shí)上，原告也在知曉房屋出售的事實(shí)后即提出了要求損失賠償?shù)脑V訟，并未放棄主張。評(píng)析本案涉及的主要法律問(wèn)題是：1、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)；2、出租人是否侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損害賠償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

一、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指出租人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，承租人在同等條件下，依照法律規(guī)定享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)，我國(guó)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于一種物權(quán)或者具有物權(quán)效力。臺(tái)灣學(xué)者如王澤鑒先生則認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬于形成權(quán)性質(zhì)，即承租人可以依一方意思表示，形成以出租人與第三人同樣條件為內(nèi)容的合同，無(wú)須出租人的承諾，只是該權(quán)利附有停止條件，只有當(dāng)出租人出賣(mài)房屋給第三人時(shí)，才能行使。強(qiáng)制締約，是指?jìng)€(gè)人或企業(yè)負(fù)有相對(duì)人之請(qǐng)求，與其訂立合同的義務(wù)，即對(duì)相對(duì)人之要約，非有正當(dāng)理由不得拒絕承諾。如果出租人違反此項(xiàng)義務(wù)，將租賃房屋出賣(mài)給第三人，承租人可以提請(qǐng)公權(quán)力介入，強(qiáng)迫出租人對(duì)其作出承諾意思表示。法院認(rèn)為，首先承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一種法定的權(quán)利，其成立的前提條件是租賃關(guān)系的成立，即租賃關(guān)系一經(jīng)成立，承租人優(yōu)先購(gòu)即成立，租賃關(guān)系一旦終止承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即消失，所以屬于附隨性權(quán)利；其次，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不具有支配力，即使具有對(duì)抗第