承租人優(yōu)先購買權(quán)

民事法律制度承租人優(yōu)先購買權(quán)01定義相關(guān)法律賠償范圍及舉證案例目錄030204基本信息承租人優(yōu)先購買權(quán)是當(dāng)今世界各國普遍確立的一項民事法律制度。中國也于1999年正式確立了這項法律制度?！逗贤ā返?30條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！睋?jù)此規(guī)定，承租人優(yōu)先購買權(quán)是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時，在同等條件下可優(yōu)于其他人購買的權(quán)利。定義定義《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利。

(1)僅限于房屋租賃場合;(2)出租人出賣出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失;(4)在轉(zhuǎn)租的場合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者.賠償范圍及舉證賠償范圍及舉證法律實務(wù)中，承租人所獲得的損害賠償?shù)姆秶芭e證角度如下：一、尋租費用損失尋租費用損失指的是由于承租人優(yōu)先購買權(quán)的喪失，導(dǎo)致承租人不能繼續(xù)租賃該房屋，承租人因此需要另行租賃其他房屋所花費的尋找合適租賃點的費用損失。但是房屋所有權(quán)人的更換本身不能直接導(dǎo)致承租人的無法繼續(xù)租賃，只有在客觀上新房屋所有權(quán)人未與其簽訂新的租賃合同，且未繼續(xù)簽訂租賃合同的原因在于法律的禁止性規(guī)定或雙方就新租賃意向無法達成一致。對于承租人而言，舉證方面需要注意以下幾個角度：1、向新房屋所有權(quán)人發(fā)出的限期續(xù)租意向書（得到確認）；2、尋租新房屋的中介費用發(fā)票；3、其他尋租過程中所花費的費用票據(jù)。二、搬遷費用搬遷費用主要指因雇請搬家人員所花費的費用。費用證據(jù)主要指費用發(fā)票及相關(guān)的費用票據(jù)。相關(guān)法律相關(guān)法律最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）

第二十一條規(guī)定出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院要應(yīng)予支持。但請求確認出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。第二十四條規(guī)定具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。（參考《物權(quán)法》106條。案例案情評析審判案例案情原告：上海遠大學(xué)習(xí)廣場教育科技有限公司（以下簡稱遠大教育公司）。被告：上海泰潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱泰潤房產(chǎn)公司）。第三人：嚴某某。

原告遠大教育公司訴稱：原、被告曾于2008年3月就國順路126-3號店鋪房屋（以下簡稱系爭商鋪）訂立租賃合同，約定原告承租該處326.01平方米房屋，租賃期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同時，合同約定，在租賃期內(nèi)，被告方如需出售該房屋，要提前三個月通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。租賃合同訂立后，雙方按約履行。2009年7月，被告告知原告，被告已將房屋出售給第三人，以后的房租由新的產(chǎn)權(quán)人（即第三人）收取。原告當(dāng)即提出異議。2009年9月，原告從第三人處取得產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，明確獲知房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)原告認為被告未提前三個月向原告征詢對系爭商鋪的買受意見，侵害了原告得優(yōu)先購買權(quán)，故請求判令被告賠償其出售給第三人的房價與審理中法院評估房價現(xiàn)值的差價及2009年7月至判決日止的租金損失。

被告泰潤房產(chǎn)公司辯稱：不同意原告訴訟請求。被告曾在出售前口頭通知原告欲出售系爭商鋪和政本路115-117號商場（以下簡稱政本路商鋪）事宜，但原告表示不愿意購買，被告才與第三人簽訂《備忘錄》，將系爭商鋪和政本路商鋪兩處打包出售給第三人，因原告在2009年7月三方開協(xié)調(diào)會之前知道系爭房屋出售情況后未提出異議，所以被告沒有侵犯原告的優(yōu)先購買權(quán)。審判法院經(jīng)審理后認為：本案的爭議焦點有二：一、對被告是否履行合同約定的通知義務(wù)，乃至是否違約侵犯原告優(yōu)先購買權(quán)；二、如確認被告侵犯原告優(yōu)先購買權(quán)后應(yīng)以何種標準衡量原告的損失。關(guān)于焦點一，租賃合同約定“在租賃期內(nèi)，被告如需出售該房屋，應(yīng)提前三個月通知原告，原告在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)?！惫士疾毂桓媸欠袂址冈鎯?yōu)先購買權(quán)，關(guān)鍵在于“提前三個月通知”及“同等條件”兩個衡量標準。根據(jù)查明的事實，被告僅提供員工證明，在2009年3-4月間口頭征詢過原告意見，原告不予認可，且根據(jù)合同約定，被告應(yīng)該在出售前三個月通知，但被告有確切證據(jù)證明的詢問均發(fā)生在系爭商鋪產(chǎn)權(quán)交易過戶之后的，故即使存在口頭的通知，被告仍違反合同約定，對被告主張出售前履行了通知義務(wù)，法院不予采信。至于被告認為原告曾在系爭商鋪過戶給第三人后，要求出具發(fā)票，以此主張原告接受房屋另行出售的事實，并放棄了優(yōu)先購買權(quán)。對此，法院認為，首先，被告未對此節(jié)事實提供證據(jù)證明，之后三方對于2009年7月協(xié)調(diào)會的內(nèi)容也說法不一，不能得出被告主張的結(jié)論；其次，即使原告曾準備接受第三人的租金發(fā)票，也只能認為原告在該時段得知被告與第三人另行出售系爭商鋪的事實，不能等同于被告出售前盡到通知義務(wù)，及出售后原告放棄主張優(yōu)先購買權(quán)，且事實上，原告也在知曉房屋出售的事實后即提出了要求損失賠償?shù)脑V訟，并未放棄主張。評析本案涉及的主要法律問題是：1、承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)；2、出租人是否侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)；3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)損害賠償?shù)挠嬎銟藴省?/p>

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)承租人優(yōu)先購買權(quán)是指出租人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，承租人在同等條件下，依照法律規(guī)定享有優(yōu)先于其他人購買該不動產(chǎn)的權(quán)利。關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，我國多數(shù)學(xué)者認為優(yōu)先購買權(quán)屬于一種物權(quán)或者具有物權(quán)效力。臺灣學(xué)者如王澤鑒先生則認為優(yōu)先購買權(quán)屬于形成權(quán)性質(zhì)，即承租人可以依一方意思表示，形成以出租人與第三人同樣條件為內(nèi)容的合同，無須出租人的承諾，只是該權(quán)利附有停止條件，只有當(dāng)出租人出賣房屋給第三人時，才能行使。強制締約，是指個人或企業(yè)負有相對人之請求，與其訂立合同的義務(wù)，即對相對人之要約，非有正當(dāng)理由不得拒絕承諾。如果出租人違反此項義務(wù)，將租賃房屋出賣給第三人，承租人可以提請公權(quán)力介入，強迫出租人對其作出承諾意思表示。法院認為，首先承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一種法定的權(quán)利，其成立的前提條件是租賃關(guān)系的成立，即租賃關(guān)系一經(jīng)成立，承租人優(yōu)先購即成立，租賃關(guān)系一旦終止承租人的優(yōu)先購買權(quán)即消失，所以屬于附隨性權(quán)利；其次，承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不具有支配力，即使具有對抗第