房地產(chǎn)商噤聲回暖

房地產(chǎn)商噤聲回暖

1月14日，保利地產(chǎn)（600048.SH，以下簡(jiǎn)稱保利）領(lǐng)先2024年業(yè)績(jī)快報(bào)。報(bào)告顯示，其各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均同比有所增長(zhǎng)，其中，簽約銷售金額同比增長(zhǎng)39%至1017億元，成為“千億俱樂(lè)部”的新成員。

回想一年前的此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的懊喪程度如同等待末日降落?？刹怀龃蟀肽辏康禺a(chǎn)緊鎖的眉頭漸舒，“回暖”之聲四起。

截至2024年底，銷售額過(guò)千億的開(kāi)發(fā)商已達(dá)3家，而排行靠前的開(kāi)發(fā)商均已全部甚至超額完成了一年的銷售方案。

這讓行業(yè)對(duì)新的一年布滿期盼。

購(gòu)房者方面，盡管限購(gòu)不見(jiàn)放松跡象，但日子還要照過(guò)——要買(mǎi)的房子還得買(mǎi)。在壓抑了近3年之后，一線城市的剛需開(kāi)頭集中釋放，觀望者們涌入市場(chǎng)。在北京，“全款購(gòu)房”的小廣告四處可見(jiàn)，這明顯是焦急了。

開(kāi)發(fā)商方面，銷售金額連月攀升，土地儲(chǔ)備不足的房地產(chǎn)公司們有些措手不及。2024年底，整個(gè)土地市場(chǎng)仿佛經(jīng)受了年底大甩賣一樣，開(kāi)發(fā)商盡其所能地拿地，銷聲匿跡已近2年的地王又重新消失，北京、上海等一線城市的地價(jià)水漲船高。

小開(kāi)發(fā)商拿地越來(lái)越困難，他們有的開(kāi)頭打點(diǎn)行囊，或轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)投資基金，或干脆告辭行業(yè)。

而留在行業(yè)中的公司，為了繞開(kāi)“限購(gòu)”，也開(kāi)頭嘗試不同的商業(yè)模式，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)不溫不火地進(jìn)展了幾年后，在2024年大熱了一把。同時(shí)，像旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新的業(yè)態(tài)也如雨后春筍般冒了出來(lái)。

無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，在個(gè)別城市也仿佛聽(tīng)到泡沫囁嚅的聲音。鄂爾多斯房?jī)r(jià)暴跌，溫州炒房斷供，海南庫(kù)存越堆越高……整體形勢(shì)向好的背后，隱蔽著巨大的不確定性。

紛繁簡(jiǎn)單的2024已逝，2024年好不好過(guò)？《英才》記者專訪了幾位房地產(chǎn)企業(yè)家，試圖勾畫(huà)出他們眼中的2024。

調(diào)控正在失效？

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在“史上最嚴(yán)峻”調(diào)控下生存了近3年，多少有些適應(yīng)了，而伴隨著時(shí)間的推移，新的符合購(gòu)房資格的消費(fèi)者不斷進(jìn)入市場(chǎng)，調(diào)控效果已不如當(dāng)時(shí)。

“是加大劑量改打嗎啡，還是改吃補(bǔ)藥加大房屋供應(yīng)量？”原中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇將限購(gòu)政策比方為“麻藥”，他在微博上如是比方稱，并且認(rèn)為這種麻藥已經(jīng)漸漸失去效果。

以北京為代表的一線城市房?jī)r(jià)仍面臨巨大的上漲壓力，無(wú)論是年前媒體熱炒的一天漲價(jià)60萬(wàn)還是一個(gè)月漲價(jià)70萬(wàn)，或許僅是個(gè)別現(xiàn)象，但仍能夠反映出市場(chǎng)上“購(gòu)房心切”者不在少數(shù)。

針對(duì)這樣的現(xiàn)象，住建部一再用“堅(jiān)決”、“絕不”等字眼來(lái)表示自己堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的決心，試圖穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)猛烈波動(dòng)。

中坤投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱中坤）董事長(zhǎng)黃怒波曾對(duì)《英才》記者非常確定地表示，限購(gòu)政策不會(huì)在短期內(nèi)取消掉，“即便兩會(huì)開(kāi)完后也得有半年的調(diào)研時(shí)間，政府確定不會(huì)讓房?jī)r(jià)一下子上來(lái)?！?/p>

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)科）執(zhí)行副總裁毛大慶在接受《英才》記者采訪時(shí)也持類似觀點(diǎn)，“房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)是沒(méi)有什么值得懷疑的”，“區(qū)域經(jīng)濟(jì)的均等化是一個(gè)中長(zhǎng)期的過(guò)程，而在短時(shí)間內(nèi)，大中型城市的資源優(yōu)勢(shì)特別明顯，而在這個(gè)時(shí)間段房地產(chǎn)調(diào)控一旦放松，房?jī)r(jià)將消失難以估量的暴漲?！?/p>

“調(diào)控要看市場(chǎng)的狀態(tài)?！笔讋?chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、首創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）董事長(zhǎng)劉曉光告知《英才》記者，“我隱模糊約感覺(jué)到春天來(lái)了，但在市場(chǎng)變動(dòng)比較大的時(shí)候，比如房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也會(huì)消失進(jìn)一步的調(diào)控，也會(huì)有冬天。”

一線城市的房?jī)r(jià)借“回暖”之勢(shì)略有抬頭，但這在業(yè)內(nèi)人士的眼中并不意味著“投資、投機(jī)”需求的回歸，只是市場(chǎng)信念的變化，毛大慶認(rèn)為，這并不應(yīng)當(dāng)成為調(diào)控“加碼”的理由。

“快錢(qián)”難掙

“在北京、上海，銷售價(jià)格的70%是樓面地價(jià)，這是開(kāi)發(fā)商掌握不了的。”陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪對(duì)《英才》記者稱。

“動(dòng)輒四五十個(gè)億的拿地成本，小企業(yè)非要跟大企業(yè)拼，那根本沒(méi)戲?！北本┦兰畏康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱世嘉地產(chǎn)）董事長(zhǎng)朱仝向《英才》記者感慨道：“小企業(yè)無(wú)法與之抗衡，只能分化到一些細(xì)分市場(chǎng)，比如旅游、度假等地產(chǎn)形式，要有一些共性化的東西，這些是央企、國(guó)企們做不來(lái)的?！?/p>

的確，中小型房地產(chǎn)企業(yè)想要與大公司在一線城市競(jìng)爭(zhēng)并不簡(jiǎn)單，由于城市核心區(qū)域可供出讓的地塊越來(lái)越少，地價(jià)也越來(lái)越貴。

所以在地域上，易小迪表示看好將來(lái)二、三線城市的機(jī)會(huì)，“近幾年二線城市人口膨脹速度已經(jīng)超過(guò)了一線城市，諸如成都、杭州、沈陽(yáng)這樣的城市，外來(lái)人口在購(gòu)房者中的比例已經(jīng)超過(guò)40%甚至一半，這表明二線城市在重復(fù)一線城市10年前的進(jìn)程?！?/p>

除住宅地產(chǎn)外，三線城市由于新型商業(yè)物業(yè)相對(duì)稀缺，易小迪認(rèn)為存在商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展機(jī)會(huì)，但關(guān)鍵在于商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色和專業(yè)管理力量，“是功能性的需求，而不是多大面積?！?/p>

事實(shí)上，在2024年，由于商業(yè)地產(chǎn)基本不受調(diào)控政策的影響，開(kāi)發(fā)住宅的開(kāi)發(fā)商“一窩蜂”地嘗試轉(zhuǎn)型，這也導(dǎo)致個(gè)別二、三線城市商業(yè)綜合體供應(yīng)量急劇增長(zhǎng)，甚至有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑部分地區(qū)已經(jīng)消失了“泡沫”。

黃怒波認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的持有比例不宜過(guò)大，中坤將來(lái)仍將專注于旅游地產(chǎn)。但他也提示進(jìn)入者，做旅游地產(chǎn)要有急躁。與商業(yè)地產(chǎn)類似，旅游地產(chǎn)受調(diào)控政策的影響也不大，此外，相對(duì)較低的拿地成本也是吸引眾多中小型開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的重要緣由。

“活水”難喝？

2024年連續(xù)兩次下調(diào)銀行貸款基準(zhǔn)利率，這對(duì)“缺血”的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑是一件好事，而在業(yè)界看來(lái)，這也成為推動(dòng)下半年銷售回暖的重要緣由。截至去年11月末，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位增速連續(xù)增長(zhǎng)6個(gè)月。

在《英才》記者的采訪中，劉曉光認(rèn)為，2024年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境“不會(huì)太寬松，但也不會(huì)壞于2024年。”

但黃怒波卻對(duì)融資現(xiàn)狀表現(xiàn)出了擔(dān)憂，在過(guò)去的一年中，他認(rèn)為困擾整個(gè)行業(yè)最大的問(wèn)題便是融資困難，除銷售回款外，中坤的資金來(lái)源主要來(lái)自于銀行貸款。

在IPO之路不通暢的狀況下，除了銀行貸款，房地產(chǎn)公司想要找錢(qián)的確得費(fèi)些周折。

好在，2024新年伊始，就有好消息傳來(lái)。1月14日，萬(wàn)科公告稱“連續(xù)停牌”。直到1月19日，萬(wàn)科才了轉(zhuǎn)股的詳細(xì)方案。再聯(lián)想到2024年萬(wàn)科收購(gòu)南聯(lián)地產(chǎn)，銷售冠軍也在樂(lè)觀開(kāi)發(fā)“水源”，行業(yè)對(duì)資金的饑渴程度可見(jiàn)一斑。

除了萬(wàn)科，“A+B”型的房地產(chǎn)上市公司還有十余家，如招商地產(chǎn)、深深房等。如果萬(wàn)科轉(zhuǎn)股勝利，效仿者必不在少數(shù)，這或許能成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條新路。

“在調(diào)控過(guò)程中，房地產(chǎn)中小企業(yè)并不是被盈利力量壓死了，而是被掐斷了貸款。尤其是前幾年，國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)商都有低價(jià)資金來(lái)源?！币仔〉戏治龅?，“但現(xiàn)在，我們感覺(jué)資金成本下降，而且銀行業(yè)開(kāi)頭關(guān)注盈利力量強(qiáng)的民營(yíng)企業(yè)了?！?/p>

通過(guò)信托和房地產(chǎn)基金的融資成本仍要遠(yuǎn)高于銀行，在將來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，要彌合資金成本上的差距，中小開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)提高項(xiàng)目溢價(jià)和商業(yè)模式的創(chuàng)新。

與易小迪的選擇稍有不同，朱仝更傾向于通過(guò)“抱團(tuán)取暖”的方式來(lái)解決資金來(lái)源。另一方面，與金融機(jī)構(gòu)合作，他更盼望資本能夠在項(xiàng)目一開(kāi)頭時(shí)便介入，只有這樣才不至于在接下來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。

“比如在土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)方面，世嘉是有力量、有資源進(jìn)入的，但需要通過(guò)與地方政府和金融機(jī)構(gòu)的溝通，鎖定成本，否則沒(méi)方法突破?！敝熨诜Q，“如果我們連一級(jí)開(kāi)發(fā)都做不了，到二級(jí)開(kāi)發(fā)前的摘牌就更沒(méi)盼望了?！?/p>

很難重現(xiàn)垂直上漲

華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600748.SH）董事長(zhǎng)任志強(qiáng)可能是被問(wèn)煩了，發(fā)了這樣一條微博：“年初，每次論壇上媒體記者都問(wèn)同一個(gè)問(wèn)題，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。但誰(shuí)能猜出政策會(huì)咋樣？”

“我覺(jué)得短期猜測(cè)是不精確?????的”，也難怪易小迪這樣認(rèn)為，回看2024年初的猜測(cè)便知，想要看準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，難度唯恐不亞于買(mǎi)中。

去年任志強(qiáng)曾猜測(cè)今年3月房?jī)r(jià)會(huì)大漲，不管到時(shí)能否成真，房?jī)r(jià)牽動(dòng)著每個(gè)人的心。

“總體漲幅不會(huì)很大，但好的地段肯定會(huì)漲”，劉曉光對(duì)《英才》記者稱。其他幾位接受采訪的企業(yè)家觀點(diǎn)也基本類似：在限購(gòu)政策沒(méi)有退出的前提下，房?jī)r(jià)很難重現(xiàn)垂直上漲的局面，用“穩(wěn)中有升”來(lái)概括或許更合適。

在購(gòu)房需求方面，易小迪認(rèn)為今年的改善型需求將呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，從而行業(yè)整體的銷售規(guī)模會(huì)有所增長(zhǎng)。

毛大慶則表達(dá)了審慎樂(lè)觀的看法：一