思源-南京-中國(guó)鐵建青秀城總結(jié)報(bào)告

中國(guó)鐵建·青秀城上半年銷售總結(jié)及下半年?duì)I銷計(jì)劃2015年上半年?duì)I銷回顧12015年下半年?duì)I銷展望2下半年?duì)I銷策略執(zhí)行32015年上半年?duì)I銷回顧1市場(chǎng)及競(jìng)品情況任務(wù)指標(biāo)完成情況推廣及執(zhí)行完成情況GDP增速目標(biāo)7%，增速放緩，壓力不減2015年國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定在7%左右，同比降低0.5%個(gè)百分點(diǎn)。這一階段，籠罩在中國(guó)經(jīng)濟(jì)上方的不是通脹的壓力，而是通縮陰影，因此，CPI目標(biāo)鎖定在3%以下。穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)政策平穩(wěn)趨寬是確定的，但行業(yè)趨勢(shì)已變。數(shù)年高速發(fā)展已經(jīng)使得住房稀缺性下降，買房市場(chǎng)逐漸強(qiáng)大，行業(yè)需求結(jié)構(gòu)面臨變化。穩(wěn)定購(gòu)房消費(fèi)，首次提出支持改善型住房需求堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方主體責(zé)任，支持居民自住和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。限購(gòu)繼續(xù)松綁，不動(dòng)產(chǎn)登記“不會(huì)”倒逼房?jī)r(jià)下行保增長(zhǎng)壓力下，行業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展意義更顯重大，繼續(xù)限購(gòu)不利于房地產(chǎn)行業(yè)房展。而不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)調(diào)控至合理區(qū)間有積極作用，但房?jī)r(jià)主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，長(zhǎng)期來看，僅靠不動(dòng)產(chǎn)登記“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)可能性甚微。4.限購(gòu)繼續(xù)松綁3.穩(wěn)定住房消費(fèi)兩會(huì)繼續(xù)以保增長(zhǎng)為總體經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)，政策導(dǎo)向?qū)捤?，基本面?duì)房地產(chǎn)利好毫無疑問，但行業(yè)由高速增長(zhǎng)階段向競(jìng)合階段的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變對(duì)各大房企是一個(gè)重大考驗(yàn)。兩會(huì)關(guān)于樓市核心觀點(diǎn)：政策解讀6月28日，央行再次降息，這已是2015年央行第三次降息，同時(shí)定向降準(zhǔn)，降準(zhǔn)加降息“雙組合”方式，主要是出于穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)并降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的目的，對(duì)房地產(chǎn)的影響是降低開發(fā)商融資成本和購(gòu)房者購(gòu)房成本，利于促進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖。政策解讀【央行：降息0.25%】

根據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)消息，自2015年6月28日起下調(diào)存貸款利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)定向降準(zhǔn)。宏觀市場(chǎng)2015年1-6月住宅新增供應(yīng)324萬方，成交361萬方，供不應(yīng)求，月均成交60.18萬方；整體低開高走，傳統(tǒng)銷售旺季金三銀四效果平平，“紅五”“鉆六”接連兌現(xiàn)，近兩個(gè)月認(rèn)購(gòu)量均突破歷史新高，近期改善市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，帶動(dòng)均價(jià)上漲明顯。全市量?jī)r(jià)走勢(shì)備注：數(shù)據(jù)不包含高淳溧水城北供銷城北市場(chǎng)2015年1-6月新增上市28.7萬方，成交21.16萬方，月均成交3.5萬方，僅占全市5.9%的市場(chǎng)份額，月均去化速度明顯低于全市水平，城北板塊市場(chǎng)容量有限，當(dāng)前多個(gè)新盤在售，特別是邁皋橋區(qū)域項(xiàng)目扎堆，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度更強(qiáng)。漲價(jià)區(qū)盤整區(qū)5月均價(jià)以世茂外灘新城以及中電頤和府邸宏域上傳數(shù)據(jù)為主城北庫(kù)存同全市庫(kù)存走勢(shì)不太一樣，城北庫(kù)存在進(jìn)入2015年后，整體上揚(yáng)態(tài)勢(shì)依然明顯，當(dāng)前住宅庫(kù)存3283套，為近一年第二高位，出清周期超過12個(gè)月，板塊庫(kù)存壓力較大。城北成交結(jié)構(gòu)與2014年城北住宅成交面積段對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2015年上半年80-100㎡和160-180㎡面積段成交占比有明顯增加，而100-120㎡和120-144㎡面積段成交占比則出現(xiàn)明顯下降，小戶型成交增加主要來自于青秀城、燕子磯項(xiàng)目，大戶型成交增加主要來自世茂以及恒大翡翠華庭。根據(jù)距離、價(jià)格、產(chǎn)品等因素，本案的競(jìng)品主要來自于區(qū)域內(nèi)部；在售項(xiàng)目：通宇林景御園、恒大翡翠華庭、星葉瑜憬灣、中電頤和府邸、電建地產(chǎn)·海賦尚城、招商1872待售項(xiàng)目：悠山醉月、金浦御龍灣、保利朗詩(shī)·蔚藍(lán)中電頤和府邸通宇林景御園本案悠山醉月恒大翡翠華庭金浦御龍灣星葉瑜憬灣電建地產(chǎn)·海賦尚城在售待售競(jìng)品選擇：①區(qū)位及距離因素；②地塊指標(biāo)/產(chǎn)品相似；③價(jià)格相近競(jìng)品包括：在售（通宇林景御園、恒大翡翠華庭、星葉瑜憬灣、中電頤和府邸、招商1872）、待售（悠山醉月、金浦御龍灣、保利朗詩(shī)·蔚藍(lán)）競(jìng)品市場(chǎng)招商1872保利朗詩(shī)·蔚藍(lán)競(jìng)品市場(chǎng)-在售中國(guó)鐵建青秀城在售競(jìng)品去化詳情競(jìng)品項(xiàng)目整盤去化（萬方）剩余貨量（萬方）1-6月銷售統(tǒng)計(jì)6月銷售詳情成交面積成交套數(shù)去化面積段成交均價(jià)累計(jì)認(rèn)購(gòu)套數(shù)成交套數(shù)成交面積去化面積段成交均價(jià)本案

378

97

恒大翡翠華庭（2014.12.20開盤）2.415.0222187143110-144㎡68套2239324162724130-144㎡3套22183

160-180㎡58套160-180㎡11套200-220㎡17套200-220㎡2套星葉瑜憬灣（2014.10.21開盤）2.2716.9114740141

70-90㎡71套1915180414220

70-90㎡22套19020

110-120㎡30套

110-120㎡7套120-130㎡40套120-130㎡12套通宇林景御園（2013.5.18開盤）3.570.8248143780-90㎡2套16429310131780-90㎡1套16191120-130㎡16套120-130㎡1套130-144㎡19套130-144㎡8套電建海賦尚城（2015.3.27)0.922512573154

60-70㎡37套1537318433393

60-70㎡16套15322

70-80㎡36套

70-80㎡10套

80-90㎡81套80-90㎡17套中電頤和府邸宏域0.5215.2864475990-100㎡21套216531313154990-100㎡3套22818100-120㎡16套100-120㎡3套120-144㎡22套120-144㎡7套招商1872（2015.6.20開盤）新推

認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)尚未轉(zhuǎn)成交（認(rèn)購(gòu)125）悠山醉月新盤

4745

90-100㎡5套

165003

3284

90-100㎡3套

備注：競(jìng)品成交數(shù)據(jù)截止6月31日；成交數(shù)據(jù)以簽約為準(zhǔn)最新動(dòng)態(tài)在售戶型首付10萬活動(dòng)中，根據(jù)業(yè)主情況不同，補(bǔ)交剩下的房款。365合作獨(dú)家優(yōu)惠：辦理價(jià)值10000元團(tuán)房卡購(gòu)買星葉瑜憬灣100平米以下房源享1萬享3萬優(yōu)惠；購(gòu)買星葉瑜憬灣100平米以上房源享1萬享5萬優(yōu)惠。項(xiàng)目在售5號(hào)樓，面積為86平兩房、121平、127平和129平四房，折后均價(jià)19300元/平；同時(shí)在售1、2、3、4號(hào)樓房源，戶型為74平兩房、89平三房、117平三房和129平四房。1-6月住宅銷售情況

1月2月3月4月5月6月成交套數(shù)10925193541成交均價(jià)1981719231191711888319100190206月銷售6月份新增認(rèn)購(gòu)80套，成交41套，均價(jià)19020元/㎡項(xiàng)目累計(jì)成交狀況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)（認(rèn)購(gòu)+成交）已推去化率563住宅552套，其它11套136257認(rèn)購(gòu)169，成交25876%89㎡3室2廳1衛(wèi)129㎡4室2廳2衛(wèi)項(xiàng)目當(dāng)前首付10萬優(yōu)惠，365電商優(yōu)惠等促銷不斷；5月平推5#，截止到6月底，5#認(rèn)購(gòu)50套，簽約39套，剩余56套可售。6月成交41套，均價(jià)19020元/㎡，價(jià)格穩(wěn)定在19100元/㎡左右。星葉瑜憬灣戶型5#銷售情況供應(yīng)套數(shù)累計(jì)認(rèn)購(gòu)累計(jì)簽約剩余套數(shù)87㎡77163229122㎡3415316128㎡3419411合計(jì)145503956在售戶型最新動(dòng)態(tài)在售139-200平精裝房，折后均價(jià)2.4萬元/平方米左右，60-300平商鋪均價(jià)約35000元/平左右。117㎡3室2廳1衛(wèi)171㎡4室3廳2衛(wèi)164㎡4室2廳2衛(wèi)項(xiàng)目累計(jì)成交狀況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)（認(rèn)購(gòu)+成交）已推去化417（推出283套）住宅334套，商業(yè)83套2281認(rèn)購(gòu)39，成交24299%備注：8#、9#房源有101套房源處于受限狀態(tài)；6#、7#有32套房源受限，不計(jì)入可售。1-6月住宅銷售情況

1月2月3月4月5月6月成交套數(shù)64815211916成交均價(jià)2359922745216462242521763221836月銷售6月份新增認(rèn)購(gòu)24套，成交16套，均價(jià)22183元/㎡項(xiàng)目為區(qū)域改善型市場(chǎng)的標(biāo)桿，6月份新增認(rèn)購(gòu)24套、成交16套房源，當(dāng)前項(xiàng)目共入市417套房源，其中有134套房源受限制，剩余283套房源，去化（認(rèn)購(gòu)+簽約）281套，僅2套可售。恒大翡翠華庭售114-197平庭院洋房，折后均價(jià)約23500元/平；在售3號(hào)樓高層，戶型為90平、108平和124平，折后價(jià)約21000-22000元/平。頤和府邸自4月26日首開，當(dāng)前共推出房源146套，項(xiàng)目總共去化73套房源（含認(rèn)購(gòu)），6月份新增認(rèn)購(gòu)13套，成交13套，均價(jià)21455元/㎡。中電頤和府邸122㎡4室2廳2衛(wèi)90㎡3室2廳1衛(wèi)104㎡3室2廳1衛(wèi)項(xiàng)目累計(jì)成交狀況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)（認(rèn)購(gòu)+成交）已推去化286（推出146套）住宅271套，商業(yè)15套7373認(rèn)購(gòu)11，成交6250%4-6月住宅銷售情況

4月5月6月成交套數(shù)24513成交均價(jià)2242521755214556月份銷售6月份新增認(rèn)購(gòu)13套，成交13套，均價(jià)21455元/㎡最新動(dòng)態(tài)備注：新領(lǐng)286套房源銷許，僅解壓146套，其它處于受限狀態(tài)，不計(jì)入可售項(xiàng)目累計(jì)成交狀況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)（認(rèn)購(gòu)+成交）已推去化率425套，住宅38452套373套（認(rèn)購(gòu)3，成交370）87.8%在售戶型最新動(dòng)態(tài)尾盤銷售，2號(hào)樓面積127-140平，均價(jià)17500元/平，3號(hào)樓為頂躍，面積137平，均價(jià)16000元/平。127㎡3室2廳2衛(wèi)137㎡4室2廳2衛(wèi)142㎡4室2廳2衛(wèi)尾盤在售，目前整盤所剩房源主要位于2#樓低層和高層，戶型面積整體偏大，總價(jià)高，去化緩慢，6月份新增認(rèn)購(gòu)3套，成交10套，均價(jià)16191元/㎡。通宇林景御園1-6月住宅銷售情況

1月2月3月4月5月6月成交套數(shù)5247910成交均價(jià)1708616669160231687516040161916月份銷售6月份新增認(rèn)購(gòu)3套，成交10套，均價(jià)16191元/㎡項(xiàng)目位置東至金山花苑、規(guī)劃道路，南至規(guī)劃河道，西至南京市煤氣總公司，北至邁化路出讓面積25250㎡容積率3.0建筑面積75750㎡開發(fā)商昆侖沃華樓板價(jià)9014-9247元/㎡物業(yè)類型高層戶型面積83-145㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯均價(jià)16500最新動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目目前在售3、6號(hào)樓，整體均價(jià)約16500元/平，戶型面積為82-145平。項(xiàng)目已首領(lǐng)銷許，主力戶型在83-95㎡之間，共229套，以14800元/㎡起售，整體均價(jià)約15300元/㎡，以低價(jià)撬動(dòng)市場(chǎng)，對(duì)本案中低總價(jià)產(chǎn)品造成沖擊，6月新增認(rèn)購(gòu)3套，成交3套。悠山醉月項(xiàng)目位置和燕路390號(hào)出讓面積16.78萬㎡容積率2.14建筑面積35.91萬㎡開發(fā)商金浦樓板價(jià)6504元/㎡物業(yè)類型高層、小高層、花園洋房戶型面積待定裝修標(biāo)準(zhǔn)待定均價(jià)待定規(guī)劃配套項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2015年年中上市，未來將有36萬平方米的新房上市量，規(guī)劃有高層、小高層、花園洋房等產(chǎn)品。目前規(guī)劃局已公示部分效果圖，其中H區(qū)規(guī)劃共有5棟11+1層小高層住宅，2棟11層小高層住宅，2棟20層高層住宅；B區(qū)規(guī)劃2棟18層高層建筑，1棟4層多層建筑；E區(qū)規(guī)劃11棟6+1層花園洋房。項(xiàng)目區(qū)位圖H區(qū)規(guī)劃公示效果金浦御龍灣棲霞大道和燕路E區(qū)規(guī)劃公示效果2012年4月以6504元/㎡競(jìng)得，36萬㎡，售樓處仍在建設(shè)中，預(yù)計(jì)下半年正式開放。首期開盤將推出3種物業(yè)類型，涵蓋：100-140㎡褐石洋房和75-100㎡成長(zhǎng)高層和140-198㎡小高層樓王。金浦御龍灣最新動(dòng)態(tài)在售戶型海賦尚城現(xiàn)辦理價(jià)值1萬元團(tuán)房卡購(gòu)2號(hào)樓享9折優(yōu)惠，推出2單元西邊戶136套，戶型為86、87、98平，目前在售1號(hào)樓，面積為68、78、86、87平米，折后均價(jià)為15600元/平4-6月住宅銷售情況

4月5月6月成交套數(shù)802643成交均價(jià)1542415375153226月銷售6月份新增認(rèn)購(gòu)38套，成交43套，均價(jià)15322元/㎡項(xiàng)目累計(jì)成交狀況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)成交套數(shù)（認(rèn)購(gòu)+成交）已推去化率808（544套尚未解壓）住宅792套，其它16套72192認(rèn)購(gòu)38，成交15473%2015年3月27日首次推盤，6月份新領(lǐng)544套房源銷許，尚未解壓推出，但實(shí)際在售；6月新增認(rèn)購(gòu)38套，成交43套，均價(jià)15322元/㎡。電建海賦尚城68㎡2室2廳1衛(wèi)78㎡2+1室2廳1衛(wèi)86㎡3室2廳1衛(wèi)87㎡3室2廳1衛(wèi)招商1872招商1872項(xiàng)目于6月20號(hào)首開180套78-140㎡住宅，截止7月1號(hào)，共認(rèn)購(gòu)125套住宅，折后均價(jià)約17000元/㎡。最新動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目折后均價(jià)為17000元/平，首次180套房源開盤去化7成，戶型面積為74-121平。面積段成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）78㎡272119.888㎡534689.5121㎡455461.4合計(jì)12512270.7B1B5政策層面：兩會(huì)定調(diào)15年全年經(jīng)濟(jì)工作，在保障GDP全年漲幅7%的目標(biāo)下，樓市政策層面以寬松和扶持行業(yè)發(fā)展為主要導(dǎo)向，6月央行再次降息降準(zhǔn)，已是2015年第三次降息，利好供需兩端，將持續(xù)推進(jìn)樓市企穩(wěn)回暖。量?jī)r(jià)走勢(shì)：宏觀市場(chǎng)2015年上半年住宅新增供應(yīng)324萬方，成交361萬方，供不應(yīng)求，月均成交60.18萬方；整體低開高走勢(shì)頭明顯，傳統(tǒng)銷售旺季金三銀四效果平平，“紅五”“鉆六”接連兌現(xiàn)，近兩個(gè)月認(rèn)購(gòu)量均突破歷史新高，近期改善市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，帶動(dòng)均價(jià)上漲明顯。城北市場(chǎng)：城北市場(chǎng)2015年上半年成交21.16萬方，月均成交3.5萬方，僅占全市5.9%的市場(chǎng)份額，去化速度明顯低于全市水平，市場(chǎng)容量有限，板塊庫(kù)存處高位，出清周期超過12個(gè)月，庫(kù)存壓力較大。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：邁皋橋片區(qū)作為城北項(xiàng)目聚集度最高的區(qū)域，新盤扎堆，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，同時(shí)本案在低總價(jià)產(chǎn)品段面臨燕子磯新盤沖擊，中高總價(jià)面臨星葉瑜憬灣沖擊，本案所處競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻。1-6月電建海賦尚城成交154套，恒大翡翠華庭成交143套，星葉瑜憬灣成交141套，中電頤和府邸成交59套，通宇林景御園成交37套，悠山醉月成交5套，本案成交378。政策面持續(xù)向好，樓市持續(xù)企穩(wěn)回暖勢(shì)頭明顯，未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自于市場(chǎng)購(gòu)買力能否支撐樓市新增供應(yīng)，當(dāng)前城北供過于求，去化較慢，板塊庫(kù)存處歷史高位，出清周期超12個(gè)月，板塊競(jìng)爭(zhēng)較大，而本案所處邁皋橋片區(qū)作為城北項(xiàng)目聚集度最高片區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈；本案目前市場(chǎng)占位持續(xù)良好，但多盤集中在售、日新月異的營(yíng)銷方式將帶來的全方位競(jìng)爭(zhēng)也將給本案帶來巨大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。市場(chǎng)總結(jié)2015年上半年?duì)I銷回顧1市場(chǎng)及競(jìng)品情況任務(wù)指標(biāo)完成情況推廣及執(zhí)行完成情況截止6.30日，6月本案共認(rèn)購(gòu)房源92套，簽約金額16522萬，其中認(rèn)購(gòu)未簽金額1374萬。截止6.30日，上半年本案共認(rèn)購(gòu)房源378套，累計(jì)簽約金額62438萬。

KPI指標(biāo)——半年度銷售及去化詳情（2015.1.1-2015.6.30）月度去化詳情半年度銷售目標(biāo)完成情況時(shí)間

簽約情況（數(shù)據(jù)截止6.30）

實(shí)際銷售套數(shù)

實(shí)際簽約金額（萬元）

認(rèn)購(gòu)未簽約金額（萬元）

銷售金額T2（萬元）1月8550223464——2月7350243396——3月98707411466——4月106407313045——5月128509314545——6月1164092165221374-60900378624381374

認(rèn)購(gòu)簽約截止6.30日，2015年上半年去化房源378套，A戶型241套；B戶型52套；C戶型85套。上半年認(rèn)購(gòu)戶型詳情一二季度認(rèn)購(gòu)分戶型統(tǒng)計(jì)上半年

1月2月3月4月5月6月戶型認(rèn)購(gòu)數(shù)量認(rèn)購(gòu)數(shù)量認(rèn)購(gòu)數(shù)量認(rèn)購(gòu)數(shù)量認(rèn)購(gòu)數(shù)量認(rèn)購(gòu)數(shù)量認(rèn)購(gòu)數(shù)量占比88㎡17194945555624164%106㎡————81419115214%121㎡22101214226216%124㎡337253236%總計(jì)222474739392378100%24整體A戶型去化快，庫(kù)存C戶型產(chǎn)品偏多：去化小戶型較快，大戶型較慢，剩余房源大戶型存量較多；截止6月30日，項(xiàng)目整盤累計(jì)去化554套（包含退房、換房、銷控房源），A戶型去化350套，B戶型53套，C戶型151套.余量盤點(diǎn)1#、2#、5#、4#剩余貨量詳情

戶型1#5#剩余房源合計(jì)剩余房源占比2#4#剩余房源合計(jì)剩余房源占比剩余房源合計(jì)剩余房源占比貨量去化剩余去化率貨量去化剩余去化率貨量去化剩余去化率貨量去化剩余去化率88㎡128127199.22%6463198.44%21.04%1281111786.72%128497938.28%9637.50%9821.88%106㎡————————————————————3230293.75%3242812.50%3046.88%3046.88%109㎡————————————————————32161650.00%323299.38%4570.31%4570.31%121㎡64402462.50%63451871.43%4233.07%3226681.25%3292328.13%2945.31%7137.17%124㎡64125218.75%6495514.06%10783.59%3262618.75%964924.17%11892.19%22587.89%合計(jì)2561797769.92%1911177461.26%15133.78%2561896773.83%3206925121.56%31855.21%46945.85%來人及去化詳情6月自然來訪197組,老客戶7組。上半年認(rèn)購(gòu)房源378套(自銷122，思源218.5，易居34.5，新景祥3)認(rèn)購(gòu)情況統(tǒng)計(jì)（6.1-6.30）團(tuán)隊(duì)本月來電來訪認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率簽約自然來訪老客戶電轉(zhuǎn)訪渠道總計(jì)（中介/電商/拉訪）自銷18873240132363.6:133思源13451060106432.5:146易居10653035103138:118總計(jì)4119772135341924.7：197上半年認(rèn)購(gòu)情況統(tǒng)計(jì)（1.1-6.30）半年度來電來訪認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率簽約自然來訪老客戶電轉(zhuǎn)訪渠道總計(jì)（中介/電商/拉訪）

2151201

129

37

7222089

378

4：1

370置業(yè)顧問排名6月案場(chǎng)認(rèn)購(gòu)詳情自銷思源易居排名置業(yè)顧問認(rèn)購(gòu)排名置業(yè)顧問認(rèn)購(gòu)排名置業(yè)顧問認(rèn)購(gòu)1徐琳81王曉鳳101王嘉5

2李俊6.52陳鑫52劉莎莎2

3姜敏敏53朱瑩婷53許曉娟2

4萬蕓4.54楊凱54陳丹丹2

5徐雅簽45袁婷婷35程海燕2

6傅琴26李紅艷36

7黃昭凱27熊偉37

8楊恒28陳怡28

9牛凱文19陶毅軒2

9

10周志偉110時(shí)昌鵬2101111陳先云1111212劉丹1121313張麗君113合計(jì)36合計(jì)43合計(jì)13營(yíng)銷動(dòng)作節(jié)點(diǎn)市場(chǎng)及競(jìng)品情況任務(wù)指標(biāo)完成情況推廣及執(zhí)行完成情況2015年上半年?duì)I銷回顧12月4月1月5月春季風(fēng)暴銷售線上線下競(jìng)品攔截+社區(qū)橫幅+call客+派單+企業(yè)進(jìn)駐+地鐵展點(diǎn)派單公交站臺(tái)去存活動(dòng)促來訪，派單拉訪，到訪有禮活動(dòng)五一黃金周端午主題暖場(chǎng)/孟祥遠(yuǎn)講座水果季太空種子

抽獎(jiǎng)活動(dòng)冰激凌端午感恩業(yè)主專場(chǎng)1、主要?jiǎng)幼鳎荷习肽觏?xiàng)目主要圍繞幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行排布，3月份2#加推配合春季風(fēng)暴及送油卡活動(dòng)進(jìn)行，當(dāng)月來訪來電上升明顯；5月1日-3日黃金周主題活動(dòng)，制造話題，配合線下派單促來訪；6月1日親子嘉年華主題活動(dòng)為當(dāng)月4#加推蓄積客戶，6月20日4#加推配合端午節(jié)主題暖場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行。2、效果評(píng)估：上半年節(jié)點(diǎn)活動(dòng)組織合理、分工明確、功能性基本達(dá)到預(yù)期效果，并在區(qū)域內(nèi)樹立熱銷樓盤形象。3、提升空間：上半年線上與線下活動(dòng)配合不夠緊密，線上推廣主題不明確，線下小型暖場(chǎng)利于氛圍營(yíng)造，但對(duì)導(dǎo)客功能略顯薄弱，活動(dòng)缺乏主題性宣傳；下階段工作中需要加強(qiáng)活動(dòng)的大型系列性、互動(dòng)性、和粘連性。陳峰寧相聲3月策略及節(jié)點(diǎn)總結(jié)親子嘉年華撈油水6月2#加推去存4#加推新推熱銷節(jié)日優(yōu)惠包裝春季風(fēng)暴青秀傳世，人文金陵景觀樓王，盛大啟幕一步到位青秀城蓄水蓄水推廣總結(jié)-來人渠道細(xì)分青秀城半年度來訪渠道細(xì)分分類細(xì)類來人來人比1、2、3月4、5、6月上半年1、2、3月4、5、6月上半年線上廣告電視開機(jī)畫面74110.7%0.3%0.5%電臺(tái)104.32020.2%0%0.1%紙媒報(bào)紙92110.9%0.2%0.5%雜志0000.00%0%0%網(wǎng)絡(luò)house36588671559.6%5.7%7.4%搜房58461046.3%3.9%5%搜狐66120.6%0.5%0.6%騰訊93120.9%0.2%0.6%新浪0330%0.2%0.3%安居客6390.6%0.2%0.4%網(wǎng)易100101%0%0.5%戶外大牌沃爾瑪大牌1110211.1%0.8%1%鼓樓電信大牌5050.5%0%0.2%中央門244282.6%0.3%1.3%紅山路大牌1010201%0.8%1%玄武大道3030.3%0%0.1%西安門隧道1010.1%0%0.05%線下廣告地鐵報(bào)站188262%0.7%1.2%樓梯巨幅/圍擋/售樓處/路過10137647711%32.1%22.8%短信攔截2020.2%0%0.1%線下渠道老帶新94351299%3%6%新帶新85451308%4%6%朋友介紹329413%0.7%2%CALL客028280%2.4%1.3%拉訪6730977%2.6%4.6%商超巡展5529846%2.4%4%橫幅011110%1%0.5%房多多054540%4.6%2.5%中介導(dǎo)入19437757121%32.2%27%企業(yè)拓展2314372.5%1%2%活動(dòng)導(dǎo)入0660%0.5%0.3%拍房寶0220%0.2%0.1%總計(jì)92011692089100%100%100%出街畫面渠道總結(jié)上半年中介累計(jì)導(dǎo)客516組，成交119組。青秀城渠道線來人詳情上半年4、5、6月累計(jì)1、2、3月累計(jì)渠道名稱留電轉(zhuǎn)訪/帶訪成交留電轉(zhuǎn)訪/帶訪成交留電轉(zhuǎn)訪/帶訪成交派單669601669251

35

拉訪

45

33

12

商超743401

1659578

311

中介

516119

32282

19437企業(yè)85311

452904012

社區(qū)41324

41317

7

總計(jì)2678700121169941583979

28138項(xiàng)目自2015年1月1日首至今累計(jì)加推2次，推出房源總計(jì)1023套，去化554套；總銷金額62438（萬元）,整盤去化率約54%。成交客戶分析項(xiàng)目從2014年開盤至今銷售549套，針對(duì)549位成交客戶信息進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。成交客群區(qū)域主要集中在棲霞、玄武、鼓樓，外區(qū)域，下關(guān)、浦口區(qū)域、成交客群較集中的幾個(gè)區(qū)，可安排展點(diǎn)、外拓嘗試進(jìn)駐。成交客群年齡段主要集中在26-35歲占比46%，其次36-45歲占比26%。C戶型去化總數(shù)151套，其中35歲以下的客群58組，占比38%。成交客戶分析成交客群面積段主要集中在80㎡-90㎡小戶型產(chǎn)品為主，其次為120㎡以上大戶型產(chǎn)品,城北區(qū)域小戶型接受度高，易去化，大戶型接受度普遍較低，去化較慢。成交客群首次置業(yè)占比74%，二次置業(yè)占比25%，二次以上占比1%，項(xiàng)目客群需求大部分為優(yōu)質(zhì)剛需剛改。一：外區(qū)域客群逐步增加

（秦淮、江北客戶量顯現(xiàn)，下階段應(yīng)適當(dāng)考慮該區(qū)域站位）

2、綜合考慮本案產(chǎn)品系和總價(jià)段，以及產(chǎn)品定位；項(xiàng)目目標(biāo)客群主要為以精品首置、以及首改為主的“品質(zhì)改善”客戶；

下階段將進(jìn)行針對(duì)性宣傳，以兼具品質(zhì)、品牌高性價(jià)比產(chǎn)品打動(dòng)客戶，促成實(shí)際成交！

因此，我們槍口對(duì)準(zhǔn)的是——精改型客戶！

即：精品首置、品質(zhì)首改！初步確立品牌在南京的市場(chǎng)地位青秀城首秀熱銷｜市場(chǎng)標(biāo)桿確立｜南北雙城呼應(yīng)項(xiàng)目推廣初步展現(xiàn)品牌實(shí)力，展示發(fā)展前景景觀展示升級(jí)｜產(chǎn)品價(jià)值概念再挖掘｜戶型價(jià)值……產(chǎn)品價(jià)值初步展現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)展示初步到位，需努力提升保持：區(qū)域標(biāo)桿，精改社區(qū)擴(kuò)大：品質(zhì)人文大旗樹遍南京上半年，我們實(shí)現(xiàn)了？2015年下半年如何增強(qiáng)提升2015年上半年?duì)I銷工作總結(jié)一：

從市場(chǎng)角度來講，青秀城取得了穩(wěn)固的市場(chǎng)地位；二：競(jìng)品集中入市，面臨競(jìng)品分流，下半年形勢(shì)更加嚴(yán)峻；三：

客戶積累——有效來訪及客群基數(shù)較低，面臨全新客戶的挖掘。結(jié)論2015年，不僅是城北；要讓南京人知道城北第一“青秀城”2015年下半年?duì)I銷展望3核心營(yíng)銷策略推廣執(zhí)行策略銷售節(jié)奏排布2015上半年已經(jīng)站穩(wěn)城北市場(chǎng)領(lǐng)軍地位，下半年將是收獲成果的一年。熱銷的基礎(chǔ)，建立在穩(wěn)固的價(jià)值體系上；下半年本案以品質(zhì)立品牌口碑、以人文樹項(xiàng)目?jī)r(jià)值，青秀圖書館在籌劃中已確立形象定位，樣板示范區(qū)的展示，將在完美品質(zhì)體驗(yàn)式營(yíng)銷面給客戶樹立極大信心！最終在傳播層面穩(wěn)固市場(chǎng)標(biāo)桿地位并全力宣傳

市場(chǎng)形象——區(qū)域標(biāo)桿

銷售態(tài)勢(shì)——領(lǐng)銜板塊

銷售硬件——基本完善項(xiàng)目形象穩(wěn)站區(qū)域標(biāo)桿銷量穩(wěn)居板塊之首有效貨量充足營(yíng)銷策略確立營(yíng)銷策略：找對(duì)客群，找對(duì)方法找對(duì)客群：精準(zhǔn)傳達(dá)，夯實(shí)信心；全新客戶信息梳理；通過大戶型價(jià)值點(diǎn)的重新包裝，以實(shí)體樣板盛裝開啟的契機(jī)，輸出全新形象，做價(jià)值增量，告訴客戶自身產(chǎn)品是地王級(jí)的規(guī)劃，以謀求后期價(jià)格小幅提升；通過青秀圖書館、實(shí)體樣板公開活動(dòng)的舉辦，擴(kuò)大品牌口碑傳播，現(xiàn)場(chǎng)開啟全景體驗(yàn)式營(yíng)銷，增加與客戶互動(dòng)程度，觸動(dòng)客戶，最終打消購(gòu)房疑慮，夯實(shí)客戶購(gòu)買信心。找對(duì)方法：走出去，引進(jìn)來；結(jié)合全新形象、活動(dòng)及價(jià)值點(diǎn)的輸出，利用現(xiàn)有資源及精準(zhǔn)渠道的洽談，有針對(duì)性的尋找目標(biāo)客戶，將項(xiàng)目信息帶出售樓處，實(shí)現(xiàn)走出去；線上、線下全渠道配合，利用活動(dòng)針對(duì)性強(qiáng)、互動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，與目標(biāo)客群產(chǎn)生互動(dòng)，將客戶引至售樓處，實(shí)現(xiàn)引進(jìn)來。營(yíng)銷策略“折、獎(jiǎng)、送”作為補(bǔ)充案場(chǎng)來訪的利益粘連迅速提升來電、來訪量，積攢售樓處人氣；

同時(shí)強(qiáng)化老帶新的成交力度及速度；2015年下半年?duì)I銷展望2核心營(yíng)銷策略推廣執(zhí)行策略銷售節(jié)奏排布推售節(jié)奏營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)品牌營(yíng)銷去存3#加推6#加推去存樣板示范區(qū)公開青秀圖書館開館業(yè)主答謝/品牌活動(dòng)樣板間公開線下拓展高效拓展/促來訪/高成交活動(dòng)設(shè)置以月度為主題，包裝系列、深度體驗(yàn)活動(dòng)中國(guó)鐵建青秀城下半年銷售指標(biāo)一覽（單位：萬元）789101112138801189013880213501281011240？#加推去存加推宣傳/購(gòu)房特惠季/開盤周年慶包裝需銷售約500套8.5億實(shí)際銷售周期6個(gè)月月均銷售目標(biāo)為83套單套戶型總價(jià)以170萬計(jì)7-8月9-10月11-12月7.8月銷售目標(biāo)——2.57億階段營(yíng)銷計(jì)劃媒體投放——300萬核心目標(biāo)：結(jié)合前期推廣調(diào)性，繼續(xù)輸出熱銷信息，保持熱銷聲音發(fā)酵，以及線下優(yōu)惠包裝及房源信息，全力去化剩余產(chǎn)品，重點(diǎn)突破C戶型銷售活動(dòng)策略：高品質(zhì)、高人氣暖場(chǎng)活動(dòng)推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、微信、報(bào)廣、戶外大牌、短信業(yè)務(wù)動(dòng)作：拓客計(jì)劃全面開展、現(xiàn)場(chǎng)情景營(yíng)銷物料配合：商超展位持續(xù)、外場(chǎng)拓客物料（單頁(yè)、海報(bào)、展架等）階段目標(biāo)：去化前期剩余房源，重點(diǎn)擠壓C戶型，為9-10月積累有效客源階段主題：1、線上洽談下半年推廣框架，確保第一時(shí)間推廣啟動(dòng)新一輪媒體框架敲定，為下半年重大節(jié)點(diǎn)推廣做前期鋪墊2、線上釋放樣板示范區(qū)公開信息，重點(diǎn)包裝C戶型房源案場(chǎng)制定包裝優(yōu)惠折扣，去存時(shí)間：7-8月借助公開活動(dòng)，保持案場(chǎng)高人氣氛圍項(xiàng)目起勢(shì)引爆期7-8月9-10月11-12月9/10月銷售目標(biāo)——3.52億階段營(yíng)銷計(jì)劃媒體投放——420萬核心目標(biāo)：結(jié)合前期推廣調(diào)性，繼續(xù)輸出熱銷信息，保持熱銷聲音發(fā)酵，以及線下優(yōu)惠包裝及房源信息，全力去化剩余產(chǎn)品，重點(diǎn)突破C戶型銷售活動(dòng)策略：高品質(zhì)、高人氣暖場(chǎng)活動(dòng)推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、微信、報(bào)廣、戶外大牌、短信業(yè)務(wù)動(dòng)作：拓客計(jì)劃全面開展、現(xiàn)場(chǎng)情景營(yíng)銷物料配合：商超展位持續(xù)、外場(chǎng)拓客物料（單頁(yè)、海報(bào)、展架等）階段目標(biāo)：確定項(xiàng)目核心價(jià)值及外來利好資源，擴(kuò)大本案附加值和性價(jià)比階段主題：1、以活動(dòng)造節(jié)點(diǎn)，借助國(guó)慶長(zhǎng)假期間，繼續(xù)釋放價(jià)值及活動(dòng)信息線上釋放項(xiàng)目核心價(jià)值擴(kuò)大推廣力度，為9月底加推做鋪墊2、線下釋放即將加推信息，線下氛圍營(yíng)造案場(chǎng)包裝即時(shí)政策信息，同時(shí)針對(duì)當(dāng)時(shí)銷售狀態(tài)，制定房源去化策略時(shí)間：9-10月持續(xù)包裝項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)酵期7-8月9-10月11-12月11/12月銷售目標(biāo)——2.4億階段營(yíng)銷計(jì)劃媒體投放——280萬核心目標(biāo)：結(jié)合前期推廣調(diào)性，繼續(xù)輸出熱銷信息，保持熱銷聲音發(fā)酵，以及線下優(yōu)惠包裝及房源信息，全力去化剩余產(chǎn)品活動(dòng)策略：高品質(zhì)、高人氣暖場(chǎng)活動(dòng)、品牌答謝推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、微信、報(bào)廣、戶外大牌、短信業(yè)務(wù)動(dòng)作：拓客計(jì)劃全面開展、現(xiàn)場(chǎng)情景營(yíng)銷物料配合：商超展位持續(xù)、外場(chǎng)拓客物料（單頁(yè)、海報(bào)、展架等）階段目標(biāo)：順勢(shì)加推新樓棟，沖刺年終任務(wù)達(dá)成階段主題：1、以活動(dòng)造節(jié)點(diǎn)，借助年底答謝，繼續(xù)釋放價(jià)值及活動(dòng)信息線上釋放項(xiàng)目核心價(jià)值擴(kuò)大推廣力度，為年底任務(wù)沖刺鋪墊2、線下釋放12月當(dāng)月優(yōu)惠信息，線下氛圍營(yíng)造案場(chǎng)包裝即時(shí)政策信息，同時(shí)針對(duì)當(dāng)時(shí)銷售狀態(tài)，制定房源去化策略時(shí)間：11-12月開盤1周年感恩鉅惠包裝項(xiàng)目?jī)r(jià)值升華期下半年?duì)I銷策略執(zhí)行3核心營(yíng)銷策略推廣執(zhí)行策略銷售節(jié)奏排布沖刺目標(biāo)：90套

7月份簽約1.4億，認(rèn)購(gòu)1.6億以平均有效到訪成交率9：1計(jì)算7月總計(jì)5周每周需來訪需不低于160組日均來訪不低于22組蓄客目標(biāo)：8007月任務(wù)目標(biāo)周目標(biāo)詳解任務(wù)目標(biāo)拆解7月份簽約1.4億，需認(rèn)購(gòu)1.6億，全月約需要銷售房源90套,需來人800組(轉(zhuǎn)化率9:1)7月任務(wù)分解表產(chǎn)品類型第一周（7.1-7.5）第二周（7.6-7.12）第三周（7.13-7.19）第四周（7.20-7.26）第五周（7.27-7.31）7月合計(jì)認(rèn)購(gòu)簽約來人認(rèn)購(gòu)簽約來人認(rèn)購(gòu)簽約來人認(rèn)購(gòu)簽約來人認(rèn)購(gòu)簽約來人認(rèn)購(gòu)簽約來人88㎡53_88_145_1015_1011_7261_109㎡32_33_42_44_34_2117_121㎡21_32_52_54_33_1713_124㎡21_22_42_34_22_109_合計(jì)12710816151302711225222721018201629580830第一周：去存5套88㎡3套109㎡2套121㎡2套124㎡第二周：去存8套88㎡3套109㎡3套121㎡2套124㎡第三周：推新12套88㎡4套109㎡5套121㎡4套124㎡第四周：沖刺10套88㎡4套109㎡5套121㎡3套124㎡來人支撐：108組來人支撐：130組來人支撐：225組來人支撐：210組第五周：持銷10套88㎡3套109㎡3套121㎡2套124㎡來人支撐：162組渠道來人細(xì)分7月份借助樣板示范區(qū)及青秀學(xué)堂開課等大型節(jié)點(diǎn)活動(dòng)起勢(shì)，加大案場(chǎng)包裝配合，以活動(dòng)引爆，線下渠道為主，具體拆分如下分類細(xì)類來訪目標(biāo)來訪占比線上廣告地鐵報(bào)站101.25%電臺(tái)、紙媒151.88%網(wǎng)絡(luò)607.50%戶外大牌151%線下廣告售樓處周邊（陣地包裝布曼發(fā)光字）8010%公交車身/公交站臺(tái)203%短信

線下渠道老帶新608%新帶新304%商超留電轉(zhuǎn)訪101%社區(qū)巡展203%call客202%中介導(dǎo)客15019%活動(dòng)導(dǎo)客19024%企業(yè)拓客8010%朋友介紹203%線下拉訪506%合計(jì)800100%以活動(dòng)為宣傳載體及最終歸攏，客戶增量是關(guān)鍵活動(dòng)吸客，客戶增量Q1：現(xiàn)場(chǎng)來訪量較少以及為后續(xù)活動(dòng)如何保障需來人及有效客戶導(dǎo)入如何實(shí)現(xiàn)？—如何擴(kuò)大傳播途徑，確保大量來人？Q2：針對(duì)已成交及區(qū)域客戶，如何將客戶現(xiàn)有認(rèn)知提升為認(rèn)同？—如何利用區(qū)域客戶擴(kuò)大口碑傳播導(dǎo)入客源？解決思路：大活動(dòng)引爆+話題炒作+多渠道配合（1）配合活動(dòng)宣傳，線上推廣及微信和線下快速鋪開；（2）節(jié)點(diǎn)活動(dòng)包裝，以話題性作為邀約，為現(xiàn)場(chǎng)注入來人；（3）外區(qū)域駐點(diǎn)巡展，企業(yè)專場(chǎng)活動(dòng)落地執(zhí)行；（4）深耕地緣，泛地緣，社區(qū)巡展、派單、拉訪配合解決思路：老帶新+圈層營(yíng)銷+品質(zhì)提升（1）老業(yè)主專場(chǎng)活動(dòng)舉辦；以互動(dòng)性粘連活動(dòng)為主（2）利用樣板示范區(qū)公開，制定老業(yè)主專場(chǎng)品鑒日，邀約老業(yè)主及朋友前來品鑒（3）夜場(chǎng)常態(tài)化，客戶前來即可在案場(chǎng)參與活動(dòng)難點(diǎn)一難點(diǎn)二難點(diǎn)三正常去化所推前期房源7月5日適時(shí)釋放房源（位置/戶型）快速去化新推房源小戶型及大戶型持續(xù)均勻去化重點(diǎn)往C戶型引導(dǎo)1-16日，通過周末價(jià)格包裝，正常去庫(kù)存，18-19日借助樣板示范區(qū)公開包裝房源/4#新房源釋放；18-26日，延續(xù)樣板示范區(qū)公開所推新房源進(jìn)行優(yōu)惠包裝，同時(shí)下半月借助各個(gè)周末節(jié)點(diǎn)及線上活動(dòng)強(qiáng)化去存推售節(jié)奏銷售動(dòng)作推廣事件拓客樣板示范區(qū)公開信息釋放/C戶型全新產(chǎn)品價(jià)值包裝電商+派單＋巡展＋call客＋夜場(chǎng)＋企業(yè)拓展（整合渠道資源）配合樣板示范區(qū)公開微信上線大型吸粉及落地活動(dòng)第三周老業(yè)主/企業(yè)聯(lián)誼第一批微信吸粉活動(dòng)啟動(dòng)線上線下組合拳：戶外+社區(qū)橫幅+陣地包裝+樓體掛幅+公交站臺(tái)+網(wǎng)絡(luò)+電臺(tái)7月營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)通路線上線下緊綁活動(dòng)主題宣傳，不斷增加曝光度，吸引客戶到訪；重要節(jié)點(diǎn)包裝房源，通過價(jià)格策略引導(dǎo)擠壓去化7月26日案場(chǎng)冰爽西瓜節(jié)下午茶/摜蛋大賽樣板示范區(qū)公開活動(dòng)拉斯維加斯活動(dòng)（企業(yè)/老業(yè)主專場(chǎng)）品質(zhì)提升系列：樣板示范區(qū)/樣板間124㎡舒適陽(yáng)光三房?jī)A情鉅獻(xiàn)第四周宣傳青秀城業(yè)主激勵(lì)制度及政策宣導(dǎo)7月12日7月19日7月31日家電1元起拍媒體導(dǎo)客活動(dòng)青秀圖書館開館活動(dòng)折扣策略每周根據(jù)案場(chǎng)實(shí)際情況，在4#價(jià)格體系基礎(chǔ)上，制定專項(xiàng)針對(duì)性優(yōu)惠包裝，擠壓去化現(xiàn)場(chǎng)包裝全新價(jià)值點(diǎn)提報(bào)確定；樣板示范區(qū)公開所需物料、通道包裝；案場(chǎng)認(rèn)購(gòu)砸金蛋物料；暖場(chǎng)、晚場(chǎng)活動(dòng)等形式提報(bào)通過樣板示范區(qū)公開，包裝新推房源，制定合理價(jià)格優(yōu)惠包裝，周末沖刺擠壓階段任務(wù)案場(chǎng)制作全新價(jià)值點(diǎn)的包裝；樣板示范區(qū)物料展示到位；時(shí)事信息包裝，包括全新政策、老帶新政策等利好信息；增強(qiáng)客戶信心；對(duì)于每期階段活動(dòng)主題的包裝；包括活動(dòng)場(chǎng)地提前布展；銷售道具提前安置；樣板示范區(qū)看房通道道具補(bǔ)充各功能區(qū)域具體劃分等根據(jù)前期房源去化情況分析，制定專項(xiàng)優(yōu)惠包裝；摸底客戶，抓住真實(shí)需求，制定定向優(yōu)惠團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)客戶導(dǎo)入通過線上媒體線下渠道等動(dòng)作；釋放樣板示范區(qū)公開活動(dòng)信息，導(dǎo)入有效客戶資源。通過線上媒介、微信配合集中釋放活動(dòng)主題及加推信息線下針對(duì)活動(dòng)的專項(xiàng)包裝業(yè)主邀約社區(qū)巡展+折扇+其他拓客道具線下方面：通過前階段活動(dòng)客戶積累，逐步釋放下階段活動(dòng)，導(dǎo)入有效客戶資源。根據(jù)案場(chǎng)實(shí)際銷售情況，針對(duì)樣板示范區(qū)和其他競(jìng)品類說辭更新。針對(duì)招商、海賦尚城針對(duì)性說辭的培訓(xùn)，并加強(qiáng)其他綜合實(shí)力提升的培訓(xùn)，銷量王概念的灌輸根據(jù)案場(chǎng)實(shí)際銷售情況，針對(duì)剩余房源，制定優(yōu)惠方式，以及大戶型專項(xiàng)引導(dǎo)的培訓(xùn)。銷售策略7月5日7月12日7月19日7月31日立足城北標(biāo)桿，通過樣板示范區(qū)公開和其他活動(dòng)主題包裝，樹立銷售員信心，并通過灌輸打消客戶觀望情緒，引導(dǎo)性說辭調(diào)整媒體渠道策略——戶外（畫面翻新）

重點(diǎn)路網(wǎng)攔截在競(jìng)品大規(guī)模推廣同時(shí)，借勢(shì)搶奪客源；樣板示范區(qū)公開信息輸出，吸引客戶關(guān)注媒體精準(zhǔn)渠道優(yōu)化建議媒體渠道策略——市區(qū)移動(dòng)售樓處展點(diǎn)（已執(zhí)行）在地鐵換乘等人流集中點(diǎn)設(shè)置展點(diǎn)，擴(kuò)大市區(qū)陣地傳播，具備較好的傳播留電效果，后期配合案場(chǎng)活動(dòng)促進(jìn)來訪費(fèi)用對(duì)比戶外、地鐵專列性價(jià)比相對(duì)較高

網(wǎng)絡(luò)媒體：洽談以活動(dòng)承包、導(dǎo)客活動(dòng)、增加欄目全屏曝光度合作模式為主本案自推廣以來，網(wǎng)絡(luò)媒體為來電來訪最高獲知途徑媒體；建議下階段由媒體組織活動(dòng)人員，同時(shí)案場(chǎng)配合轟動(dòng)提前邀約，制造人氣氛圍同時(shí)，促成案場(chǎng)銷售氛圍的擠壓；媒體為保障活動(dòng)人氣，意圖增加投放費(fèi)用，自有宣傳渠道力度相對(duì)較大媒體精準(zhǔn)渠道優(yōu)化建議自媒體大傳播微信主題活動(dòng)包裝業(yè)內(nèi)大佬轉(zhuǎn)發(fā)助力建立老業(yè)主微信紅包群結(jié)合樣板示范公開展位，外拓等渠道啟動(dòng)到訪有禮活動(dòng)青秀圖書館/青秀學(xué)堂課程表微信炒作系列化配合微信吸粉活動(dòng)，案場(chǎng)組織活動(dòng)或禮品，以及以微信宣傳類話題為主，對(duì)老帶新政策利好，老帶新激勵(lì)等信息提前發(fā)布；每周一篇關(guān)于老業(yè)主主題內(nèi)容，增加老業(yè)主自豪感，促進(jìn)老業(yè)主帶成交激情對(duì)案場(chǎng)一系列活動(dòng)包括暖場(chǎng)、業(yè)主包場(chǎng)等活動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)性前宣引導(dǎo)和后宣發(fā)酵自媒體-微信推廣如何利用微信做強(qiáng)與受眾關(guān)系，通過主題互動(dòng)來做營(yíng)銷下半年?duì)I銷策略執(zhí)行3核心營(yíng)銷策略推廣執(zhí)行策略銷售節(jié)奏排布基于最主要的這幾點(diǎn)考慮：其一：項(xiàng)目來訪量較低，區(qū)域自有客戶疲乏，亟需大量導(dǎo)入外區(qū)域客群；其二：項(xiàng)目借助樣板示范公開大型節(jié)點(diǎn)，作為吸引力較強(qiáng)的活動(dòng)由頭來引爆區(qū)域，及聚攏老業(yè)主和與意向客戶溝通；其三：全系暖場(chǎng)活動(dòng)持續(xù)，活動(dòng)與線下的有效拓客相結(jié)合，增加項(xiàng)目客戶基數(shù)，案場(chǎng)借助4#新推貨量，支撐現(xiàn)場(chǎng)銷售。以大型節(jié)點(diǎn)活動(dòng)及連續(xù)的話題性暖場(chǎng)活動(dòng)