2022年稅務(wù)師考試《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》每日一練（12-1）

年稅務(wù)師考試《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》每日一練（12-1）2022年新的征程已經(jīng)開(kāi)頭，各位小伙伴開(kāi)頭新的學(xué)習(xí)了，面對(duì)稅務(wù)師考試備考我們將從刷題開(kāi)頭了，我給大家預(yù)備了稅務(wù)師考試每日一練，給自己10分鐘的時(shí)間，我們一起來(lái)學(xué)習(xí)吧！

簡(jiǎn)答題

稅務(wù)師受托對(duì)市區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(增值稅一般納稅人)納稅狀況進(jìn)行審核，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在2022年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

(1)5月10日通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán)，支付土地出讓金3500萬(wàn)元;

(2)自6月份開(kāi)頭在取得的該土地上建筑寫(xiě)字樓，支付工程款合計(jì)為1500萬(wàn)元，并于當(dāng)年8月31日完工;依據(jù)合同商定，扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，對(duì)方按實(shí)際收取的工程款賜予開(kāi)具增值稅專用發(fā)票;

(3)與該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用40萬(wàn)元、管理費(fèi)用60萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬(wàn)元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用中包括向金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出80萬(wàn)元以及超過(guò)貸款期限加罰的利息20萬(wàn)元，利息支出能夠供應(yīng)金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并且能夠根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?

(4)當(dāng)年12月銷售寫(xiě)字樓的70%，取得含稅銷售收入合計(jì)9800萬(wàn)元;另外30%自9月初開(kāi)頭對(duì)外出租，簽訂為期3年的租賃合同，商定每年不含稅租金120萬(wàn)元，當(dāng)年實(shí)際取得租金收入80萬(wàn)元。

已知：當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%，契稅稅率為3%、城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額4元/平方米;該公司采納一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅，12月無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，該企業(yè)2022年尚未結(jié)賬。

該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦稅人員自行計(jì)算并繳納了土地增值稅。計(jì)算過(guò)程如下：

①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額=3500(1+3%)+1500+(40+60+100)+9800/(1+10%)10%(7%+3%+2%)+805%(7%+3%+2%)=3605+1500+200+106.91+0.48=5412.39(萬(wàn)元);

②增值額=9800-5412.39=4387.61(萬(wàn)元);

③增值率=4387.61/5412.39100%=81.07%;

④應(yīng)納土地增值稅=4387.6140%-5412.395%=1484.42(萬(wàn)元)

要求：

(1)依據(jù)上述資料指出該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦稅人員自行計(jì)算的土地增值稅稅額是否正確?如不正確，應(yīng)如何進(jìn)行調(diào)整?

(2)計(jì)算該公司出租寫(xiě)字樓期間計(jì)算繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

參考答案

(1)該公司計(jì)算的土地增值稅額不正確。

①要依據(jù)配比原則計(jì)算當(dāng)期可扣除的項(xiàng)目金額;

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，依據(jù)合同商定，扣留建筑安裝施工企業(yè)肯定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除;

③納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能供?yīng)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)5%以內(nèi)，對(duì)于超過(guò)貸款期限的加罰的利息不允許扣除;

④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，根據(jù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額;

⑤對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除;

⑥出租部分繳納的相關(guān)稅金不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除;

⑦計(jì)入土地增值稅的收入為不含增值稅的收入。

正確計(jì)算如下：

可扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=3500(1+3%)70%=2523.5(萬(wàn)元)

可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=1500(1-5%)70%=997.5(萬(wàn)元)

可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=8070%+(2523.5+997.5)4%=196.84(萬(wàn)元)

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=(9800-350070%)/(1+10%)10%(7%+3%+2%)=80.18(萬(wàn)元)

可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2523.5+997.5+196.84+80.18+(2523.5+997.5)20%=4502.22(萬(wàn)元)

增值額=9800-(9800-350070%)/(1+10%)10%-4502.22=4629.60(萬(wàn)元)

增值率=4629.60/4502.22100%=102.83%

應(yīng)繳納土地增值稅=4629.6050%-4502.2215%=1639.47(萬(wàn)元)

該公司已繳納土地增值稅1484.42萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=1639.47-1484.42=155.05(萬(wàn)元)。

該公司應(yīng)做如下調(diào)賬分錄：

借：稅金及附加155.05

貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅155.05

借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅155.05

貸：銀行存款155.05

(2)出租寫(xiě)字樓