群租房治理研究

群租房治理研究摘要：近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在房價(jià)一路飆高的房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了一種新型的房屋租賃形態(tài)--群租。2007年8月教育部公布漢語新詞"群租"把其描述為一種把毛坯房子分割成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的房間，再簡單裝飾裝潢一下，然后以便宜價(jià)格把房子出租給很多人的現(xiàn)象。群租的治理一直以來都是治標(biāo)不治本，本文從上海中遠(yuǎn)兩灣城群租的危害著手，對群租治理提出建議。關(guān)鍵詞：群租；自治；行業(yè)監(jiān)管一、中遠(yuǎn)兩灣城“群租”現(xiàn)狀中遠(yuǎn)兩灣城地處上海市普陀區(qū)，是上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的住宅小區(qū)，總建筑面積160多萬平方米，全部居民入住達(dá)到12000多戶，4萬多人口。據(jù)初步排摸統(tǒng)計(jì)，中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)共有“群租房”715戶，被稱為“滬上第一群租小區(qū)”。由于缺乏統(tǒng)一管理，由此引發(fā)出了一系列糾紛和安全隱患及擾民事件，不僅激化了鄰里矛盾，也?o小區(qū)的管理帶來了重重困難和法律難題。二、群租房產(chǎn)生的突出問題（一）入室盜竊問題一是“群租房”的防范設(shè)施欠缺。據(jù)調(diào)查“群租房”內(nèi)每個(gè)隔間安裝的多數(shù)是簡易的木門，用的是小掛鎖或是簡易鎖具，有些隔間是移門，甚至沒有鎖具。二是“群租客”們的防范意識較弱。為了便于這些“群租客”們隨時(shí)進(jìn)出，房屋總門也是24小時(shí)敞開的，為嫌疑人作案創(chuàng)造了條件，因此溜門入室盜竊案件頻發(fā)，犯罪嫌疑人作案時(shí)間通常選擇在清晨或是傍晚，選擇的物品多為手機(jī)和筆記本電腦。三是“群租房”內(nèi)居住人數(shù)較多，人員混雜?！叭鹤饪汀眰兿嗷ブg都不認(rèn)識，而且流動性很強(qiáng)，其中不乏一些“入室盜竊的”嫌疑人，不但對“群租房”內(nèi)的其他“租客”的安全構(gòu)成了威脅，更是影響到了周邊樓宇的治安環(huán)境。（二）噪音擾民問題從對于“群租房”內(nèi)人員結(jié)構(gòu)的調(diào)查可見，這些“群租客”們大多為外來務(wù)工人員，由于工作性質(zhì)使得他們的作息時(shí)間不規(guī)律，24小時(shí)頻繁在樓道內(nèi)進(jìn)出，產(chǎn)生了大量噪音，常常在深夜影響到周邊居民的正常休息。另外，由于“群租房”內(nèi)租客和租客的房間都是一墻之隔，所謂的“隔墻”也只不過是簡易的木板，隔音效果極差。因此街道、房地辦、小區(qū)物業(yè)不斷接到社區(qū)居民對同一樓層或上下樓“群租房”的投訴，而住在同一套房屋內(nèi)的“群租客”之間也經(jīng)常因?yàn)樵胍魡栴}產(chǎn)生糾紛。（三）環(huán)境衛(wèi)生問題由于“群租客”們大量聚集居住，他們的素質(zhì)普遍不高，生活習(xí)慣較差，有些“群租房”的內(nèi)部環(huán)境可以用“臟亂差”來形容。一些“群租客”們還不注意社會公德，隨時(shí)吐痰，破壞綠化，常常將一次性飯盒等生活垃圾隨意亂扔，連樓宇的大堂內(nèi)，樓道內(nèi)，樓梯口，電梯內(nèi)，都隨處可見，有些樓宇的消防通道甚至成為了他們的“公廁”，這給小區(qū)的保潔員造成了很大的工作負(fù)擔(dān)，部分樓宇還遭遇招不到保潔員的窘?jīng)r。（四）安全隱患問題為了能用最低的成本達(dá)到“物盡其用”的效果，房東在室內(nèi)用簡易隔板隨意分隔，改變房間功能，甚至有把廚房、衛(wèi)生間也改成房間用來出租的。有些“群租房”內(nèi)存在私自安裝多個(gè)水表、私拉電線以及使用液化氣鋼瓶等現(xiàn)象。許多房東或房客將多個(gè)接線板連接起來使用，造成電表超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，電線也裸露在外，這些很容易造成火災(zāi)險(xiǎn)情。再者，“群租房”人員居住過于密集，這些人的消防意識較為薄弱，缺乏自救和逃生的常識，再加上這些人尤其喜歡將非機(jī)動車或一些雜物堆放在消防通道里，這些因素都很容易造成“群租房”內(nèi)群死群傷的惡性火災(zāi)事故。（五）其他突出問題1.資源不能合理配置小區(qū)在設(shè)計(jì)之初，是按照住戶數(shù)量的比例來規(guī)劃功能區(qū)和配套設(shè)施的，現(xiàn)如今“群租”人員大量聚居必然導(dǎo)致公共資源的超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。尤其是在上下班高峰期間，電梯容易“堵在”高層，讓一些趕著去上班的上班族們苦不堪言。另外一些群租客們在小區(qū)內(nèi)亂停放非機(jī)動車現(xiàn)象嚴(yán)重，有的侵占了人行道，有的還搶占了機(jī)動車車位，給居民造成不小的困擾。2.街面亂設(shè)攤“群租房”內(nèi)通常不設(shè)廚房，租客們一日三餐催生了兩灣城小區(qū)周邊的的路邊攤，夜排檔，據(jù)統(tǒng)計(jì)這樣的路邊排擋目前已達(dá)到了30家，嚴(yán)重影響了小區(qū)周邊的環(huán)境和交通秩序。三、治理“群租”問題的難點(diǎn)（一）“群租房”信息采集難一方面，由于“群租房”的治理工作涉及到“二房東”以及“群租客”們的切身利益，近年來，巨大的經(jīng)濟(jì)利益更是驅(qū)使著“二房東”們絞盡腦汁，想方設(shè)法阻止“群租”治理工作的開展，他們往往不配合信息采集工作，甚至有的“二房東”在排摸工作中人為設(shè)置障礙，不允許房客隨便開門，有的“二房東”在治理活動中利用婦女、兒童占據(jù)電梯、消防通道，阻止工作人員進(jìn)入樓宇，更有甚者跟蹤、恐嚇工作人員不得開展治理行動。另一方面，由于“群租房”內(nèi)人員流動性極大，工作人員需要多次上門采集新的信息，致使一些租客對實(shí)有人口信息采集工作產(chǎn)生對立情緒，造成此項(xiàng)工作開展困難，信息滯后的情況長期存在。（二）行業(yè)監(jiān)管缺失從實(shí)際工作來看，中介公司作為“群租客”與“二房東”之間的媒介，對于“群租房”數(shù)量的增減起到了至關(guān)重要的作用，目前政府對于該行業(yè)的監(jiān)管還是存在漏洞，尤其是街面無證流動中介問題的處理，還沒有明確的管理主體。（三）“多頭管理”難，執(zhí)法力量缺失“群租房”問題的治理涉及多個(gè)部門和單位，公安、消防、工商、稅務(wù)、房地辦、人口辦、法制辦等，各個(gè)部門間各自為政，管理的角度和權(quán)限不同使得“群租房”面臨著“多頭管”又“多不管”的難題。比如公安機(jī)關(guān)的工作職責(zé)是對租賃房屋的治安管理以及人員信息登記，一旦發(fā)現(xiàn)“群租”現(xiàn)象，多采用宣傳教育的方式，工作手段較為單一。雖說工商部門可以“非法經(jīng)營”來干涉“二房東”將承租的房屋用作“群租”的行為，但如果說是業(yè)主直接用來“群租”工商也無法管理。而房管部門的處罰程序繁瑣周期性長，管理效果并不明顯，導(dǎo)致對“群租房”治理工作的熱情度大打折扣。（四）法律法規(guī)缺失，各方面制度不完善目前沒有系統(tǒng)的法律、法規(guī)能夠規(guī)范“群租”行為。只有一些上海地方法規(guī)和地方規(guī)章可以適用，比如《上海市房屋租賃條例》、《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定。但法律法規(guī)還不夠完善，實(shí)際操作性不強(qiáng)，如對于“二房東”的懲罰措施較為單一，僅公安、房管部門具有處罰權(quán)，但由于缺乏管理的相關(guān)法律法規(guī)，只能采取“以罰代管”的模式，處罰力度較輕，難以形成威懾力，整治后容易反復(fù)。另外，外來人口登記、稅收等方面的制度也只能規(guī)范房東和租客，并不能規(guī)范“群租”這一行為的本身。對于承租人不履行義務(wù)不執(zhí)行法律決定的，相關(guān)部門缺乏有效的配套措施。四、關(guān)于整治群租房的途徑與思考群租房現(xiàn)象作為城市中低收入群體應(yīng)對高房租時(shí)代住宿問題的一種必然趨勢，群租房的存在迎合了較大一批社會群體的實(shí)際生活需求，也是一種對閑置房屋再利用的方式。如果政府只是一味對群租房這個(gè)復(fù)雜的社會問題進(jìn)行嚴(yán)打，反而使得“群租”陷入“整治，返潮，整治”的惡性循環(huán)，不符合以人為本的城市管理理念，因此對于“群租房”的管理要既要總結(jié)提煉專項(xiàng)行動的經(jīng)驗(yàn)方法又要結(jié)合我國國情，建立群租房問題常態(tài)管理體系，針對“群租房”業(yè)主、“二房東”、承租人、房產(chǎn)中介等四類群體采取不同措施，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理的長效常態(tài)性。（一）建立健全相關(guān)法律法規(guī)“群租”現(xiàn)象的產(chǎn)生有其合理性，完全禁止并不合適，但因“群租”產(chǎn)生的矛盾糾紛以及種種問題需要立法來規(guī)范調(diào)整，而目前又缺少相應(yīng)的法律、法規(guī)。因此建議區(qū)綜合治理辦公室盡快梳理匯總“群租房”服務(wù)管理相關(guān)法律法規(guī)，出臺規(guī)范性執(zhí)法文件。對“房”、對“人”，對“行為”的約束要以法律的形式規(guī)定下來。比如，“群租房”的出租要求和禁止條件、租客人數(shù)的限制、房屋中哪些功能區(qū)不能用作居住、哪些不能分割。鄰居對于“群租房”的知情權(quán)和相鄰權(quán)怎么保障等問題，而“群租客”之間最好也要規(guī)定其責(zé)任和義務(wù)，比如安全的連帶責(zé)任等。針對“二房東”屢教不改或是拒不整改予以強(qiáng)制執(zhí)行的情況要制定相應(yīng)的法律法規(guī)予以保障，對于拒不整改的“二房東”，配合相關(guān)部門進(jìn)行處罰或強(qiáng)制執(zhí)行，如遇到暴力抗法、阻礙執(zhí)法等行為，要出臺相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，追究行為人的刑事責(zé)任。（二）堅(jiān)持政府主導(dǎo)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管嚴(yán)把房屋租賃關(guān)，從源頭上控制“群租房”的產(chǎn)生。建立健全監(jiān)管機(jī)制，針對中介行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)督管理，明確監(jiān)管主體，規(guī)范中介公司工作臺賬并進(jìn)行不定期抽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有中介公司將房屋租賃用作“群租”的行為要立即予以相關(guān)的處理。其次，公安機(jī)關(guān)配合工商、城管不定期對小區(qū)周邊的無證中介進(jìn)行清查整頓，一旦發(fā)現(xiàn)街面無證流動中介現(xiàn)象要堅(jiān)決予以全面取締，形成執(zhí)法合力。（三）發(fā)動社會力量，提倡群眾自治1.發(fā)揮業(yè)主自治管理的作用充分調(diào)動業(yè)委會對“群租房”的治理積極性，由業(yè)委會擬定《業(yè)主公約》，以契約的形式禁止出租房用作“群租”，同時(shí)在“聯(lián)合服務(wù)管理辦公室”內(nèi)設(shè)立專門的“群租房”問題法律援助機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)業(yè)主通過合法途徑對“群租”現(xiàn)象提起訴訟以維護(hù)自身權(quán)益。2.加強(qiáng)宣傳，開展有效的群防群治在小區(qū)內(nèi)使用懸掛橫幅，張貼宣傳海報(bào)等宣傳手段，并利用樓宇大堂內(nèi)的“分眾傳媒”載體滾動以及“七彩社區(qū)”的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺多渠道開展宣傳工作。配合街道組織居委干部、物業(yè)經(jīng)理、業(yè)主、“二房東”等不同群體開展不同層面的會議和對話，動員社區(qū)自治，群防群治，同時(shí)還可以邀請報(bào)社等媒體記者召開座談會，營造宣傳聲勢。3.發(fā)揮來滬人員自治的作用幫助“群租客”們盡快融入社區(qū)環(huán)境，探索來滬人員有序參加社區(qū)民主選舉，民主決策，民主管理，民主監(jiān)督的方法，鼓勵社區(qū)中的來滬人員尤其是群租客們積極參與社區(qū)志愿者隊(duì)伍，投身到“群租房”自治管理的工作中，加強(qiáng)群租房內(nèi)人員的內(nèi)部管理。4.常態(tài)長效開展固守工作按照“以房管人”的模式，堅(jiān)持人防手段和技防措施相結(jié)合。如整頓保安隊(duì)伍，指導(dǎo)物業(yè)保安做好社區(qū)安全防范工作，進(jìn)一步提高責(zé)任意識，力爭“看好門、守好樓”。對進(jìn)出人員、車輛進(jìn)行監(jiān)控，特別是對運(yùn)輸建筑裝修材料的現(xiàn)象及時(shí)報(bào)告和處置。又如在中遠(yuǎn)兩灣城試點(diǎn)的“梯控”系統(tǒng)（通過使用門