玫瑰灣·公寓營銷推廣報告(收藏)課件

玫瑰公寓營銷推廣報告在那一瞬間，讓玫瑰成為永恒！至祥地產(chǎn)對于本項目目標(biāo)的理解高銷售率較短的銷售周期較高的投資回報通過高銷售率形成市場熱點高利潤率較低的開發(fā)風(fēng)險理想的銷售價格項目可開發(fā)方向混合型功能純商務(wù)功能本項目可能功能界定純住宅功能居住型公寓酒店式公寓寫字樓項目資源因子分析與項目功能定位表影響因子酒店式公寓功能居住功能項目具備情況對地段及昭示性的要求外部因素高一般位于官南大道核心地段，昭示性良好對公共交通的要求高一般交通條件優(yōu)越對噪音控制的要求一般較高臨靠官南大道，會造成一定的噪音污染對自然景觀的要求一般較高項目東面為玫瑰灣，北面為康樂二期，西面為工廠對建筑質(zhì)量．硬件．裝修檔次的要求內(nèi)部因素高或較高較高或一般尚未動工，伸縮性大對公共休閑空間的要求一般高或較高公共空間較少對物業(yè)管理的要求高較高或一般尚未確定，可靈活安排物業(yè)管理酒店式公寓功能＞居住功能項目定位的兩個方向多功能商務(wù)公寓寫字樓定位方向1定位方向2本項目項目特性比較表序號項目特性方案一酒店式公寓得分方案二寫字樓得分1位置：本項目位于官南大道核心地段。本項目處在南市區(qū)主要干道路邊，存在很大機(jī)會，且項目商業(yè)昭示性強(qiáng)，前景看好；3本項目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾形磫樱嬖诤艽髾C(jī)會，且項目昭示性強(qiáng)，前景看好；32區(qū)域功能：住宅區(qū)、商業(yè)配套區(qū)本區(qū)域定位為高檔住宅區(qū)，生活配套逐步完善中，周邊商業(yè)的發(fā)展會使需求不斷放大3本區(qū)域內(nèi)未形成成熟的寫字樓市場，市場風(fēng)險較大13交通：一般對交通要求一般2不利14昭示性：臨官南大道昭示性強(qiáng)，對商務(wù)公寓有利3強(qiáng)烈的昭示作用是寫字樓的必須35環(huán)境：東臨高檔住宅區(qū)、北臨康樂公寓對室外環(huán)境的舒適性要求較高，周邊商戶對商務(wù)公寓有較大需求2景觀對寫字樓也頗為重要廠房對寫字樓影響不大3序號項目特性方案一酒店式公寓得分方案二建寫字樓得分6景觀：南向八層以上可看到海景公寓對景觀要求較高，可以增加居住公寓的舒適性3景觀可作為寫字樓的吸引人的附加值27噪音：廠房與倉庫的噪音不大酒店式公寓對噪音的敏感度較低2寫字樓對噪音與環(huán)境不非常敏感28客戶：居住需求旺盛市場同類產(chǎn)品顯示，居住功能的高性價比產(chǎn)品銷售態(tài)勢良好3購買客戶都了解寫字樓的產(chǎn)權(quán)為50年，無心理障礙。29價格：片區(qū)內(nèi)寫字樓市場尚未啟動酒店式公寓價格較普通住宅高，較寫字樓低1寫字樓價格較高2合計2319

從項目自身條件角度分析：酒店式公寓＞寫字樓項目特性比較表項目區(qū)域分析小結(jié)周邊專業(yè)市場眾多，有小面積辦公居住雙功能需求；對南市區(qū)內(nèi)商務(wù)配套設(shè)施需求較大；從區(qū)域市場空間分析：酒店式公寓＞寫字樓區(qū)域市場投資熱點分析小戶型商務(wù)公寓作為區(qū)域內(nèi)補充產(chǎn)品，將會成為區(qū)域市場投資熱點。市場投資方向集中在主打投資概念的精品物業(yè)上。從區(qū)域市場投資熱點分析：商務(wù)式公寓＞寫字樓定位雷達(dá)圖各項分析顯示：酒店式公寓定位方向優(yōu)勢明顯。企業(yè)需求酒店式公寓＞寫字樓定位市場空間酒店式公寓＞寫字樓資金投入酒店式公寓＞寫字樓市場風(fēng)險酒店式公寓＞寫字樓自身條件酒店式公寓＞寫字樓

本項目定位為酒店式路線較為合適，為規(guī)避片區(qū)寫字樓市場空白的開發(fā)風(fēng)險，可走更為折中的道路，將項目打造成南市區(qū)內(nèi)第一座具備商務(wù)功能的可拼合式的公寓，這樣可增加項目產(chǎn)品的多元性，兼容多種類型客戶，使項目在最短銷售時間內(nèi)實現(xiàn)利潤目標(biāo)，是確保項目開發(fā)成功的最佳途徑之一。結(jié)論南市區(qū)第一座高品質(zhì)的、地標(biāo)性的酒店式公寓項目定位玫瑰公寓的精神：實現(xiàn)社區(qū)最大限度的分享和參與四大價值點

功能延展；玫瑰公寓的的陽光生活；輕松、自由、浪漫，鄰里互助；最大限度的分享和參與。項目優(yōu)勢資源整合區(qū)域內(nèi)需求旺盛項目周邊商戶眾多區(qū)域市場競爭較弱產(chǎn)品切合需求景觀資源豐厚官南大道物業(yè)優(yōu)勢機(jī)會依附玫瑰灣社區(qū)品牌策

略

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綱包裝攻略活動攻略模型樣板房園林看樓通道形象墻售樓處物業(yè)管理燈光工程宣傳渠道樓體條幅原則：根據(jù)客戶行走路線，全面鋪開。目的：擴(kuò)大知名度+展示形象路線：昆明市區(qū)及南市區(qū)時間：7月中旬-10月中旬內(nèi)容：南市區(qū)精致酒店式公寓包裝攻略－－宣傳渠道－－外區(qū)域車體廣告玫瑰公寓南市區(qū)精致酒店式公寓玫瑰公寓南市區(qū)精致酒店式公寓包裝攻略－－宣傳渠道－－截流路牌階段目的:傳播項目信息，樹立市場印象，挖掘潛在客戶地點：官南大道公交車站（建議在項目處設(shè)立“玫瑰灣”獨立站點，并將公交車終點站設(shè)在項目處）時間：5月-10月官南大道目的：迅速建立知名度和形象時間：認(rèn)籌期及開盤強(qiáng)銷期的某個周六、周日位置：柏盛中庭包裝攻略－－宣傳渠道－－人氣展場階段目的：信息傳遞+樹立形象方式：硬廣告＋軟文建議：認(rèn)籌期2次（云信、都市報1/2版）開盤期2次（云信、都市報1/2版）包裝攻略－－宣傳渠道－－形象報廣DM＋短信目的：階段性地、有針對地傳遞信息時間：認(rèn)籌期+開盤前+其它特殊活動前包裝攻略－－宣傳渠道－－輔助DM短信包裝攻略－－宣傳渠道－－熱銷路旗目的：信息傳遞+營造熱銷氛圍地點：官南大道時間：4月中旬-10月官南大道廣福路本項目目的：信息傳遞+熱銷氛圍更換關(guān)鍵點：認(rèn)籌期、開盤期、強(qiáng)銷期、尾盤期形式：玫瑰公寓形象噴繪+信息條幅包裝攻略－－宣傳渠道－－特別條幅玫瑰公寓風(fēng)情展示現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購火爆進(jìn)行中南市區(qū)惟一特色小戶型時間：4月---10月目的：推廣項目的形象，遮擋施工現(xiàn)場位置：臨官南大道展示要求：高度2.5-3米，以表達(dá)形象為主。包裝攻略－－宣傳渠道－－特色形象墻包裝攻略－－讓人想要但限量的樓書禮盒目的：特色形式：禮盒包裝，內(nèi)附樓書、戶型單張、玫瑰公寓T恤、玫瑰為主題的音樂CD等對象：認(rèn)籌客戶完成時間：5月12日前玫瑰公寓包裝攻略－－外立面提前做一部分外立面展示，實實在在的感官感受比畫餅充饑更有說服力。目的：加強(qiáng)夜間樓體的形象效果位置：樓體、樓頂展示要求：彩色燈光字時間：7月中旬至銷售結(jié)束包裝攻略－－燈光工程裙樓外打燈，照亮樓體玫瑰公寓引進(jìn)品牌物管顧問（建議酒店公寓物管）目的：提升項目形象，增加項目賣點推廣主題：酒店物管顧問+銀海物管配套：24小時商務(wù)中心引進(jìn)酒店公寓物業(yè)管理增加保安包裝攻略－－品牌物業(yè)管理房間部位墻面地面屋頂窗臥室客廳粉刷涂料強(qiáng)化木地板粉刷涂料，局部吊頂鋁合金窗餐廳粉刷涂料強(qiáng)化木地板粉刷涂料，局部吊頂無衛(wèi)生間墻面貼面磚地面防滑地磚吊頂無外墻現(xiàn)有外立面墻門主入戶門為防盜門，室內(nèi)門為木門廚房設(shè)施配務(wù)廚房操作臺、吊柜家具配備衣柜、書桌、電視柜衛(wèi)生間設(shè)施三件套（洗手盆、馬桶、花灑）供配電每戶一表，集中安裝抄表，戶內(nèi)設(shè)暗裝電源控制箱，配基本照明弱電系統(tǒng)每戶設(shè)弱電箱，安裝有線電視、電話、寬帶接口消防系統(tǒng)每戶室內(nèi)安裝電子感煙探測器，噴淋頭給排水給排水采用PP-R管，排水管采用PVC管采暖通風(fēng)公寓吊頂內(nèi)預(yù)留廚房排油煙接口，衛(wèi)生間及浴室裝排氣扇贈送家電抽油煙機(jī)、電磁爐、熱水器等其它配有電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)：500元/平方米注：如客戶不需要精裝修，可按照此裝修標(biāo)準(zhǔn)退款物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)策

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綱包裝攻略活動攻略主題營銷營銷節(jié)點安排原則：根據(jù)目標(biāo)客戶，組織有參與性的社區(qū)活動，增加產(chǎn)品文化品味開盤認(rèn)籌期2006.04.152006.05.12開盤強(qiáng)銷期2005.05.132006.07.08持續(xù)期2006.07.092006.09.09尾盤期2006.09.102006.10.3130%30%25%15%營銷推廣節(jié)點營銷費用比例推廣時間/50%35%15%銷售比例營銷節(jié)點安排營銷節(jié)點玫瑰公寓認(rèn)籌：時間：4月15---5月12日地點：玫瑰灣售樓處配合：銷售人員培訓(xùn)到位、玫瑰公寓宣傳樓書到位、模型到位（1：250）、戶外廣告、報紙宣傳發(fā)布認(rèn)籌信息認(rèn)籌金：5000元/個認(rèn)籌優(yōu)惠：可優(yōu)先選房、可獲得認(rèn)籌禮盒（即T恤、CD等）認(rèn)籌目標(biāo)：300個營銷節(jié)點玫瑰公寓開盤：時間：5月13日地點：玫瑰灣售樓處配合：戶外廣告、報版（前一周）電話通知認(rèn)籌客戶/短信（前一周）相關(guān)人員及物料準(zhǔn)備到位（前一周）活動：現(xiàn)場開盤活動、買房即抽獎推出單位：全部推出開盤銷售政策：首付兩萬買一房，三萬買兩房開盤銷售目標(biāo)：30%開盤銷售政策★首付兩萬買一房，三萬買兩房說明:1、只限開盤當(dāng)天享受此優(yōu)惠政策。2、首付尾款在一年內(nèi)免息分兩次（12月和入伙前）繳清。開盤銷售政策總價3300×50=165000元應(yīng)首付2成165000元×0.2=33000元實際首付20000元首付尾款33000－20000=13000元一年內(nèi)分兩次繳清13000÷2=6500元案例：以均價3300元/平方米，

一房建筑面積為50平米演示玫瑰公寓營銷活動－－五月時間：5月主題：玫瑰公寓冰窖節(jié)內(nèi)容：刨冰節(jié)水果節(jié)紅酒節(jié)配合：相關(guān)活動單位確定，物料準(zhǔn)備時間：6月主題：玫瑰公寓澳洲風(fēng)情節(jié)目的：定期舉行活動，讓客戶感知玫瑰公寓的魅力內(nèi)容：經(jīng)典電影展個性時裝秀配合：相關(guān)物料準(zhǔn)備玫瑰公寓營銷活動－－六月時間：7月玫瑰灣疊加樣板房暨園林盛情開放目的：充分展示玫瑰灣高品質(zhì)的項目特點，促進(jìn)為玫瑰公寓銷售。相關(guān)配合：戶外廣告/網(wǎng)絡(luò)等媒體炒做（前一周）樣板房、園林、看樓通道等工程完工現(xiàn)場茶點玫瑰公寓營銷活動－－七月玫瑰公寓營銷活動－－八月時間：8月主題：玫瑰一族內(nèi)容：燒烤野餐會美容講座文化休閑節(jié)有資有味沙龍配合：相關(guān)公司及個人確認(rèn)，物料準(zhǔn)備關(guān)于商業(yè)的思考消防控制中心/值班室規(guī)劃路（西）官南大道住宅入口商業(yè)面積：78---224平方米左右（復(fù)式）業(yè)態(tài)規(guī)劃：1、茶葉的外延市場2、銀行、咖啡吧等224㎡78㎡100㎡176㎡178㎡50㎡140㎡224㎡130㎡78㎡公寓：3500元/平米×15000=52,500,000元商業(yè)：8000元/平方米×2200=17,600,000元整盤收益估算：70,100,000元注:開盤以3300元/平米入市,之后漲至3500元/平米