土地報價研究報告

蘇園〔2002〕01地塊土地報價研究報告目錄第一章總論第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié)篩選產(chǎn)品類型第二節(jié)市場研究第三節(jié)產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章投資估算第五章財務評價第一節(jié)投資分類第二節(jié)投資使用方案第三節(jié)銷售收入及銷售稅金計算第四節(jié)資金籌措方案的編制第五節(jié)土地根本報價方案第六節(jié)多因素變化土地價格臨界點分析第七節(jié)風險分析第一章總論一、工程名稱蘇園〔2002〕01號地塊土地使用權競買可行性研究報告。二、報告編制單位蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技。三、地塊位置及環(huán)境本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長條形，長372.87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。南面為空地。1、園區(qū)概況蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅開展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃開展，從當年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2001年8月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產(chǎn)工程大多在預售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。園區(qū)住宅建設緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進住宅建設，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質(zhì)量施工、高標準管理〞的四高之路。2、園區(qū)總體規(guī)劃蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。3、金雞湖景觀規(guī)劃金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會委托國際著名跨國公司美國易道〔EDAW〕公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家開展方案委員會批準。該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。4、環(huán)境中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建設〞和“先地下、后后地上〞的指導方針，積極實施高標準的根底設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)開展相適應的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。5、配套設施蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)效勞、社會效勞設施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)效勞于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)效勞設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的效勞；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)效勞設施的設計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設成功的重要因素。6、本地快環(huán)境綜述園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨立別墅尚在施工，已根本售完，而且，價格由一期工程的每平方米4200元增長到二期工程的7500-8000元，前后相差不到一年。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結論：該地塊投資環(huán)境很好。四、報告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍〔2002〕第1號?蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權拍賣公告?，蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技充分發(fā)揮其技術優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技開發(fā)的?土地報價研究決策軟件?，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的根底上，通過市場調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園〔2002〕01號地塊競買的最高限價及其風險決策指標。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構參考。五、評價指標及建議土地拍賣工程的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風險。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率〔基準收益率〕，然后倒推土地價格。較高的土地最高限價，獲得土地的時機就越大，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的時機越小。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本報告分別從三個層次對土地報價進行分析，土地根本報價方案分析、多因素變化土地臨界點分析、風險分析。土地根本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設定其不會變化，詳見表1“土地報價方案計算依據(jù)〞。通過財務分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟評價指標。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算，每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。列表打印詳見表2“土地報價根本方案〞。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對工程收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。建議如下：當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價16400萬元；當企業(yè)土地存量缺乏時，基準收益率6～8%為宜〔大于銀行貸款利率約2個百分點〕，建議的土地最高報價17000萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜〔相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利〕，建議的土地最高報價17800萬元；當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜〔低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損〕，建議的土地最高報價18000萬元。基準收益率低于4%可能虧損，報價18200萬元，全部投資內(nèi)部收益率3.56%，將虧損186萬元。多因素變化土地臨界點：房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地報價研究決策過程中，經(jīng)常會為投資及售價確實定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。為了解決這個問題，可以針對不同的意見〔不同的參數(shù)取值〕進行多方案分析，計算出每個方案〔多因素變化組合〕的評價指標。由于多因素變化組合比擬多，不可能象根本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準收益率倒推出土地價格，這個土地價格就是土地價格的臨界點。本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。分析結果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析〞。分析認為，本工程的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結果，即：當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元；當企業(yè)土地存量缺乏時，基準收益率6～8%為宜〔大于銀行貸款利率約2個百分點〕，建議的土地最高報價18496萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜〔相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利〕，建議的土地最高報價19289萬元；當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜〔低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損〕，建議的土地最高報價19289萬元。風險決策指標：多因素變化臨界點分析雖然比根本報價分析前進了一步，但還是沒有將每個人的看法綜合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法〔又稱風險分析〕。這種分析才是最高層次上的決策分析。本工程分別咨詢假設干專家，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率加權平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、到達基準收益率的概率和收益率小于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。計算結果詳見表4“風險決策指標〔概率分析〕〞。結論如下：當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率6.57%，風險很?。灰话闱闆r下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率13.14%，風險加大一倍，但還可以接受；當企業(yè)土地存量缺乏時，基準收益率6～8%為宜〔大于銀行貸款利率約2個百分點〕，建議的土地最高報價17837萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率17.19%，還可以接受；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜〔相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利〕，建議的土地最高報價18586萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率28.87%，風險較大。綜合上述分析，建議以風險分析的結論為主，建議的最高報價17800萬元。土地報價方案計算依據(jù)表1序號工程名稱單位1數(shù)量1技術經(jīng)濟指標指標名稱單位2數(shù)量21土地1.1土地面積平方米52415.00以畝為單位畝78.621.2起拍價格萬元12000.00以畝為單位萬元/畝152.631.3土地報價起算價格萬元14600.00以畝為單位萬元/畝185.712銷售產(chǎn)品數(shù)量平方米69790.012.1獨立別墅出售平方米12250.012.2多層住宅出售平方米29900.002.3中高層住宅出售平方米19140.002.4汽車車位出售平方米8000.002.5商業(yè)配套出售平方米500.003銷售產(chǎn)品平均價格元/平方米4778.053.1獨立別墅出售元/平方米8800.003.2多層住宅出售元/平方米4000.003.3中高層住宅出售元/平方米4000.003.4汽車車位出售元/平方米3500.003.5商業(yè)配套出售元/平方米3000.004總投資萬元27751.24每平米造價元/平方米27854.1建筑安裝工程費用萬元8108.30元/平方米6250.00獨立別墅萬元1470.00元/平方米1200.00多層住宅萬元2541.50元/平方米850.00中高層住宅萬元2296.80元/平方米1200.00汽車車位萬元1760.00元/平方米2200.00商業(yè)配套萬元40.00元/平方米800.004.2土地價格萬元14600.00每平米地價元/平方米2785.464.3前期費用萬元593.53占建安費用比例%7.324.4根底設施萬元1619.13單位建筑面積元232.004.5公共配套設施萬元32.43占建安費用比例%0.404.6開發(fā)期稅費萬元333.46占收入比例%1.004.7其它工程費用萬元183.25占建安費用比例%2.264.8開發(fā)間接費萬元占建安費用比例%4.9管理費用萬元180.00占建安費用比例%180.004.1銷售費用萬元833.65占收入比例%2.504.11不可預見費萬元600.00占建安費用比例%600.004.12財務費用萬元667.49利率%5．494.13經(jīng)營資金萬元土地報價方案表2序號指標名稱單位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地報價方案萬元146001480015000152001540015600158001600016200164001.1每畝地價萬元/畝1861881911931961982012042062091.2每平方米地價元/M227852824286229002938297630143053309131292工程總投資萬元277512796628183284002861728834290512926629483297003資金籌措萬元277512796628183284002861728834290512926629483297003.1資本金萬元60006000600060006000600060006000600060003.2長期借款萬元104041059610789109821117611369115631172411920121163.3預租售收入萬元113571138111406114311145611481115061156111583116064營業(yè)收入萬元333463334633346333463334633346333463334633346333465營業(yè)稅金及附加萬元18511851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元158147136125114103928171607利潤總額萬元35863382317629702764255823522148194217358所得稅萬元1184111610489809128447767096415739稅后利潤萬元240322662128199018521714157614391301116310全投資內(nèi)部收益率%14.3513.612.8612.1211.410.689.989.358.728.1111資本金內(nèi)部收益率%22.0720.7319.3518.0216.715.3514.0112.7211.4210.0912投資利潤率%12.9212.0911.2710.469.668.878.17.346.595.8413資本金利潤率%40.0537.7735.4733.1730.8728.5626.2623.9821.6819.3814借款歸還期年1.75222222222序號指標名稱單位方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案18方案191土地報價方案萬元1660016800170001720017400176001780018000182001.1每畝地價萬元/畝2112142162192212242262292321.2每平方米地價元/M23167320532433282332033583396343434722工程總投資萬元2991830135303523056930787310043122131438316593資金籌措萬元2991830135303523056930787310043122131438316593.1資本金萬元6000600060006000600060006000600060003.2長期借款萬元1231212508127041290113098132961349313689138943.3預租售收入萬元1162811651116731169511716117381175911782117984營業(yè)收入萬元3334633346333463334633346333463334633346333465營業(yè)稅金及附加萬元1851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元4938272222222222227利潤總額萬元15291323111790468746925235-1868所得稅萬元5054373692982271558312-619稅后利潤萬元102588674860646031416923-12410全投資內(nèi)部收益率%7.56.96.35.715.164.624.093.563.0411資本金內(nèi)部收益率%8.857.66.325.053.782.481.2-0.02-1.312投資利潤率%5.114.393.682.962.231.510.810.11-0.5913資本金利潤率%17.0814.7712.4710.097.675.242.820.39-2.0714借款歸還期年22222222.752.75多因素變化土地價格臨界點分析表3參數(shù)影響

因素指標名稱根本

方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量12345678910投資[獨立別墅]單位造價(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200[多層住宅]單位造價(元/M2)850800800800800800850850850850850[中高層住宅]單位造價(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200[汽車車位]單位造價(元/M2)22002000200020002000200022002200220022002200[商業(yè)配套]單位造價(元/M2)800750750750750750800800800800800其它費用變化率(%)售價[獨立別墅出售]開盤價(元/M2)8800840088009200960010000840088009200960010000[多層住宅出售]開盤價(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600[中高層住宅出售]開盤價(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600[汽車車位出售]開盤價(元/M2)35003500360037003800390035003600370038003900[商業(yè)配套出售]開盤價(元/M2)30003100320033003400350031003200330034003500指標方案一基準收益率〔%〕1010101010101010101010土地價格臨界點〔萬元〕14269156451763118864202161371215110170971832919561利潤總額2372233824882587268723192319247025712670稅后利潤1590156616671733180015541554165517221789投資利潤率8.868.288.198.168.138.648.198.118.098.07方案二基準收益率〔%〕88888888888土地價格臨界點〔萬元〕14964162621831219586208611424215689177651903920313利潤總額1636170217851842189817681690178018381895稅后利潤1096114011961234127211851132119312311269投資利潤率5.955.895.745.675.616.455.845.715.655.59方案三基準收益率〔%〕66666666666土地價格臨界點〔萬元〕15562169111905620376216971496916318184961981521136利潤總額98910051018102810339911007102710381043稅后利潤662673682689692664675688695699投資利潤率3.513.393.193.082.973.523.403.213.113.00方案四基準收益率〔%〕44444444444土地價格臨界點〔萬元〕16215176131987521247226181560617004192892067122043利潤總額27924217012375299262195147100稅后利潤18716211482502001751309967投資利潤率0.970.790.520.360.211.040.860.590.430.28方案五基準收益率〔%〕22222222222土地價格臨界點〔萬元〕16933183882076322214236421630617761202152159123047利潤總額-505-611-784-891-998-465-570-740-848-955稅后利潤-338-409-525-597-669-312-382-496-568-640投資利潤率-1.70-1.96-2.32-2.52-2.70-1.57-1.83-2.19-2.40-2.59風險決策指標〔概率分析〕表4參數(shù)指標名稱根本

方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量1234567[獨立別墅]單位造價(元/M2)120011001200[獨立別墅]概率1.000.400.60[多層住宅]單位造價(元/M2)850800850[多層住宅]概率1.000.400.60[中高層住宅]單位造價(元/M2)120011001200[中高層住宅]概率1.000.400.60[汽車車位]單位造價(元/M2)220020002200[汽車車位]概率1.000.400.60[商業(yè)配套]單位造價(元/M2)800750800[商業(yè)配套]概率1.000.400.60其它費用變化率(%)[獨立別墅出售]開盤價(元/M2)880080008400880090009200960010000[獨立別墅出售]概率1.000.080.100.180.150.180.200.13[多層住宅出售]開盤價(元/M2)40003500360038004000420044004600[多層住宅出售]概率1.000.080.150.250.250.150.080.05[中高層住宅出售]開盤價(元/M2)40003500360038004000420044004600[中高層住宅出售]概率1.000.050.080.150.250.250.150.08[汽車車位出售]開盤價(元/M2)35003500350035003500350035003500[汽車車位出售]概率1.000.150.150.150.150.150.150.10[商業(yè)配套出售]開盤價(元/M2)30003000300030003000300030003000[商業(yè)配套出售]概率1.000.150.150.150.150.150.150.10指標基準收益率〔%〕10.00土地價格臨界點〔萬元〕16492內(nèi)部收益率期望值〔%〕10.32內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率〔%〕51.36內(nèi)部收益率小于0的概率〔%〕6.57基準收益率〔%〕8.00土地價格臨界點〔萬元〕17147內(nèi)部收益率期望值〔%〕8.18內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率〔%〕51.36內(nèi)部收益率小于0的概率〔%〕13.14基準收益率〔%〕6.00土地價格臨界點〔萬元〕17837內(nèi)部收益率期望值〔%〕5.77內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率〔%〕51.36內(nèi)部收益率小于0的概率〔%〕17.19基準收益率〔%〕4.00土地價格臨界點〔萬元〕18586內(nèi)部收益率期望值〔%〕3.32內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率〔%〕51.36內(nèi)部收益率小于0的概率〔%〕28.87基準收益率〔%〕2.00土地價格臨界點〔萬元〕19415內(nèi)部收益率期望值〔%〕0.77內(nèi)部收益率大于基準收益率的概率〔%〕43.62內(nèi)部收益率小于0的概率〔%〕36.06第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié)篩選產(chǎn)品類型蘇園〔2002〕01#地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。1．建筑退線1〕建筑退后小區(qū)地界建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。高層住宅退各邊界線不小于8米。如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。2〕低層住宅最小建筑退后戶基地線主建筑正面：5米；側(cè)面：2米；后面：3米。停車房正面：0米；側(cè)面：2米；后面：0米。2．日照間距日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計算方法應滿足?蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術規(guī)定?的要求。中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù)1〕小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。2〕低層住宅每戶基地參數(shù)獨立式住宅不得小于400平方米。半獨立式住宅不得小于300平方米。排屋式住宅不得小于150平方米〔中間戶〕和200平方米〔轉(zhuǎn)角戶〕。3〕每戶基地面寬：獨立式住宅不得小于10米。半獨立式住宅不得小于8米。排屋式住宅不得小于6米〔中間戶〕和8米〔轉(zhuǎn)角戶〕。４．場地地坪標高和住宅建筑高度1〕沿主干道場地地坪標高設計不低于3.12米，場地其它地坪標高不低于2.82米〔黃海高程〕。2〕低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。５．綠地綠地率不少于40％。６．道路與停車位1〕通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。2〕非通車道路：兩側(cè)設不小于２米的綠化種植帶。3〕停車位：每戶１個小汽車位。７．出入口小區(qū)出入口設于地塊南部，出入口寬度4-8米〔單向/雙向〕，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。８．圍墻圍墻高度一般不得超過1.8米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實心底座高度低于0.3米。圍墻根底不出紅線，其中沿公共道路圍墻外邊線后退道路紅線0.5米，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。９．其它1〕規(guī)劃設計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應符合國家標準及有關管理部門的意見。2〕效勞于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%〔具體功能設置詳見?蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設施的意見?〕。3〕除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應到達建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。4〕閣樓原那么上不應設平臺。太陽能熱水器、空調(diào)室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。5〕在單體設計前可先報假設干總平面構思草圖方案，確定后再做深化設計。6〕正式報批設計方案時還應提供“新建工程規(guī)劃批準呈遞申請的清單〞上要求提供的其它文件。由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過3層；多層；中高層〔層數(shù)不超過14層〕。第二節(jié)市場研究主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進行分析。1、市場需求預測據(jù)有關資料，購置園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累計5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，那么需要2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見表5。在2021年累計可到達2769萬平方米。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2021年用22年時間到達60萬人口，珠江三角洲的開展已有先例，蘇州照目前的速度開展，預測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。需求量統(tǒng)計和預測表5單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累計14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570價格15561694189920452555年份2006200720212021202120212021202120212021增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計713870104312331442166819122176246127692、目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預測今年全年可到達80萬平方米左右。開發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，銷售量等于開發(fā)量。每年預測的需求量由新的供給量來彌補。3、產(chǎn)品價格價格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2%，已超過古城區(qū)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預計房價將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價仍將會以10%左右幅度上漲。獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩6-7套，每平方米7500-8000元。瀾韻園土地本錢相對較低，假設通過拍賣獲得土地，本錢一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應該還會提高，首期拍賣的蘇園〔2001〕01#地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在10000元左右，我們認為價位在8000～10000元之間很有可能。因此，本工程評價根本分析，別墅售價取8800元。關于多層住宅與中高層住宅之間的價格比擬，分析認為，當每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的本錢將超過小高層。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅本錢高于小高層。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費用稍高，因此，二者售價應該相近。故本報告改變高層價格高于多層的習慣做法，將二者定價相同。本地塊由于湖邊風景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購房的向往，參加本工程咨詢的專家一致認為應該比其它地段同類產(chǎn)品售價高10～20%。根本分析每平方米售價定為4000元。假設干專家預測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表：售價分析表表6產(chǎn)品工程加權平均售價及概率獨立別墅售價910980008400880090009200960010000概率0.0750.10.1750.150.1750.20.125多層住宅售價39433500360038004000420044004600概率0.0750.150.250.250.150.0750.05高層住宅售價40703500360038004000420044004600概率0.050.0750.150.250.250.150.075商業(yè)配套按每平方米3000元計算，汽車車位每個約7.7萬元。4、關于產(chǎn)品結構分析本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領階層為對象，消費人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需根本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地本錢升高，中高層住宅的本錢及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。第三節(jié)產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預計每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，最高容積率1.2，見表7。擬建產(chǎn)品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表8。1、計算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值〔扣土地費〕計算：土地增值=［售價×〔1-營業(yè)稅率及附加〕－建安造價－每M2其它費用－售價×其它費用占收入比例／１００－建安造價×其它費用占建安費比例／１００］×參考容積率－每平方米土地費用土地增值〔不扣土地費〕計算：土地增值=［售價×〔1-營業(yè)稅率及附加〕－建安造價－每M2其它費用－售價×其它費用占收入比例／１００－建安造價×其它費用占建安費比例／１００］×參考容積率計算結果詳見表9。地塊信息表7工程參數(shù)代號單位數(shù)量土地面積DM252415土地價格DJ元/M22500最高容積率RZM2/M21.2擬建產(chǎn)品表8產(chǎn)品名稱〔選〕最大需求量〔Ｍ２〕參考容積率〔選〕售價建安造價每M2其它費用其它費用占收入比例其它費用占建安費比例參數(shù)代號RISjIZJIQT1iQT2iQT3i獨立別墅0.48880012002503.57.26多層1.5140008502003.57.26高層2.98400012001803.57.26每平方米土地增值表9產(chǎn)品名稱每平方米土地增值(扣土地費)〔元〕每平方米土地增值〔不扣土地費〕〔元〕變量Z1IZ2i獨立別墅603.93103.9多層1314.73814.7高層3795.56295.52、根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最正確的產(chǎn)品組合。設各種產(chǎn)品用地比例可表達為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI，最高容積率RZ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI，變量限制條件：0≤Xi≤1〔1〕∑Xi≤1〔2〕數(shù)量限制條件：∑Xi*Ri≤RZ〔3〕目標函數(shù)〔土地增值〕：Ymax=〔∑Z2i*Xi－DJ〕×D/10000〔4〕表9比擬結果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本工程的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。本工程別墅用地已經(jīng)確定，設多層用地比例X1，高層用地比例X2，按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過1.2×52415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=1.91。本工程優(yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例0，1%，2%，3%，…，100%進行排列組合，滿足式〔1〕、式〔2〕、式〔3〕條件的組合為可行解，Y獲值最大的為最優(yōu)解。理論上的最優(yōu)解列于表10。整個優(yōu)化過程全部由計算機自動完成，只需輸入表7“地塊根本信息〞、表8“擬建產(chǎn)品〞，計算機計算得到表9、表10。3、優(yōu)化結果說明〔1〕上述優(yōu)化結果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結果不一定十分準確，但指明了方向?！?〕優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。所以還不能作為經(jīng)濟分析參數(shù)。(3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產(chǎn)品結構組合，計算結果科學嚴謹，工作量巨大，全過程均由計算機完成。最優(yōu)方案表10產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計算式D*XIRiRi*D*XID*XI*Zi多層188701.5128494高層73382.9021280合計262081.9497745327第三章初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位〔方向〕，驗證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術上是可行的，經(jīng)濟上是合理的。畫出總平面布置圖，并標明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結果，本例做了三個方案的規(guī)劃設計，方案三是參考理論優(yōu)化值設計的，規(guī)劃見圖1、圖2、圖3。規(guī)劃指標詳見表11，方案比擬見表12。方案比擬結論與上一章優(yōu)化的結論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值根本相近：獨立別墅12250平方米〔優(yōu)化的理論值12580〕，多層住宅29900平方米〔優(yōu)化的理論值28494〕，中高層住宅19140平方米〔優(yōu)化的理論值21280〕。規(guī)劃方案指標表表11指標名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三1、方案特征全部獨立別墅獨立別墅+多層獨立別墅+多層+中高層2、用地面積M25241552415524153、建筑面積獨立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層191404、架空層面積M2264026405、自行車庫面積M2524051726、道路面積M28000900090007、總戶數(shù)戶6936+30035+230+1328、商業(yè)配套面積M22505005009、公建面積M215030030010、地下汽車位面積M270008000/36211、綠化面積M230000330003300012、總建筑面積M224550530006209013、容積率%0．471．011．18備注架空層及地下汽車車位未計算建筑面積方案比較表表12序號指標名稱單位數(shù)量方案一方案二方案三1開發(fā)工程總投資萬元19358.8923834.7226212.272自有資金萬元6000.006000.006000.003長期借款萬元8600.008750.008800.004經(jīng)營收入萬元21327.0029528.0032786.005總本錢費用萬元19358.8523834.7226212.33其中：土地費用萬元13000.0013000.0013000.006經(jīng)營稅金及附加萬元1183.661638.791819.667土地增值稅萬元0.00998.13229.678利潤總額萬元784.493056.384524.339所得稅萬元258.881008.591493.0310稅后利潤萬元525.612047.793031.3011全部投資內(nèi)部收益率%5.1711.6614.6512自有資金內(nèi)部收益率%4.2217.2223.48“別墅+多層+中高層〞既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費者對多層住宅的需要〔多層最熱銷〕，同時又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟效益。故為推薦方案。第四章投資估算投資是房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價的三個〔投資、數(shù)量、售價〕主要參數(shù)之一。投資包括：建筑安裝工程費用、土地費用、前期工程費用、根底設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預見費用等。土地費用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟論證確定的參數(shù)，先確定一個起算價，本工程起算價14600萬元，經(jīng)過經(jīng)濟評價臨界點分析確定最高限價。建筑安裝工程費用包括電梯等設備及安裝費用。當售價中含精裝修時，還包括裝修費用。根據(jù)每平方米造價統(tǒng)計資料估算。由于建筑材料價格比擬穩(wěn)定，估算的造價其誤差不會很大。前期工程費用、根底設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用，根據(jù)已竣工工程的統(tǒng)計指標估算。財務費用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。用軟件分析，此項費用由計算機自動計算。不可預見費一般與單項工程造價關系比擬密切，按照總投資〔不含財務費用、不可預見費〕的2～5%估算，估算600萬元。全過程由軟件計算，初步計算結果詳見表13。土地費用、土地契稅及財務費用待經(jīng)濟分析確定，土地契稅稅率4%。投資估算表表13序號工程單位金額技術經(jīng)濟指標指標名稱單位數(shù)量1建筑安裝工程費用8108.3獨立別墅萬元1470單位建筑面積元/M21200多層住宅萬元2541.5單位建筑面積元/M2850中高層住宅萬元2296.8單位建筑面積元/M21200汽車車位萬元1760單位建筑面積元/M22200商業(yè)配套萬元40單位建筑面積元/M28002土地費用萬元14600每平方米地價元/M22785.463前期費用萬元593.53占建安費用比例%7.324根底設施萬元1619.13單位建筑面積元2325公共配套設施萬元32.43占建安費用比例%0.46開發(fā)期稅費萬元333.46占收入比例%17其它工程費用萬元183.25占建安費用比例%2.268間接開發(fā)費萬元0占建安費用比例%09管理費用萬元180輸入數(shù)據(jù)萬元18010銷售費用萬元833.65占收入比例%2.511不可預見費萬元600輸入數(shù)據(jù)萬元60012財務費用萬元0利率%5.49合計萬元27083.75第五章經(jīng)濟評價第一節(jié)投資分類投資分類是將工程總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，假設出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實現(xiàn)，轉(zhuǎn)為經(jīng)營本錢；假設產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營，那么其投資形成固定資產(chǎn)，通過折舊形式計入本錢。因此，投資分類的目的是為了準確地核算經(jīng)營本錢。投資分類遵循權責發(fā)生制原那么，即產(chǎn)品直接發(fā)生的投資，應該直接歸類，如單項工程投資，本工程按照單項工程中不同產(chǎn)品的面積分攤；需要分攤的投資，按照投資與產(chǎn)品相關的程度合理分攤，如土地費用，根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分攤，其它費用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資分攤，等等。分攤結果形成產(chǎn)品的開發(fā)本錢。全部由計算機自動完成，報表略。第二節(jié)投資使用方案投資方案是經(jīng)濟分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成局部，投資方案影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的財務費用。為更準確地安排投資方案，每項投資費用分別進行。根據(jù)合理的原那么分配到每一期。本工程遵循下述原那么：1、單項工程投資的使用，從開工到竣工驗收，每期平均分配〔假設均勻用款〕。2、土地費用的使用方案，分三次半年左右付清土地價款。3、前期費用從第1期開始至最后一個單項工程竣工驗收,每期平均用款。4、根底設施、公共配套設施、開發(fā)期稅費、其它工程費用、間接開發(fā)費，從工程開工至竣工驗收，每期平均投入.。5、管理費用,從第1期開始至最后一筆房款收到為止,每期均勻用款。6、銷售費用,從工程產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。7、不可預見費,按建筑安裝工程費用比例安排方案或按全部投資分配。方案安排均由計算機按上述原那么自動完成，產(chǎn)生投資使用方案表，報表略。第三節(jié)銷售收入及銷售稅金計算投資、數(shù)量、售價是房地產(chǎn)開發(fā)工程三個最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計算是多么重要。為確保收入計算的準確性，根據(jù)本工程的特點，重點把握下述幾點：1、銷售方案產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售方案，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快那么投資回收快，可以有更多的預售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入?？梢哉J為，銷售方案是繼投資、數(shù)量、售價之后最重要的影響因素，是一般人不太注意的潛在影響因素。確定產(chǎn)品的銷售方案，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。一般都是呈遞減規(guī)律，本工程在確定開盤時間和銷售期數(shù)后，由計算機按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例。2、產(chǎn)品價格預測產(chǎn)品價格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因為，競買土地到產(chǎn)品上市相距一段時間〔少那么半年，多那么一年以上〕，以及產(chǎn)品開盤到銷售結束〔一般1-2年〕，這段時間產(chǎn)品價格會發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預測。產(chǎn)品價格預測是市場調(diào)研的重要內(nèi)容，已在第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定，詳見表6。3、收款方案各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。分期收款的比例，一般說來，期房需要分假設干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，一般的做法，簽定合同付款30%，結構封頂之后付款比例到達70%，竣工交付使用再付余下的30%。收款比例與銷售方案一樣，對現(xiàn)金流有重大影響，本工程由計算機自動按上述比例制定收款方案。4、收入及稅金計算營業(yè)稅率5%，城建稅、教育附加分別按營業(yè)稅金的7%、4%征收。收入及稅金均由計算機自動完成計算。銷售收入計算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實際收款情況，每期售出的期房分假設干期收款。本工程的銷售方案參數(shù)見表14“銷售產(chǎn)品根本信息〞。銷售產(chǎn)品根本信息表14〔選〕單項工程〔選〕經(jīng)營方式產(chǎn)品名稱數(shù)量價格銷售周期〔期〕收款比例〔%〕開竣工時間〔期〕開盤單價增減幅度〔%〕開盤時間〔期〕銷售周期〔期〕簽定合同結構封頂交付使用開工時間結構封頂竣工驗收獨立別墅出售獨立別墅出售122508800057304030(5)(7)(8)多層出售多層出售299004000045304030(4)(7)(7)高層出售高層出售191404000056304030(4)(7)(8)汽車車位出售汽車車位出售80003500047304030(5)(7)(7)商業(yè)配套出售商業(yè)配套出售5003000091304030(9)(9)(9)注：經(jīng)營方式：1.出售；2.出租；3.三產(chǎn)經(jīng)營；4.代建；第四節(jié)資金籌措方案的編制工程的主要資金來源有：資本金、借款、預租售收入。資金籌措原那么，先用資本金和預租售收入，不夠再考慮借款。每年的投資使用方案匯總見表15“資金籌措方案〞，表14“銷售產(chǎn)品根本信息〞說明第4期〔季度〕開盤，1-3個季度無銷售收入可用作投資。本工程估計總投資3億，自有資金按20%考慮為6000萬元。1-3季度無預售收入，安排自有資金及借款。因為由計算機平衡現(xiàn)金流，資金缺乏自動安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表15。資金籌措方案表15第五節(jié)土地根本報價方案土地根本報價方案是設定投資、售價、銷售量等因素不會變化的條件下，通過財務分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟評價指標。用銘星土地報價軟件自動計算，根據(jù)事先確定的“土地起算價格〞、“報價方案每次加價幅度〞自動測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止。將全部報價方案列表打印。詳見表2“土地根本報價方案〞。本地塊起拍價12000萬元，按14600萬元起算，每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。列表打印詳見表2“土地報價根本方案〞。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對工程收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。建議如下：當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價15800萬元；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價16400萬元；當企業(yè)土地存量缺乏時，基準收益率6～8%為宜〔大于銀行貸款利率約2個百分點〕，建議的土地最高報價17000萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜〔相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利〕，建議的土地最高報價17800萬元；當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜〔低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損〕，建議的土地最高報價18000萬元?；鶞适找媛实陀?%可能虧損，報價18200萬元，全部投資內(nèi)部收益率3.56%，將虧損186萬元。第六節(jié)多因素變化土地價格臨界點分析本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。分析結果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析〞。分析認為，本工程的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結果，即：當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元；當企業(yè)土地存量缺乏時，基準收益率6～8%為宜〔大于銀行貸款利率約2個百分點〕，建議的土地最高報價18496萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜〔相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利〕，建議的土地最高報價19289萬元；當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜〔低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損〕，建議的土地最高報價19289萬元。第七節(jié)風險分析本工程分別咨詢假設干專家，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率加權平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、到達基準收益率的概率和收益率小于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。計算結果詳見表4“風險決策指標〔概率分析〕〞。結論如下：當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率6.57%，風險很小；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率13.14%，風險加大一倍，但還可以接受；當企業(yè)土地存量缺乏時，基準收益率6～8%為宜〔大于銀行貸款利率約2個百分點〕，建議的土地最高報價17837萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率17.19%，還可以接受；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜〔相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利〕，建議的土地最高報價18586萬元，內(nèi)部收益率小于0的概率28.87%，風險較大。綜合上述分析，建議以風險分析的結論為主，建議的最高報價17800萬元。附錄土地報價可行性研究案例原始數(shù)據(jù)蘇州銘星軟件科技第一局部產(chǎn)品方案初步優(yōu)化地塊信息工程單位數(shù)量土地面積M226208土地價格元/M22500最高容積率M2/M21.91擬建產(chǎn)品產(chǎn)品名稱〔選〕最大需求量〔Ｍ２〕參考容積率〔選〕售價建安造價每M2其它費用其它費用占收入比例其它費用占建安費比例多層1.5140008502003.57.26高層2.90400012001803.57.26評價指標：土地增值=［售價*〔1-營業(yè)稅率及附加〕－建安造價－每M2其它費用－售價＊其它費用占收入比例／１００－建安造價＊其它費用占建安費比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費用每平方米土地增值產(chǎn)品名稱每平方米土地增值〔元〕多層高層最優(yōu)方案產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值多層高層合計第二局部數(shù)據(jù)輸入一、根本信息根本信息原表1.1內(nèi)容單位數(shù)量計算期年3每年分期數(shù)期/年4基準收益率%10最低利潤率%0土地面積平方米52415最高容積率≤1.2土地最低限價或起拍價格萬元/畝,元/平方米(默認)12000報價方案土地起算價格萬元14600報價方案每次加價幅度萬元200營業(yè)稅稅率%5城建稅稅率%7教育附加稅率%4所得稅稅率%33公積金10公益金5經(jīng)營資金利率%短期借款利率%注：報價方案每次加價幅度>0為土地報價分析，報價方案每次加價幅度=0為可行性研究二、投資估算單項工程造價原表2.1單項工程面積工程造價開竣工時間〔期〕建筑面積占地面積或容積率單位造價合價開工時間結構封頂竣工驗收獨立別墅12250〔25520.83〕0.481200〔1470〕578多層住宅29900〔19801.32〕1.51850〔2541.5〕477中高層住宅19140〔6600〕2.901200〔2296.8〕478汽車車位80002200〔1760〕577商業(yè)配套500800〔40〕999合計〔69790〕〔51922.15〕〔1.34〕〔1161.81〕〔8108.3〕注：只需輸入容積率或占地面積中一項，另一項計算得到，容積率用于分配土地費用，不輸此項數(shù)據(jù)那么土地費由人工分配。其它投資估算參數(shù)原表2.2序號費用名稱選計算基數(shù)序號選計算基數(shù)單位數(shù)量1前期費用1占建安費用比例%7.322根底設施3單位建筑面積元2323公共配套設施1占建安費用比例%0.44開發(fā)期稅費2占收入比例%15其它工程費用1占建安費用比例%2.266間接開發(fā)費1占建安費用比例%07管理費用4輸入金額萬元1808銷售費用2占收入比例%2.59不可預見費4輸入金額萬元600注：選計算基數(shù)：1-建筑安裝工程費用，%；2-銷售收入，%；3-建筑面積,元/平方米；4-輸入金額，萬元。三、產(chǎn)品銷售銷售產(chǎn)品根本信息原表3.1〔選〕單項工程〔選〕經(jīng)營方式產(chǎn)品名稱數(shù)量價格銷售周期〔期〕收款比例〔%〕開竣工時間〔期〕開盤單價增減幅度〔%〕開盤時間〔期〕銷售周期〔期〕簽定合同結構封頂交付使用開工時間結構封頂竣工驗收獨立別墅1獨立別墅122508800057304030〔5〕〔7〕〔8〕多層住宅1多層住宅299004000045304030〔4〕〔7〕〔7〕中高層住宅1中高層住宅191404000056304030〔4〕〔7〕〔8〕汽車車位1汽車車位80003500047304030〔5〕〔7〕〔7〕商業(yè)配套1商業(yè)配套5003000091304030〔9〕〔9〕〔9〕注：經(jīng)營方式：1.出售；2.出租；3.三產(chǎn)經(jīng)營；4.代建；開竣工時間，自動轉(zhuǎn)入，不必輸入。四、三產(chǎn)經(jīng)營本錢三產(chǎn)經(jīng)營本錢原表4產(chǎn)品名稱序號費用名稱12345…產(chǎn)品11直接費用1．1原材料1．2燃料動力1．3工資及福利費1．4其它2間接費用3銷售費用4管理費五、資金籌措借款還本付息條件原表5.1借款名稱年利率〔%〕歸還方式寬限期〔期〕歸還期〔期〕銀行貸款5.4945控制：寬限期必須>0,假設=0那么報警提示。資金籌措方案原表5.2注:投資使用方案由投資方案表自動轉(zhuǎn)入.資金籌措方案自動合計,資金籌措方案=2.1自有資金+2.2借款六、風險分析數(shù)據(jù)多因素變化臨界點分析原表6.1變化因素工程或產(chǎn)品單位根本方案變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化獨立別墅元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽車車位元/M222002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套元/M2800750750750750750800800800800800其它費用變化率%00000000000數(shù)量(容積率)變化獨立別墅%00000000000多層住宅%00000000000中高層住宅%00000000000汽車車位%00000000000商業(yè)配套%00000000000價格變化獨立別墅元/m28800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600汽車車位元/m235003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套元/m230003100320033003400350031003200330034003500元/m2注：1、根本方案數(shù)據(jù)自動轉(zhuǎn)入2、每個工程最多可以有10個組合，也可以少于10個概率分析原表6.2變化因素工程或產(chǎn)品根本數(shù)據(jù)工程變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化〔元/M2〕獨立別墅1200造價11001200概率0.40.6多層住宅850造價800850概率0.40.6中高層住宅1200造價11001200概率0.40.6汽車車位2200造價20002200概率0.40.6商業(yè)配套800造價750800概率0.40.6其它費用變化率〔%〕數(shù)量(容積率)變化〔%〕獨立別墅變化0概率1多層住宅變化0概率1中高層住宅變化0概率1汽車車位變化0概率1商業(yè)配套變化0概率1價格變化〔元/m2〕獨立別墅價格80008400880090009200960010000概率0.0750.10.1750.150.1750.20.125多層住宅價格3500360038004000420044004600概率0.0750.150.250.250.150.0750.05中高層住宅價格3500360038004000420044004600概率0.050.0750.150.250.250.150.075汽車車位價格3500350035003500350035003500概率0.150.150.150.150.150.150.1商業(yè)配套價格3000300030003000300030003000概率0.150.150.150.150.150.150.1注：1、根本方案數(shù)據(jù)自動轉(zhuǎn)入2、每個工程最多可以有10個組合，也可以少于10個3、每個單項工程或每種產(chǎn)品的概率之和=1，假設不等于1報警提示。第三局部數(shù)據(jù)修改一、收入及稅金計算產(chǎn)量售價稅率數(shù)據(jù)表原表3.2分項名稱4567891011獨立別墅銷售比例(%)價格〔元〕數(shù)量〔M2〕租售率〔%〕10088001225028.578800350010023.8188002916.6710019.0588002333.3310014.29880017501009.528001166.671002.388800291.671002.388800291.67100多層住宅銷售比例(%)價格〔元〕數(shù)量〔M2〕租售率〔%〕1004000299004040001196010030400089701002040005980100540001495100540001495100中高層住宅銷售比例(%)價格〔元〕數(shù)量〔M2〕租售率〔%〕10033.3340006379.3610026.6740005104.64100904000382810013.3340002551.361003.334000637.361003.334000637.36100汽車車位銷售比例(%)價格〔元〕數(shù)量〔M2〕租售率〔%〕28.5735002285.7110023.8135001904.7610019.0535001523.8110014.2935001142.861009.523500761.91002.383500190.481002.383500190.48100商業(yè)配套銷售比例(%)價格〔元〕數(shù)量〔M2〕租售率〔%〕1003000500100分期收款比例表3.3產(chǎn)品：獨立別墅銷售期收款期12345678910111212345306307404070870930303030100101001110012100產(chǎn)品：多層住宅銷售期收款期123456789101112430530630740404070830303030100910