龍湖地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目總培訓(xùn)-項(xiàng)目全周期運(yùn)營管理課件

房地產(chǎn)全運(yùn)營流程管理龍湖集團(tuán)運(yùn)營部課程目標(biāo)了解龍湖項(xiàng)目運(yùn)營管理架構(gòu)、流程；了解龍湖項(xiàng)目運(yùn)營不同階段的管理要點(diǎn)；熟悉龍湖大運(yùn)營體系管理要求；了解項(xiàng)目運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo);項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理分享目錄：

項(xiàng)目投資拿地階段的運(yùn)營管理項(xiàng)目啟動(dòng)階段的運(yùn)營管理項(xiàng)目開工階段的運(yùn)營管理項(xiàng)目首次開盤的運(yùn)營管理項(xiàng)目建設(shè)施工階段的運(yùn)營管理項(xiàng)目竣備交付階段的運(yùn)營管理項(xiàng)目組團(tuán)后評估前言運(yùn)營效率毛利率去化率別墅專家客戶忠誠度開場話題1：你認(rèn)為龍湖的項(xiàng)目運(yùn)營管理在行業(yè)中出于什么水平？庫存管理開場話題2：我們對房地產(chǎn)行業(yè)的理解？“房、地、產(chǎn)”“拿對地”“做對產(chǎn)品”“戰(zhàn)略”“好品質(zhì)、好服務(wù)”“振蕩周期、白銀時(shí)代”“WE的開發(fā)商”“多快好省”“社會(huì)責(zé)任、有限責(zé)任公司”“因城施策”“民生+維穩(wěn)”“土地財(cái)政”“舊改”“中央政府與地方政府”“客研、定位”項(xiàng)目成功標(biāo)尺毛利率毛利潤凈利率凈利潤IRR現(xiàn)金流為正時(shí)間拿地到開盤周期EBIT（息稅前利潤）BSC1投資拿地2項(xiàng)目啟動(dòng)3項(xiàng)目開工4首次開盤5建設(shè)施工6開放日/竣備交付7組團(tuán)后評估項(xiàng)目全周期運(yùn)營管理軸線圖12項(xiàng)目啟動(dòng)3項(xiàng)目開工4首次開盤5建設(shè)施工6開放日/竣備交付7組團(tuán)后評估項(xiàng)目全周期運(yùn)營管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程一、項(xiàng)目投資拿地階段的運(yùn)營管理投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程運(yùn)營簽約規(guī)模開發(fā)規(guī)模存貨盤點(diǎn)投資需求簽約規(guī)模需求結(jié)利需求去化率需求開發(fā)規(guī)模需求投發(fā)投資市場機(jī)會(huì)投資策略重點(diǎn)城市投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程項(xiàng)目竣備/交付年度完成竣備74個(gè)組團(tuán)，合計(jì)650萬方，交付3.2萬套，開業(yè)3個(gè)天街。千億規(guī)模龍湖的發(fā)展，需要土地獲取端加大力度。投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程城市地圖客戶細(xì)分供銷存監(jiān)控精準(zhǔn)投資投資拿地1北京沈陽大連成都西安煙臺(tái)青島重慶玉溪泉州廈門濟(jì)南上海常州無錫寧波紹興杭州南京昆明長沙廣州佛山蘇州重點(diǎn)區(qū)域：北京上海廣州廈門南京蘇州杭州重慶成都西安等重點(diǎn)追蹤新城市：合肥、鄭州、福州、深圳等投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程天津武漢投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程地區(qū)公司尋找意向項(xiàng)目提交投資平臺(tái)集團(tuán)投資中心及投委會(huì)主要成員看地立項(xiàng)會(huì)報(bào)告投資模型投委會(huì)報(bào)告投資模型敏感性分析現(xiàn)場競拍臨時(shí)授權(quán)土地成交確認(rèn)書土地出讓合同土地款繳納看地立項(xiàng)會(huì)投委會(huì)招拍掛土地獲取投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程運(yùn)營運(yùn)營節(jié)奏項(xiàng)目成功標(biāo)尺營銷市場及客戶分析產(chǎn)品及價(jià)格預(yù)設(shè)研發(fā)客研導(dǎo)入方案預(yù)案成本成本測算財(cái)務(wù)投資模型投融資管理評審?fù)段瘯?huì)土地整理流程12項(xiàng)目啟動(dòng)3項(xiàng)目開工4首次開盤5建設(shè)施工6開放日/竣備交付7組團(tuán)后評估項(xiàng)目全周期運(yùn)營管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程團(tuán)隊(duì)組建定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)組織架構(gòu)啟動(dòng)階段各職能工作二、項(xiàng)目啟動(dòng)階段的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)階段職能工作項(xiàng)目啟動(dòng)---團(tuán)隊(duì)組建2前提：土地獲取指集團(tuán)獲得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)，如招拍掛獲得土地日或土地收購協(xié)議簽署日原則：OA上公告多項(xiàng)目的公司盡量避免職能負(fù)責(zé)人兼任項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員項(xiàng)目啟動(dòng)---團(tuán)隊(duì)組建2項(xiàng)目門戶：項(xiàng)目獲得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)后5天，團(tuán)隊(duì)組建完成后需在OA上建立項(xiàng)目門戶數(shù)據(jù)錄入項(xiàng)目概覽項(xiàng)目身份證供貨銷售及回款樓棟信息管理報(bào)表項(xiàng)目信息報(bào)表面積報(bào)表供貨及去化報(bào)表貨齡表簽約認(rèn)購表回款表待辦處理統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目啟動(dòng)---團(tuán)隊(duì)組建2運(yùn)營負(fù)責(zé)人項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理直接上級直接下級（雙向匯報(bào)）項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理項(xiàng)目報(bào)建經(jīng)理項(xiàng)目商運(yùn)經(jīng)理項(xiàng)目客服經(jīng)理項(xiàng)目7+1團(tuán)隊(duì)全景計(jì)劃（啟動(dòng)版）：拿地以后10天內(nèi)完成啟動(dòng)版全景計(jì)劃，啟動(dòng)版計(jì)劃僅梳理土地獲取一階段啟動(dòng)會(huì)成果提交期間的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃2項(xiàng)目啟動(dòng)---團(tuán)隊(duì)組建二、項(xiàng)目啟動(dòng)階段的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)階段職能工作問題與思考在龍湖，職能的主要職責(zé)是什么？項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)地區(qū)公司總經(jīng)理工程造價(jià)副總營銷研發(fā)副總財(cái)務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理人力資源經(jīng)理工程部經(jīng)理造價(jià)采購部經(jīng)理營銷部經(jīng)理研發(fā)部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理行政部經(jīng)理工程項(xiàng)目經(jīng)理A工程項(xiàng)目經(jīng)理B成本組材料采購組會(huì)計(jì)組財(cái)務(wù)管理組營銷經(jīng)理營銷主管設(shè)計(jì)主管A設(shè)計(jì)主管B發(fā)展專員項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型組織職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)PMO團(tuán)隊(duì)運(yùn)營部職能團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)雙向匯報(bào)項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)項(xiàng)目&職能問題與思考對于職能型架構(gòu)與矩陣型架構(gòu)，你認(rèn)為各自的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)兩種組織架構(gòu)的優(yōu)劣勢對比職能型組織1、職能優(yōu)異職能負(fù)責(zé)人既是專業(yè)行家，又是管理高手，能夠獨(dú)擋一面。職能專業(yè)分工細(xì)，本職能體系建設(shè)完善。2、執(zhí)行力強(qiáng)層級分明，單項(xiàng)匯報(bào)3、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，不做重復(fù)工作1、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)最大化2、打破“職能豎井”，建立良好的溝通渠道3、更貼近客戶客戶和市場的反饋快速到達(dá)各職能，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)快速做出反應(yīng)。4、解放總經(jīng)理項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)遇到的70%跨職能間問題通過項(xiàng)目總解決。5、快速培養(yǎng)綜合型的管理人才矩陣型組織1、職能最優(yōu)、未必項(xiàng)目最優(yōu)秀2、部門間協(xié)調(diào)工作量大，多項(xiàng)目時(shí)職能負(fù)責(zé)人精力不夠3、對總經(jīng)理要求高：強(qiáng)專業(yè)、管理能力1、崗位配置多2、人員匯報(bào)關(guān)系需平衡項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)啟動(dòng)會(huì)職能與項(xiàng)目的關(guān)系以職能為主以項(xiàng)目為主取得土地交付、開業(yè)后6個(gè)月在此過程中，職能進(jìn)行“檢查、糾偏”1、全景計(jì)劃管理（《項(xiàng)目全景計(jì)劃管理辦法》）2、全周期風(fēng)險(xiǎn)管控（《運(yùn)營停止點(diǎn)管理辦法》）3、供銷存管理（《供銷存管理辦法》）三條主線“職能與項(xiàng)目間的轉(zhuǎn)手”1、確定項(xiàng)目成功的標(biāo)尺2、通過沙盤推演，進(jìn)行專業(yè)決策3、職能向項(xiàng)目的交底1、管控

2、支持3、引領(lǐng)“管、幫、帶”“執(zhí)行”項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)矩陣式架構(gòu)下的“高效決策”：三個(gè)交圈、一個(gè)穿透項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)矩陣式架構(gòu)下的“有效執(zhí)行”以項(xiàng)目為中心，定量+定性的考核體系地區(qū)公司集團(tuán)項(xiàng)目總研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理項(xiàng)目7+1團(tuán)隊(duì)：戰(zhàn)略評價(jià)體系BSC指標(biāo)分解定性+定量指標(biāo)（運(yùn)營評價(jià)體系）匯報(bào)匯報(bào)匯報(bào)……….營銷經(jīng)理……….項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)運(yùn)營部運(yùn)營中心運(yùn)營管理組報(bào)建管理組客服中心商業(yè)開發(fā)中心集團(tuán)：管控、引領(lǐng)、支持地區(qū)：以項(xiàng)目為中心的高效執(zhí)行運(yùn)營部項(xiàng)目總客服中心報(bào)批報(bào)建中心項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)集團(tuán)地區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)集團(tuán)品牌及營銷部品牌資源中心區(qū)域管控中心體驗(yàn)中心數(shù)據(jù)運(yùn)營中心策劃渠道中心客戶及市場研究部營銷部渠道及大客戶資源中心品牌及策劃中心銷售管理中心銷售中心客戶及市場研究部集團(tuán)營銷地區(qū)營銷項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)集團(tuán)工程集團(tuán)工程部工程管理中心工程技術(shù)中心精裝工程中心機(jī)電工程中心總結(jié)構(gòu)師專家組質(zhì)量檢查；進(jìn)度管控；指標(biāo)考核；風(fēng)險(xiǎn)管理；帶管技術(shù)支持；資源協(xié)調(diào)；規(guī)則制定；培訓(xùn)實(shí)施；幫項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)地區(qū)工程XX公司工程部工程管理中心精裝工程中心項(xiàng)目工程部1部門內(nèi)業(yè)專業(yè)工程師維修工程師技術(shù)負(fù)責(zé)人專業(yè)工程師內(nèi)業(yè)工程師項(xiàng)目工程部x…在項(xiàng)目運(yùn)營過程中（項(xiàng)目獲取土地－交房后半年內(nèi)），貫穿職能，實(shí)行強(qiáng)協(xié)調(diào)，參與項(xiàng)目目標(biāo)制定及運(yùn)營決策，達(dá)成計(jì)劃、管控風(fēng)險(xiǎn)，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功標(biāo)尺。項(xiàng)目總監(jiān)-崗位設(shè)立目的項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)運(yùn)營總職責(zé)問題與思考項(xiàng)目總的關(guān)鍵工作職責(zé)及關(guān)鍵素質(zhì)能力要求是什么？項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)運(yùn)營職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)帶領(lǐng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，貫穿各職能，按時(shí)保質(zhì)完成三個(gè)階段的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。確定項(xiàng)目目標(biāo)，完成項(xiàng)目推演。1、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目全景計(jì)劃的編制、調(diào)整和反饋。跟蹤督促全景計(jì)劃達(dá)成，確保按時(shí)開盤、交付和開業(yè)。2、項(xiàng)目全景計(jì)劃管理根據(jù)預(yù)算按時(shí)供貨，根據(jù)市場及項(xiàng)目去化情況及時(shí)調(diào)整運(yùn)營節(jié)奏，達(dá)成項(xiàng)目簽約及預(yù)算去化率。3、項(xiàng)目供銷存管理完成項(xiàng)目的關(guān)鍵預(yù)算指標(biāo)（簽約額、回款額、毛利率、結(jié)算利潤）4、項(xiàng)目關(guān)鍵預(yù)算指標(biāo)關(guān)鍵績效工作職責(zé)簽約額、回款額、毛利率和結(jié)算利潤達(dá)成情況項(xiàng)目全景計(jì)劃達(dá)成率預(yù)算供貨有效達(dá)成率&去化率啟動(dòng)會(huì)完成質(zhì)量項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)運(yùn)營職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)代表項(xiàng)目協(xié)調(diào)內(nèi)外部資源，給項(xiàng)目創(chuàng)造有利的運(yùn)營環(huán)境。對內(nèi)爭取職能支持，對外協(xié)調(diào)政府資源、項(xiàng)目總包及重要分包。5、項(xiàng)目內(nèi)外資源管理建立項(xiàng)目全周期風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)帳，通過項(xiàng)目運(yùn)營停止點(diǎn)檢查，及時(shí)預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)級別采取有效措施，管控風(fēng)險(xiǎn)。6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)成項(xiàng)目滿意度及忠誠度指標(biāo)。7、項(xiàng)目客戶忠誠度給團(tuán)隊(duì)明確方向，發(fā)出清晰指令，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員，提高團(tuán)隊(duì)士氣和凝聚力。8、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)團(tuán)隊(duì)管理及人才保留關(guān)鍵績效工作職責(zé)停止點(diǎn)檢查質(zhì)量，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控項(xiàng)目客戶滿意度及忠誠度達(dá)成情況協(xié)調(diào)資源以達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目啟動(dòng)---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)運(yùn)營職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)二、項(xiàng)目啟動(dòng)階段的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)階段職能工作定位會(huì)的目的：定方向，項(xiàng)目定位會(huì)以客戶與市場定位和產(chǎn)品方案為主，關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)是產(chǎn)品方案選擇的決策參考，原則上不能低于投委會(huì)指標(biāo)客戶定位---安居者、功改者、樂享者…?市場定位---標(biāo)桿、引領(lǐng)、跟隨…？產(chǎn)品定位---總圖、業(yè)態(tài)、配比、級差…2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)土地獲取定位啟動(dòng)會(huì)客研主導(dǎo)明確計(jì)劃會(huì)前評審客研評審概念方案評審運(yùn)營溝通定位會(huì)客戶及市場定位產(chǎn)品定位運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo)成果提交5天5天30天5天老盤新作項(xiàng)目不晚于開工前160天2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)定位會(huì)內(nèi)容：關(guān)鍵運(yùn)營指標(biāo)1運(yùn)營節(jié)奏2土地風(fēng)險(xiǎn)3開發(fā)成本變動(dòng)4單方成本（對標(biāo)口徑、財(cái)務(wù)口徑）5財(cái)務(wù)指標(biāo)（全項(xiàng)目、當(dāng)期）6簽約與去化客戶與市場定位1前置輸入條件2地塊分析及屬性定義3市場分析及選擇4客戶分析及選擇5產(chǎn)品價(jià)值體系6項(xiàng)目總體定位產(chǎn)品方案1總圖篇2地庫篇3住宅單體篇4銷售商業(yè)篇匯報(bào)人：項(xiàng)目總監(jiān)匯報(bào)人：項(xiàng)目總監(jiān)匯報(bào)人：項(xiàng)目總監(jiān)2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)運(yùn)營：運(yùn)營節(jié)奏、關(guān)鍵指標(biāo)2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)客研：2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)研發(fā)：2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)研發(fā)：2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)研發(fā)專項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評審概念方案評審定位會(huì)規(guī)劃方案評審初設(shè)/施工圖聯(lián)審啟動(dòng)會(huì)施工配合集團(tuán)關(guān)注點(diǎn)重點(diǎn)研發(fā)評審制度制度概念方案評審結(jié)論是上定位會(huì)的前提關(guān)注競品分析，邏輯推導(dǎo)規(guī)劃原則多方案比選確定產(chǎn)品方向研發(fā)產(chǎn)品策劃，職能互動(dòng)交圈和營銷客研的工作站模式客研基于統(tǒng)計(jì)，研發(fā)在其基礎(chǔ)上再升華價(jià)值分析價(jià)值發(fā)掘/提升（規(guī)劃）價(jià)值鎖定/分配（單體）成本：2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)2014年剛需高層住宅目標(biāo)成本限額B檔多方案成本對比，方案與投委會(huì)重大變化，匹配貨值判斷利潤率；與投模對比多方案測算產(chǎn)品檔次贈(zèng)送率可售比產(chǎn)品檔次確認(rèn)，同競品產(chǎn)品調(diào)研；定位會(huì)確定產(chǎn)品檔次、贈(zèng)送率、可售比超檔競品對標(biāo)、原因分析及結(jié)論成本：2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)2014年剛需高層住宅目標(biāo)成本限額B檔2014年剛需高層住宅目標(biāo)成本限額B檔

環(huán)渤海+西安長三角西南區(qū)華南區(qū)項(xiàng)目名稱上限上限上限上限

可售比80%80%80%80%對標(biāo)口徑可售單方

3,500

3,500

3,000

3,350建安部分可售單方

2,300

2,350

2,150

2,100地基基礎(chǔ)工程單方

100

150

50

100除地基外建安單方

2,200

2,200

2,100

2,000對標(biāo)口徑三通一平

50

50

50

50配套設(shè)施費(fèi)

150

160

100

200基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

450

440

200

400環(huán)境景觀工程費(fèi)

100

100

100

100小計(jì)

750

750

450

750地下車庫分?jǐn)?/p>

450

400

400

500產(chǎn)品檔次：A檔——售價(jià)>當(dāng)?shù)赝悩I(yè)態(tài)平均房價(jià)*140%,且滿足毛利率>20%B檔——除A檔以外的2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟動(dòng)---定位會(huì)指標(biāo)：確保達(dá)成投委會(huì)指標(biāo)結(jié)論，毛利率、IRR、運(yùn)營節(jié)奏、結(jié)利指標(biāo)評審：正式上會(huì)時(shí)間前5天完成概念方案、客研評審內(nèi)容：客研邏輯清晰，客戶描摹細(xì)致，產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)點(diǎn)，價(jià)格、排期合理總圖、業(yè)態(tài)、主力戶型、配比

、配置標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)區(qū)位置在定位會(huì)后，1階段啟動(dòng)會(huì)前若規(guī)劃方案、價(jià)格、運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo)等發(fā)生較大變化需做定位會(huì)回顧，方可繼續(xù)啟動(dòng)二、項(xiàng)目啟動(dòng)階段的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)階段職能工作2項(xiàng)目啟動(dòng)---啟動(dòng)會(huì)一階段啟動(dòng)會(huì)：定指標(biāo)、落標(biāo)準(zhǔn)定位會(huì)會(huì)前評審規(guī)劃方案、成本評審評審營銷及體驗(yàn)區(qū)評審運(yùn)營節(jié)奏、指標(biāo)評審1階段啟動(dòng)會(huì)毛利率IRR運(yùn)營節(jié)奏目標(biāo)成本30天5天老盤新作項(xiàng)目不晚于開工前130天啟動(dòng)會(huì)流程啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容啟動(dòng)會(huì)原則啟動(dòng)會(huì)管理要求啟動(dòng)會(huì)獎(jiǎng)懲2項(xiàng)目啟動(dòng)---啟動(dòng)會(huì)二階段啟動(dòng)會(huì)：排風(fēng)險(xiǎn)、重推演1階段啟動(dòng)會(huì)二階段啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)梳理產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計(jì)工程推演30天老盤新作項(xiàng)目不晚于開工前100天啟動(dòng)會(huì)流程啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容啟動(dòng)會(huì)原則啟動(dòng)會(huì)管理要求啟動(dòng)會(huì)獎(jiǎng)懲2啟動(dòng)會(huì)流程啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容啟動(dòng)會(huì)原則啟動(dòng)會(huì)管理要求啟動(dòng)會(huì)獎(jiǎng)懲項(xiàng)目啟動(dòng)---啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)：1、項(xiàng)目定位會(huì)結(jié)論回顧及運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo)2、營銷策略及體驗(yàn)區(qū)方案、3、成本管理4、產(chǎn)品方案5、工程管理6、物業(yè)費(fèi)定價(jià)一階段啟動(dòng)會(huì)二階段啟動(dòng)會(huì)1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)篇2、產(chǎn)品方案（含精裝）3、景觀方案4、工程管理內(nèi)外一致外部一致性內(nèi)部一致性承上啟下啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)原則滿足投委會(huì)指標(biāo)。預(yù)算指標(biāo)依據(jù)啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)進(jìn)行分解。分級決策啟動(dòng)會(huì)分三次召開，第1次的定位會(huì)主要是“定方向”，第2次的一階段啟動(dòng)會(huì)“定指標(biāo)、落標(biāo)準(zhǔn)”，第3次的二階段啟動(dòng)會(huì)主要是“排風(fēng)險(xiǎn)、重推演”。專業(yè)評審增強(qiáng)集團(tuán)各職能中心專業(yè)審核把關(guān)作用,在啟動(dòng)會(huì)前,各職能中心提前進(jìn)行專業(yè)評審。正式上會(huì)時(shí)重點(diǎn)對評審結(jié)果、各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、各職能間的分歧、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)解決措施等進(jìn)行決策。把最終集團(tuán)層面的啟動(dòng)會(huì)開成決策會(huì)而非專業(yè)討論會(huì)。2項(xiàng)目啟動(dòng)---啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)會(huì)原則啟動(dòng)會(huì)流程啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容啟動(dòng)會(huì)原則啟動(dòng)會(huì)管理要求啟動(dòng)會(huì)獎(jiǎng)懲啟動(dòng)會(huì)回顧啟動(dòng)會(huì)變更項(xiàng)目一次上會(huì)范圍開發(fā)周期超3年或建筑面積超30萬平米的，項(xiàng)目首次開盤6個(gè)月內(nèi)，由地區(qū)公司PMO組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對一階段啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容做重點(diǎn)回顧，回顧結(jié)論需在OA上發(fā)布并抄送集團(tuán)運(yùn)營部。項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果審批完成后，出現(xiàn)以下任何一種情形即視為啟動(dòng)會(huì)成果變更，須進(jìn)行變更申請:（1）主要業(yè)態(tài)發(fā)生顛覆性改變；（2）總圖、戶型發(fā)生較大變化；（3）結(jié)算時(shí)間調(diào)整跨半年度；（4）毛利率較啟動(dòng)會(huì)版減少≥3%。由集團(tuán)運(yùn)營中心組織相關(guān)負(fù)責(zé)人召開專題會(huì)議對變更結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，參會(huì)人員及流程同一階段啟動(dòng)會(huì)，變更后的啟動(dòng)會(huì)成果于項(xiàng)目全景計(jì)劃系統(tǒng)提交，審批流程同第一階段啟動(dòng)會(huì)成果。啟動(dòng)會(huì)---管理要求分期召開開發(fā)周期超過3年或建筑面積超過30萬平米的項(xiàng)目可分期召開啟動(dòng)會(huì)。2項(xiàng)目啟動(dòng)啟動(dòng)會(huì)流程啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容啟動(dòng)會(huì)原則啟動(dòng)會(huì)管理要求啟動(dòng)會(huì)獎(jiǎng)懲對應(yīng)5.1.2條規(guī)定，項(xiàng)目未按時(shí)完成定位會(huì)成果審批，每拖延一個(gè)月給予★★★處罰對應(yīng)5.2.2條規(guī)定，項(xiàng)目未按時(shí)完成1階段啟動(dòng)會(huì)成果審批，每拖延一個(gè)月給予★★★處罰。對應(yīng)5.3.2條規(guī)定，項(xiàng)目未按時(shí)完成2階段啟動(dòng)會(huì)成果審批，每拖延一個(gè)月給予★處罰。項(xiàng)目未完成啟動(dòng)會(huì)成果審批，而提前開工的（包括體驗(yàn)區(qū)），給予★★★處罰。對應(yīng)6.2、6.3條規(guī)定，啟動(dòng)會(huì)成果未按時(shí)進(jìn)行回顧或變更未及時(shí)提交變更申請的，每次給予★處罰。晚早忘2項(xiàng)目啟動(dòng)啟動(dòng)會(huì)流程啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容啟動(dòng)會(huì)原則啟動(dòng)會(huì)管理要求啟動(dòng)會(huì)獎(jiǎng)懲二、項(xiàng)目啟動(dòng)階段的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)啟動(dòng)階段職能工作2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作運(yùn)營關(guān)鍵指標(biāo)：建設(shè)規(guī)模、開工、供貨、開盤、交付、利潤等信息，是項(xiàng)目的基本法2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作項(xiàng)目全景計(jì)劃版本（住宅）項(xiàng)目1階段啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目首次開盤10天項(xiàng)目全景計(jì)劃（啟動(dòng)版）項(xiàng)目全景計(jì)劃（基準(zhǔn)版）交房項(xiàng)目全景計(jì)劃（調(diào)整版，多次）獲取土地10天啟動(dòng)版、基準(zhǔn)版、調(diào)整版以全景計(jì)劃為主干，其他職能專項(xiàng)計(jì)劃為支線，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營全周期、全維度管控2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作全景計(jì)劃的分級管控

住宅項(xiàng)目全景計(jì)劃分集團(tuán)、地區(qū)兩級管控：

區(qū)分精裝與毛坯兩個(gè)版本。

開工令：以交房組團(tuán)為單位，項(xiàng)目在總包定標(biāo)前，由項(xiàng)目總監(jiān)通過工作聯(lián)系單提交“開工令”，經(jīng)審批后，項(xiàng)目方能正式開工。開工令需滿足以下條件：前序組團(tuán)（相同業(yè)態(tài)）累計(jì)去化率≥50%；技術(shù)準(zhǔn)備工作（完成工程管理啟動(dòng)會(huì)，施工圖出圖等）滿足開工條件2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作2-5計(jì)劃開始時(shí)間2014-12-15出現(xiàn)在“我的待辦”5天1月10日0：00點(diǎn)待辦提醒計(jì)劃完成時(shí)間2015-1-1510天系統(tǒng)通知集團(tuán)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)人、對應(yīng)集團(tuán)職能中心負(fù)責(zé)人、運(yùn)營中心運(yùn)營經(jīng)理。20天每季度末發(fā)布《集團(tuán)項(xiàng)目計(jì)劃公告》，給予★★★通報(bào)批評。超20天集團(tuán)運(yùn)營中心視情況組織集團(tuán)相關(guān)職能總經(jīng)理及中心負(fù)責(zé)人召開運(yùn)營專題會(huì)。1-251天系統(tǒng)通知地區(qū)公司總經(jīng)理、運(yùn)營負(fù)責(zé)人、對應(yīng)地區(qū)職能負(fù)責(zé)人1-16計(jì)劃反饋及預(yù)警集團(tuán)管控點(diǎn)--完成施工圖設(shè)計(jì)（內(nèi)審、招標(biāo)版）2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作龍湖的研發(fā)工作與行業(yè)內(nèi)其他公司有什么不同？累！沒創(chuàng)造性？2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作規(guī)劃方案評審結(jié)論是上啟動(dòng)會(huì)的前提研發(fā)專項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評審概念方案評審定位會(huì)規(guī)劃方案評審初設(shè)/施工圖聯(lián)審啟動(dòng)會(huì)施工配合集團(tuán)關(guān)注點(diǎn)重點(diǎn)職能互動(dòng)交圈研發(fā)評審制度制度產(chǎn)品方向如何落地配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)成本逐一確定集團(tuán)工程部做結(jié)構(gòu)方案評審與成本評審?fù)瑫r(shí)進(jìn)行，逐條梳理成本評審相關(guān)職能：研發(fā)/成本/營銷/物業(yè)/客服有超標(biāo)\不參加集采的內(nèi)容要明確評審涉及全專業(yè)，項(xiàng)目總應(yīng)參與2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作專業(yè)評審制度制度景觀評審制度精裝評審制度結(jié)構(gòu)評審制度景觀總圖建議精裝概念方案評審結(jié)構(gòu)方案評審景觀概念方案評審精裝方案評審結(jié)構(gòu)初設(shè)評審研發(fā)專項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評審概念方案評審定位會(huì)規(guī)劃方案評審初設(shè)/施工圖聯(lián)審啟動(dòng)會(huì)景觀方案評審集團(tuán)關(guān)注點(diǎn)重點(diǎn)景觀總圖建議協(xié)助確定總圖，景觀方案評審是上二階段啟動(dòng)會(huì)的前提概念精裝和規(guī)劃評審?fù)瑫r(shí)進(jìn)行，確保戶型方案交圈結(jié)構(gòu)方案評審確定方向，結(jié)構(gòu)初設(shè)評審鎖定成本成本適配、預(yù)測實(shí)測、小院2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作1階段啟動(dòng)會(huì)營銷工作：營銷節(jié)點(diǎn)的時(shí)間軸（4217動(dòng)作）營銷排期團(tuán)隊(duì)人員營銷費(fèi)用體驗(yàn)區(qū)及樣板房方案1階段啟動(dòng)會(huì)前需先進(jìn)行營銷評審，評審合格后方可正式上會(huì)2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作CRM：是利用信息科學(xué)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)市場營銷、銷售、服務(wù)等活動(dòng)自動(dòng)化，使企業(yè)能更高效地為客戶提供滿意、周到的服務(wù)，以提高客戶滿意度、忠誠度為目的的一種管理經(jīng)營方式房源信息價(jià)格管理折扣管理客戶信息銷售管理費(fèi)效管理售后管理財(cái)務(wù)管理報(bào)表功能2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作開發(fā)成本土地費(fèi)前期工程費(fèi)配套工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安裝修工程費(fèi)環(huán)境景觀工程費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)工程后續(xù)成本營銷費(fèi)營銷設(shè)施建造費(fèi)勘測設(shè)計(jì)費(fèi)行政及經(jīng)營性收費(fèi)三通一平工程費(fèi)其他營銷費(fèi)(含7個(gè)二級費(fèi)項(xiàng)）間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)管理費(fèi)商業(yè)費(fèi)用商業(yè)研策技術(shù)成本商業(yè)招商推廣成本（開業(yè)前）項(xiàng)目全成本不可預(yù)見費(fèi)：體現(xiàn)在投模中（建造成本的3%）建造成本項(xiàng)目全成本概念2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作

項(xiàng)目定位會(huì)分組團(tuán)交房項(xiàng)目實(shí)施中

運(yùn)營分期最后一次交房土地版＞啟動(dòng)版＞施工圖版＞交房版＞預(yù)結(jié)版＞集團(tuán)成本管理原則：除土地外目標(biāo)成本后續(xù)版本超啟動(dòng)版，需專題向集團(tuán)總經(jīng)理匯報(bào)，并視情況給予以重罰投模成本打足投資模型均應(yīng)按總承包工程總價(jià)包干運(yùn)營、預(yù)售節(jié)點(diǎn)排布，成本打足＞后評估土地版定位版啟動(dòng)版調(diào)整版調(diào)整版交房版預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本不超投模研發(fā)成本聯(lián)合審核，參考成本限額、歷史數(shù)據(jù)及項(xiàng)目特征，細(xì)審至目標(biāo)成本5級總價(jià)包干或施工預(yù)算完成，審核總包規(guī)劃余量夯實(shí)已交房目標(biāo)成本，并以此參照梳理未交房項(xiàng)目目標(biāo)成本夯實(shí)運(yùn)營分期目標(biāo)成本，重點(diǎn)預(yù)測結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目竣備6個(gè)月后提交成本后評估，重點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，少談成績項(xiàng)目全過程目標(biāo)成本管理2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作2014年剛需高層住宅目標(biāo)成本限額B檔目標(biāo)成本限額夯實(shí)規(guī)劃指標(biāo)編制目標(biāo)成本目標(biāo)成本交底成本制度學(xué)習(xí)配置超標(biāo)確認(rèn)1階段啟位會(huì)確定產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)超配置競品對標(biāo)、原因分析及結(jié)論2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作項(xiàng)目全周期主要階段成本方面重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)1、夯實(shí)研發(fā)各項(xiàng)主要指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)目標(biāo)成本根基前2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作項(xiàng)目全周期主要階段成本方面重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)2、組織全員編制目標(biāo)成本梳理成本管控風(fēng)險(xiǎn)討論確定配置標(biāo)準(zhǔn)梳理成本突破方向討論確定招標(biāo)規(guī)劃編制項(xiàng)目目標(biāo)成本討論確定建造標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)分拆合約規(guī)劃確定成本倒逼機(jī)制啟動(dòng)會(huì)各職能集中辦公密集的討論會(huì)全員沙盤預(yù)演，良好的開端是成功的一半！

前2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作序號計(jì)劃級別工作項(xiàng)前置任務(wù)XM-9項(xiàng)目完成項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)劃基礎(chǔ)開工60天內(nèi)XM-13項(xiàng)目鋼材采購?fù)瓿墒┕D設(shè)計(jì)（施工正式版）45天內(nèi)XM-14項(xiàng)目防水工程定標(biāo)完成施工圖設(shè)計(jì)（施工正式版）55天內(nèi)XM-15項(xiàng)目電梯采購及安裝合同完成施工圖設(shè)計(jì)（施工正式版）90天內(nèi)XM-16項(xiàng)目配電箱柜及電氣元件采購第一棟樓主體結(jié)構(gòu)施工至正負(fù)零之前XM-17項(xiàng)目通風(fēng)空調(diào)采購安裝合同第一棟樓主體結(jié)構(gòu)封頂前20天XM-18項(xiàng)目消防工程定標(biāo)第一棟樓主體結(jié)構(gòu)封頂前30天XM-19項(xiàng)目電線電纜采購合同第一棟樓主體結(jié)構(gòu)封頂前XM-20項(xiàng)目熱水器\熱水爐采購合同第一棟樓主體結(jié)構(gòu)封頂前XM-21項(xiàng)目水泵采購合同第一棟樓主體結(jié)構(gòu)封頂前XM-22項(xiàng)目入戶門工程合同第一棟樓主體結(jié)構(gòu)封頂前XM-23項(xiàng)目公共區(qū)域墻、地磚采購合同第一棟樓主體結(jié)構(gòu)封頂后30天XM-24項(xiàng)目防火門、防火卷簾工程定標(biāo)第一棟樓主體結(jié)構(gòu)封頂后30天住宅管控節(jié)點(diǎn)集團(tuán)22地區(qū)48項(xiàng)目42小計(jì)112自持商業(yè)管控節(jié)點(diǎn)集團(tuán)25地區(qū)57項(xiàng)目59小計(jì)141標(biāo)準(zhǔn)造采職能全景計(jì)劃---招標(biāo)規(guī)劃2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作會(huì)前評審、注重推演5.0一階段啟動(dòng)會(huì)評審表及評審紀(jì)要5.1項(xiàng)目基本信息與工程管理目標(biāo)5.2場地現(xiàn)狀分析5.2.1周邊道路關(guān)系5.2.2地上地下不利因素分析5.2.3市政配套現(xiàn)狀及接入風(fēng)險(xiǎn)分析5.3分期分組團(tuán)分標(biāo)段及面積指標(biāo)5.3.1分期分組團(tuán)及標(biāo)段影響因素分析5.3.2分期分組團(tuán)標(biāo)段劃分結(jié)論5.3.3面積指標(biāo)及開發(fā)節(jié)奏5.4分供方選擇2運(yùn)營研發(fā)營銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)---各職能工作物業(yè)評審：物業(yè)參與啟動(dòng)會(huì)階段的規(guī)劃方案評審、二階段啟動(dòng)會(huì)，對與物業(yè)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行評審物業(yè)用房、客服中心機(jī)電配置出入口設(shè)置圍墻、周界。。。。。物業(yè)費(fèi)定價(jià)：根據(jù)管理面積、人員需求、能耗等對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行綜合測算與市場對標(biāo)，采取市場定價(jià)法，在對標(biāo)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上可適當(dāng)考慮品牌溢價(jià)在一階段啟動(dòng)會(huì)時(shí)確定項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)的最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)12項(xiàng)目啟動(dòng)34首次開盤5建設(shè)施工6開放日/竣備交付7組團(tuán)后評估項(xiàng)目全周期運(yùn)營管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程團(tuán)隊(duì)組建定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)組織架構(gòu)項(xiàng)目開工研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備啟動(dòng)階段各職能工作課間休息10min三、項(xiàng)目開工階段的運(yùn)營管理研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工2014年剛需高層住宅目標(biāo)成本限額B檔報(bào)建報(bào)建文本報(bào)建圖紙專業(yè)溝通造采施工圖配置標(biāo)準(zhǔn)工程開挖圖樁基圖施工圖3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工2014年剛需高層住宅目標(biāo)成本限額B檔3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工2014年剛需高層住宅目標(biāo)成本限額B檔研發(fā)專項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評審概念方案評審定位會(huì)規(guī)劃方案評審初設(shè)/施工圖聯(lián)審啟動(dòng)會(huì)職能互動(dòng)交圈評審制度制度集團(tuán)關(guān)注點(diǎn)重點(diǎn)集團(tuán)聯(lián)審（新公司、首組團(tuán)、持有商業(yè)）地區(qū)內(nèi)審（職能達(dá)成對圖紙的認(rèn)可）內(nèi)部職能參加內(nèi)審（研發(fā)/成本/工程/物業(yè)/景觀）外部分供方參加內(nèi)審（設(shè)計(jì)院/造價(jià)咨詢/總包）確?；鶞?zhǔn)版施工圖滿足總價(jià)包干招標(biāo)內(nèi)審會(huì)議要有紀(jì)要有結(jié)論一個(gè)都不能少施工配合好干！3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工2014年剛需高層住宅目標(biāo)成本限額B檔梳理不同類型項(xiàng)目的報(bào)建流程與期量工期，顯化報(bào)建節(jié)點(diǎn)細(xì)化各模塊、各節(jié)點(diǎn)的前置條件與資料清單，形成工作指南流程與計(jì)劃工具標(biāo)準(zhǔn)化，提升報(bào)建技術(shù)工作是關(guān)鍵充分讓矩陣型組織架構(gòu)揚(yáng)長避短的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)理清各職能的工作界面項(xiàng)目總1項(xiàng)目總2項(xiàng)目總3項(xiàng)目總4報(bào)建經(jīng)理1報(bào)建經(jīng)理2報(bào)建經(jīng)理3報(bào)建經(jīng)理4運(yùn)營總報(bào)建中心負(fù)責(zé)人3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工報(bào)建配套研發(fā)工程投發(fā)政策解讀規(guī)范研究職能聯(lián)動(dòng)3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工項(xiàng)目全周期主要階段成本方面重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)造采全景計(jì)劃招標(biāo)規(guī)劃資源管理技術(shù)評標(biāo)組合低價(jià)中標(biāo)招標(biāo)規(guī)劃現(xiàn)狀：規(guī)劃時(shí)間隨意改工程留有余量本位主義嚴(yán)重招標(biāo)時(shí)間壓縮，造采托底帶來成本損失項(xiàng)目總協(xié)調(diào)招標(biāo)規(guī)劃橫向交圈縱向穿透執(zhí)行到位正常運(yùn)營良好根基3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工招標(biāo)成本全景計(jì)劃招標(biāo)清單時(shí)間節(jié)點(diǎn)入圍考察入圍會(huì)招投標(biāo)技術(shù)標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)定標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)會(huì)中標(biāo)通知書定標(biāo)會(huì)決議落實(shí)開工令招投標(biāo)：招標(biāo)圖合同需求基準(zhǔn)版施工圖總包定標(biāo)總價(jià)包干45天3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工尋求主流地產(chǎn)資源，承包、掛靠性質(zhì)不能成為主流資源主流資源應(yīng)以：當(dāng)?shù)?、外輔為主，民營包而不管應(yīng)減少杜絕短時(shí)間到處掛靠企業(yè)入圍管理架構(gòu)、承包方式、資金實(shí)力項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)同業(yè)績勝任能力業(yè)主的評價(jià)，結(jié)算的無理索賠從嚴(yán)從緊認(rèn)定，滿足入圍條件：1）正常投標(biāo)；2）同等條件、優(yōu)先中標(biāo)；3）只投不中不滿足入圍條件：只投不中分供方資源管理企業(yè)屬性項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)入圍單位考慮結(jié)構(gòu)性安排，同檔次、不同渠道來源、防止串標(biāo)新增資源增加充分競爭性定期資源考察，儲(chǔ)備資源，考慮工作常態(tài)化策略供方項(xiàng)目總終身責(zé)任資源多渠道3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工開工分供方確定施工圖紙一階段啟動(dòng)會(huì)規(guī)劃許可證政府公關(guān)三通一平場地接收及場平臨水、臨電、臨時(shí)道路臨設(shè)搭建分供方資源地基處理土石方總包入圍監(jiān)理外部資源公安城管街道環(huán)衛(wèi)體驗(yàn)區(qū)、大區(qū)土方、樁基以及總包施工為提升運(yùn)營效率，在具備一定條件的情況下可以提前啟動(dòng)、開工，但須合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低成本12項(xiàng)目啟動(dòng)34首次開盤5建設(shè)施工6開放日/竣備交付7組團(tuán)后評估項(xiàng)目全周期運(yùn)營管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程團(tuán)隊(duì)組建定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)組織架構(gòu)項(xiàng)目開工研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備體驗(yàn)區(qū)及樣板間開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營支持營銷管控啟動(dòng)階段各職能工作4體驗(yàn)區(qū)及樣板間營銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營支持項(xiàng)目開盤體驗(yàn)區(qū)體驗(yàn)區(qū)實(shí)體進(jìn)度精裝方案、軟裝方案配合景觀方案及實(shí)施進(jìn)度實(shí)體效果把控4體驗(yàn)區(qū)及樣板間營銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營支持項(xiàng)目開盤營銷管控4217動(dòng)作管控開盤蓄客分析開盤價(jià)格規(guī)劃開盤后復(fù)盤總結(jié)4體驗(yàn)區(qū)及樣板間營銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營支持項(xiàng)目開盤營銷管控4217動(dòng)作管控開盤蓄客分析開盤價(jià)格規(guī)劃開盤后復(fù)盤總結(jié)4體驗(yàn)區(qū)及樣板間營銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營支持項(xiàng)目開盤房源生成房間生成價(jià)格規(guī)劃價(jià)格審批開盤話術(shù)推廣4體驗(yàn)區(qū)及樣板間營銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營支持項(xiàng)目開盤4體驗(yàn)區(qū)及樣板間營銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營支持項(xiàng)目開盤運(yùn)營預(yù)售形象進(jìn)度預(yù)售許可辦理客服不利因素差異提示客戶敏感問題法務(wù)法律底線風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施是否合理營銷銷售推廣策略、物料、活動(dòng)流程沙盤銷售話術(shù)物業(yè)物業(yè)合同及管理公約物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)前控規(guī)范動(dòng)作過程監(jiān)督措施落地合同附圖、車位4體驗(yàn)區(qū)及樣板間營銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營支持項(xiàng)目開盤體驗(yàn)區(qū)進(jìn)度效果預(yù)售許可辦理項(xiàng)目信息交底外部協(xié)調(diào)配合震撼準(zhǔn)時(shí)詳盡充分快速開盤獎(jiǎng)：從拿地到開盤的時(shí)間周期不超過9個(gè)月，且開盤后一個(gè)月內(nèi)簽約額≥3億，簽約毛利率≥20%，給予★★★★★獎(jiǎng)勵(lì)12項(xiàng)目啟動(dòng)34首次開盤56開放日/竣備交付7組團(tuán)后評估項(xiàng)目全周期運(yùn)營管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程團(tuán)隊(duì)組建定位會(huì)啟動(dòng)會(huì)組織架構(gòu)項(xiàng)目開工研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備體驗(yàn)區(qū)及樣板間開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營支持營銷管控建設(shè)施工運(yùn)營管控營銷管控研發(fā)管控工程管控成本管控啟動(dòng)階段各職能工作五、建設(shè)施工階段的運(yùn)營管理運(yùn)營管控營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控運(yùn)營計(jì)劃節(jié)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)職能協(xié)調(diào)供銷存滿意度零庫存、零容忍、高周轉(zhuǎn)5建設(shè)施工---運(yùn)營管控5運(yùn)營會(huì)議全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營管控集團(tuán)經(jīng)濟(jì)分析會(huì)月度經(jīng)營例會(huì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析會(huì)PMO會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)運(yùn)營專題會(huì)職能職能聯(lián)席會(huì)地區(qū)職能例會(huì)預(yù)算會(huì)：年度及半年預(yù)算會(huì)是除啟動(dòng)會(huì)以外，唯一可以對項(xiàng)目成功標(biāo)尺進(jìn)行調(diào)整修訂的會(huì)議5運(yùn)營會(huì)議全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營管控PMO會(huì)議是決策會(huì)，不是業(yè)務(wù)討論會(huì)；不能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員不能參會(huì)，不愿承諾、不敢承諾、胡亂承諾的人員不得成為PMO成員；判斷是否胡亂承諾的方法就是在PMO會(huì)議上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施深度的方向）向承諾人追問；項(xiàng)目職能經(jīng)理總傾向于把職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)的決策會(huì)議，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能經(jīng)理的能力有待提高；動(dòng)輒即將問題推向PMO會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開臨時(shí)PMO會(huì)議，表明PMO團(tuán)隊(duì)某個(gè)職能的能力有待提高。5運(yùn)營會(huì)議全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營管控1、主體結(jié)構(gòu)施工至正負(fù)零2、地庫頂板防水及保護(hù)層3、主體結(jié)構(gòu)封頂4、砌體及二次結(jié)構(gòu)完成至1/25、砌體及二次結(jié)構(gòu)完成6、屋面工程7、中期運(yùn)營停止點(diǎn)1、外墻抹灰完成至1/32、外墻抹灰3、完成外墻保溫及涂料施工4、完成外墻門窗主框施工5、室內(nèi)地?zé)峒暗仄菏┕?、外架拆除7、施工電梯拆除8、正式電梯驗(yàn)收完成并投入使用9、自來水進(jìn)場10、電力進(jìn)場11、燃?xì)膺M(jìn)場12、消防泵房、生活水泵房設(shè)備及管道安裝完成13、開閉站、配電房設(shè)備安裝完成14、景觀單位進(jìn)場15、交房啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目建設(shè)施工階段全景計(jì)劃管控主要以工程相關(guān)節(jié)點(diǎn)管控為主，強(qiáng)化關(guān)鍵部位節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵工序穿插，部分節(jié)點(diǎn)嚴(yán)控期量標(biāo)準(zhǔn)，5運(yùn)營會(huì)議全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營管控6個(gè)停止點(diǎn)二階段啟動(dòng)會(huì)開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查中期停止點(diǎn)交房啟動(dòng)會(huì)工地開放日前點(diǎn)評組團(tuán)后評估通過設(shè)立項(xiàng)目運(yùn)營停止點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理；推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行全周期風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)一步規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)管理動(dòng)作，建立地區(qū)-集團(tuán)兩級項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制；確保項(xiàng)目開盤、交付風(fēng)險(xiǎn)提前暴露，及時(shí)決策，消化風(fēng)險(xiǎn)，確保交房品質(zhì)，提升客戶滿意度。風(fēng)險(xiǎn)管理工具分級管控客戶觸點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)“零容忍”5運(yùn)營會(huì)議全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營管控停止點(diǎn)3中期停止點(diǎn)時(shí)間竣備前10個(gè)月形象進(jìn)度主體封頂管理目的項(xiàng)目運(yùn)營周期過半，再次回顧計(jì)劃，評估進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。對項(xiàng)目交房風(fēng)險(xiǎn)做第一次系統(tǒng)梳理及評估.回顧《項(xiàng)目開盤前風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告》中遺留問題的解決進(jìn)展?；仡櫋俄?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總控表》中各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的解決進(jìn)展。成果目錄1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總控表（回顧）2.進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告3.分階段平面布置方案與交通組織方案4.大市政接入方案5.項(xiàng)目驗(yàn)收流程與驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)梳理6.項(xiàng)目客戶風(fēng)險(xiǎn)梳理7.物業(yè)前介工作回顧8.中期停止點(diǎn)檢查表9.會(huì)議紀(jì)要與簽到表停止點(diǎn)4交房啟動(dòng)會(huì)時(shí)間竣備前5個(gè)月形象進(jìn)度外架拆除管理目的及早明確項(xiàng)目交房組織及分工、倒排交房關(guān)鍵計(jì)劃、梳理交房風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施。實(shí)現(xiàn)跨部門、跨專業(yè)協(xié)調(diào)及資源整合，以支持決策。確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、順利、高質(zhì)量的交房，提高交房客戶滿意度?；仡櫋俄?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總控表》中各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的解決進(jìn)展。成果目錄1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總控表（回顧）2.進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告3.分階段平面布置方案與交通組織方案4.大市政接入方案5.項(xiàng)目驗(yàn)收流程與驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)梳理6.項(xiàng)目客戶風(fēng)險(xiǎn)梳理7.物業(yè)交房風(fēng)險(xiǎn)排查8.交房啟動(dòng)會(huì)檢查表9.會(huì)議紀(jì)要與簽到表5運(yùn)營會(huì)議全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營管控我要達(dá)成預(yù)算…快供貨，尤其是好賣的…市場不好，要跳水了我要健康的庫存管理，保去化率…看看我們的毛利，垮的厲害啊…運(yùn)營營銷財(cái)務(wù)5運(yùn)營會(huì)議全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營管控現(xiàn)房“零庫存”期房健康庫存，良性去化60%彈性供貨20%“小步快跑”“以銷定產(chǎn)”首開原則開工令組團(tuán)劃分原則按時(shí)供貨回顧管理機(jī)制快速開盤獎(jiǎng)運(yùn)營指標(biāo)考核去化率指標(biāo)指導(dǎo)要求現(xiàn)房存貨去化獎(jiǎng)懲“現(xiàn)房簽約比”BSC指標(biāo)現(xiàn)房存貨去化年度目標(biāo)供銷存信息精細(xì)化管理貨齡管理五、建設(shè)施工階段的運(yùn)營管理運(yùn)營管控營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工順銷期：任務(wù)倒逼機(jī)制營銷總監(jiān)信用指數(shù)渠道：拉來客戶策劃：制造節(jié)點(diǎn)、吸引客戶銷售：現(xiàn)場切客、客戶維護(hù)5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工及時(shí)、準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)變更是研發(fā)工作重點(diǎn)充分溝通的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不會(huì)讓審批流程變成障礙工程和研發(fā)一起看圖、下工地，變更才能少返工研發(fā)專項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評審概念方案評審定位會(huì)規(guī)劃方案評審初設(shè)/施工圖聯(lián)審啟動(dòng)會(huì)變更少、快、省是這一階段的目標(biāo)三單制度制度變更：對基準(zhǔn)版施工圖和外審?fù)瓿砂媸┕D的錯(cuò)漏碰缺問題的改正，責(zé)在研發(fā)洽商：施工工藝、工法的修改，不涉及施工圖和外觀改變的固化圖，責(zé)在工程施工配合：好看變洽簽管理、專項(xiàng)方案設(shè)計(jì)、二次深化設(shè)計(jì)、建筑效果把控5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工選型定板樣板點(diǎn)評規(guī)劃、交付效果把控設(shè)計(jì)單位配合管控圖紙變更率≦2%變更交底及時(shí)，執(zhí)行結(jié)果跟蹤精裝修圖紙跟進(jìn)市政圖紙景觀圖紙保溫、涂料、門窗圖紙深化幕墻、機(jī)電等專項(xiàng)圖紙深化設(shè)計(jì)變更效果把控圖紙深化5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工提問與思考：龍湖工程師的七大工作原則是什么？5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工631原則注重法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文、設(shè)計(jì)圖說、規(guī)章制度合同、原則等依據(jù)小樣帶路、產(chǎn)品與樣板、必須相互驗(yàn)證所有活動(dòng)均應(yīng)以項(xiàng)目目標(biāo)成本為核心，分析、控制、驗(yàn)證每一項(xiàng)工作都應(yīng)落實(shí)到末梢，確保工作能及時(shí)完成70%的問題應(yīng)在團(tuán)隊(duì)內(nèi)自己解決30%的問題可以向上級組織報(bào)告，但須附解決建議下一道工序也是你的客戶以合理的成本，為客戶提供質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、維護(hù)方便的產(chǎn)品，并為客戶創(chuàng)造更多的附加價(jià)值注重前控，60%精力用于前控；30%用于過程中控制；10%用于事后控制。七大工作原則工程師七大工作原則

注重依據(jù)樣板帶路成本倒推末梢原則三七原則為客戶創(chuàng)造完整產(chǎn)品5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工三目標(biāo)守節(jié)增效提質(zhì)三目標(biāo)前沿研究標(biāo)準(zhǔn)化IT化5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工工程關(guān)鍵詞：巡檢第三方飛檢建造做法分供方管理防滲漏總分包月度考評提質(zhì)守節(jié)樣板引路創(chuàng)新造采管控招標(biāo)采購合約管理認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)簽證變更進(jìn)度款目標(biāo)成本預(yù)決算成本檢查5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工問題與思考龍湖的成本管理在行業(yè)中處于什么水平？5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工項(xiàng)目全過程目標(biāo)成本管理：5營銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工總價(jià)包干集采2n+1低建造成本能力產(chǎn)品及配置標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)成本限額支付索賠成本檢查戰(zhàn)略目標(biāo)動(dòng)態(tài)成本管控變洽簽5建設(shè)施工階段的風(fēng)險(xiǎn)管理1可能會(huì)發(fā)生的六個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：1、后續(xù)包封陽臺(tái)與欄桿位置沖突？2、倒坡？3、淺色平涂外墻涂料是否業(yè)主感受更好，成本更??？4、室內(nèi)外高差？室內(nèi)地板返潮？5、洗衣機(jī)地漏是否需要考慮？6、欄桿安裝位置影響實(shí)測面積？超90？契稅增加？2345建設(shè)施工階段的風(fēng)險(xiǎn)管理我們最終想要的是什么？客戶最終想要的是什么？

1）看到過程進(jìn)展時(shí)要聯(lián)想到未來的成果呈現(xiàn)，要做對比；2）不要“我認(rèn)為”，要“我認(rèn)為”+“客戶認(rèn)為”

例：項(xiàng)目建設(shè)過程中，模擬業(yè)主回家的動(dòng)線和生活體驗(yàn)：1）小區(qū)主入口的位置是否已與政府市政對接或銜接？藍(lán)牙車禁or刷卡進(jìn)入？刷卡機(jī)的位置是否方便？人行口設(shè)置“一字閘”or”輥閘“？單元門按鈕頂部有無雨棚？電梯手機(jī)信號覆蓋是否已考慮？入戶門開啟？入戶玄關(guān)鞋柜預(yù)留凈尺寸？集分水器與鞋柜的關(guān)系？1.5米o(hù)r1.8米的床頭是否擋報(bào)警按鈕？空調(diào)預(yù)留插座與穿墻管是否沖突？外窗的開啟方式+空調(diào)百葉的開啟方式是否利于空調(diào)安裝？冷凝水排水是否考慮？1.5匹空調(diào)安裝需要的凈寬和凈深？衛(wèi)生間降板高度？衛(wèi)生間門與暖氣片是否打架？衛(wèi)生間窗上懸是否影響吊頂？排氣扇預(yù)留口與排水立管是否打架……..

“客戶視角”“己所不欲勿施于人”“過程的產(chǎn)品審視”“少挨客戶罵”5建設(shè)施工階段的風(fēng)險(xiǎn)管理凡遇變動(dòng)或決策多問幾個(gè)為什么

1）、這個(gè)決策或變動(dòng)對公司和客戶意味著什么？

2）、如果你是客戶你能否接受？

3）、客戶是否會(huì)因此變動(dòng)而懷疑你不誠信？

例：搭建展示樣板間入戶門為左外開深柚色鋼木復(fù)合入戶門：