重信路商業(yè)街策略定位報(bào)告課件

CONTENT目錄一、商業(yè)街概況二、西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論述三、玉祥門(mén)商圈發(fā)展論述四、玉祥門(mén)商業(yè)供求結(jié)構(gòu)分析五、商圈租金分析六、商業(yè)街業(yè)態(tài)定位七、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析八、商業(yè)街定位依據(jù)九、商業(yè)街租金決定因素十、項(xiàng)目租金定價(jià)十一、西安商鋪價(jià)格定價(jià)決定因素十二、商業(yè)街價(jià)格定位十三、招商策略商業(yè)街概況一、重信路商業(yè)街商業(yè)街全長(zhǎng)365米,規(guī)劃寬度20米，北接西站街，南到大慶路，東臨海納新北區(qū)汽配城，西靠蔚藍(lán)印象。商業(yè)街為二層臨街商鋪，總建筑面積約5000余平米，共28戶(hù)，整體為漢唐建筑風(fēng)格。二、西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論述1、從2001年起，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)中趨旺，并奠定了市場(chǎng)快速發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這幾年來(lái)，西安的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年增長(zhǎng)率一直處于高升狀態(tài)，居民對(duì)消費(fèi)品的需求逐年上升。伴隨著老皇城“復(fù)古”規(guī)劃，曲江旅游會(huì)展、高新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、北城政府的北遷、未央高新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)安教育區(qū)、浐灞旅游會(huì)展、西咸一體化等各大區(qū)域產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展及政府的大力投資，西安商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)發(fā)展黃金期，呈現(xiàn)遍地開(kāi)花的局面。從東大街富有傳奇色彩的騾馬市商業(yè)步行街，到西大街以時(shí)代盛典、唐人街為代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大廈、解放路的裕朗國(guó)際·城市傳說(shuō)；向南發(fā)展則跨過(guò)金腰帶南二環(huán)，到達(dá)大雁塔地區(qū)，大唐商業(yè)廣場(chǎng)、大唐商業(yè)街；百盛廣場(chǎng)、金鷹購(gòu)物廣場(chǎng)、海星購(gòu)物廣場(chǎng)等其它四面八方各區(qū)域大中型、專(zhuān)業(yè)商城遍地開(kāi)花、呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的黃金局面。城市的大力發(fā)張，商業(yè)的遍地開(kāi)花，國(guó)內(nèi)外知名百貨及投資商大量入駐，居民消費(fèi)水平的提高等幾方面奠定了-西安商業(yè)快速發(fā)展的堅(jiān)實(shí)市場(chǎng)基礎(chǔ)，西安的商業(yè)用房市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)中趨旺之勢(shì)。2、商鋪的價(jià)格變化趨勢(shì)十分明顯，增長(zhǎng)較快，并顯出了較強(qiáng)的增值保值能力。從下表可以看出商鋪價(jià)格逐年升高，而且增長(zhǎng)幅度較大，同時(shí)商鋪價(jià)格的增值率遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格增值率。商鋪顯出了較強(qiáng)的增值保值能力。在持續(xù)增長(zhǎng)的幾個(gè)點(diǎn)上，增幅稍緩的區(qū)間是2001～2002年。2002～2004年，商鋪的價(jià)格升幅斜率明顯加大，價(jià)格也從2002年的5977元/平方米升到7385元/平方米，而2004～2007年價(jià)格升幅斜率更加明顯加大，價(jià)格也從2004年的7385元/平方米飆升到11533元/平方米，08年因金融風(fēng)暴，價(jià)格與07年想比增幅較低，但從09年開(kāi)始，政府利好政策的釋放及市場(chǎng)商鋪投資的保值心理，商鋪投資又進(jìn)入了小陽(yáng)春階段。三、玉祥門(mén)商圈發(fā)展論述伴隨著玉祥門(mén)商圈產(chǎn)業(yè)及居住環(huán)境的升級(jí)，玉祥門(mén)商圈的商業(yè)價(jià)值及居住價(jià)值將凸顯，并會(huì)有極大的增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)提升城市價(jià)值，隨著機(jī)電市場(chǎng)、汽配城的拆遷、改造、提升和相關(guān)配套的快速發(fā)展，人口擴(kuò)容、消費(fèi)升級(jí)，區(qū)域價(jià)值及發(fā)展速度將進(jìn)一步加快。同時(shí)潘家村的整體改造也加速了區(qū)域發(fā)展的進(jìn)度。另該區(qū)域因臨大慶路，其道路的綠化林帶可以在一定程度上提升周邊的居住環(huán)境質(zhì)量，另外往東可到達(dá)環(huán)城西苑，區(qū)域環(huán)境也加大住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度，現(xiàn)狀上該區(qū)域周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也較活躍，除蔚藍(lán)系列外，漢杰風(fēng)尚、華豪麗都等新盤(pán)也不少?？梢灶A(yù)見(jiàn)商業(yè)、住宅地產(chǎn)和城市發(fā)展將互相促進(jìn)，快速發(fā)展。綜上所訴，伴隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市提速、人口擴(kuò)容、消費(fèi)提升、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，區(qū)域的商業(yè)價(jià)值及居住價(jià)值將凸顯，并會(huì)有極大的增長(zhǎng)。四、玉祥門(mén)商業(yè)供求結(jié)構(gòu)分析從對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)及現(xiàn)場(chǎng)走訪來(lái)看，區(qū)域商業(yè)供需結(jié)構(gòu)極不平衡。從幾大主要需求來(lái)看，中高檔餐飲市場(chǎng)供需差距大，為當(dāng)前市場(chǎng)主需業(yè)態(tài)。從目前市場(chǎng)需求來(lái)看，主要分為三大部分一、汽配城、機(jī)電市場(chǎng)需求二、服務(wù)于汽配、機(jī)電市場(chǎng)的配套需求；三、服務(wù)于區(qū)域市民消費(fèi)的生活及娛樂(lè)需求從市場(chǎng)來(lái)看，汽配城和機(jī)電市場(chǎng)，局部已出現(xiàn)空置和租金下調(diào)，說(shuō)明市場(chǎng)已飽和。而服務(wù)于汽配、機(jī)電市場(chǎng)的配套商業(yè)業(yè)態(tài)供需極不平衡，且供需空間差距大，其中最突出的是餐飲、商務(wù)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。具體表現(xiàn)為：一、餐飲、商務(wù)休閑娛樂(lè)供應(yīng)規(guī)模與30萬(wàn)平米的汽配、機(jī)電商城、五十萬(wàn)的工作人員的龐大需求相比，差距極大；二、現(xiàn)周邊大多數(shù)餐飲店，單體規(guī)模小、形象差，與商業(yè)商務(wù)需求、城市形象差距大，急需改善。從服務(wù)于區(qū)域市民的餐飲、服裝、醫(yī)藥、美容、百貨、超市等業(yè)態(tài)來(lái)看，服裝市場(chǎng)已飽和，從石榴花服裝市場(chǎng)看，一層租金均價(jià)僅六十元，空置率達(dá)10%、且商城人氣較冷落，說(shuō)明服裝市場(chǎng)已飽和。中高檔餐飲相比社區(qū)規(guī)模供給較小，無(wú)法滿(mǎn)足市民的品質(zhì)消費(fèi)和以后居民向上轉(zhuǎn)移的消費(fèi)需求。五、區(qū)域周邊的綜合租金水平了解項(xiàng)目商圈綜合租金水平和不同業(yè)態(tài)的租金定價(jià)，便于我們明確業(yè)態(tài)定位和確定招商底價(jià)。為了便于比較，我們都以所有商鋪的一層租價(jià)作為參考價(jià)。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積租金（月

/平方建面）業(yè)態(tài)裝修情況備注1、奧迪汽配

80平米70元/平方米汽配簡(jiǎn)裝2、上海大眾90平米70元/平方米汽配簡(jiǎn)裝3、統(tǒng)一潤(rùn)滑油40平米80元/平米

潤(rùn)滑油簡(jiǎn)裝4、捷達(dá)王60平方米75元/平方米汽配簡(jiǎn)裝5、南京依維柯60平方米75元/平方米

汽配簡(jiǎn)裝西站路汽車(chē)配件商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)75元/平方米(以上只選取典型商鋪?zhàn)鲆环治?詳細(xì)調(diào)研表附后。此調(diào)研從東到西,注重商鋪品質(zhì)并采取間隔調(diào)研)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積租金（月

/平方建面）業(yè)態(tài)裝修情況備注1、沙縣小吃70平方米80元/平方米餐飲簡(jiǎn)裝西站路2、好口福面莊60平方米85元/平方米餐飲簡(jiǎn)裝西站路3、平價(jià)川菜70平方米80元/平方米餐飲簡(jiǎn)裝西站路4、

湖南土菜館100平方米80元/平方米餐飲簡(jiǎn)裝大慶路南5、清真伊家泡饃70平方米85元/平方米餐飲簡(jiǎn)裝大慶路南商圈餐飲商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)80元/平方米序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積租金（月

/平方建面）業(yè)態(tài)裝修情況備注1、天朗蔚藍(lán)機(jī)電80000平方米一層租金73元/平方米大規(guī)模機(jī)電交易2、海納汽配商城80000平方米一層租金75元/平方米品牌汽配2009年10月入駐機(jī)電、汽配商城一層租金均價(jià)75元/平方米序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積租金（月

/平方建面）業(yè)態(tài)裝修情況備注1、石榴花商場(chǎng)60元/平方米服裝簡(jiǎn)裝經(jīng)營(yíng)狀態(tài)慘淡2、雙星專(zhuān)賣(mài)98平方米臨街75元/平方米

鞋、服飾簡(jiǎn)裝漢杰楓尚底商3、英雄本色98平方米臨街75元/平方米煙酒簡(jiǎn)裝漢杰楓尚底商4、干洗店60平米75元/平方米簡(jiǎn)裝蔚藍(lán)底商裙樓底商及其它百貨業(yè)態(tài)均價(jià)75元/平方米從以上分析中我們可以看出，商圈整體定價(jià)應(yīng)在75元/平方米，餐飲店鋪?zhàn)饨鹕愿?，一因稀缺，二是店面都相?duì)較好，價(jià)格也較高一點(diǎn)；整個(gè)商圈定價(jià)和商鋪的面積、品質(zhì)都有關(guān)系。六、商業(yè)街業(yè)態(tài)定位商業(yè)街整體業(yè)態(tài)定位：餐飲美食第一街主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲美食為主，商務(wù)休閑功能配套的業(yè)態(tài)組合餐飲美食店:中餐店（如阿瓦山寨風(fēng)波莊毛公湘菜）、各類(lèi)品牌特色店（如干鍋居香辣蝦塘壩魚(yú)等）、各類(lèi)品牌特色小吃店、各地品牌風(fēng)味店、西餐店等。商務(wù)休閑店：以咖啡吧、茶秀為主的休閑店七、商業(yè)街定位依據(jù)（1）從前面分析中，我們知道中高檔餐飲市場(chǎng)供需差距大，為當(dāng)前市場(chǎng)主需業(yè)態(tài)。（2）餐飲業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊：中國(guó)歷來(lái)有“民以食為天，百業(yè)餐飲為王”的傳統(tǒng)，餐飲業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出高速發(fā)展勢(shì)頭。再看西安，其餐飲業(yè)空前繁榮，龐大的消費(fèi)市場(chǎng)已產(chǎn)生了無(wú)限商機(jī)。（3）餐飲業(yè)成長(zhǎng)迅速，效益好，租金高：餐飲業(yè)受經(jīng)濟(jì)變化影響較小，只要經(jīng)營(yíng)有特色、服務(wù)水平高，就會(huì)迅速成長(zhǎng)起來(lái)，而且租金水平高，會(huì)持續(xù)快速的實(shí)現(xiàn)盈利。（4）具備鮮明主題的餐飲經(jīng)營(yíng)特色，容易成行成市，經(jīng)營(yíng)得旺，更高體現(xiàn)商業(yè)的物業(yè)價(jià)值八、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析：1、項(xiàng)目處于玉祥門(mén)核心商圈，是區(qū)域發(fā)展最先輻射受惠的地方，項(xiàng)目增值投資潛力大（配圖）2、漢唐建筑風(fēng)格形象，可以提升項(xiàng)目檔次及租金價(jià)位3、主題餐飲特色街的定位，除輻射周邊區(qū)域外，也會(huì)輻射整個(gè)城西，成為西城首席美食街，經(jīng)營(yíng)時(shí)間越長(zhǎng)價(jià)值越大，且餐飲店租期長(zhǎng)，租價(jià)每年增長(zhǎng)穩(wěn)定。4、規(guī)模經(jīng)營(yíng)可以形成集群效應(yīng)，提升上街影響力劣勢(shì)分析:1、區(qū)域沒(méi)有與項(xiàng)目品質(zhì)相近的餐飲店，對(duì)于餐飲的經(jīng)營(yíng)效益情況，沒(méi)有直觀的比較和概念，租金定價(jià)也無(wú)參照系，增加了經(jīng)營(yíng)客戶(hù)對(duì)租金比較考慮時(shí)間。2、項(xiàng)目現(xiàn)周邊區(qū)域，環(huán)境較差，直接影響項(xiàng)目檔次、租金的提升和經(jīng)營(yíng)客戶(hù)對(duì)此區(qū)域的價(jià)格認(rèn)知，前期招商應(yīng)對(duì)商圈的消費(fèi)能力加大說(shuō)服力度。機(jī)會(huì)分析：1、中高檔餐飲定位在區(qū)域業(yè)態(tài)上的明顯差別化，和輻射整個(gè)西城的特色主題，可以增加對(duì)現(xiàn)在和未來(lái)的想象和預(yù)期，為項(xiàng)目招商及租金提升奠定了空間。2、西城中高檔次的餐飲鋪位供應(yīng)較少，我們項(xiàng)目上市正好可以填補(bǔ)此一需求空缺，釋放久已想在西城投資的餐飲店，并可以制定稀缺租價(jià)。威脅分析：潘家村整體拆遷改造，此一龐大的消費(fèi)群體的遷移將直接影響我們項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商的信心。我們可以著重強(qiáng)調(diào)機(jī)電、汽車(chē)配件的消費(fèi)力，項(xiàng)目的稀缺性和輻射西城的消費(fèi)潛力，并指出潘家村的主要租房客戶(hù)也是以上兩大群體。大唐通易坊110元/平方米的餐飲招商，其區(qū)域價(jià)值和成熟的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，直接對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)威脅，另110元/平方米也形成了我們項(xiàng)目招商租金的頂線。九、商業(yè)街租金決定因素

影響商鋪定價(jià)的因素主要有:

區(qū)域周邊的綜合租金水平商鋪的建筑品質(zhì)及風(fēng)格特色主題特色的號(hào)召力市場(chǎng)消費(fèi)容量、規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)其它區(qū)域相同餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)情況及租金我們的招商策略及在招商過(guò)程中給經(jīng)營(yíng)客戶(hù)的信心。十、租金定價(jià)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積租金（月

/平方建面）業(yè)態(tài)裝修情況區(qū)域1、興善寺東街臨街商鋪120-300平米240元

/平方餐飲一二層毛坯小寨商圈2、興善寺西街南臨街商鋪100-400平米90元—150元

/平方餐飲一二層毛坯小寨商圈1、對(duì)商業(yè)街的定價(jià)主要由主題特色和經(jīng)營(yíng)信心來(lái)定從上面的表中可以看出，同在小寨商圈，餐飲定位，租價(jià)確相差100元，可以看出主要是商戶(hù)對(duì)餐飲經(jīng)營(yíng)的信心。興善寺東街臨街商鋪是明確的主題餐飲街，另商戶(hù)以前在那里經(jīng)營(yíng)過(guò)，效益可以，所以這次重新包裝推出后，租價(jià)比以前高了60元

/平方。所以租金定價(jià)，和前期招商策略密不可分?？梢钥闯鑫覀冺?xiàng)目的基本起租價(jià)商鋪起租價(jià)=2X綜合租價(jià)/74%X8%+綜合租價(jià)=100元商鋪?zhàn)罡邇r(jià)=2X綜合租價(jià)/74%X8%+綜合租價(jià)/74%X10%+綜合租價(jià)=110元。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積租金（月

/平方建面）業(yè)態(tài)區(qū)域1、名典咖啡200平方米一層65元/平方米二層55元/平方米休閑咖啡11軍臨街商鋪灃滈路189號(hào)2、蘭桂坊KTV180平方米一層70元/平方米二層60元/平方米3、湖南土菜160平方米一層90元/平方米二層80元/平方米餐飲灃滈路延光廠4、布衣瓦寨180平方米一層80元/平方米二層75元/平方米灃滈路延光廠西城其它區(qū)域餐飲及臨街二層鋪調(diào)研二層租金定價(jià)從西城其它區(qū)域餐飲兩層臨街商鋪的定價(jià)，我們知道市場(chǎng)的對(duì)二層商鋪的租金定價(jià)，一般認(rèn)知為比一層少十元，所以二層租金起租價(jià)為90元，最高價(jià)為100元西城其它區(qū)域餐飲及臨街二層鋪調(diào)研。4、項(xiàng)目租金綜合定價(jià)項(xiàng)目起租價(jià)=（一層起租價(jià)+二層起租價(jià)）/2=95元/平方米項(xiàng)目最高價(jià)=（一層起租價(jià)+二層起租價(jià)）/2=105元/平方米十一、西安商鋪價(jià)格定價(jià)決定因素

我們針對(duì)各個(gè)西安各大區(qū)域的臨街商鋪和住宅的調(diào)研分析，和底商和住宅的價(jià)格分析，我們看出住址和商鋪沒(méi)有必然聯(lián)系，商鋪的價(jià)格主要由市場(chǎng)可預(yù)期的租金決定。（西安各大區(qū)域臨街商鋪和住宅調(diào)研表附后）十二、商業(yè)街價(jià)格定位現(xiàn)市場(chǎng)普遍認(rèn)同以十年租金的回報(bào)作為商鋪的投資價(jià)格現(xiàn)以租金不變?yōu)榛鶖?shù)計(jì)算商鋪價(jià)格商鋪價(jià)格保守價(jià)=項(xiàng)目起租價(jià)X12X10=11400元/平方米商鋪價(jià)格可調(diào)價(jià)=項(xiàng)目起租最高價(jià)X12X10=12600元/平方米十三、招商策略一、關(guān)于項(xiàng)目的招商租金，應(yīng)掌握下列幾項(xiàng)基本原則：A．租金：應(yīng)根據(jù)不同位置和租戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)調(diào)整租金B(yǎng)．遇到同一商鋪幾家商戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)租賃時(shí)，應(yīng)綜合考慮租賃價(jià)格、商戶(hù)的信譽(yù)度、知名度、業(yè)態(tài)、管理能力等諸多因素。選擇商戶(hù)不可光看價(jià)格。C．要優(yōu)先安排信譽(yù)度、知名度高的優(yōu)良商戶(hù)簽約，并給予政策上的一些優(yōu)惠。D．租期：主力店、著名連鎖企業(yè)租期可簽5—8年左