全國房地產策劃師職業(yè)培訓教材

策劃人職業(yè)生涯規(guī)劃第一節(jié)奮斗方向設計階段人生，并不是叫你立刻放棄眼前的工作，因為不少人真的很愛自己現在從事的這份工作，只是無暇把手頭的工作與未來的目標聯系起來。其實眼前的工作所獲得的依然是短期利益，它固然很重要，但適度而具體的發(fā)展規(guī)劃，才是你追逐的夢。．不要因為地位卑微而自棄，當壓力重重襲來，才能迸發(fā)出巨大的能量；．用心拓展自己的興趣、見聞和知識結構，提高分析、整合和邏輯思維的能力；．可能多地去接觸不同的行業(yè)，了解的越多，越有可能發(fā)掘潛藏的機會和各方面之間的內在聯系，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發(fā)現的機會里面；．善于借助他人的力量，建立良好的人際關系，為將來發(fā)展時得到別人的幫助打下良好基礎；．向資深同事學習工作，追求更高的效率，博得更好的評價。對于新手而言，完全靠自己憑空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，終究無法真正的邁進。．做一個有心人，經常思考自己的前途，策劃每個階段的發(fā)展模式，更不要因為白白虛度了幾年光陰而放棄追求。當一個人開始有所計劃的時候，他永遠都不會晚！二．階段目標為使你的奮斗目標逐漸明朗化，同時產生更好的效果，你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上，尤其是當兩個階段目標發(fā)生沖突的時候。三．策劃自己的人生一般說來，人生的目標可以分為四類：職業(yè)、經濟收入、個人成長和精神滿足。這四類目標基本上涵蓋了人生的各個方面。你不妨問自己三個問題：從事這項工作是否有助于更接近實現某一目標？從事哪項工作會有更多的目標成就？是否可以做到既不浪費時間又能迅速接近最終目標？（一）遵循“早知道”法則對于剛剛工作的人來說，干好第一份工作是自己的首要目標，因為工作是實現其他愿望的必經之路?？筛闪艘欢螘r間后你可能發(fā)現，自己與這份得來不易的工作有一種與生俱來的抗拒。你的天賦、能力、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失，整天處于慣性工作狀態(tài)，你變得懈怠并且煩惱。你問自己，這到底是不是正確的職業(yè)道路呢？從這個起點，能不能登臨事業(yè)的頂峰？這個時候建議你，最應著手的就是要好好了解和評估你的人生發(fā)展計劃，確定具體的實現步驟，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標，可千萬不要滿足于：我已經找到了工作。四．分享策劃的快樂如果你不能一下子到達既定目標，不妨一段一段地去耕耘。策劃階段人生，可以有兩種實施的方案，一種是有目標的積累，一種是沒有目標的積累，就看你的選擇和期許程度第二節(jié)策劃人員基本素質互動培訓互動師培訓能夠使學員通過親身體驗獲得自己的經驗，從而在有限的時間內獲得最大的收獲。一．策劃的客觀性和主觀．策劃人員討論生活中對主觀性產生影響的日常因素，不同的外界條件對主觀性的影響。．策劃人員根據個人知識和經驗對策劃人員所應具備的素質進行互動交流，討論客觀性和主觀性。二．知識結構與策劃思路(一）首先我們來做兩個互動游戲．互動游戲一：如何將一個吹好的氣球裝進玻璃瓶子里。（答案：將氣球放氣，然后塞到玻璃瓶里，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面，然后重新將汽球吹起，成功。）請學員按照自己想法做一遍，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進行討論。當你遇到一個難題，解決它很困難，你可以改變你的方法。思想的改變，一次改變不難多次改變就不易了。.互動游戲二：如何將一個玻璃瓶子裝在另一個玻璃瓶子里？（答案：打碎了裝進去）游戲很簡單，但難的是：徹底的改變需要很大的決心，如果有一點點留戀，就不能真的打碎。你們知道，打碎了它就是毀了它，再沒有什么力量能把它恢復得和從前一模一樣。所以當你下決心要打碎某個事物時，你應當再一次問自己，我是不是真的不會后悔？（二）雖然這些游戲看上去與房地產無關，但是在遵循事務的客觀性的基礎上，發(fā)揮個人的主觀能動性并非想象的那么簡單，這就是為什么策劃人對一個項目的營銷感到力不從心、感到壓力與困惑的原因。應該放開自己的思想，避免讓自己禁錮在同一個思想領域和知識范圍。從事房地產策劃的人員，最好是通才，要求你知識面要廣博，對建筑學、市場經濟、文化等方面都要有所涉及，總之，需要的是具備綜合素質的人才。．知識結構：（）了解房地產行業(yè)的相關法律、法規(guī)；（）熟悉房地產建筑、規(guī)劃等基礎專業(yè)知識；（）掌握企業(yè)管理的基本原理和知識；（）熟悉廣告學、市場營銷的基本知識；（）了解消費心理學的基本知識；（）學會將資源整合，對項目本身、開發(fā)商和營銷策劃公司、廣告公司、媒體等多方面的資源進行有效整合，充分利用自身優(yōu)勢資源進行樓盤創(chuàng)意推廣。．策劃思路：（）首先，對項目進行研究，這是營銷策劃中重要一步，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向。（）市場調研是全盤策劃中關鍵步驟，包括市場調查和市場研究兩部分。正確的市場調查才會得出正確的市場研究結論，這關系到整個營銷策劃的決策傾向；讓市場來檢驗產品，與市場進行對照，充分挖掘本項目的營銷優(yōu)勢。其具體內容包括：市場格局調研、競爭對手項目情況調研、競爭對手營銷策劃調研、消費群體調研等等。．調研之后，進行項目再定位為何對項目再次定位？開發(fā)商在立項開發(fā)時，基本上對項目進行了初步的定位，但當時是從宏觀上進行考慮，對市場定位的把握不夠細致、準確，從立項開發(fā)到營銷開始大都要經過一段漫長的時期，期間市場可能發(fā)生諸多變化，因此在實施營銷策劃時要進行項目再定位。．營銷策略項目按照市場進行定位，與市場進行充分結合，按照市場運行軌道做出一個系統營銷策略，包括：樓盤包裝、品牌包裝、價格定位、營銷訴求、市場推廣（廣告主題、媒體組合與選擇、廣告訴求和基調、廣告排期等）。．項目規(guī)劃設計建議從營銷角度對項目的規(guī)劃、設計提出要求和建議，包括功能設置、小區(qū)布局、環(huán)境規(guī)劃、景觀規(guī)劃、戶型結構及分配、工作進展排期等。．入市時機選擇入市的時機選擇非常關鍵，如果選擇時機失敗，就有可能導致整個營銷的失敗。（）有市場空白時；（）有事件發(fā)生時；（）有重要節(jié)日來臨時；（）有市場需求而市場出現供給斷裂時；（）旺季來臨時；（）市場競爭強度較弱時；（）總需求增大時；．廣告策劃的執(zhí)行廣告是一種溝通，一種主線，它承載著房地產產品的銷售力、項目賣點的提煉、項目形象的表現、項目理念的傳達。各種廣告媒體充當著項目與潛在客戶群進行溝通的不可替代的重要角色，高效的廣告溝通，能使項目以實現更快的速度實現更大的價值。而廣告創(chuàng)意的成功與否，就決定了項目同潛在客戶能否進行有效的溝通?？梢詮囊幌挛宸矫嬷郑海ǎ┠繕耸袌霾呗蚤_發(fā)商通常并不針對整個目標市場做廣告，而是針對其中的某個細分市場，哪個細分市場需要廣告配合，廣告就應該以那個細分市場為目標并采取相應的廣告策略。以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當小區(qū)剛起步時，以開發(fā)深受市場歡迎的多層住宅為主，這時可采用開拓性廣告策略：廣告結合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區(qū)的知名度和客戶的認知度，使樓盤迅速進入市場。當小區(qū)逐步成型時，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。當小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤時，可采取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認購期為主要目的。（）市場定位策略定位策略的根本目的是使樓盤處于與眾不同的優(yōu)勢位置，從而使開發(fā)商在競爭中占據有利地位。定位時可根據目標客戶群的要求，采取價格定位策略、素質定位策略、地段定位策略、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時重點不明，受眾難以留下特定的鮮明印象。（）廣告訴求策略根據訴求對象、訴求區(qū)域的特點，房地產廣告可采用理性訴求策略，即通過真實、準確、公正地傳達開發(fā)商或樓盤的有關信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定；也可采用感性訴求策略，即向受眾傳達某種情感或感受，從而喚起受眾的認同感和購買欲；當然還可用情理結合的訴求策略，即用理性訴求傳達信息，以感性訴求激發(fā)受眾的情感，從而達到最佳的廣告效果。（）廣告表現策略廣告表現策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創(chuàng)意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現主題傳達給受眾。廣告訴求的重點通常是樓盤的優(yōu)點和特色，而廣告表現的主題則具有更深一層的內涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優(yōu)越感。廣告表現策略要求用創(chuàng)意對廣告信息進行包裝并確定廣告設計、制作的風格和形式。廣告創(chuàng)意講求新穎獨特，但不能離奇古怪。失敗的創(chuàng)意有時讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負面影響。（）廣告媒介策略據統計，％的廣告費用用于廣告媒介，媒介選擇不當，就有可能造成投入高、見效低的結果。通常房地產廣告可以選用四大媒體：報紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統稱為"線上媒介"。"線下媒介"也是開發(fā)商常用的，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優(yōu)惠券、單張（海報）等。廣告媒介策略要求開發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴大廣告受眾的數量；其次要合理安排廣告的發(fā)布時間、持續(xù)時間、頻率、各媒體發(fā)布順序等，特別重要的廣告要提前預定好發(fā)布時間和版位。（）廣告效果的測定廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測定的，對于房地產廣告卻不太合適，事后測定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進行預測。先邀請目標客戶群中的一些代表對廣告的內容和媒介的選擇發(fā)表見解，通過分析反饋意見再結合部分專業(yè)人士的建議，反復調整，就可使廣告計劃日臻完善。課堂作業(yè)：在北京做一個產權酒店，你如何選址？如何進行營銷策劃？分組討論，然后在課堂上由個人、或各組代表闡述思想和方法。（三）如何消除策劃的困惑課堂討論：如果給你時間去旅行，你會選擇那座城市？分組討論并闡述：（）為什么選擇這個地方？（）之前你對這個地方的認識？包括主觀和客觀認識。（）此行目的？或要滿足自己的那些需要？做事之前確立目標很重要，確立準確目標需要你做足基本功，打好基礎；簡單的說房地產項目就是要滿足特定人群的特殊需要，只有層層剖析才能最終確立你的目標。．對項目判斷的困惑萬事開頭難，項目的研究與定位就是營銷策劃的第一關鍵，一個地產項目的成敗，％決定于發(fā)展商對地塊的判斷。從地塊考察開始，充分挖掘項目地塊的地產因子并判斷土地的價值，作為項目建筑功能和市場定位的核心依據；從市場調研中尋找依據，這是一個地產項目能否成功的關鍵的前提條件；從項目定位出發(fā)，進行項目投入產出模擬分析，透視項目的風險性并提出相關的規(guī)避方式，使發(fā)展商在項目的運作之初就可以預知未來的成果。．針對賣點群的精確策劃隨著房地產供應量的增加、需求相對減弱，買家開始能從容地挑選。買家在“貨比三家”的過程中，使得發(fā)展商必須快速適應購買者的挑剔。因而采取“人有我有”的經營策略。策劃公司適其時，開始有意識地收集眾生之長而集于一者，使得開發(fā)商不得不在短期之內對于購買者作出充足的承諾。策劃公司在引導開發(fā)商力求盡善盡美之時，也極其所能地向市場羅列無盡的賣點。每一個賣點，都凝聚著發(fā)展商的心機；每一個賣點的后面，都是智慧和成本的凝結；每一個賣點的成型，都似一根根鋼筋對大廈起著更為牢固的支持，每一個賣點的后面通常都是成本的發(fā)生。賣點數量和質量的增加，使樓盤質素不斷地得到提高。市場在接受這些賣點之時，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業(yè)合約機會，但不少樓盤的“富貴病”亦隨之產生。許多城市的高樓大廈，實際已出現明顯的成本高于售價的問題，多數賣點策劃模式對提高項目的素質起到了非常積極的作用，但同時也使許多樓盤成本處于高處不勝寒之境。．市場難以把握的困惑在買方市場的條件下，市場的競爭體現在多因素競爭狀態(tài)之中。在房地產賣方市場階段，項目是在選優(yōu)的條件下獲取成功，只要有一個突出的優(yōu)點或閃光點成為熱門賣點，就可以以這個突出優(yōu)點的高度來實現價值。而在進入買方市場之后，買方在從容的時間和足夠的選擇，來精挑細選，找你的毛病，任何一個小問題，都可能導致買賣不能成交，價值不能實現。這樣就呈現出多因素的競爭，以你的短項弱項來決定整體效益。．繼續(xù)提高自己的綜合運營能力激烈的市場競爭，大家都在提高，誰能加速度提高，誰能更多更好地借用外腦，誰就能在競爭中立于不敗之地，所以不但要用好資本、品牌、信用，而且要用好外腦、智慧?，F在專業(yè)策劃被行業(yè)的普遍接受，就已經說明社會在這個層面的進步。討論案例：策劃路線？策劃人生？——美元游世界留學英國畢業(yè)的朱兆瑞僅用了美元，歷時天周游了歐洲、美洲、大洋洲和亞洲的個國家和地區(qū)，如澳大利亞和韓國等。（）請闡述各自對這一事件的看法。（）通過這一次旅游對他人生有何影響？他是在策劃自己嗎？第二章房地產基礎知識第一節(jié)建筑與規(guī)劃基本知識一．建筑識圖基礎知識房屋是供人們生產、生活、工作、學習和娛樂的場所，與人們關系密切。將一幢擬建房屋的內外形狀和大小，以及各部分的結構、構造、裝飾、設備等內容，按照有關規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。它是用以指導施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。（一）．施工圖的內容和用途一套完整的施工圖，根據其專業(yè)內容或作用不同，一般包括：．圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。．設計總說明主要說明工程的概況和總的要求。內容一般應包括：設計依據（如設計規(guī)模、建筑面積以及有關的地質、氣象資料等）；施工要求（如施工技術、材料、要求以及采用新技術、新材料或有特殊要求的做法說明）等。以上各項內容，對于簡單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明。．建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建筑物的內部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。．結構施工圖包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法等。．設備施工圖包括給水排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統圖和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。（二）施工圖中常用的符號為了保證制圖質量、提高效率、表達統一和便于識讀，我國制訂了國家標準《房屋建筑制圖統一標準》（簡稱“標準”），其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：．定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號，以便施工時位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。定位軸線采用細點畫線表示。軸線編號的畫圓用細實線，在畫圈內寫上編號。在平面上水平方向的編號采用阿拉伯數字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號，用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字中、及三個字母不得作軸線編號，以免與數字、及混淆。對于一些與主要承重構件相聯系的次要構件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。．標高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖紙上所用標高符號，以細實線繪制。標高數值以米為單位（不標單位），一般標注至小數后三位數（總平面圖中為二位數）。標高有絕對標高和相對標高。絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高。相對標高：除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內主要地面標高定為相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關系。如室外地面標高－表示室外地面比室內首層地面低米。．尺寸線施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數字所組成。根據《標準》規(guī)定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數字后一般不必注寫單位。在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出的，一般應與被標注長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點用度的中粗短線表示，短線方向應以所注數字的左下角向右上角傾斜。尺寸數字應標注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。二．建筑材料基礎知識（一）建筑材料的分類根據材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據材料功能不同，可分為結構材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學習方便，一般按材料的化學組成分為無機材料、有機材料和復合材料三大類。（二）建筑材料的基本性質．材料結構狀態(tài)的主要參數（）密度：材料在絕對密實狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質量。（）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度。（）孔隙率：固體材料體積內孔隙體積所占的比例。（）密實度：材料體積內被固體物質充實的程度，即材料的絕對密實體積與其總體積之比。．密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。（三）材料的力學性質．強度材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強度，用材料在被破壞時的最大應力（單位面積承受的力）值來表示。根據外力作用方式的不同，材料強度主要有抗拉強度、抗壓強度、抗折強度和抗剪強度。不同的材料，對其強度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強度為主，鋼筋以抗拉強度為主。彈性也塑性材料在外力作用下產生變形，外力除去后，仍能恢復其原狀的性質稱為材料的彈性。反之，當外力除去后，不能完全恢復其原狀的性質稱為材料的塑性。大多數建筑材料都同時具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產生彈性變形；當外力超過一定的數值后，便出現塑性變形。．韌性與脆性材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質稱脆性，具有此性質的材料稱脆性材料。材料在沖擊、振動作用下產生較大變形尚不致破壞的性質稱為韌性，具有此性質的材料稱為韌性材料。．硬度與耐磨度材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。（四）材料的物理性質材料的物理性質主要指的是材料的耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導熱性、熱容量、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質，這些性質構筑了建筑材料穩(wěn)定性。（五）膠凝材料能將散粒材料或塊狀材料粘結成整體并具有一定強度的材料稱膠凝材料。膠凝材料在建筑工程中應用廣泛。常用的膠凝材料，多數是無機礦物質粉狀物，按其凝結硬化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結硬化并保持和發(fā)展其強度的膠凝材料。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結硬化，而且能在水中硬化并保持發(fā)展其強度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥，它的強度主要是在水的作用下產生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥。（六）混凝土及砂漿混凝土是由膠凝材料、水和粗骨料按適當的比例配合制成的伴合物，經一定的時間硬化后，成為人造石材?；炷林饕衅胀ɑ炷?、輕混凝土、防水混凝土、耐熱混凝土、噴射混凝土等幾種。砂漿是由膠凝材料合細骨料配合制的伴合物，凝結硬化后具有相應的強度，并可將塊狀材料膠結成整體?；炷梁蜕皾{是現代建筑中最重要的材料。砂漿主要有砌筑砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。（七）建筑鋼材與木材．建筑鋼材建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。．木材木材作為建筑材料，在工程中應用廣泛。如用作屋架、梁柱、門窗、模板及室內裝修等。木材按樹種類劃分，可分為針葉樹和闊葉樹兩大類；木材按加工材料分類，可分為三種：原條、原木、板方材。（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制品。．保溫和吸聲材料（）無機保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖及其制品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。（）有機保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、木絲板、毛氈等。（九）墻體材料墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統的建筑中，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學技術的發(fā)展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用?，F在普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊。．粘土磚（）普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經過成型、干燥、焙燒而成的墻體材料。普通粘土磚的規(guī)格為：(單位：毫米)（）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重％－％，能改善墻體絕熱、隔聲性能，并且節(jié)省粘土原料，干燥時間短，燒成率高。．砌塊砌塊有以下優(yōu)點：適用性強、原料來源廣、不占耕地節(jié)約能源、制作施工方便，由于砌塊具有以上優(yōu)點，所以近年來發(fā)展較快，全國許多地方在推廣。（十）裝飾材料．裝飾材料的基本要求及選用建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料。對裝飾材料的基本要求有以下幾個方面：（）材料的顏色，光澤和透明性（）花紋圖案、形狀和尺寸（）質感．常用建筑裝飾材料常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。三．建筑結構基礎知識各種不同的建筑，盡管它們在使用要求、空間組合、外形處理、結構形式、構造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點，但構成建筑物的主要部分都是由基礎、墻體或柱、樓地面、屋頂、樓梯、門窗等六大部分組成。此外，一般建筑物還有臺階、坡道、陽臺、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。住宅的建筑結構形式有很多鐘，例如按其施工方法可劃分為現澆(現場澆制)和預制(預先澆制)鋼筋混凝土結構兩大類型和預應力結構等。一般而言，從采用的結構墻體材料上分，主要有砌體結構（如：磚混結構、砌塊結構等）以及現澆鋼筋混凝土結構和輕鋼結構等；從受力傳遞系統上分，常有剪力墻結構和框架結構等。（一）下面就上述常見的承重系統類型做一個簡要的介紹。．砌體結構砌體結構是我國廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結構形式。一般采用鋼筋混凝土預制樓板、屋面板作為樓、屋面結構層，豎向承重構件采磚砌體。砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌塊等。常規(guī)的砌體厚度有：毫米、毫米、毫米、毫米。習慣上人們把毫米厚的墻稱為“三七墻”、毫米厚的墻稱為“二四墻”。在工程中厚度大于等于毫米厚的墻常用做承重墻，小于毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來的地震力。外墻作承重作用，理應受到充分的注意，非承重墻僅承擔自重不承擔上部荷重，可作為間隔墻使用。．現澆鋼筋混凝土結構框架結構框架一般由梁、板、柱所組成。其特點是框架結構布置靈活，具有較大的室內空間，使用比較方便。框架結構的樓板大多采用現澆鋼筋混凝土板，框架間的填充墻多采用輕質砌體墻。由于有框架結構的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，影響室內使用，以往在住宅建筑中采用較少。結合框架結構特點，在新建住宅中出現了一種異形柱框架輕型住宅結構和短肢剪力墻結構體系。異形柱框輕住宅與其他傳統結構相比，具有以下特點：由形邊柱、十字形中柱、形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚，室內不出現柱楞便于使用，填充墻采用輕質保溫隔熱材料，因墻體減薄，與砌體結構相比可增加使用面積。異形柱框輕住宅結構體系和短肢剪力墻結構體系在多高層住宅中的應用方面具有廣闊的發(fā)展前景。．剪力墻結構剪力墻其實就是現澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對墻、柱產生一種水平剪切力，剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置，方便使用。剪力墻結構有較好的抗震性能，其不足之處是結構自重大，預應力剪力墻結構?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式。此時，房間的分隔墻和預應力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預制的輕質隔墻來分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結構，主要有以下幾種形式：．磚混結構：是建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用鋼筋混凝土結構。通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結構。．鋼、筋混凝土結構：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充。這種結構抗震性好，整體性強，抗腐蝕性耐火能力強，經久耐用。．磚木結構：是建筑物中豎向承重結構得墻、柱等采用磚體砌筑，橫向采用木質結構。這種結構現代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差。．鋼筋框架結構：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結構用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的。這種結構多用在售樓處、小商鋪等臨時性建筑。四．住宅小區(qū)規(guī)劃設計基礎知識城市是人類集中的生活居住地域，是一種現代的人聚集的環(huán)境形式。在一個城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建設總用地的％－％。住宅區(qū)是城市中在空間上相對獨立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統稱，它包括居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關的道路、綠地，還包括與該住宅小區(qū)居民日常生活相關的商業(yè)、服務、教育、活動、道路、場地和管理等內容。這些內容在空間分布上，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外。（一）居住小區(qū)的規(guī)劃結構．用地規(guī)模與配置為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設施以滿足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地達到一定的規(guī)模，這一要求對周圍設施不足或沒有設施的住宅小區(qū)而言，如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū)，顯得尤為重要。用地配置包含住宅建筑用地、公共服務設施用地、道路與停車設施用地、公共綠地和其他用地五部分的數量以及比例，它反映了一個住宅區(qū)的某些重要的特征，如區(qū)位、環(huán)境、標準甚至住宅的層數等。一個具體的住宅小區(qū)用地配置的確定應該考慮多方面的因素。住宅小區(qū)用地的配置應該在國際《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（－）用地配置建議的基礎上，考慮住宅小區(qū)的職能側重、居住密度、土地利用方式和效益、社區(qū)生活、戶外環(huán)境質量和地方特點等多方面的因素綜合確定。滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎，不同的居住對象對住宅區(qū)的居住、公共服務、戶外環(huán)境和交通基礎等存在不同的需求，因而應該根據居住對象的特點適度增減住宅區(qū)各類用地構成的比例。．居住密度在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中，居住密度是一項重要的量化控制指標，它對居住環(huán)境的品質以及規(guī)劃結構的空間與布局形態(tài)有著根本的影響。居住密度是關于住宅小區(qū)環(huán)境質量的重要指標之一。它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指標的綜合概念。它主要的評價指標有人口密度、住宅區(qū)人口密度（毛）、住宅區(qū)人口密度（凈）、人均用地、建筑密度、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標。．設施布局基本要求：各項公共服務設施，交通設施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的時空服務距離的同時，以達到使居民有更多的選擇為目標?？紤]因素：上述設施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結合，其中公共服務設施、交通設施、教育設施和戶外活動設施的布局對住宅區(qū)規(guī)劃布局結構的影響較大。同時應該注意到，隨著現代網絡技術的發(fā)展和進入家庭，部分公共服務設施和教育設施的布局特別是管理設施的位置將逐步擺脫服務半徑的限制。（二）主要規(guī)劃指標．建設強度指標住宅區(qū)在建設強度方面的指標包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑總面積。．環(huán)境指標住宅區(qū)在環(huán)境質量方面的量化指標主要包括綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距。（三）規(guī)劃管理．規(guī)劃管理審批的程序：（）申報與立案；（）工作周期。．規(guī)劃管理程序內容：（）規(guī)劃要點；（）選址定點；（）建設用地規(guī)劃許可證；（）規(guī)劃設計條件；（）規(guī)劃設計方案；（）設計方案；（）建設工程規(guī)劃許可證；并不是所有建設工程都需要經過以上所述程序，對于工程量小，處在非重要地段的簡單建設項目，經市規(guī)劃局同意，可簡化規(guī)劃設計條件或設計方案設計程序，建設單位可直接申報建設工程規(guī)劃許可證。五．住宅智能化和綜合布線隨著信息社會的飛速發(fā)展，住宅智能化已經是社會信息化的必然要求，提供方便的經濟信息服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。建立現代化的物業(yè)管理體系，實現快捷高效的超值服務是現代化家居發(fā)展的必然方向。住宅職能化是建筑技術與信息技術相結合的產物，是反映當今住宅科技的成果。它包括：中央監(jiān)控系統、門禁系統、通信系統、防災系統、耗能參數計量管理系統、家庭設施自動化系統及辦公自動化系統。同時隨著家庭社會化，還需要考慮各種自動化系統的節(jié)能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購物服務、醫(yī)療、學習服務及有效的家庭和家務管理。綜合布線的通用定義是通過對結構、系統、服務與管理這四項建筑物的基本要素以及對它們之間的內在關聯作最優(yōu)化的考慮，提供一個投資合理又具有高效、舒適、便利、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅內安裝一導體網絡，該網絡必須滿足一定數量、質量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結構，有極高的可靠性，一旦布線完成后，應當可以連接任一類型的終端，使布線標準化、簡單化。實現對語音、數據、視頻圖像的連接和對整套住宅的控制與管理，從而在住宅內重新布置工作端時無需另外布線，也可在不改變布線結構的情況下重新組織網絡的拓撲結構第二節(jié)土地權屬登記土地權屬登記是國家進行地籍管理的重要途徑，土地權屬登記一般分為兩步：第一步進行土地調查，第二步進行土地登記。一．土地調查土地調查是為查清土地的數量、質量、分布、利用和權屬狀況而進行的調查?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“國家建立土地調查制度?？h級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查”。這一規(guī)定明確了土地調查是各級土地行政主管部門的一項法定的職責和義務?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》規(guī)定：土地調查內容包括：土地權屬和土地利用現狀。（一）土地權屬調查土地權屬調查是指對土地權屬單位的土地權源及其權利所及的位置、界址、數量和用途等基本情況的調查。土地權屬調查是以宗地為基本單位進行的。土地權屬調查的主要內容有：宗地*位置、界線、權屬（權屬性質和權源）和使用狀況（土地用途、土地等級、地價和共用情況）等。土地權屬調查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內的土地，農村土地的權屬確定由土地利用現狀調查來進行。城鎮(zhèn)土地分為十個一級類，二十四個二級類（見表）。表城鎮(zhèn)土地分類體系（二）土地利用現狀調查土地利用現狀調查是為查清土地的利用現狀而進行的全面性的調查。根據我國《土地利用現狀調查技術規(guī)程》，我國的土地按土地利用現狀用途分為大類，并以利用方式、經營方式和覆蓋特征等分為個二級類（見表）。表土地利用現狀分類體系二．土地登記土地登記是國家依照法律程序將土地的權屬關系、座落、面積、用途、等級、價格等在專門簿冊上進行的一項重要的土地行政管理工作與制度。土地登記分兩類：（一）初始土地登記，是一種基礎性登記，是普遍的土地權屬登記。（二）變更土地登記，也叫日常土地登記或經常性土地登記，它是在初始登記基礎上，根據土地使用者、所有者的土地權屬及主要用途變更的情況，隨時辦理的登記。三．土地權屬登記辦理流程受理申請登記→權屬審核（初審、外業(yè)調查、復審）→公告→審批→收費、發(fā)證→歸檔第三節(jié)房屋權屬登記一．房屋權屬登記房屋權屬登記是指房地產管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定對申請登記的房屋的性質、權屬來源、取得方式、取得時間及其他有關情況，在專門簿冊上進行記載并予以確認的法律制度。房屋權屬登記主要分為：（一）總登記：總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行統一權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。（二）初始登記:新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的個月內登記機關申請房屋所有權初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料及其他有關證明文件。房地產開發(fā)商在商品房竣工后，經過初始登記才能取得大產證。（三）轉移登記：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥轉讓、分割、合并、裁決等原因使其權屬發(fā)生轉移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起日內申請轉移登記。（四）變更登記：權利人名稱變更和房屋現狀發(fā)生下列情形之一的，權利人應當自事實發(fā)生之日起日內申請變更登記：、屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的；、房屋面積增加或者減少的；、房屋翻建的；、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（五）他項權利登記：設定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發(fā)生之日起日內申請他項權利登記。（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項權利終止等，權利人應當自事實發(fā)生之日起日內申請注銷登記。二.房屋權屬登記的程序（一）受理登記申請。（二）權屬審核。（三）公告。（四）核準登記，頒發(fā)房屋權屬證書。三．房地產交易的核心房地產交易的核心是權力的轉移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等權力發(fā)生了轉移。不論是房地產一級市場交易，還是二級市場交易的核心都是房地產各種權力發(fā)生了轉移。（一）商品房預售商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售應當符合下列條件：．已交付全部土地使用權出讓金，取得土堆使用權證書。．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。．按揭提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（二）商品房買賣合同．商品房買賣合同說明（）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當地房地產開發(fā)主管部門咨詢。（）本合同所稱商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。（）為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。（）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。（）對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。（）在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。（）本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。（三）商業(yè)銀行個人住房貸款個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。個人住房貸款現階段主要有三種方式：等額本息、等額本金和組合貸款三種?，F在一般采用等額本息和等額本金的方式。（四）個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款是指對交繳住房公積金的個人向房屋開發(fā)商購買住房、用于支付購房款，而發(fā)放的個人住房貸款。（五）貸款對象及條件：貸款對象是具有完全民事行為能力的個人，并同時具備以下條件：．按期交繳住房公積金。．有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力。．與開發(fā)商簽訂了購房合同。．已首付以上的購房款。．以所購房產或貸款人認可的其它房產作為貸款的抵押物；或以國債、工商銀行定期存單作質押。蘇州市區(qū)（不含園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔保為其提供保證擔保。（六）額度和期限：貸款額度最高為房價的％。貸款期限最長年。（七）貸款利率：－年，月利率‰；－年，月利率‰；（八）申請材料：按住房基金管理中心要求提供。（九）貸款申辦程序：．借款人簽訂購房合同并預付％以上的房款；．持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請貸款；．攜住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請材料，到工商銀行"個人理財中心"辦理貸款手續(xù)，簽訂《個人購房借款合同》；．銀行將貸款以借款人購房款的名義，直接劃入開發(fā)商賬戶中；．借款人到銀行拿取個人住房貸款進帳單、到開發(fā)商處換取房款收據或發(fā)票。（十）貸款歸還：貸款期限為一年以下的（含一年）,到期一次還本付息,利隨本清。貸款期限一年以上的，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息。按月等額還款時，采用委托代扣、自動轉帳方式。借款人將本人在工商銀行開立的活期儲蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前，在該帳戶上存足當月應還款金額，通過委托銀行代扣方式，自動轉帳歸還貸款。借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當前貸款本金余額全部還清貸款。提前部分歸還或提前還清貸款時，銀行對提前歸還的本金按實際借款時間、原檔次的貸款利率結清貸款本息。四．住宅新概念與創(chuàng)新設計隨著社會的進步，人們對住宅要求的不斷提高，房地產產品也大踏步的向前。各種新概念的住宅不斷出現，設計的創(chuàng)新，產品的更新，但住宅創(chuàng)新需要建立在產品之上，這樣才能體現產品的創(chuàng)新，如果背離了產品價值去創(chuàng)新，就會被市場所拋棄。（一）以人為本煉就現代人居．多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺設計、入口大堂花園式設計比比皆是，諸多獨棟、聯排、疊拼住宅的設計手法被更多地運用到多層及小高層的設計中來，“情景花園住宅”漸成新寵，并導致各地項目亦步亦趨。．景觀環(huán)境設計理念日漸深化，使居住體驗更接近人文本質。與此相對應，矩陣式的兵營排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見，依山就勢、傍河而居等與當地地脈、人脈相融通的設計比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項目還通過出色的規(guī)劃和景觀設計令項目透出彌足珍貴的文化底蘊。（二）綠色生態(tài)、健康住宅綠色生態(tài)住宅在國際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)發(fā)展住宅等，但無論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經濟的居住條件和環(huán)境，實施住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國住宅市場化進程的加快，住宅市場的競爭日趨激烈，開發(fā)商和購房者開始關注綠色生態(tài)住宅。這種新的住宅講究：以人為本，呵護健康舒適；資源的節(jié)約與再利用；與周圍生態(tài)環(huán)境相協調與融合。以可持續(xù)發(fā)展相關的模式：人類的生活模式；現有的生產模式；消費模式為動力。評價這種創(chuàng)新的住宅的指標是：社會效益、環(huán)境效益和經濟效益。這種綠色生態(tài)住宅同時業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑，基本上圍繞三個主題：第一減少對地球資源環(huán)境的負荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與周圍自然環(huán)境相和諧。雖然在當今房地產界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑，然而，目前中國對綠色建筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運用。（三）高科技型住宅科技型住宅的本質其實就是要應用高科技進行細節(jié)處理，以提高人們住宅生活的舒適度。運用各種科技手段建造高技術集成型住宅來塑造高品質的生活。這種產品體現人性的關懷，遵循的是以人為本的設計理念，決不是一味的追求高技術含量，通過運用高技術達到節(jié)約、環(huán)保、生態(tài)等等功能暮第四碼節(jié)邁房地倉產開窗發(fā)中俱的稅繭費房地產企業(yè)在進行房地產開發(fā)過程中主要要繳納的稅費有：（一）營業(yè)稅．應稅范圍：根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：（）轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。（）銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。.銷售建筑物或構筑物銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。.銷售其他土地附著物.銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。.其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。.單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。.在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。.以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。.不動產租賃，不按本稅目征稅。.涉及稅種房地產開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。()銷售不動產的營業(yè)稅計稅依據根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：.納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。.單位將不動產無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。.營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：.按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；.按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；.按下列公式核定計稅價格：計稅價格營業(yè)成本或工程成本×（成本利潤率）÷（—營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。()其他具體規(guī)定如下：.根據《轉發(fā)國家稅務總局關于房產開發(fā)企業(yè)銷售不動產征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[]號）規(guī)定，在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。.對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅根據《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[]號）規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：.第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：一種是土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。另一種是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。.第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：第一種情況是房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。第二種情況是房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。第三種情況是如果房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！按隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。.根據《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[]號）規(guī)定：以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。.中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題根據《轉發(fā)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》（京地稅營[]號）規(guī)定：.關于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取統一銷房再分配銷售收入的，則就統一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅。.關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。.對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為，銷售不動產劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為.計算公式營業(yè)額×(二)城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[]第號）規(guī)定：．計稅依據：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。．稅率：分別為、、.計算公式：應納稅額營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。()納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為；()納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內的，稅率為；()納稅義務人所在地不在、項范圍內的，稅率為；（三）教育費附加根據北京市稅務局轉發(fā)《北京市人民政府轉發(fā)國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[]號）的規(guī)定：．計稅依據是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額．稅率為.計算公式：應交教育費附加額營業(yè)稅稅額×費率。（四）土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[]號）規(guī)定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：．對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。．轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。．附著物是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。．取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。．土地增值稅的計稅依據計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：（）取得土地使用權所支付的金額；（）開發(fā)土地的成本、費用；（）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；（）與轉讓房地產有關的稅金；（）財政部規(guī)定的其他扣除項目。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：.取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用。.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規(guī)定，與房地產開發(fā)有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（）號《北京市人民政府關于征收土地增值稅有關政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的允許據實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的的以內計算扣除。.舊房及建筑物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經地方主管稅務機關確認的價格。.與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。.加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計％的扣除。.稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額％的部分，稅率％。增值額超過扣除項目金額％，未超過扣除項目金額％的部分，稅率％。增值額超過扣除項目金額％，未超過扣除項目金額％的部分，稅率％。增值額超過扣除項目金額％的部分，稅率為％……根據《關于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[]號）規(guī)定，對經常發(fā)生房地產轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產，按預售收入的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產，按預售收入的比例預征土地增值稅；預售其他房地產，按預售收入的比例預征土地增值稅。(五)房產稅：如果企業(yè)擁有房產產權的，需繳納房產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[]號）的規(guī)定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。房產稅以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為.計算公式為：年應納稅額房產原值（評估值）×（）×.六、城鎮(zhèn)土地使用稅如果企業(yè)擁有土地使用權的，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應納稅額∑（各級土地面積×相應稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額元；二級土地每平方米年稅額元；三級土地每平方米年稅額元；四級土地每平方米年稅額元；五級土地每平方米年稅額元；六級土地每平方米年稅額元。(七)城市房地產稅、外商投資企業(yè)土地使用費如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納城市房地產稅、外商投資企業(yè)土地使用費。．根據《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第號令公布）規(guī)定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為.童計算錫公式它為：研年應下納稅殘額房董產原可值×筐稅率釀×（年）。鳥疫．根危據北識京市虎人民饑政府燕發(fā)布用《北汗京市明征收止中外愛合營本企業(yè)附土地綠使用和費暫武行規(guī)架定》播的通槳知（替京政酬發(fā)[鞋]號網）的阻規(guī)定篇，外化商投貨資企掘業(yè)土彎地使角用費董是對燒本市插行政鵲區(qū)域昆內使賽用土爐地的扛外商批投資坊企業(yè)旅（出礎讓方施式取糕得土汗地使甘用權待者除彼外）丟，按證企業(yè)奔所處夏地理撈位置蠅和偏蹤遠程照度、加地段輔的繁盼華程玩度、農基礎望設施惹完善罪程度尸等，筑征收邪的一短項費劣用。養(yǎng)依外鈴商投濫資企恒業(yè)的觀實際職占用釋土地猾面積役以及上所適貫用的昆土地撈使用降費的窮單位年標準賞確定研。碧被計算促公式耍為：廣應納豐土地慣使用屈費額英占用怕土地頃面積郵*適許用的盾單位幕標準撞。獲樣（八順）印貪花稅車湖根據艦《中側華人恥民共甜和國香印花打稅暫筍行條術例》講（中芹華人你民共丈和國競國務調院令儀第號寧）的盡規(guī)定廢，印蜻花稅杏是對親在經挖濟活奸動和謙經濟偶交往鼻中書建立、米領受順印花咬稅暫所行條訂例所輕列舉除的各杯種憑辱證所趕征收形的一衫種兼陪有行漲為性搏質的蒙憑證誤稅。仔分為嘉從價細計稅序和從在量計歸稅兩節(jié)種。遣應納垮稅額順計稅膚金額稻×稅德率，嗎應納顆稅額嘉憑證粘數量刪×單鍬位稅鳳額。握旺土地蔑使用平權出鞋讓轉扭讓書并立的近憑證飲（合巖同）貓暫不辟征收淚印花偽稅，警但在涼土地慨開發(fā)價建設查，房錄產出染售、竹出租注活動采中所拿書立燦的合篩同、密書據哄等，械應按見照印朋花稅頸有關妥規(guī)定崖繳納叫印花除稅。腸凡進趙行房辱屋買信賣的圓，簽切定的緞購房錯合同丸應按曠產權葡轉移灘書據店所載圓金額惹萬分宵之五教繳納拐印花罰稅，垮房地背產交奮易管狗理部篩門在授辦理督買賣純過戶技手續(xù)造時，酷應監(jiān)消督買嫩賣雙塑方在水轉讓挑合同漫或協式議上讓貼花搖注銷唐完稅緞后，瑞再辦薪理立桑契過頌戶手掛續(xù)。廁土在辦吵理房魔地產繼權屬弊證件海時，激應按栗權利籠許可舍證照累，按鉆件交威納印陵花稅票五元館，房繳地產蜻權屬河管理刺部門率應監(jiān)鈴督領木受人悅在房幟地產盯權屬邪證上錄按件心貼花允注銷裁完稅閥后，牢再辦英理發(fā)澡證手碧續(xù)。賣濱(九逝)契軟稅否期根據方《中躺華人董民共豎和國冊契稅蔥暫行龜條例縫》（切國務薦院令剛第號貓）的能規(guī)定擦，契休稅是刺對在獲中華便人民才共和抗國境凱內轉堤移土奔地、鐘房屋舊權屬壘時向茫承受懂土地效使用衛(wèi)權、使房屋怠所有丙權的學單位逐征收羊的一干種稅縮。族師征收部范圍肅包括普國有糾土地久使用稈權出腥讓、經土地嗓使用懶權轉酸讓（播包括嫌出售駁、贈安與和粉交換吊）、敬房屋怪買賣滑、房顆屋贈聚與和取房屋想交換頑；其份中土務地使頑用權話轉讓午，不勢包括俘農村拴集體璃土地潔承包姻經營寶權的選轉移返。適飼.下側列轉矮移方額式，置視同漏土地偶使用朵權轉澡讓、么房屋墳買賣垃或者挑房屋充贈與勾征稅各：鏡圍()鉛以土凍地、禁房屋判權屬智抵債維或者飄作價跌投資鼠、入拿股的嘩；雜悔()垂以獲頭獎、墓預購子、預餐付集禾資建妖房款必或者壯轉移封無形箱資產瑞方式芳承受遺土地言、房即屋權茂屬的洲；廣脖()龍建設幕工程季轉讓些時發(fā)泳生土斬地使薪用權飯轉移穗的；圣伍()百以其渣他方堅式事鄉(xiāng)實構暈成土淹地、貿房屋栗權屬池轉移常的。押戰(zhàn).契益稅的扯計稅夢依據休如下痕：芹逼()才國有棉土地筆使用萬權出源讓、朋土地懸使用恩權出煉售、絕房屋飯買賣川，為姐成交閱價格另；即色土地祖、房肢屋權洗屬轉待移合另同確莖定的拍價格頌，包減括承餐受者郵應交東付的題貨幣滴、實嘉物、足無形判資產宗或者績其他里經濟紗利益往。房爹屋買娃賣的穴成交羨價格粥中所璃包含答的行奏政事災業(yè)性籠收費盤，屬合于成皺交價世格的糕組成狡部分歡，不綢應從歷中剔賺除，貪因此類，合察同確稍定的織成交憑價格眨中包仙含的拾所有停價款鳴都屬短于計奔稅依交據范藥圍。餃納稅己人應沈按合冊同確非定的除成交矛價格俗全額興計算舅繳納朋契稅玩。貪松()象土地列使用扣權贈文與、浩房屋柔所有號權贈扔與，吉由契絲稅征熊收機作關參垂照同孩類土賞地使譽用權特出售架、房播屋買蕩賣的拔市場連價格或或者愁評估叮價格壺核定嫩；鉛億()敲土地陡使用揀權交毫換、查房屋壤所有餃權交皂換、話土地濫使用共權與纏房屋港所有亂權交脆換，澡為交組換價臣格的孔差額訊；陽傍()滴以劃逢撥方糾式取最得土盒地使酒用權膚的，是經批娃準轉教讓房臂地產滔時，貨除承深受方舞按規(guī)菌定繳修納契造稅外粱，房市地產姓轉讓重者應莫當補趕繳契加稅，僻計稅覆依據肝為補院繳的西土地爹使用曉權出璃讓費雞用或君者土縣地收弦益。影鉗()誠承受購土地絮、房店屋部啦分權蟻屬的撕，為拋所承俯受部別分權戴屬的低成交培價格累；當讓部分共權屬醫(yī)改為跳全部室權屬惕時，苗為全世部權驚屬的押成交聰價格忽，原覽已繳粥納的頓部分牧權屬莊的稅通款應頸予扣診除。敵前款進成交嬌價格湊明顯枯低于出市場榆價格社的差予額明井顯不睬合理甲，并刃且無古正當逮理由慎的，袖由契詳稅征包收機籠關參謹照市尤場價損格核炒定。亞華根據唇《中智華人彎民共捷和國刪契稅塘暫行雨條例瞇》（葡國務槐院令車第號慎）的訴規(guī)定涼，契殃稅是兩對在處中華拉人民得共和卡國境娃內轉以移土潤地、民房屋欠權屬巷時向濁承受閃土地工使用兔權、丙房屋格所有衰權的宿單位宿和個若人征濁收的伐一種壟稅。轎納稅乒義務埋人為臣房屋波、土尸地權笛屬的鑒承受逢方。焦應納嫌稅額詢計稅瓶依據穗×稅維率。第三章房地產經營環(huán)境第一節(jié)城市經濟與房地產經濟城市經濟的發(fā)展與房地產經濟的發(fā)展密不可分，隨著城市化進程得快速推進，必然將帶動城市相關產業(yè)的發(fā)展。最直接的體現就是人們城市人口的增多，需要市政配套、住房、商業(yè)等等方面的支持。伴著城市經濟的快速增長，政府采取了一系列擴大內需、鼓勵投資的政策，有效地刺激了房地產開發(fā)企業(yè)和消費者對未來的預期，使得房地產市場日趨活躍，目前正處于繁榮階段的中期，相信隨著中國宏觀經濟形勢的進一步趨好，中國的房地產業(yè)今后還將經歷一段時期的持續(xù)增長。房地產經濟在較短的時間內迅猛發(fā)展，成為國民經濟的重要支柱產業(yè)和新的經濟增長點，成為經濟發(fā)展與社會進步的有機結合點，有力地推進了城市經濟的快速增長和城市化進程，促進了城市經濟的可持續(xù)性發(fā)展，房地產的發(fā)展對城市經濟的發(fā)展主要有一下幾個促進作用：一．房地產業(yè)對的貢獻日益突出一位經濟學家說過，當今中國的房地產業(yè)是新經濟的增長點，內需市場的新亮點，它不僅是經濟發(fā)展的結果，更是經濟發(fā)展的動力。據分析，未來年內將有億居民參與住房消費，房地產業(yè)面臨著千載難逢的市場機遇，具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?，其在國民經濟中的支柱地位將進一步得到鞏固和加強。同時，房地產業(yè)是一個關聯度極大的行業(yè)，不僅對建筑、建材、裝飾、金融、家電、家具、廣告等行業(yè)有直接推動作用，而且對體育、教育、旅游等行業(yè)有很大影響?！敖逃禺a”、“體育地產”、“旅游地產”等泛地產已經成為新的投資熱點，既促進了房地產經濟業(yè)的多元化發(fā)展，也鞏固了體育、教育、旅游等行業(yè)的基礎建設，房地產業(yè)作為基礎產業(yè)的地位和作用日益明顯。二.房地產業(yè)是城市化進程的促進者城市化是當今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經濟現象。隨著社會和經濟的不斷發(fā)展，我國的城市化建設正處于關鍵時期，房地產業(yè)在城市化建設中具有促進者的重要作用。首先，通過房地產業(yè)可以帶動和加強城市基礎設施建設，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信等進行規(guī)劃建設，可以大大地提高城市的綜合服務功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境。據建設部統計資料顯示，截止年底，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積平方米，已超過了平方米的小康目標指標，進入小康之后的新階段，這里面，房地產業(yè)的投資建設功不可沒。第三，推進小城鎮(zhèn)建設。小城鎮(zhèn)建設是具有中國特色的城市經濟發(fā)展模式。房地產業(yè)認真落實國家的帶動戰(zhàn)略，依托大城市和新城區(qū)，不斷開發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經濟。如一些城市開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城的建設，都是通過加快小城鎮(zhèn)建設帶動發(fā)展起來的。三.房地產業(yè)是城市經濟建設和可持續(xù)發(fā)展的承載者建筑是有形的歷史，建筑往往能體現城市的經濟和發(fā)展，體現城市的文化和品味。作為房地產最主要的表現形式，建筑是城市建設的名片。做地產的都知道，深圳有個百仕達花園，是在“國際花園城市”評比中唯一作為住宅參觀點的住宅小區(qū)，它是深圳地產的驕傲。深圳僅僅用年的時間就能夠摘取這一世界城市建設的桂冠，成為中國乃至亞洲的第一，其中房地產業(yè)應記一大功，百仕達花園已經成為深圳城市建設的名片。隨著城市化進程的加快，人流、物流、信息流、能量流大量交匯，使城市的聚集日趨強化，給城市的可持續(xù)發(fā)展帶來了巨大壓力。而房地產業(yè)的科學規(guī)劃開發(fā)，則可以減輕城市壓力，推動可持續(xù)性發(fā)展?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”的房地產理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合，這種理念將使房地產業(yè)與城市發(fā)展形成良好性互動，成為城市可持續(xù)發(fā)展的承載者。四.房地產業(yè)是現代信息技術的實踐在科學技術飛速發(fā)展的今天，城市現代化建設成為不可逆轉的歷史潮流。房地產業(yè)作為一個新興行業(yè)，正密切關注著科技信息業(yè)的發(fā)展，尋求彼此間的最佳結合點，以實現“以人為本”的發(fā)展理念。首先，房地產業(yè)發(fā)揮著直接服務于人的特殊優(yōu)勢，不斷提高自身發(fā)展質量?，F在，有很多發(fā)展商都在嘗試住宅信息化建設，通過接入寬帶信息網，改善小區(qū)的信息通道，建立方便快捷溝通方式，適應現代生活的需要；其次，加強住宅智能化建設。根據建設部規(guī)定，智能化包括安全防范系統、信息管理系統、信息網絡系統等內容。主要是通過利用已有的科技成果，建立保安監(jiān)控、物業(yè)管理、樓宇自動化、設備自動化、通訊自動化等系統，建設一個更加舒適、安全、方便的家居環(huán)境，服務人的生活，不斷提高生活質量和水平?？傊?，房地產經濟是社會經濟發(fā)展的產物，是城市經濟建設的重要組成部分，作為一個綜合性極強的行業(yè)，對國民經濟乃至城市發(fā)展具有不可低估的影響力。我們必須充分認識房地產業(yè)的地位和作用，加大開發(fā)力度，推動國民經濟和城市經濟建設的快速發(fā)展第二節(jié)城市規(guī)劃與城市運營當今世界城市化進程的迅猛發(fā)展，給