商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)名詞解答

第一、概念一、什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。二、商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)別劃分？商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式。目前東莞大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有華南mall、地王廣場(chǎng)、世博廣場(chǎng)和第一國(guó)際等。三、什么叫購(gòu)物中心？世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。”由此可見(jiàn)，一個(gè)有計(jì)劃的購(gòu)物中心對(duì)其租戶(hù)是有很大的控制權(quán)，這也是購(gòu)物中心最終能否取得成功。四、什么叫MALL？Mall（音譯“摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專(zhuān)賣(mài)店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購(gòu)物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購(gòu)物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國(guó)詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！盡all可以說(shuō)是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)，伴隨著家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動(dòng)力型Mall”、“生活型Mall”、“購(gòu)物Mall”、“泛商業(yè)Mall”“商業(yè)廣場(chǎng)”、“購(gòu)物廣場(chǎng)”、“購(gòu)物公園”、“主題購(gòu)物公園”、“體驗(yàn)商場(chǎng)”、“泛商業(yè)Mall”、“動(dòng)力型Mall”……粗略統(tǒng)計(jì)一下，以Mall為核心開(kāi)發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達(dá)60余種。Mall是中產(chǎn)階級(jí)的一種生活方式，除了購(gòu)物，它提供娛樂(lè)休閑一站式服務(wù)。Mall銷(xiāo)售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進(jìn)入主流社會(huì)，但主流卻不失其多樣性。青少年覺(jué)得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒(méi)事也愛(ài)逛mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。五、什么叫超市？超市是超級(jí)市場(chǎng)的簡(jiǎn)稱(chēng)，英文叫“supermarket"超級(jí)市場(chǎng)這一西方行之有效的零售經(jīng)營(yíng)方式，自１９８１年引入我國(guó)后，一直成效不大。但近幾年來(lái)，深圳市場(chǎng)上已初步形成兩大超級(jí)市場(chǎng)集團(tuán)，港資“百佳”與中資“華潤(rùn)”作龍虎斗；美國(guó)新帕斯曼公司與南京新街口百貨商店股份協(xié)議投資１０００萬(wàn)美元，興建南京超級(jí)市場(chǎng)。六、步行街的起源？為什么是步行街？這一問(wèn)號(hào)的出發(fā)點(diǎn)是業(yè)態(tài)，為什么會(huì)出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心等。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來(lái)看，街的功能不僅僅在于它有門(mén)店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣(mài)場(chǎng)等）”。據(jù)專(zhuān)業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，街鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認(rèn)識(shí)，“金街”、“銀街”的說(shuō)法便油然而生。在國(guó)外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購(gòu)物的好去處。步行街的發(fā)展被人為地劃分過(guò)許多階段，不過(guò)，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、觀光、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、城市名片、文化集成等。中國(guó)著名的商業(yè)步行街研究專(zhuān)家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了4個(gè)觀點(diǎn)：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。由此看來(lái)，商業(yè)步行街不是簡(jiǎn)單的商業(yè)街的升級(jí)。從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個(gè)概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購(gòu)物”到“休閑購(gòu)物、享受生活”的變遷。所以說(shuō)，商業(yè)步行街是社會(huì)文明進(jìn)化的結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個(gè)城市的形象，成了城市的“會(huì)客廳”。當(dāng)前，在大盤(pán)住宅開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)利用商業(yè)步行街的模式來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)。人車(chē)分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來(lái)之筆，它不僅負(fù)起了社區(qū)配套的功能，也樹(shù)立了樓盤(pán)的形象和品質(zhì)，一舉多得。沿街鋪面無(wú)論是出租、出售，都是商家必爭(zhēng)之地。這就是人們常常看到開(kāi)發(fā)商對(duì)一個(gè)社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。真正意義上的一個(gè)城市的商業(yè)步行街，它承載著傳播地域文化、提升城市品位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的責(zé)任，體現(xiàn)了城市商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本水準(zhǔn)，不能停在“步行商業(yè)街”的層面。人們期待著百年德化街、商業(yè)步行街步出迷宮，有一個(gè)輝煌燦爛的明天。七、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、連鎖店、百貨店的概念？·什么是專(zhuān)賣(mài)店？專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售特定商品，這些商品具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，或者同一個(gè)品牌的商品，或者一個(gè)系列專(zhuān)門(mén)的商品的商店，其特征為，非常講究店面裝飾，給人以精品的感覺(jué)?！な裁词潜憷?？便利店，英文簡(jiǎn)稱(chēng)CVS（ConvenienceStore）是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。該業(yè)態(tài)最早起源于美國(guó)，繼而衍生出兩個(gè)分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本，中國(guó)臺(tái)灣等亞洲諸國(guó)得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。便利店的興起緣于超市的大型化與郊外化，超市的變化體現(xiàn)在距離、時(shí)間、商品、服務(wù)等多諸方面：如遠(yuǎn)離購(gòu)物者的居住區(qū)，需架車(chē)前往；賣(mài)場(chǎng)面積巨大，品種繁多的商品消耗了購(gòu)物者大量的時(shí)間和精力；結(jié)賬時(shí)還要忍“受大排長(zhǎng)龍”等候之苦，以上種種使得那些想購(gòu)買(mǎi)少量商品或滿足即刻所需的購(gòu)物者深感不便。于是人們需要一種能夠滿足便利店購(gòu)買(mǎi)需求的小超市來(lái)填補(bǔ)空白?！な裁词沁B鎖店？連鎖店是指眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品和服務(wù)的同一品牌的零售店，在總部的組織領(lǐng)導(dǎo)下，采取共同經(jīng)營(yíng)方針、一致的營(yíng)銷(xiāo)行動(dòng)，實(shí)行集中采購(gòu)和分散銷(xiāo)售的有機(jī)結(jié)合，通過(guò)規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的聯(lián)合體。八、什么叫街鋪？根據(jù)以上對(duì)商鋪歷史的回顧，我們可以對(duì)"商鋪"做以下定義，即商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過(guò)去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。浙什么吩叫底右商上？表底商子，是故指住營(yíng)宅的叛第一句層、漏第二犧層。毛一般鵲住宅柿，特修別是回高層齒住宅雖的第古一層惜、第攪二層陜銷(xiāo)售帳都較徐為困困難，啟其價(jià)埋位也五較其親他層個(gè)位低流。開(kāi)貍發(fā)商川通過(guò)尿轉(zhuǎn)向連做底胃商，潛價(jià)格戴可以善賣(mài)得居更好糟，同垃時(shí)小且區(qū)的將商業(yè)噸配套夸也得舒以解賭決。核目前里市場(chǎng)殿上，某大盤(pán)第社區(qū)歸因?yàn)椴塾卸嗫炊€(wěn)屋定的蹄住戶(hù)尾，商屢鋪的跪經(jīng)營(yíng)推勝算緣相對(duì)色較高標(biāo)，投攤資風(fēng)各險(xiǎn)相捧對(duì)小住一些只，其享底商每率先貌得到惑投資痛者青悉睞。模典型帽的代黨表，墾如天邁下城甚和鑫唱苑名侍家社州區(qū)的尼底商鉤，因闖為未辨來(lái)都追有總繪面積幟近百呈萬(wàn)平蛋方米遠(yuǎn)的住堡宅、風(fēng)數(shù)千瓣個(gè)住擔(dān)戶(hù)做屢依托掀，投稼資者崗對(duì)底初商的笑發(fā)展白前景結(jié)基本紀(jì)看好低，項(xiàng)疑目銷(xiāo)翻售由民此被杰帶動(dòng)突。盤(pán)九、煎什么賞叫寫(xiě)叫字樓古？央診孕無(wú)論關(guān)從哪養(yǎng)方面城出發(fā)掀，都喚是要炸重視亦人的疊需求紗和需魂求可喜能的點(diǎn)變化時(shí)。但醋這里以必須許有兩往層考濟(jì)慮：燃首先憶，由脈于寫(xiě)岡字樓育的使蛇用者摩基本呆上是蒼用來(lái)盈進(jìn)行地盈利低活動(dòng)呀的組素織，母所以滔必須許從錢(qián)悶的角隔度考必慮三外個(gè)需赤求：殺一是乘要求名寫(xiě)字撫樓提籃供方演便和黑快捷獄的辦悅公條午件，霉主要娘包括濤兩個(gè)怪交通己系統(tǒng)貨：對(duì)鋒外的泛交通紫（交虛通便淘利一壟直以瘡來(lái)對(duì)咳寫(xiě)字雙樓非深常重沿要，兇所以面才有偶位置嚴(yán)的強(qiáng)直調(diào)）壇和對(duì)狼內(nèi)交臨通：姜比如沸電梯形和通壤道（隱安全趣通道餐也應(yīng)灘算在畜此列漁）、驅(qū)便利奉的自送動(dòng)化播系統(tǒng)浪和快才速的東通信政系統(tǒng)紗；二登是要癥求寫(xiě)灰字樓校提供衫他們?nèi)谒杵币膽中蜗筚v（主絕要目掩的獲聾得客壁戶(hù)）僻；三賽是能篇從產(chǎn)比品功稍能的幟設(shè)計(jì)極上考凡慮對(duì)轎后期繳的物潤(rùn)業(yè)管世理金品的節(jié)您約。寫(xiě)遇蔬其次冶，作墻為人互將度那過(guò)生致命中泥很長(zhǎng)鋼一段挺時(shí)間習(xí)的空忠間，蹦寫(xiě)字踩樓必栽須是鼠一個(gè)尿能讓答人們確工作止在其留中充渠滿活賄力的燦空間霞。從顯這個(gè)俊角度指來(lái)講倉(cāng)這個(gè)徐空間尤又必玻須滿英足兩萌大需啄求：為對(duì)健革康的燃需求餃和人煮對(duì)文嚼化的損需求啄。這疾兩點(diǎn)樂(lè)主要到由環(huán)啄境系蝕統(tǒng)來(lái)長(zhǎng)提供互：內(nèi)冷部環(huán)處境具榨體包勾括空喊間高律度、丈室內(nèi)館溫度腿、通祝風(fēng)（熟這是烈對(duì)封戴閉的迅室內(nèi)電空調(diào)孕系統(tǒng)累的反襲思）削、室鈴內(nèi)光酸線、莫遮陽(yáng)摔、環(huán)野境質(zhì)另量、艱空間串布局造（是衛(wèi)開(kāi)放蜂鼓勵(lì)豐交流臨的還毛是封互閉強(qiáng)奧調(diào)權(quán)尼威，除或者化別的兔什么劉帶有容文化刮特性給的格姐局）界等；由外部大環(huán)境影包括員外部加的景蒼觀、脫休閑避場(chǎng)所帥（包未括會(huì)鳥(niǎo)所、違俱樂(lè)覽部、叢酒店忙等）掉、商被業(yè)場(chǎng)主所等蕩。器什么括叫場(chǎng)預(yù)所精繁神豈？茂蒼漆所姑謂場(chǎng)南所精接神來(lái)繳源于球古羅執(zhí)馬，色“根次據(jù)古傾羅馬敲人的況信仰幼，每苗一個(gè)瓣獨(dú)立境的本笨體都王有自慰己的赴靈魂朝，這磨種靈焦魂賦皺予人軟和場(chǎng)賢所生堅(jiān)命，費(fèi)同時(shí)浩也決位定他臭們的催特性前與本桿質(zhì)”繞。閃十、截什么萄叫公駕寓？邊比較善廣泛尸的.瓶針對(duì)穩(wěn)年輕覺(jué)人有俗青年列公寓創(chuàng),針馬對(duì)老若年人漫有老墨年公怖寓等樹(shù)等.污建造剖什么濟(jì)樣的故公寓曬,我程理解墳為要此根據(jù)戴地塊爐位置鬼\周鍋邊環(huán)濾境及提市場(chǎng)桐消費(fèi)巡等情缸況而半定.覆酒店召式公戀寓玩？摸指按懲酒店拾式管撕理的努公寓湊，按鋪居住劈建筑方處理織；公羽寓式則酒店岔指按像公寓大式（倘單元牌式）羽分隔芬出租厘的酒擇店，修按旅淘館建擦筑處指理。括酒店灘式公魯寓作局為近覆年來(lái)忽一種透新興秤的物枯業(yè)類(lèi)剃型，恨由于右地段定好、門(mén)總價(jià)挪低、唉易出驢租，濱既可困以出紫售換奇取買(mǎi)壞賣(mài)差骨價(jià)，牙也可雅以收用取租受金，夠換取噸長(zhǎng)期揭的投采資收咐益等亭特點(diǎn)呢，成抽為不產(chǎn)少市注民置間業(yè)投影資的堵首選攀。倆酒店嘩式公憑寓不岡算一瀉個(gè)新截概念校，它踢的存唱在和處發(fā)展錯(cuò)是一它個(gè)引鬼人注鋤目而綢又讓史人困楊惑的橋熱門(mén)撞話題左。酒缺店服訊務(wù)式漆公寓群，意逝為“哈酒店撥式的曬服務(wù)爐，公玩寓式波的管椅理”旺，是證一種則只做贈(zèng)服務(wù)趕、沒(méi)徹有酒佩店經(jīng)幣營(yíng)的標(biāo)純服構(gòu)務(wù)公味寓。啄酒店沈式公竭寓最三早源勒于歐酸洲，桃是當(dāng)船時(shí)旅梢游區(qū)著內(nèi)租日給游沒(méi)客，煩供其棟臨時(shí)撕休息遲的物棚業(yè)，瞞由專(zhuān)化門(mén)管證理公未司進(jìn)銷(xiāo)行統(tǒng)眾一上片門(mén)管鬼理，倆既有排酒店調(diào)的性蝶質(zhì)又療相當(dāng)控于個(gè)寫(xiě)人的慈“臨隨時(shí)住京宅”緣?？鐕?guó)內(nèi)谷的酒忘店式唐公寓戚最早往出現(xiàn)折在深醉圳，享然后晶在上烘海、悟北京殲等地志均有流開(kāi)發(fā)豬，經(jīng)駱濟(jì)發(fā)更達(dá)程加度成立為酒劃店式剩公寓妥立項(xiàng)顛的結(jié)基本悶條件滴什么旦叫酒集店？匠其分陷級(jí)標(biāo)逝準(zhǔn)是頑什么凍？宣納CO飽NC渴IE告RG貴E是情一個(gè)旗非常忍法國(guó)態(tài)化的陰單詞家，通嗚常被稿譯為毅酒店癥里的騎“禮富賓司普”。險(xiǎn)19呈29儉年1饞0月鈔6日映，1苦1位輝來(lái)自特巴黎拿各大妹酒店該的禮縱賓司場(chǎng)聚集豎在一鏟起，梢建立辣友誼珠和協(xié)誕作，治這就錢(qián)是金罪鑰匙夾組織辜的雛喬形。娛19旬52餡年4勒月2挑5日駱，歐令洲金簽鑰匙萍組織婆成立針，1大97披2年育絯組陪織發(fā)愈展成味為一筋個(gè)國(guó)墊際性耳的組具織，杯目前刷，國(guó)菊際金漲鑰匙號(hào)組織勢(shì)共有竭34籠個(gè)國(guó)圍家和糟地區(qū)窯參加尊，約筒有會(huì)歇員3大50排0人膛。國(guó)趙際金睬鑰匙祝組織讀的國(guó)咸際性廉標(biāo)志淺為垂些直交衛(wèi)*的愈兩把具金鑰朽匙，摸代表雹兩種腿主要乘的職劈能：既一把莊金鑰怕匙用流于開(kāi)鼠啟飯貫店綜涼合服費(fèi)務(wù)的先大門(mén)站；另悅一把昆金鑰奔匙用懷于開(kāi)歷啟城飛市綜形合服掏務(wù)的槍大門(mén)族。也垃就是籌說(shuō)，晌飯店討金鑰紡匙成懂為飯婚店內(nèi)換外綜返合服刻務(wù)的貍總代治理。污伏

國(guó)自際金切鑰匙盛組織負(fù)利用芝遍布扶全球灶的會(huì)糠員所歐形成復(fù)的網(wǎng)獄絡(luò)，請(qǐng)從而霞使金煩鑰匙鮮服務(wù)享有著別獨(dú)特皇的跨阻地區(qū)景、跨權(quán)國(guó)界梨的優(yōu)扶勢(shì)。車(chē)酒店趙金鑰蓬匙的胃服務(wù)茫宗旨依，是櫻在不猶違反陣國(guó)家倘法律稿的前氏提下澇，使撇客人逼獲得窄滿意必驚喜尋的服質(zhì)務(wù)。敢我們達(dá)提供鼓：從舉接待堤客人砌訂房豬，安翁排車(chē)匯到機(jī)肌場(chǎng)、取車(chē)站爺、碼森頭接泰客人屢，根洲據(jù)客關(guān)人的替要求狡介紹皇各特挨色餐鞋廳，牧并為觀其預(yù)勻訂座減位，絞聯(lián)系暮旅行錯(cuò)社為匆客人圍安排允好導(dǎo)斷游，倡當(dāng)客搏人需住要購(gòu)蠶買(mǎi)禮途品時(shí)艦幫助穗客人瞞在地瞞圖上溪標(biāo)明離各購(gòu)放物點(diǎn)誼等等營(yíng)，最敵后當(dāng)頑客人輩要離辭開(kāi)時(shí)嫁，在兆灑店旗里幫嚼助客特人買(mǎi)刻好車(chē)詳、船舟、機(jī)變票，茶并幫推客人框托運(yùn)與行李稀物品夠，如寒果客胃人需冰要的治話，披還可扔以訂弱好下堵一站玻的灑逝店并絨與下趁一城躬市酒抓店的耳金鑰尸匙落曬實(shí)好厚客人立所需尺的相裂應(yīng)服惡務(wù)。句酒店巨金鑰通匙對(duì)新中外夢(mèng)商務(wù)詞旅游誰(shuí)者而狐言，炸他們要是酒油店內(nèi)天外綜催合服懲務(wù)的拿總代行理，告一個(gè)藏在旅膝途中囑可以亭信賴(lài)乎的人唐，一軋個(gè)充責(zé)滿友獻(xiàn)誼的菌忠實(shí)扛朋友滅，一遼個(gè)解耍決麻拋煩問(wèn)慘題的臉人，訴一個(gè)賭個(gè)性恭化服框務(wù)的火專(zhuān)家癥。

疼酒店瞞金鑰冤匙服婦務(wù)理褲念

呈十一月、威什么亭叫主切力店炮？垃強(qiáng)調(diào)檢了經(jīng)翠營(yíng)管愧理方架對(duì)以悟往商霉業(yè)運(yùn)治作的蔥突破暈，盡送一切梢可能段引進(jìn)詢(xún)新型六的經(jīng)則營(yíng)運(yùn)摔作模再式，東在業(yè)京態(tài)創(chuàng)蒜新，判經(jīng)營(yíng)趙創(chuàng)新脾，乃班至產(chǎn)脫權(quán)組糊合，恩資金餅運(yùn)作木等方授面，悅營(yíng)造欲更加獄寬松差的投治資、斗融資出環(huán)境碧，使三燕莎富MA爭(zhēng)LL監(jiān)成為王商業(yè)弓資本裁運(yùn)作扭多樣爐化的介典范彈。在布客流蟲(chóng)組織壯上，蛋我們仆更加登強(qiáng)調(diào)議了系嚷統(tǒng)化蔬的安牽全措悟施，晴以及哥客流質(zhì)、交臭通的宣遠(yuǎn)端鴉輻射偶功能腔，這外個(gè)我纏們想蹈要把言吸引別力從網(wǎng)北京漠一直有到華費(fèi)北，艇到東獎(jiǎng)北，訪將來(lái)航使這劑個(gè)M半AL炒L影忍響力婦擴(kuò)大設(shè)到更桿廣泛轉(zhuǎn)的地獅域，躺使它冬成為汗國(guó)內(nèi)崗?fù)庥午牽驮邶埍本┟陀斡[捎休閑溉的最沈佳項(xiàng)誠(chéng)目。掙十二攏、玩什么耽叫商軍圈？壽怎樣竿劃分珍商圈赴？仁對(duì)于唐零售惹企業(yè)麻，商膽圈是用指來(lái)牽商家天的顧林客的鉤居住于范圍壁，或乘商家璃能夠賴(lài)吸引諒顧客綁的范岸圍。披根據(jù)鎮(zhèn)來(lái)店液顧客錫的比臉率，雜商圈綱又可燒以進(jìn)閃一步呀劃分由為主百要商車(chē)業(yè)圈己、次頭要商忠業(yè)圈粱和邊階緣商敬業(yè)圈鍬。宮主要弓商業(yè)吉圈：梁在該鐮商業(yè)直圈的永顧客圖占顧央客總糟數(shù)的旺比率港最高駁，每思個(gè)顧抵客的芒平均輝購(gòu)貨劃額也幅最高欣，顧乳客的工集中饒度也抗較高板；喜次要書(shū)商業(yè)宋圈：多在該忠商業(yè)篩圈的望顧客瀉占顧竄客總嘆數(shù)的店比率挽較少貞，顧山客也落較為以分散跌；保邊緣務(wù)商業(yè)逗圈：分在該勁商業(yè)被圈的垂顧客刷占顧寧客總出數(shù)的安比率云相當(dāng)個(gè)少，桑且非搖常分儲(chǔ)散。嗓十三丈、誦什么躺叫提求袋率油？人掠流量姜是怎蔥樣測(cè)劈算出竹來(lái)的賠？傷提袋額率(清每1置00比位顧叉客中顛購(gòu)物危的比蘭例)投慕人流配量是鎮(zhèn)在計(jì)續(xù)劃開(kāi)桃店的蘇地點(diǎn)屢掐表晃記錄然經(jīng)過(guò)蓄的人贊流，蚊測(cè)算通單位積時(shí)間婦內(nèi)多棗少人遮經(jīng)過(guò)克該位旺置。揮除了剩該位貌置所件在人滑行道害上的腔人流午外，登還要冰測(cè)馬戚路中膊間的段和馬趁路對(duì)姻面值的人情流量妙。馬會(huì)路中癥間的仁只算醒騎自翅行車(chē)漠的，責(zé)開(kāi)車(chē)疼的不循算。掌是否蔥算馬脫路對(duì)戒面的做人流濱量要調(diào)看馬輸路寬揉度，澆路較杰窄就佛算，膜路寬殼超過(guò)肚一定傍標(biāo)準(zhǔn)講，一鴿般就色是隔筆離帶居，顧臨客就備不可魄能再費(fèi)過(guò)來(lái)浙消費(fèi)厭，就天不算拔對(duì)面桃的人要流量唇十四門(mén)、起什么照叫平煌效殲？鎖平效才（單換位面睬積銷(xiāo)世售額瘡）向。團(tuán)十五慎、浩什么漆叫專(zhuān)臥業(yè)市墻場(chǎng)片？爆專(zhuān)門(mén)迷經(jīng)營(yíng)冰某種語(yǔ)特定抽商品艇的大搬的建眼筑物危。城十六野、督什么拖叫折駁扣店聚？什每么叫充特賣(mài)奮場(chǎng)？廳折扣什店是邁店鋪逢裝修漠簡(jiǎn)單寺，提里供有慶限服默務(wù)，辣商品拾價(jià)格鼓低廉趁的一旺種小逆型超油市業(yè)聽(tīng)?wèi)B(tài)。汁擁有爛不到置2佳00書(shū)0傭個(gè)品掉種，謊經(jīng)營(yíng)衛(wèi)一定凱數(shù)量妻的自鴿有品旬牌商存品。芬特賣(mài)浩場(chǎng)以拐特價(jià)回商品律為主衣的零宇售業(yè)踏態(tài)橋十七貌、位什么貓叫商精業(yè)管跪理標(biāo)？勤對(duì)于辨購(gòu)物罷中心襲開(kāi)發(fā)杏商經(jīng)來(lái)說(shuō)具，息開(kāi)發(fā)始商佳鋪是肢前提三，但各只有泡開(kāi)發(fā)己是不亂夠的伴，還客必須自成立伐專(zhuān)門(mén)孕的厭商業(yè)硬管理兼公司景對(duì)購(gòu)即物中怕心進(jìn)幻行管襯理，誼才能瘦長(zhǎng)久圾發(fā)展唯。目毛前國(guó)拐內(nèi)商爽鋪購(gòu)沒(méi)買(mǎi)者訓(xùn)有很晴多是分依靠輔收取陽(yáng)租金棵，歸效還銀縮行商杜鋪按株揭貸帶款，戴在這予種情側(cè)況下哥，玻開(kāi)發(fā)潔商辜對(duì)購(gòu)亦物中繼心的解管理銹更為不重要罵。如計(jì)果購(gòu)御物中拒心凡商業(yè)若管理杜不力蛋，影蓬響商露鋪業(yè)表主的癥租金壓收益暈，業(yè)黃主不糧能歸縱還按殃揭貸覺(jué)款，圓最終幸風(fēng)險(xiǎn)意還是絲要落否到鍵開(kāi)發(fā)慧商故的頭嫩上。晶綜觀衣國(guó)外戚購(gòu)物唉中心漁，算開(kāi)發(fā)烘商忽成立斥商業(yè)令管理寫(xiě)公司峽管理憤購(gòu)物撇中心壟是一蘭種即通用每的模濁式。腹十八顯、恐不同典商業(yè)迫地產(chǎn)順的選院址要震求過(guò)無(wú)論挖是零摔售商忍選址母開(kāi)店筋，還世是地冤產(chǎn)商巡選址蘭搞商笑業(yè)地韻產(chǎn)開(kāi)諸發(fā)，秒選址偽的實(shí)眨質(zhì)都冤是對(duì)謠商業(yè)毛經(jīng)營(yíng)優(yōu)場(chǎng)所應(yīng)的價(jià)藝值判珠斷。則相對(duì)字于地書(shū)產(chǎn)商岔如何夕選址耍，人腫們大喝多議墳論的唐是零唇售商至如何嬌選址班的話綠題。橫其原閥因，耀是土講地的佳商業(yè)誰(shuí)用途草劃分挖不由較開(kāi)發(fā)任商決峽定，幣再加混上前劉些年袋土地尋供應(yīng)客緊張腸，開(kāi)工發(fā)商思拿地本的壓扔力，述使其打很難幕再注恐重土插地商撲用價(jià)雨值的但評(píng)判海。但煩是，彎隨著憐商業(yè)天用地敢的不腎斷增脾多，初加之匪失敗腦的商作業(yè)地臣產(chǎn)開(kāi)鈴發(fā)所業(yè)導(dǎo)致垃的店僻鋪空捏置問(wèn)泛題日懶益嚴(yán)騙重，暑對(duì)商纖業(yè)用申地進(jìn)慶行價(jià)醒值評(píng)應(yīng)判的到重要之性已被經(jīng)引豆起業(yè)田界的距高度欲重視博。絕知對(duì)于蛇地產(chǎn)懼商提萬(wàn)供場(chǎng)冰地，京零售擊商在巡此販驕賣(mài)商吵品，仆這樣傾一塊寶共同盟使用呆的場(chǎng)小所，帆了解欠兩者鞠對(duì)這居一場(chǎng)技所的鍵不同鞏價(jià)值擱評(píng)判繩，不爛僅直搶接關(guān)鳴系兩攪者各許自的胖收益朵，也芽是兩秒者在防同一進(jìn)商業(yè)挨價(jià)值玻鏈上切達(dá)到灣協(xié)調(diào)折一致寶的關(guān)躺鍵。局以下液就兩化者在置價(jià)值杏評(píng)判犬中的勺幾個(gè)卵不同攻點(diǎn)談塑談自爆己的憶看法素。

榨擇一．趙看場(chǎng)違所的勞視點(diǎn)忘不同健養(yǎng)以什既么為廈標(biāo)準(zhǔn)害評(píng)價(jià)評(píng)商業(yè)讓經(jīng)營(yíng)狂場(chǎng)所子的價(jià)刷值？役零售錦商是視以自返己的甚店鋪什為標(biāo)市準(zhǔn)，級(jí)地產(chǎn)著商是揮以商部圈及廟立地籠條件丑為標(biāo)鎮(zhèn)準(zhǔn)。毀更具廚體地妨說(shuō)，雖零售顧商以蒙自己君店鋪?zhàn)鏊幐邎?chǎng)所捷為視治點(diǎn)，刺判斷絮商圈呀及立倒地條描件是懇否滿法足開(kāi)糠店的島要求塘。地錦產(chǎn)商裕以商睬圈及劑立地蠟條件陸為視勝點(diǎn)，播判斷遭場(chǎng)所阿具有熄多大腹的商高業(yè)地殿產(chǎn)開(kāi)摔發(fā)價(jià)硬值。翠前者錄是由怕小向覺(jué)大看率，即遲由場(chǎng)訊所看者商圈型；后扎者是膽由大郵向小夜看，給即由聾商圈消看場(chǎng)鞋所。較紫二．輔對(duì)顧叢客類(lèi)居型劃子分的島標(biāo)準(zhǔn)慨不同柄熄顧客輩不僅廊是零蔥售商睡獲取窯收益礙的直北接保材障，穴同時(shí)競(jìng)，地塊產(chǎn)商茶也要娛依據(jù)竊場(chǎng)所顏能給懲零售演商帶壺來(lái)多轟少顧炎客、攜帶來(lái)用什么懇樣的剝顧客勝來(lái)收悅?cè)〉晔[鋪?zhàn)飧沤稹?zhēng)但是首，兩認(rèn)者對(duì)斑顧客講類(lèi)型贈(zèng)的劃消分卻沒(méi)有如估下的躺不同叼。

轎遺零售定商面暑對(duì)的勢(shì)是某倡一類(lèi)半消費(fèi)繭群體咽的某囑種特緊定需客求。茂所以啊，零益售商截對(duì)顧拴客進(jìn)天行分牛類(lèi)時(shí)游，是愉依據(jù)要店鋪跳經(jīng)營(yíng)煩的商濫品品顏種，謠對(duì)這姻類(lèi)消耳費(fèi)群云體進(jìn)舞行詳視細(xì)分咬類(lèi)。纏例如槽，時(shí)烏裝店越要依恰據(jù)顧營(yíng)客的躍年齡廁段、修工作步性質(zhì)粒、工腔資收姑入、元生活鈴方式淘等從立不同桑角度扯進(jìn)行預(yù)詳細(xì)挖縱向攀分類(lèi)襖。詳緣細(xì)分羊類(lèi)的茄目的女是為撥了調(diào)挖整商蕉品構(gòu)停成，聾從而隸滿足薯不同具客層拒的不飽同需義求。吉兩地產(chǎn)梨商面閑對(duì)的湖是各小類(lèi)不腳同業(yè)港種、極業(yè)態(tài)戴的店雜鋪所工包含東的綜漁合性艙顧客竄群體胡，所位以，伙地產(chǎn)拾商是辜依據(jù)害現(xiàn)有膀的各錄種業(yè)爹種、若業(yè)態(tài)足所服鴉務(wù)的浸顧客宴特征千對(duì)整辜個(gè)商梁圈內(nèi)莊的顧隸客進(jìn)愉行橫亮向分溜類(lèi)。私例如累，高補(bǔ)收入德中年翻女性撞購(gòu)買(mǎi)懼服裝龍去百這貨店遵、一全般家且庭婦逢女購(gòu)巖買(mǎi)服翻裝去至綜合軍超市竊、年軋輕女杜孩購(gòu)米買(mǎi)服代裝去籠時(shí)裝開(kāi)店等遇。橫花向分敲類(lèi)的嗽目的卡是根國(guó)據(jù)不銀同業(yè)輝種、愿業(yè)態(tài)四的店般鋪在乒城市桃空間薄中的買(mǎi)分布萬(wàn)規(guī)律海，選稀取與詳場(chǎng)所篇相適缸宜的榮業(yè)種傻、業(yè)慢態(tài)，常依據(jù)脾消費(fèi)洗者的奪空間貍性購(gòu)毒物行辮為來(lái)鍵判斷碑這里罪能來(lái)熄多少孫顧客醉。由炕此，簽為確輔立招疑商目漲標(biāo)、濁制定姿租金張價(jià)位梯提供艘依據(jù)悉。

理晚三．冤對(duì)場(chǎng)負(fù)所的顛基礎(chǔ)框數(shù)據(jù)滾使用痕目的刷不同籌拌無(wú)論箱是零尺售商畜還是甚地產(chǎn)荒商，鐵選址鼻中都搏要對(duì)屋反映救商圈鍵及立圈地條擁件狀鞠況的飽數(shù)據(jù)扁進(jìn)行忽統(tǒng)計(jì)湯，但紋這些猾數(shù)據(jù)尤使用惠目的夏不同落。申遙桌零售剩商利您用此參數(shù)據(jù)槳的目旦的是讀進(jìn)行腳營(yíng)業(yè)齡額預(yù)令測(cè)。昨特別月是經(jīng)偷營(yíng)管港理模亞式已欲經(jīng)定惕型的表大型欄連鎖廈業(yè)，絨讓它插去改椅變經(jīng)忌營(yíng)管苗理模物式去追適應(yīng)屋商圈六及立湖地條則件非動(dòng)常困修難，危所以城，店憶鋪的恭商圈尾及立門(mén)地條賣(mài)件就儉成了錦店鋪謎是否沖盈利隙的決船定性怒因素答。

僑號(hào)地產(chǎn)倘商利清用這濾些基耽礎(chǔ)數(shù)幻據(jù)，牛是以感駐場(chǎng)層所有貓店鋪烘的整錄體收血益最缺大化拿為目腸標(biāo)，抵確定煮招商飲的業(yè)益種、侵業(yè)態(tài)鋒及規(guī)稈劃建孔設(shè)規(guī)咐模。釣對(duì)于健剛剛鋒起步煩的新蚊區(qū)建書(shū)設(shè)，子用此鍛數(shù)據(jù)移與最窄低端欄商業(yè)隸活動(dòng)挺得以岔成立揮的最生低要怠求進(jìn)朋行比誼較，厲直接雀就可礙以判律斷項(xiàng)耕目的猴可行革與否棕。

埋蓋四．代對(duì)商渠圈未歸來(lái)發(fā)向展方賣(mài)向的嫂期望獨(dú)不同地屆零售控商希閘望未售來(lái)商擴(kuò)圈的巨同質(zhì)召化擴(kuò)安大，樂(lè)不希裁望商勇圈的絮性質(zhì)脹發(fā)生套變化除。因挪為，塊每一雀?jìng)€(gè)成走熟的在店鋪遮都需左要一沈個(gè)穩(wěn)磚定的商消費(fèi)勿群體淘，商期圈同遞質(zhì)化跡擴(kuò)大貢意味裝著適社宜自映己的回顧客漏增加絲。商訴圈性爐質(zhì)的甲變化座意味倆著店慈鋪不望是因吵顧客納減少雁而遭游淘汰疫，就夠是在堆開(kāi)發(fā)壘商的娘業(yè)態(tài)鋤調(diào)整曉中遭損淘汰途。地瘡產(chǎn)商女不僅煉希望出未來(lái)懼商圈探擴(kuò)大警，同狡時(shí)希鏈望商乒圈質(zhì)壯的提始高。左高層莊次的嫁商圈伶可以愈吸引漏高端洞商業(yè)拳的進(jìn)暮入，澡同時(shí)謊帶來(lái)挨物業(yè)攤的升送值。槍對(duì)一獄般的脖商業(yè)逢地產(chǎn)蕩開(kāi)發(fā)濤來(lái)說(shuō)恭，建夕設(shè)周初期一纖年，襪3-劈5年熱收回匹建筑竊投資海，接克下來(lái)示就是知業(yè)態(tài)菠調(diào)整從。這正并不盡是開(kāi)汪發(fā)商勁情愿伸這樣吹做，年而是癥激烈答的市坊場(chǎng)競(jìng)迅爭(zhēng)要電求從坡選址第階段渾就要血開(kāi)始貝考慮坑3、穿5年托后的幼業(yè)態(tài)縣調(diào)整蘭，以誤適應(yīng)陽(yáng)環(huán)境如的變椒化。跑險(xiǎn)除此喇之外鏡，兩裁者對(duì)演商圈填范圍為的界氏定、騰競(jìng)合誰(shuí)店的陪選出訪、進(jìn)輔駐成權(quán)熟商惱圈的努條件拒等等會(huì)也有聯(lián)很大筑不同賣(mài)。壽奉第三御、規(guī)清劃駝一、灶不同見(jiàn)商業(yè)顆地產(chǎn)旁的選晨址要涂求蛾大中趟型商識(shí)店建捏筑基攜地宜壁選擇孩在城等市商室業(yè)地惹區(qū)或瘡主要付道路素的適微宜位供置。叢大中秤型菜絨市場(chǎng)遙類(lèi)建瑞筑基述地，例通路島出口鋒距城幣市干外道交正叉路凝口紅躍線轉(zhuǎn)晴彎起盯點(diǎn)處絞不應(yīng)族小于唯70樓m。嘉小區(qū)堆內(nèi)的瓦商店謙建筑吩服務(wù)錦半徑宮不宜電超過(guò)澇30肆0m訴。獄商店省建筑吳不宜史設(shè)在妹有甲韻、乙?guī)ゎ?lèi)火面災(zāi)危斤險(xiǎn)性烘廠房早、倉(cāng)器庫(kù)和恰易燃配、可建燃材燦料堆咐場(chǎng)附屯近；歡如因累用地的條件斤所限釘，其柜安全搶距離尺應(yīng)符批合防緞火規(guī)研范的儀有關(guān)撿規(guī)定永。澆大中椒型商瓜店建頁(yè)筑應(yīng)胳有不擔(dān)少于致兩個(gè)嚷面的乏出入僚口與膛城市灘道路淚相鄰?fù)斫?；豈或基載地應(yīng)躬有不姿小于特1/港4的育周邊星總長(zhǎng)滑度和克建筑懇物不武少于罩兩個(gè)綿出入冊(cè)口與跑一邊飯城市嚴(yán)道路重相鄰撥接。舟大中鳥(niǎo)型商慣店基轉(zhuǎn)地內(nèi)伴，在礎(chǔ)建筑需物背鑄面或抽側(cè)面弱，應(yīng)要設(shè)置障凈寬灶度不該小于末4m栽的運(yùn)策輸?shù)谰勐?。阿基地聲?nèi)消累防車(chē)悟道也忙可與繪運(yùn)輸逮道路餐結(jié)合走設(shè)置氏。蝦新建召大中烏型商曬店建闖筑的嚷主要秒出入斧口前雙，按替當(dāng)?shù)叵?guī)劃倚部門(mén)肯要求熊，應(yīng)烏留有列適當(dāng)洋集散教場(chǎng)地絡(luò)。齒大中卵型商曾店建部筑，騙如附虧近無(wú)災(zāi)公共帳停車(chē)暢場(chǎng)地穩(wěn)時(shí)，蹲按當(dāng)護(hù)地規(guī)貢劃部哥門(mén)要笛求，獻(xiàn)應(yīng)在稿基地逆內(nèi)設(shè)臂停車(chē)后場(chǎng)地刪或在求建筑擾物內(nèi)覆設(shè)停族車(chē)庫(kù)鍋。就二、完不同凈商業(yè)貞業(yè)態(tài)煩對(duì)經(jīng)幅營(yíng)面銀積、般規(guī)模繩與場(chǎng)惹地、趨樓層恨的吃要求牲商店丘建筑智的規(guī)油模，唯根據(jù)躬其使樸用類(lèi)脖別、厚建筑詳面積陪分為船大、少中、色小型遮，膚商店版建筑投的規(guī)填模在百貨再商店遇、商宰場(chǎng)建泰筑面猜積（拴m2冰）找菜市舞場(chǎng)類(lèi)未建筑蘇面積皇（m委2）第專(zhuān)并業(yè)商姐店建幟筑（焰m2社）橡大型樣>校15彼00塵0倚>6趣00詢(xún)0鋸>5漂00任0用中型踩3然00嚼0～嚇15棍00銜0鋒12矩00注～6名00允0殿10恥00倡～俘50蜻00濟(jì)小型旨>修30膠00兔>磁12席00過(guò)>系10惡00結(jié)三、豎中庭社的規(guī)篇?jiǎng)澮Z求螞中庭六也叫赤內(nèi)院鏡，在野多層悉和高更層建車(chē)筑中腳也叫垃天井拿，其姐主要晃是對(duì)評(píng)采光拾的要悄求，加滿足護(hù)建筑冒底層拐有日防照貴四、錦通道贊的規(guī)對(duì)劃要快求勉外廊白式（說(shuō)布置難單面樂(lè)房）雷的走挪廊寬瓶度1頌.3馬——輸2.腿2米鄉(xiāng)內(nèi)廊糊式（胃雙面關(guān)房）文的走兆廊寬渴度1路.6娘——跟2.塑2米爺走道帖凈高收大于用等于蛾2.妥1米愈最慕遠(yuǎn)的抓房間榴到廁黨所的購(gòu)距離郊應(yīng)小飼于5解0米肆超過(guò)排50承平方厲米或奶60勞人以簽上的慈房間秩應(yīng)有秋兩個(gè)湖出口登，兩圓出口市間距住5米敬以上角一建照筑兩缸端頭蜜設(shè)置振疏散撤樓梯費(fèi)時(shí)，愚房間袋到樓粘梯的聽(tīng)距離逮在4殖0米戀以?xún)?nèi)威一建納筑單瓦側(cè)設(shè)悟置一肚部疏冊(cè)散樓浸梯時(shí)撤，最寄遠(yuǎn)的肢房間出到樓豪梯的曲距離瓶在2慘2米霞內(nèi)胸一房自間內(nèi)醒一角野設(shè)置村有樓蠻梯時(shí)啄，房降間對(duì)陡角線老的距蔥離在申40豐米以賴(lài)內(nèi)筍五、嚼電梯羨的配頸比要?jiǎng)澢笾甏笮突痰晔鵂I(yíng)業(yè)役部分兩層數(shù)罰為四敘層及雀四層孫以上物時(shí)，吉宜設(shè)本乘客若電梯瞞或自望動(dòng)扶峰梯；感商店宿的多倒層倉(cāng)變庫(kù)可晌按規(guī)痰模設(shè)碌置載醬貨電洋梯或茄電動(dòng)貞提升榮機(jī)、藥輸送框機(jī)。出營(yíng)業(yè)傘部分述設(shè)置游的自怖動(dòng)扶豐梯應(yīng)滔符合男下列飽規(guī)定控：舌一、明自動(dòng)啊扶梯撈傾斜施部分啊的水板平夾澡角應(yīng)殖等于義或小干于3垂0°鏈；臭二、培自動(dòng)立扶梯芽上下參兩端躬水平傭部分韻3m轟范圍扎內(nèi)不耽得兼廢作它弊用；遠(yuǎn)三、富當(dāng)只堆設(shè)單絮向自說(shuō)動(dòng)扶郊梯時(shí)求，附直近應(yīng)籠設(shè)置派相配定伍的放樓梯瞞。荷六、笛停車(chē)江場(chǎng)的父設(shè)計(jì)想與配陪比必停車(chē)禾場(chǎng)分捎為配叉建停敬車(chē)場(chǎng)箭和公都共停矩車(chē)場(chǎng)槐機(jī)動(dòng)叨車(chē)公董共停臂車(chē)場(chǎng)披的服杯務(wù)半蠻徑，禮在市臘中心松地區(qū)熔不應(yīng)繳大于謝20失0米報(bào)在一辦般地貸區(qū)不抓應(yīng)大罵于3括00壓米牛自行潤(rùn)車(chē)公款共停周車(chē)場(chǎng)帆的服振務(wù)半弱徑宜搏為5級(jí)0—債—1流00懸米，啄并不戒得大津于2微00紹米近往城市糕公共處停車(chē)廈場(chǎng)總蝶面積裂F董=A饑*n絹*a緒F—孟—停扭車(chē)場(chǎng)廟所需倚面積冷A收——丙城市徒規(guī)劃祥期末承的汽套車(chē)總梨數(shù)銳n—馳—使造用停補(bǔ)車(chē)場(chǎng)腳的汽繩車(chē)百騾分?jǐn)?shù)堪a霞--峽--售--秧每輛冬汽車(chē)船所占取用的訊面積應(yīng)城市終公共筒停車(chē)清場(chǎng)的間用地罵總面隊(duì)積按箏規(guī)劃摧城市斧人口皆每人澇0.嘴8-養(yǎng)--側(cè)-1舌.0蛾平方界米進(jìn)睜行計(jì)姐算,煎其中辰：護(hù)機(jī)動(dòng)套車(chē)停褲車(chē)場(chǎng)稿的用呈地為炭80升%—雞—9露0%梁自緞行車(chē)從停車(chē)吸場(chǎng)的化用地蓮為1省0%論——怨20餓%膽七、洞燈光鞋照明具的要廚求腳照明芳除滿懂足視頸覺(jué)功弊能外處，還削應(yīng)強(qiáng)劉調(diào)藝竹術(shù)效姐果映照明變數(shù)量找按工昨作精攀細(xì)度萍分級(jí)抵照明挑質(zhì)量蘋(píng)：番封雪寄碼工作慕（明遺視）挽照明色，環(huán)賄境（鳳氣氛襪）照桶明，瞧照度戶(hù)充分珍，高兩低根慶據(jù)需帖要，寇亮度茂均勻載，明溝亮因淡地而溜異，膚盡量科避免肚眩光提，允職許少步量高絨光，陰陰影粉適可刺而止謝，追伙求立面體效同果，老光源陶顯色參性好片，調(diào)殃動(dòng)顏溜色功其能，蓬方案像實(shí)用咳經(jīng)濟(jì)呆，局掉部畫(huà)腐龍點(diǎn)鍵睛，部照度衡穩(wěn)定伙，消忘除頻樓閃效抓應(yīng)矩居室午人工眨照明上應(yīng)大赤于1石0l震x（顫勒克勇司）照八、恨配電描的要釀求民(1曠)高店壓配純電網(wǎng)癢架應(yīng)趕與二造次送刑電網(wǎng)跳密切灑配合添，可揉以互福通容玩量。貿(mào)高壓訪配電紅網(wǎng)架赤宜按受遠(yuǎn)期謙規(guī)劃乳一次估建成垂，一去般應(yīng)旋在二揉十年午內(nèi)保狠持不挪變。章當(dāng)負(fù)該荷密芽度增習(xí)加到哥一定男程度店時(shí)，滋可插充入新徑的變襪電所略，使暈網(wǎng)架惜結(jié)構(gòu)沫基本室不變渠。高翼壓配司電網(wǎng)耍中每括一主證干線初路和塔配電襲變壓食器，典都應(yīng)唐有比杜較明看顯的皮供電兩范圍坦，不售宜交艙錯(cuò)重熄疊。判（2庭）高數(shù)壓配弦電網(wǎng)膨架的座結(jié)線順?lè)绞胶?，可歲采用冠放射腰式。借大城千網(wǎng)和尾特大芳城網(wǎng)像，應(yīng)條采用曾多回企線式岸或環(huán)暢式，獨(dú)必要津時(shí)可哪增設(shè)劇開(kāi)閉侄所。顯低壓球配電觸網(wǎng)一傲般采帳用放選射式圖，負(fù)怖荷密窗度地融區(qū)及置電纜貪線路診宜采租用環(huán)潤(rùn)式，消市中畝心個(gè)辰別地臂區(qū)有車(chē)條件義時(shí)可眼采用眾格網(wǎng)小式。勾（3埋）配拒電網(wǎng)翼應(yīng)不到斷加耳強(qiáng)網(wǎng)選絡(luò)結(jié)欺構(gòu)，銳盡量飲提高聽(tīng)供電朱可靠向性，姑以適棋應(yīng)擴(kuò)錫大用兼戶(hù)連夫接用上電的凈需要韻，逐拌步減炕少重命要用賢戶(hù)建晚設(shè)雙脊電源友和專(zhuān)伸線供雖電線燒路。盤(pán)必須湖由雙引電源縣供電中的用版戶(hù)，亡進(jìn)線貫開(kāi)關(guān)絮之間佳應(yīng)有握可靠患的連輔鎖裝蹲置。億（4忠）城慕市公希路燈嗚照明獅線路案是配姓電網(wǎng)土的一示個(gè)組社成，錢(qián)配電校網(wǎng)規(guī)丈劃中棉應(yīng)包餐括路想燈照屋明的跡改進(jìn)贊和發(fā)里展部華分。養(yǎng)九、雨商場(chǎng)氏層高壓設(shè)計(jì)休規(guī)范掠多層紹商場(chǎng)鬧的平墨面柱健網(wǎng)一凡般為糊7.易5米牲*7乘.5觸米或鵝7.魔8米航*7顏.8瓣米或真8.核4米史*8須.4肌米寺層高棄一般煮4.麻5米苗——崇6米箱十、制寫(xiě)字緣樓層送高設(shè)伐計(jì)規(guī)允范胖層高懷一般夜3.嚷6米粉十一錘、黃步行儀商業(yè)色街的群街寬利要求漿步行間街要騙增加職綠化馳，布炸置環(huán)僑境設(shè)雷施，進(jìn)如：諷座椅被，休器息廊普，路凈燈，峰雕塑待，水輔池，巴廣場(chǎng)洗，裝底修店碰面，前街寬乎至少登12武米左旬右。養(yǎng)十二蹤、胡首層宏設(shè)計(jì)票的層惰高考甩慮列首層鑰主要虹是門(mén)掛廳，庭是一零個(gè)建涼筑的各展示振空間瞧，在盲效果番上講李究大屢氣，淘莊重舍，豪療華，做故首假層層榆高可寺考慮紡?fù)ǜ呱苾蓪酉?，甚乏至三慈層，津一般?.悼5米忌——云7.服5米橫.十三、通風(fēng)、采光、消防規(guī)范估通風(fēng)啦：南著北房屈間應(yīng)兄考慮墻通風(fēng)治，并販組織閣穿堂攪風(fēng)晝采光繳：住配宅的棕間距特應(yīng)保鑄證第爐一層貴樓在距冬至幟（1科2月疤22盤(pán)日）眨有至辰少一矩小時(shí)姻的日扁照屬居室衣天然工采光筍系數(shù)毅（開(kāi)驗(yàn)窗面功積/妻地面眉面積喬）應(yīng)畢不小叢于彈1/死10外消防坦規(guī)范肉：暫（1遼）舍道路頓消防艇規(guī)范烤（A套）當(dāng)蠶建筑頃沿街字部分拌長(zhǎng)度方超過(guò)宋15蓮0米報(bào)或總大長(zhǎng)度眾超過(guò)追22健0米瓜，應(yīng)堂設(shè)穿揉過(guò)建輔筑的舟消防紀(jì)車(chē)道途（B勾）沿節(jié)街建卵筑應(yīng)崖設(shè)連掀接街粥道和散內(nèi)院琴的通堡道，籠其間絨距不犁大于頃80喉米印（C擔(dān)）建剪筑物彼內(nèi)開(kāi)求設(shè)的除消防慶車(chē)道形，凈撫高和物凈寬背均應(yīng)舒大于縮或等樂(lè)于4榴米鉆（D就）消慢防道綱路寬企度應(yīng)薦大于職3.籌5米付，凈載空高繪度不圓應(yīng)小點(diǎn)于4廈米春（E例）盡癥端式抱消防蠶道的守回車(chē)倘場(chǎng)尺斧度應(yīng)煉大于讓等于彎15量米*鬼15隆米優(yōu)（F蛛）高釘層建淚筑宜爸設(shè)環(huán)杏形消罷防車(chē)剛道，敲或沿虎兩長(zhǎng)屑邊設(shè)乖消防燦車(chē)道漆（G圾）超纏過(guò)3棗00功0座醒的體患育館潮，超首過(guò)2妥00東0座些的會(huì)蝦堂，嶼占地拒面積磨超過(guò)睡30窄00窩平方儲(chǔ)米的醒展覽釋館，找博物蝦館，粱商場(chǎng)陶，宜趙設(shè)環(huán)修形消爐防車(chē)濫道殿(2閘)遭、建祥筑物超消防轎間距勝多層磨建筑莊與多座層建拖筑的館防火澡間距門(mén)不應(yīng)減小于綱6米計(jì)高層通建筑蘭與多架層建焰筑的估防火厲間距沃不應(yīng)醋小于懸9米悠宜高層拍建筑曠與高犧層建牙筑的雪防火脈間距棄不應(yīng)銳小于宴13派米魯(3青)洽、建晨筑設(shè)需計(jì)聚它穩(wěn)高總層建敲筑主意體須扭有不釀小于六1/煉4周穴長(zhǎng)的注防火忙面，戒在防蓮火面羽一側(cè)逐建筑璃的裙僅房，堆高度犯不應(yīng)費(fèi)大于限5米涌，深狹度不撕應(yīng)大愛(ài)于4測(cè)米。器防火象面應(yīng)貍有直宴通室盯外的擠樓梯序或直碎通樓舌梯間靈的出翁口欄十四大、礦空調(diào)價(jià)系統(tǒng)柏參數(shù)典名稱(chēng)叉夏花季幫冬季迅脈人工院冷源撐天孫然冷撒源制干球迅溫度顛（℃甲）蠻26驕～2味8蒼28低～3址0瞧16砌～1始8學(xué)相對(duì)閱溫度揉（%嶄）團(tuán)55塘～6來(lái)5脂65面～8淘0刻30旋～5松0敘平均壁風(fēng)速騎（m醫(yī)/s翠）倒0.地2～剝0.蒸5舞＞0涼.5礙0指.1罰～0聾.3餓銹CO嫌2濃蒜度（匆%）昌≯毫0.話2踏最小液新風(fēng)便量（珠m3者/人筍?h蒼）寺8.稱(chēng)5趟狂商店從營(yíng)業(yè)斗廳通獻(xiàn)風(fēng)設(shè)古備允考許噪謠聲，驕頂層棕宜取吃45刊～5餡5d查B(競(jìng)A)錄，底繪層宜曠取5菊0～碑60門(mén)dB教(A缺)；眉當(dāng)周牛圍環(huán)躬境噪努聲級(jí)未較低厘時(shí)，掠采用枯下限億允許贏值，例當(dāng)周拘圍環(huán)失境噪嫁聲級(jí)伯較高嗓時(shí)，俗采用摟上限齡允許棒值。熟判當(dāng)計(jì)棟算空蓮氣調(diào)六節(jié)冷給負(fù)荷區(qū)時(shí)，巾營(yíng)業(yè)厲廳人醫(yī)數(shù)應(yīng)記包括瞧顧客肝和售咐貨員震兩部責(zé)分，粗顧客振人數(shù)意應(yīng)按笨星期棗日平慘均流駛量計(jì)疤算。紛獅當(dāng)計(jì)紅算人巷體散撈熱量拔時(shí)，膊應(yīng)考默慮顧三客和暴售貨懂員中很成年賢男子嶺、成跳年女稻子和亦兒童太的比形例及政其散脈熱量推不同渴的群宏集系易數(shù)，闊一般陣可取參0.慚92齡。章端商店雁營(yíng)業(yè)鵝廳空凳氣調(diào)膜節(jié)宜音采用巡低速日全空這氣單驗(yàn)風(fēng)道倘系統(tǒng)剝；有漢條件澇時(shí)，紛可采早用變漆風(fēng)量霸系統(tǒng)羞。樣帥商店控營(yíng)業(yè)坑廳空若氣調(diào)告節(jié)，垮空氣欲處理浸宜采哨用噴黨水室鐵或帶較噴水懇的冷隊(duì)水表俯曲式箏冷卻順器；局冬季跨不應(yīng)峰加濕斑。它新機(jī)械容送風(fēng)割系統(tǒng)漫（包卵括與衛(wèi)熱風(fēng)之采暖組合并噴的系手統(tǒng)）奇的送憲風(fēng)方噴式應(yīng)架采用罷上側(cè)雞送；園當(dāng)有鑄吊頂芒可以劈利用畢時(shí)，多可采事用散柱流器缺直送征。調(diào)拉大門(mén)撿熱風(fēng)麻幕或午空氣糟幕宜樸采用盟自上吳向下然送風(fēng)病，條儉縫和園孔口攝處的爹送風(fēng)添速度攪應(yīng)保聰證氣火流射冷向地型面；懷熱風(fēng)此幕送石風(fēng)溫中度不境宜超較過(guò)5解0℃辨。十五、辦公智能化辦公智能化是指辦公人員利用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)辦公活動(dòng)自動(dòng)化和科學(xué)化。其宗旨是提高辦公質(zhì)量和決策水平，減少疏漏差錯(cuò)；提高效率，縮短處理公務(wù)的時(shí)間；改善辦公環(huán)境和條件使辦公人員從復(fù)雜、繁重的境況和條件下解脫出來(lái)。完整的辦公智能化系統(tǒng)由計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)及相關(guān)設(shè)備組成，具有信息準(zhǔn)備、輸入、保存、處理、分發(fā)和傳播等功能。通訊自動(dòng)化系統(tǒng)目的在保證隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，其設(shè)備應(yīng)包括與國(guó)際聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、直撥、可視、電子郵件及會(huì)議、電視會(huì)議設(shè)備等。建筑智能化在建筑領(lǐng)域的影響是全方位的，包括改變建筑的結(jié)構(gòu)、形式和設(shè)備，但影響最為直接的將是室內(nèi)環(huán)境。以辦公樓為例，由于實(shí)現(xiàn)智能化，傳統(tǒng)的空間形式會(huì)受到明顯沖擊，封閉式的小開(kāi)間辦公室將部分或大部分地被開(kāi)敞式辦公室取代。這種辦公室由屏風(fēng)或家具圍合而成，同處于一個(gè)大空間內(nèi)，又有相對(duì)獨(dú)立性，既能提供方便聯(lián)絡(luò)，又能保證各自安靜。更重要的是，它有利于綜合布線，靈活設(shè)置接頭、插座，可保證在辦公位置重新調(diào)整時(shí)方便地連接和使用各種先進(jìn)設(shè)備。目前，國(guó)內(nèi)的一些新型屏風(fēng)家具，已擁有較完善的線路管理系統(tǒng)，在桌面多個(gè)角落設(shè)有走線口，并設(shè)插座、臺(tái)底電線槽和地腳線板，能把所有電線隱藏，并按不同的電線類(lèi)型，分隔于不同的分線槽或支柱內(nèi)坑內(nèi)，即使重新編排線路，也無(wú)需移動(dòng)桌面或吊柜。智能化的推進(jìn)還使辦公設(shè)備面貌一新，傳統(tǒng)的筆、墨、紙、圖板等將逐步減少或絕跡，取而代之的將是計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等設(shè)備?！盁o(wú)紙辦公”未必是未來(lái)辦公廳唯一模式，但在一定條件下是完全可以實(shí)現(xiàn)的。十六、幕墻設(shè)計(jì)幕墻設(shè)計(jì)也是主要外立面的設(shè)計(jì)，是建筑臨街面，是建筑的展示面，有一定視覺(jué)效果要求幕墻材質(zhì)有大片玻璃幕墻，或通透玻璃幕墻，或粉飾幕墻，石才幕墻等十七、不同商業(yè)物業(yè)的成本構(gòu)成及大致比例。地價(jià)及其稅收，方案設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝成本、配套、營(yíng)銷(xiāo)和管理及稅收。十八、主入口及次入口的規(guī)劃要求入口位置距道路交叉口的距離不應(yīng)小于70米,主入口是大量車(chē)流人流交通的出入口,次入口主要是后勤，服務(wù)用房，管理等的出入口十九、外立面風(fēng)格與顏色格調(diào)的要求外立面風(fēng)格一般有古典式（古希臘，古羅馬），一般采用白色現(xiàn)代的有：玻璃鋼架，通透；原始材質(zhì)，保持材料的本色二十、頂部的處理手法頂部采用彈性面層處理，彈性墊層處理，樓板做吊頂處理可降低噪音屋頂要做防水，保溫，隔熱，排水等處理二十一、攤公的構(gòu)成及減低公攤的辦法公攤面積是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)。它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性?xún)r(jià)比；過(guò)小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積多大才適宜呢？一般來(lái)說(shuō)，塔樓的分?jǐn)偯娣e要大于板樓的分?jǐn)偯娣e。實(shí)踐中，塔樓的分?jǐn)傁禂?shù)一般在0．18—0．26之間。而板樓的分?jǐn)傁禂?shù)則在0．14—0．16之間。這也是一套房屋公攤面積的適“度”范圍。二十二、鋪位分割設(shè)計(jì)要考慮哪些因素首先考慮是商鋪的單價(jià)比，還有市場(chǎng)的需求，和商鋪的定位，考慮到客戶(hù)的承受心里。和商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍。二十三、衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)與配比要求一戶(hù)衛(wèi)生間的總面積以3——5平方米為宜，不應(yīng)小于3平方米.一般將洗臉與洗衣置于前室，廁所和洗浴放在一起二十四、倉(cāng)庫(kù)的設(shè)計(jì)布局要求倉(cāng)庫(kù)分一般性綜合倉(cāng)庫(kù)和特種倉(cāng)庫(kù)（如冷藏，易燃，易爆）。用地：地勢(shì)高，地形平坦，有一定坡度，利于排水;地下水位不能太高，不應(yīng)布置在潮濕的洼地上;土壤承載力高，當(dāng)沿河時(shí)，應(yīng)考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力;有利于交通運(yùn)輸;有利于建設(shè)，有利于經(jīng)營(yíng),節(jié)約用地，但有一定發(fā)展余地沿河時(shí)，必須留出岸線;注意城市環(huán)境保護(hù)，防止污染，保證城市安全二十五、設(shè)備房的設(shè)計(jì)布局及面積要求設(shè)備用房單獨(dú)設(shè)置出入口，靠近次干道，避免和主次入口沖突。設(shè)備用房應(yīng)集中布置作為裙房，資源盡量公享二十六、辦公及管理用房的布局辦公與管理用房等與主樓的結(jié)合方式：（1）上下分層,（2）庭院組合式,（3）中庭式二十七、店招的設(shè)計(jì)規(guī)格根據(jù)有關(guān)規(guī)定，所有臨街店面和單位要基本做到一店一招，同一建筑物要統(tǒng)設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)格；店招店牌還要無(wú)陳舊破損、別字、錯(cuò)字等。二十八、隔墻的處理辦法兩戶(hù)之間的墻和樓板要有良好的隔聲。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構(gòu)造?；虿捎秒p層墻隔聲二十九、貨梯的布局及數(shù)量配比貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。三十、什么叫荷載？不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)對(duì)荷載的要求？計(jì)算方法怎樣荷載是建貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載：活荷載指人，家具，陳設(shè)品等。死荷載指樓板，隔墻，門(mén)窗等建筑實(shí)際構(gòu)成部分。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載第四、營(yíng)銷(xiāo)一、返租是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷(xiāo)售合同后（主要針對(duì)現(xiàn)鋪）發(fā)展商許諾在未來(lái)的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報(bào)（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營(yíng)、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式的實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買(mǎi)斷未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，以承擔(dān)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理等不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)來(lái)做旺整個(gè)商場(chǎng)，給與投資者和承租戶(hù)以足夠的信心。一般是指商鋪或某些單身公寓吧,開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)承諾你買(mǎi)去的房產(chǎn)保證可以租出去...具體是指商鋪開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中,承諾不僅可以代業(yè)主收租金,還保證合同年限到期后商鋪產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主.二、什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？

所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪,即所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念,這是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈诵?、最基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國(guó)際流行的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式,最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家,近年才開(kāi)始出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的,將業(yè)權(quán)商鋪通過(guò)發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),國(guó)際上主流的連鎖百貨品牌中超過(guò)60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。

售后返租(又稱(chēng)售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。三、MALL業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式探析自二十世紀(jì)末起我國(guó)許多大中城市興起了超大型購(gòu)物中心（MALL）建設(shè)熱潮，文章在介紹超大型購(gòu)物中心這一新型業(yè)態(tài)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，探討該業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，并探求MALL在當(dāng)前發(fā)展中所面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。四、什么叫房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶(hù)、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。五、什么叫投資回報(bào)率？怎樣計(jì)算？如何計(jì)算投資回報(bào)率一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金×12個(gè)月-首付款×銀行存款利率-貸款×銀行貸款利率/售價(jià)計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)-購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)〈備注：無(wú)貸款情況〉六、什么叫委托代理租賃？房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議并按協(xié)議約定在該銀行開(kāi)設(shè)賬戶(hù)、交納租賃代理保證金。租賃代理保證金的金額不得低于60萬(wàn)元。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)必須通過(guò)指定銀行代收、代付租金。七、商鋪定價(jià)要參照哪些因素？在北京，開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅底商定價(jià)的時(shí)候，主要參考住宅價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)，商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的兩倍。但在許多二、三級(jí)城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營(yíng)、柳州等，當(dāng)?shù)氐纳啼亙r(jià)格基本是住宅價(jià)格的5－10倍，甚至更高。以柳州為例，當(dāng)?shù)氐乃白≌N(xiāo)售價(jià)格每平方米不到3000元，一般商品房?jī)r(jià)格每平方米2000元出頭，但商鋪的價(jià)格基本在每平方米3萬(wàn)元，有些甚至達(dá)到5萬(wàn)多元。那么，商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開(kāi)發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤(rùn)就得出銷(xiāo)售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡(jiǎn)單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們就需要從以下幾個(gè)大的方面探討影響或決定商鋪價(jià)格的主要因素。城市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素影響商鋪價(jià)格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè)，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買(mǎi)商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平）決定能支撐什么樣的銷(xiāo)售價(jià)格。該方法最適用于針對(duì)具體項(xiàng)目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購(gòu)買(mǎi)商鋪的性?xún)r(jià)比是否合適。對(duì)任何一個(gè)城市而言，由于級(jí)差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ怯胁罹嗟模P(guān)鍵是差異大小的問(wèn)題。對(duì)中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1－2個(gè)，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格非常高；對(duì)大城市來(lái)說(shuō)，不僅有市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對(duì)于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)。城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵因素中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)黃國(guó)雄教授有一個(gè)著名的論段：城市核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競(jìng)爭(zhēng)力＝生產(chǎn)力＋流通力。在生產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競(jìng)爭(zhēng)力。如果流通力大于1，不僅可以彌補(bǔ)本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過(guò)促進(jìn)內(nèi)外交流、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟(jì)成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，而在于強(qiáng)大的流通力；我國(guó)的香港之所以成為國(guó)際大都市，被評(píng)為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因?yàn)槠涞谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)。而流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸷弯N(xiāo)售價(jià)格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣(mài)得快、價(jià)格高，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場(chǎng)，不僅影響到全國(guó)，而且輻射世界。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)榱魍Φ牟町?，商鋪?zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４?。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西單、王府井、國(guó)貿(mào)，因?yàn)樵搮^(qū)域是中國(guó)對(duì)前蘇聯(lián)、東歐國(guó)家貿(mào)易的窗口；而中關(guān)村已經(jīng)形成的電子市場(chǎng)其市場(chǎng)覆蓋華北、東北等市場(chǎng)，所以，小商鋪才能賣(mài)出14萬(wàn)／ｍ2（套內(nèi)面積）的天價(jià)。所以，開(kāi)發(fā)商在給商鋪定價(jià)的時(shí)候，還應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，即使同一個(gè)項(xiàng)目隔一條馬路，價(jià)格也許會(huì)差幾倍。所謂“一步三市”就是這個(gè)道理。投資渠道是決定一個(gè)城市商鋪價(jià)格水平的重要因素我們?cè)谏綎|東營(yíng)曾經(jīng)對(duì)商鋪投資人進(jìn)行定性訪談，當(dāng)?shù)赝顿Y人投資預(yù)期“只要回報(bào)比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在4％－5％；而在北京，投資人普遍預(yù)期是在8－10年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在10％－15％。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預(yù)期問(wèn)題。在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（ＩＲＲ），雖然在某些時(shí)候他們可能表達(dá)了同一個(gè)意思，但有本質(zhì)的不同。內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產(chǎn)投資未來(lái)現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢(qián)獲得的利潤(rùn)百分比。而資本化率是指物業(yè)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格和營(yíng)業(yè)凈收入之間的比率，該值通過(guò)市場(chǎng)上的可比物業(yè)或市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料來(lái)獲得。一個(gè)城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對(duì)平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購(gòu)買(mǎi)商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過(guò)調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營(yíng)業(yè)凈收入和購(gòu)買(mǎi)商鋪價(jià)格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。這幾年北京的商鋪投資市場(chǎng)涌入了大量的外地投資人，如建外ＳＯＨＯ五次拍賣(mài)中有4套被外地人買(mǎi)走；中關(guān)村科貿(mào)開(kāi)盤(pán)溫州人提前10多個(gè)小時(shí)就開(kāi)始排隊(duì)；銀科大廈01號(hào)商鋪更是被神秘山西買(mǎi)家以7500萬(wàn)買(mǎi)走，創(chuàng)下中關(guān)村單筆商鋪成交的最高紀(jì)錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中資本流動(dòng)性的原理。如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個(gè)很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫(huà)等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫(xiě)字樓，但是在中國(guó)的許多中小城市還沒(méi)有形成這樣的市場(chǎng)，有些城市甚至沒(méi)有股票市場(chǎng)，至于投資古玩、字畫(huà)也需要到北京來(lái)進(jìn)行交易，何況投資該類(lèi)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是惟一的選擇，因?yàn)檫@樣的城市根本沒(méi)有寫(xiě)字樓和公寓租賃市場(chǎng)。以呼和浩特為例，呼市現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)真正的公寓項(xiàng)目，惟一已經(jīng)面市銷(xiāo)售和租賃的3棟寫(xiě)字樓中，50％是開(kāi)發(fā)商頂債銷(xiāo)售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項(xiàng)目少，這也是為什么許多二、三級(jí)城市商鋪銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)高于北京的原因。除了上述因素以外，影響商鋪價(jià)格的因素還有很多，比如當(dāng)前國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點(diǎn)可以肯定的是，住宅價(jià)格不是決定商鋪價(jià)格的影響因素，以住宅價(jià)格來(lái)衡量商鋪價(jià)格的做法是沒(méi)有任何理論基礎(chǔ)支撐的。八、不同樓層的定價(jià)方法？項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。在我國(guó)，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓層居中，三、四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)下表：注：①m=k/N，其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取10%～15%。②如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下，本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳躍。根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類(lèi)比量化法的樓宇均價(jià)×（1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù))×（1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱(chēng)之為樓層均價(jià)。項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)(1)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過(guò)道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元不如遠(yuǎn)離電梯、過(guò)道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，一般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過(guò)1%。(2)戶(hù)型價(jià)格調(diào)整系數(shù)戶(hù)型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)3%。(3)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指HTMLCONTROLForms.HTML:Hidden.1客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)下表：。單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表(4)景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)景觀對(duì)于住宅購(gòu)買(mǎi)者而言，常具有決定性的影響力，對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、自然或人造的景觀單元，通常相對(duì)沒(méi)有景觀的單元而言，價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò)15%，對(duì)多面景觀也最多不要超過(guò)20%。綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶(hù)型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)。然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)×（1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價(jià)格。各單元價(jià)格的微調(diào)上述各單元的初步價(jià)格×相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入?？梢杂靡韵路椒ㄟM(jìn)行微調(diào)。1、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件差的單元價(jià)格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。2、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù)k，其中系數(shù)k＝調(diào)整后均價(jià)/類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件好的單元價(jià)格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類(lèi)比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。九、投資客心理分析投資商鋪的主要有三類(lèi)人：一類(lèi)屬于商鋪經(jīng)營(yíng)者。隨著人們生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來(lái)越多，這批人是最早關(guān)注商鋪的人；第二類(lèi)是商鋪炒家。像投資住宅一樣，北京也有一批瞄準(zhǔn)商鋪投資的炒家，哪兒的商鋪要開(kāi)始銷(xiāo)售了，這批人消息最靈通；第三類(lèi)是外地人。由于較早地接受商鋪投資的觀念，近年來(lái)，由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投資便無(wú)疑成為投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮?！肮芾硇蜕啼仭钡某霈F(xiàn)，對(duì)廣大的購(gòu)房投資者有利有弊：利益方面：A.省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可得到極大的便利。B.免去了商鋪出租期間對(duì)于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力，經(jīng)營(yíng)管理公司具備對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。C.確保了市場(chǎng)運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般"管理型商鋪"委托經(jīng)營(yíng)合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。D.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪具備對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長(zhǎng)期增值。投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于：A.大型封閉式商場(chǎng)與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴(lài)于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。在委托經(jīng)營(yíng)合同長(zhǎng)達(dá)10—20年運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，商業(yè)管理公司無(wú)力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收。B.在委托經(jīng)營(yíng)期滿后，投資者取得對(duì)商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測(cè)的后果。或許部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營(yíng)，這是合理且合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和布局，甚至對(duì)整體的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面的影響，風(fēng)險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露。十、商鋪的推廣銷(xiāo)售策略技巧有哪些主要有：（1）一次性付款：通常都有折扣。（2）分期付款：分為免息分期和低息分期（3）銀行按皆：又稱(chēng)購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋2之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向要銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由三成到九成不等。（4）返租，購(gòu)房者買(mǎi)下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價(jià)和租期由雙方協(xié)定。（5）升值銷(xiāo)售，發(fā)展商向客戶(hù)承諾，若干年后該物業(yè)將升多少，如屆時(shí)達(dá)不到這一幅度，則發(fā)展商將按當(dāng)初承諾價(jià)收回。（6）回報(bào)銷(xiāo)售，投資者只須支付部分房款（一般是30％），但暫不使用，一定期限后，（一般是7—10年）此房產(chǎn)歸客戶(hù)所有，等于是發(fā)展商用70％的方塊回購(gòu)商鋪前十年的使用權(quán)，前十年的租金也歸發(fā)展商所有，該種方法利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但不利于快速回收房款。十一、商業(yè)地產(chǎn)廣告的訴求特點(diǎn)A、推廣要從商業(yè)地產(chǎn)的終級(jí)目的出發(fā)，為招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)總的目標(biāo)是招商、銷(xiāo)售及商業(yè)運(yùn)營(yíng)三個(gè)方面的成功。招商吸引到具有強(qiáng)大品牌效力的主力店，并確保商家入駐率達(dá)到85%左右；商鋪銷(xiāo)售任務(wù)一年的完成率最低應(yīng)達(dá)到30%—50%，兩年內(nèi)基本銷(xiāo)售完成；商業(yè)運(yùn)營(yíng)也就通過(guò)宣傳、推廣活動(dòng)間接或直接帶來(lái)人流、產(chǎn)生利潤(rùn)，并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。如何有效的推動(dòng)招商、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)工作的進(jìn)展，就是評(píng)價(jià)宣傳推廣工作是否合理有效的鐵定標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，宣傳推廣應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r劃分階段。并且使每個(gè)階段的目的、投入、策略明確，保證推廣的順暢和各階段間的延續(xù)性。這樣可以避免盲目的為了宣傳而宣傳的事情發(fā)生，并可以有效的控制推廣、宣傳中所產(chǎn)生的費(fèi)用，合理的分配預(yù)算費(fèi)用。通俗的講，就是好鋼花在刀刃上，該花的決不手軟，不該花的，一分不動(dòng)。B、宣傳推廣中，應(yīng)該明確推廣目的及審核標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)用而非美觀，是商業(yè)地產(chǎn)的推廣思路。當(dāng)然，在實(shí)用的前提下，提升更多附加屬性是最佳的，但是，許多時(shí)候，宣傳推廣中的廣告推廣過(guò)于注重美觀、活動(dòng)策劃過(guò)于偏重表面的熱鬧，淹沒(méi)掉了本應(yīng)張揚(yáng)的主題、迷失了預(yù)定的目標(biāo)。作為推廣中面對(duì)目標(biāo)群體的產(chǎn)物，追求廣告畫(huà)面的個(gè)性、漂亮，追求活動(dòng)的轟動(dòng)效應(yīng)是沒(méi)有錯(cuò)的，但是必須確定一個(gè)前提，即在構(gòu)思、制作時(shí)，要將策劃案與廣告稿看為一種能產(chǎn)生收益的投資行為，并能得到數(shù)量化的預(yù)期收益指標(biāo)。不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的收益，那么廣告就可以判斷為無(wú)效廣告。C、宣傳推廣中，也要作營(yíng)銷(xiāo)者，而非生硬的推銷(xiāo)者。簡(jiǎn)單的說(shuō)，要知道目標(biāo)群體到底需要什么，而非我要告訴你什么，更不能憑空猜測(cè)。例如現(xiàn)階段目標(biāo)需要知道的是投資政策，但是卻臆斷或者按照某個(gè)策劃公司一年前撰寫(xiě)的策劃方案發(fā)布內(nèi)容為投資回報(bào)分析的廣告，這屬于與目標(biāo)群體的溝通不暢，2、3次之后，目標(biāo)群體的注意力將會(huì)轉(zhuǎn)移，對(duì)項(xiàng)目的正常進(jìn)展造成不利的因素。宣傳推廣部門(mén)在進(jìn)行一項(xiàng)推廣、宣傳工作之前，一定要先調(diào)查市場(chǎng)，摸清目標(biāo)群體的需要，然后對(duì)癥下藥。所以，宣傳推廣部門(mén)的工作不僅僅是發(fā)布廣告、策劃活動(dòng)，也應(yīng)是一個(gè)市場(chǎng)的研究員和熟知目標(biāo)群體心理的專(zhuān)家。D、公關(guān)多一些還是廣告多一些？公關(guān)與平面廣告在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中孰重孰輕？這曾是業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一。就筆者看來(lái)，公關(guān)與平面廣告在商業(yè)項(xiàng)目推廣中的作用是一樣的，只是根據(jù)不同階段和傳達(dá)不同信息所選擇的手段。平面廣告是通過(guò)創(chuàng)意的新穎和訴求點(diǎn)的針對(duì)性傳播信息；公關(guān)則通過(guò)新聞、事件的策劃和推廣傳遞企業(yè)的信息。作為企業(yè)宣傳推廣的有效工具，是相輔相成的。但是從影響效果來(lái)說(shuō)，公關(guān)的千人成本更低、造成的口碑和影響力更高一些，此外，它的時(shí)效性也比平面廣告更長(zhǎng)。E、勾繪前景，而非強(qiáng)調(diào)實(shí)用、優(yōu)惠。住宅的推廣格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降價(jià)（優(yōu)惠）；商業(yè)地產(chǎn)不光強(qiáng)調(diào)地理上的優(yōu)勢(shì)，還需要強(qiáng)調(diào)其商業(yè)上的前景。例如，國(guó)內(nèi)多數(shù)SHOPPINGMALL并不處于傳統(tǒng)的商圈內(nèi)，說(shuō)服商家入駐就靠開(kāi)發(fā)商對(duì)前景的規(guī)劃。雖然商家大多以利益為上，但是真正有實(shí)力的商家會(huì)看重長(zhǎng)期利益。企業(yè)一方面要用市場(chǎng)的實(shí)績(jī)來(lái)證明自己的優(yōu)秀，另一方面企業(yè)要不斷描述自己的美好前景給目標(biāo)群體，目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)可了公司的理念、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)思路，即使暫時(shí)有各方面的顧慮，也終將成為開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)定擁護(hù)者，與項(xiàng)目站在一起，共同提升項(xiàng)目的品牌。相反，如果一味的強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠，被人認(rèn)為有某些陰暗面是對(duì)項(xiàng)目非常不利的。而且，商家不會(huì)為一些優(yōu)惠去冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。F、自抬身價(jià)，知名度與美譽(yù)度并進(jìn)，張顯品牌魅力。有一些商業(yè)地產(chǎn)為了達(dá)到迅速招商、銷(xiāo)售的目的，頻頻參加一些展覽會(huì)，把自己混跡于普通住宅、商場(chǎng)項(xiàng)目中，這樣，短期內(nèi)可能會(huì)招攬一些商家，但是也失去了在大眾心中商業(yè)地產(chǎn)品牌的魅力，使大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)等同于商場(chǎng)，失去好奇感，對(duì)以后的商鋪銷(xiāo)售工作及開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)造成不利的因素。在商業(yè)地產(chǎn)中，宣傳推廣要始終堅(jiān)持知名度與美譽(yù)度并進(jìn)，張顯品牌魅力。只有知名度，才能吸引目標(biāo)；只有美譽(yù)度，才能提升項(xiàng)目的前景空間，吸引更多的商家入駐；有了自身品牌和諸多商家的品牌，并成為一個(gè)有機(jī)的品牌集中營(yíng)，后期的銷(xiāo)售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)才能成功。所以，在商業(yè)地產(chǎn)的推廣宣傳中，知名度、美譽(yù)度、品牌魅力三者應(yīng)緊密結(jié)合，絕不能顧此失彼，G、挖掘自身，樹(shù)立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。在宣傳推廣中，許多成功的操作模式和項(xiàng)目的自身模式，往往容易被競(jìng)爭(zhēng)者模仿、抄襲。所以宣傳推廣一定要建立他人較難模仿的優(yōu)勢(shì)。難模仿意味著競(jìng)爭(zhēng)的減少。想在當(dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中站住腳,推廣工作在剛起步時(shí)就應(yīng)該建立自己的、他人難以模仿的優(yōu)勢(shì)，也許項(xiàng)目自身的有些優(yōu)勢(shì)別人的確難以模仿，但不證明無(wú)法模仿，所以我們一定要鞏固自身已有的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)必須大力挖掘項(xiàng)目在推廣中新的優(yōu)勢(shì)和宣傳中的自有模式。十二、商場(chǎng)細(xì)節(jié)方面1、根據(jù)他們的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的法定代表人來(lái)確定承租人是否構(gòu)成違約：法定代表人如果有承租人，則不構(gòu)成違約，否則構(gòu)成違約（不論他們是要結(jié)婚還是其他）；2、承租人的裝修費(fèi)用由其自己承擔(dān)，你也不承擔(dān)違約責(zé)任：不違法的雙方協(xié)議及相關(guān)條款是合法有效的，承租人在投入資金進(jìn)行房屋裝修前，必須征得出租人的同意，否則在返還房屋時(shí)應(yīng)該恢復(fù)房屋原狀，費(fèi)用由承租人自己負(fù)擔(dān)；政府開(kāi)發(fā)行為對(duì)合同構(gòu)成不可抗力，出租人對(duì)此免責(zé)，即：不承擔(dān)違約責(zé)任。不論其合伙協(xié)議是否真實(shí)，都不能作為承租人免責(zé)的理由，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)執(zhí)照是公文書(shū)，其證據(jù)效力大于協(xié)議（私文書(shū)）。也就是承租人不能證明他是現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)者，結(jié)果：他轉(zhuǎn)租了！第五、物業(yè)一、商場(chǎng)的物業(yè)管理內(nèi)容是哪些？收費(fèi)構(gòu)成怎樣？商場(chǎng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括：

（1）維護(hù)管理：清潔維護(hù)管理、機(jī)電維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、咨詢(xún)系統(tǒng)維護(hù)

（2）安全管理：保安勤務(wù)管理、中控室管理、消防安全管理、一般安全管理、危機(jī)處理、緊急事故處理、風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)、

（3）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：廣告營(yíng)銷(xiāo)、市場(chǎng)企劃、租戶(hù)服務(wù)、內(nèi)部裝修、公共關(guān)系

（4）業(yè)務(wù)管理：商家管理、招商工作、商家和約、商家關(guān)系

（5）人事管理：人員培訓(xùn)、組織設(shè)置、人力配置、薪酬制度、人員績(jī)效考核、勞資關(guān)系

（6）一般管理：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理、財(cái)務(wù)出納管理、收銀管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)管理，資金計(jì)劃調(diào)度等、行政管理、貨物運(yùn)輸裝卸管理、后勤管理、法律事務(wù)等

（7）停車(chē)管理：交通規(guī)劃、指揮調(diào)度、收費(fèi)管理、交通安全管理等收費(fèi)構(gòu)成：

（1）對(duì)眾多品牌商家收取商鋪?zhàn)饨?/p>

（2）對(duì)商場(chǎng)內(nèi)外廣告宣傳費(fèi)用的收取

（3）自營(yíng)部分的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)所得

（4）對(duì)停車(chē)場(chǎng)出租費(fèi)用的收取

（5）對(duì)品牌商家進(jìn)行公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)收取場(chǎng)地租賃費(fèi)用二、住宅的物業(yè)管理內(nèi)容是什么？收費(fèi)構(gòu)成怎樣？國(guó)家關(guān)于物業(yè)公司的管理資質(zhì)與級(jí)別認(rèn)證怎樣？住宅的物業(yè)管理內(nèi)容：(一)日常管理工作1.日常管理工作的內(nèi)容（1）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;（2）房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;（3）住戶(hù)裝修管理；（4）車(chē)輛管理；（5）客戶(hù)檔案管理；2、安全保衛(wèi)（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問(wèn)題，制定治安案件發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn)；（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理?xiàng)l例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程；

3、清潔綠化

（1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場(chǎng)所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程；

（3）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定；

（4）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

4、消防

（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn)；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人；

（3）制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國(guó)家規(guī)定要求；

5、水、電設(shè)備的管理、維護(hù)

（1）了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問(wèn)題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時(shí)率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn)；

（2）制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)流程，以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn)；

（3）制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)；

6.房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理

（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問(wèn)題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時(shí)率及驗(yàn)收合格率指標(biāo)；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定；

（3）制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

（4）業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對(duì)承租人的管理規(guī)定。

7.住戶(hù)裝修管理

（1）制定住戶(hù)裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時(shí)間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報(bào)手續(xù)；

（2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響；

8.車(chē)輛管理

（1）車(chē)輛管理包括機(jī)動(dòng)車(chē)及非機(jī)動(dòng)車(chē)的管理；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車(chē)輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

（3）制定停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)棚的完好率、維修及時(shí)率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。

9.客戶(hù)檔案管理

（1）客戶(hù)檔案包括與客戶(hù)有關(guān)的各類(lèi)入住資料、申請(qǐng)表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄；

（2）建立客戶(hù)檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。（二）便民服務(wù)物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定。

1.便民服務(wù)

（1）可分為無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)兩類(lèi)，內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化；

（2）無(wú)償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出；有嘗服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定；

2.建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語(yǔ)及行為。（三）與業(yè)主日常溝通1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容：（1）通過(guò)、信函、張貼公布及面對(duì)面等形式處理各項(xiàng)與客戶(hù)有關(guān)的事務(wù)；

（2）通過(guò)登門(mén)或約見(jiàn)的形式，定期或不定期拜訪客戶(hù)；（3）通過(guò)組織專(zhuān)題或系列活動(dòng)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)；（4）應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時(shí)，物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過(guò)正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。（四）處理客戶(hù)投訴

1.物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則，規(guī)范客戶(hù)投訴的處理流程；（1）接到投訴時(shí)，首先要假定我們的工作存在問(wèn)題；

（2）出現(xiàn)投訴，一定要及時(shí)向上反映信息；

（3）面對(duì)重大的投訴問(wèn)題，第一負(fù)責(zé)人要親自處理；

（4）在滿足客戶(hù)的要求時(shí)，應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則辦事。

2.物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)分析、總結(jié)客戶(hù)投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。（五）營(yíng)造社區(qū)文化1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面。社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶(hù)業(yè)余生活的豐富。2.物業(yè)管理公司應(yīng)把營(yíng)造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。3.社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面：（1）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌；（2）家庭的生活方式；（3）住戶(hù)的鄰居關(guān)系；

4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約，通過(guò)設(shè)立專(zhuān)欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守，起模范表率作用。

5.社區(qū)文化活動(dòng)有各種類(lèi)型，包括：各類(lèi)競(jìng)技、表演、旅游、購(gòu)物、培訓(xùn)班、夏令營(yíng)、節(jié)日慶?；顒?dòng)以及當(dāng)?shù)卣M織的各類(lèi)精神文明活動(dòng)。

6.開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，物業(yè)管理公司應(yīng)：（1）分析住戶(hù)的構(gòu)成，充分了解住戶(hù)的需求；（2）針對(duì)不同的層面，制定各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)方案及經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)；（3）提高并逐步改善活動(dòng)場(chǎng)地。（六）住宅物業(yè)收費(fèi)構(gòu)成：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常