2023年置業(yè)公司制度篇

2023年置業(yè)公司制度篇

書目

置業(yè)公司項目預算管理制度

地產(chǎn)置業(yè)公司項目預算管理制度

1、目的

為規(guī)范公司預算、結算工作的管理,確保預算系統(tǒng)工作人員正確完成任務、維護公司利益,制定本制度。

2、適用范圍

本制度適用于集團本部及下屬各項預算部門全部工作人員,必需嚴格遵守。

3、管理職責

集團預算部負責對下屬各項目預算部門的管理和監(jiān)督,協(xié)調(diào)、統(tǒng)一預算系統(tǒng)工作;項目預算部門負責項目預算、結算工作,并負完全責任。

4、定義

4.1小高層:7~17層建筑物;

4.2高層:18層及以上建筑物;

4.3簽證:工程合同履行過程中進行索賠與反索賠的依據(jù),分簽證和反簽證;

4.4項目單項工程結算精確率:1-(集團預算部審核后核減額/審核后結算造價);

4.5項目平均工程結算精確率:考評周期內(nèi)單項工程結算精確率的平均值。

5、管理規(guī)定/程序

5.1工程預算

5.1.1預算編制時間:施工圖出齊,多層、高層土建工程一個月內(nèi)應有完整的主體預算書,二個月內(nèi)應有主體鋼筋計算書,三個月內(nèi)應有完整的單位工程預算書,別墅、安裝工程一個月內(nèi)應有完整的單位工程預算書;

5.1.2預算書及其計算稿應齊全并存檔;

5.1.3應按上市劃分原則剛好編制預算工作臺帳,每月上報集團備案;

5.1.4預算書如有更改造價,需手續(xù)齊全,并經(jīng)集團審核后備案;

5.1.5預算編書必需按公司規(guī)定的材料品牌及價格、相應定額及取費進行編制;

5.1.6凡公司未明確材料品牌及價格的材料(或設備),需經(jīng)集團審核明確材料品牌及結算價格后,予以運用;

5.1.7屬單價合同的,如有未明確單價的,應剛好報送集團審批,便于今后結算工作開展;

5.1.8總包合同及單價合同工程造價必需經(jīng)集團審核批準后,予以簽署合同;

5.2工程進度

5.2.1進度報表應在次月6日前報送項目總經(jīng)理審批,同時報送集團;

5.2.2編制進度預算必需按合同規(guī)定費程序或公司常規(guī)性文件執(zhí)行;

5.2.3進度預算報表應有完整的計算稿和預算書;

5.2.4進度預算書必需有編制人和項目預算部門負責人簽名確認;

5.2.5進度預算造價不得超出最終結算造價的2%,進度預算造價不得小于最終結算造價的10%;

5.2.6工程完工后,工程總造價應在當月一次性上報,以后不予調(diào)整;如有調(diào)整,需經(jīng)集團審批后予以調(diào)整;

5.2.7進度報表嚴格根據(jù)上市分區(qū)原則進行劃分,便于成本及財務審計;

5.3工程結算

5.3.1結算封面必需按公司規(guī)定格式并填寫規(guī)定數(shù)據(jù);

5.3.2結算書、計算書電子文件必需按規(guī)定在送集團預算部三日內(nèi)發(fā)送到規(guī)定郵箱;

5.3.3結算書必需按年度責任指標要求時間報送集團審核;

5.3.4項目單項工程結算精確率要求在99%(含)以上;項目平均工程結算精確率要求在99.8%(含)以上;

5.3.5項目督導級以上人員在預算員完成結算后,土建、市政、安裝、裝修單位工程必需在一個月內(nèi)完成復核,其他必需在一周內(nèi)完成復核;

5.3.6結算在經(jīng)集團預算部審核后,必需在15個工作日內(nèi)修改完成并送回集團預算部;

5.3.7結算在經(jīng)集團預算部審核后,對集團審核看法有疑問或看法的,應在5個工作日內(nèi)進行溝通及處理;

5.3.8項目結算應有完整的按上市原則進行劃分的結算臺帳;并按上市要求時間內(nèi)完成總體結算任務,便于公司成本審計;

5.3.9結算編制必需有足夠的依據(jù)資料,口頭變更等狀況不得予以計算;

5.4簽證復核

5.4.1簽證必需由預算員復核簽名,項目責任人蓋章才能生效;

5.4.2簽證工程量要進行嚴格復核;

5.4.3復核簽證統(tǒng)計表必需按規(guī)定格式要求統(tǒng)計,每月5日準時上報集團預算部備案;

5.4.4反簽證須剛好編制預算,上交財務扣款,并建立反簽證臺帳;

5.5部門管理

5.5.1擅長維系團隊,當年度人員流失小于40%;

5.5.2遵循公司管理程序,遵守公司有關工作原則和發(fā)文要求及精神,剛好上傳下達;

5.5.3年度必需支配2次以上員工培訓,并將培訓方案、教案、執(zhí)行狀況以書面形式上報集團預算部備案;

5.5.4年度必需支配1次以上對工程部員工預算學問培訓,并將培訓方案、教案、執(zhí)行狀況以書面形式上報集團預算部;

5.5.5加強廉政建設管理,杜絕廉政問題的發(fā)生;

5.5.6項目架構及人員定編必需按集團規(guī)定執(zhí)行。

置業(yè)公司選購 管理制度

地產(chǎn)置業(yè)公司選購 管理制度

1.目的

為了規(guī)范選購 工作,提高選購 工作的效率,作為選購 人員與選購 部門的工作準則與行為規(guī)范,以保證選購 工作健康、有序、高效地運作,從而圓滿完成選購 任務,滿意公司各部門對選購 業(yè)務的要求,以此制定本選購 管理制度。

2.適用范圍

本制度適用于全部從事材料選購 的業(yè)務人員,只要涉及材料選購 業(yè)務活動的,便視為材料選購 業(yè)務人員。

3.定義(或相關說明)

為了肅穆選購 工作紀律,明確業(yè)務人員在選購 工作中的責任,約束選購 工作中的違法行為,保障公司選購 工作的正值順當進行,維護公司及客戶利益,公司選購 程序得以嚴格執(zhí)行,要求集團選購 系統(tǒng)各成員必需遵守本制度所制定之條款。

4.管理規(guī)定

4.1業(yè)務人員應當遵紀遵守法律,守職業(yè)道德和崗位紀律;嚴格執(zhí)行崗位責任。

4.2業(yè)務人員應當熟識選購 工作和相關專業(yè)學問;業(yè)務人員應當不斷努力提高自己在材料、選購 方式及影響選購 工作的作業(yè)流程上及其他的相關業(yè)務學問;業(yè)務人員應當主動參與各項相關的培訓活動。

4.3業(yè)務人員應當熟識和了解公司的發(fā)展方向、目標與前景;熟識公司內(nèi)部、各分公司以及各項工地等的運作狀況。

4.4業(yè)務人員應當節(jié)約選購 開銷,提高工作效率;主動投入選購 工作,主動開拓材料市場。

4.5業(yè)務人員在選購 過程中必需真正做到貨比多家(至少三家),嚴格履行'材料單價對比表'制度。

4.6業(yè)務人員應當堅持適質(zhì)、適量、即使和全面的選購 原則。

4.7業(yè)務人員應努力促進材料供應商或工程承包商之間的同等競爭,在交易中采納和堅持良好的商業(yè)準則。

4.8業(yè)務人員在工作中應當杜絕相互推委責任的現(xiàn)象。

4.9業(yè)務人員應敬重同事的善意忠告和建議,表現(xiàn)出為選購 職業(yè)一份力氣的愿望。

4.9.1業(yè)務人員之間應相互協(xié)作、主動協(xié)調(diào);加強溝通、取長補短。

4.9.2業(yè)務人員應聽從上級領導工作支配和指揮。

4.10業(yè)務人員應敬業(yè)樂業(yè),努力提高自身素養(yǎng)和業(yè)務水平。

4.10.1業(yè)務人員應長期保持整齊、親善、親切的形象。

4.11業(yè)務人員應忠于職守、堅持原則,維護公司的信譽和利益,保證自己的行為不損害公司利益。

4.12業(yè)務人員應城市信用、嚴密謹慎、仔細負責。

4.13業(yè)務人員應當不帶個人偏見,在考慮全部因素的基礎上,從供應最佳價值的供應商處選購 。

4.14業(yè)務人員應敬重市場公允競爭,規(guī)避一切可能危害商業(yè)交易的公允性的利益沖突。

4.15業(yè)務人員應當懇切地對待供應商和潛在的供應商,以及其他與自己有商業(yè)來往的對象。

4.16業(yè)務人員應當嚴厲拒絕供應商或潛在供應商的贈禮。

4.17業(yè)務人員不得違反公司制度。

4.17.1業(yè)務人員不得疏怠履行職務,推卸或躲避工作責任。

4.17.2業(yè)務人員不得虛報工作成果,怠瞞工作問題。

4.18業(yè)務人員必需自覺維護公司的合法經(jīng)濟權益。不得供應虛假材料價格,杜撰虛假理由瞞騙公司。

4.19業(yè)務人員不得假公濟私,損害公司利益謀取私利。

4.19.1業(yè)務人員不得在其他存在可能存在業(yè)務來往的單位兼職;不得以任何形式與公司有厲害管理的經(jīng)營活動。

4.20業(yè)務人員必需城市履行職責。不得利用職務之便為配偶、子女或其他親友從事經(jīng)濟活動供應實惠條件;不得為供應商謀取不正值利益。業(yè)務人員不得與供應商串通損害公司利益。

4.21業(yè)務人員必需連接自律、秉公辦事。不得私自接受供應商或潛在供應商的請客、送禮以及任何形式的酬勞;不得接受可能影響材料選購 活動的各種接待和宴請。

4.22業(yè)務人員必需公私分明,嚴格遵守有關公款公物的管理、運用規(guī)定。不得將公款公物用與私人開支或運用;不得借用公款逾期不還。業(yè)務人員不得以任何形式私分公司財務。

4.23業(yè)務人員在選購 活動中必需勤儉辦事、厲行節(jié)約,不得揮霍公司財產(chǎn)。

4.24業(yè)務人員不得超越職權,不得濫用職務。

4.25公司激勵業(yè)務人員不斷開拓和創(chuàng)新,激勵主動進去和改革者。保障業(yè)務人員的餓正常工作秩序。

5.監(jiān)督與實施

5.1公司對降低選購 成本貢獻突出的業(yè)務人員賜予嘉獎。

5.2公司對具保違反崗位紀律與廉正制度的選購 經(jīng)查證屬實的人員賜予嘉獎。

5.3對違反本管理制度,弄虛作假、謀取私利,收受或變相收受回扣和賄賂的業(yè)務人員,公司依據(jù)清潔輕重賜予同胞指責、記過、減薪、降職和開除的處分。

5.4使公司財產(chǎn)造成損失的,應依法賠償。構成犯罪者,依法追究刑事責任。

5.5對存在不正值競爭行為的不法供應商,公司實行終止貿(mào)易合作的單方措施,并對公司的損失保留追究業(yè)務人員和供應商連帶責任的法律權利。

6.附則

本制度以集團公司行為規(guī)范為準則,依據(jù)實際運作狀況而不斷作修改完善,以加強對選購 的管理。

置業(yè)公司合同成本部制度

地產(chǎn)置業(yè)公司合同成本組制度

一、合同審批工作程序

1、涉及房地產(chǎn)開發(fā)的合同統(tǒng)一由合同成本組制作(或幫助制作)、報上級審批。

2、合同制簽安排的制定:依據(jù)項目年度開發(fā)安排,在每區(qū)既定的開發(fā)日期前一個月內(nèi)(或土方工程進場施工后5天內(nèi))編制合同制簽安排表,依據(jù)工程開發(fā)進度安排中各分項工程開工時間,確定各分項工程合同制作時間。

3、合同資料的收集。依據(jù)合同制簽安排表中預估的各分項工程的開工時間,同工程部、預算組、集團房管中心主動聯(lián)系,跟進確定相關工程的施工方案、施工圖紙、施工單位、工程量、工程造價的工作。確保在工程單價及工程量確定后3日內(nèi)制作完合同,確保在工程開工前簽署出相關合同。

4、合同成本組洽談的工程項目由合同成本員通知兩個以上的施工單位申報施工方案、施工圖紙、用料明細及單價表,交由集團房地產(chǎn)中心或工程技術部確認施工方案、施工圖紙后三日內(nèi)主動同施工單位談定單價,報總經(jīng)辦負責人復核,并報集團房地產(chǎn)中心核定單價,同時向預算組發(fā)出審核工程量的工作聯(lián)系函,在收到集團房地產(chǎn)中心核定單價及預算組核定的工程量后三日內(nèi)制作合同,確保在工程開工前簽署出相關合同。

5、凡由工程部洽談的工程項目,在工程部會同集團房地產(chǎn)管理中心確定施工方案、施工圖紙及施工單位后,主動聯(lián)系同相關部門聯(lián)系,向預算組發(fā)出審核工程量及工程單價的工作聯(lián)系函,合同成本組在收到預算組核定的工程單價、工程量后三日內(nèi)制作合同,確保在工程開工前簽署出相關合同。

6、凡由預算組洽談的工程項目,由預算組會同集團房地產(chǎn)中心確定施工圖紙、工程單價、總價及施工單位,合同成本組在收到由集團房地產(chǎn)中心審批的工程單價、預算書后三日內(nèi)制作合同,確保在工程開工前簽署出相關合同。

7、合同的制作。合同成本員依據(jù)由集團統(tǒng)一編定的各項工程的合同范本并結合工程的實際狀況,與工程部、預算組主動聯(lián)系制作工程合同,實現(xiàn)合同的規(guī)范化、完整性,作為合同附件的文件必需附齊。合同制作完成后,在erp系統(tǒng)上填寫合同相關信息并導出合同審批表。

8、合同的報送審批。合同管理員將制作完的工程合同交項目總經(jīng)辦負責人復核后,由轉(zhuǎn)交綜合管理部的合同管理員上報綜合管理部負責人審批,綜合管理部負責人審批完畢后報項目負責人及區(qū)域負責人會簽(各負責人于合同審批表上簽字確認),并確保在兩個工作日內(nèi)完成項目階段的審批。在項目審批完畢的當日將合同轉(zhuǎn)交房地產(chǎn)管理中心及主管副主席對工程分包及合同條款評審會簽。

9、合同的簽訂。主管副主席簽字后,項目合同管理員將原始資料表及合同審批表存檔并聯(lián)系施工單位帶齊公章到我方辦公室簽署,如施工單位不能將公章帶出簽訂合同,則應打印好合同規(guī)定的份數(shù)加蓋騎縫章后交施工單位帶回公司簽署,(打印好的合同必需蓋好騎縫章,在有取費程式的合同還應當在取費程式上蓋章),施工單位簽署完畢送回后還應細致檢查有無漏、缺、換頁,無上述狀況則送項目負責人或?qū)Ｘ煴皇跈嗳撕炞植⒓由w項目公章后方為生效。

9、項目中其余部門在房地產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)生的合同必需經(jīng)合同成本組進行審核,由合同成本組供應統(tǒng)一的合同范本。

二、合同歸檔工作程序

1、經(jīng)項目負責人簽署后的合同由各項目依據(jù)類別加蓋公章、騎縫章(必要狀況下加蓋合同修正章)后,進行對其進行編號:

zz高爾夫球會'yy高字(××)第建(××)號';

kk新城項目'yy字(××)凱第(××)號';

dd項目'yy字(××)涌第(××)號';

2、合同正副本的區(qū)分原則:加蓋'正本'章的合同為兩份,其余為副本。

3、合同歸檔工作由項目專責人員負責,合同正本送項目財務部存檔,合同副本原件按相應的分發(fā)部門復印后,交集團房地產(chǎn)管理中心資料室存檔,合同需按編號排列并登記;

4、合同成本組內(nèi)全部存放總檔合同的文件袋上必需標注項目名稱、年份及編號起迄;

5、合同成本組總檔合同歸檔時,均需在相應的合同登記表內(nèi)列明合同編號、工程項目、承包單位等基本要求;

6、當出現(xiàn)甲方已簽署并編號的合同交送至乙方辦理時,必需預先于合同登記

表上列注,以免出現(xiàn)重復編號的狀況。

三、合同分發(fā)工作程序

1、合同分發(fā)程序必需自合同雙方簽訂后一天內(nèi)完成。

2、項目專責人員對項目負責人簽署、項目加蓋公章的合同(一式四份或六份)進行編號、登記,然后將正、副本各一份返還施工單位,并要求乙方登記簽收。

3、其余正、副本各一份由項目資料室進行分發(fā),正本給項目財務部,副本交集團資料總室,另外副本復印一式叁份,一份由項目資料室存檔,一份分發(fā)合同成本組,一份分發(fā)到集團房地產(chǎn)管理中心綜合管理部,并做好登記。

四、合同借閱工作程序

1、預算組在合同組借閱合同、其他部門在項目資料室借閱合同,集團公司其他部門在集團綜合管理部借閱合同;

2、凡因工作須要借閱合同者,需先填寫合同借閱申請表,并經(jīng)由部門經(jīng)理審批后,方可進行借閱;

3、借閱者持合同借閱申請表至相關合同檔案管理人員處辦理手續(xù),在借出合同后應在申請表上經(jīng)辦人欄簽署;

4、合同借閱時間超過二十四小時時,相關合同檔案管理人員必需口頭或書面通知借閱人辦理歸還或續(xù)借手續(xù);

5、合同歸還時,相關合同檔案管理人員必需仔細查核合同的完整性,并簽實歸還日期及經(jīng)辦人。

五、合同跟蹤工作程序

1、依據(jù)合同中付款方式約定,結合工程進度和質(zhì)量,制作資金安排,確保工程準時開工。

2、合同成本組依據(jù)工程進度,每月不定期對合同執(zhí)行狀況進行合同履約狀況巡查,內(nèi)容包括:甲乙雙方工作落實狀況,資金到位狀況,工期,質(zhì)量,平安文明施工等狀況,并作書面資料記錄分別報項目負責人和集團綜合管理部。

3、依據(jù)合同巡查狀況,與工程部、預算組、財務部等多方進行溝通,跟進其執(zhí)行狀況。

4、合同成本組通過常常性與工程監(jiān)管部門的溝通,結合親身到現(xiàn)場視察了解工程進度與質(zhì)量狀況,為工程進度款的安排供應參考。

5、通過現(xiàn)場的視察,結合工程開發(fā)依次,為下一階段要進場的工程做好打算,并起到警鐘效應,避開工程支配不周而導致前松后緊的現(xiàn)象。

6、合同成本組每月要對月內(nèi)簽署的合同、待簽合同、終止合同等進行統(tǒng)計,制作合同臺帳。

六、合同評估工作程序

1、由合同成本組組織預算組、工程部等相關人員,對工程承包方進行評估;

2、評估內(nèi)容包括承包方的誠信度、施工質(zhì)量、技術力氣、管理水平、平安文明施工、機械設備、自有資金和合同條款不足之處等狀況

;

3、經(jīng)過綜合評估后,為日后確定承包方及洽談合同的供應參考看法。

七、工程資金安排制定、審批程序:

1、合同管理員依據(jù)財務部編制的上月財務報表及上月資金安排安排編制《資金安排安排付款狀況月報表》。

2、合同管理員依據(jù)預算部編制的上月《工程進度報表》、《物業(yè)抵扣報表》、預算部文員提交的《結算書簽批匯總表》(以經(jīng)房管中心審批完畢的工程結算書上的造價為準)、即將開工工程合同及《資金安排安排付款狀況月報表》等資料匯總分析后兩個日歷天編制完成當月工程資金總安排,由項目負責人審核后發(fā)送相關部門并報集團公司備案。

3、合同成本組依據(jù)各施工合同付款條款、現(xiàn)場實際進度、結合項目資金到位實際狀況,經(jīng)核實、協(xié)調(diào)后一天內(nèi)制作工程資金安排安排正稿提交項目負責人確認后再送綜合管理部相關負責人復核最終報送集團房地產(chǎn)管理中心正式審批,最終由主管董事副總裁或主管副主席審批方為生效(各負責人于資金安排安排上簽字確認)。

4、于每月最終一日向總經(jīng)理提交當月資金安排安排匯總表并上報集團公司房地產(chǎn)管理中心備案。

5、由合同成本員依據(jù)工程開發(fā)安排和開發(fā)進度于編制下月的工程資金用量預料報表,于每月總安排完成后其次天提交至項目總經(jīng)理批閱后送項目財務部,同時上報集團公司房地產(chǎn)管理中心綜合管理部及財務中心備案。

6、由合同成本員于每年春節(jié)前的三個月起先預料'春節(jié)前工程資金用量表',并上報集團房地產(chǎn)管理中心綜合管理部及財務中心審批、備案。

7、由合同成本員依據(jù)已確定的其次年工程開發(fā)安排制作下一年度'工程資金用量表',并上報集團房地產(chǎn)管理中心綜合管理部及財務中心審批、備案。

八、工程資金安排發(fā)放工作程序

1、工程資金總安排經(jīng)審核后,馬上復印并分發(fā)至房地產(chǎn)項目各相關部門、人員并報送集團公司備案。

2、項目收到已審批的工程資金安排安排并與房地產(chǎn)項目財務溝通落實資金后,即通知施工單位到相關部門領取'開具發(fā)票通知單',憑該'通知單'到工程所在地地稅部門開具發(fā)票后交回項目部。

3、項目將施工單位開具的工程發(fā)票提交項目負責人審批簽署后,馬上通知施工單位領取發(fā)票到財務部收取該項工程款。

九、工程結算書的傳遞及結算款保修金支付的工作程序:

1、由預算組將經(jīng)二審組審核通過的結算書編號、登記、歸檔,于每月五日前形成報表提交給合同管理員;

2、合同管理員將待審批結算書登記錄入當月'工程資金總安排'中的'結算款'一欄,同時將其在'進度款'一欄中刪除,以待支配工程資金安排安排。

3、合同管理員將已支配了資金安排安排的結算書以書面形式通知預算部文員提交主管副主席審批;

4、結算書簽出后,經(jīng)預算部歸檔登記后轉(zhuǎn)發(fā)房地產(chǎn)資料總室、項目資料室、財務部。各房地產(chǎn)項目財務部依據(jù)已批的結算書和工程資金安排安排支付結算款。合同管理員依據(jù)預算部文員的登記在'資金總安排''結算款'相應的工程后備注'已批';

5、將按合同規(guī)定扣留施工單位的保修金列入工程資金總安排中:a.若保修期已滿則列入'應付保修金'版塊,b.若保修期未滿則列入'潛在保修金'版塊;

6、合同管理員核實已結算工程的保修期已滿后,通知施工單位到物業(yè)管理服務公司開具保修證明(樣板房裝修工程由裝修部開具保修證明)并將保修證明交回財務部;

7、項目物業(yè)管理服務公司將開具好的保修證明傳真給合同成本組一份,并將保修證明所列保修期間發(fā)生之保修費用從應付保修金中扣除,余額則為實際應付保修金額,列入資金安排安排中待批;

8、工程資金安排安排及發(fā)票審批簽署完畢后,施工單位憑已批發(fā)票及保修證明到財務領取保修金;

十、電梯資金支付的工作程序:

1、電梯購銷、安裝合同簽訂后,合同成本員依據(jù)合同條款的規(guī)定剛好支配預付訂金安排,經(jīng)審批通過后,通知電梯公司開具發(fā)票收款,確保電梯公司按安排支配生產(chǎn)(電梯公司收到訂金后支配生產(chǎn),每臺電梯的生產(chǎn)周期為二個月)。

2、工程部在電梯具備進場前兩周通知合同成本組,由合同成本組負責落實電梯公司出貨狀況及提貨資金安排的支配審批,在提貨前一周通知電梯公司開具發(fā)票收款,確保電梯準時提貨、進場安裝。

3、電梯安裝完畢,經(jīng)政府職能部門驗收合格并出具合格證明后,依據(jù)實際狀況恰當支配余款。

十一、工程成本管理工作程序

1、新開發(fā)片區(qū)(或組團)的規(guī)劃方案確定后三個工作日內(nèi),由合同成本員幫助總經(jīng)辦負責人組織支配本項目負責人、預算部、財務部、集團公司綜合管理部、預算部、財務中心對方案進行工程成本限制指標探討,并于七個工作日內(nèi)提交工程成本限制預料報告,報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批,審批手續(xù)必需在四個工作日內(nèi)完成。審批完成的成本限制報告須馬上報項目財務、項目負責人、集團房地產(chǎn)管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

2、由合同成本員依據(jù)項目預算部出具新開發(fā)片區(qū)(或組團)的面積指標在七個工作日內(nèi)完成工程成本限制報告的調(diào)整,并報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批,審批手續(xù)必需在四個工作日內(nèi)完成。審批完成的成本限制報告(修訂本)須馬上報項目財務、項目負責人、集團房地產(chǎn)管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

3、由合同成本員于每季度第一個月(即1、4、7、10月)的十五日前,對已開發(fā)片區(qū)(或組團)出具工程成本跟蹤報告,并報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批,審批手續(xù)必需在四個工作日內(nèi)完成。審批完成的成本限制報告(修訂本)須馬上報項目財務、項目負責人、集團房地產(chǎn)管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

4、成本管理員每月二十五日必需到現(xiàn)場核實各地塊形象進度并拍攝照片,下月十日前依據(jù)各地塊現(xiàn)場形象進度、工程進度報表、結合本地塊的預料報告,在5個工作日內(nèi)制作出各地塊的成本分項報告,并報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批,審批手續(xù)必需在四個工作日內(nèi)完成。審批完成的成本分項報告須馬上報項目負責人、集團房地產(chǎn)管理中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

由項目合同成本員對已交樓的開發(fā)片區(qū)(或組團),在預算部出具工程臺帳的十四個工作日內(nèi)出具成本分析報告,并報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批,審批手續(xù)必需在四個工作日內(nèi)完成。審批完成的成本限制報告(修訂本)須馬上報項目財務、項目負責人、售樓部、集團房地產(chǎn)管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

5、示范單位(指非批量交示范單位)裝修成本造價由項目合同成

本員于樣板房裝修完成后一周內(nèi)出具報告,報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批,審批手續(xù)必需在七個工作日內(nèi)完成。審批完成的成本限制報告(修訂本)須馬上報財務、項目負責人、項目售樓部、集團房地產(chǎn)管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

6、批量交樓的裝修成本造價由合同成本員于裝修預算書審定的七個工作日內(nèi)出具交樓標準的裝修造價,報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批,審批手續(xù)必需在七個工作日內(nèi)完成。審批完成的成本限制報告(修訂本)須馬上報項目財務、項目負責人、集團房地產(chǎn)管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

7、由合同成本員每個月將已簽合同、已施工未簽合同等現(xiàn)場實際狀況填入目標成本表對應的子目下,分析成本指標執(zhí)行狀況,對于超指標分項提出解決方案,并上報房地產(chǎn)管理中心。

十二、分包工程核價工作程序

1、詳細分包范圍概指:

鋁合金門窗工程、幕墻工程、鋁合金百葉工程、伸縮縫工程、

玻璃工程(含隔墻、欄板)、石材工程(含洗石米、洗卵石)、

雕塑工程、鐵藝工程、涂飾(室外及外墻)工程、劃線工程、

細部工程、防水工程、康體工程、不銹鋼工程、鋁制品工程、

鑄鐵工程、智能工程、設備工程、瀝青鋪裝及其它工程

置業(yè)公司總經(jīng)理崗位職責制度

銳和置業(yè)公司總經(jīng)理崗位職責管理制度

第一章總則

第一條總經(jīng)理為公司最高行政管理領導人,對公司全面負責。

其次章職責

其次條召集總經(jīng)理辦公會,組織貫穿會議決議。

第三條全面負責、主持公司的日常經(jīng)營、行政和業(yè)務活動,努力營造良好的公司內(nèi)外部環(huán)境。

第四條擬訂和組織實施公司發(fā)展規(guī)劃、年度經(jīng)營安排,負責完成責任目標和年度安排。

第五條擬訂和組織實施公司內(nèi)部管理機構設置方案。對公司重大投資、經(jīng)營活動正確決策,仔細領導,杜絕重大事故、失誤發(fā)生。

第六條擬訂公司的基本管理制度和制定公司詳細規(guī)章,負責各項制度落實,嚴格紀律,樹立正氣。

第七條聘任、解聘、調(diào)配公司各部負責人及各類人員。

第八條擬訂公司顧問、員工及參入公司事業(yè)人員的工資、福利、獎懲和利益安排等制度、政策。

第九條擬訂公司財務預算、決策和利潤安排、彌補虧損方案;負責追究處理各類緣由給公司造成的經(jīng)濟損失和不良影響。

第十條代表公司對外簽訂合同和處理業(yè)務。

第十一條開展企業(yè)文化建設和凝合力工程,提高公司知名度;加強班子團結,充分發(fā)揮團隊作用。

第十二條定期向股東會、公司高級管理人員提出經(jīng)營和財務狀況報告。

第十三條負責公司各項工作的組織實施、檢查和考核。

第十四條履行公司章程授予的其它職權,完成股東會給予的其它任務。

置業(yè)公司招標選購 管理制度

置業(yè)集團公司招標選購 管理制度

第一章總則

第一條為規(guī)范集團公司各工程項目的選購 招標工作,提高工作成效,特制定本制度。

其次條本制度適用于整個集團選購 管理系統(tǒng)。

其次章供應商資料收集

第三條項目部供應材料需求安排

(一)任何材料的選購 都必需有項目部供應的材料選購 審批單,只有做到'以需定購',才能有效地降低選購 成本。無材料選購 審批單的,選購 中心不予受理。

(二)依據(jù)材料選購 審批單,確定每個詳細項目的選購 負責人。

(三)項目負責人應與項目部就選購 材料的規(guī)格及技術指標要求進行具體的溝通。

(四)材料需求安排應有明確的數(shù)量、技術指標以及到貨時間要求。

第四條搜尋并聯(lián)系供應商

(一)可通過internet、黃頁、供應商介紹等方式搜尋材料供應商。

(二)選購 人員與供應商溝通的過程中應努力學習材料學問和行業(yè)學問,力求在每次一種材料選購 結束后成為該材料的專家。

(三)嚴禁供應商與項目部私下單獨接觸,供應商對項目的疑問由選購 管理中心與項目部溝通后由選購 管理中心進行答復,嚴格執(zhí)行前后臺管理,杜絕腐敗滋生的機會。

第五條供應商資格預審

(一)資格預審的目的是為了將不符合條件的供應商初步淘汰,削減后期的工作量,做到有的放矢。

(二)供應商資格預審的內(nèi)容一般應包括:供應商的規(guī)模、技術資質(zhì)、市場信譽、財務狀況以及過往業(yè)績。

(三)一般選出10家以上符合條件的供應商作為將來邀請招標的對象。

第六條建檔及封樣工作

(一)選出符合資格預審條件的供應商后應建立具體的供應商檔案及相關的電子文件:產(chǎn)品、資格預審的內(nèi)容、聯(lián)系人、聯(lián)系方式等。供應商的信息檔案建立起來后應集中匯總,并做到在選購 管理中心內(nèi)部的信息共享。

(二)凡是進入招標選購 程序的材料,供應商必需供應樣品。由項目負責人做好封樣工作,封樣庫的兩把鑰匙由專人保管,非選購 管理中心人員不得進入封樣庫,避開質(zhì)量以及腐敗的問題發(fā)生。

第三章招標和投標

第七條編制招標文件

(一)招標文件由相應的的項目負責人來統(tǒng)一草擬,在招標文件中應規(guī)定:供應商投標需分商務標和技術標兩部分分別投標裝訂成冊。

(二)招標文件中的商務部分要求由選購 管理中心擬定;技術部分要求由項目部擬定,項目負責人應主動與項目部溝通以精確確定技術部分要求。

(三)招標文件擬定后,項目負責人的上級領導應對其進行初步審核。

第八條法務部審核招標文件

根據(jù)公司在招標選購 方面的規(guī)定,全部的招標文件在發(fā)售前肯定要經(jīng)法務部審核,審核通過后方可蓋章生效。

第九條發(fā)出招標邀請

我司采納的是邀請招標的選購 方式,邀請招標對于項目時間相對比較緊、供應商數(shù)量并不多的狀況比公開招標更有優(yōu)勢,也不失公允性。依據(jù)詳細的選購 材料,我司一般實行電話邀請或邀請函兩種方式來發(fā)出招標邀請。

第十條發(fā)售招標文件

(一)依據(jù)我國招標法的有關規(guī)定,我司對招標文件實行的是發(fā)售的方式,由各投標人自行自愿購買。

(二)標書費的多少一般依據(jù)招標項目總金額來確定,招標文件一經(jīng)發(fā)售,不論投標人中標與否,標書費概不退還。

第十一條勘測現(xiàn)場

供應商有要求勘測現(xiàn)場的,相應的項目選購 負責人必需陪伴前往。詳細的時間行程支配,相應的項目負責人應先與項目部溝通后確定,不允許供應商私自與項目部接觸。

第十二條答疑

對供應商就招標文件中的疑問進行答疑,必需使供應商對招標文件的內(nèi)容全面了解,避開以后出現(xiàn)供應商的投標文件不符合招標文件要求的狀況,使原來可能有實力中標的供應商被廢標,影響選購 的整個進度和質(zhì)量。

第十三條收取投標文件

(一)每位項目負責人在收取投標文件時應細致檢查投標文件是否密封并蓋騎縫章,如未未作以上操作則作廢標處理。

(二)投標文件內(nèi)容應包括投標文件的正本、副本及電子文檔。

(三)收取投標文件的同時收取投標保證金,保證金的用途要提前和供應商說明清晰。

第十四條開標和評標

(一)評標的評委必需有項目部、選購 管理中心、總經(jīng)辦三方參與,評委的總?cè)藬?shù)需為奇數(shù)。

(二)開標前必需擬好評分標準,并確定商務標和技術標的比重。

(三)評標應從技術標、商務標兩方面評審,由相應的評委分別評比,杜絕腐敗隱患。

(四)開標時做好相應的開標記錄:參加開標的各方人員簽到表、每個投標人的得分表。

(五)根據(jù)技術標得分,從全部的投標人中選出得分前七名。

第四章商務談判

第十五條要求供應商其次次報價

和技術標得分前七名的供應商聯(lián)系,要求他們在價格再次下降,并依據(jù)最新的報價在剩下的七家供應商中選出前五名。

第十六條要求供應商第三次報價

和供應商再次聯(lián)系,要求他們進行第三次報價,并以價格為標準在剩下的五家供應商中選出前三名。

第十七條第一輪談判

經(jīng)過三次報價后,正式進入談判程序,首先由招標項目負責人與選出的供應商進行4次談判,并做好相關的談判增值記錄。

第十八條其次輪談判

在第一輪談判結束后,由各項目負責人的干脆上級與供應商進行其次輪的2次談判,綜合考慮各供應商在技術和價格上的整體實力,初步確定中標供應商,做好相關的談判增值記錄。

第十九條第三輪談判

由部門負責人與初步確定的中標供應商進行最終談判,做好談判增值記錄。

其次十條商務談判原則

(一)'毛巾擠水':要求供應商在投標后進行的其次次和第三次報價的過程為'毛巾擠水'過程,通過這兩次報價使選購 價格初步下降。

(二)'毛巾烘干':在要求供應商第三次報價后,起先正式進入談判階段,通過'三輪七次'不同層次的談判,達到進一步降低價格的效果。

(三)談判原則:沒有安排的不談判;沒有目標的不談判;沒有前后臺管理措施的不談判;不封樣不談判;沒有參與招投標的供應商不談判;沒有3家以上供應商不談判;參加談判的人對價格沒有確定權。

(四)輪談判都應體現(xiàn)增值過程。

第五章合同簽訂

其次十一條合同簽字

由我

方擬定雙方簽署的選購 合同,并交法務部進行審核。審核通過后,由供應商首先在合同上簽字蓋章,進行系列的評審我方才在合同上簽字蓋章。

其次十二條成本降低的機會

作為選購 人員,我們應努力抓住成本降低的每一個機會。合同通過總經(jīng)辦評審后,我方在合同上簽字前可以進一步與供應商就價格再一次協(xié)商。

其次十三條合同簽訂

合同簽訂一式4份,選購 管理中心、供應商各一份,行政部和檔案室各留存一份。合同簽字蓋章后,項目負責人應剛好通知未中標供應商做好回訪工作,并依據(jù)招