溫州法院創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)司法房產(chǎn)拍賣工作

PAGEPAGE5溫州法院創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)司法房產(chǎn)拍賣工作新聞通報(bào)會(huì)發(fā)布稿市中院黨組成員、執(zhí)行局長潘光林（2014年3月4日）各位新聞界的朋友們：大家好！剛才，溫州中院與市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國工商銀行溫州分行、中國銀行溫州分行、浦發(fā)銀行溫州分行，就司法拍賣房產(chǎn)辦理銀行貸款工作正式簽訂了協(xié)作紀(jì)要。今后，我市范圍內(nèi)的執(zhí)行標(biāo)的物司法拍賣成交后，買受人可將所拍房產(chǎn)作為抵押物直接向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付其中部分價(jià)款，這對(duì)破解司法拍賣一次性付款難題，助推溫州金融改革，提升金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)司法處置效率都有重要推進(jìn)作用。為確保這項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，在市住建委的大力支持下，我們比照商品房買賣，共同創(chuàng)設(shè)了司法拍賣房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)登記制度，這在我省乃至全國尚屬首創(chuàng)。下面，我就協(xié)作紀(jì)要簽訂的背景、主要做法及意義等相關(guān)情況向各位作詳細(xì)介紹。自去年3月份以來，我市12家法院已全面鋪開司法網(wǎng)拍工作，去年8月還制定印發(fā)了《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣實(shí)施細(xì)則（試行）》，貫徹網(wǎng)絡(luò)司法拍賣優(yōu)先的原則，推行法院內(nèi)部協(xié)調(diào)合作機(jī)制，規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣操作流程。2013年，溫州兩級(jí)法院共司法拍賣被執(zhí)行人房產(chǎn)（包括住房、工業(yè)產(chǎn)房、寫字樓等商業(yè)用房）918處達(dá)46.96億元，其中52%屬金融債權(quán)抵押房產(chǎn)，涉及不良資產(chǎn)120余億元。全市法院共司法網(wǎng)拍1718件（次），累計(jì)成交金額11.02億元，為當(dāng)事人節(jié)省傭金3335.38萬元，這三項(xiàng)指標(biāo)均居全省法院第一名。盡管全市法院已全面推行司法網(wǎng)拍，盡最大可能擴(kuò)大競拍范圍，努力提高拍賣成功率，但因被執(zhí)行房產(chǎn)平均標(biāo)的額超300萬元，且之前司法房產(chǎn)拍賣要求一次性付款，導(dǎo)致許多有意向的競買人望而卻步。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2013年我市被執(zhí)行房產(chǎn)司法網(wǎng)拍平均每次參拍人數(shù)為4.1人，首拍成功率低于5%。同時(shí)，我們預(yù)計(jì)2014年全市金融類執(zhí)行案件將在去年大幅增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，需要進(jìn)入司法拍賣程序的被執(zhí)行人房產(chǎn)將達(dá)到2000余處，數(shù)量巨大，任務(wù)繁重。因此，如何解決司法拍賣買受人融資難，降低買受人參與司法網(wǎng)拍門檻，提高司法房產(chǎn)拍賣成功率，是全市法院亟待破解的工作難題。去年年底，我市鹿城法院開始試點(diǎn)探索司法網(wǎng)拍抵押貸款新舉措，得到廣大競買人的歡迎，也受到了社會(huì)各界和新聞媒體的廣泛好評(píng)；但根據(jù)當(dāng)時(shí)的制度設(shè)計(jì)和做法，因被執(zhí)行房產(chǎn)網(wǎng)拍成交后產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移過戶，不能辦理抵押登記，銀行提前向買受人發(fā)放貸款，如因無法過戶、拍賣標(biāo)的物被查封等因素造成抵押登記未能完成，銀行將承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。為此，一些銀行或心存顧慮、畏縮不前，或要求買受人提供其他貸款擔(dān)保，增加了買受人的額外負(fù)擔(dān)。面對(duì)新情況、新問題，市中院成立專題調(diào)研組，認(rèn)真總結(jié)鹿城法院前期試點(diǎn)拍賣房產(chǎn)抵押貸款工作經(jīng)驗(yàn)，多次與市住建委磋商，希望比照商品房買賣，建立司法拍賣房產(chǎn)預(yù)登記制度，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，提高金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置效率。由于該做法尚無先例，為此今年年初我院專門請(qǐng)示浙江高院，得到了省高院相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定和支持。之后，經(jīng)與中國工商銀行、中國銀行、浦發(fā)銀行等多家銀行協(xié)商一致，并在市住建委的大力支持下，市房產(chǎn)登記中心同意對(duì)法院司法拍賣過程中銀行抵押權(quán)采取預(yù)登記制度，全力支持法院司法創(chuàng)新，共同為溫州金融綜合改革保駕護(hù)航。由此，司法拍賣房產(chǎn)辦理貸款工作相關(guān)協(xié)作紀(jì)要得以迅速出臺(tái)。下階段，我們將及時(shí)總結(jié)此次與首批三家銀行開展試點(diǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)，待條件成熟后，將面向全市所有銀行推開司法拍賣房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。我們也熱誠歡迎溫州其他銀行積極參與這項(xiàng)工作，共同推進(jìn)不良資產(chǎn)化解，提升司法拍賣成交率。有關(guān)此次協(xié)作紀(jì)要的主要規(guī)定或者做法，可以歸納為四個(gè)方面：一是實(shí)行產(chǎn)權(quán)預(yù)登記制度。協(xié)作紀(jì)要規(guī)定，對(duì)司法拍賣房產(chǎn)買受人競拍成功并在十日內(nèi)支付首付款后，法院即出具拍賣成交確認(rèn)書。買受人憑拍賣成交確認(rèn)書、人民法院公函和其他相關(guān)材料，可向市房屋登記中心申請(qǐng)辦理拍賣房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。二是實(shí)行抵押預(yù)登記制度。協(xié)作紀(jì)要規(guī)定，買受人取得轉(zhuǎn)移預(yù)告登記后，即可以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款，并由買受人和貸款銀行憑轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明書及貸款抵押合同等材料申請(qǐng)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。三是及時(shí)發(fā)放貸款。抵押預(yù)登記后，銀行在指定時(shí)間內(nèi)將貸款款項(xiàng)支付至法院指定賬戶，法院向買受人出具產(chǎn)權(quán)過戶的執(zhí)行裁定書，并由買受人憑該裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書和其他相關(guān)材料，依次辦理正式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記手續(xù)。四是完善相應(yīng)流程。為確保工作的順利開展，市中院會(huì)同市住建委、相關(guān)銀行反復(fù)研究，商定司法拍賣抵押貸款和預(yù)登記辦理流程及注意事項(xiàng)，起草了司法拍賣貸款須知等10余份法律文書，并制定、修改法院內(nèi)部涉司法拍賣執(zhí)行相關(guān)規(guī)定和流程，做好一系列準(zhǔn)備工作。司法拍賣房產(chǎn)直接辦理銀行貸款制度的建立，切實(shí)解決了買受人融資難，將極大地提升拍賣成交率，推進(jìn)不良資產(chǎn)處置進(jìn)程，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。此次，我們率先創(chuàng)設(shè)預(yù)登記制度，有兩點(diǎn)意義值得充分肯定：一是實(shí)現(xiàn)銀行“零風(fēng)險(xiǎn)”。預(yù)登記制度的建立，有效解決了銀行對(duì)被執(zhí)行房產(chǎn)拍賣成交后產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移過戶，不能辦理抵押登記，提前向買受人發(fā)放抵押貸款存在信貸風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，從而極大增強(qiáng)了銀行參與司法拍賣抵押貸款的積極性。此次，工行、中行、浦發(fā)銀行等已經(jīng)與溫州中院簽訂紀(jì)要，帶了個(gè)好頭，我們相信不久就會(huì)有更多的銀行推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)。二是實(shí)現(xiàn)買受人“零負(fù)擔(dān)”。之前，因預(yù)登記制度未建立，銀行風(fēng)險(xiǎn)未完全解除，為確保金融資產(chǎn)安全，銀行對(duì)買受人申請(qǐng)相關(guān)商業(yè)貸款要求提供擔(dān)保，不僅擔(dān)保人難找，而且擔(dān)保還需要支付額外費(fèi)用。創(chuàng)設(shè)產(chǎn)權(quán)和抵押預(yù)登記制度后，各銀行可取消原貸款模式下買受人的擔(dān)保義務(wù)，將極大減輕買受人的負(fù)擔(dān)，為當(dāng)事人提供實(shí)實(shí)在在的便利。關(guān)于法院司法拍賣房產(chǎn)貸款協(xié)作工作，我還要借助媒體朋友向市民和競買人特別提醒兩點(diǎn)。一是司法拍賣本身不受房產(chǎn)限購政策影響，但是司法拍賣抵押貸款仍要遵守銀監(jiān)局關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)貸款規(guī)定。二是準(zhǔn)備申請(qǐng)貸款的競買者要提前了解司法拍賣房產(chǎn)辦理貸款的相關(guān)規(guī)定，特別是要注意在成交之后十日內(nèi)要支付首期購房款。如因競買人未及時(shí)提交貸款申請(qǐng)、支付首付款、委托公證或與銀行辦理相關(guān)借款手續(xù)等致使銀行無法依約完成審查或者發(fā)放貸款的，仍要按照拍賣成交書規(guī)定時(shí)間全額付款，否則應(yīng)承擔(dān)未能按時(shí)支付款項(xiàng)的法律后果。朋友們，司法拍賣房產(chǎn)銀行貸款是一項(xiàng)新生事物，是溫州兩級(jí)法院當(dāng)前和今后一段時(shí)期需要大力推廣