物業(yè)管理條例解讀

物業(yè)管理條例解讀物業(yè)管理條例解讀法規(guī)類別及頒布實施時間法規(guī)類別：中華人民共和國國務院令第379號《物業(yè)管理條例》，屬于行政法規(guī)頒布日期：2003年6月8日國務院第9次常務會議通過并予以公布實施日期：2003年9月1日起施行2007年8月26日國務院修改〈物業(yè)管理條例〉10月1日施行2物業(yè)管理條例解讀第一章總則內(nèi)容目的：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善生活和工作環(huán)境。定義：是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間通過合同約定進行的專業(yè)化管理。倡導：市場競爭選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵：采用新技術、新方法行業(yè)管理：國務院建設行政主管部門負責全國的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

3物業(yè)管理條例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主定義：房屋的所有權人為業(yè)主業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利要點歸納：接受和享有服務建議權選舉權和被選舉權知情權監(jiān)督權法律法規(guī)規(guī)定的其他權利4物業(yè)管理條例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會（二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務歸納遵守法律法規(guī)遵守約定執(zhí)行合同遵守公眾規(guī)章制度執(zhí)行共同事務決定5物業(yè)管理條例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會（三）業(yè)主大會的相關要點唯一原則：一個物業(yè)管理區(qū)域（紅線范圍內(nèi)）成立一個業(yè)主大會業(yè)主大會成立須由業(yè)主在政府行業(yè)主管部門的指導下成立首次業(yè)主大會的業(yè)主投票權根據(jù)業(yè)主物業(yè)的建筑面積、套數(shù)等決定6物業(yè)管理條例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會（四）業(yè)主大會的職責歸納制訂、修改議事規(guī)則、規(guī)約選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)決定和監(jiān)督專項基金使用、續(xù)籌事宜改建、重建建筑物及其附屬設施有關共有和共同管理權利的其他重大事項7物業(yè)管理條例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會（五）業(yè)主大會議事形式：集體討論和表決業(yè)主大會的召開效力：須有50%以上投票權的業(yè)主參加業(yè)主大會的表決效力：一般事宜的表決效力：在有50%以上投票權的業(yè)主參加情況下，須有與會業(yè)主所持投票權50%以上表決通過重大事宜的表決效力：涉及公約、議事規(guī)則、選（解）聘物業(yè)企業(yè)、專項基金等均須全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主具有約束力業(yè)主大會的會議類型：定期會議：由議事規(guī)則確定臨時會議：由20%以上業(yè)主提議召開8物業(yè)管理條例解讀第二章業(yè)主及業(yè)主大會（六）業(yè)主委員會的職責歸納召集業(yè)主大會受委托簽署物業(yè)服務合同搜集業(yè)主意見建議監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行合同監(jiān)督業(yè)主履行規(guī)約履行業(yè)主大會賦予職責9物業(yè)管理條例解讀第三章前期物業(yè)管理（一）定義：在業(yè)主和業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)并訂立合同，合同有效期直至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同為止重要提示：建設單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容臨時業(yè)主規(guī)約向買受人明示，買受人承諾遵守建設單位應招標選聘物業(yè)企業(yè)建設單位不得擅自處分業(yè)主的共有或部分共有權益建設單位應明確自己的保留權益10物業(yè)管理條例解讀第三章前期物業(yè)管理（二）物業(yè)承接驗收的移交內(nèi)容竣工總平面圖、單體建筑、結構設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件物業(yè)管理所必需的其他資料配備必要的管理用房物業(yè)的保修責任：建設單位應執(zhí)行國家規(guī)定的保修期限和范圍11物業(yè)管理條例解讀第四章物業(yè)管理服務（一）物業(yè)管理企業(yè)的準入資格獨立法人企業(yè)資質(zhì)證書管理人員配備及崗位資格同一物業(yè)區(qū)域的管理權屬：由一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)移交資料和管理用房的所有權歸屬全體業(yè)主物業(yè)管理企業(yè)可以開展分業(yè)經(jīng)營，但不得將整體業(yè)務委托他人物業(yè)管理直接主客體雙方應嚴格履行交費、收費相關規(guī)定或約定12物業(yè)管理條例解讀第四章物業(yè)管理服務（二）物業(yè)管理企業(yè)可以開展合同約定外的其他有償服務工作物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)范圍內(nèi)的相關違法、違規(guī)行為有權制止并向有關部門報告物業(yè)范圍內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線等均應實現(xiàn)由相關部門向用戶直接收取，如未實現(xiàn)，物業(yè)公司屬于代收代繳，物業(yè)公司不允許向用戶收取手續(xù)費物業(yè)管理企業(yè)的保安工作性質(zhì)屬于維護公共秩序功能物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，業(yè)主承擔連帶責任縣級上以政府房地產(chǎn)主管部門作為行業(yè)主管機關，處理物業(yè)管理相關責任方的有關投訴13物業(yè)管理條例解讀第五章物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途，依法確需改變用途的辦理相關手續(xù)后告知物管企業(yè)，物管企業(yè)需改變相關用途的，應當提交業(yè)主大會討論通過后由業(yè)主依法辦理相關手續(xù)。業(yè)主、物管企業(yè)、（水電氣熱視訊等）有關部門均不得侵害業(yè)主的共同利益，因維修或公共利益確需占用、挖掘道路場地的，業(yè)主、相關部門應當征得業(yè)委會和物管企業(yè)的同意，物管企業(yè)需征得業(yè)委會同意，并在約定時限內(nèi)恢復。14物業(yè)管理條例解讀第五章物業(yè)的使用與維護（二）裝修管理物管企業(yè)的告知業(yè)主的申報專項基金業(yè)主按國家規(guī)定繳納，屬全體業(yè)主共有用于保修期過后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪用共用部位、設施設備的經(jīng)營：補充專項基金或按業(yè)主大會決定使用物業(yè)的維修養(yǎng)護責任：責任人不履行或不配合，物業(yè)隱患危及公共利益及他人利益者，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)可實施，費用由責任人承擔15物業(yè)管理條例解讀第六章法律責任建設單位的相關法律責任建設單位違規(guī)選聘物管企業(yè)的處罰建設單位違規(guī)處分業(yè)主共有利益的處罰建設單位不移交資料和配備管理用房的處罰其他侵害業(yè)主共有利益的處罰業(yè)主\業(yè)主大會\業(yè)主委員會違反條例的處罰違反條例的處罰權限物業(yè)管理企業(yè)的相關法律責任無資質(zhì)從事物管活動的處罰聘用無資質(zhì)人員處罰違規(guī)將整體業(yè)務委托他人的處罰挪用專項基金的處罰將管理用房轉(zhuǎn)作他用的處罰其他侵害業(yè)主共有利益的法律責任16物業(yè)管理條例解讀第七章相關修改修改一：物業(yè)由“管理”到“服務”

修改條文：根據(jù)《物權法》的有關規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。

[點評]：稱呼上的改變，意味著新的《物業(yè)管理條例》更強調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務。

修改二：業(yè)委會成立的指導部門增加

修改條文：增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的指導部門。

[點評]：此次修改，增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職能，突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導更直接，實際操作性更強?！多嵵菔形飿I(yè)管理條例（草案）》也有這方面的特點。

修改三：通過起訴可撤銷業(yè)委會決定

修改條文：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

[點評]：以往，一旦具體決定通過業(yè)委會或者業(yè)主大會，業(yè)主就沒有權利改變。當業(yè)委會作出的決定不合理時，業(yè)主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權益業(yè)主獲得司法救濟的權利。業(yè)主可以以個人名義對業(yè)委會的決定進行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護個人權益。

修改四：嚴格專項維修資金使用條件

修改條文：明確《物權