德思勤房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格制定體系

價(jià)格策略（一）價(jià)格定位策略價(jià)格定位：采用產(chǎn)品分解定價(jià)策略，即針對(duì)項(xiàng)目不同的產(chǎn)品形式，比較市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格，得出項(xiàng)目各種不同產(chǎn)品的價(jià)格，最終合成項(xiàng)目整體價(jià)格。1、產(chǎn)品分類共分為六大類別：Ⅰ～Ⅴ四類別欄面積落區(qū)間奔（㎡皂）舊戶型省面積咬小計(jì)掌（㎡茂）罵面積勇比乏套數(shù)豎小計(jì)塵套數(shù)暴比疾Ⅰ葬63炒.1備7~臭90敢.1正6趨二房脖二廳靜一衛(wèi)奸10季20仿3.潮93駝14等%頃13仙1泉22拍%響Ⅱ筒99腳.6鵝6~旱12樓4.投44民三房疲二廳喜二衛(wèi)嶺18炒,1蠢03牌.5腸2寄24章%溉16震3骨28掀%貫Ⅲ判13屆6.殺78訊~1菜47六.4執(zhí)平層兔四房鞏二廳涌二衛(wèi)羽25衫,4害5榮6.領(lǐng)90稅34彎%逗17襪9肝30山%笑Ⅳ域14北4.渡59毅~1偽60肉.3倆8尸錯(cuò)層座四房獨(dú)二廳列二衛(wèi)壓9,雜48舟0.公54阿13剖%剃63獎(jiǎng)11奶%您Ⅴ淋18襖7.們5因以上活復(fù)式撕?jiǎn)挝凰?0印,8創(chuàng)66貞.7醫(yī)6玻15血%迅52踩9%下合計(jì)針74赴,1晉11某.6標(biāo)5付10秤0%秤58持8車10吧0%眾產(chǎn)品乳類別巖戶型韻面積丑小計(jì)糧面積密比予套數(shù)輪小計(jì)塊套數(shù)倒比室TO或HO瓣（拾3+憲1遙）籃錯(cuò)層獵四房鍵/染復(fù)式叮66絮02疾.6多4洪9%平36殃6%營多層協(xié)（討5+虧1洋）橋平層牛、錯(cuò)短層四薪房搏/待復(fù)式糧18粥67室2.沸11杠25貧%氣12壘8估22嚼%音小高猜層（慎11說+1狂）洪平層戒/六復(fù)式球24幟87贊8.蝕42等34駕%狠17辦2異29斥%盾高層洪（專21夏+1毛）庫二房協(xié)/興三房嘗/槽復(fù)式適23閥95債8.財(cái)48進(jìn)32占%榮25身2卷43觀%帶總雜計(jì)予74評(píng)11城1.閱65湊10抗0%瓦58奶8睬10游0%統(tǒng)計(jì)分析：從面積比例上看124㎡四房以上的戶型占總面積的62%在套數(shù)比方面，二房三房與四房以上戶型平分秋色統(tǒng)計(jì)分析：從面積比例上看124㎡四房以上的戶型占總面積的62%在套數(shù)比方面，二房三房與四房以上戶型平分秋色小高層和高層占總面積的66%，套數(shù)占72%結(jié)論：通過產(chǎn)品分類分析，我們的銷售主攻方向是小高層與高層。嚴(yán)二、魄選擇槍競(jìng)爭(zhēng)殖樓盤釋的原膜則邁競(jìng)爭(zhēng)啄樓盤宿是指陰與同妄類或澆同質(zhì)梅樓盤掙比較奶，爭(zhēng)偏取相夫同類肚型顧訴客購芒買物合業(yè)所草消費(fèi)蜂資金寶的項(xiàng)偶目，須比較汽房地研產(chǎn)項(xiàng)菊目競(jìng)件爭(zhēng)對(duì)回手的歉基本尸原則竄如下雹：翁同地責(zé)域片愧區(qū)競(jìng)宣爭(zhēng)逃同品優(yōu)質(zhì)競(jìng)階爭(zhēng)戚同定兵位競(jìng)訂爭(zhēng)（瘦戶型盛和客搭戶的染定位炸一致丈）庭同概叛念競(jìng)喉爭(zhēng)（襯主要款賣點(diǎn)扁的推惰廣）臺(tái)同客壽戶源責(zé)競(jìng)爭(zhēng)鹿以上叮方面肅的競(jìng)?cè)隣?zhēng)在押實(shí)際己情況構(gòu)中是懷重疊穗、組海合的廁，而濕不是型單一魚的比劉較，井將它利們的康價(jià)格趨和銷老售情賓況進(jìn)牢行分描析，廚對(duì)于炕確定袍威尼漁斯花拆園的藏價(jià)格淚和銷橡售策謊略具響有借蟲鑒意刷義。檔三、揉競(jìng)爭(zhēng)帝樓盤詠概況圖根據(jù)炊以上妻原則獵，結(jié)擦合本檢項(xiàng)目話的具君體情泥況，燒我們躍選擇瓦了下漂列有燈競(jìng)爭(zhēng)隊(duì)潛力棵的相蛋近相捧似樓逮盤進(jìn)哄行調(diào)概查比丹較，補(bǔ)以確夏定出駁本盤敵的實(shí)犁收均固價(jià)：賀象湖曬源仰位于塞本項(xiàng)脈目南糾面，尼臨沿獻(xiàn)江南醋路，佳占地蜂18仰.5逢㎡，斑由4旦4棟藥住宅榜（多徹層、教小高騰層、呆高層莫）圍拿合組刃成，漏分三燦期開嶺發(fā)，鄙現(xiàn)一消期9堂00光套正兩接受寨內(nèi)部濟(jì)認(rèn)購兵，已悟完成測(cè)認(rèn)籌餃70雁0余良套，恒主力疏戶型葉以9頑0~努14塑0㎡剛的三翻房四鴨房為遲主；標(biāo)今年噸6月們18以日開雅始發(fā)伏售，忘實(shí)行娘的是寄“腫高舉橫高打墨”芒的推棵售策淹略：送最先樸推出孩的是搜北區(qū)象的多殖層和旋高層譯單位澆（疊診型板刺式結(jié)趁構(gòu)）捉，戶死戶南易北通芽透，龜戶戶派觀湖銀景，六認(rèn)購扮均價(jià)合32備50效元/駛㎡（蜻折后們）；爸聘香膝港張搞柏芝匯為形掉象代搜言人教，結(jié)嫌合象磨湖自滲然資兄源和忍小區(qū)霞規(guī)模胞，強(qiáng)砍力塑但造?！熬毮喜綐峭跫s”堪的市匠場(chǎng)形虎象，鍋所以玉無論鵝從專怒業(yè)公始司（駐設(shè)計(jì)訓(xùn)、建尿筑、搖環(huán)境岡等）期、現(xiàn)足場(chǎng)包繩裝、輩媒體悼宣傳裁、賣易場(chǎng)設(shè)葛計(jì)都慎堪稱香一流恥；目帥前，慮象湖閥源每鈴周認(rèn)料籌4蚊~8俗套之慢間，溝預(yù)計(jì)蹤9月碑份正脂式開臉盤，烤張柏塌芝將藥親臨權(quán)現(xiàn)場(chǎng)厘參加稍開盤盼儀式招。策千僖援頤和角園揭遠(yuǎn)東倦國際音花園事新加大坡花遼園抱新田鋤綠洲畜福田祥花園忍從以已上六掩個(gè)樓香盤來陽看，接項(xiàng)目污規(guī)模援、戶挪型、遇面積堂、園修林、禾景觀侄、配必套資償源等航賣點(diǎn)網(wǎng)均與惠本項(xiàng)蔥目有貍著許敢多的盆相似車或相蝶同之影處，哀這些忘項(xiàng)目鳳都在撓公開麗發(fā)售費(fèi)后不鈴久即快遇到磚銷售峰阻力寒，感拐到市逝場(chǎng)的核承受鄰能力啞有限剖，不伴能支失撐到家發(fā)售尋價(jià)格局。薪我們廈都知袖道，繳價(jià)格熊是檢放驗(yàn)市到場(chǎng)反艱映的盲重要觀指標(biāo)責(zé)之一些，當(dāng)俘市場(chǎng)懼不接也受發(fā)橡售價(jià)富格，鑄勢(shì)必穴要對(duì)互價(jià)格幫策略近進(jìn)行累調(diào)整勵(lì)，以螞迎合暴市場(chǎng)徹需求柜。因腥此6再個(gè)項(xiàng)嫩目中灶的5倡個(gè)在扮公開瘋發(fā)售繪后的跌2-揉6個(gè)毀月內(nèi)桶，均膀采取絕了不什同形羞式的最價(jià)格騙調(diào)整逗方式淡，才匯適當(dāng)清緩解真了銷瓣售阻貪力（鵝俊安革苑雖怎然沒斬有降耐價(jià)，隱目前普銷售樂已進(jìn)應(yīng)入滯蹦銷階項(xiàng)段）絮，但尼樓盤戲銷售丘中途倆明顯吉降價(jià)械必然居影響蛛樓盤缸整體裕形象簽，影敢響已引購買堂客戶否的信棉心，岸更影筆響潛矮在客趕戶的暫購買夜決心舒。期這一旗變化勇無疑委給翠皺?；R園二趨期的肆價(jià)格繭定位文起到鳥警示字作用杠。堤第四客章隔辣實(shí)收叮均價(jià)礎(chǔ)的初慈步合共成咸一、館競(jìng)爭(zhēng)蓋樓盤懂比較妥法評(píng)做分嘩根據(jù)義最新藏的市照?qǐng)鰻罹霙r，筆我們棒選擇狐6個(gè)偷競(jìng)爭(zhēng)紐樓盤過進(jìn)行顆市場(chǎng)饒比較觀法的縣分析奧，并欠參照獻(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)鋒樓盤荒的實(shí)陸收均息價(jià)，希以加蛋權(quán)折糖算的碎方法含來計(jì)聽算本務(wù)項(xiàng)目服的相慣對(duì)價(jià)小格，裕最后約得出良本項(xiàng)顆目的捎實(shí)收竿均價(jià)丸，見礙表1霞：調(diào)威尼再斯花武園實(shí)衣收均竹價(jià)合恨成表澡計(jì)算欲內(nèi)容仙代碼仍象湖旺源勝千僖袋頤和燈園池遠(yuǎn)東影國際秒花園誼新加謠坡花逗園偶新田虹綠洲瓶福田繭花園屋威尼凝斯花豎園帥合計(jì)芽權(quán)重籍值喉Q曠70駛71便75測(cè)59戶53他73斑63喘實(shí)際估均價(jià)望32都50涉28渴00絮29奮00甩26歡00今30楚00條32摩00腐權(quán)重蓋值比難例常0.懲90謙0.洽89式0.豈84謎1.臉07眉1.丸19宿0.喊86器權(quán)重坊均價(jià)珍PI居29槐25幣24苦85蓋24樂36遺27愁76射35尿66胡27散62出樓盤衣所占奪權(quán)重?zé)扺I萄25捕%鏟20絞%怠20腎%禮13愿%隔12掉%番10壁%說10饑0%寺樓盤糕權(quán)重令價(jià)客PI問*W孤I旅73餓1.凳3譽(yù)49端6.尋9側(cè)48坊7.求2逝36破0.諸9蒼42無7.滔9低27悄6.允2殼27侵8妖0.只4寇注：墊其中歲象湖丑源、洗千僖乓頤和訓(xùn)園、眨遠(yuǎn)東壇國際泛花園緣均價(jià)俘取值啟為項(xiàng)深目的襖整體其折后格實(shí)收憶均價(jià)顆；宰通過雀以上鞋計(jì)算左，威律尼斯?jié)岢醪阶o(hù)合成郊的市命場(chǎng)參師考實(shí)帳收均裁價(jià)為穴27圍80海元背/蛇平方冤米。持第五跳章需蘿單位儀內(nèi)部繡調(diào)差剛在確慘定了榜樓盤恰的銷通售實(shí)握收均句價(jià)以墳后，映我們心所考曬慮的蹤是在沙本項(xiàng)區(qū)目內(nèi)脅部各夠單位捧之間賽做怎倚樣的渡分布灰來實(shí)期現(xiàn)最熟后的投實(shí)收封均價(jià)妄，在峰實(shí)際疏情況饞中，毛我們跳要考腰慮不蛇同朝而向、蘇景觀魚、戶柜型、極樓層艱以及嘗噪音盈的差男異，李來確敵定分寒布的釀原則槳；站內(nèi)部急產(chǎn)品位調(diào)差戚內(nèi)部幻產(chǎn)品屠調(diào)差員比較忠表逆比較寇內(nèi)容量權(quán)重端TO桃HO盞（嚷3+患1莖）抵多層甚（葛5+刮1月）油小高亂層（刃11毫+1票）擁高層止（抽21業(yè)+1顆）藍(lán)位置棗15路13仆10售8島8毒外部京景觀睬10約8咱8營9恭9恐內(nèi)部鑼園林若景觀直30掛29窮20么16懷15咳朝向槳10激9黑7看7事5警戶型輪15至14倍11織12重12盼交通星5物5寺4送3樓3宵噪音涂5裹5福4里3竄2朱市場(chǎng)丈競(jìng)爭(zhēng)據(jù)10侄10尊4栗5疲6不合計(jì)瓦10井0憑93啄68新63醫(yī)60閘內(nèi)部腐產(chǎn)品蘇調(diào)差湊計(jì)算丘內(nèi)容急TO搬HO寫（奸3+欠1株）典多層貍（損5+鋤1棟）蛙小高貞層（魚11耽+1易）孩高層度（候21浩+1板）顯合計(jì)淺權(quán)重燃值項(xiàng)93饑68宵63劫60臉權(quán)重皺值比沉例旨1.褲55財(cái)0鏈1.雅13寬3蓬1.港05兇0打1.棋00偵0抹內(nèi)部晶產(chǎn)品娘權(quán)重容均價(jià)店表玻計(jì)算宿內(nèi)容冷TO廉HO朝多層次小高起層哨高層彩權(quán)重畜比值摸1.禍55祥0寨1.度13蘇3餅1.寧05塞0叔1.獵00淺0蹲面積當(dāng)66頸02循.6憂40琴18稍67久2.模11揭0著24肆87哄8.碼42陳0尺23翻95猶8.眨48按0旦權(quán)重同總值地25皂88劣27山23業(yè).9爬55單53根51兔94件60怠.0怎52瀉66降06豐52柿00啊.6擋22胖60帶59灘26慕47戀.0接30襪權(quán)重隨均價(jià)棟39媽20時(shí)28狼66弱26潑56慕25紅29候由產(chǎn)品品權(quán)荒重比引較法搬，推鞏算出少我們翁：源TO逃HO尊：市悼場(chǎng)參圓考價(jià)統(tǒng)為3儲(chǔ)92宏0元慘/㎡絮羽虧多鉗層：院市場(chǎng)缸參考搏價(jià)為偏28民66柏元/拳㎡僑小高記層：子市場(chǎng)波參考雕價(jià)為胃26溫56慰元/測(cè)㎡峰粉高層紡：市默場(chǎng)參頂考價(jià)鄙為2徒52址9元際/㎡繩第七寶章聰懼付款綱方式藏與平污均折需扣率豎一、智付款叔方式祝本項(xiàng)油目屬驢中等島規(guī)模義，為材保證皆發(fā)展士商資嫌金回冰籠速遣度，放不設(shè)勵(lì)置過渴多付組款方抹式，獲具體趣付款芹方式穴如下亮：查最優(yōu)娛惠折砍扣型翻92聚折—拐—墻一次憑性付便款閉1、辨簽署賓認(rèn)購數(shù)書付催訂金添3姐萬元失（復(fù)壯式俊5艙萬）繞；井2、蠅簽署鄭認(rèn)購手書后鐘7券天內(nèi)第付總冶樓款雞的3歸0%億（含幣訂金默）;鑒耳3、缸簽署仁認(rèn)購聚書后餡30陶天內(nèi)崗，付慨總樓朝款的伐70毅%,勢(shì)并簽被署正航式買規(guī)賣合貓同。救標(biāo)準(zhǔn)正按揭崗型9立6索折—右—戶首期蝶2成閉（掏3成灣）紛，碗8成放（7艦成）敗最長姑30浙年按征揭頃1、柜簽署雄認(rèn)購達(dá)書付們訂金無3廣萬元槍（復(fù)蘆式低5陜?nèi)f）扇2、搭簽署盒認(rèn)購媽書后棉7疾天內(nèi)曾付總青樓款甚的蘋20府%（綁30餐%脹）（訊含訂飯金）芬，并呈簽署飼正式鋼買賣贈(zèng)合同舊，同你時(shí)提洗交辦刺理怪8成奉（嗎7成樓）玉按揭賣手續(xù)絮的有蝦關(guān)資捏料；朽3、好接通躺知后辜辦理貓銀行寨按揭牢。祖分期零付款琴型9掃4季折—制—艇首期蒼3成戚，其郊余部撐分入籃伙前圖分三談期付菠清喪1、佳簽署甘認(rèn)購想書付折訂金綁3石萬元靠（復(fù)沸式自5漠萬）倘2、壇簽署醉認(rèn)購?fù)葧笾?疤天內(nèi)江付總秘樓款慘的3榨0%另（贊含訂慶金）棚，并括簽署耐正式喉買賣熊合同削和分謙期付妻款協(xié)廁議鋼由于絲本項(xiàng)質(zhì)目主洽力戶腥型面良積中勢(shì)偏大淋，總爺價(jià)在帽40住萬救元以綱上比品例較理大季，目純標(biāo)客盟戶對(duì)構(gòu)價(jià)格跌的敏捐感度福相對(duì)賭小戶晃型較悉為淡樸薄，襯折扣冰跨度檢不宜桶過大供，因柳此一戒次性秋付款帥的最蜻優(yōu)惠物折扣只定為拐92害折，匪另刷內(nèi)部叔認(rèn)購受期內(nèi)虎優(yōu)惠火3%鉗和開圓盤日訴后兩鍋周內(nèi)趴優(yōu)惠振2芒%，下只限和10班0仆名淘。蔥二、陽平均調(diào)折扣量率的跨計(jì)算諒根據(jù)才目前救對(duì)南誠昌市教場(chǎng)銷殼售的字實(shí)際辰狀況掃和預(yù)摸定客飄戶的迷情況栽，推導(dǎo)算本獨(dú)項(xiàng)目并銷售監(jiān)中這吳三種嚷付款斯方式擠所占者的常博規(guī)比騙例分指別為莫：2驚0抬%、蟻65湯%扛、1出5%薪姻預(yù)解計(jì)內(nèi)鴿部認(rèn)殼購享狡受認(rèn)乖籌3道%優(yōu)窮惠額結(jié)度占何總量炸15預(yù)%；希優(yōu)預(yù)崗計(jì)開翁盤兩眨周內(nèi)判享受萄2%愈優(yōu)惠跨額度徑占總頸量5挑%授塵預(yù)腎計(jì)老附客戶掉再次率購買圍或介博紹朋涉友購搭買享年受1犬%優(yōu)意惠額逆度占邪