某地產戶型面積定位與價格定位獨立深化項目報告

富士特上夼東項目戶型面積定位與價格定位獨立深化報告谷北京敞東方督恒基余地產嚇顧問憑/恒萌基房姥產膜20鋪04昂年1頁1月撞目卡錄畫一、暮區(qū)域朝環(huán)境廚調研趣■果項褲目周腐邊區(qū)忌域交盡通導魚流圖必（注棚解）粗■神項蠅目周儉邊企圍事業(yè)描單位弄分布愚圖（梳注解品）歲■帆項洽目周于邊商傍業(yè)民痰生配亭套分掛布圖蝶（注祝解）典■夾項霞目周擊邊住吸宅區(qū)譽域分牙布圖鵝（注雕解）掃■剛項傭目周捎邊類紡比競鍬爭項摧目分忌布圖政（注肥解）便■夏項轟目周爸邊類乖比競仁爭項堅目基云本資熱料調推研笑■丑其他懂在銷扇或在剝建項毅目簡約介：萍（非盲類比改項目的）即二、伍戶型艷定位詠部分何調研洽1、臂項目捕周邊瞞各類捆比競牽爭項泳目戶緩型供盈應比拆例與約消化饒比例今（小里結）斥2、牢二手辟市場涼租賃踩與銷晚售供缺應狀幣況（叨寫字澡樓物剖業(yè)、夜商品做房物搭業(yè)）貍3、花項目繁周邊荒各大街項目各戶型肢設計渣與針析對的掃目標粒客戶田群體欄關聯(lián)壩系、承市場胞關系究三、紹價格陪定位立部分亡調研秀項目丙周邊桂競爭償項目榆價格煤調研參項目泥周邊吩二手骨市場重銷售易與租仆賃價溜格調敢研（近寫字定樓物統(tǒng)業(yè)、賀商品喪房物漿業(yè)）皆市場億均價愁定位造■蜓針對蒜二手杜交易恨市場騾中（滅買賣斧）市為場的戀分析份研究姻■蛋針對釋二手凍交易耀市場拜中（哪租賃凡）市跪場的倆分析繪研究嗚4、鼓與市亡場類楚比競專爭項屈目1透6大跡賣點卵分析汗價格嘆的評檢比租■皂均價崗定位羽動態(tài)型價格建基礎淚四、關定位元總結雖1、完價格影定位弊2、堪目標昨客戶倚群體蒙定位患3、污物業(yè)鐵形態(tài)終定位糊4、漂戶型鉗定位鍬五、孤其他喝配套孫建議監(jiān)1、漂行政溫支持銹系統(tǒng)捉2、標后勤圍支持晚系統(tǒng)朗3、減經營辰支持冶系統(tǒng)粘4、吊物業(yè)捐管理遺系統(tǒng)濫一、怖區(qū)域野環(huán)境晶調研俗■策項目覺周邊誰類比淺競爭駕項目半基本悟資料劃調研江個案厚一：計東海求山莊女個案捐二：依進德處小區(qū)得注：損（該陽項目雪地塊界產權含歸屬充上有乏遺留右問題站，所瞇以主毛要的諷經濟胞技術餡指標帆現(xiàn)今棚仍未叛對外股公布矩，銷肌售資收料、欄工地達公示脹牌、凳銷售雪人員堆、開咳發(fā)公粱司中華層亦筆無透摟露。菊）旋個案景三：膏今日汁花園俗該項脈目分裕為東花西兩奉區(qū)，宴東區(qū)東為規(guī)珠劃中玉與部張分銷尚售區(qū)炎域或序配套威區(qū)域夠在此誕簡單名略過麗；辱東區(qū)?。喝庸灿嬜?棟簡樓（演9、接10殘、1細1、鬼12珍、1普3、疤14墻號樓康）彈■餡9落號樓紙為回贈遷安墾置樓廈；訴■榨1族0號河樓在抓售，鼠目前收為現(xiàn)恩房。找1餡—慰3層脹為網傲點，設被建笑行買戴走，插作為沒辦公尾樓。山■瓣1裝1號鴉樓為面一大轎型超瓣市。鹿■咬1京2辰—師14趕號樓堂為1呼1層面帶閣你樓的舌住宅潮樓，即規(guī)劃煙/待否建，毀因為茶牽扯隊到舊材有項氧目的邀拆遷堤，所猜以具潔體改吼造時替間至暖今未罰定。游西區(qū)華：鐵個案贏四：騾華僑御新城況注：厘（該圣項目潑地塊攪產權答歸屬瓦上有呀遺留達問題義，所躬以主阿要的森經濟兼技術剃指標耗現(xiàn)今驢仍未竿對外初公布態(tài)，銷丑售資牙料、汪工地轟公示鞠牌、狀銷售墳人員渴、開哪發(fā)公好司中悠層亦臭無透嫩露。躍）吹個案桑五：啄靜海剃山莊昏■承其他羅在銷橡或在最建項桃目簡孤介：劃（非臟類比董項目瞞）霸一、疼項目舞名稱稻：柳萬光彼上夼膽綜合畫市場碎捆總建俊面積淺：喝17勵00刊0瞇㎡濾發(fā)惠展典商：曠煙臺倒萬光疾城建逆綜合寄開發(fā)釋有限杜公司塞地駝撤址部：艇上夼摟大廈書北側痛悠罐頭暢廠東膽側拔項目大概況鹿：貫●焦該項段目為冤單體古共6相層，休地上宜1至快3層剖為商肌鋪，需地上撈4層荒為住壘宅3殊20嗎0元用/起吵（僅慘有9煎套全犧部售機罄）統(tǒng)，地丸下負嗽一層廊為農善貿市舉場，腰負二祖層為繡配套扔停車峰場。斬●域對外店銷售勁價格決為：嘴車位爭6至紛9萬扒元/礦個，摸一層凍精品懇網點圾86鴨00慎元/逃㎡吃起價午，二酬層食墊品超師市8禍00枕0元聾/騰㎡鍬實行仿8%遮返租佛，三晚層日貫用品摟超市術70圍00皆元/聾㎡賽實行趕8%蜻返租使●尚20摔05猛年1隨0月返31適正式芒交付蛇使用辟，2扯00有6年球元月鋼開業(yè)陽二、幟項目框名稱倆：刻暫定托名碗“晶迎祥紹路飛居龍項簽目載”蝶總建掌面積龍：凳25備97唯9.蔬52螺8臭㎡瘡發(fā)沫展腦商：哄煙臺迅市飛鴨龍建腐筑開譽發(fā)公汗司銀項目駕概況考:嘆●蛇2棟騙多層費(5閉層+禾1層劫閣樓筑)，曬1愚至2隆層為禾商業(yè)圓網點滴。要●邀戶型蹲面積矩為京90晌.0濕6㎡卸/1燃12乳.3怪㎡3繞/1割38逼.1購7㎡怒共三宮種選劃擇庭●飄每棟禁4個命單元堆,1咳梯2辣戶朱●緩20仗05莖年元訓旦正腹式開史盤發(fā)腎售（下采取霧先建盞后售伯的方奔式）約三、乎項目鹿名稱話：嚷暫定仁名鄰“讓新塔抖山綜差合市朱場項配目枝”恩總建捧面積隨：炊約3把00蔑00仙㎡法發(fā)脆展徑商：扁煙臺鐮市塔耽山集擋團公隔司以項目種概況譜:焰●窗該項壟目為蟻新圈堆地項禍目，延將于優(yōu)明年若（2奇00場5年脾）五嚇月份鄭動工睜●袖項目會地址你為原跌塔山欺市場榆●虹業(yè)態(tài)遍劃分磨為：件住宅凡樓、腿大型努集市呀、商注業(yè)網挽點增二、茅戶型典定位律部分犯調研傷1、商項目樂周邊物各類愿比競鍛爭項監(jiān)目戶里型供新應比起例與艘消化舍比例哪個案殖一：系東海勵山莊釣（1晉08博戶）書戶型叨面積玻供應第數(shù)量變供應玉比例些消化披數(shù)量益消化橡比例為16換3㎡寫8套廟約7演%匆6套愛約7秒5%秋15箭3.險13僵㎡射8套道約7咽%頌7套碎約8爪6%智15俗3.殲86返㎡塵16浸套什約1波5%框15濾套專約9慨4%路15篩5.著04冰㎡遮8套兔約7隸%府8套歷10沙0%塔11切9.侮99驕㎡默4套項約4原%豆3套貫約7圓5%鏟10叫9.要35非㎡同4套廢約4塔%德2套昆約5逆0%演11硬4.璃69陣㎡貨4套捧約4刪%淘2套沿約5誘0%辰10獲6.兼93辰㎡繼4套散約4干%遙2套儲約5舟0%爐14籃9.請27晃㎡陶4套喚約4符%市1套行約2獵5%鮮13雷8.降35扎㎡遞16焰套瓜約1崖5%兔3套誓約1雀9%收12陣9.職38營㎡置32堂套少約3絮0%曲5套膽約1糠6%禍閣樓蛇約9景0㎡遮27洞套乳略害13役套耽約4諒8%衣個案爺二：茅進德極小區(qū)亮（1漠20覆戶）金戶型己面積稍供應貪數(shù)量濤供應葡比例區(qū)消化淺數(shù)量推消化憂比例障10障6.砍88儉㎡落24贈套劈20弄%謎18憤套桐約7扒9%延11脆7.哀94沖㎡即12爭套坡10敏%就6套切約5猛8%等11勁8.驗97茄㎡賺12腫套趙10芳%上8套妨約6搞7%嫂13喘1.茄32乞㎡年24勇套補20冰%摔16釋套細約7獄0%倒17閉8.碰26級㎡討24昨套篇20縱%提17搖套捐約7組1%懲18顏3.誰36芳㎡鈴24兇套予20奉%輸16臉套補約6胞7%蠻個案順三：哈今日遍花園舍西區(qū)街（6凍33攏戶）招戶型易面積耗供應獸數(shù)量濁供應歲比例式消化縫數(shù)量噸消化艇比例妙10纖0-撒11蘭0㎡析15宿4戶痰24梅%來14巷8芳96濱%暢11污0-躲12俱0㎡扯18串3戶帶29鴨%林16晨2鼠88典%液12凱0-吸13伶0㎡拘44筐戶蓬7%紡38澡86慣%粒14笑0-井15班0㎡邀15攜3戶溫2購4%含14詢6機95飽%賞15欣0-填16啄0㎡夢55悶戶庭9%委48趨87憲%罷16反0-抹17根0㎡聰33薪戶申5%共27翅82彼%抵18癥0㎡胃以上粒11血戶膽2%典8叼73躬%炭個案雕四：樹華僑煮新城柴（1診18誠戶）慕戶型輸面積秋供應仗數(shù)量撓供應壓比例物消化狡數(shù)量仁消化叉比例舍1至掌2號似樓景93項㎡君16紹戶萬內部吹認購梳期間酒（該帽項目微尚未災對外宿發(fā)售宜）炮18古6㎡勾12找戶柜17欺3㎡汪15意戶填3號屑樓臘16順0㎡偽11誓戶獲19要6㎡勸6戶扯15叨0㎡晶9戶階76樂㎡姜9戶稀4至擋7號猛樓矛18誰2.倚49必㎡婦24倦戶雖11蘿8㎡燃16佳戶伯個案違五：霸靜海刪山莊噴（1漫40拌戶）毅戶型竹面積普供應皂數(shù)量甩供應煌比例慧消化趁數(shù)量星消化熄比例椒A棟語78嘆㎡菜20游戶通14壽%口20睛10架0%響94丈㎡僻20氧戶畝14芬%值20杠10嬌0%厭15診5㎡織6戶輝4%思6令10孤0%番B棟煤12貪7㎡練40干戶掌29荷%毅40井10區(qū)0%港15石5㎡孟8戶怪7%美8蜘10掀0%儉C棟屑94籃㎡尾20明戶俯14蚊%界16銀80壞%賣78效㎡啟20肯戶泳14擊%桌16宋80念%嬌15訊5㎡撓6戶屈4%基4精67剖%般小結遼：符根據江慎密今的市明場調臉研我菊們發(fā)巨現(xiàn)，猜本區(qū)包域板鏈塊市字場戶董型供悲應面雄積偏鏟大；殘最小榨面積孩為靜半海山屢莊與克華僑魯新城源推出鉗的7純8㎡吊戶型來，最唐大面毅積同區(qū)樣為槍華僑徒新城蹦的1技96境㎡戶斯型，風而市愚場適租中的創(chuàng)面積乒一般桑都在汽12所5㎡劍至1框60是㎡左曉右，小市場誰平均咽供應漢面積廳為1拔37苗㎡左胸右。箱而從句消化桿比例畫來看榆，由湯于市泄場供腫應量汗有限梳，而鳴由于身政府魚舊城償改造而、新凈建項漲目拆過遷等伙利好駱因素故，排獻除此匙類項恨目的鋼產品半因素童（后侄天創(chuàng)怪造景閣觀、抽外立賢面、星花園際小區(qū)科、戶關型設狂計等鄰）與遲市場拐因素來（地粗理、呈政府運支持托、景鎮(zhèn)觀朝常向因渴素等化），糧市場頌較為妻接受展的戶鍋型面豪積亦枯為1序30追㎡至氧14自0㎡勝左右拳；1芒00姑㎡以殿下的哈戶型志銷售瓜幾乎娃毫無色壓力證，但灶總供胃應量滑寥寥刮無幾肢；1攏50戴至1仍60冊㎡以坐上戶析型開叉始受宮市場槽因素劫與產游品因票素制府約，公越大呼的戶班型面姥積銷葬售壓遷力亦鈴隨之芒增長絨；而尋未來向市場認圈地劈項目創(chuàng)與在允建項毒目的恭供應捉貨量膽亦與須區(qū)域抬市場待平均資供應甘面積伙相等譜，如案迎祥釘路飛釘龍房蹈產開包發(fā)的烘小型冷住宅示區(qū)項盒目，麗多數(shù)館推出榆戶型勿面積雨約為歇12笨0㎡舒。越最終炒得出攔結論寺為：面市場棚缺乏盛70瘋㎡至記10訓0㎡鏟的中繪小戶櫻型面詢積；祝10特0㎡否至1魄30澆㎡以駝內面扯積戶誕型倍老受追書捧；株15踢0㎡以以內扔面積紙較為挖穩(wěn)健研，超咽越1漠50條㎡的抱面積鳴越大購壓力輔越大茫。被2、艦二手償市場棄租賃癥與銷抱售供宋應狀很況（鴉以商駕品房轟為主款）求A：懂項目出周邊輔商品殊房租擴賃供研應情鄭況：巡位置纖面積棉租金過戶型牌配套揮上夼援西路災70胖㎡竟70窯0元侵/月棋二室帝一廳丟簡裝碰，無孝家電閥，有狀暖氣桑迎山徐路千67脖㎡匹60童0元隸/月逝二室李一廳凱簡裝笨，冰避箱彩險電，丑有暖乖氣定迎山廟路電45萍㎡新45碰0元數(shù)/月干一室遍一廳胖簡裝想，電蓄視，浸有暖絕氣互上塔焰路賀80抖㎡何70女0元派/月孫二室思二廳鄙簡裝恒，電逼視，改有暖帖氣求上夼邁西路揭86鞋㎡肢75乓0元開/月普三室蒙一廳彩簡裝灣，空獵調，汽電視薯，有達暖氣堪奇山指路全52糊㎡板35淋0元鴿/月耀一室游一廳穴簡裝救，有某暖氣投上夼榴西路落76若㎡開70其0元記/月塔二室虛一廳愧簡裝舅，有積暖氣謎分析磚說明美：儲■牲該區(qū)飯域房牧屋租悲價普槍遍較具高，超為煙構臺市頂各區(qū)謹之最策；油■沿對外饒出租逗的房處屋基屋本上寄為舊嗽有的腥社區(qū)踢較多快，現(xiàn)形調查塵對象累以商橡品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