商業(yè)項目選址

商業(yè)項目選址分析城市商業(yè)活動是以追求最高利潤為目的的，這是商業(yè)設(shè)計、選址選址原則“天時售，實現(xiàn)更好的經(jīng)濟效益。商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素1）客流規(guī)律2）交通狀況3）商業(yè)環(huán)境（4地形特點）符合城市規(guī)劃要求。 1客流規(guī)律是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素（1）相同客流規(guī)模的不同地區(qū)，因客流的目的、速度、時間不同，對選址條件亦有不同差別。在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購買商品為主流或是與購買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽為以后購買作準(zhǔn)備這類地區(qū)的客流特點一般是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。有些時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模（2）選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側(cè)（3）（4）對于大型的購物2、交通狀況 城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此它是制約商業(yè)聚集與選址的又一個重要因素商業(yè)活動的經(jīng)濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達性最佳的地點在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下選址應(yīng)使交通費用達到最小所以商業(yè)中心交通可達性最佳的實質(zhì)是所有購物出行者到達中心的出行間總和最小。3、商業(yè)環(huán)境選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點附近的商店的規(guī)模和數(shù)4地形特點 選擇店址還要分析地形特點主要選擇能見度高的地點如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點。位于街道的入處公共場所的迎面處都是能見度高的地點有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。5城市規(guī)劃的要求 城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求服從城市總體發(fā)展的需要。 在選擇店址過程中要對以上因素進行實際調(diào)查，搜集資料，具體分析研究，了解建店的有利和不利條件，不僅要考慮現(xiàn)狀還要了解未來的發(fā)展變化尤其要了解城市建設(shè)的長期規(guī)劃如所選前景看又有發(fā)展前途。shoppingmall的物業(yè)管理Shoppingmall即大型購物中心，音譯為“摩爾”或“銷品茂。它產(chǎn)生于20世紀(jì)50年代的美國現(xiàn)已成為歐美國家的主流零售業(yè)態(tài)其營業(yè)額已占到發(fā)達國家社會消費者零售總額的50%以上。隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展人們生活消費水平的逐步提高及消費觀念的轉(zhuǎn)變mall作為現(xiàn)今零售業(yè)的最高級形態(tài)正走進我們的生活，造mall運動的浪潮正風(fēng)糜大江南北。 一Shoppingmall的特點 Shoppingmall指在一個毗鄰的建筑群中或一個大型建筑物中，由一個管理機構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、旅游、飲食等各種服務(wù)的一站式消費中心。其主要特點： 1、體量大。一個項目建筑面積動輒十萬平方米，更有甚者達百萬平方米。 2、業(yè)態(tài)眾多除幾個大型的主力商家、主力店進駐外還有為數(shù)眾多的大大小小各類商家眾星拱月。 3、功能復(fù)雜Shoppingmall不是簡單滿足人們的購物需求，而是集購物、休閑、娛樂、旅游等多種功能于一體，全方位滿足人們的多重體驗。 4、高風(fēng)險性Shoppingmall項目投資巨大且回收時間長及預(yù)期收益的不確定性對發(fā)展商的資本耐力和經(jīng)營管理能力的提出嚴(yán)峻考驗。 二Shoppingmall對物業(yè)管理的要求Shoppingmall（一）高標(biāo)準(zhǔn)的日常物業(yè)管理 1、樓宇及附屬設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護及維修管理Shoppingmall設(shè)施、設(shè)備檔次較高且數(shù)量眾多而復(fù)雜電腦化程度高，如供電、監(jiān)控、安全管理、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)大多互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)由計算機控制維護管理至關(guān)重要由于客流大，一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等運行繁忙而易出故障，故日常養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)高，維修要求嚴(yán)。 2、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 一個干凈、整潔綠意盎然的購物環(huán)境讓徜徉其間的顧客流連忘返成為吸引顧客長期購物的重要因素由于shoppingmall范圍廣人流絡(luò)繹不絕，清潔標(biāo)準(zhǔn)要求高對其清潔工作提出很大挑戰(zhàn)可以考慮采用機械化的清潔工具如清掃車等提高工作效率此外還應(yīng)做好公共衛(wèi)生安全的防范如公共設(shè)施要進行嚴(yán)格的消毒處理公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施等。 3、安全保衛(wèi)、消防管理Shoppingmall屬人流集聚場所，安全保衛(wèi)、消防管理責(zé)任重大。要注意技防與人防相結(jié)合安裝先進的自動火災(zāi)報警裝置和自動滅火裝置智能報警裝置及閉路監(jiān)控裝置同時建立健全各項安保消防制度，應(yīng)設(shè)立應(yīng)急重大突發(fā)事件的預(yù)案并與屬地公安消防部門保持密切聯(lián)系，確保商業(yè)區(qū)域內(nèi)良好的公共秩序及消防安全。 4、裝修的統(tǒng)一管理對整個項目的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統(tǒng)一的綠色裝修管理，按照裝修整體規(guī)劃方案，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅及與項目整體的一致性。 5、廣告管理商場廣告既多又雜，常常出現(xiàn)廣告無序有礙整體環(huán)境，因此必須加以管理。（1）內(nèi)部廣告應(yīng)由物業(yè)管理公司委托專業(yè)廣告設(shè)計人員按商場整體布局設(shè)計。承租戶廣告需就其式樣、顏色等項由物業(yè)管理公司審核，做管理有序戶外廣告一般不設(shè)置如果屬于商場整體促銷廣告也應(yīng)注意整體性和形象性；（2）櫥窗展示宣傳，應(yīng)做到櫥窗玻璃潔凈，燈火明亮，開關(guān)及時、陳列物品整潔有序。 6、特色服務(wù) 除進行常規(guī)性的日常物業(yè)管理外，物業(yè)管理公司還應(yīng)積極響應(yīng)廣大商戶購物者多樣化、個性化的需求，使商家高效、輕松經(jīng)營，消費者獲多層次、一站式購物體驗。通過酒店式、商務(wù)全程式、健康式的管服務(wù)模式及菜單式的服務(wù)內(nèi)容，實行“服務(wù)設(shè)計、菜單服務(wù)，讓商家、消費者體會到“精誠服務(wù)、精彩生活。 （二）各項活動的持續(xù)策劃、組織 一個大型MALL的正常運行，首先要求事先策劃設(shè)計的成功此外還須實行專業(yè)化的管理物業(yè)管理與商業(yè)管理的交織。管理者不僅要保證水、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，周環(huán)境的整潔與安全還應(yīng)該知曉店鋪經(jīng)營知識為各零售商提供信息服務(wù)和有參考價值的建議更重要的是還在于進行統(tǒng)一的廣告宣傳及促銷活動負(fù)責(zé)把顧客引進店中來這就要求管理著具有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力，如明星見面會、現(xiàn)場歌星音樂秀、眾問題競賽、體育比賽、雜技表演、模特時裝秀、新產(chǎn)品展示會等（三）有效的成本控制MALL項目正式投入運營后，各項設(shè)備設(shè)管理服務(wù)人員隊伍將十分龐大，人工成本也會