大型商業(yè)零批市場項(xiàng)目建設(shè)投資可行性研究報(bào)告

PAGE1第一章項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：xx縣xx城市綜合體（暫定名）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：xx縣新工業(yè)園區(qū)策劃單位：xx縣xx鎮(zhèn)人民政府策劃單位負(fù)責(zé)人：饒輝策劃單位聯(lián)系人：池雄文手機(jī)辦單位：xx縣xx鎮(zhèn)人民政府建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容：建設(shè)占地面積約285畝190000平方米的大型城市綜合體，建筑總面積達(dá)122244平方米，其中商業(yè)店鋪達(dá)十萬余平方米，以花園式的城市綜合體為設(shè)計(jì)藍(lán)圖。項(xiàng)目建設(shè)地址擬于xx縣新工業(yè)區(qū)，毗鄰稀土工業(yè)園。大型的商業(yè)零批市場及城市綜合體配套設(shè)施，能為稀土工業(yè)園帶來良好的輔助效應(yīng)，能更好的服務(wù)新工業(yè)區(qū)所有企業(yè)的員工及居民。研究依據(jù)：福建省及龍巖市關(guān)于貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》的實(shí)施意見《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）《建設(shè)工程價(jià)格信息》xx縣“十二五”發(fā)展計(jì)劃綱要1.2項(xiàng)目SWOT分析1.2.1優(yōu)勢——StrengthS1：本項(xiàng)目毗鄰稀土工業(yè)園，在新工業(yè)區(qū)的較中心位置，距高速路口近，能最大化的服務(wù)稀土工業(yè)園及新工業(yè)區(qū)的其他企業(yè)；S2：項(xiàng)目近20萬平方米的超大規(guī)模和地處城市中心的優(yōu)越區(qū)位使其成為同類項(xiàng)目的佼佼者；S3：項(xiàng)目區(qū)位較好，片區(qū)規(guī)劃前景好，特別是項(xiàng)目建設(shè)完成后，區(qū)域的美譽(yù)度和知名度將得到較大提升；S4：地塊周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育等城市功能配套齊全，減少了項(xiàng)目配套建設(shè)的壓力；S5：地塊所在片區(qū)的交通狀況無論是從近景還是未來規(guī)劃，都非常便捷；S6：本案在產(chǎn)品規(guī)劃上顯示出較強(qiáng)的差異性，有利于實(shí)行差異化營銷戰(zhàn)略；S7:商業(yè)、景觀、交通便利，并與本項(xiàng)目保持良好的適宜關(guān)系，使得本案成為片區(qū)最宜居的商業(yè)廣場開發(fā)項(xiàng)目；1.2.2劣勢——WeaknessW1：本案規(guī)模較大，工程量巨大，需大量資金及人工。同時在周邊區(qū)域的整體的商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)檔次偏低，亟待改善；W2：據(jù)調(diào)查，xx縣城區(qū)已經(jīng)供應(yīng)不少的商業(yè)經(jīng)營場所，本項(xiàng)目標(biāo)志著xx縣商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的提升和換代，因此面向的客戶群有可能涉及到外地客戶，這對日后的營銷策略考驗(yàn)較大；1.2.3機(jī)會——OpportunityO1：長汀近些年經(jīng)濟(jì)社會的高速發(fā)展強(qiáng)烈需要城市綜合體的出現(xiàn)；O2：本案在產(chǎn)品上定位為xx縣城市綜合體，規(guī)模巨大，可建設(shè)成為片區(qū)標(biāo)志性高尚社區(qū)，奠定片區(qū)主導(dǎo)地位；O3：xx縣內(nèi)其它商業(yè)小區(qū)開發(fā)多為多層建筑，市場上高層、小高層供應(yīng)較少，主打小高層建筑的本案剛好可以彌補(bǔ)xx縣的不足，市場潛力巨大；O4：本案為城市綜合體，價(jià)值潛力大，景觀豐富，綠化率極高，相對于xx縣目前其它商業(yè)小區(qū)景觀單一、布局古板、配套不足來說，是一個最佳的商業(yè)投資場所，對于未來市場將產(chǎn)生極大沖擊力并最終贏得市場和人們的認(rèn)可和接受；1.2.4威脅——ThreatT1：xx縣商業(yè)經(jīng)營市場目前已經(jīng)處于高價(jià)位內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，升值前景不是很樂觀；T2：本項(xiàng)目商業(yè)廣場體量較大，對于項(xiàng)目的營銷壓力較大；T3：宏觀調(diào)控的影響不容忽視。第二章宏觀經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目定位與規(guī)劃2.1xx縣城市發(fā)展概況2.1.1xx縣區(qū)位概況長汀地處福建西部，武夷山南麓，南與廣東近鄰，西與江西接壤，是閩、粵、贛三省的邊陲要沖，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分。全縣設(shè)18個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），總?cè)丝?0萬人。土地面積3099平方公里，為全省第5大縣。長汀山清水秀，與湖南鳳凰一起被國際友人路易·艾黎譽(yù)為“中國最美麗的山城之一”，融人文景觀與自然景觀于一體。長汀是國家歷史文化名城，擁有悠久的歷史文化、源遠(yuǎn)的客家文化、豐富的革命文化等“三位一體”的文化特色。長汀是福建新石器文化發(fā)祥地之一，全縣有200多處新石器遺址。漢代置縣，唐開元二十四年（公元736年）建xx，成為福建五大州之一。自盛唐到清末，長汀均為州、郡、路、府的治所。明清兩代xx府管轄長汀、寧化、清流、歸化、連城、上杭、武平、永定八個縣。長汀是客家首府，繞城而過的汀江被喻為客家人的母親河。長汀為全國著名的革命老區(qū)，是紅軍故鄉(xiāng)、紅色土地、紅旗不倒的地方。長汀具有光榮的革命傳統(tǒng)。第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期，長汀是中央蘇區(qū)的重要組成部分，是中央蘇區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心，被譽(yù)為“紅色小上?！?。毛澤東、周恩來、朱德、劉少奇等老一輩革命家在長汀從事過偉大的革命實(shí)踐。黨的早期領(lǐng)導(dǎo)人瞿秋白、何叔衡在長汀就義。第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期，長汀2萬多名優(yōu)秀兒女參加了紅軍，涌現(xiàn)出了老將軍13名，是紅軍長征出發(fā)地之一。1932年，第一個福建省蘇維埃政府、中共福建省委、福建軍區(qū)等機(jī)構(gòu)在長汀成立，長汀成為福建革命運(yùn)動的政治、軍事中心。全縣有全國重點(diǎn)保護(hù)的革命遺址7處，還有省級文物保護(hù)單位與省級革命建筑物3處，縣級文物保護(hù)單位27處。圖1-1：xx縣位置圖2.1.2xx縣經(jīng)濟(jì)概況長汀資源豐富。主要礦產(chǎn)資源：金屬礦有稀土、鎢、鐵、錫、金、銀等，其中稀土儲備量居全省之首；非金屬礦有石灰石、白云石、大理石、輝綠石、玄武石、高嶺土、葉蠟石，鉀長石、硅質(zhì)石、黃鐵石、磷礦、煤、礦泉水、溫泉等，其中高嶺土、花崗巖、輝綠石、玄武石、鎢礦等資源較為豐富，有較好的開采和利用價(jià)值。林地面積17.87萬公頃,森林覆蓋率達(dá)74%,林木蓄積量1000多萬立方米。全縣可開發(fā)水資源10萬千瓦,現(xiàn)已開發(fā)4.2萬千瓦,水資源開發(fā)潛力巨大;境內(nèi)地下水資源和地?zé)豳Y源豐富,河田溫泉屬國內(nèi)罕見,溫度高達(dá)80攝氏度,日流量達(dá)4000噸以上.從2000年開始，xx縣委、縣府積極發(fā)展服裝紡織、機(jī)械電子、稀土加工、農(nóng)產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)。長汀為省商品糧、油料、烤煙生產(chǎn)基地，重點(diǎn)林區(qū)縣之一。農(nóng)副產(chǎn)品有稻米、麥、甘薯，大豆、花生、芝麻、油菜籽、甘蔗、藥材（烏梅等）、煙葉、荸薺、西瓜、茶葉，油桐籽、油茶籽、紅菇、板栗、筍干、松脂，小米椒，河田溫水魚著名，特產(chǎn)圓金柑、汀菇，禽畜良種河田雞（中國五大名雞之一，1964年國際名雞評比中名列第二）、童坊花豬。工業(yè)有紡織、化工、建材、冶金、森工、電力、食品、機(jī)械等門類。傳統(tǒng)名產(chǎn)長汀豆腐干，xx斗笠、皮枕、竹筒席、玉扣紙、華嚴(yán)堂驚風(fēng)丸。幾年來根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及國內(nèi)外市場需要已逐步形成服裝紡織、機(jī)械電子、稀土加工、農(nóng)產(chǎn)品加工等四大產(chǎn)業(yè)并具一定規(guī)模。2009年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值60.25億元，財(cái)政收入41313萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9560元，農(nóng)民純收入5356元。2.1.3xx縣交通概況長汀區(qū)位優(yōu)勢明顯，水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。龍贛鐵路、龍長高速公路、319國道和省道洋萬線在城區(qū)交匯，直達(dá)贛、湘、鄂、川和福建各地，承西啟東的交通樞紐作用日益突出。長汀至廈門港350公里，距連城機(jī)場81公里，長汀至廣州、深圳當(dāng)天可達(dá)，特別是長汀至京九鐵路140公里，龍贛鐵路與京九鐵路相接，已開通“鐵海聯(lián)運(yùn)”，2006開通了龍巖直達(dá)北京的“海西號”，長汀至北京只要23個小時。龍長高速公路與福、廈、漳、泉相通，這使長汀成為閩南、粵北與內(nèi)陸省份商品流通和經(jīng)濟(jì)走向的“黃金通道”。2.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施xx縣城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施較好。水資源豐富，水質(zhì)良好，汀江河穿城而過，自來水供應(yīng)充足。電力供應(yīng)也十分充裕。交通便捷，形成便捷的鄉(xiāng)、村交通網(wǎng)絡(luò)。電訊設(shè)施先進(jìn)、通信網(wǎng)絡(luò)遍布全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村，通訊便捷。2.2項(xiàng)目定位與規(guī)劃2.2.1項(xiàng)目整體定位打造xx縣地標(biāo)級的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市發(fā)展步伐發(fā)展的城市綜合體項(xiàng)目增進(jìn)了用地集約性，對土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的發(fā)展契機(jī)；綜合體項(xiàng)目集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對城市發(fā)展有著積極作用。本項(xiàng)目通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設(shè)施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)；滿足項(xiàng)目區(qū)域及周邊對商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過改造進(jìn)一步提升區(qū)域的競爭力。本項(xiàng)目位于城市邊緣的新工業(yè)區(qū)，擁有“高密度聚集”的綜合資源，因而具備“高強(qiáng)度抗衰”的特性，給項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來機(jī)會。綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動力城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合，能夠創(chuàng)造更有效率的社會運(yùn)行模式、營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式。城市綜合體中包括商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，它為整個項(xiàng)目定位確定了市場基調(diào)，是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時也為項(xiàng)目樹立鮮明的個性。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推動項(xiàng)目資產(chǎn)升值。城市綜合體商業(yè)比例持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項(xiàng)目形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢，打造城市級地標(biāo)。同時順利開業(yè)后，持有型物業(yè)統(tǒng)一管理運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個項(xiàng)目保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強(qiáng)。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個長期的過程，在項(xiàng)目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項(xiàng)目健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成部分。同時，銷售型物業(yè)借助持有型物業(yè)的高起點(diǎn)、高定位，銷售型物業(yè)實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)值。物業(yè)類型持有/銷售建筑面積（萬平方米）所占比例商業(yè)街區(qū)式商業(yè)持有315%購物中心持有210%商業(yè)批發(fā)市場銷售630%商業(yè)匯總

1155%寫字樓甲級寫字樓持有315%SOHO銷售210%寫字樓匯總

525%酒店星級酒店持有15%特色飲食業(yè)持有15%酒店匯總

210%公寓服務(wù)式公寓持有110%配套公寓銷售15%公寓匯總

210%持有型物業(yè)匯總1155%銷售型物業(yè)匯總945%2.2.2各功能板塊發(fā)展概念商業(yè)持有型商業(yè)發(fā)展概念：城市級購物中心是打造檔次的核心，街區(qū)式商業(yè)融合文化藝術(shù)娛樂休閑等功能，提升商業(yè)整體品質(zhì)。持有型商業(yè)分兩期開發(fā)，第一期開發(fā)購物公園式街區(qū)商業(yè)；第二期開發(fā)城市級一站式購物中心。購物公園式街區(qū)商業(yè)以環(huán)境打造和文化氛圍為第一要務(wù)，是文化藝術(shù)娛樂休閑最佳結(jié)合的具有強(qiáng)烈商業(yè)創(chuàng)新的，采用混合業(yè)態(tài)發(fā)展，發(fā)展“泛商業(yè)”體系以休閑娛樂為主導(dǎo)，注入特色餐飲功能、文化藝術(shù)展示功能、教育功能、娛樂功能城市級一站式購物中心是城市核心的、城市級的具有強(qiáng)烈都市商業(yè)印象的以高端消費(fèi)為主的國際商業(yè)體驗(yàn)：以購物為主導(dǎo)，商品以高檔為主，輔以中高檔，囊括眾多國際一線品牌，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，回避市場中檔中高檔的發(fā)展主流。大型商業(yè)批發(fā)市場匯聚縣城所有企業(yè)的產(chǎn)品展示及批發(fā)市場，以統(tǒng)一規(guī)范化管理的理念來經(jīng)營，市場的成功經(jīng)營能將各企業(yè)的產(chǎn)品最大化、便捷式的推向客戶群。甲級寫字樓標(biāo)志性的建筑文化。摩天大樓的建筑文化就是標(biāo)志性的外立面形象。先進(jìn)的硬件設(shè)施。包括物業(yè)的外觀、內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)、自動化系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)，保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)以及電梯、空調(diào)等方面。寫字樓追求科技與創(chuàng)新，所使用的技術(shù)較酒店更先進(jìn)，對建筑設(shè)計(jì)和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。高品質(zhì)軟件服務(wù)。一方面要有高效的物業(yè)管理，另一方面要有對入駐企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)，例如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。酒店及服務(wù)式公寓酒店和公寓是提升項(xiàng)目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分，項(xiàng)目將引入國際知名酒店和公寓品牌。銷售型物業(yè)發(fā)展定位高級式公寓基于項(xiàng)目的自然、地理?xiàng)l件、交通以及項(xiàng)目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，項(xiàng)目發(fā)展為此區(qū)域內(nèi)高尚居住區(qū)。項(xiàng)目的規(guī)劃理念及目標(biāo)應(yīng)充分挖掘和利用土地優(yōu)勢，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)住區(qū)與商業(yè)街區(qū)的互動，強(qiáng)調(diào)高尚居住環(huán)境和氛圍，強(qiáng)調(diào)住區(qū)的個性特征與私密性，同時兼顧與商業(yè)街區(qū)的關(guān)聯(lián)。Soho商務(wù)樓結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，規(guī)劃部分soho商務(wù)樓，滿足中小企業(yè)辦公需求采用開放式街區(qū)的形式，造街實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實(shí)現(xiàn)可銷售面積最大。商業(yè)街結(jié)合soho的建設(shè)，發(fā)展部分商業(yè)街?？梢詫?shí)現(xiàn)較高的商業(yè)價(jià)值。2.2.3項(xiàng)目經(jīng)營管理優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)與建筑設(shè)計(jì)顧問公司為保障本商業(yè)項(xiàng)目可以一舉成功，無論是在商業(yè)定位可以符合市場與后期經(jīng)營管理方面可以在南京居于同行業(yè)前列，還是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)最趨合理并顯現(xiàn)特色的商業(yè)氣氛以及建筑設(shè)計(jì)方面具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格，從項(xiàng)目最優(yōu)發(fā)展出發(fā)，抽調(diào)優(yōu)秀的管理人員與專業(yè)人士，組建優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，同時將委托國內(nèi)一流的專業(yè)商業(yè)顧問公司與建筑設(shè)計(jì)公司參與項(xiàng)目的開發(fā)，為項(xiàng)目順利開發(fā)作足準(zhǔn)備工作。第三章市場調(diào)查分析3.1市場調(diào)查3.1.1城市綜合體的概念城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購物、娛樂、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來，單體商業(yè)項(xiàng)目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但商業(yè)項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后運(yùn)營困難的現(xiàn)象時有發(fā)生。這就要求我們在實(shí)際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)組合、設(shè)施規(guī)劃的商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。3.1.2.項(xiàng)目所在區(qū)域的投資環(huán)境xx縣以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全縣的社會經(jīng)濟(jì)得到了長足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)水平逐年上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進(jìn)了xx縣消費(fèi)品市場的繁榮活躍，消費(fèi)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。2010年上半年，全縣國民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，第一、第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長，第二產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。經(jīng)市統(tǒng)計(jì)局核定，上半年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值32.10億元，可比增長14.1%，比上年同期提高1.1個百分點(diǎn)。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值4.94億元，同比增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值13.59億元，同比增長32.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值13.57億元，同比增長3.9%。上半年，全社會完成固定資產(chǎn)投資22.1億元，增長46.1%，同比提高11個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)1.97億元，增長286.6%；第二產(chǎn)業(yè)10.75億元，增長37.8%；第三產(chǎn)業(yè)5.11億元，增長89.7%。上半年，城鄉(xiāng)50萬元以上固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成21.05億元，同比增長50.3%。其中:工業(yè)生產(chǎn)性項(xiàng)目在稀土、凱鮑等重點(diǎn)項(xiàng)目強(qiáng)力拉動下，完成投資10.69億元，同比增長39.8%；房地產(chǎn)投資3.22億元,同比增長7.4%，比上月回升了3.2個百分點(diǎn)。全縣新開工項(xiàng)目78個，比去年同期增加5個，其中計(jì)劃總投資5000萬元以上項(xiàng)目11個。3.1.3.項(xiàng)目建成銷售影響因素分析采取周邊商業(yè)經(jīng)營市場作為分析對象，根據(jù)選定的市場比較價(jià)格，得出影響該項(xiàng)目銷售的因素比例。見下表：項(xiàng)目因素細(xì)化因素權(quán)重（%）打分得分（%）備注地域因素（45%）環(huán)境28%升值前瞻70.10.7生活氣氛30.10.3人文氣氛6-0.1-0.6自然環(huán)境（噪聲）70.050.35治安狀況3－0.1－0.3區(qū)域印象200交通7%車行、管制300公共交通3-0.1-0.3路口200配套10%學(xué)校、幼兒園50.10.5菜場、商場30.10.3醫(yī)院、銀行20.20.4個別因素（38%）規(guī)模（顯示配套、空間、房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力、升值潛力和社會影響）70.251.75平面設(shè)計(jì)100.11.0設(shè)備30.050.15裝修300建筑選材200外觀30.10.3景觀40.10.4小區(qū)內(nèi)景觀車位100新技術(shù)的應(yīng)用300開發(fā)實(shí)力20.20.4物業(yè)管理（8%）品牌50.21.2收費(fèi)300工程形象（3%）潛在風(fēng)險(xiǎn)300營銷（6%）市場時機(jī)、營銷包裝60.10.63.1.4市場趨勢和市場機(jī)會該片區(qū)地處縣城邊緣地帶，交通便捷距縣城中心較近，可實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。本項(xiàng)目周邊生活配套包括：購物廣場、中心百貨；銀行分點(diǎn)（后期引入）；醫(yī)院；幼兒園；以及市民廣場，設(shè)施一應(yīng)俱全。作為xx縣的一個大型商業(yè)社區(qū)，各行業(yè)的店鋪、寫字樓的遷入，將給本項(xiàng)目帶來強(qiáng)大的消費(fèi)群體，營造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目商鋪、寫字樓的銷售與租賃。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場供求關(guān)系當(dāng)中，市場前景令人樂觀。xx縣近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、資源比較優(yōu)勢，做到引資引智并重，同時恰逢現(xiàn)階段長汀房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機(jī)，作為xx縣的一個大型商業(yè)住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。3.2xx縣商業(yè)調(diào)查與分析3.2.1消費(fèi)居民消費(fèi)情況xx縣作為福建的第5大縣，雖然其經(jīng)濟(jì)教育等方面取得了質(zhì)的飛躍，但商業(yè)發(fā)展水平與其工業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平還很需大力發(fā)展。上半年，全縣社會消費(fèi)品零售總額達(dá)13.68億元，同比增長16.3%。其中，批發(fā)業(yè)1.22億元，同比增長35.4%：零售業(yè)10.67億元，同比增長15.4%；住宿餐飲業(yè)1.79億元，同比增長10.7%。全縣市場消費(fèi)增長仍依靠限上企業(yè)拉動，上半年，限額以上企業(yè)和個體實(shí)現(xiàn)銷售3.3億元，同比增長43.0%。強(qiáng)大的消費(fèi)潛力為商業(yè)廣場超常規(guī)發(fā)展提供了充分的支撐及良好的機(jī)遇，城市綜合體作為今后兩、三年長汀領(lǐng)導(dǎo)型商業(yè)項(xiàng)目，有足夠的條件獲得成功。3.2.2xx縣商業(yè)布局目前xx縣商業(yè)核心區(qū)主要集中于城區(qū)中心，其中繁華中心位于兆征路、營背街、水東街和商業(yè)城附近。現(xiàn)存商業(yè)圈基本信息商圈名稱位置商圈說明租金價(jià)格（元/平米）商業(yè)城位于環(huán)城路，xx鎮(zhèn)政府對面xx縣主要建材市場，是較為繁華地段60—100兆征路位于城區(qū)中心，貫穿城區(qū)xx縣主要餐飲聚集處，且分布著少量服裝、電器、家具等專賣店，人流量較大，比較繁華80—150營背街位于水東橋以東，直達(dá)東車站較為集中的服裝鞋帽集中區(qū)120—200水東街連接營背街和中心壩的步行街主要的服裝百貨商貿(mào)集散地60—120根據(jù)以上數(shù)據(jù)，其中商鋪?zhàn)饨鹋c銷售均價(jià)比值介于100—150之間，按照國際慣例屬于正常值范圍類。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，xx縣的商業(yè)發(fā)展水平有了較大幅度的提高，已基本形成了以中心商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)中心、專業(yè)特色街和綜合商業(yè)街為主的布局結(jié)構(gòu)與框架。3.2.3主要商業(yè)場所分析xx縣近年的商業(yè)取得了較大的發(fā)展，布局結(jié)構(gòu)和功能現(xiàn)狀等方面有以下特點(diǎn)。1、由于規(guī)劃相對合理，商業(yè)發(fā)展處于有序發(fā)展2000年至今年xx縣的發(fā)展是歷史上發(fā)展速度最快、變化最大、人民群眾得益最多的時期。由于商業(yè)規(guī)劃相對合理，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局合理、功能定位明確，成為xx縣商業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。在原有的批零體系被打破以后，相應(yīng)地建立起符合現(xiàn)代流通規(guī)律要求的新的批零體系，不僅批零兩個縱向環(huán)節(jié)銜接平衡，而且零售各業(yè)態(tài)間的布局顯得井井有條，一切都是在規(guī)?；唐飞a(chǎn)方式的狀態(tài)中朝著“規(guī)范化市場”的方向加速前進(jìn)。2、以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)檔次有較大提高空間xx縣城區(qū)內(nèi)雖然也有一些規(guī)模較大、檔次較高的商場，但從總體上看,仍是以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的主要功能，商業(yè)檔次不高，還需引入先進(jìn)業(yè)態(tài)，提高經(jīng)營檔次，形成規(guī)模效益的。3、商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮箅S著長汀的迅速發(fā)展，商圈正在形成和擴(kuò)大。目前，整體規(guī)劃逐步成形，區(qū)域的商業(yè)環(huán)境和居家氛圍日漸成熟，穩(wěn)定的居住客源和消費(fèi)力的提高刺激了商業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)的力度，成為商鋪投資的基礎(chǔ)。3.2.4本項(xiàng)目商業(yè)入市價(jià)格本項(xiàng)目商鋪應(yīng)該對比于商業(yè)城的商鋪價(jià)格水平。目前商業(yè)城的租金水平為60—100元/平方米，根據(jù)和樓盤銷售價(jià)格進(jìn)行評比，同時由于本項(xiàng)目定位為“新城市綜合體”，區(qū)域內(nèi)包含酒店、商業(yè)街、商務(wù)區(qū)等，經(jīng)過綜合考慮，按照經(jīng)驗(yàn)判斷，本項(xiàng)目的綜合入市價(jià)格為8000元/平方米，租金水平為80—150元/平方米。第四章項(xiàng)目開發(fā)對城市功能的提升和完善4.1社會效益4.1.1城市區(qū)域功能的提升xx縣隨著時間的推移，近幾年來發(fā)展迅速，特別是在“新型城市綜合體”概念的支撐下，城市建設(shè)已經(jīng)在向先進(jìn)發(fā)達(dá)城市靠攏。這意味著xx縣將更加提升自己的城市地位。本項(xiàng)目位于交通極為便捷的城區(qū)邊緣地塊，是一個絕佳地區(qū)。由于地理位置關(guān)系，完全有理由建設(shè)“新型城市綜合體”，這一概念的提出，將極大提升xx縣的城市地位，也因此要求更高的城市功能承載體的出現(xiàn)，而本項(xiàng)目的出現(xiàn)，即是作為xx縣城市功能提升的承載體：首先，根據(jù)市場調(diào)查，目前商業(yè)集中地以及城市休閑集中地僅只局限于在縣城中心城區(qū)。并且由于集中人口過多，各種配套設(shè)施已經(jīng)顯得比較落后，無法滿足人們更高的消費(fèi)需求，因此本項(xiàng)目著力打造的商業(yè)街將補(bǔ)充這一空白，并且和城區(qū)中心形成聯(lián)動趨勢，將更加提升城區(qū)中心的繁華程度。其次，xx縣較少大型的高檔酒店，本項(xiàng)目也將填補(bǔ)這一缺憾。本項(xiàng)目將此酒店打造成城市中心的地標(biāo)性建筑。總之，本項(xiàng)目將會作為xx縣城市建設(shè)的標(biāo)志性項(xiàng)目，將從不同的方面，包括娛樂、餐飲、居住、購物等全方位提升城市的功能。因此，本項(xiàng)目的建成對xx縣意義重大，將對xx縣整個城市面貌的改善起到關(guān)鍵性作用。4.1.2提供更多就業(yè)崗位作為大型綜合社區(qū)，有著巨大的消費(fèi)潛力，本項(xiàng)目的商業(yè)街不僅僅是面向城鎮(zhèn)居民，而是面向全長汀的廣大市民。目前根據(jù)規(guī)劃方案，商業(yè)面積約為11萬平方米，按照國家的一般標(biāo)準(zhǔn)，一般步行街營業(yè)員每人可以經(jīng)營的面積為10平方米，也就是說僅就目前的規(guī)劃，可以為長汀市民提供就業(yè)崗位為：110000/10=11000就業(yè)崗位如果將商業(yè)面積提高10%或者更高，將提供更多的就業(yè)崗位，這對xx縣社會安全穩(wěn)定、提高xx縣人均收入將有重要的意義。4.1.3增加xx縣財(cái)政稅收本項(xiàng)目將促進(jìn)長汀消費(fèi)市場的火暴，引發(fā)如火如荼的消費(fèi)功能。同時，加快了xx縣消費(fèi)市場的流通。xx縣將在這些營業(yè)場所收取的各種稅收：營業(yè)稅、增值稅、城建稅、教育附加稅以及個人所得稅等。并由此形成聯(lián)動效應(yīng)，帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4.2經(jīng)濟(jì)效益通過實(shí)現(xiàn)級差地租來獲取收益，即通過追加投資或提高交通通達(dá)程度等手段來增加收益。地租理論啟發(fā)我們，當(dāng)前的土地收益還遠(yuǎn)未達(dá)到最佳水平，尚有很大潛力可以挖。如果通過改造投入、追加投資將這一部分潛力挖掘出來的話，所獲地租收益的提升完全有可能彌補(bǔ)改造所需的投資，將商業(yè)廣場變成一種社會效益和經(jīng)濟(jì)效益兼得的大好事。4.2.1政府經(jīng)濟(jì)收益政府在本項(xiàng)目操作中，將遵循“零收益”的原則，也就是政府在建設(shè)商業(yè)廣場的土地出讓收益中不獲得經(jīng)濟(jì)收益。所以政府的經(jīng)濟(jì)利益將來源于城市功能改善、周邊環(huán)境改善、商業(yè)氛圍改善等所帶來的長遠(yuǎn)的收益。包括財(cái)政稅收、周邊土地增殖、GDP的上升等眾多方面。4.2.2開發(fā)單位的經(jīng)濟(jì)收益（詳細(xì)分析見第七章）作為以利潤為目標(biāo)的開發(fā)單位，經(jīng)濟(jì)收益是開發(fā)單位首要考慮的問題。本項(xiàng)目在可行性、各種利潤指標(biāo)等方面反映出開發(fā)單位的經(jīng)濟(jì)收益。詳細(xì)計(jì)算過程將在后面的章節(jié)全面反映。4.3城市生態(tài)效益4.3.1城市中心區(qū)域整體面貌的改變改造地塊位于xx縣城區(qū)邊緣地帶，在市民心目中具有重要的意義，因此城市整體面貌的好壞很大程度上決定了xx縣整體面貌的改觀。目前xx縣道路規(guī)劃基本已經(jīng)完成，形成了四通八達(dá)的道路交通網(wǎng)。但是邊緣地帶商業(yè)功能的不足已經(jīng)嚴(yán)重妨礙了城市功能的提升和面貌的改善。4.3.2提升城市環(huán)境質(zhì)量和居住質(zhì)量就用地結(jié)構(gòu)而言，現(xiàn)行的區(qū)域綠化用地較為稀少。如果合理分配用地?cái)?shù)量結(jié)構(gòu)，合理安排居住用地、綠化用地、商業(yè)用地以及娛樂用地等。從而通過土地利用機(jī)構(gòu)的合理安排，形成良性經(jīng)營局面，既可實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境的改變。目前，建筑密度達(dá)到70%，基本較少綠化。而經(jīng)過改造后，綠化率達(dá)到40%以上，并且擁有完善的交通系統(tǒng)，優(yōu)美的社區(qū)綠化廣場，從而不僅是對周邊環(huán)境和質(zhì)量的改善，同時也是對整個城市環(huán)境的改善，并且能影響到周圍其他地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量的改善。第五章產(chǎn)品規(guī)劃建議及總體發(fā)展戰(zhàn)略5.1總體發(fā)展戰(zhàn)略5.1.1新城市綜合體概念的引入城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體。隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。

本項(xiàng)目優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了“城市綜合體”，城市一般都在城市中心區(qū)域就會出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來看，城市中心區(qū)域本身就是一個龐大的綜合體。另外，xx縣目前已經(jīng)提供了較多的商業(yè)廣場，現(xiàn)在面臨城市商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的換代提升，因此，這點(diǎn)也要求本項(xiàng)目按照“城市綜合體”進(jìn)行規(guī)劃。5.1.2本項(xiàng)目著力打造成為新城市綜合體城市綜合體市場需求旺盛。首先，表現(xiàn)在城市綜合體的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等配套設(shè)施較高；其次，合理的生態(tài)景觀規(guī)劃。因此，如果選擇在城市綜合購置商業(yè)場地，就必然要求商業(yè)廣場具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。而本項(xiàng)目具有所有這些優(yōu)越的因素和條件，為打造成為城市綜合體打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。5.1.3本項(xiàng)目的切入點(diǎn)符合城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)：大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。項(xiàng)目所在位置為城市邊緣，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。齊備的生活系統(tǒng)

為滿足新工業(yè)區(qū)內(nèi)的稀土工業(yè)園及其他企業(yè)的員工的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、星級酒店和國際化寫字樓。同時，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個綜合體要有自己的一個專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項(xiàng)目，來為業(yè)主提供周到的服務(wù)。開發(fā)實(shí)力城市綜合體作為高投入、多功能、多業(yè)態(tài)、大體量建筑群對開發(fā)單位開發(fā)節(jié)奏要求分期開發(fā)。通常先開發(fā)可以拉動項(xiàng)目價(jià)值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發(fā)其余部分。如杭州萬象城一期啟動的是近20萬平方米的商業(yè)和10萬平方米的住宅。二期啟動的是酒店及寫字間。北京萬達(dá)廣場一期開發(fā)高檔商務(wù)公寓，二期開發(fā)五星級酒店和5A級寫字樓以及大型商業(yè)購物中心。本項(xiàng)目開發(fā)也將采取分期開發(fā)的模式進(jìn)行，在資金預(yù)算和開發(fā)節(jié)奏上已經(jīng)有了充分的準(zhǔn)備，因此開發(fā)實(shí)力無庸置疑。5.2產(chǎn)品規(guī)劃及開發(fā)建議5.2.1總體布局建議該片區(qū)是xx縣傳統(tǒng)的老城區(qū)邊緣，交通便利、配套完善、人氣充足，同時又有匯聚大量企業(yè)的新工業(yè)區(qū)作為本項(xiàng)目的價(jià)值提升點(diǎn)，已經(jīng)成為一個較為成熟的市場，地塊增值潛力較大，通過對周邊在建項(xiàng)目的調(diào)查，根據(jù)該地塊出讓條件和《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，建議該地塊開發(fā)低建筑密度、中高容積率商業(yè)廣場，構(gòu)建高品質(zhì)城市綜合體項(xiàng)目。5.2.2建筑類型建議該地塊面積較大，地勢平坦，北高南低，東高西低，應(yīng)建設(shè)不同層次的住宅，根據(jù)對供應(yīng)樓盤和項(xiàng)目區(qū)周邊環(huán)境的調(diào)查，結(jié)合該地塊的具體情況，該小區(qū)適合建設(shè)高層和小高層等建筑形態(tài)，突出現(xiàn)代都市的高品位形象，在產(chǎn)品的整體設(shè)計(jì)上貫徹“城市綜合體”的設(shè)計(jì)思想。根據(jù)項(xiàng)目定位，該項(xiàng)目品質(zhì)應(yīng)高于目前該區(qū)周邊的樓盤，要在容積率、綠化率、限高、通風(fēng)、采光、戶型設(shè)計(jì)、土壤、空氣、水質(zhì)、隔聲、體育、居住環(huán)境親和性和環(huán)保性等方面符合人居健康住宅標(biāo)準(zhǔn)，采用環(huán)保、節(jié)能、健康、人文的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和建筑工藝，充分應(yīng)用智能技術(shù)、環(huán)保技術(shù)和材料，在物質(zhì)和技術(shù)兩個方面保障客戶群的健康生活，保障客戶群生理、心理、道德和社會適應(yīng)等多層次的健康需求，進(jìn)一步提高質(zhì)量，營造舒適、健康的環(huán)境。在綠化景觀方面，建議該項(xiàng)目綠地率達(dá)到40％以上，使綠色成為該健康項(xiàng)目的一大特色，優(yōu)異的環(huán)境更能夠提升項(xiàng)目品質(zhì)。高綠地率可以實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)防塵、減噪及生態(tài)景觀功能；綠地中設(shè)置配套戶外活動空間，利于休閑活動；提供視覺景觀享受和提高文化品位。景觀綠地包括：公用景觀綠地、防護(hù)景觀綠地、形象景觀綠地、休閑景觀綠地、生態(tài)景觀綠地。應(yīng)種植多種喬木，布置葉面積系數(shù)大、釋放有益離子強(qiáng)的人工植物群落，項(xiàng)目園林配置上應(yīng)盡量考慮配置各種花卉。建筑形態(tài)上，要充分考慮市場上比較為人們所看好，比較高檔的的建筑形態(tài)。包括外立面、建筑風(fēng)格、色彩變化等要體現(xiàn)本項(xiàng)目的高檔形象。符合21世紀(jì)人們的居住理念。5.2.3商業(yè)街規(guī)劃建議在本項(xiàng)目毗鄰城區(qū)，將成為城市居民休閑和娛樂的主要場所。所以商業(yè)街的規(guī)劃必須利用城區(qū)中心的人氣，并且使得在城區(qū)休憩的人能習(xí)慣性地進(jìn)入商業(yè)街。也就是說要使得商業(yè)街對于中心花園要有可通達(dá)度。商業(yè)面積大幅度增加，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)單位的利潤最大化。同時“T”字型規(guī)劃也將中心花園最大的利用起來，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)街的可通達(dá)度。同時，要充分利用政府的關(guān)系，對于本項(xiàng)目的商業(yè)街，應(yīng)大力度宣傳為“xx縣首個商業(yè)步行街”，將其打造成為城市公益產(chǎn)品，以便于更好的進(jìn)行拆遷還建等后期工作。5.2.4公建配套建議居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建，主要反映在配建的項(xiàng)目和面積指標(biāo)兩個方面。根據(jù)該項(xiàng)目的規(guī)模以及周邊公共設(shè)施配套情況，小區(qū)應(yīng)配建的項(xiàng)目有幼兒園、衛(wèi)生站、文體設(shè)施、小區(qū)商業(yè)配套、社區(qū)服務(wù)配套、金融郵電、市政公用配套等；居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配建水平應(yīng)以每千居民所需的用地和建筑面積（簡稱千人指標(biāo)）作控制指標(biāo)，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施（也稱配套公建）的規(guī)定，該項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施用地和建筑面積控制見下表。會所配置建議采用“集中會所與泛會所”的方式，休閑、運(yùn)動、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺的每一角落，創(chuàng)造一種開發(fā)、鄰里間融洽的生活方式。同時會所可以兼顧醫(yī)療功能，建議將會所和醫(yī)療結(jié)合，建設(shè)醫(yī)療式會所?？紤]到未來小區(qū)中需要配套較多體育設(shè)施（一個標(biāo)準(zhǔn)籃球場面積即420㎡），籃球場、網(wǎng)球場、游泳池等都可以在規(guī)劃考慮范圍之內(nèi)，表中文化體育設(shè)施的用地面積取值較高。本項(xiàng)目居住人口約為4210人，應(yīng)有全面的生活配套設(shè)施，建議規(guī)劃社區(qū)診所、藥店、銀行和郵電所?？紤]到居住人口規(guī)模的龐大，另外本項(xiàng)目旁邊有幼兒園一所，建議將本項(xiàng)目建成xx縣最高檔的幼兒園，比如雙語幼兒園。商業(yè)服務(wù)用地不用考慮，因?yàn)橹苓吷虡I(yè)氛圍濃厚，同時長汀商業(yè)街也將全面建設(shè)。表5-1：公共服務(wù)設(shè)施用地和建筑面積控制表類別千人指標(biāo)(㎡/千人)項(xiàng)目面積控制(㎡)用地面積建筑面積用地面積建筑面積總指標(biāo)1091～1835(1491～2085)968～1397(1338～1977)19081540其中教育70～240330～12001120528醫(yī)療衛(wèi)生78～22838～981200600文化體育65～10545～751000700社區(qū)服務(wù)76～32859～2921100800市政公用50～140(450～760)30～140(400～720)900480第六章項(xiàng)目施工進(jìn)度安排6.1項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)從目前宏觀經(jīng)濟(jì)形式和商業(yè)廣場開發(fā)的現(xiàn)狀來看，還存在著很多不確定因素，因此所開發(fā)的產(chǎn)品必須保證市場接受程度高。綜合體項(xiàng)目開發(fā)周期長且投資巨大，因此項(xiàng)目本身開發(fā)的良好現(xiàn)金流是重要的保證品牌提升項(xiàng)目規(guī)模和區(qū)位是非常稀缺的土地資源，項(xiàng)目的成功將作為xx縣商業(yè)板塊開發(fā)的示范項(xiàng)目，并將其影響力擴(kuò)張到全市范圍。同時打造項(xiàng)目品牌。先期入市的產(chǎn)品需要營造項(xiàng)目整體形象。良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)品復(fù)合，容積率小，為規(guī)劃銷售型物業(yè)奠定了前提。項(xiàng)目開發(fā)前期資金充裕，但由于巨大的投資，從經(jīng)濟(jì)性考慮必須有一定規(guī)模的產(chǎn)品快速銷售才能保證有良好的現(xiàn)金流。價(jià)值最大化長期持有型物業(yè)是高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，未來租金升值潛力巨大且存在外地資本運(yùn)作的空間。部分高價(jià)值含量的物業(yè)可開發(fā)后期進(jìn)行高價(jià)格銷售。6.2項(xiàng)目開發(fā)時序原則正確的開發(fā)時序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機(jī)的差異。關(guān)注各物業(yè)類型的特點(diǎn)，把控各產(chǎn)品推出市場的時機(jī)和期望達(dá)到的效果，銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)相結(jié)合，控制市場風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)力、人力、物力等各種因素綜合考慮。前期沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴(kuò)大項(xiàng)目影響力的產(chǎn)品類型。本項(xiàng)目地處城市邊緣，商業(yè)氛圍較好，在商圈外延區(qū)域內(nèi)，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項(xiàng)目品牌形象，對后續(xù)產(chǎn)品的價(jià)值提升有非常大的幫助。酒店和寫字樓項(xiàng)目入市進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體形象。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，有利于資金回現(xiàn)，有利于人力資源調(diào)配。公寓產(chǎn)品分期開發(fā)，享受項(xiàng)目形象提升積累的價(jià)值體現(xiàn)。并且由于配套的成熟帶動產(chǎn)品銷售。銷售型商鋪待項(xiàng)目整體價(jià)值高峰期時推出市場，可獲取高價(jià)值回報(bào)。保證綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個方面的含義：最大限度的實(shí)現(xiàn)各個物業(yè)自身的價(jià)值。避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。6.2項(xiàng)目進(jìn)度安排本項(xiàng)目工程建設(shè)期為3年。2011年6月前完成三通一平基礎(chǔ)工程；2011年6月—2011年12月完成全部建筑的樁體工程。2012年1月—2013年10月全部建筑工程。2013年10月—2013年12月完成社區(qū)的公共配套及綠化工程。2014年1月全部竣工投入銷售及租賃。第七章項(xiàng)目收入與投資估算本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)涉及劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)為定向開發(fā)的商業(yè)廣場土地，從用地現(xiàn)狀的分析來看，基本上屬于毛地，以下部分為在深入研究估計(jì)涉及的理論知識以及實(shí)地踏勘的基礎(chǔ)上，進(jìn)行的投資與收入估算。7.1主要估算依據(jù)《城市規(guī)劃條例》《建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》7.2項(xiàng)目收入與投資估算7.2.1總收入估算項(xiàng)目總收入為項(xiàng)目銷售、租賃收入。商鋪?zhàn)赓U年收入=150元/㎡*60000*12個月=10800萬元商住兩用寫字樓及住宅銷售收入=3800元/㎡*112624=42797.12萬元如項(xiàng)目商鋪以出售方式計(jì)算總價(jià)值則為=8000元/㎡*60000=48000萬元7.2.2投資成本估算項(xiàng)目開發(fā)總成本為土地成本、開發(fā)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)用等。A、土地成本本項(xiàng)目位于長汀城區(qū)邊緣地段，根據(jù)容積率、位置、日期修正以后，本項(xiàng)目土地單價(jià)擬定為1000元/平方米，土地面積為190000平方米。土地成本=1000元/平方米*190000平方米=19000萬元B．開發(fā)建設(shè)成本開發(fā)建設(shè)成本包括工程前期費(fèi)用及建安成本兩項(xiàng)。其中工程前期費(fèi)用通過查詢估算依據(jù)中的一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算所得。根據(jù)規(guī)劃圖得知，項(xiàng)目區(qū)小高層面積約為9620平方米，多層為112624平方米。小高層建筑工程平方米造價(jià)為1800元，多層取均值1600元。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，建筑面積應(yīng)由住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地四部分構(gòu)成，所以這里除了計(jì)算住宅成本外還應(yīng)包括公建成本、工程配套費(fèi)用，其中公共建設(shè)面積為119882平方米；工程配套費(fèi)用包括綠化工程成本、道路工程成本、環(huán)境工程成本、生態(tài)停車位成本等等，取經(jīng)驗(yàn)值為每平方米建筑面積180元。具體各項(xiàng)費(fèi)用如表7.1：表7-2：開發(fā)建設(shè)成本一覽表序號名稱價(jià)格（萬元）計(jì)算依據(jù)11.1勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)1209.78按建筑面積20元/㎡計(jì)算1.21.2.1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)3629.33按建筑面積60元/㎡計(jì)算1.2.2消防設(shè)施配套費(fèi)90.73按建筑面積1.5元/㎡計(jì)算1.2.3人防易地建設(shè)費(fèi)1451.73按建筑面積24元/㎡計(jì)算小計(jì)城市建設(shè)配套費(fèi)5171.791.3墻體改革費(fèi)604.89按建筑面積10元/㎡計(jì)算1.4抗震設(shè)防審查3.02按建筑面積0.05元/㎡計(jì)算1.5工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)143.12按建安成本0.18%計(jì)算1.6垃圾服務(wù)費(fèi)725.87按建筑面積12元/㎡計(jì)算1.7白蟻防治費(fèi)72.59按建筑面積1.2元/㎡計(jì)算1.8開發(fā)行業(yè)管理費(fèi)30.24按建筑面積0.5元/㎡計(jì)算小計(jì)工程前期費(fèi)用7961.322.1小高層建筑成本1731.6按小高層建筑面積1800元/㎡計(jì)算2.2多層建筑成本18019.8按高層建筑面積1600元/㎡計(jì)算2.3配套工程費(fèi)用3629.33按建筑面積60元/㎡計(jì)算2.42.4.1樁基礎(chǔ)3629.33按建筑面積60元/㎡計(jì)算2.4.2一般水電安裝1814.70按建筑面積20元/㎡計(jì)算2.4.3電梯設(shè)備及安裝費(fèi)1410.91按住宅建筑面積30元/㎡計(jì)算2.4.4消防725.87按建筑面積12元/㎡計(jì)算2.4.5煤氣250每戶2500元小計(jì)造價(jià)成本增加7830.81小計(jì)建安成本31211.54合計(jì)39172.84萬元C．管理費(fèi)用管理費(fèi)用按土地成本與開發(fā)建設(shè)成本的2％-5％計(jì)算，這里取2%，則管理費(fèi)用為：管理費(fèi)用=（土地成本+開發(fā)建設(shè)成本）*2%=（19000+39172.84）*2%=1163.5萬元D．銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用一般為銷售收入的1.5%,包括廣告宣傳及市場推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)，具體各項(xiàng)費(fèi)用如表所示：序號名稱價(jià)格（萬元）計(jì)算依據(jù)1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)214按銷售收入0.5%計(jì)算2銷售代理費(fèi)428按銷售收入1%計(jì)算合計(jì)642 F．銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加構(gòu)成。具體各項(xiàng)費(fèi)用如表5.2所示：表7.3銷售稅費(fèi)一覽表序號名稱價(jià)格（萬元）計(jì)算依據(jù)1營業(yè)稅2679.9按銷售收入5%計(jì)算2城市維護(hù)建設(shè)稅187.6按銷售收入0.35%計(jì)算3教育費(fèi)附加80.4按銷售收入0.15%計(jì)算合計(jì)銷售稅費(fèi)2947.9G．不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目土地取得及拆遷的過程相對較為復(fù)雜，而且本項(xiàng)目體量大，施工階段的費(fèi)用要比一般項(xiàng)目高出不少，因此，這里增加不可預(yù)見費(fèi)，提高使估算結(jié)果的準(zhǔn)確程度。根據(jù)本案例的實(shí)際復(fù)雜程度，一般為這里取不可預(yù)見費(fèi)為上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)算。不可預(yù)見費(fèi)=（土地成本+開發(fā)建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)）*5%=（19000+39172.84+1163.5+642+2947.9）*2%=1258.5萬元H．項(xiàng)目開發(fā)總成本項(xiàng)目開發(fā)總成本=土地成本+開發(fā)建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi) =19000+39172.84+1163.5+642+2947.9+1258.5=64184.74萬元第八章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)商業(yè)廣場開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則可用多種方式及指標(biāo)來衡量，本報(bào)告主要以考察項(xiàng)目的盈利能力為評價(jià)目的，采用靜態(tài)指標(biāo)方式進(jìn)行衡量，其中包括項(xiàng)目的利潤、成本——利潤構(gòu)成、投資利潤率、成本利潤率、成本凈利潤率、銷售利潤率等指標(biāo)。8.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)8.1.1項(xiàng)目利潤項(xiàng)目利潤是銷售收入減去各種成本、費(fèi)用、稅金后的余額，具體計(jì)算過程如下：開發(fā)單位利潤=銷售收入－項(xiàng)目開發(fā)總成本=90797.12萬元-64184.74萬元 =26612.38萬元8.1.2項(xiàng)目成本—利潤構(gòu)成表8-1：項(xiàng)目成本—利潤構(gòu)成序號項(xiàng)目價(jià)格構(gòu)成總價(jià)（萬元）比例（%）1土地成本1900020.922開發(fā)建設(shè)成本39172.8443.143其它開發(fā)成本30643.374稅費(fèi)2947.95.475利潤26612.3840.40**注：其它開發(fā)成本包括：管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)；稅費(fèi)包括土地成本中的契稅和銷售稅費(fèi)8.1.3項(xiàng)目利潤率A．開發(fā)利潤率開發(fā)利潤率為項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，鑒于我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金運(yùn)用方式，項(xiàng)目總投資一般取土地成本、開發(fā)建設(shè)成本與管理費(fèi)用三者之和，具體計(jì)算過程如下：開發(fā)利潤率=開發(fā)單位/土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 =26612.38/（19000+39172.84+1163.5）=44.9%B．成本利潤率成本利潤率（RPC），指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，其中的項(xiàng)目總開發(fā)成本為除銷售稅費(fèi)外的總成本，具體計(jì)算過程如下：成本利潤率=開發(fā)單位利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本=26612.38/64184.74=41.5%C．成本凈利潤率成本凈利潤一般為開發(fā)單位利潤扣除所得稅部分，所得稅取利潤的33%計(jì)算，開發(fā)單位利潤率即為凈利潤占項(xiàng)目總開發(fā)成本的比率，具體計(jì)算過程如下：成本凈利潤率=開發(fā)單位凈利潤/項(xiàng)目總開發(fā)成本=26612.38*（1-33%）/64184.74=27.78%D．銷售利潤率銷售利潤率一般為開發(fā)單位利潤與銷售總收入的比率，具體計(jì)算過程如下：銷售利潤率=開發(fā)單位利潤/銷售總收入=26612.38/90797.12=30%8.1.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)以商鋪銷售為計(jì)算方式：從投資角度來講，開發(fā)單位利潤實(shí)際是對開發(fā)單位所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。開發(fā)單位成本利潤率是初步判斷開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)，一般來說，對于一個開發(fā)期為2—3年的項(xiàng)目，開發(fā)單位成本利潤率大體應(yīng)為20%～60%。則每年利潤率在10%左右，符合市場的規(guī)律。以商鋪?zhàn)赓U為計(jì)算方式：為方便管理，項(xiàng)目商鋪以租賃方式經(jīng)營，商住兩用寫字樓及公寓以銷售方式經(jīng)營。此經(jīng)營模式時，因計(jì)算資金回收期，以此作為項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)。待回壟資金=總投入-銷售收入=64184.74-42797.12=21387.62萬元投資回收期：3+待回壟資金/年利潤（商鋪?zhàn)赓U所得）+折舊＝5.1年(含建設(shè)期)本項(xiàng)目兩種開發(fā)方式的開發(fā)單位成本利潤率分別為30%，資金回收期為5.1年，從財(cái)務(wù)角度看完全可行。8.2項(xiàng)目敏感性分析本部分?jǐn)M對項(xiàng)目地塊進(jìn)行土地成本、銷售價(jià)格增長的敏感性分析，以測度其開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)定性研究和規(guī)避提供數(shù)據(jù)支撐和依據(jù)。8.2.1土地成本敏感度分析土地成本（萬/畝）銷售收入（萬元）開發(fā)成本（萬元）利潤（萬元）5090797.1259458.6431338.4866.790797.1264184.7426612.388090797.1267945.6422851.488.2.2銷售價(jià)格增長敏感度分析價(jià)格增長率銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）開發(fā)成本（萬元）利潤（萬元）住宅商鋪6％3500784088981.4564184.7424796.718％3800800090797.1264184.7426612.3810％4100840092613.0664184.7428428.328.3項(xiàng)目投資主要風(fēng)險(xiǎn)8.3.1政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，它受國家宏觀調(diào)控政策的影響，是不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)之一。近些年來，新老“國八條”、“國六條”等一系列調(diào)控政策接踵而至，從宏觀角度來看此項(xiàng)政策延續(xù)去年中央政